Koopgarant maakt een woning betaalbaar
Koopgarant voor onze klanten Vier woningcorporaties ontwikkelden op basis van jarenlange ervaring Koopgarant en inmiddels bieden ruim 100 corporaties het aan. Duizenden mensen in het hele land wonen in een Koopgarantwoning. Gezien de goede ervaringen heeft Intermaris besloten om dit ook aan haar klanten in Purmerend aan te bieden. Intermaris maakt met Koopgarant een koopwoning betaalbaar en neemt een aantal zorgen voor u weg. U krijgt een korting variërend van 10 tot 25% bij de aankoop van uw huis. Met de terugkoopgarantie bent u verzekerd van een snelle verkoop als u verhuist. Bij een onverhoopte daling van de marktwaarde deelt u in het verlies. Als de woning in waarde is gestegen deelt u in de winst met Intermaris. Betaalbaar door de korting Met Koopgarant koopt u uw woning met een korting van 10 tot 25% van de marktprijs. Toch wordt u volledig eigenaar van de woning. De korting heeft grote voordelen: u kunt hierdoor een lagere hypotheek afsluiten en het geld dat u daardoor overhoudt kunt u besteden aan andere zaken. Of u kunt dankzij de korting met dezelfde maandlasten een grotere woning kopen. Koopgarant vergroot uw mogelijkheden op de woningmarkt. Tegenover de korting staan een aantal spelregels. Een daarvan is dat de woning moet worden terug verkocht aan Intermaris. Terugkoopgarantie Iedereen kent wel iemand die slapeloze nachten had, omdat zijn woning maar niet verkocht werd, terwijl de nieuwe woning al betrokken was. Bij Koopgarant hoeft u niet wakker te liggen. Wij kopen de woning namelijk binnen drie maanden van u terug. U stuurt alleen een brief waarin u aangeeft uw woning te willen verkopen. Intermaris zorgt vervolgens voor alles wat er gebeuren moet: keuring van de 2 koopgarant
Goed om te weten Koopgarant: kopen zonder zorgen U heeft een eerlijke deal en na een verbouwing een goede verhoging van uw waarde woning, taxatie, opstellen van de terugkoopovereenkomst en het transport bij de notaris. Met uw medewerking duurt de terugkoop maximaal drie maanden. Tegenover deze garantie staat dat u de woning niet op de vrije markt mag verkopen. De woning moet altijd worden terugverkocht aan Intermaris. Winst en verlies delen De terugkoopprijs wordt berekend aan de hand vaneen nieuwe taxatie. De basis hiervoor is de koopprijs die u betaald heeft. U ontvangt van een eventuele waar de stijging de helft. Mocht de waarde gedaald zijn, dan brengen wij de helft van dit verlies in mindering op uw koopprijs. Koopgarant vermindert daarmee het risico bij een dalende markt. De verhouding tussen korting en winstdeling is uitgerekend door deskundigen in opdracht van Koopgarant en de Vereniging Eigen Huis. Koopgarant brengt het voordeel van de korting in evenwicht met het nadeel, de winstdeling. Dit is ook het oordeel van Vereniging Eigen Huis. Met Koopgarant sluit u een eerlijke deal. Rekenvoorbeelden treft u achter in deze folder aan. Zelf verbouwen Een nieuwe keuken, een dakkapel of een andere badkamer. U heeft wellicht grote verbouwingsplannen om uw wooncomfort te vergroten. Als u uw woning verbouwt, kan dat een aardige verhoging van de waarde opleveren. Daarom worden verbeteringen aan de woning apart getaxeerd. Het waarde-effect houden wij buiten de winstdelingsregeling en berekenen wij voor 100% door in de prijs die u bij de terugkoop ontvangt. Voorwaarde is natuurlijk wel dat de verbouwing goed is uitgevoerd en de benodigde vergunningen en toestemmingen er zijn. De hoofdlijnen Wat komt er kijken bij de koop van uw woning? Volledig eigendom U bent volledig eigenaar van een Koopgarantwoning, met alle voordelen zoals de hypotheekrenteaftrek. De grond van een Koopgarantwoning wordt uitgegeven in ondererfpacht die eeuwigdurend is afgekocht. De ondererfpacht wordt gebruikt om de bijzondere Koopgarant-voorwaarden goed juridisch vast te leggen. Zelf in de woning wonen In een Koopgarantwoning moet u zelf wonen. U mag uw woning dus niet verhuren of als bedrijfsruimte gebruiken. Zo voorkomen we vervelende situaties in uw wooncomplex. Nationale Hypotheek Garantie verplicht De woningcorporatie heeft er net als u belang bij dat u niet door uw hypotheek in de problemen komt. U bent daarom verplicht om uw Koopgarantwoning met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) te financieren. In enkele gevallen wordt hierop een uitzondering gemaakt. De NHG is door de overheid ingesteld om de risico s van kopen te beperken. Achter in de folder is een rekenvoorbeeld opgenomen om de berekening duidelijk te maken. Het bedrag van investeringen leidt nooit tot een evenhoge waardestijging. De gemiddelde koper heeft niet precies dezelfde smaak als u en in de loop van de tijd wordt een verbetering minder waard. In het algemeen geldt hoe duurzamer de investering is en hoe minder aan smaak onderhevig, hoe hoger de waarde. De voordelen zijn: - De hoogte van de lening is, volgens landelijke normen, niet te hoog in verhouding tot uw inkomen. - U betaalt een lagere rente. - Als u (buiten uw schuld) financieel in de problemen komt, dan lost de NHG een onverhoopte restschuld na verkoop af. koopgarant 3
Voordat u tekent voor de koop is het belangrijk om te weten wat u nu precies koopt en wat de bijkomende kosten zijn. Kosten koper Bij het kopen van een huis moet u rekening houden met kosten koper. Een deel hangt direct samen met de koop, een ander deel heeft te maken met de financiering. De kosten voor financiering zijn direct aftrekbaar van de belasting in het jaar van aankoop. De kosten hangen samen met de hoogte van de koopsom. De korting die u krijgt op uw Koopgarantwoning leidt dus ook tot lagere bijkomende kosten. Kwaliteit Voor veel mensen is het moeilijk om te beoordelen of een woning in goede staat verkeert en of er grote onkosten te verwachten zijn. Met een bouwtechnisch rapport zorgt Intermaris ervoor dat u op de hoogte bent van gebreken aan de woning en de kosten voor herstel. De installaties van gas en elektra worden altijd door een gecertificeerde vakman beoordeeld en veilig aan u opgeleverd. Dit geldt niet voor eventuele gebreken die een huurder, die zijn woning koopt, heeft veroorzaakt. Welke kosten bij koop zijn wel of niet aftrekbaar van de belastingdienst? Kosten bij koop Niet aftrekbaar van de belasting - Overdrachtsbelasting (6%, berekend op de Koopgarantprijs) - Notariskosten - Inschrijfkosten kadaster - Verrekening OZB, waterschap - Kadastrale inmeting Totaal: ongeveer 8% van de koopsom Kosten van financiering Wel aftrekbaar van de belasting - Provisie hypotheek - Notariskosten - Taxatie voor financiering - Kosten Nationale Hypotheek Garantie en rioolrecht - Inschrijfkosten kadaster hypotheek Totaal: ongeveer 2% van de koopsom 4 koopgarant
Intermaris biedt een aantrekkelijke koopvorm zodat u voordelig een woning kunt kopen. Wanneer is de woning van u? Een aantal zaken moet geregeld zijn, voordat u eigenaar van de woning wordt. Uiteraard helpen de medewerkers van Intermaris u daarbij. De koop in stappen Nadat u deze brochure heeft gelezen, kunt u een afspraak maken met Intermaris. Een van onze verkoopconsulenten vertelt u dan wat u kunt verwachten. Daarna heeft u een gesprek met de makelaar en een gesprek met een hypotheekadviseur. U tekent vervolgens de koopovereenkomst en enkele weken later wordt u bij de notaris echt eigenaar van de woning. Dit zijn in het kort de stappen. Hieronder gaan we nog uitgebreider op de stappen in. Stap 1 De koopovereenkomst De makelaar die u namens Intermaris begeleidt bij het kopen van de woning stelt de koopovereenkomst op. Hij kan u een uitgebreide toelichting op de inhoud geven. Het tekenen van een koopovereenkomst is niet vrijblijvend. U bent verplicht de woning dan ook daadwerkelijk te kopen. Maar er zijn twee uitzonderingen: de bedenktijd en de ontbindende voorwaarden. Stap 2 Bedenktijd Stel dat u s nachts na het tekenen van de koopovereenkomst tot de conclusie komt dat u overhaast gehandeld heeft. Geen nood. U mag binnen drie werkdagen na het tekenen van de overeenkomst zonder opgaaf van redenen de koop ongedaan maken. U bent er dan dus vanaf. Stap 3 Ontbindende voorwaarden In de koopovereenkomst staat standaard dat u de koopovereenkomst kunt laten vervallen als u geen passende financiering (hypotheek) heeft kunnen krijgen. U krijgt van ons een aantal weken, meestal vier, om de financiering te regelen. Lukt dat niet, dan gaat de koop niet door. U moet dit wel tijdig, dus binnen het genoemde aantal weken, laten weten. Ook moet u de afwijzingen tonen van de banken of andere financiers. Komen er in die periode forse onderhoudsgebreken aan het licht, die niet waren vermeld bij de koop, dan kunt u ook nog van de koop af. Stap 4 Overdracht Ongeveer twee weken nadat u de financiering heeft geregeld, kan de overdracht bij de notaris plaatsvinden. Dan is de woning van u en krijgt u de sleutels. Vlak voor de overdracht kunt u de woning inspecteren, zodat u zeker weet dat u krijgt wat in de koopovereenkomst is afgesproken. koopgarant 5
Hoe verkoopt u uw huis terug aan Intermaris? Stap 1 De procedure Als u van plan bent te verhuizen laat u Intermaris per brief weten dat u de woning te koop aanbiedt. Intermaris zorgt voor de rest: een bouwtechnische opname, een taxatie, de terugkoopovereenkomst en de overdracht bij de notaris. Normaal gesproken gebeurt dit alles binnen drie maanden. Bij terugkoop zijn de kosten koper voor Intermaris. Alleen de kosten die gemaakt worden voor de taxatie bij terugkoop worden gedeeld. Stap 2 Bezichtigingen en inspecties U moet er rekening mee houden dat uw woning een aantal keren wordt bezocht tijdens de terugkoopprocedure. Iemand van of namens Intermaris beoordeelt de staat van de woning en bespreekt met u hoe u de woning moet opleveren. Een taxateur stelt de waarde van de woning en van uw eigen investeringen in de woning vast. Zodra de terugkoopovereenkomst is getekend, biedt Intermaris de woning opnieuw te koop aan. In overleg met u worden eventuele bezichtigingen met geïnteresseerde woningzoekenden gepland. Ten slotte inspecteert iemand van Intermaris vlak voor de overdracht samen met u de woning, zodat alles rond is voor de overdracht bij de notaris. Stap 3 Taxatie Een onafhankelijke taxateur stelt de taxatie op. Stap 4 Oplevering van de woning U moet de woning in goede staat, leeg en schoon opleveren. Leeg wil ook zeggen dat alle roerende zaken, waaronder gordijnen, lamellen, laminaat en vloerbedekking verwijderd moeten zijn. In sommige gevallen worden duurzame zaken, zoals goed gelegd laminaat, wel geaccepteerd. Maak hierover vooraf afspraken met de verkoopconsulent van Intermaris. Dan komt u niet voor verrassingen te staan bij de eindinspectie. Verbouwingen die niet voldoen aan de regels van de overheid moeten ongedaan worden gemaakt. Stap 5 Geschillenregeling Het kan natuurlijk gebeuren dat u het niet eens bent met de taxatie van de woning of van de verbeteringen die u heeft aangebracht. Daar is in de contracten een geschillenregeling voor vastgesteld. U wijst een taxateur aan, Intermaris wijst een taxateur aan en deze taxateurs benoemen gezamenlijk een derde. Deze drie taxateurs stellen samen de definitieve taxatiewaarde vast. Koopgarant iets voor u? Koopgarant maakt een koopwoning betaalbaar. Of Koopgarant ook voor u aantrekkelijk is, bepaalt u natuurlijk zelf. Koopgarant beperkt de risico s van de koopmarkt. Maar als de waarde van koopwoningen sterk blijkt te stijgen, was u achteraf wellicht financieel beter af geweest met normale koop. Daalt echter de waarde dan heeft u de voordelen van zowel de lagere woonlasten als het gedeelde verlies. De keuze is aan u! Kijk voor meer informatie op www.koopgarant.com Vragen? Heeft u nog vragen over de koopgarantregelingen? Neem dan contact met ons op via 088 25 20 100. U kunt ons natuurlijk ook bezoeken op ons kantoor. 6 koopgarant
Rekenvoorbeeld bij waardestijging Marktwaarde bij aankoop 200.000 Koopprijs (met 25% korting) 150.000 Marktwaarde bij terugkoop 225.000 Waardestijging 25.000 Terugkoopprijs Aankoopprijs 150.000 50% van de waardeontwikkeling 12.500 + Klant krijgt terug voor de woning 162.500 Rekenvoorbeeld bij waardedaling Marktwaarde bij aankoop 200.000 Koopprijs (met 25% korting) 150.000 Marktwaarde bij terugkoop 190.000 Waardedaling 10.000 Terugkoopprijs Aankoopprijs 150.000 50% van de waardeontwikkeling 5.000 -/- Klant krijgt terug voor de woning 145.000 Rekenvoorbeeld met verbouwing Stel dat u keuken en badkamer vernieuwt, die samen een waardeverhogend effect hebben van 5000,-. Marktwaarde bij aankoop 200.000 Koopprijs (met 25% korting) 150.000 Marktwaarde bij terugkoop 230.000 Waardestijging 30.000 (230.000 200.000) Waardestijging is onderverdeeld in Marktontwikkeling 25.000 (50% voor de koper) Waarde verbouwing 5.000 (100% voor de koper) Terugkoopprijs van uw woning Aankoopprijs 150.000 50% van de waardeontwikkeling 12.500 100% waarde verbouwing 5.000 U krijgt terug voor de woning 167.500 koopgarant 7
contact Intermaris Vestiging Hoorn (hoofdkantoor) Maelsonstraat 12, 1624 NP Hoorn Postbus 554, 1620 AN Hoorn Vestiging Purmerend Kometenstraat 6, 1443 BA Purmerend Postbus 554, 1620 AN Hoorn Telefoon 088 25 20 100 info@intermaris.nl www.intermaris.nl Folders kopen Een eigen huis Koopgarant Koopstart februari 2013 8 koopgarant