Voornemens en activiteiten 2018 thuis Gemeente Eindhoven Bod Eindhoven: voornemens en activiteiten 2018 Pagina 1
1. Inleiding De Woningwet verplicht woningcorporaties om jaarlijks vóór 1 juli de gemeenten waarin zij werkzaam zijn én de huurdersvertegenwoordiging een meerjarig overzicht te geven van de voorgenomen werkzaamheden. In dit kader doen wij hierbij het bod van activiteiten op basis van de strategische herijking van onze koers die in het voorjaar 2017 in samenspraak met belanghouders heeft plaatsgevonden. Woonstichting thuis is werkzaam in 5 gemeenten in het stedelijk gebied Eindhoven. thuis wil lokaal betekenis hebben en ziet zich als een samenwerkingspartner die met de gemeenten en huurdersorganisatie streeft naar een optimale inzet van haar maatschappelijke middelen, afgestemd op de gemeentelijke woonagenda s. Over de context waarbinnen de biedingen aan de gemeenten worden uitgebracht en de prestatieafspraken worden gemaakt merken we het volgende op. De zorg voor leefbare wijken vraagt om een meerjarig commitment. Vastgoedinvesteringen kennen een relatief lange voorbereidingstijd en de effecten daarvan op het woon- en leefklimaat zijn vaak pas na enige jaren merkbaar. Dat betekent dat het bod voor wat betreft de portefeuillestrategie voortborduurt op de vorige prestatieafspraken. Voor de realisatie van nieuwbouw in onze portefeuillestrategie zijn wij afhankelijk van locaties. De onduidelijkheid over de verdeling van de nieuwbouwlocaties over het stedelijk gebied maakt dat onze biedingen mogelijk niet aansluiten op de capaciteit in de betreffende gemeenten. thuis is niet de enige aanbieder in de 5 gemeenten waarin wij werkzaam zijn. Wij zijn bereid om samen met onze collega s de inzet van onze maatschappelijke middelen te optimaliseren in het belang van de gemeentelijke woonagenda en een goed functionerende regionale woningmarkt. Wij realiseren ons dat er altijd een zekere spanning is tussen wat goed is voor een buurt, wijk of gemeente en wat in het stedelijk gebied als geheel nodig is om de doelgroep te huisvesten. Dat betekent dat wij in nauw overleg met onze gemeentelijke partners - binnen de kaders van het bod - maatwerk willen leveren ten behoeve van leefbare buurten. De biedingen aan de gemeenten zijn ingekaderd door de strategische keuzes die thuis op ondernemingsniveau heeft gemaakt. Na een korte toelichting op onze positie per gemeente en de strategische keuzes, gaan we specifiek in op onze activiteiten in Eindhoven. Onze voorgenomen bijdragen aan het realiseren van volkshuisvestelijke doelstellingen, zoals verwoord in de woonvisie Eindhoven en de meerjarige prestatieafspraken, presenteren we aan de hand van onze doelstellingen m.b.t. betaalbaar wonen, een duurzame en gedifferentieerde portefeuille en leefbare buurten en wijken. 2. Strategische keuzes thuis 2.1 Waar staat thuis voor? thuis richt zich - vanuit de overtuiging dat iedereen recht heeft op goed wonen - expliciet op het bieden van betaalbare huisvesting aan huishoudens die niet (geheel) zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien. We onderscheiden daarbij de doelgroep van beleid (tot ca. 35.000) die aangewezen is op de sociale huurmarkt (tot aan liberalisatiegrens) en de middeninkomens tot ca. 45.000 die niet of moeilijk terecht kunnen op de huidige koopmarkt. Deze laatstgenoemde klantgroep bedienen we vooral met betaalbare koopwoningen door verkoop van huurwoningen onder label Koopgarant (korting) of Kopen naar Wens (uitgestelde betaling). In 2013 is Woonstichting thuis ontstaan uit een fusie. Met ruim 10.000 woningen is thuis een middelgrote corporatie, werkzaam in het stedelijk gebied Eindhoven in de gemeenten Best, Eindhoven, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre. Van oorsprong heeft thuis altijd al een sterke oriëntatie op de sociale huur gehad. Dit verklaart grotendeels het beperkte geliberaliseerde aandeel van 3% van de totale woningportefeuille. Bod Eindhoven: voornemens en activiteiten 2018 Pagina 2
Aantal woningen per prijsklasse ultimo 2016 Huurprijs Best Eindhoven Son & Breugel Veldhoven Waalre Totaal thuis Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % 628,76 1.422 86,3% 3.284 91,5% 744 74,7% 2.852 86,7% 674 82,8% 8.976 86,8% > 628,24 710,68 Vrije sector > 710,68 209 12,7% 232 6,5% 160 16,1% 342 10,4% 119 14,6% 1.062 10,3% 16 1,0% 74 2,1% 92 9,2% 95 2,9% 21 2,6% 298 2,9% 1.647 100% 3.590 100% 996 100% 3.289 100% 814 100% 10.336 100% Woningbezit exclusief kamers, woonwagens en beheerwoningen Het verkoopbeleid is pas de laatste 15 jaar ontwikkeld, in een tijd dat de vraag naar betaalbare koopwoningen sterk toenam en de opbrengsten hard nodig waren voor investeringen in herstructurering en uitbreiding van sociale nieuwbouw. Een andere overweging is dat verkoop bijdraagt aan vernieuwing van de vastgoedportefeuille waardoor het aanbod beter kan aansluiten bij de veranderende vraag en bijdraagt aan de differentiatie in buurten en wijken. De samenstelling van de woningvoorraad en de rol van thuis verschilt sterk per gemeente. De gemeente Eindhoven neemt een bijzondere positie in binnen ons werkgebied. Ons woningbezit is met bijna 3600 woningen het grootst in Eindhoven, terwijl we in deze stad een relatief kleine speler zijn. De beperkte rol van thuis in Eindhoven dwingt tot bewuste keuzes over hoe onze rol het beste kan worden ingevuld. 2.2 thuis in Eindhoven We brengen focus aan door ons te richten op drie buurten waar thuis van oudsher een relatief groot aandeel woningen heeft. Dit zijn Bloemenbuurt, Woensel Zuid-West en t Ven. In deze buurten wil thuis haar positie handhaven en versterken. We zetten in op het in eigen kracht zetten van bewoners en op het stimuleren van eigenaarschap van onze huurders. We pakken een initiërende en sturende rol (m.n. inzet gebiedsregie) bij het aangaan van strategische allianties om vitale wijken en buurten te realiseren. In Woensel Zuid-West wordt in dit kader een deel van onze woningen vervangen door nieuwbouw; voor de woningen in t Ven en Bloemenbuurt Noord is ingrijpend onderhoud voorzien. De herstructurering van Bloemenbuurt Zuid wordt afgerond. Bod Eindhoven: voornemens en activiteiten 2018 Pagina 3
Woensel Zuid-West (Oud Woensel en Woensel-West) en t Ven zijn door gemeente en corporaties aangewezen als actiegebieden 2015-2018. Naast de aanpak van woningen speelt ook de leefbaarheid in deze buurten een belangrijke rol. Wanneer in deze buurten locaties zijn (met leegstaande bebouwing) die de leefbaarheid onder druk zetten, dan zal thuis bekijken of hier een andere invulling aan kan worden gegeven. Focussen op deze drie buurten betekent ander beheer van een groot deel van het overige bezit in Eindhoven Noord, dat overwegend is aangewezen voor verkoop. Deze buurten zijn overwegend in sociale huur gerealiseerd. Door verkoop van huurwoningen bieden wij de lagere en middeninkomens een betaalbare koopwoning en dragen daarmee tevens bij aan meer keuzemogelijkheden en differentiatie. Het zijn met name grondgebonden woningen die onder label Koopgarant en Kopen naar Wens worden verkocht. Op termijn slinkt het aandeel huurwoningen van thuis in deze buurten en neemt onze positie in deze buurten af. Naast de focus op drie buurten wil thuis haar voorraad in Eindhoven transformeren en vernieuwen zodat die beter aansluit bij de vraag van bijzondere doelgroepen en/ of mensen die nu geen toegang hebben tot de reguliere sociale huurmarkt. Enkele projecten zoals nieuwbouw NEOS, het project aan de Kronehoefstraat en aan de Frankrijkstraat dragen daaraan bij. Gezien de totale vraag naar woningen in Eindhoven is onze ambitie voor de komende 10 jaar opgehoogd en zijn 190 extra, betaalbare woningen ingerekend. Met de extra nieuwbouw beperken we de afname van ons woningbezit in Eindhoven. 2.3 Portefeuillestrategie thuis In het voorjaar 2017 heeft thuis in samenspraak met de vijf gemeenten en Huurdersraad thuis haar strategie herijkt door keuzes te maken op het vlak van betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit. Centraal daarbij stond de vraag welke bijdragen van thuis wenselijk zijn in aanvulling op de reeds voorgenomen prestaties in de meerjarenbegroting. Met behulp van een simulatiemodel konden de financiële gevolgen van keuzes, zoals lagere streefhuren of meer nieuwbouw, direct in beeld worden gebracht. Dit heeft geholpen in het maken van keuzes omdat de combinatie van maximale varianten van de scenario s financieel niet haalbaar was. Uit de gezamenlijk gemaakte keuzes blijkt dat de opgave voor thuis vooral ligt op het vlak van het vergroten van het aandeel betaalbare woningen met een streefhuurprijs < 1 e aftoppingsprijs, het verbeteren van de beschikbaarheid door toevoeging van extra sociale woningen en het verbeteren van de duurzaamheid van het bezit en van de leefomgeving. De focus ligt daarbij op betaalbaar wonen met oog voor lagere energielasten en duurzame energie. Verder is thuis vooral van DAEB en kan de niet-daeb tak strategisch worden afgebouwd. De strategische herijking geeft richting aan de gewenste portefeuillestrategie. Om aan de toenemende vraag naar sociale huurwoningen in de regio te kunnen voldoen, blijven we onze vastgoedportefeuille vernieuwen en uitbreiden. De afname door verkoop wordt minimaal weer gecompenseerd door sociale nieuwbouw. thuis draagt bij aan behoud en ontwikkeling van voldoende sociale voorraad door enerzijds sociale huurwoningen te bouwen en anderzijds door duurdere huurwoningen te verkopen die tot de sociale koop gaan behoren. Per saldo neemt de gemeentelijke sociale woningvoorraad daardoor toe. Door de keuze voor 400 extra sociale nieuwbouwwoningen neemt de portefeuille van thuis met 4% in omvang toe. Het toenemend aandeel kleine huishoudens vraagt aandacht voor voldoende beschikbaar aanbod met een huurprijs < 1 e aftoppingsgrens. Met een nieuwe herziening van ons streefhuurbeleid (huurprijs bij mutatie) willen we het aandeel betaalbare woningen met een huurprijs < 1 e aftoppingsgrens met 10% vergroten tot ruim 7.000 woningen. De gewenste prijs-kwaliteit zal zodanig worden gekozen dat in plaats van 75% minimaal 80% van de woningvoorraad een huurprijs < 2 e aftoppingsgrens behoudt. Het betaalbare segment op basis van streefhuur wordt daarmee met 5% vergroot. Daarnaast zal het betaalbare aandeel van de portefeuille toenemen door de toevoeging van 400 extra, betaalbare woningen bovenop de huidige programmering van 1.200 sociale woningen. Bod Eindhoven: voornemens en activiteiten 2018 Pagina 4
De verkoopstrategie blijft hetzelfde. De verkoopvijver is vanuit oogpunt van betaalbaarheid in 2016 op beperkte schaal herzien waarbij betaalbare huurwoningen met verkoopbestemming zijn uitgeruild tegen duurdere. Er spelen bij verkoop echter ook andere overwegingen, zoals differentiatie op buurtniveau, een rol. Alleen de verkoopvijver van Waalre is in zeer beperkte mate aangepast. De ambitie op het vlak van duurzaamheid is CO2-neutraal in 2050. Op duurzaamheid wordt extra ingezet door voortaan alle nieuwbouw te realiseren met NOM (nul op de meter) en bij 5000 eengezinswoningen zonnepanelen te plaatsen. Daarnaast wordt geïnvesteerd in toepassingen TNS zoals flora & fauna, materialisatie en circulair bouwen. Het bestaande programma energiemaatregelen wordt afgerond waardoor een gemiddeld energielabel B voor de woningportefeuille in 2020 wordt gerealiseerd. Om de deelname van bewoners aan energiemaatregelen te vergroten is gekozen voor lagere huurverhogingen voor verbeteringen. De niet-daeb activiteiten worden afgebouwd. Daartoe heeft een evaluatie op maatschappelijke toegevoegde waarde plaatsgevonden. Dit heeft geleid tot de strategie om alleen geliberaliseerde huurwoningen < 900 in gemengde huurcomplexen in beheer te houden, evenals parkeerplaatsen die gekoppeld zijn aan de verhuur van woningen. De gemaakte keuzen werken op elkaar in waardoor bepaalde effecten versterkt kunnen worden. Hoe zou de vastgoedportefeuille er per gemeente in 2026 uit kunnen komen te zien? Op dit moment heeft thuis 10.426 woningen in portefeuille. Het huidige beleid geeft een zeer bescheiden groei van 38 woningen tot 10.464 in 2026 te zien. In het nieuwe scenario worden er meer woningen gebouwd en iets minder verkocht, waardoor het totaal aantal woningen toeneemt tot 10.887 in 2026. Dit is een groei van 4%. In het scenario is de woningafname in Eindhoven minder fors dan bij uitvoering van het huidige beleid. Dit is het effect van het relatief grote aandeel van de 400 extra nieuwbouw dat aan Eindhoven is toegerekend. In Best neemt het aantal woningen sterk toe. Dit was al zo en blijft ook zo in het voorgestelde scenario. De groei in Veldhoven, Son en Breugel en Waalre is beperkter van aard. Door aanpassing van het huurbeleid en toevoeging van betaalbare nieuwbouw neemt het aandeel betaalbare woningen met een huurprijs < 1 e aftoppingsgrens ( 592,55) in alle vijf gemeenten toe ten opzichte van het huidige beleid. Het aantal woningen met een groen energielabel neemt toe, voornamelijk als gevolg van toevoeging van duurzame nieuwbouw. Ook de ontwikkeling in de samenstelling naar woningtypologie is erg afhankelijk van de invulling van de extra nieuwbouw. Relatief worden er meer appartementen met lift en kleine eenheden toegevoegd dan grondgebonden woningen. Bod Eindhoven: voornemens en activiteiten 2018 Pagina 5
De uitwerking van beleid en deze portefeuillestrategie voor ons bezit in Eindhoven doen we aan de hand van de volgende doelstellingen: - we bieden keuze in betaalbare huisvesting in huur en koop - we werken aan een gedifferentieerde woningportefeuille en duurzame kwaliteit - we werken aan leefbare buurten en wijken 3. Betaalbare huisvesting in huur en koop 3.1 Betaalbaar huren Betaalbaar woningaanbod thuis streeft naar een evenwichtige prijs-kwaliteitverhouding van woningen. Dit betekent dat meer kwaliteit zich vertaalt in een hogere prijs. De gewenste prijs-kwaliteit is in 2015 vastgelegd in het streefhuurbeleid en wel zodanig dat meer dan 75% van de huidige woningportefeuille een betaalbare streefhuurprijs heeft onder de 2e aftoppingsgrens (2017: 635,05). De streefhuur is de huur die bij het vrijkomen van de woning wordt gevraagd. Voor 2018 zal dit streefhuurbeleid worden herzien waardoor 80% van de huidige woningportefeuille een betaalbare streefhuur onder de 2 e aftoppingsgrens heeft. Het aandeel met een streefhuur onder de 1 e aftoppingsgrens groeit met 10% tot ruim 7.000 woningen. Gematigd huurbeleid Veelal liggen de huren die de huidige huurder betaalt, lager dan de streefhuren, maar soms ook hoger. Sinds 2016 passen we een gedifferentieerd huurverhogingsbeleid toe. Het streven is een gemiddelde inflatievolgende huurverhoging. Zolang de huren echter niet op streefhuurniveau zitten, vragen we op woningniveau maximaal 0,5% boven of onder inflatie. Dit betekent voor de eerste 5 jaar op ondernemingsniveau een gemiddelde huurverhoging van inflatie + 0,2%. Voor de inzet op lagere huurverhogingen is gekozen omdat de inkomens van huishoudens niet meegroeit in het tempo van de huurprijsontwikkeling. in Eindhoven Kenmerkend voor onze portefeuille in Eindhoven is het grote aantal woningen met een betaalbare huur onder de 1 e aftoppingsgrens 592,55, namelijk 2.846 woningen ofwel 79%. Slechts 67 woningen (2%) hebben een geliberaliseerde huur. Woningen in Eindhoven Huurprijs < 414,02 478 13% Huurprijs 414,02 - < 592,55 2.368 66% Huurprijs 592,55 - < 635,05 482 13% Huurprijs 635,05 - < 710,68 181 5% Huurprijs > 710,68 67 2% Totaal 3.576 99% Het aantal betaalbare woningen verandert onder andere als gevolg van het huurbeleid. In het streven de huren op streefhuurniveau te krijgen, worden bij de jaarlijkse huurverhoging zowel huren verlaagd als verhoogd. Door aanpassing van het streefhuurbeleid en door toevoeging van betaalbare nieuwbouw zal het aantal betaalbare woningen beperkt afnemen de komende 10 jaar. Bod Eindhoven: voornemens en activiteiten 2018 Pagina 6
Woningbezit in Eindhoven naar huurprijsklasse 3.2 Betaalbaar kopen Verkoop van huurwoningen is en blijft onderdeel van de portefeuillestrategie en is gericht op het toekomstbestendig maken van de portefeuille en het genereren van middelen voor het bouwen van nieuwe betaalbare woningen. In totaal is 15% van het woningbezit van thuis gelabeld voor verkoop. thuis verkoopt huurwoningen om de lagere en middeninkomens in betaalbare huisvesting te voorzien. Mensen met een middeninkomen hebben nog maar beperkt toegang tot de huurwoningvoorraad. Door woningen te verkopen met behulp van Kopen naar Wens en Koopgarant wordt huishoudens met een middeninkomen een alternatief voor de geliberaliseerde huur geboden. In 2016 heeft thuis 82 huurwoningen verkocht. Van deze woningen zijn 19 onder label Koopgarant verkocht, 51 met koopcontracten Kopen naar Wens en 12 marktconform. Dat thuis met de verkoop van huurwoningen een betaalbaar alternatief biedt, blijkt uit de analyse van de kopers in 2016. Meer dan 50% van de kopers behoort tot de huishoudens die op basis van hun inkomen (< 35.739,-) ook in een sociale huurwoning mogen gaan wonen. Geen van de kopers heeft een hoger inkomen dan 45.000,-. in Eindhoven thuis houdt vast aan de verkoopstrategie voor Eindhoven. Enerzijds om een betaalbaar alternatief te bieden voor de middeninkomens in Eindhoven, anderzijds om te komen tot de gewenste aanpassing en vernieuwing van de portefeuille, gericht op meer betaalbare, kleinere woningen. De verkoopportefeuille in Eindhoven omvat 689 woningen. In Eindhoven wordt nog geen 2% van de portefeuille marktconform verkocht. 50% wordt onder label Kopen naar Wens verkocht met een uitgestelde betaling en 48% onder label Koopgarant met maximaal 25% korting. Veelal gaat het om grondgebonden woningen in Eindhoven Noord. 3.3 Huisvesten van doelgroepen De afstemming tussen vraag en aanbod wordt geregeld binnen de woonruimtebemiddeling. Registratie woningzoekenden in Wooniezie Om in aanmerking te komen voor een huurwoning of koopwoning kunnen huishoudens zich inschrijven als woningzoekend. Sinds april 2016 is thuis aangesloten bij het samenwerkingsverband Wooniezie van corporaties in het stedelijk gebied Eindhoven voor de gezamenlijke registratie van woningzoekenden. Voor de woningzoekenden heeft dit tot voordeel dat zij zich niet meer apart bij iedere corporatie hoeven in te schrijven en de opgebouwde inschrijftijd nu voor alle corporaties geldt. Bod Eindhoven: voornemens en activiteiten 2018 Pagina 7
Presentatie woningaanbod in Wooniezie Ingeschreven woningzoekenden kunnen reageren op alle geadverteerde woningen van de verschillende corporaties in Wooniezie. thuis heeft zich hierbij aangesloten. Het gezamenlijk presenteren bevordert de transparantie van het woningaanbod in de regio en verbreedt de huisvestingsmogelijkheden in de regio. Toepassing meerdere toewijzingsmodellen in Wooniezie Bij de presentatie van een woning wordt aangegeven hoe de woning wordt toegewezen. Dit kan op basis van de langste inschrijftijd, loting of wie het eerste reageert (direct te huur). Loting en direct te huur vergroot de slaagkansen van mensen met een korte(re) inschrijfduur. thuis bepaalt welk model per mutatie wordt toegepast en hanteert hiertoe in het eerste jaar een interne richtlijn van minimaal 30% loting of direct te huur. Keuzevrijheid en passend toewijzen Om klanten zelf te laten bepalen waar zij willen wonen worden er zo min mogelijk criteria bij toewijzing gehanteerd. Afhankelijk van de woning of de leefbaarheid van complex of buurt worden soms criteria gesteld met betrekking tot leeftijd (ouderen of jongeren) of huishoudgrootte (te groot of klein wonen). Vanwege wet- en regelgeving worden wel inkomenscriteria gehanteerd. Huishoudens die voor huurtoeslag in aanmerking komen mogen voortaan alleen in de betaalbare voorraad worden gehuisvest. Directe toewijzing Niet alle vrijgekomen woningen worden in Wooniezie geadverteerd. Woningen die ingezet worden voor de huisvesting van urgenten, statushouders en bijzondere doelgroepen worden direct toegewezen. We streven ernaar om niet meer dan 25% direct toe te wijzen aan deze groepen. Huisvesten van urgenten, vergunninghouders en bijzondere doelgroepen Woningzoekenden die met voorrang willen worden gehuisvest, kunnen urgentie aanvragen bij de onafhankelijke Urgentiecommissie. Deze commissie voert de regionale urgentieverordening uit die geldt binnen het Stedelijk Gebied Eindhoven. Woningzoekenden aan wie een urgentie is toegekend, worden aan een corporatie in het werkgebied toegewezen. Daarbij wordt een afgesproken verdeelsleutel (naar rato van het bezit) in acht genomen. Ook de vergunninghouders vallen onder de urgentieregeling. De omvang van de opgave wordt bepaald door de gemeentelijke taakstelling vergunninghouders per gemeente. Bij bijzondere doelgroepen is sprake van een combinatie van voorrang met een specifieke huisvestingsvraag vanwege een zorg- en/of begeleidingsbehoefte of vanwege sociaal plan bij herstructurering. Het gaat hier met name om DOOR!-trajecten, driepartijencontracten en zorggerelateerde verhuringen. Een passende woning is dan voorwaarde voor de zorg- en hulpverlening. in Eindhoven Toepassing van meerdere verdelingssystemen ter verbetering van slaagkansen van mensen met weinig inschrijftijd draagt bij aan de doelstelling uit de Woonvisie Eindhoven. Ook streeft thuis naar het toegankelijk houden van de betaalbare voorraad voor een brede groep huishoudens. Analyse van toewijzingen in Wooniezie moet inzicht geven in de vraag- en aanbodverhouding in de regio, gemiddelde zoektijd naar een woning en het effect op inschrijfduur. 4. Ontwikkeling woningportefeuille en duurzame kwaliteit 4.1 Woningaanbod Bij beschikbaarheid gaat het zowel om het vrijkomend aanbod als over wie daarvoor in aanmerking komt. Het vrijkomend aanbod wordt bepaald door de omvang en samenstelling van de vastgoedportefeuille en de dynamiek op de woningmarkt. Onze verkoop- en nieuwbouwprogrammering zijn daar van invloed op. Bod Eindhoven: voornemens en activiteiten 2018 Pagina 8
In de begroting is in de bouw van ongeveer 1200 woningen voorzien. De extra ambitie van 400 betaalbare woningen zijn over de gemeenten verdeeld om in het scenario de effecten te kunnen berekenen. Waar deze woningen het beste gerealiseerd kunnen worden is afhankelijk van meerdere factoren zoals de lokale opgave, grondbeleid, beschikbaarheid van locaties, plancapaciteit, etc. Gemeente Extra 400 betaalbare nieuwbouw appartementen eengezinswoningen Best 40 Eindhoven 190 Son en Breugel 20 35 Veldhoven 50 50 Waalre 15 Totaal 300 100 in Eindhoven Een deel van het nieuwbouwprogramma van thuis wordt in Eindhoven gerealiseerd. Veel aandacht gaat naar de afronding van de herstructurering Vredesplein waar aan mix van sociale huur en koop wordt gerealiseerd. Huurders en kopers hebben inbreng gehad op het ontwerp van hun woning. In het kader van de herstructurering Vredesplein e.o. worden in 2018 zowel koop- (136) als huurwoningen (72) opgeleverd. Het nieuwbouwprogramma voor de huur is aangepast waardoor vanaf fase 3 kleinere sociale huurwoningen in het betaalbare segment zullen worden gebouwd. In plaats van 56 sociale huurwoningen met een huurprijs > 2 e aftoppingsgrens worden 64 sociale huurwoningen gerealiseerd, waarvan 50 met een huurprijs < 1 e aftoppingsgrens, 10 met een huurprijs < 2 e en 4 met een huurprijs > 2 e aftoppingsgrens. Gelijktijdig met fase 3 worden nog 8 kleine eenheden aan de Kronehoefstraat gebouwd. Verkoop Voor Eindhoven is rekening gehouden met de verkoop van 42 in 2018. Daarna wordt een verkoop van circa 50 woningen per jaar verwacht. Sloop: Sloopfase 4 en 5 Vredesplein is in 2019 aan de orde Nieuwbouw van: Vervangende nieuwbouw 72 huurwoningen (incl. 8 kleine eenheden) en 136 koopwoningen Vredesplein (2016-2019) 8 studio s Kronehoefstraat (2018) Vervangende nieuwbouw van 96 eenheden en 1 MVG voor NEOS (2018-2019) 46 huurwoningen Waterrijk(2018) 26 studio s Leostraat (kleine eenheden 2018) Ambitie voor de bouw van: 100 betaalbare huurappartementen (2018/19-2024) 190 extra huurappartementen Naast de focus op drie buurten in Eindhoven richt de aandacht zich op het bieden van huisvesting van kleine huishoudens en/of bijzondere doelgroepen. Zo voorziet het programma o.a. in de vervangende huisvesting van de opvangvoorziening NEOS dat door vertraging in de bestemmingsplanprocedure doorgeschoven is naar 2018. Daarnaast wordt een kantoorpand van thuis aan de Leostraat getransformeerd tot 26 studio s die ingezet kunnen worden voor het huisvesten van spoedzoekers. Tot slot is er nog investeringsruimte voor realisatie van circa 100 betaalbare huurappartementen in Eindhoven. Tevens is er extra investeringsruimte voor de toevoeging van 190 woningen in Eindhoven. Het nieuwe aanbod van woningen wordt gerealiseerd in het betaalbare segment onder de 1 e aftoppingsgrens. Bod Eindhoven: voornemens en activiteiten 2018 Pagina 9
4.2 Duurzaamheid en woningkwaliteit Bij Kwaliteit gaat het om het onderhoud en verbetering van vastgoed, het tempo en inspanningsniveau van verduurzaming van onze woningen en de sociaal maatschappelijke kwaliteit van buurten en wijken. Energiebesparende maatregelen bestaande voorraad Woningverbetering betreft het verbeteren van de bouwtechnische en functionele woningkwaliteit en het verhogen van het wooncomfort. Hiertoe behoren onder meer de energiebesparende maatregelen en individuele verbeteringen. thuis is enkele jaren geleden met een programma gestaart waarbij energiebesparende maatregelen (quick-wins) als een totaalpakket worden aangeboden in combinatie met andere onderhoudswerkzaamheden. Bij deelname gaan de bewoners akkoord met een huurverhoging van 75% van de theoretisch berekende energiebesparing. De aanpak zorgt voor realisatie van een gemiddeld energielabel B voor onze totale woningvoorraad in 2020, zoals overeengekomen in het landelijk energieconvenant. Duurzame nieuwbouw Met het oog op een duurzame woningportefeuille geldt voortaan nul-op-de-meter (NOM) als uitgangspunt voor alle nieuwbouw. Bestaande projecten worden aangepast voor zover de ontwikkeling dat nog toelaat. Duurzame energie In de strategische afweging van 2017 is de keuze voor meer investeringen in duurzaamheid bekrachtigd en wel in de vorm van duurzame energieopwekking. thuis bevordert dit actief door bij 5000 woningen zonnepanelen te plaatsen. De uitrol van dit programma is in 2017 gestart. The Natural Step thuis heeft zich aangesloten bij de benadering van The Natural Step die ook de gemeente Eindhoven hanteert. thuis is aan de slag gegaan met de zes duurzaamheidsdoelstellingen. Er is een plan van aanpak opgesteld om de methodiek van The Natural Step binnen de organisatie verder uit te rollen en zijn ambities vastgesteld. Met het verhogen van het totale budget voor alle duurzaamheidsinvesteringen zetten we ook extra in op toepassingen TNS zoals flora & fauna, materialisatie en circulair bouwen. Omdat verduurzaming ook moet bijdragen aan betaalbaar wonen en de huurders er voordeel van moeten hebben, gaat thuis een groter deel van de duurzaamheidsinvesteringen voor haar rekening nemen. Bij nieuwbouw moeten huurinkomsten 50% van de duurzaamheidsinvesteringen afdekken. Bij nieuwe verbeteringen van de energieprestatie van bestaande woningen wordt dit verlaagd tot 25% in de hoop dat dit de deelname van bewoners aan energieprojecten zal vergroten. in Eindhoven Duurzaamheid is voor de prestatieafspraken 2018 als het eerste dominante thema benoemd. In dit verband heeft thuis de raadsleden over haar initiatieven verteld en is de gemeente betrokken bij de strategische keuzes van thuis. Bij vervangende nieuwbouw wordt vanaf 2018 ingezet op NOMwoningen. Bij renovatie/groot onderhoud wordt gezocht naar het bereiken van een zo hoog mogelijk milieurendement. Daarbij wordt ook gekeken naar kapitaalvernietiging en de vervanging van technische installaties in de toekomst. In Eindhoven zal mogelijk in 2020 nog geen gemiddeld label B zijn gerealiseerd. Dit hangt af van de realisatie van de aanpak in t Ven en Bloemenbuurt Noord. Met de grootschalige aanpak in de twee buurten t Ven en Bloemenbuurt Noord wordt ambitieus ingezet op het realiseren van duurzame kwaliteit (NOM-ready) met behoud van betaalbare huren. Bewoners worden nadrukkelijk bij de processen betrokken om bewust keuzes te kunnen maken en duurzaam gedrag te stimuleren. Het programma energiebesparende maatregelen gaat de laatste fase in. Daarnaast is in samenwerking met Woonbedrijf een programma zonnepanelen uitgewerkt dat vanaf 2017 wordt uitgerold. Duurzame energie en lagere energiekosten voor de huurders. Bod Eindhoven: voornemens en activiteiten 2018 Pagina 10
Naar duurzaamheid Renovatie en verduurzaming van: 364 woningen t Ven (complex 9) (2017-2020) 189 woningen Bloemenbuurt Noord (complex 6) (2018-2020) Energiemaatregelen en duurzame energie 3 woningen Boschdijk Quick-wins (2019) 2139 woningen die in aanmerking komen voor zonnepanelen 4.3 Sociaal beheer Thuis voelen vraagt meer dan een huis. thuis wil dat huurders hun eigen thuis creëren. Wij zoeken daarvoor de samenwerking met onze huurders en met onze maatschappelijke partners. Schoon, heel en veilig De kern van woonbeheer is handhaven waar het moet, ondersteunen en kansen bieden waar nodig. Lokale verankering begint met aanwezig zijn, kennen en gekend worden. De buurtbeheerders zijn het aanspreekpunt voor bewoners, spreken bewoners aan op hun gedrag en dragen door tijdige interventies en signalering bij aan het leefklimaat in de wijken. Daarmee voldoet thuis aan haar wettelijke plicht om te zorgen voor een woonomgeving die schoon, heel en veilig is, een voorwaarde voor prettig wonen in vitale complexen en buurten. Voorkomen huurschuld en uitzetting Het wordt steeds duidelijker dat schulden en achterstanden participatie belemmeren en een negatieve spiraal in gang zetten in het individuele welzijn. thuis hanteert daarom een directe en persoonsgerichte aanpak bij de eerste signalen van betalingsachterstand en boekt daarmee goede resultaten. Daarnaast werkt thuis samen met Schulddienstverlening om oplopende betalingsproblemen te voorkomen. thuis kan haar huurders versneld aanmelden bij deze instanties waardoor de hulpverlening en budgettering tijdig op gang kan komen. 2e kans thuis geeft in samenwerking met de andere corporaties in het stedelijk gebied uitvoering aan het zogenaamde Sancties- en Kansenbeleid. Dit houdt in dat één lijn wordt getrokken als het gaat om sancties voor overlastveroorzakers, wanbetalers en fraudeurs en om het bieden van nieuwe kansen aan deze personen. De sanctie is dat mensen maximaal vijf jaar niet in aanmerking komen voor een woning van een Eindhovense corporatie. Door een betaling(regeling) van de schuld en/of door het aanvragen en aanvaarden van begeleiding kan men eerder van de lijst verwijderd worden en krijgt men een 2e kans. De gezamenlijke registratie kent een strak protocol (inclusief bezwaar- en beroepsprocedure) om een eerlijke en heldere werkwijze te garanderen. Aanpak woonoverlast en bemiddeling Een corporatie heeft krachtens de Woningwet een zorgplicht, namelijk het bieden van rustig woongenot. Dat betekent dat actief geacteerd wordt op overlast, schrijnende situaties of fraude. thuis werkt daarbij intensief samen met de gemeenten in het werkgebied. Complexe situaties worden besproken in het gemeentelijk signaleringsoverleg of woonzorgoverleg, waar afspraken worden gemaakt over de bijdragen van verschillende partners. Bij hardnekkige problemen tussen huurders onderling, wordt veelal verwezen naar vormen van buurtbemiddeling. Samenwerken en ontmoeten In een groot aantal wijken worden activiteiten door bewoners georganiseerd om de leefbaarheid en de saamhorigheid te bevorderen. Ook hier ligt volgens de wetgever een taak voor de corporatie om dit soort initiatieven te ondersteunen. Dit gebeurt met financiële ondersteuning van thuis en andere professionals. Bod Eindhoven: voornemens en activiteiten 2018 Pagina 11
Inclusieve samenleving De inclusieve samenleving waarin mensen gewaardeerd worden en niet worden buitengesloten om wat zij niet kunnen of vanwege hun beperking, is een enorme uitdaging voor de gemeente en haar maatschappelijke partners. thuis ziet het als haar verantwoordelijkheid om daar actief een bijdrage aan te leveren. Dat betekent dat we in ons woningbezit ruimte biedt voor gewoon wonen van mensen met een beperking. In een aantal situaties kan dat enkel met intensieve woonbegeleiding (beschermd wonen). Indien de gemeenten dat niet kunnen of willen garanderen, kan van de corporatie niet verwacht worden dat zij woningen daarvoor beschikbaar stelt. Wij dringen er bij de gemeenten op aan om gezamenlijk de behoefte in kaart te brengen en afstemming te zoeken met de corporaties en zorginstellingen om de middelen zo effectief mogelijk in te zetten. Om onze zorgplicht krachtens de Woningwet te vervullen, zetten we tot 2023 210 per woning in per jaar. Hiermee worden de huurdersorganisatie en bewonerscommissies, de leefbaarheidsactiviteiten op initiatief van huurders, de sociaal beheerders en buurtbeheerders bekostigd. We onderzoeken hoe we de inzet van middelen meer in overeenstemming met de intensiteit van de vraagstukken kunnen brengen en onze bijdrage per gemeente kunnen differentiëren. in Eindhoven Het schuurt in de wijk is benoemd als derde dominante thema voor de uitwerking van de prestatieafspraken 2018. thuis staat achter de gebiedsaanpak en heeft daarin de afgelopen jaren fors geïnvesteerd. Niet alleen in fysieke maatregelen (het bezit is nu vrijwel op orde) maar in toenemende mate in sociale interventies. We willen ons ook in 2018 inzetten als trekker van de actiegebieden Oud Woensel en t Ven. Wij steken daarbij in vanuit de samenwerkingsgedachte: door middel van een geïntegreerde aanpak van wijkpartners (incl. de actieve bewoners) kunnen we het verschil maken. Wij zien vooruitgang. Maar het is nog niet af. We zien een cumulatie van problemen binnen ons bezit in de actiegebieden. Vanaf 2018 wordt door thuis de intensiteit van sociaal beheer afgestemd op de behoeften in de wijken. We willen onze samenwerkingspartners, waaronder de gemeente, uitnodigen om de uitdagingen (o.a. gevolgen passend toewijzen, huisvesting uitstroom zorg-transitie) samen het hoofd te bieden. In Oud Woensel is een pilot gestart voor een meer integrale en gerichtere aanpak van probleembewoning in samenwerking met WIJ-Eindhoven, Lumens, Politie en gemeente. Daarnaast is het belangrijk dat buurtbewoners elkaar op een laagdrempelige wijze kunnen ontmoeten (onbekend maakt onbemind). Door thuis wordt veel belang gehecht aan het introduceren van nieuwkomers in hun nieuwe buurt (kennismaking buurtbeheerders en buren, nieuwe vorm van beheer in La Maison ). We zien dat het werkt en continueren de ingezette lijn. Vanuit nieuwe en bestaande samenwerkingsverbanden wordt gewerkt aan versterking van de kleinschalige buurtontmoeting (Oud Woensel, t Ven) en gezamenlijk te zoeken naar manieren om het afglijden van kwetsbare wijken te voorkomen (ExperiTempel, Jagershoef, JIB+ Edison, Zorg-Samen Oud Woensel). thuis investeert m.n. in het versterken van samenwerking met wijkpartners en het mondiger maken van bewoners. Wij zijn van mening dat alleen vanuit de samenwerking van alle relevante wijkpartners we vat kunnen krijgen op de wijkopgave. Met de korte film Uitzichtloos tijdens de BOW-tweedaagse in 2017 hebben we laten zien hoe we er als thuis in willen staan. Bod Eindhoven: voornemens en activiteiten 2018 Pagina 12