Retail en recht, 11 mei 2017 De Ladder: hulpje of barriere? Remko Bak
Dit is Rho adviseurs Integraal bureau voor de leefruimte Leeuwarden 140 medewerkers RO in alle facetten Alle belangrijke disciplines in eigen huis Deventer Rotterdam Middelburg Eindhoven
Ladders? Detailhandel Woningen Kantoren Bedrijventerrein Hotels Fast-service restaurants Crematoria Maneges Recreatieparken Kerken Kinderdagverblijven Scholen
Consument veranderd, wetgeving?
Wetgeving -> omgevingswet Kruimelgevallenregeling Coördinatieregeling Grote beleidsvrijheid gemeente
Actueel beleid Leegstandskramp
Wetgeving versus beleid Sneller&gemakkelijker Meer ruimte voor eigen afweging lokale afweging Leegstandskramp procedure beleid
De Ladder voor duurzame verstedelijking Bron: effeietsanders (talk) - Eigen werk, CC BY-SA 3.0 nl, https://commons.wikimedia.org/w/index.php?curid=16448369
Reactie: Vertraging door stapeling concept op concept Vertrouwen/durf!? 9
Ingewikkeld? Feitelijk: goede ruimtelijke ordening Aantonen/beschrijven nut en noodzaak ontwikkeling Gevolgen voor winkelstructuur 10
Raad van State de vijand? Nee: hobbel elders 11
Provincie: lokale/regionale afweging Provincies maken graag gebruik van ladder-methodiek (maar niet allemaal) Verwijzen naar Ladder, maar schrijven hem ook in eigen bewoordingen op. Nieuwe Landelijke ladder: toch naleven Provinciale ladders?
Provincie: lokale/regionale afweging Noord Limburg Elke provincie / regio heeft eigen afwegingskader Zuid Limburg Agrifood Capital Noordoost-Brabant Strijdigheid bestemmingsplan >1.000 m² lokaal + solitair instemming > 2.500 overig instemmen Strijdigheid POL: < 500 m² melden >500 m² & < 1.000 m² afstemmen >1.000 afstemmen op 2 niveaus Strijdigheid BP afstemmen indien: Overige gebieden > 500 m² Perifeer, PDV Perifeer, PDV >1.500 m² Beperkt regionaal >1.500 m² Regionaal >2.500 m² Bovenregionaal >5.000 m²
Provincie: lokale/regionale afweging Elke provincie / regio heeft eigen afwegingskader Overleg: niet geregeld wat de noodzakelijke uitkomst is Noord Limburg Strijdigheid bestemmingsplan >1.000 m² lokaal + solitair instemming > 2.500 overig instemmen Zuid Limburg Strijdigheid POL: < 500 m² melden >500 m² & < 1.000 m² afstemmen >1.000 afstemmen op 2 niveaus Moet er net zo lang gesproken worden tot iedereen het eens is???
Provincie: hobbel Stand van zaken: Één voor één aan de slag met (ruimtelijk) retailbeleid Paradigma: leegstandskramp: lastig in combinatie met veel vernieuwing in detailhandel. Niet gehinderd door veel (lokale) kennis Niet eens met gemeentelijk ruimtelijk plan: Aanwijzing En dan.? Casus Sliedrecht
Sliedrecht: Woonboulevard Aangewezen (door provincie) als regionaal opvangpunt Leegstandsonderzoek, marktonderzoek (KSO niet juist) 16
Ladder? zo specifiek mogelijk Beoordelen effecten ontwikkeling op (relevante) leegstand Kennis over: Bestedingen Koopkrachtbinding/toevloeiing Vloerproductiviteit specifiek 2013 400 m² wvo 3.969 840 m² wvo 7.492 1010 m² wvo 8.790 1380 m² wvo 10.587
Marktruimte afwezig? (of al leegstand) Wat is het leegstandseffect van ontwikkeling Wat staat er tegenover Lokale kennis!
Maatwerk 19
Maatwerk: motiveren 20
Tip: coördinatieregeling Sneller: procedure voor BP en omgevingsvergunning voor bouwen gelijktijdig Mogelijkheid voor specifiek onderbouwen het bouwplan
Maatwerk: detailleren Doe het zelf artikelen Professionele tuin en doe het zelf artikelen Nevenassortiment 22
Maatwerk: consequent 23
Andere methode? 24
Tip: Kruimelgevallenregeling Snel: 8 weken in plaats van 26 weken bevoegdheid van B&W gemeenteraad is geen formele actor in de procedure qua maatvoering binnen de bebouwde kom onbegrensd
Voorbeeld kruimelgeval supermarkt dagwinkels supermarkt Uitbreiding houthandel en zagerij winkel ruim 1.000 m² parkeerterrein parkeerterrein
Kruimelen de oplossing? Niet in Zuid Holland Begin presentatie! Afhankelijk van medewerking gemeente (uiteraard) en dus.
Tip: relatie met gemeente
Andere kant: ladder gebruiken tegen? Als reactie op een onderbouwing Aantonen dat er wel onaanvaardbare gevolgen zijn (= geen behoefte)/danwel dat er wel goede locatie binnenstedelijk is Weerleggen van onderzoek dat er al ligt Staatsraden vermoeden al snel economische motieven Wat wil je bereiken?
Ladderen! Advies Logische, herkenbare methodiek Toont aan dat op serieuze wijze naar ontwikkeling is gekeken, ook als conclusie is dat ladder niet van toepassing is! (Dan is er wellicht een provinciale ladder van toepassing.) Volgens jurisprudentie moet sowieso behoefte zijn aangetoond Consistent gedurende hele procedure Houdt er rekening mee dat onderzoeksgegevens verouderen! Waar is ontwikkeling? Welke provincie / welke regio / status beleid / gegevens? Kortom: Bereidt u goed voor de ladder helpt! 30
31