Onderbouwing ladder voor duurzame verstedelijking Assumburg Hoofddorp, gemeente Haarlemmermeer identificatie planstatus projectnummer: datum: status: 18801.20160649 20-09-2016 concept Projectleider/auteurs: Dirk Willems / Joost Jansen
2 Inhoudsopgave Hoofdstuk 1. Inleiding, toetsing en conclusie 3 Hoofdstuk 2. Nadere onderbouwing behoefte en locatie woningen 7
3 Hoofdstuk 1 Inleiding, toetsing en conclusie 1.1. Omschrijving van het voorgenomen plan Het initiatief ligt voor om de locatie van de voormalige autoshowroom met benzinestation op de hoek van de Altenburg en de Assumburg in Hoofddorp te transformeren naar een woningbouwlocatie. Op deze locatie zullen 97 appartementen tegen de waterkant worden gerealiseerd. De appartementen variëren in grootte tussen 75 en 135 m 2. Doelgroepen zijn starters en doorstromers in alle leeftijden. Het betreft vrije sector huurwoningen en/of betaalbare en middeldure koopwoningen (prijsklasse tussen de 200.000 en de 400.000 euro). Ligging plangebied Foto projectgebied (Bron: Google Maps)
4 Impressie ontwikkeling 1.2. Waarom toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking? Het geldende bestemmingsplan Hoofddorp Toolenburg 2007 houdt geen rekening met transformatie naar woningbouw. Het plangebied heeft de bestemming 'Garagebedrijf e/o bedrijven 1'. Daarnaast heeft een deel van het perceel de aanduiding 'Verkooppunt van motorbrandstoffen'. Daarom wordt een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Uitsnede vigerend bestemmingsplan Met het vaststellen van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) heeft het Rijk de Ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Doel van deze ladder is het bevorderen van een zorgvuldig ruimtegebruik.
5 Uit actuele jurisprudentie blijkt dat een woningbouwontwikkeling binnen bestaand bebouwd gebied met meer dan 12 woningen is aan te merken als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarom worden ruimtelijke plannen, die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken getoetst aan Artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking). Als basis voor de toetsing is gebruikgemaakt van het relevante onderliggende provinciale en regionale beleid en onderzoek. 1.2. Toetsing en conclusie Ladder voor duurzame verstedelijking Op grond van het bepaalde in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling vereist dat wordt onderbouwd of en in hoeverre er sprake is van 'duurzaam ruimtegebruik'. Om dit duurzaam ruimtegebruik te garanderen moet de 'ladder voor duurzame verstedelijking' (zoals omschreven in artikel 3.1.6 lid 2 Bro) worden doorlopen. De ladder bestaat uit de volgende drie treden: a) er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte; b) indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en; c) indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld. Uitgaande van de relevante (Stads)regio Amsterdam worden ten aanzien van de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' de volgende conclusies getrokken. Trede 1 Wonen De bouw van 97 woningen voorziet in een actuele regionale behoefte. De relevante regio is in dit geval de Stadsregio Amsterdam (zie paragraaf 2.1). Er is binnen de planperiode (10 jaar) sprake van een regionale behoefte - zowel kwalitatief als kwantitatief - aan de voorgenomen ontwikkeling. Dit is nader onderbouwd in paragraaf 2.2. Kwantitatieve behoefte Het project geeft invulling aan de woningbehoefte in de regio. In de regio worden onvoldoende woningen gebouwd om in de behoefte te kunnen voorzien. Het plan kan mede invulling geven aan de grote regionale kwantitatieve behoefte. Kwalitatieve behoefte Het project geeft invulling aan de vraag naar betaalbare en middeldure appartementen. Trede 1: Conclusie Gelet op het bovenstaande wordt geconcludeerd dat voldaan is aan het vereiste van trede 1 van de Rijksladder. Trede 2 In dit geval is sprake van transformatie en intensivering binnen bestaand stedelijk gebied. Een voormalige bedrijfslocatie met benzinestation in een woonwijk wordt opnieuw ingevuld met een stedelijke functie. Hiermee wordt voldaan aan de voorkeursvolgorde voor verstedelijking. Dit is nader onderbouwd in paragraaf 2.3.
6 Trede 2 Conclusie De ontwikkeling voldoet aan trede 2. Trede 3 Omdat de ontwikkeling voldoet aan stap 2 is toetsing aan de derde stap niet noodzakelijk. Trede 3 Conclusie Toetsing aan trede 3 is niet noodzakelijk. Conclusie Ladder voor duurzame verstedelijking De ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking. Met de ontwikkeling is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.
7 Hoofdstuk 2 woningen Nadere onderbouwing behoefte en locatie 2.1. Afbakening regionale woningmarkt De raming van de behoefte heeft betrekking op de Stadsregio Amsterdam. Voor de afbakening van de regionale woningmarkt zijn de volgende twee documenten het meest belangrijk: A. Prognose 2015-2040, Concentratie in Steden (2015); B. Regionale samenwerkingsagenda 2016 2020 (2016). Deze documenten worden hierna besproken, waarna wordt afgesloten met een tussenconclusie. A. Prognose 2015-2040, Concentratie in Steden (2015) De provincie Noord-Holland hanteert de onderstaande regio-indeling voor haar bevolkings-, huishoudens- en woningbehoefteprognose. De relevante regio is de Stadsregio Amsterdam. De relevante subregio is Amstelland-Meerlanden. Regioindeling (bron: Prognose 2015-2040)
8 De onderstaande figuren geven een beeld van de positie van Amsterdam binnen de regio. De stad trekt per saldo inwoners aan uit overig Nederland (veel jongeren maar ook afgestudeerden op zoek naar baan) terwijl uit Amsterdam mensen verhuizen naar de regio (gezinnen met kinderen). In de afgelopen periode is dit patroon iets gewijzigd. De instroom naar de regio is verder toegenomen en de uitstroom is geografisch gewijzigd. Naar Almere, Purmerend en Haarlemmermeer is het saldo afgenomen. Naar Haarlem, Amstelveen en Zaanstad is dit niet of nauwelijks het geval. Verhuisstromen Amsterdam B. Regionale samenwerkingsagenda 2016 2020 (2016) De samenhang in de woningmarkt van de Stadsregio Amsterdam blijkt uit de verhuisbewegingen die zich op regionaal niveau afspelen. Amsterdam werkt als een magneet. De stad heeft een grote nationale en internationale aantrekkingskracht. Het zijn vaak jonge relatief hoog opgeleide huishoudens die in de gemeente komen wonen. Amsterdam is binnen de regio weer de voornaamste leverancier van huishoudens, vaak in de gezins(vormende) fase voor de regiogemeenten. Zowel tussen Amsterdam en Stadsregio Zuid en Amsterdam en Stadsregio Noord zijn de verhuisrelaties zeer sterk. Amsterdam is als het ware het scharnierpunt van de regio. Ook met andere delen van de Metropoolregio zijn er vanuit Amsterdam sterke verhuisrelaties. Deze doen zich dan vooral voor op de koopmarkt. Conclusie afbakening regio De relevante woonregio voor reguliere woningbouwprojecten is de stadsregio Amsterdam. Binnen de woonregio (Stadsregio) Amsterdam maakt de gemeente Haarlemmermeer onderdeel uit van deelregio Zuid / Amstelland-Meerlanden binnen deze woonregio. Uit het RAP blijkt dat deze deelregio populair is bij het beter opgeleide, welvarender deel van de Amsterdamse huishoudens met een verhuiswens naar de regio. 2.2. Nadere onderbouwing trede 1: Actuele regionale behoefte Voor de onderbouwing van de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte zijn de volgende documenten relevant: A. Woonvisie 2010-2020 (2010); B. Regionaal Actieplan Stadsregio Amsterdam (2012) en Samenwerkingsagenda wonen 2016-2020 (concept, 2016); C. Monitor Woningbouw 2015 (2015); D. Wonen in de regio Stadsregio Amsterdam (2015); E. Prognose 2015-2040, Concentratie in Steden (2015); F. Verhuisdynamiek in de stadsregio Amsterdam, Wens en werkelijkheid in beeld (2015); G. Plancapaciteit.nl (2016). Hierna wordt per document kort beschreven wat de belangrijkste relevante kernpunten zijn, waarna de
9 toetsing van de ontwikkeling aan dit betreffende document volgt. De paragraaf wordt afgesloten met een conclusie ten aanzien van zowel de actuele kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte. A. Woonvisie 2010-2020 (2010) In de Woonvisie 2010-2020 is beschreven hoe de provincie Noord-Holland tot 2020 ervoor zorg zal dragen dat zij voor haar inwoners over voldoende woningen met een passende kwaliteit en in een aantrekkelijk woonmilieu zal beschikken. Samen met de regio's worden Regionale Actieprogramma's (RAP's) opgesteld met duidelijke afspraken over de regionale woningbouwprogramma's en hoe deze uit te voeren. De speerpunten van dit beleid zijn: Het verbeteren van de afstemming tussen vraag en aanbod voor alle consumenten, en specifiek voor doelgroepen die minder kansen hebben op het vinden van een geschikte woning. Het verbeteren van de mate waarin voorzieningen in de woonomgeving aansluiten bij de vraag van de bewoners. Het verbeteren van de duurzaamheid van het woningaanbod en de woonomgeving. In het RAP zijn afspraken gemaakt over de hoeveelheid en het type woningen dat nodig is in de regio en over de gewenste kwaliteit van de woonomgeving. Hierna wordt ingegaan op het RAP van de Stadsregio Amsterdam, de Monitor Woningbouw 2015 en de Woningbouwprognoses. Toets Woonvisie Separate toetsing aan de woonvisie is niet vereist. Toetsing vindt plaats op basis van het RAP van de Stadsregio Amsterdam, de Monitor Woningbouw 2015 en de Woningbouwprognoses (zie hierna). B. Regionaal Actieplan Stadsregio Amsterdam (2012) en Samenwerkingsagenda wonen 2016-2020 (concept, 2016) In het RAP wordt op basis van demografische en maatschappelijke ontwikkelingen inzicht gegeven in de woningbouwbehoefte voor de stadsregio. In de RAP's hebben de regio's afspraken gemaakt over de woningbouwproductie. De voor dit project relevante woonregio is de stadsregio Amsterdam (zie onderbouwing relevante regio onder 2.1). Binnen deze regio is het gewenst eindresultaat na de eerste RAP-periode (2010-2014), een bruto toevoeging van 32.517 woningen waarvan 13.438 nultredenwoningen. De regio loopt voor op deze afspraak, maar op basis van de woningbehoefte is het afgesproken aantal te laag (bijna 10.000 woningen) (zie Monitor woningbouw 2015). De regio zal in 2016 tot een nieuw regionaal actieprogramma wonen komen. Samenwerkingsagenda wonen 2016-2020 (concept, 2016) De portefeuillehouders Wonen van de 15 gemeenten die nu in de Stadsregio samenwerken, hebben op de bestuursconferentie toekomst regionale samenwerking van 18 juni 2016 opdracht gegeven een regionale woonvisie op te stellen. Er zijn 10 opgaven voor regionale samenwerking geformuleerd: 1. Opgave is de woningbouwproductie te bevorderen om tegemoet te komen aan de snel groeiende woningbehoefte en de prijzen niet te snel te laten stijgen. Doel is om 20.000 woningen naar voren te halen in de periode 2016-2020. 2. De regio probeert zo veel mogelijk locaties te versnellen, naar voren te halen en te zorgen voor meer harde plancapaciteit. 3. Opgave is aanvullend op de huidige locaties nieuwe plekken voor woningbouw te zoeken, vooral in binnenstedelijk gebied. Transformatie en het benutten van (leegstaand) vastgoed spelen hier een
10 belangrijke rol in. 4. Opgave is het bevorderen van het aanbod middensegment huur in de regio. Er is behoefte aan minimaal 5.000 woningen in het middensegment huur tot prijsgrens 900. De regio zet maximaal in op het vergroten van het aanbod. 5. Opgave is te werken aan een gezonde woningmarkt. Doel is een complete metropool, met aanbod in de verschillende woonmilieus, prijssegmenten en type woningen. 6. Opgave is op basis van inzicht in de positie van de verschillende doelgroepen te sturen op de ontwikkelingen in het aanbod en de voorraad van betaalbare woningen. Een belangrijk toetspunt hierbij is de spreiding van de sociale voorraad en de beschikbaarheid over de regio, naar deelregio. Uitgangspunt is dat de verschillen tussen de deelregio s niet verder toenemen. Aanvulling bij opgave 5 en 6: De intentieovereenkomst betaalbare voorraad vormt het kader. 7. Opgave is de sociale voorraad beter te benutten door doorstroming stimuleren en te zorgen voor meer flexibiliteit. 8. Opgave is om investeringen in duurzaamheid te bevorderen. 9. Opgave is te zorgen voor een toegankelijke, rechtvaardige en transparante verdeling van sociale huurwoningen. We maken afspraken op hoofdlijnen, maatwerk is mogelijk. Streven is woningzoekenden één etalage voor sociale huurwoningen te bieden. 10. Opgave is om samen met de corporaties en marktpartijen te werken aan oplossingen om de grote huisvestingsopgave van vergunninghouders te realiseren. Daarbij moet huisvesting van vergunninghouders niet leiden tot verdringing van reguliere woningzoekenden. Toets RAP en Samenwerkingsagenda Het project geeft invulling aan de kwantitatieve behoefte in de regio. Er zijn te weinig woningen gepland. Om de prijzen niet teveel te laten stijgen wil de regio de woningproductie vergroten. Het project kan in kwalitatieve zin invulling geven aan de grote regionale behoefte aan woningen voor éénen tweepersoonshuishoudens, nultredenwoningen en betaalbare woningen (onder andere het middensegment). C. Monitor Woningbouw 2015 De resultaten van het ingezette woonbeleid in de RAP's worden gemonitord in de Monitor Woningbouw. Het gaat zowel om een kwantitatieve als kwalitatieve monitoring. De Monitor heeft als doel om een actueel beeld te krijgen van de capaciteit in woningbouwplannen. Behoefte en plancapaciteit Het gaat hierbij om zowel harde (vastgestelde) als zachte woningbouwplannen (in voorbereiding). De Monitor levert input voor RAP's voor een volgende periode tot 2020. De woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam tot 2040 bedraagt 171.000 woningen en de plancapaciteit is 105.800. Er is dus een groot tekort aan harde en zachte plannen (zie onderstaande tabel 13 en 14 uit de Monitor Woningbouw 2015).
11 Behoefte aan nultredenwoningen De behoefte aan nultredenwoningen stijgt de komende jaren door vergrijzing en het extramuraliseringsbeleid. Een woning is een nultredenwoning indien deze zowel extern toegankelijk (de woonkamer dient bereikbaar te zijn vanaf de straat zonder trap te hoeven lopen) als intern toegankelijk (vanuit de woonkamer zijn zonder traplopen de keuken, het toilet, de badkamer en tenminste 1 slaapkamer te bereiken) is. Tabel 18 geeft per regio een indicatie van de nieuwbouwbehoefte aan nultredenwoningen (exclusief het tekort in 2008) als de groei van de vraag volledig moeten worden opgevangen door de nieuwbouw (wat niet het geval is). De tabel dient daarom vooral om te laten zien waar de behoefte aan uitbreiding van nultredenwoningen groot is.
12 Woningbouwproductie In de Stadregio ligt de kwantitatieve RAP-afspraak op 6.500 woningen per jaar. De regio loopt voor op de afspraak maar op basis van de woningbehoefte is de afspraak te laag (bijna 10.000 woningen). In deze regio wordt te weinig gebouwd waardoor de druk op de woningmarkt oploopt. Positief is dat het aantal verleende bouwvergunningen in 2014 (circa 4.400) bijna is verdubbeld t.o.v. 2013, dat betekent dat de productie vanaf 2016 zal stijgen. Maar dit is onvoldoende om aan de woningbehoefte te voldoen. Toets Monitor Woningbouw In de regio is worden onvoldoende woningen gebouwd om aan de vraag te kunnen voldoen. In kwalitatieve zin kan het project invulling geven aan de vraag naar nultredenwoningen en betaalbare woningen. D. Wonen in de regio Stadsregio Amsterdam (2015) De regio Amsterdam groeit en is populair, het aantal huishoudens neemt toe. De regio vergrijst, ondanks de toenemende instroom van jongeren. Het onderzoek laat zien hoe de huishoudens in de regio Amsterdam wonen en wat hun woonwensen zijn. Het geeft daarmee handvatten voor toekomstig woonbeleid, maar ook inzicht in de gevolgen van woonbeleid. Vanuit de landelijke overheid zijn er de afgelopen jaren verschillende maatregelen voor de woningmarkt van kracht geworden. De leencapaciteit voor hypotheken is ingeperkt en de mogelijkheden voor huurverhogingen in de sociale huursector zijn uitgebreid. De economie trekt aan en ook de woningmarkt lijkt sinds 2014 weer op te leven na een periode van stilstand. Deze ontwikkelingen hebben duidelijke gevolgen voor de regionale woningmarkt. Met de toenemende verhuisdynamiek binnen de regio en de toestroom van huishoudens van buiten de regio blijft de druk op de woningmarkt in alle segmenten groot. Het herstel op de koopwoningmarkt heeft er toe geleid dat de druk in het koopsegment is toegenomen. Ook de druk op het (sociale) huursegment blijft groot. De regio Amsterdam is een gebied met een hoge marktdruk en hoge prijzen. De mogelijkheden voor de lagere middeninkomens op de woningmarkt zijn beperkt, zij hebben beperkt toegang tot het sociale segment, maar kunnen een marktwoning vaak niet betalen. Een goed functionerende woningmarkt is een woningmarkt met goed op elkaar aansluitende segmenten en deelgebieden. Hoe beter de segmenten en deelregio s op elkaar aansluiten, hoe beter de doorstroming. Door de populariteit van de regio is de vraagdruk op alle woonsegmenten hoog.
13 Aandachtspunt in de regionale woningmarkt blijft de toegankelijkheid en de beschikbaarheid van woningen voor lagere en middeninkomens. De vraagdruk is in Stadsregio Zuid is veel groter dan in Stadsregio Noord, dit komt vooral door een grotere vraag vanuit vestigers en starters. Het theoretisch tekort is hier iets afgenomen ten opzichte van 2013. Dit komt doordat het theoretische aanbod iets is toegenomen (meer doorstromers geven aan buiten de regio een woning te zoeken, waarmee er meer aanbod vrijkomt dan er vraag is vanuit doorstromers). Daarnaast is de vraag vanuit vestigers afgenomen. Een hoge vraagdruk is er zowel in de koop- als in de huursector, maar is het grootst in de sociale huursector. Toets rapportage Wonen in de regio Stadsregio Amsterdam Het project geeft invulling aan de behoefte van een brede doelgroep (starters en doorstromers) aan vrije sector huurwoningen en middeldure koopwoningen (prijsklasse 200.000 400.000 euro). E. Verhuisdynamiek in de stadsregio Amsterdam, Wens en werkelijkheid in beeld (2015) In deze notitie zijn betekenisvolle ontwikkelingen in de regionale verhuisdynamiek in beeld gebracht. Gewenste woonmilieus Om een beeld van de wensen van de woningzoekenden in de diverse delen van de regio te verkrijgen is in WIRA gevraagd naar het gewenste woonmilieu. 20% van de woningzoekenden in de gemeente Haarlemmermeer is op zoek naar een wonen-winkels-werken woonmilieu.
14 Gewenste woningtypen en prijsklassen In tabel 7 is aangegeven dat 35% van de woningzoekenden op zoek is naar een appartement. In tabel 8 is aangegeven dat 35% van de woningzoekenden op zoek is in het segment goedkope en middeldure koop, 27% is op zoek naar sociale huur. Toets rapportage Verhuisdynamiek in de stadsregio Amsterdam, Wens en werkelijkheid in beeld Het project geeft in kwalitatieve zin invulling aan de behoefte van een brede doelgroep aan stedelijk wonen.
15 F. Prognose 2015-2040, Concentratie in Steden (september 2015) Uit de Prognose 2015-2040 blijkt dat Noord-Holland in 2040 naar verwachting 3,123 miljoen inwoners zal hebben, een groei van 368.000 personen ten opzichte van 2015. Deze groei zit bijna volledig in Noord-Holland Zuid. Dit leidt in de periode 2015-2040 tot een groei van 238.000 huishoudens en een gewenste groei van de woningvoorraad van ongeveer 231.000 woningen, waarvan 21.000 in Noord-Holland Noord en 210.000 in Noord-Holland Zuid. Tegelijkertijd vinden grote veranderingen plaats in de leeftijdssamenstelling van de bevolking. In alle regio's neemt tot 2040 het aantal 65+ers toe met meer dan 50% en in veel regio's verdubbelt het aantal huishoudens boven de 75 jaar. De toename van het aantal huishoudens zit bijna volledig bij oudere alleenstaanden en huishoudens samenwonend zonder kinderen. Het aantal gezinnen met kinderen neemt nauwelijks toe en daalt zelfs in Noord-Holland Noord. De uitkomsten van deze prognose laten zien dat bij een vraaggerichte ontwikkeling behoefte is aan verdere verstedelijking van Amsterdam en de direct aangrenzende gemeenten en regio's. Amsterdam bereikt hierbij in 2036 de grens van 1 miljoen inwoners. Ook in Zaanstad, Amstelland-Meerlanden en Zuid-Kennemerland gaat het aantal inwoners en huishoudens nog fors groeien. De woningbehoefteprognose in Amstel-Meerlanden tussen 2015 en 2040 komt uit op 40.000 woningen. De prognose gaat voor de gemeente Haarlemmermeer in periode 2015-2040 uit van een kwantitatieve woningbehoefte van 18.700 woningen. Capaciteit Tot 2040 zijn in bijna alle regio s in Noord-Holland Zuid nog niet voldoende plannen aanwezig. Potentieel ontstaat door transformatie van leegstaand vastgoed (kantoren, bedrijventerreinen, winkels enz.) veel nieuwe mogelijkheden voor woningbouw.
16 Toets Prognose 2015-2040, Concentratie in Steden De woningbehoefte in de gemeente Haarlemmermeer komt uit op 18.700 woningen. Er is een tekort aan plancapaciteit en de verwachting is dat de druk op de woningmarkt oploopt. Het project geeft mede invulling aan de regionale behoefte. G. Plancapaciteit.nl De Monitor Woningbouw is op gemeenteniveau uitgesplitst op www.plancapaciteit.nl. In de gemeente Haarlemmermeer zijn (per 20 september 2016) in totaal plannen voor circa 17.900 woningen opgenomen (zowel harde (vastgestelde) als zachte (in voorbereiding zijnde) plannen). Capaciteit Haarlemmermeer per 20 september 2016 (Bron: Plancapaciteit.nl) Het project is nog niet in plancapaciteit opgenomen. Toets Plancapaciteit.nl Het project is nog niet op plancapaciteit toegevoegd en kan mede invulling geven aan de grote woningbehoefte (18.700 woningen). Er zijn te weinig plannen (17.900).
17 2.3. Nadere onderbouwing trede 2: locatiekeuze Voor de toetsing aan trede twee is relevant of in de behoefte kan worden voorzien binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins. In dit geval is sprake van een transformatielocatie binnen bestaand stedelijk gebied. Het gebied is volledig verhard en grotendeels bebouwd. Daarnaast is het gebied beleidsmatig aangemerkt als bestaand stedelijk gebied. Dit blijkt uit de provinciale structuurvisie en ruimtelijke verordening. Structuurvisie Noord-Holland 2014 (28 september 2015) Het plangebied is op de provinciale structuurvisiekaart aangemerkt als bestaand bebouwd gebied. De Provincie Noord-Holland wil steden optimaal benutten en de landschappen open houden, maar ook ruimte bieden aan de economie en woningbouw. De Provincie Noord-Holland streeft daarom naar verdere stedelijke verdichting en helpt gemeenten bij het optimaliseren van het gebruik van het bestaand bebouwd gebied, met name waar het gaat om bedrijventerreinen, ondergronds bouwen, hoogbouw en knooppunten van openbaar vervoer (OV-knooppunten). Ruimtelijke verordening (15 januari 2016) Het plangebied is in de verordening aangemerkt als bestaand bebouwd gebied. In Artikel 2 Begripsbepalingen is aangegeven wat de provincie onder verstedelijking verstaat: ontwikkeling van functies die verband houden met wonen, bedrijvigheid, voorzieningen, bovengrondse en ondergrondse infrastructuur, stedelijk water en stedelijk groen, voor zover de hiervoor genoemde functies het oprichten van bebouwing mede mogelijk maken. In Artikel 9 van de verordening is bepaald wat wordt gezien als bestaand bebouwd gebied: Als bestaand bebouwd gebied wordt de bestaande of de bij een op het moment van inwerkingtreding van de verordening geldend bestemmingsplan toegelaten woon- of bedrijfsbebouwing, uitgezonderd bebouwing op agrarische bouwpercelen en kassen. Onder toegelaten woon- of bedrijfsbebouwing wordt mede begrepen de daarbij behorende bebouwing ten behoeve van openbare voorzieningen, verkeersinfrastructuur alsmede stedelijk water en stedelijk groen van een stad, dorp of kern. Toetsing visie en verordening Het provinciaal beleid is gericht op optimale benutting van bestaand bebouwd gebied. Het project geeft hier invulling aan. Conclusie locatiekeuze De gekozen locatie is een optimale locatie vanuit het perspectief van een duurzame stedelijke ontwikkeling, omdat het in dit geval gaat om een binnenstedelijke transformatielocatie in Hoofddorp.