Datum vergadering 6 maart 2013 Nr. 07 Omschrijving agendapunt Portefeuillehouder Samenvatting Discussiestuk wijziging tweede woningenbeleid P.P.M. Ploegaert MPM Pag. 1/5 In de notitie is een aantal voorstellen opgenomen die strekken tot aanpassing van het tweede woningenbeleid in de gemeente Sluis. De opzet van de notitie is dat de commissie aangeeft welke voorstellen onderdeel uit kunnen maken van het te wijzigen beleid. Deze voorstellen worden vervolgens verwerkt in een raadsvoorstel, dat na accordering door de commissie in de inspraak wordt gebracht. Aan de commissie, In de vergadering van 22 maart 2012 is een aanpassing van de Verordening tweede woningen Sluis door de raad verworpen. In de commissie Ruimte/AB van 14 november 2012 is de toezegging gedaan dat het college met een notitie komt over het tweede woningenbeleid in de gemeente Sluis. Bijgevoegd is een notitie waarin mogelijke wijzigingen van deze verordening zijn opgenomen. Deze wijzigingen doen geen afbreuk aan het werkingsgebied van de verordening, waarover in maart 2012 discussie over is ontstaan. Er zijn verschillende redenen om tot aanpassing van het beleid ten aanzien van tweede woningen over te gaan: - daling van het aantal inwoners, waardoor er in de woonkernen van de gemeente een discrepantie ontstaat tussen de vraag naar en het aanbod van woningen. - een star beleid ten aanzien van tweede woningen bevordert niet de kwaliteit van deze woningen. Een soepeler beleid kan tot kwaliteitsverbetering van de bestaande (tweede) woningenvooraad leiden. - een soepeler beleid zorgt voor een betere doorstroming in de huizenmarkt. - veel woningen voldoen niet aan de kwaliteitseisen, die men heden ten dage stelt aan een woning. De voorgestelde wijzigingen betreffen suggesties, op basis waarvan een vergunningenbeleid gevoerd kan worden, dat meer inspeelt op de gewijzigde situatie van de woningmarkt van dit moment, zowel in de grotere als in de kleinere kernen. Het gaat daarbij zowel om het kwalitatieve als het kwantitatieve aanbod van woningen. Daarnaast wordt in de notitie voorgesteld om de verordening op enkele punten te wijzigen, onder andere om de verordening beter te laten aansluiten aan de definiëring in de bestemmingsplannen. Aan de hand van de discussie in de raadscommissie kan een raadsvoorstel worden geformuleerd tot aanpassing van de verordening. Dit raadsvoorstel kan dan in de commissievergadering van juni 2013 worden aangeboden met het voorstel om de inspraakprocedure te starten. Na het zomerreces kan de gemeenteraad dan een besluit hierover nemen. 1 Grootte van de woning De (beperkte) grootte van een woning zou een grond kunnen zijn om een vergunning te verlenen. Een groot aantal woningen in de gemeente verkeren weliswaar in een redelijke tot goede staat, maar zijn qua grootte volgens de huidige normen alleen geschikt voor een alleenstaande of voor een Advies van de commissie d.d.
tweepersoonshuishouden. Dit vermindert de verkoopbaarheid van de woning. Pag. 2/5 Het is niet mogelijk om één oppervlaktenorm te definiëren waaraan een woning dient te voldoen. Dit kan van woning tot woning verschillen. Vaak is het een combinatie van factoren, die een woning niet of minder geschikt maken voor permanente bewoning. Per woning zal dan de afweging gemaakt moeten worden of de grootte ervan de woning al dan niet geschikt maakt voor permanente bewoning. 2 Beperkte/geen buitenruimte Een woning zonder of met geringe buitenruimte, niet zijnde een appartement, is moeilijk verkoopbaar. Mensen kiezen of bewust voor een appartement met alle voorzieningen gelijkvloers, of ze kiezen voor een woning met een tuin. Een woning zonder of met een beperkte buitenruimte is per definitie interessant om deze te gebruiken als tweede woning. 3 Minder gunstige ligging De ligging van een woning is een criterium op basis waarvan mensen tot aankoop van een woning overgaan. Is de omgeving van een woning weinig aantrekkelijk, dan zal dit zijn weerslag hebben op de verkoopbaarheid van de woning. De gemeente zou gebieden met weinig tot geen uitstraling kunnen aanwijzen, waar tweede woningen mogelijk zijn. Deze aanwijzing kan tijdelijk zijn: indien een wijk bijvoorbeeld van gemeentewege wordt opgeknapt, kan de aanwijzing weer ongedaan worden gemaakt. Het zal in dit geval vaak gaan om verouderde woonwijken. 4 Kwaliteit van de woning De eisen waaraan een woning dient te voldoen, worden steeds hoger; niet alleen de wettelijke eisen, maar ook de persoonlijke eisen van een bewoner. Een groot deel van het woningbestand is "niet meer van deze tijd". De woningen zijn slecht geïsoleerd, beschikken niet over centrale verwarming, hebben matige sanitaire voorzieningen etc. Voorgesteld wordt om het toetsingscriterium "ongeschiktheid voor permanente bewoning" te verruimen. Dit zou bijvoorbeeld kunnen als volgt: indien de kosten van aanpassing meer bedragen als (bijvoorbeeld) 40% van de getaxeerde waarde van een woning, kan een vergunning worden verleend. De aanvrager dient dan een taxatieverslag van de woning in te dienen en een begroting van een aannemer tot aanpassing van de woning. Daarnaast kunnen in de verordening criteria worden genoemd waaraan een woning voor permanente bewoning dient te voldoen (eventueel in relatie tot het Bouwbesluit). 5 Wijken met bestaande grote concentratie tweede woningen Er bestaan wijken/straten in de gemeente, die reeds een grote concentratie aan tweede woningen hebben. Een voorbeeld van een dergelijke wijk is de wijk in Breskens, die gevormd wordt door de straten Oesterput; 1e, 2e en 3e Zandstraat en Scheldestraat. Een groot gedeelte van de woningen in deze wijk is bij bestemmingsplan reeds aangewezen als recreatiewoning. Te overwegen valt om te besluiten dat alle woningen in deze wijk gebruikt kunnen worden als tweede woning. Een ander voorbeeld is de Boulevard in Breskens, dat op dit moment reeds een groot percentage tweede woningen kent. 6 Bijzondere wijken Woningen in villawijken in de hogere prijsklasse zijn - vooral in deze tijd - moeilijk verkoopbaar voor permanente bewoning. Daarentegen zijn deze woningen wel interessant voor een recreant die geen woning wenst in een vakantiedorp, of voor bijvoorbeeld een Vlaming, die zich wel wil vestigen in de gemeente, maar om diverse redenen zich niet wil of kan laten inschrijven in de gemeente. Een voorbeeld van een dergelijke wijk is Groenevelt te Sluis. Daar komt nog bij dat deze wijk los staat van de eigenlijke kern Sluis, zodat de impact op de kern - indien die al bestaat - gering is. 7 Ongeschiktheid voor permanente bewoning Thans is in de verordening opgenomen dat de vergunning vervalt indien het bouwvolume van de woning wordt uitgebreid. Voorgesteld wordt om deze bepaling te schrappen. Voorts is er in de vigerende verordening een "en-en" bepaling opgenomen: vergunning kan worden verleend indien de woning ongeschikt is voor permanente bewoning en indien de woning 12 maanden te koop heeft
Pag. 3/5 gestaan. Voorgesteld wordt dit te wijzigen in "of". Verder deze bepaling te verduidelijken door de toevoeging dat een taxatieverslag van een erkend taxateur overgelegd moet worden en dat de gevraagde verkoopprijs niet meer dan (bijvoorbeeld) 5% mag afwijken van de getaxeerde waarde. 8 Beperking toepassingsgebied De vigerende verordening gaat uit van de bebouwde komgrens ingevolge de Wegenverkeerswet. Dit heeft tot gevolg dat woningen, die feitelijk niet meer tot de woonkern behoren, wel onder het regime van de verordening vallen. Voorgesteld wordt om eens kritisch naar deze begrenzing te kijken en bijvoorbeeld "uitlopers" buiten het toepassingsgebied te laten. De verwijzing naar de komgrens in de Wegenverkeerswet komt dan te vervallen. Bij de verordening wordt dan een aantal kaarten gevoegd, waarop de begrenzing van het toepassingsgebied is aangegeven. 9 WOZ-waarde van de woning De gemeente Sluis kent relatief veel woningen met een lage WOZ-waarde. Gedacht zou bijvoorbeeld kunnen worden om voor woningen onder een bepaalde WOZ-waarde een vergunning te verlenen, indien daarom gevraagd wordt. Een uitdraai van WOZ-waarden van woningen is gemakkelijk te produceren. De keuze kan gemaakt worden om dit voor bepaalde of voor alle kernen toe te passen. 10 Bestaande tweede woningen In de verordening kan een bepaling worden opgenomen, dat woningen die thans recreatief gebruikt worden (legaal of illegaal), ook verkocht mogen worden voor recreatief gebruik, ongeacht de staat van de woning. Dit kan een extra stimulans zijn om de kwaliteit van de woning te verbeteren c.q. in stand te houden. 11 Vererving Ingevolge art. 5 van de verordening kan vergunning worden verleend door vererving aan de "opvolgende rechthebbende". Bovendien kan een vergunning door vererving maar eenmaal worden verleend. Voorgesteld wordt om dit begrip te verruimen, zodat bij vererving vergunning kan worden verleend t/m bloed/-aanverwantschap in 4e graad. Vergunning bij vererving kan dan ook worden verleend aan neven en nichten. Voorts kan in de verordening de bepaling worden opgenomen dat vererving onbeperkt kan plaatsvinden. 12 Schenking Ingevolge art. 5 van de verordening kan vergunning worden verleend door schenking aan de "opvolgende rechthebbende". Bovendien kan een vergunning door schenking maar eenmaal worden verleend. Voorgesteld wordt om dit begrip te verruimen, zodat bij schenking vergunning kan worden verleend t/m bloed/-aanverwantschap in 4e graad. Vergunning bij schenking kan dan ook worden verleend aan neven en nichten. Voorts kan in de verordening de bepaling worden opgenomen dat schenking onbeperkt kan plaatsvinden. 13 Deeltijdwonen De verordening biedt thans geen mogelijkheid voor deeltijdwonen. Hieronder zou verstaan kunnen worden het verblijf in een woning, anders dan recreatief, voor een bepaalde periode, zonder dat men zich laat inschrijven in de gemeentelijke bevolkingsadministratie. Gedacht kan hierbij worden aan expats, maar ook aan huisvesting van allochtonen die bijvoorbeeld voor een bepaalde periode werk hebben in de gemeente of daarbuiten. Hierdoor wordt bijvoorbeeld mogelijk gemaakt dat eigenaren van woningen, die niet de intentie hebben om een woning te verkopen (zoals het geval is bij de Leegstandswet), een woning tijdelijk kunnen verhuren.
Pag. 4/5 14 Criterium Hoofdverblijf Criterium voor hoofdverblijf ingevolge art. 3 van de verordening is verblijf gedurende een bepaald aantal dagen in die woning en inschrijving in de gemeentelijke basisadministratie. Hoe wordt bepaald wat het woonadres van een persoon is? Artikel 1 Wet GBA bepaalt dat onder woonadres wordt verstaan: het adres waar de betrokkene woont. Voor het vaststellen waar iemand woont is 'slaapplaats' niet het enige criterium. Het gaat om een aantal criteria (nachtrust, maaltijden, ontvangen van post, ontvangen van bezoek, enz.). Pas als iemand over meerdere adressen dan wel niet over een woonadres beschikt, is het aantal overnachtingen doorslaggevend. Woont iemand op meerdere adressen dan geldt het adres waar hij naar verwachting gedurende een half jaar het meest zal overnachten. Is aan de hand van het voorgaande nog niet vast te stellen waar iemand woont (bijvoorbeeld omdat hij nergens "woont"), dan geldt het adres waar betrokkene naar verwachting gedurende drie maanden ten minste twee derde van de tijd zal overnachten. Voorgesteld wordt om het verblijf (180 dagen) te schrappen. Deze bepaling is niet te controleren dan met inzet van extra personeel (dat er niet is). Dit houdt dus in dat de Verordening tweede woningen Sluis een andere definiëring hanteert van een hoofdverblijf dan de GBA. 15 Leefbaarheid van de kern In de toelichting van de verordening wordt gerefereerd aan de leefbaarheid van de kern, die mede als basis geldt voor de verordening. Voorgesteld wordt dit los te laten. Voornaamste basis voor de verordening is de regulering en het behoud van de woningvoorraad en de kwaliteitsverbetering van deze voorraad. 16 Bijzondere hardheid In de toelichting zouden enkele voorbeelden genoemd kunnen worden wat onder "bijzondere hardheid" verstaan kan worden, zodat belanghebbenden een richtsnoer aangereikt krijgen of hun situatie ook in aanmerking komt voor een vergunning op grond van deze bepaling. 17 Definitie woning De definitie van het begrip "woning" in artikel 1 behoeft aanpassing. Suggestie voor een nieuwe definitie is: een gebouw, dat in vigerende bestemmingsplannen een woonbestemming heeft. Bij de verruiming/aanpassing van het tweede woningenbeleid moet met de volgende aandachtspunten rekening gehouden worden: 1 Bij de aanpassing van de verordening moet ervoor worden gewaakt dat ander gemeentelijk beleid niet wordt doorkruist. Te denken valt hierbij aan het Transformatieplan Oostburg. Overwogen zou kunnen worden om verruimingsbepalingen eerst dan ook voor Oostburg van toepassing te laten zijn, wanneer dit plan afgerond is. 2 Momenteel wordt gewerkt aan de wijziging van de Woonvisie Sluis. Het verruimde beleid ten aanzien van tweede woningen dient afgestemd te worden op deze visie. 3 De structuurvisie opteert voor een reductie van de woningvoorraad als gevolg van de bevolkingskrimp. 4 Onderzocht kan worden of er een mogelijkheid is dat aanvragers bij de afgifte van een vergunning verplicht kunnen worden om naast de leges een bepaald percentage/promillage van het verkoopbedrag in een gemeentelijk fonds te storten ter verbetering van de kwaliteit van de woningvoorraad c.q. de woonomgeving.
Pag. 5/5 Oostburg, 26 februari 2013 BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN SLUIS, De secretaris, De wnd. burgemeester, J. Dijkstra J. Suurmond Bijlage(n): a. Vigerende verordening tweede woningen Sluis met kaartbijlagen. Ter inzage liggende stukken: Geen