Aankoopkeuring Tussenwoning
I. Toelichting bij het Bouwkundig Rapport. Doel van de keuring Bij de aankoop van de woning is het eerste doel van de keuring het verkrijgen van inzicht in de kosten van direct noodzakelijk herstel van gebreken aan de woning (achterstallig onderhoud). Dit is van belang voor zowel de eigenaar, koper, de geldverstrekker als eventueel de Nationale Hypotheek Garantie. Onder de kosten van direct noodzakelijk herstel worden verstaan de kosten die direct moeten worden gemaakt om verdere schade en/of vervolgschade aan de woning te voorkomen. Daarnaast worden de onderhoudskosten voor de komende 5 jaarweergegeven. Dit zijn de kosten van noodzakelijk onderhoud waarmee verdere vervolgschade wordt voorkomen. Als extra worden verbeterkosten opgegeven. Deze kosten verhogen de veiligheid en/of het comfort en zijn aanbevelingen. Uitvoering is niet noodzakelijk, er ontstaat geen directe schade maar het betreft een verbetering van de bestaande situatie. In dit rapport zijn de bouwtechnisch belangrijke bouwdelen aangegeven. Omdat gebreken aan deze onderdelen kostbaar zijn, zijn voor zover mogelijk in ieder geval deze bouwdelen geïnspecteerd. Per bouwdeel is aangegeven op welke kosten gerekend moet worden om de gebreken op te heffen. Grote kostenposten die zich in niet benoemde bouwdelen voordoen worden verantwoord onder diversen, evenals gebreken aan niet nader benoemde bouwdelen die van invloed zijn op veiligheid, gezondheid en gebruik. Tijdens de inspectie zijn alleen de zichtbare bouwdelen gecontroleerd. Op deze manier is het niet altijd mogelijk om een oordeel te geven over bijvoorbeeld fundering, riolering, etc. Als de inspecteur aanvullend specialistisch onderzoek nodig vindt dan zal dit vermeld worden. De kostenindicaties kunnen betrekking hebben op: ü direct noodzakelijke kosten: kosten van het direct noodzakelijke herstel van gebreken; ü kosten op termijn: kosten van toekomstig onderhoud (0 tot 5 jaar). ü kosten van verbetering (dus niet noodzakelijk) op basis van vrijblijvende adviezen naar aanleiding van het uitgevoerde onderzoek en de bevindingen. ü verbetervoorstel: wordt uitsluitend ingevoerd op verzoek van opdrachtgever. De kostenindicaties worden: ü afzonderlijk vermeld (direct noodzakelijk; op termijn noodzakelijk; verbetering); ü gebaseerd op aannemersprijzen inclusief arbeid (geen doe-het-zelf-werkzaamheden); ü vermeld inclusief BTW; ü en economisch verantwoordt, geraamd op basis van herstel en niet op basis van complete vervanging. ü vastgesteld met als uitgangspunt dat de aannemer achter elkaar kan doorwerken. ü gebaseerd op marktconforme prijzen. ü gebaseerd op gemiddeld luxe niveau, basisuitvoering en omvatten materiaal en arbeid. Belangrijke informatie m.b.t. deze opname en rapportage: Deze bouwkundige opname is een visuele inspectie en een momentopname. De non destructieve wijze van deze opname heeft zijn beperkingen. Voor gebreken die niet waarneembaar waren op het moment van het onderzoek is Pro Gebouwadvies bv niet aansprakelijk. Ingewonnen informatie valt buiten de verantwoordelijkheid van Pro Gebouwadvies BV. Gas en elektra zijn visueel geïnspecteerd, voor keuring volgens de voorschriften wordt verwezen naar erkende Installateurs. Alle genoemde kosten zijn ramingen, gebaseerd op ervaringen en op data uit een databank, die wordt gebruikt bij het opstellen van Meerjaren onderhoudsplanningen. Deze gegevens worden jaarlijks geactualiseerd. De onder direct noodzakelijke kosten opgenomen onderdelen dienen, afhankelijk van de situatie, 2
geactualiseerd. De onder direct noodzakelijke kosten opgenomen onderdelen dienen, afhankelijk van de situatie, direct te worden uitgevoerd om vervolgschade te voorkomen. Diverse opmerkingen m.b.t. deze rapportage en begroting. Alle daken, goten e.d. worden en noodzakelijk met behulp van een ladder geïnspecteerd. Inspectie kan alleen plaatsvinden indien het gebruik van hulpmiddelen zonder risico s kan worden ingezet. Kruipruimtes worden visueel geïnspecteerd in de directe omgeving van een toegangsluik (dit kan dus een beperking zijn), indien aanwezig en redelijkerwijs bereikbaar. Indien daar aanleiding voor is wordt nader onderzoek aanbevolen of direct uitgevoerd. Aanwezige risico's en mogelijkheden worden geschat door de inspecteur ter plaatse. Wanneer in dit rapport is aangegeven dat er sprake is van de aanwezigheid of risico van zwam, houtworm of ander ongedierte betekent dit niet dat er daadwerkelijk een actieve aantasting aanwezig is. Dit zal altijd door een gespecialiseerd bedrijf onderzocht moeten worden. Kosten voor dit onderzoek zijn begroot onder direct noodzakelijke kosten. Bij oudere woningen is er overigens altijd een risico van hout aantastende insecten aanwezig. Er wordt binnen de scoop van deze bouwkundige inspectie geen specifiek onderzoek naar verricht, hiervoor dient altijd een gespecialiseerd bedrijf ingeschakeld te worden. Inspectie van aanwezige leidingen en installaties is niet verricht. Wanneer in dit rapport toch opmerkingen over deze onderdelen zijn opgenomen betekent dit niet dat een volledige inspectie heeft plaatsgevonden, maar is dit gebaseerd op visuele waarneming tijdens het bouwkundig onderzoek. Voor de inspectie van deze onderdelen dient altijd een gespecialiseerd bedrijf ingeschakeld te worden. 3
Tussenwoning Algemene Objectgegevens Code Code Object Naam Adres Plaats Tussenwoning Inspecteur JP Boon Inspectiedatum 7-0-204 Opdrachtgever Naam --------------------------------- Adres --------------------------------- Postcode ---- -- Plaats --------------------------------- Telefoon --------------- Emailadres --------------------------------- Technisch Bouwjaar 90 Financieel Prijspeil 2-3-204 BTW De bedragen in de begrotingen zijn inclusief BTW BTW tarief Hoog/Laag tarief is toegepast: Hoog = 2,0%; Laag = 6,0% Aspect/prioriteit 9 8 7 6 5 4 3 2 Veiligheid & Gezondheid Technische vervolgschade Beleving & Esthetica KVK: 373830 BTWnr. NL838.24.29.B.0 4
Elementenoverzicht Tussenwoning Toelichting: Element: Locatie: Hoeveelheid/eenheid: Conditie: Een omschrijving van de bouwkundige of installatietechnische elementen die onderhoudsgevoelig zijn. De plaats waar het element zich bevindt. Het aantal met de betreffende meeteenheid dat onderhouden moet worden. Deze geeft de conditie van de bouwkundige staat weer en is als volgt opgebouwd: = Uitstekende conditie 2 = Goed 3 = Redelijk 4 = Matig 5 = Slecht 6 = Zeer slecht 8 = Nader onderzoek nodig 9 = Niet te inspecteren
Tussenwoning Element Gevels Gevelconstructie metselwerk Gevelafwerking voegwerk platvol Hemelwaterafvoer pvc Kruipruimte Fundering Buitenkozijnen Kozijn buiten zachthout Daken Dakpan keramisch Vorsten keramisch Dakbedekking bitumen Gootbekleding zink Gootconstructie zachthout Buitenschilderwerk Buiten schilderwerk totaal Vloeren Vloerconstructie hout Vloerafwerking bovenverdieping Binnentrappen Binnentrappen hout Klimaatinstallaties C.V.-ketel combi Hr Elektrische-installaties Groepenkast Locatie Conditie 4 3 3 4 3 KVK: 373830 BTWnr. NL838.24.29.B.0 6
Bevindingen Tussenwoning Toelichting: Element: Bevinding: Locatie: Handeling/Activiteit: Hoeveelheid/eenheid: Prijs per eenheid: Totaal: Een omschrijving van de bouwkundige of installatietechnische elementen die onderhoudsgevoelig zijn. Een verkorte omschrijving van het geconstateerde gebrek/bevinding. De plaats waar het element of gebrek zich bevindt. Een verkorte omschrijving van de activiteiten die in het genoemde jaar moeten worden uitgevoerd. Het aantal met de betreffende meeteenheid dat onderhouden moet worden. De gehanteerde prijs per eenheid. Deze prijs wordt uitgerekend door de hoeveelheid te vermenigvuldigen met de prijs per eenheid. Urgentie: - Op korte termijn uitvoeren. 2- Op middellange termijn uitvoeren. 3- Op lange termijn uitvoeren. 4- Aandachtspunt bij de volgende inspectie Alle prijzen zijn inclusief BTW - (hoog/laag BTW tarief is toegepast) De gebruikte rente voor de berekening van de Netto Contante Waarde (NCW) is 0 procent.
Tussenwoning Exterieur 0 Gevels Gevelconstructie metselwerk Scheuren in metselwerk hebben tal van oorzaken, van fundering tot foute dakconstructie, van temperatuurverschillen tot en met een gewijzigd gebruik van het gebouw. Gevelafwerking voegwerk platvol Hemelwaterafvoer pvc Kruipruimte Achtergevel Onvoldoende ventilatie van kruipruimte Urgentie: Op korte termijn Aanbrengen van extra ventilatievoorzieningen 2,00 st 40 Om een goede kruipruimte ventilatie te kunnen garanderen dient aan de voor -en achterkant van de woning minimaal 2 ventilatievoorzieningen aanwezig te zijn. Aan de voorgevel zijn deze aanwezig, maar aan de achterzijde niet. In de kruipruimte is dan kans op condens. KVK: 373830 BTWnr. NL838.24.29.B.0 8
Tussenwoning 0 Gevels Fundering Urgentie: 5 n.v.t. Er zijn geen zichtbare gebreken geconstateerd. 03 Buitenkozijnen Kozijn buiten zachthout terrasdeurkozijn e verdieping Kieren kouval Urgentie: Op korte termijn Herstellen,00 pst 82 De terrasdeur sluit niet goed aan in de sponning, waardoor er een keir ontstaat en warmte onnodig verloren gaat. om het gebrek preventief te verhelpen dient de deur te worden opgedik of vervangen. In de kosten is gekozen voor herstel, omdat de dveur nog van goede kwaliteit is. Kozijn buiten zachthout terrasdeurkozijn e verdieping Houtrot Urgentie: Op korte termijn Herstellen,00 st 339 Onder aan het kozijn is houtrot / zachthoutontwikkeling ontstaan doordat het kozijn volledig in de muur is aangebracht. Afkomend regenwater kan niet afdruipen en kan zo gemakkelijk tussen het houten kozijn en onderdorpel komen. Om het gebrek preventief op te lossen verdient het aanbeveling om de onderdorpel te vervangen voor een kozijndorpel dat is voorzien van een waterhol. Kozijn buiten zachthout terrasdeurkozijn e verdieping Houtrot Urgentie: Op korte termijn Herstellen,00 st 266 Onder aan het kozijn is houtrot / zachthoutontwikkeling ontstaan doordat de aansluiting met de dakbedekking niet waterdicht is. Om het gebrek preventief op te lossen verdient het aanbeveling om de onderzijde van de kozijnstijlen te voorzien van hardstenen dorpel met neuten. Onder de dorpel kan de dakbedekking dan waterdicht worden afgewerkt met lood of loodvervanger. KVK: 373830 BTWnr. NL838.24.29.B.0 9
Tussenwoning 05 Daken Dakpan keramisch Schuinekap links Vuil, aanslag, verkleuring Hvh,00 pst Slechts deel is geinspecteerd in verband met de ligging van de dakkap. Aan de binnenzijde zijn geen sporen van lekkages geconstateerd. Vorsten keramisch Openstaande verbindingen Urgentie: 2 Op middellange termijn Vorsten aansmeren 9,00 m 436 Door weersinvloeden is het traskalk tussen de nokvorsten gaan krimpen met open verbindingen als gevolg. De nokvorsten dienen op termijn te worden gerenoveerd. Gootbekleding zink aangetroffen Hvh,00 pst Dakgoten Zijn op afstand visueel geinspecteerd. Wij hebben geconstateerd dat kraal van de dakgoot van nieuw zink betreft. Wij hebben niet kunnen constateren of aan de goot voldoende rekstukken aanwezig zijn. De rekstukken behoren om de 5 m aanwezig te zijn, met doel om thermische lengteveranderingen op te kunnen vangen zodat opbollingen of trekscheuren worden voorkomen. Gootconstructie zachthout KVK: 373830 BTWnr. NL838.24.29.B.0 0
Tussenwoning 09 Buitenschilderwerk Buiten schilderwerk totaal achterdeuren patio Zakkers Urgentie: 3 Op lange termijn Herstellen van het schilderwerk 4,50 m2 99 Buiten schilderwerk totaal Deuren Kale delen Urgentie: Op korte termijn Herstellen schilderwerk,00 pst 82 De onderzijde van de deuren is niet voorzien van schilderwerk. Buiten dat schilderwerk een estetisch karakter heeft is het ook een beschermende laag om aantastingen aan he houtwerk tegen te gaan. Interieur 22 Vloeren Vloerconstructie hout Beganegrond Houtrot aan vloeren Urgentie: Op korte termijn Vervangen houten balkenconstructie 24,00 m2 5.438 In de kruipruimte is nabij het kruipluik houtrot geconstateerd aan een houten balk. Voorts is de vloer geinspecteerd op vrije beweging. ter plaatse van de ingang bij de keuken veert de vloer dat kan duiden op houtrot in de balkkoppen. Een vervolgonderzoek naar de houten vloer verdient aanbeveling. In de kostenraming is rekeing gehkouden met totale vervanging van de vloer. een balkenlaag van koolstof en isolerende elementen verdient aanbeveling. Vloerafwerking bovenverdieping KVK: 373830 BTWnr. NL838.24.29.B.0
Tussenwoning 25 Binnentrappen Binnentrappen hout Onjuiste dimensionering Activiteit: Geen actie Hvh,00 pst Een trap heeft een optrede en aantrade. De aantrede ligt niet in verhouding met de optrede, waardoor de trap er stijl is. Stijle trappen leveren valgevaar op. Verder geen actie. Installaties 4 Klimaatinstallaties C.V.-ketel combi Hr Activiteit: Onderhoudscontract afsluiten Laat uw CV-ketel jaarlijks door een installateur schoonmaken en controleren. Zo voorkomt u niet alleen het gevaar op koolmonoxidevergiftiging, maar haalt u ook het beste rendement uit de CV-ketel. Moderne ketels kunnen, in overleg met uw onderhoudsmoteur, om de twee jaar onderhouden worden. 44 Elektrische-installaties Groepenkast Een aardlekschakelaar, ook wel verliesstroomschakelaar of differentiaalschakelaargenoemd, is een automatisch werkende schakelaar die een elektrische installatie spanningsloos maakt zodra een lekstroom van bepaalde grootte optreedt. In huis- en kantoorinstallaties bevinden zich in de groepenkast vaak één of meerdere aardlekschakelaars. Totaal object 7.44 KVK: 373830 BTWnr. NL838.24.29.B.0 2