NIEUWE ERVEN. Evaluatie FAB-Beleid gemeente Lochem

Transcriptie

1 Evaluatie FAB-Beleid gemeente Lochem

2 criterium / erf landschap 1. Zijn er toevoegingen buiten het erf die bijdragen aan de karakteristiek van het landschap? 2. Draagt erfbeplanting bij aan de karakteristiek van het landschap? juni 25 juni 31 juni dec 18 jan apr jan mei 7 mei 17 mei 19 juli 28 juli erf 1. is er sprake van één ensemble van gebouwen? 2. is het erf compact van omvang? 3. Heeft het erf één hoofdtoegang? 4. Heeft het erf een collectief gedeelte? 5. is er onderscheid tussen een voor- en achterkant van het erf? 6. Zorgt beplanting op het erf voor structuur en eenheid? 7. is waardevolle bestaande erfbeplanting behouden? 8. Draagt de bestrating bij aan het karakter van een boerenerf? 9. is er een goede oplossing bedacht voor de scheiding van collectief en prive? 10. is er een goede oplossing bedacht voor het parkeren? gebouw 1. Zijn bijgebouwen ondergeschikt aan het hoofdgebouw? 2. Zijn bijgebouwen (woning of schuur) vormgegeven als een stal of schuur? 3. Zijn historisch waardevolle kenmerken of gebouwen behouden? beoordelingskader ruimtelijke kwaliteit BOSCH SLABBERS

3 Evaluatie FAB-beleid gemeente Lochem Opdrachtgever Provincie Gelderland, Gemeente Lochem Locatie Gemeente Lochem Soort project ontwerpend onderzoek Looptijd project Steeds vaker worden voormalige agrarische erven omgevormd tot erf om louter op te wonen. In het kader van de regeling Functieverandering Agrarische Bebouwing (FAB) is het mogelijk om, in ruil voor het slopen van overbodig geworden schuren en stallen, extra woningen op het erf toe te voegen. Dit zijn de nieuwe erven. In de gemeente Lochem is een fiks aantal nieuwe erven in planvorming of al gerealiseerd. Deze eerste generatie erven heeft vaak niet de ruimtelijke kwaliteit die de FAB-regeling voorstaat. Zo is het karakter van het oude agrarische erf na functieverandering vaak niet meer beleefbaar. De gemeente en de provincie hebben Bosch Slabbers gevraagd te onderzoeken hoe dit komt. In het onderzoek is gekeken naar het proces waarin plannen tot stand komen en naar de kwaliteit van de plannen op zichzelf. Het onderzoek, waarin 31 plannen onder de loep zijn genomen, heeft een groot aantal bruikbare aanbevelingen opgeleverd. Deze zijn gebundeld in de Handreiking Ruimtelijke Kwaliteit FAB-beleid. De handreiking bestaat uit een stappenplan voor het te doorlopen proces en een beoordelingskader voor de ontwerpen van erf en gebouw. In het beoordelingkader zijn voor de categorieën landschap, erf en gebouw ontwerpprincipes verbeeld. Deze geven op een inzichtelijke manier voorbeelden van goede en foute oplossingen.

4 Geef meer informatie en inspiratie aan het begin van het proces Ontwikkel een brochure met info over: stappenplan vereisten onderbouwing ontwerp beoordelingskader welstand fiscaliteit inspirerende voorbeelden 1 2 Initiatiefnemer oriënteert zich op de FAB-regeling Initiatiefnemer maakt 1e schets bouwplan + (eventueel) landschapsplan Leg meer nadruk op ruimtelijke kwaliteit Dit begint al aan het begin van het proces, door initiatiefnemers nadrukkelijk te wijzen op ruimtelijke kwaliteitsdoelstelling FAB-regeling Maak het Landschap kaderstellend voor de opzet van erf en gebouw Ontwerpende rol landschaspdeskundige of inzet ervenconsulent Landschapsadvies dient plaats te vinden voordat er sprake is van een uitgewerkt ontwerp 3 4 Plan wordt getoetst aan beleidskaders door Gemeente Initiatiefnemer krijgt advies van de landschapskundige van de gemeente Zorg voor meer vakmanschap Initiatiefnemers vroegtijdig stimuleren/ verplichten tot inzet van bekwame ontwerpers zoals architecten, landschapsarchitecten, ervenconsulent Maak vroegtijdig afspraken over investeringen in het landschap (verevening) Toets alleen indien sprake is van een volwaardige onderbouwing landschapsplan erfinrichtingsplan bouwplan Maak een Privaatrechtelijke overeenkomst Sluit een vereveningsovereenkomst af Geef het landschapsplan en erfinrichtingsplan een juridische status Voer een actief handhavingsbeleid Initiatiefnemer heeft vooroverleg met Welstand Initiatiefnemer maakt Definitief Ontwerp Plan ondergaat ambtelijke goedkeuring + positief advies Welstand Plan ondergaat bestuurlijke goedkeuring door B&W Voorstel tot partiele herziening bestemmingsplan Raadsbesluit over bestemmingsplan Verlenen bouwvergunning Scherp regels en beleidskaders aan m.b.t. ruimtelijke kwaliteit Verankeren van de 1-erf-gedachte Uitwerken vereveningsbeleid Hanteer een hoger welstandsniveau Aanbevelingen proces Aanbevelingen regels en beleid aanbevelingen proces, regels en beleid in huidig proces samengevat In Deel II: Handreiking Ruimtelijke Kwaliteit FAB-beleid zijn de verbeterpunten verwerkt tot een nieuw stappenplan waarbij het verbeteren van de BOSCH SLABBERS

5 Zorgt beplanting op het erf voor structuur en eenheid? De randen van het erf dienen met een landschappelijke, inheemse beplanting omkaderd te worden. Hoe dit geschied is afhankelijk van het landschapstype. Niet alle randen worden op dezelfde manier behandeld, de ene rand kan dichter en robuuster zijn dan de andere, de voorzijde is bijvoorbeeld meer cultuurlijk en transparant (bijvoorbeeld een haag en bijzondere solitaire bomen), de achterkant dichter en natuurlijker (bijvoorbeeld een halfopen singel met inheemse soorten). Huidige situatie Na: beplanting zorgt niet voor eenheid, beplantingsstructuren zijn gefragmenteerd Na: beplanting vormt robuust kader twee voorbeelden ontwerpprincipes Zijn bijgebouwen ondergeschikt aan het hoofdgebouw? Net als op een traditioneel boerenerf dienen de bijgebouwen (woning of schuur) ondergeschikt te zijn aan het hoofdgebouw (in de meeste gevallen de oude woonboerderij). De bijgebouwen dienen sober te zijn in hoofdvorm en detaillering. Een rechthoekig grondvlak zonder uitstulpingen als serres of een voorhuis haaks op de hoofdvorm is het uitgangspunt. Een zadeldak met eenduidige nokhoogte versterkt het sobere en functionele karakter van het bijgebouw. Door ook het volume van het bijgebouw kleiner of in ieder geval in redelijke verhouding met het hoofdgebouw te houden wordt het ondergeschikte karakter versterkt en treedt het hoofdgebouw op de voorgrond. Huidige situatie Na: een bijgebouw qua maat en vorm niet in verhouding tot het hoofdgebouw Na: meerdere bijgebouwen met een eenvoudige vorm

6