Praktijkvoorbeelden Energiezuinige Utiliteitsbouw Lange termijn = korte termijn Vastgoedbedrijf Ericis combineert ontwikkeling met beheer en scoort met project Gouwezone
Het verschil tussen ons en andere ontwikkelaars is, dat wij naast ontwikkelaar ook belegger zijn; wij houden het gebouw in eerste instantie zelf In de bouwwereld is het de normaalste zaak van de wereld: Een ontwikkelaar zet binnen de kortst mogelijke tijd een gebouw neer en probeert dat vervolgens zo snel mogelijk te slijten aan een belegger. De huurder staat buitenspel en wacht af wat de markt aanbiedt. Niks mis mee? Of toch wel; want hoe kan een ontwikkelaar een gebouw met duurzame en langdurige kwaliteit realiseren wanneer juist de korte termijn belangen de overhand hebben? Aan de andere kant: kan een ontwikkelaar met oog voor een lange levensduur van zijn project nog wel voldoende winst genereren? Vastgoedbedrijf Ericis uit Gouda ontweek het dilemma door met het project GouweZone zelf voor zowel ontwikkeling als voorlopig eigendom en beheer te tekenen. Het bleek een gouden greep die niet alleen goed is voor ontwikkelaar-eigenaar Ericis, maar ook voor huurder Grant Thornton. Fotograaf: Oscar van der Wijk
analyse. Je moet kijken wat er op de markt is. Welke nieuwe producten zijn er? Welke nieuwe soorten glas zijn er? Welke nieuwe typen installaties zijn er? Dat zijn vragen die een inspanning vergen wat betreft tijd en mankracht. Die investering laat zich uiteraard terug betalen, maar je moet die vragen wel eerst stellen, anders gebeurt er niets. En het resultaat mag er zijn: GouweZone is een luxueus project met een aantrekkelijke architectuur. Met een EPC van slecht 0,53 is het drietal kantoorgebouwen uiterst energiezuinig. Daarbij hebben Dinkelaar cum suis ook nog eens goed over het comfort nagedacht: de temperatuuroverschrijding (het aantal dagen dat het binnen een kantoor boven de 25,5 graden Celsius is) is op nul dagen gesteld terwijl elke medewerker toch over een te openen geveldeel beschikt. Open ogen Aan de gesprekstafel zit Donald Dinkelaar, eigenaar van Ericis te Gouda. Hij wordt geflankeerd door Sabine Bentvelzen, projectontwikkelaar en collega van Dinkelaar. Beiden kijken hun interviewer met dezelfde heldere blik aan waarmee ze ook naar de markt voor duurzaam vastgoed kijken. In de eerste plaats is het een kwestie van je ogen open houden en kijken naar wat er in de wereld om je heen gebeurt, begint Dinkelaar dan ook zijn betoog. Dinkelaar doelt daarmee op de veranderingen in de energiemarkt, de positie van de ontwikkelaar, de belangen van de huurder en de rol die duurzaamheid daarin speelt. Kijk, legt Dinkelaar uit, toen wij begonnen met dit project, waren de energiekosten aan het stijgen, dat is punt één. Tegelijkertijd keek de huurder niet of nauwelijks naar de servicekosten van een pand, dat is punt twee. Die servicekosten zijn de afgelopen jaren enorm gestegen, dus dachten wij: daar moet je iets aan doen. Traditioneel denken was daarmee voor Dinkelaar niet aan de orde: Je weet hoe het er in bouwend Nederland aan toe gaat: je hebt een ontwikkelaar of een aannemerontwikkelaar. Die moet omzet maken en verkoopt zijn pand zo snel mogelijk aan een belegger. Die belegger komt er op een gegeven moment bijvoorbeeld achter dat de technische installaties in zijn gebouw niet zo vooruitstrevend zijn als hij had mogen verwachten. Dinkelaar zag dat het ook anders kon: We hebben gezegd: we gaan iets neerzetten dat nog niet bestaat; we zoeken de grenzen op van het mogelijke en hanteren daarbij één uitgangspunt, namelijk dat het betaalbaar moet zijn want we moeten wel een commerciële huur kunnen vragen. En weet je waar we achter zijn gekomen? Dat het helemaal niet moeilijk is. Sabine Bentvelzen nuanceert: Je moet er wel de tijd voor nemen; tijd voor vooronderzoek en Ontwikkelaar = beheerder Het relaas van Dinkelaar en Bentvelzen laat zich in eerste instantie lezen als het verhaal van een stel bijdetijdse professionals, die zich door degelijk research en technische innovatie hebben ontpopt tot succesvolle duurzame ontwikkelaars. Hoewel dat feitelijk niet onjuist is, laat het een essentieel onderdeel van Ericis werkwijze buiten beschouwing. Dinkelaar: Het verschil tussen ons en andere ontwikkelaars is, dat wij naast ontwikkelaar ook belegger zijn; wij houden het gebouw in eerste instantie zelf. Een verschil dat waarneembaar is in de manier waarop nagedacht wordt over comfort, zoals bijvoorbeeld in het eerder genoemde aspect van de temperatuur-overschrijding. Dinkelaar: We kwamen erachter dat het maar een kleine extra investering kost om de temperatuuroverschrijding tot nul dagen te reduceren. Wij doen dat, terwijl andere ontwikkelaars dat niet doen. Dat komt omdat wij na de bouw ook zelf beheren en ook zelf de relatie met de huurder aangaan. Dat is een wereld van verschil. Een verschil dat zich ook laat zien in de keuze voor een WKO-installatie (warmte koude opslag in de bodem) in combinatie met betonkernactivering. Het leverde een gebouw op met een zeer laag energieverbruik en een prettig binnencomfort. Bentvelzen: We hebben gelijk gekeken naar wat we zelf over tien jaar met het gebouw kunnen doen. En als je zo denkt, dan denk je heel anders over een issue als binnen je stichtingskosten blijven, omdat je als ontwikkelaar nu het pand niet direct hoeft door te stoten en je winstpercentage moet halen. Eenvoud in huurcontract Lange tijd was het een gevoelig onderwerp in de relatie tussen huurder en verhuurder; de verdeling van kosten en baten van energiezuinige voorzieningen. In de vastgoedwereld staat het issue bekend als het split incentive probleem, dat voortkomt uit het gegeven dat een ontwikkelaar in eerste instantie wel de financiële lasten van duurzame voorzieningen draagt, maar niet direct gebaat is bij het toepassen van energiebesparende maatregelen in een gebouw. In het split incentive scenario krijgen huurders met duurzame ambities op hun beurt maar moeilijk voet aan de grond bij de eigenaar-beheerder. In GouweZone speelt deze problematiek niet. Arie Kuiper is partner bij financieel dienstverlener Grant Thornton, een van de huurders van GouweZone. Kuiper is niet alleen actief gebruiker van het pand, maar was als kantoormanager ook betrokken bij de keuze voor GouweZone en de verdere inrichting van het kantoor. Opvallend is dat Kuiper het split incentive verhaal op zich zelf wel begrijpt, maar zich er tegelijkertijd niet in herkent: Zoals ik het bekijk hebben
wij in feite een simpele huurovereenkomst, tegen een marktconforme prijs. In de totale kosten zit een relatief lage component servicekosten van circa 15 euro per vierkante meter per jaar, wat weer te danken is aan het laag energieverbruik. De eenvoud in het huurcontract dankt Kuiper aan de heldere aanpak van Ericis, die de extra investeringen in duurzame maatregelen integreert in de huursom. Dinkelaar: Wij hebben uitgerekend dat de investering in onder andere WKO, zonne-cellen en windmolens binnen acht jaar terugverdiend wordt. Daarbij speculeren we op een olieprijs van $100 per barrel; gezien de huidige ontwikkelingen op de energiemarkt is dat zelfs nog aan de voorzichtige kant. Op die basis leveren we een uitstekend kantoor tegen een marktconforme huurprijs. Dat is goed voor ons, maar ook helder voor onze huurders. Passie Voor veel huurders is het nog wel even wennen om naar de totale huisvesting te kijken in plaats van alleen maar de huursom exclusief servicelasten. We moeten ze nog wel een beetje opvoeden, lacht Sabine Bentvelzen en ze vervolgt: In onze contacten met potentiële huurders wijzen we er nadrukkelijk op dat de energielast circa 70 procent lager ligt dan gemiddeld. De totale servicelasten die normaal zo rond de 40 euro per vierkante meter per jaar liggen, komen daardoor veel lager uit; vaak realiseert men zich dat niet. Toch gaat het ook wat betreft duurzaamheid en energiebesparing zowel bij Ericis als bij Grant Thornton niet alleen om het puur financiële aspect. Ook wat Arie Kuiper betreft komt er op het gebied van duurzaamheid meer kijken dan een louter financiële motivatie: Uiteraard moeten je duurzame keuzes een bedrijfseconomische basis hebben; de huur die we betalen en de investeringen die we gedaan hebben moet wel terugverdiend worden. Aan de andere kant: als we puur voor het goedkoopste waren gegaan waren we waarschijnlijk echt ergens anders terecht gekomen. Kwaliteit en uitstraling zijn ook belangrijke factoren: wij willen in een groen pand zitten waarmee we onze maatschappelijke betrokkenheid willen ventileren. Ook Dinkelaar prefereert de brede kijk boven een al te nadrukkelijke focus op de financiën: Als je jezelf helemaal blind staart op terugverdientijden, dan kom je er niet; natuurlijk moet je als bedrijf overleven en natuurlijk moeten de salarissen op tijd uitbetaald worden. Maar het gaat er ook om wat je wilt. Wij hebben de visie, de passie en de wil om iets neer te zetten wat vooruitstrevend is. Project GouweZone is daar het resultaat van. En of je daar nu vijf procent aan over houdt, of tien of dertig, dat is eigenlijk niet echt van belang. Want het is voor ons een geslaagd project: de gebruikers zijn tevreden, onze visie is gerealiseerd en onze doelstellingen zijn gehaald. En onze beloning hebben we gekregen omdat de beleggingswaarde veel hoger is dan we hadden verwacht. Dan denk ik bij mezelf: we hebben het top gedaan.
Eigen inbreng En de huurder? Die is dik tevreden. Kuiper denkt daarbij vooral aan het prettige binnenklimaat dankzij de verwarming en koeling middels betonkernactivering. Toen Kuiper en Grant Thornton geconfronteerd werden met GouweZone, lag de keuze voor de combinatie WKO en betonkernactivering overigens reeds vast. Grant Thornton was daarmee aan zet: doen we dit, of doen we dit niet. De argumenten voor het systeem van warmte koude opslag in combinatie met betonkernactivering waren helder: Milieutechnisch is dit natuurlijk een perfect systeem voor ons. Het gegeven dat je een hele lage CO2-uitstoot hebt doordat je geen verbranding hebt zoals bij een centrale verwarming vinden we erg belangrijk, aldus Arie Kuiper. Uiteraard waren er in de discussie over de installatie ook tegenargumenten te beluisteren. Of toch niet? Kuiper: Op zich hadden we niet iets wezenlijks tegen de WKO met betonkernactivering. Wel was het zo dat we ons afvroegen of het systeem daadwerkelijk zo goed zou gaan werken als ons was toegezegd; het is tenslotte een techniek die nog niet op zeer uitgebreide schaal wordt toegepast. Kuiper gaf lucht aan de twijfels door te rade te gaan bij andere bedrijven die het systeem reeds beproefd hadden. Toen bleek dat de beloftes in de praktijk werden waargemaakt, was de keuze voor betonkernactivering nog slechts een formaliteit. Ericis en Grant Thornton kennen elkaar al zo n vijftien jaar, verduidelijkt Kuiper, we hadden er het volste vertrouwen in dat we er samen wel uit zouden komen, ook als er zich bij het gebruik eventuele technische problemen zouden voordoen. Wat Kuiper betreft heeft zoiets ook te maken met gevoel: Je initieert dit soort dingen vanuit een relatie die je met elkaar hebt. De goede relatie tussen huurder Grant Thornton en ontwikkelaarverhuurder Ericis, weerspiegelde zich ook in het onderlinge overleg tijdens de ontwerpfase van de GouweZone. Kuiper: Omdat de begane grond in het oorspronkelijke ontwerp sterk terugsprong, was er eigenlijk alleen ruimte voor een receptiefunctie; wij wilden meer dan dat, we wilden ook ruimte voor kantoorruimte dan wel voor al onze spreekkamers. Ericis heeft vervolgens invulling gegeven aan ons verzoek; nu zijn zowel de receptie als onze spreekkamers op de begane grond gehuisvest. Maar er viel meer te bepraten dan louter de functionele indeling van GouweZone. Kuiper: Onze eigen inbreng zie je ook terug bij de verlichting. We hebben er zelf voor gezorgd dat er nu overal bewegingsmelders in het pand zitten in plaats van knopje aan knopje uit. Een ander onderwerp was het al dan niet voeren van LED-verlichting in de kantoren. Voor onze parkeergarage was het prima, die is volledig LED-verlicht. Bouwgegevens Opdrachtgever Ericis B.V. Gouda/ project GouweZone Architect Daniel van den Berg, EGM Architecten Dordrecht Adviseurs Constructie Ingenieursbureau SmitWesterman Gouda Duurzaamheid DWA installatie- en energieadvies Bodegraven Cauberg Huygen raadgevende ingenieurs IF Technology Arnhem Installatie Tolsteeg Technisch Adviesbureau Utrecht Gevel Schipper Geveltechniek Eemnes Gebruiksoppervlakte ca. 10.000 m 2, inclusief ondergrondse parkeergarage Datum oplevering Maart 2010 Energieprestatie Q pres;tot /Q pres;toel 0,357 (EPC-eis van 1,5-1 januari 2006) Gebouwkenmerken A verlies /A g 1,36 Duurzame energie Zonnecollectoren nee PV-cellen ja Overig Ja, windmolens, WKO-systeem Isolatie Rc begane grondvloer [m 2 K/W] 4,00 Rc gevels [m 2 K/W] 3,75 Rc dak [m 2 K/W] 4,00 Uraam [W/m 2 K] 1,49 Warmte-opwekking Warmtepomp, bronnen: grondwater/aquifer Warmte-afgiftesysteem Wingvloer Ventilatiesysteem Mechanisch gebalanceerde ventilatie met warmteterugwinning Warmteterugwinning Kruisstroomwisselaar 90% Luchtdichtheid (qc;10;kar/m 2 ) 0,40 Koude-opwekking Vrije koeling, bronnen:grondwater/aquifer Koude-afgiftesysteem Wingvloer Verlichting Geïnstalleerd vermogen [W/m 2 ] 3,00 (LED-verlichting) Regeling Veeg- en daglichtschakeling
Lessons learned De belangrijkste ervaringen van Ericis: Blijven bijsturen: Laat je naast je eigen vooronderzoek ook goed informeren door je adviseurs. Ook tijdens het ontwerp en ook daarna blijf je bijsturen. Vaak kan het beter dan je adviseurs dachten. Dat kan substantiële verbeteringen opleveren tegen meerkosten die te overzien zijn. Verhuurbaarheid: Een pand op een goede locatie, met ruime binnenhoogtes, met een tijdloze architectuur en met goede duurzame installaties is en blijft altijd verhuurbaar. CO2 neutraal bouwen: Geheel CO2 neutraal bouwen bleek voor dit pand nog een utopie, maar het verbruikt 70% minder energie dan normaal en biedt meer comfort. Een huurder kiest eerder dit pand dan een met een verouderde installatie. Subsidies: Ericis heeft geen subsidies voor duurzame inves - te ringen in GouweZone ontvangen. We hebben toch zelf de investeringen gedaan, omdat het met een terugverdientijd van circa 8 jaar rendabel is. All-in huurprijzen: Bied huurders een meerjarig contract aan met een vaste all-in prijs qua energielasten. Een goed functionerend duurzaam pand komt voor wat betreft de totale lasten dicht in de buurt van een pand met verouderde installaties en een lager comfort. Huurders kijken vooral naar de kale huurprijs exclusief energielasten en kunnen soms zo over de streep getrokken worden. Adviseurs: Kennis is belangrijk, als je merkt dat je meer weet dan je adviseurs, dan wordt het tijd om ze te laten gaan. Als je ambitie hoog ligt, is het belangrijk dat je werkt met advieusbureaus die flexibel zijn en waarmee je snel kunt schakelen. Dit is een publicatie van: Agentschap NL NL Energie en Klimaat Croeselaan 15 Postbus 8242 3503 RE Utrecht T +31 (0) 88 602 70 00 T +31 (0) 88 602 90 00 (helpdesk) E energie-go@agentschapnl.nl www.agentschapnl.nl/gebiedsontwikkeling Agentschap NL april 2011 Publicatie-nr. 2EGOG1104 Hoewel deze publicatie met de grootst mogelijke zorg is samengesteld kan Agentschap NL geen enkele aansprakelijkheid aanvaarden voor eventuele fouten. Agentschap NL is een agentschap van het ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie. Agentschap NL voert beleid uit voor diverse ministeries als het gaat om duurzaamheid, innovatie en internationaal. Agentschap NL is hét aanspreekpunt voor bedrijven, kennisinstellingen en overheden. Voor informatie en advies, financiering, netwerken en wet- en regelgeving. Financiering Voor de nieuwbouw van GouweZone is door Agentschap NL een Groenverklaring afgegeven in het kader van de regeling Groenprojecten. De Regeling groenprojecten is een gezamenlijke regeling van de ministeries van Infrastructuur en Milieu, Financiën en Economische Zaken, Landbouw en Innovatie. De Groenverklaring opende voor ontwikkelaar Ericis de weg naar een voordelige groene financiering. Meer informatie www.agentschapnl.nl/groenbeleggen Wij ondersteunen Aedes, Bouwend Nederland, NEPROM en NVB bij de uitvoering van het Convenant Lente-akkoord. Dit convenant heeft als doel energiezuinige nieuwbouw tot stand te brengen. Meer informatie: www.lente-akkoord.nl. Divisie NL Energie en Klimaat voert in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties het programma Energie & Gebouwde Omgeving uit.