De meerwaarde van multi Jasper van der Wal 23 november 2010 Inhoud betoog MFA Aanleidingen MFA = multi Meerwaarde Trends en breuklijnen Resumé 1 2 Aanleidingen nieuwbouw- of renovatiemoment voorzieningen onder druk (aandachtswijk/ aandachtsdorp) gemeentelijk/ landelijk beleid de praktijk als inspiratiebron partijen vinden elkaar eerst inhoudelijk MFA = multi multifunctioneel = meervoudig bruikbaar voor gebouweigenaar gebouwgebruiker / huurder bewoner/ klant/ zorgvrager vrijwilliger/ mantelzorger multiple purpose shop multitude aan doelstellingen altijd een verbinding tussen functie - voorzieningen - gebouw - omgeving 3 4 Functies leren: basisschool, bso, bieb ontmoeten: zaalverhuur, horeca, cursussen, jongerencentrum, agogisch aanbod zorgen: wonen, zorg, welzijn, opvang cultuur: theater, oefenruimte, cursussen sport: sportzaal, buitensport economie: bedrijfsruimte, winkel 5 6 1
Meerwaarde MFA's meerwaarde en minderwaarde baathebbers en investeerders Minderwaarde 1. kosten 2. proces 3. verwachtingen 7 8 1. Multi kostbaarder dan mono MFA kent hogere proceskosten hogere plankosten hogere bouwkosten meer gebouwgebonden klachten hogere beheerkosten verlies van identiteit botsende functies exploitatie niet haalbaar 2. Het gaat mis in het proces mfa is geen doel maar een middel onvoldoende sturing op inhoud vastgoed professionals leidend enorm lange ontwikkelduur, ingewikkelde processen uitstel leidt tot afstel er is geen goede beheerorganisatie 9 10 3. Verwachtingenmanagement Succesfactoren Kulturhus kwaliteit = verwachting minus resultaat doelstellingen vooraf niet realistisch het loopt stuk op culturele opgave MFA is slechts kers op de taart meervoudig monofunctioneel tegen gelijke kosten kan niet partijen zijn gemotiveerd eén trekker (gedreven) samenwerkingsovereenkomst en tussen partijen betrokken manager bewaakt kulturhusconcept bereidheid elkaar te ondersteunen in werkzaamheden gezamenlijke visie / doel gezamenlijke programmering door partijen openheid actieve participatie vertrouwen gedeelde normen en waarden loslaten eigen identiteit geduld 11 12 (bron: scriptie L. van Doren (2008), Samen door één deur) 2
Andere succesfactoren Meerwaarde is te meten met dank aan linkedin! MFA is een bedrijf, bedrijfsplan als basis en niet het gebouw betaalbaar beheer is de sleutel afspraken vooraf en niet achteraf verbindende aanjager, niet alleen gedreven maar ook met visie, mandaat en daadkracht 13 14 Meerwaarde Meerwaarde 1. gebouw 2. maatschappij 3. organisatie 4. proces 15 16 1. Gebouw hogere gebouwkwaliteit (tegen hogere kosten) bezettingsgraad omhoog veel dierbare gebouwen/ iconen veelal generiek, en dus courant, vastgoed 2. Maatschappij nieuwe activiteiten, diensten, producten rendement voor bezoekers (bewoners etc) bijdrage aan imagoverbetering wijk omgevingswaarde vastgoed 17 18 3
3. Organisatie gebruikers maken andere (slimmere) keuzes hogere productiviteit grotere zichtbaarheid voor klanten meer contact met andere organisaties daardoor nieuwe producten en diensten vrijvallen locaties 4. Proces de reis is belangrijker dan de bestemming functie volgt vorm : kruisbestuiving komt uiteindelijk toch tot stand 19 20 Baathebbers en investeerders Voorbeeld Sport BSO investeerders sportvereniging ouders school gemeente baathebbers sportvereniging ouders school gemeente deelnemende kinderen zorgverzekeraars mantelzorgers 21 22 Trends en breuklijnen terugloop van overheidsbudgetten woningcorporaties minder financieringsruimte vastgoedinvesteerders zoeken beleggingsdoelen veranderingen rijksbeleid wonen en zorg scheiden sport als middel voor verbeterde leefbaarheid onderwijsgebouwen buiten de lesuren openstellen MFA's na de crisis: vragen Komt er minder MFA-nieuwbouw? Gaan we beter gebruik maken van bestaande voorzieningen? Zoeken we naar andere verdienmogelijkheden? Oplossingsrichtingen: integraal lokaal voorzieningen netwerk doorclusteren van (sport)voorzieningen lagere ambities t.a.v. kwaliteit privatiseren als oplossing 23 24 4
MFA's na de crisis (2) Gaan we de risico's kordater managen? Stellen beleggers scherpere rendementseisen? Wordt er scherper gekozen wat wel en wat niet? Oplossingsrichtingen: andere dan vastgoedoplossingen meer markt, meer community nieuwe uitbaatconcepten regionale programmering van voorzieningen stoppen met MFA's? Resumerend In tijden van geld weten MFA's effect te bereiken. MFA's bieden een zekere meerwaarde: gebouwrendement maatschappelijk rendement organisatierendement Economisch rendement van multi niet aangetoond. Met minder geld andere keuzes maken. Op zoek naar nieuwe businesscases. 25 26 Saxen Weimarlaan 39 1075 BZ AMSTERDAM Postbus 74714 1070 BS AMSTERDAM 020 676 69 02 vannimwegen.nl 27 5