Trivent en RSP Makelaars

Trivent en RSP Makelaars Vught najaar 2017

Actuele Marktsituatie kantoren Commercieel vastgoed Bedrijfsruimte Winkels Beleggingen kantoren

kantoren

Zijn er nog wel kantoren genoeg? Kwantitatief kwalitatief

Pentaparc Nieuwbouw Appèl

Bedrijfshallen en magazijnen

Den Bosch geen logistieke hotspot Voormalige Michelin vrachtwagenbanden

Steenbok 32 Benier

Enthone Dixons

Sandd Verzamelgebouw (oude Schneider locatie) Brouwers logistiek Er wordt weer bouwgrond verkocht!

Winkels Het is weer druk in de stad

Verwachting dat er maar veertig serieuze winkellocaties overblijven.

Hoofdzakelijk nieuwe winkelformules Grote transacties in de randstad In deze regio vaak als onderdeel van meer vastgoed

Duurzaamheid is inmiddels een commodity

Well Building Standaard

SEMINAR RSP MAKELAARS & TRIVENT ACCOUNTANTS & BELASTINGADVISEURS mr. (E.H.H.) Egbert Schelhaas Transacties met vastgoed: Beleggingspanden & de rechtspraak 26 september 2017

Hoe wordt er in de rechtspraak omgegaan met beleggingspanden? verzwijging door verkoper en/of schending van garanties: wat kan de koper doen? Kan de verkoper alle aansprakelijkheid uitsluiten? uitleg (huur) garanties en bankgaranties Risico s dat afspraken met huurders overgaan op een koper Hoge Raad 8-12-2006 Quicker than Quick holding Juli 1999 Verkoopt Quick een beleggingspand, winkel + 2 woningen januari 1999: huurverlagingsprocedure woninghuurders huren dalen van HFL 1.100,00 naar HFL. 648,00 per maand Koper: verlaging koopprijs wegens dwaling Rechtbank wijst toe: verminderde huur x 10 Hof: verkoper had moeten mededelen, maar een huurverlaging is een risico waar de koper mee rekening moet houden Hof: een deel van het nadeel blijft bij koper Hoge Raad ( HR ): ook bij een beleggingspand is er geen (stilzwijgende) garantie dat woninghuren niet verlaagd kunnen worden

Vervolg Hoge Raad 8-12-2006 Quicker than Quick holding, Tips voor een koper: Specifieke garanties huurprijzen woonruimte overeenkomen. Bijvoorbeeld: Verkoper garandeert dat de huurprijzen woonruimten zoals opgenomen op bijlage., door huurders per.. verschuldigd zijn en voldoen aan de wettelijke regels aangaande huurprijzen woonruimte en het bij de huurprijzen op bijlage gaat om geliberaliseerde huurprijzen woonruimte Bij de garanties woonruimte een onderscheid maken tussen geliberaliseerd (nu: 710,68 per maand kale huur) / niet geliberaliseerd Hou rekening met nadere huurprijsaanpassing winkelhuur (art. 7:290 BW) voor koper liever geen uitsluiting van de (gedeeltelijke) ontbinding en vernietiging Hof Amsterdam 11-10-2011 Eurocommerce ( EC ) / de Tulp EC Nedloyd DeltaLloyd Cocon De Tulp (1/06) (11/06) (5/07) (5/07) Beleggingspand La Palmier in Vianen huur 82.000,00 / jaar, EC meldt incentive van 81.000,00 niet (Side Letter) EC blijft de incentives tot 2007 aan huurder betalen Vraagpunt: gaat de side letter over op opvolgend verhuurder? Hof s-hertogenbosch 6-2-2007 in die zaak: Ja Rapport: deze incentives zijn negatief voor de taxatiewaarde EC had moeten melden. Tijdig geklaagd. Onrechtmatige daad EC jegens de Tulp. Hoogte schade nog vaststellen De Tulp had eigenlijk garanties moeten bedingen van Cocon

HR 30-1-2015 / Hof Arnhem 3-9-2013 Vano Vastgoed Al eerdere procedures: Hoge Raad 11-10-2013 verkoop complex in Vroomshoop: 3,2 miljoen, 6 huurders Garanties: bij transport geen huurachterstanden etc. Betalingsregeling met huurder, huurachterstand in 36 maanden betalen, niet expliciet medegedeeld ( startende ondernemer ) het ging om een substantieel deel van het verkochte beleggingspand: gegoedheid huurders in sterke mate bepalende voor de waarde Mededelingsplicht gaat boven onderzoekplicht Hof: nog vaststellen vermindering koopsom of vernietiging overeenkomst Hof Den Bosch 14-2-2017 Verzwegen huuropzeggingen leiden hier niet tot vernietiging / aanpassing koopprijs Twee kleinere huurders hadden opgezegd, de grootste (Bricorama) niet Uitvoerig Due Dilligence, koper kon bekend zijn met opzegging door i.i.g. één huurder huurgarantie aangeboden die is omgezet in verlaging koopprijs Koper zou de koopovereenkomst ook hebben gesloten indien bekend met die twee opzeggingen Hof: het ging koper om gebouw + huurovereenkomst Bricorama (Karwei)

Hof Amsterdam 23-6-2015 JP Holding Aankoop beleggingspand 2,6 miljoen Garanties over twee huurders Na de levering komen de huurders niet. Inbreuk op de garanties. Rechtbank ontbindt de koop en verplicht verkoper tot terugname Verkoper komt vonnis niet na en biedt geen verhaal In hoger beroep wijziging insteek koper: alleen schadevergoeding Veroordeling vergoeding verschil waarde onverhuurd ( 1.136.000,00) en koopsom ( 2.145.000) Garanties zonder verhaalsobjecten (depot, borg etc.) bieden niet altijd een praktische zekerheid! Hof Den Bosch 12-7-2016: uitleg huurgarantie Verkoop beleggingscomplex 2,4 miljoen, levering 17-10-2007 Huurgarantie voor leegstaande ruimten, 24.000,00 / jaar Na 5 jaar stopt verkoper. Geen maximale termijn opgenomen. Rechtbank: verkoper moet blijven betalen Hof: uitleg garantie. Getuigenverklaringen. Onderhandelingen gingen over periode van 1 5 jaar. Niet gesproken over risico dat het niet-verhuurd zou blijven. Hof: koper mocht geen onbeperkte duur verwachten. Huurtermijnen normaliter ook 5 jaar Hof: de bedoeling was: een garantie van maximaal 5 jaar

Hof Amsterdam 16-5-2017: uitleg bankgarantie. Gaat de bankgarantie over bij verkoop? Huurder gaat failliet, verhuurder trekt bij ING de garantie Curator betwist gangbare uitleg voor verhuurder of diens rechtsverkrijgende Curator: dat is de verkrijger van de garantie na een overdracht. Leer van de strikte conformiteit van bankgaranties. Er was geen overdracht. Hof: dat staat er letterlijk, maar bedoeld is opvolgend verhuurder Garantie gaat wellicht ook over als nevenrecht Let op bij garanties t.a.v. betalingen huurders Bij faillissement huurder: opzeggingstermijn 3 maanden, rechtsgeldige beëindiging. Dan eindigt ook de verplichting om huur te betalen. Is ook van belang voor garanties Diverse Hoge Raad uitspraken, ook over De verhouding verhuurder bank De verhouding bank curator Verschil tussen (i) concerngarantie en (ii) een bankgarantie met een contragarantie