Ontwikkeling landgoed Westerveld Beeldkwaliteitplan 24 mei 2009 herziene versie 25 juli 2011 GROENLAND BEHEER BV
2 Beeldkwaliteitplan landgoed Westeveld
Ontwikkeling landgoed Westerveld Beeldkwaliteitplan Opdrachtgever: Goedvastgoed Scherpenzeel Dorpsstraat 198 3925 KH Scherpenzeel contactpersoon: dhr. B. van Maanen Opdrachtnemer: GROENLAND BEHEER BV Advies- en ingenieursbureau voor het landelijk gebied Projectgegevens: projectnr. 190030 projectleider: Michel Schippers auteur: Arjan Somsen 24 mei 2009 herziene versie 25 juli 2011 Postbus 75 3956 ZS Leersum Maarsbergseweg 53A Leersum T 0343-41 66 57 F 0343-41 95 95 E groenland@groenland-beheer.nl W www.groenland-beheer.nl Groenland Beheer 3
4 Beeldkwaliteitplan landgoed Westeveld
Inhoud 1 Inleiding 7 2 Analyse 9 3 Plan 11 4 Uitwerking landschap 13 5 Uitwerking bebouwing 15 Groenland Beheer 5
Ligging 6 Beeldkwaliteitplan landgoed Westeveld
1 Inleiding Voorliggend beeldkwaliteitplan met bijbehorend schetsplan vormt een ruimtelijke uitwerking van het plan voor een nieuw landgoed Westerveld, gelegen aan de Molweg 32 te Terschuuur (gemeente Barneveld). Het beeldkwaliteitplan schept randvoorwaarden ten aanzien van de beeldkwaliteit van de toekomstige bebouwing in samenhang met het landschap. De locatie Westerveld betreft een ruim 29 hectare groot gebied met een grotendeels cultuurhistorisch waardevol landschap. Hiervan is circa 20 hectare agrarisch gebied, circa 7 hectare bos, houtwallen, 1 hectare water en circa 1 hectare erf. Op het erf staat de fraaie boerderij Westerveld met enkele (cultuurhistorisch waardevolle) opstallen. Daarbij zijn de volgende uitgangspunten geformuleerd: Omvorming minimaal 60% van de huidige landbouwgronden (20 hectare) naar nieuwe natuur (circa 13 hectare hectare); Behoud klein deel agrarische gronden voor de landbouw; Natuurvriendelijke inrichting van de Esvelderbeek; Behouden en versterken van bestaande landschappelijke kwaliteiten; Behouden van de bestaande cultuurhistorisch waardevolle bebouwing behorende bij de boerderij Westerveld ; Sloop van minimaal 1000 m² aan niet-waardevolle agrarische opstallen elders; Realiseren van vier architectonisch hoogwaardige wooneenheden van 1500 m³ elk; Rangschikking van de te ontwikkelen landgoederen onder de Natuurschoonwet; Omzetten van de huidige bestemming(en) in de bestemming landgoed ; Volledig private financiering. Boerderij Westerveld Toegangspad vanaf de Kallenbroekerweg Groenland Beheer 7
1 1 2 5 4 6 3 2 beekdal dekzandrug met kampontginning 3 dekzandvlakte met jonge ontginning ven 4 5 6 8 Beeldkwaliteitplan landgoed Westeveld
2 Analyse Landschappelijke ligging Het plangebied (ruim 29 hectare groot) maakt onderdeel uit van het buurtschap Kallenbroek ten zuiden van de A1 in de gemeente Barneveld. De omgeving is te typeren als een kleinschalig agrarisch landschap, afgewisseld door kleine heideterreinen, bos- en natuurgebieden. Het plangebied is te typeren als een kampontginning: een kleine, individuele ontginning die in principe dezelfde agrarische ordening heeft als een esdorp. In het plangebied is een complex van esgronden te herkennen, dat in hoofdzaak aan de noordzijde van de Molweg ligt, als een soort echo van de Esvelderbeek, een overwegend oost-westelijke richting heeft. Ten noorden van deze essen ligt de beekzone van de Esvelderbeek; ten zuiden ervan de bosontginningen, die de tweede fase van de kampontginning vertegenwoordigen. In het landschap in het plangebied is de ontstaansgeschiedenis goed te herkennen. Zonering Het landschap is op hoofdlijnen samengesteld uit drie zones. Van noord naar zuid zijn dit: 1. De open ruimte langs de Esvelderbeek. Het beekdal is een relatief lager gelegen, natter gebied. 2. Het conglomeraat van essen en daartussen gelegen laagten, waarin ook het erf van de voormalige boerderij ligt. Het gaat om twee hoger gelegen essen. Eén ervan, in het noordoosten van het plangebied, heeft een prachtige, langgerekte en bolle vorm. De tweede, in het westen van het plangebied, is rechthoekig verkaveld en minder goed herkenbaar. De ruimtematen in deze zone zijn klein en worden bepaald door het reliëf en door houtwallen. 3. De jongere ontginning ten zuiden van de Molweg. Deze is samengesteld uit een bosperceel, waarin een prachtig ven en een ruim perceel akker- en weideland. De ruimtematen zijn groter dan op de es, maar kleiner dan langs de beek, en worden bepaald door bosranden. Deze drie landschapszones zijn architectonisch te typeren als een overgang van twee ruimtevormen die in zekere zin elkaars tegengestelde zijn. De zone langs de Esvelderbeek kan worden getypeerd als leegte met daarin objecten. Grondgebruik Het huidige grondgebruik bestaat uit zowel weiland als akkerland (circa 20 ha), bos en houtwallen (circa 7 ha), water (circa 1 ha), erf en opstallen (circa 1 hectare). Het is een kleinschalig landschap bestaande uit door houtwallen omzoomde percelen. Opvallend is ook het subtiele hoogteverschil en bolle ligging van de percelen. Daarnaast liggen op het terrein een tweetal eendenpoelen (respectievelijk de noordwesthoek en de zuidoosthoek). Bebouwing Het agrarisch ensemble is ruimtelijk gezien waardevol. De hallehuisboerderij is aangemerkt als gemeentelijk monument evenals het bakhuis, een rietgedekte schaapskooi en een varkenskot. Daarnaast staan er enkele andere schuren, welke in het kader van de planvorming worden gesloopt. De bebouwing in de omgeving Kallenbroek bestaat uit traditionele (voormalige) agrarische bebouwing en burgerwoningen. De bebouwing heeft overwegend één laag met een kap. Groenland Beheer 9
Beekdal Visiekaart Dekzandrug met kampontginning Dekzandvlakte met jonge ontginning Bos Water Bestaand erf Westerveld Nieuw bebouwingscluster 10 Beeldkwaliteitplan landgoed Westeveld
3 Plan Inleiding In het gebied rondom Westerveld bestaat voor de (intensieve) veehouderij zeer beperkte mogelijkheden om te vestigen of uit te breiden. Andere functies als wonen, natuur, landschap en recreatie gaan daarentegen een steeds belangrijkere rol spelen. Met het behoud van de bestaande landschappelijke waarden en de omvorming van de agrarische gronden (20 hectare) naar natuur en ecologisch ingerichte beekzone, kan worden aangesloten op gewenste gebiedsdoelstellingen. In totaal wordt er ca 14,6 hectare naar openbaar toegankelijke natuur omgevormd. Het toekomstige bebouwingscluster beslaat 1,4 ha. De resterende gronden (ca 4,3 hectare) blijven agrarisch in gebruik. Landschappelijke zonering In het plan wordt het gebied naar analogie van het landschap opgedeeld in vier sfeergebieden. Dit zijn van noord naar zuid: 1. Het beekdal van de Esvelderbeek 2. De kleinschalige besloten kampen op de dekzandrug 3. De jonge ontginning op de dekzandvlakte 4. Het bosgebied Groene kamers Kenmerkend voor het landgoed zijn de door houtwallen of bomenrijen omzoomde groene kamers, die vanwege verschil in grondgebruik elk een eigen kleur hebben. De groene kamers hebben vanwege hun kleinschaligheid een intiem karakter. Het toekomstige bebouwingscluster is in feite een nieuwe groene kamer, ingebed in het landschap, door omzoming met bos en bomenrijen. Situering landgoedwoningen Op verzoek van de gemeente Barneveld en de provincie Gelderland is een nieuw stedenbouwkundig voorstel gedaan voor de situering van de op te richten landgoedwoningen. Bij de locatiekeuze is gelet op: 1. Ontsluiting 2. Bestaande structuren 3. Zichtlijnen monumentale boerderij In de toekomstige situatie is dus sprake van twee erven. Het oorspronkelijke erf ligt in een kleinschalige groene kamer in het middengedeelte van het plangebied. Het nieuwe bebouwingscluster ligt op de jonge heideontginning, ruimtelijk gescheiden van het bestaande erf. Het nieuwe erf, dat is vormgegeven als hofje, wordt aan twee zijden ruimtelijk ingekaderd door respectievelijk de bosrand aan de zuidzijde en de eikenrij langs de Molweg langs de oostzijde. Langs de te verleggen sloot aan de westzijde en langs de noordzijde komt een transparante rij bomen. Op die manier wordt het nieuwe erf ruimtelijk ingebed in het landschap. De nieuwe locatie, in de zuidoosthoek van het plangebied, is nader uitgewerkt (zie hoofdstuk 5). Voordeel van deze locatie is de bewoners niet ver het natuurgebied in hoeven om bij hun woning te komen. Daarnaast ligt de bebouwing op de rand van het nieuwe landgoed, waardoor de rest van het gebied open en groen kan blijven. Het gebied rondom de monumentale boerderij blijft eveneens open, aangezien het nieuwe cluster en het bestaande erf op voldoende afstand van elkaar liggen. Groenland Beheer 11
1 2 1 5 2 3 4 4 3 5 12 Beeldkwaliteitplan landgoed Westeveld
4 Uitwerking landschap Sfeergebieden In de huidige situatie bestaat het landgoed uit een aantal sferen: bos, groene kamers (akker of weiland), beekdal en erf. Deze blijven zoveel mogelijk behouden en worden waar nodig versterkt. Het landschappelijk streefbeeld is gericht op behoud van de bestaande ruimtelijke kwaliteiten en enkele gerichte toevoegingen. De grootste ingrepen vinden plaats in het beekdal en op de jonge ontginning. Bestaande natuur Binnen het landgoed is reeds 6 hectare aan natuur aanwezig. Dit bestaat uit houtwallen, bosgebied, een ven en een eendenpoel. Deze blijven gehandhaafd. De houtwallen bepalen voor een belangrijk deel het kleinschalige karakter van het gebied. In het plan blijven deze dan ook behouden. Waar nodig worden houtwallen aangevuld met nieuwe beplanting. De jonge aanplant aan de zuidzijde van het plangebied blijft grotendeels gehandhaafd. Een klein gedeelte wordt gekapt ten behoeve van het nieuwe bebouwingscluster. Nieuwe natuur Het grootste deel van de bestaande agrarische gronden (graslanden en maïsakkers) worden omgevormd naar natuur en krijgen een extensiever vorm van gebruik. De meest hoog gelegen kleinschalige percelen zullen worden ingericht en beheerd als natuurakker, waar bijvoorbeeld oude graangewassen kunnen worden verbouwd. Langs het beekdal van de Esvelderbeek komen vochtige graslanden, struwelen en open water. De openheid blijft hier zoveel mogelijk gewaarborgd. De overige delen worden omgevormd naar bloemrijk grasland. Esvelderbeek De Esvelderbeek heeft een belangrijke plaats in het ontwerp. Met het plan wordt ingespeeld op de doelstellingen van Waterschap Vallei & Eem. Het noordelijk perceel wordt daartoe verlaagd. De beekarm wordt geaccentueerd met een stroomrug, die iets hoger is gelegen. De beekoevers worden natuurvriendelijk ingericht, met beekbegeleidende beplanting. Daarnaast wordt een vrijliggende poel voor amfibieën gerealiseerd. Deze bestaat uit open water, moeras, struweel en grasland. Landschappelijke beplantingen Op het landgoed zijn reeds veel bestaande houtwallen en bosjes aanwezig. Deze blijven gehandhaafd en worden waar nodig gerevitaliseerd en versterkt. Rondom de erven zijn streekeigen beplantingen voorzien (boomgroep, bomenrij). Toegankelijkheid Het grootste deel van het landgoed Westerveld wordt opengesteld voor publiek. Er zal een onverharde wandelroute worden aangelegd. De paden sluiten aan op de openbare weg (Kallenbroekerweg en Molweg). De wandelpaden zullen door alle gedeeltes van het landgoed lopen: zowel door het bos, als over de kamp, langs de perceelsranden en langs de beek. De twee bebouwingsclusters op het landgoed is privéterrein en alleen toegankelijk voor de betreffende bewoners. Groenland Beheer 13
cluster met landgoedwoningen 14 Beeldkwaliteitplan landgoed Westeveld
5 Uitwerking bebouwing Positionering bebouwingscluster Het nieuwe bebouwingscluster komt in de zuidoostelijke hoek van het plangebied. De plek sluit ligt op ruime afstand van het bestaande erf Westerveld. Op deze manier concurreeert het nieuwe bebouwingsensemble ruimtelijk gezien zo min mogelijk met het bestaande erf en kan het tussengebied open blijven. Beide erven staan op zichzelf en hebben een eigen, landelijke uitstraling. De landhuizen zijn in een hoefijzervorm gesitueerd rondom een hofje en worden ontsloten via de Molweg. De west- en noordzijde van het bebouwingsensemble is open, waardoor er vrij uitzicht is over het veld. De bestaande sloot langs de westzijde wordt verlegd richting het westen en wordt verbreed. De tuinen kunnen zo rondom de woningen worden gerealiseerd. De woningen oriënteren zich met de voorzijde op het hofje. Bouwvolumes De korrelgrootte van de bebouwing is afgestemd op de overgang tussen bos en open ruimte. De vier landhuizen krijgen elk een maximale inhoud van 1500 m³ exclusief bijgebouwen. Een dergelijke maat is nodig om de plek allure te geven. De landhuizen bestaan uit maximaal twee bouwlagen met een kap. Platte daken zijn niet toegestaan. De landhuizen dienen een eenvoudige hoofdvorm te hebben met bij voorkeur een schilddak. Een eventuele uitbouw of dakkapel is hieraan ondergeschikt. De bijgebouwen hebben een maximale oppervlakte van maximaal 100 m² en worden aan de hoofdmassa vastgebouwd. De bijgebouwen passen qua architectuur bij de hoofdgebouwen. Kleur- en materiaalgebruik Er dient een zekere samenhang in kleur- en materiaalgebruik aanwezig te zijn tussen de nieuwe bebouwing onderling. Kleur- en materiaal gebruik zijn op elkaar afgestemd en zal zo veel mogelijk moeten aansluiten bij het landelijk gebied. Er dient gebruik gemaakt te worden van gedekte kleuren. Mogelijkheden zijn o.a. rood-bruine baksteen gevels, donkere accenten voor bijvoorbeeld de deuren, licht geschilderde houten kozijnen, daklijsten en daken met rode of grijze pannen of met riet gedekt. De daken zijn rietgedekt of hebben blauwgrijze pannen. Architectuur De architectuur van de nieuwe woningen moet passen bij het karakter van het omliggende gebied. De woningen dienen onderling een zekere overeenstemming in bouwvorm, Bij voorkeur wordt daarom gebruik gemaakt van één architect voor de 4 landhuizen. Onderdeel Richtlijnen nieuwe woningen (Bestemmingsplan) Goothoogte: Maximaal 10 meter Nokhoogte: Maximaal 15 meter Dakvorm: Bij voorkeur Schilddak Footprint: Ca 200 m² Bruto inhoud: Maximaal 1500 m³ Dakhelling 30-55 graden Onderdeel Richtlijnen bijgebouwen Goothoogte: Maximaal 3 meter Nokhoogte: Maximaal 6 meter Footprint bijgebouw: Maximaal 100 m² Groenland Beheer 15
Referentiebeelden bebouwing 16 Beeldkwaliteitplan landgoed Westeveld
Ontwerpprincipes kavelindeling: formele voorzijde en informele achterzijde gebruik bomen rondom huis hagen rondom tuin bouwvolume: twee lagen met een schilddak Groenland Beheer 17