Koopgarant, betaalbaar kopen zonder zorgen

Transcriptie

1 Koopgarant, betaalbaar kopen zonder zorgen Huren of kopen? Voor veel mensen is een koophuis door de huidige marktprijzen onbereikbaar. Misschien wilt u wel een huis kopen, maar bent u bang voor de risico s of wilt u geen hoge maandlasten hebben? Denk dan eens aan een Koopgarantwoning van Mijande Wonen. Met Koopgarant krijgt u van Mijande Wonen een korting tussen 10 en 25 procent op de aankoopprijs van uw woning. Daardoor gaan uw woonlasten omlaag. Wilt u later uw woning weer verkopen, dan kopen wij uw woning gegarandeerd van u terug. De winst of het verlies delen we samen. Koopgarant wat koopt u eigenlijk? Mijande Wonen maakt met de Koopgarant formule een koopwoning betaalbaar. U krijgt een korting van 10, 15, 20 of zelfs 25 procent op de koopsom bij de aankoop van een huis en heeft dus veel lagere woonlasten. Met de terugkoopgarantie bent u verzekerd van een snelle verkoop als u verhuist. Bij onverhoopte daling van de marktwaarde deelt u in het verlies. Als de woning in waarde is gestegen, deelt u de winst met Mijande Wonen. Een woning kopen is voor veel mensen aantrekkelijk. U bent baas in eigen huis en investeert in uw toekomst. Met Koopgarant koopt u uw woning met fikse korting. Toch wordt u volledig eigenaar van de woning. De korting heeft grote voordelen: u houdt iedere maand geld over voor andere zaken, omdat u een lagere hypotheek kunt afsluiten. Of u kunt dankzij de korting een duurdere woning kopen met uw financiële mogelijkheden. Terugkoopgarantie Bij Koopgarant hoeft u niet bang te zijn, dat uw woning niet wordt verkocht als u wilt vertrekken. Mijande Wonen koopt de woning namelijk van u terug. U hoeft alleen een brief te sturen waarin u aangeeft uw woning te willen verkopen, wij zorgen voor de rest. Met uw medewerking duurt de terugkoop maximaal drie maanden. Winst en verlies delen Bij de terugkoop wordt de terugkoopprijs berekend aan de hand van een nieuwe taxatie. De door u betaalde koopprijs is de basis voor de terugkoopprijs. Van een eventuele waardestijging ontvangt u, bij een korting van 25 procent, de helft. Als de waarde gedaald is, dan wordt de helft van dit verlies in mindering gebracht op uw koopprijs. De verhouding tussen korting en winstdeling is uitgerekend door deskundigen in opdracht van de Stichting Op Maat en de Vereniging Eigen Huis. U betaalt dus een eerlijke prijs voor uw woning. Of Koopgarant voor u gunstiger is, hangt af van de toekomst. Als de waarde sterk stijgt, was u achteraf wellicht financieel beter af geweest met normale koop. Maar als de waarde daalt heeft u de voordelen van zowel de lagere woonlasten als het gedeelde verlies. Verbeteringen die u in de woning aanbrengt worden buiten de winstdeling gehouden: de taxateur bepaalt hier de waarde van en deze wordt voor 100 procent vergoed tegen de actuele waarde. Informatieblad Koopgarant Mijande Wonen, 2013 Pagina 1

2 Rekenvoorbeelden Voorbeeld 1 Als de waarde van uw woning stijgt: Marktwaarde bij aankoop (25% van ) Koopsom minus 25% korting Door koper te betalen bij aankoop Marktwaarde bij terugkoop Waardestijging totaal Koopsom Helft van de waardestijging Winst U ontvangt voor de woning van Mijande Wonen Voorbeeld 2 Als de waarde van uw woning daalt: Marktwaarde bij aankoop (25% van ) Koopsom minus 25% korting Door koper te betalen bij aankoop Marktwaarde bij verkoop Waardedaling totaal Terugkoopprijs * koopsom Helft van de waardedaling Verlies U ontvangt voor de woning van Mijande Wonen Voorbeeld 3 Met verbouwing* Marktwaarde bij aankoop (25% van ) Koopsom minus 25% korting Door koper te betalen bij aankoop Marktwaarde bij verkoop Waardestijging totaal De waardestijging is onderverdeelt in: * Marktontwikkeling (50% voor eigenaar) * Waarde verbouwing (100% voor eigenaar) Terugkoopprijs van de woning: * koopsom * + 50% van de marktontwikkeling * + waarde verbouwing U ontvangt voor de woning van Mijande Wonen * U vernieuwt uw keuken en badkamer, hierdoor stijgt de waarde van uw huis met 5.000,- Informatieblad Koopgarant Mijande Wonen, 2013 Pagina 2

3 Zelf in de woning wonen Mijande Wonen is een organisatie die de taak heeft om mensen te voorzien van huisvesting. Om te voorkomen dat verkeerd gebruik wordt gemaakt van de woningen die wij verhuren of verkopen mag u de woning niet verhuren of als bedrijfsruimte gebruiken. U moet er zelf in wonen. Zo voorkomen wij vervelende situaties in uw wijk. Wanneer komt u in aanmerking voor een Koopgarantwoning? Een zittende huurder die zijn woningwil kopen heeft altijd voorrang, ongeacht het inkomen. De Koopgarantwoningen die beschikbaar komen zijn vooral bedoelt voor de doelgroep van Mijande Wonen en de groep 'middeninkomens', ofwel kandidaten met een jaarlijks gezinsinkomen tot ,- De eerste selectie van een kandidaat vindt dus plaats op basis van inkomen. Vervolgens komen eerst bestaande huurders van Mijande Wonen aan bod en vervolgens 'starters' op de koopwoningmarkt. Met starters worden kandidaten bedoelt die: voor het eerst zelfstandig gaat wonen in een koopwoning, of; al zelfstandig woont in een huurwoning en doorstroomt naar een koopwoning, of; zijn eigen huurwoning koopt. Wordt er geen kandidaat gevonden dan krijgen kandidaten met een inkomen vanaf ,- de gelegenheid om de woning te kopen. Ook hierbij geldt dat eerst huurders aan bod komen en vervolgens starters. Wat komt er kijken bij de koop van uw woning? Voordat u tekent voor de koop is het van belang te weten wat u nu precies koopt en wat de bijkomende kosten zijn. Kosten koper Bij het kopen van een woning moet u rekening houden met kosten koper (kk). Deze worden voor een deel bepaalt door de hoogte van de koopprijs. Daarnaast heeft de financiering ook invloed op de kosten koper. De kosten voor de financiering zijn direct aftrekbaar voor de belasting in het jaar van aankoop. De kosten hangen samen met de hoogte van de koopsom. In totaal komen de kosten koper meestal neer op een 6 à 8 procent van de koopsom. De aankoopkorting die u krijgt bij Koopgarant leidt dus ook tot lagere bijkomende kosten. Erfpacht Bij aankoop van een woning koopt u een erfpachtrecht uitgegeven door Mijande Wonen. Erfpacht is een juridisch instrument dat vele toepassingen kent. Dat is niet het geval bij de erfpacht die wij uitgeven, want u koopt de erfpachtcanon eeuwigdurend af. Deze afkoopsom is in de koopsom inbegrepen. De erfpacht gebruiken we alleen om de bijzondere Koopgarantvoorwaarden goed juridisch vast te leggen. Informatieblad Koopgarant Mijande Wonen, 2013 Pagina 3

4 Mijande Wonen heeft er bijzonder belang bij om te borgen dat de woning terugkomt in het bezit. Vervolgens bieden wij de koopgarantwoning weer aan. Het verschil met normale koop is dat de woning niet rechtstreeks op de vrije markt te koop wordt aangeboden. Kwaliteit Voor de meeste mensen is het moeilijk om te beoordelen of een woning in goede staat verkeert en of er grote onkosten te verwachten zijn. Mijande Wonen zorgt ervoor dat u inzicht krijgt in de meerjaren- onderhoudsprognose. De installaties van gas en elektra worden altijd door een gecertificeerd vakman beoordeeld en veilig aan u opgeleverd. Dit geldt niet voor eventuele gebreken die een huurder, die zijn woning koopt, zelf heeft veroorzaakt. Wanneer is de woning van u? Als u besluit de woning te kopen, dan gaat Mijande Wonen als volgt te werk. U maakt een afspraak met een medewerker van Mijande Wonen. Deze medewerker legt u de procedure uit. De koop van een woning gaat in twee stappen. Eerst tekent u de koopovereenkomst en enkele weken later wordt u bij de notaris écht eigenaar van de woning. De koopovereenkomst De medewerker, die u begeleidt bij het kopen van de woning, stelt de koopovereenkomst op. Vanzelfsprekend geeft de medewerker u een uitgebreide toelichting op de inhoud van de koopovereenkomst. Het tekenen van een koopovereenkomst is niet vrijblijvend. U bent verplicht de woning dan ook daadwerkelijk te kopen. Bij uitstel van de levering van de woning of als de koop niet doorgaat (door toedoen van de koper), brengen wij u kosten in rekening. Maar er zijn uitzonderingen: de zogenaamde bedenktijd en de ontbindende voorwaarden, bijvoorbeeld ten behoeve van financiering. Bedenktijd Stel dat u bij nader inzien na het tekenen van de koopovereenkomst tot de conclusie komt dat u overhaast gehandeld heeft, dan heeft u de mogelijkheid om binnen drie werkdagen na het tekenen van de koopovereenkomst per aangetekende brief zonder opgaaf van redenen de koop ongedaan maken. Ontbindende voorwaarden In de koopovereenkomst wordt standaard opgenomen dat u de koopovereenkomst kunt laten vervallen als u geen passende financiering (hypotheek) heeft kunnen krijgen. U krijgt een aantal weken om de financiering te regelen. Kunt u geen financiering krijgen, dan kunt u de koop ontbinden. U moet dit wel tijdig, dus binnen het genoemde aantal weken, laten weten en de afwijzingen van de financiers tonen. Overdracht Ongeveer twee weken nadat de financiering rond is, kan de overdracht bij de notaris plaatsvinden. Dan wordt u eigenaar en krijgt u de sleutels. Vlak vóór de overdracht krijgt u de gelegenheid de woning te inspecteren, zodat u exact weet waar u voor tekent en dat u krijgt wat in de koopovereenkomst is afgesproken. Informatieblad Koopgarant Mijande Wonen, 2013 Pagina 4

5 Hoe zorgt u voor passende financiering? U kunt de woning kopen met eigen geld, een hypothecaire lening of een combinatie van beide. U bent daar geheel vrij in. Ook de rentevastperiode en de soort hypotheek mag u zelf bepalen. De hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar, net als bij de koop van een gewone koopwoning. Tijdig financiering toetsen Als u een koopovereenkomst heeft getekend, heeft u ongeveer vier weken de tijd om uw financiering te regelen. Dat is soms krap, omdat financiers tijd nodig hebben een offerte uit te brengen. Het komt geregeld voor dat een koop niet doorgaat, omdat de koper de financiering niet rond krijgt. Zo'n teleurstelling kunt u voorkomen door een hypotheekadviseur vóór de koop al te laten toetsen wat uw financiële mogelijkheden zijn en of u in aanmerking komt voor Nationale Hypotheekgarantie (dit laatste is verplicht). U kunt hiervoor contact opnemen met een hypotheekadviseur van een bank of een hypotheekwinkel waar producten van meerdere geldverstrekkers worden aangeboden. Toetsing bureau krediet registratie Vergeet niet uw hypotheekadviseur volledig te informeren over eventuele leningen die u heeft afgesloten, bijvoorbeeld postorderkredieten. Deze zaken worden namelijk bij het aanvragen van een hypotheekofferte getoetst door de financier bij het Bureau Kredietregistratie. Dergelijke leningen en afbetalingsregelingen zijn vaak de reden waarom een koop niet kan doorgaan. U kunt op ieder moment zelf via uw bank of hypotheekadviseur nagaan wat er bij het Bureau Kredietregistratie is vermeld op uw naam. Dan kunt u (tijdig) uw lening aflossen. Zo voorkomt u teleurstellingen. Maximale hypotheeksom U kunt vrij een hypothecaire lening afsluiten, zolang die niet hoger is dan de koopsom, plus 12 procent voor kosten koper en een eventuele woonlastenverzekering, plus 10 procent voor verbouwingen. Wij willen graag dat u de woning met evenveel plezier verlaat als u hem betrokken heeft. Voor een verbouwing kan soms na toestemming een hoger bedrag gefinancierd worden. Wij vragen u dan wel vooraf om een taxatie van de verbouwing. Financiering op maat Let bij het afsluiten van uw hypotheek ook op uw toekomstplannen: blijft uw inkomen wel voldoende om de hypotheek te kunnen blijven betalen? Misschien wilt u of uw partner in de toekomst minder gaan werken. Of daalt uw inkomen, omdat u met pensioen gaat. Wij adviseren u een volledige woonlastenberekening te laten maken, inclusief de kosten voor onderhoud en eigenaarlasten. Alleen u kunt vervolgens bepalen of u de nieuwe maandlasten, inclusief de onderhoudslasten, ook echt wilt en kunt opbrengen. Informatieblad Koopgarant Mijande Wonen, 2013 Pagina 5

6 Nationale hypotheekgarantie verplicht De Nationale Hypotheekgarantie (NHG) is door de overheid ingesteld om de risico s van kopen te beperken. De voordelen zijn: de hoogte van de lening is, volgens landelijke normen, niet te hoog, gezien uw inkomen; u betaalt een lagere rente; als u (buiten uw schuld) financieel in de problemen komt, dan lost de NHG een eventuele restschuld na verkoop af. Mijande Wonen heeft er ook belang bij dat u niet door uw hypotheek in de problemen komt. Om die reden verplichten we, om de woning met NHG te financieren. Lees meer over de NHG in de folder van de NHG of op NHG is mogelijk tot een koopsom van maximaal ,90 (prijspeil 2013). Soorten hypotheek en risico's Banken en verzekeraars zijn heel creatief in het bedenken van financiële producten. Dat heeft als nadeel dat de hypotheekmogelijkheden voor bijna niemand meer goed te begrijpen zijn. Als u weinig risico wilt lopen, vraag dan om een hypotheek waarbij u zeker bent dat u na 30 jaar de lening heeft afgelost (bijvoorbeeld een spaarhypotheek). Beleggingshypotheken en aflossingsvrije hypotheken kunnen aantrekkelijk zijn vanwege de lagere maandlasten. Die kunnen wel leiden tot een restschuld. Als de beleggingsresultaten tegenvallen, kan de premie tussentijds verhoogd worden of blijft u zitten met een hogere restschuld. Vanwege de normen van de NHG, kunt u maximaal 50 procent van de getaxeerde waarde van de woning aflossingsvrij lenen. Laat u zich dus altijd goed informeren wat de nadelen en risico's zijn van de hypotheekvorm die u krijgt voorgelegd. De regel is over het algemeen: hoe lager de lasten, hoe groter het risico. Rentevastperiode Hoe langer de rente vast staat, hoe zekerder u bent van uw toekomstige woonlasten. Een rente die varieert kan tot grote problemen leiden als de rente onverhoopt stijgt. Zeker als de rente bij het afsluiten van de hypotheek laag is. Renteaftrek De hypotheekrente is maximaal 30 jaar aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Dat geldt alleen voor zover de lening is gebruikt voor verwerving van de woning, verbouwing en/of onderhoud. Verkoopt u nu een koopwoning, dan moet u de overwaarde gebruiken voor de financiering van uw nieuwe woning. Er gelden nog een aantal regels voor de renteaftrek. Laat u zich daarom goed voorlichten over de aftrekbaarheid en laat u de garanties liefst ook door uw hypotheekbemiddelaar op papier zetten. Informatieblad Koopgarant Mijande Wonen, 2013 Pagina 6

7 Hypotheek aflossen Bij terugkoop moet u uw hypotheek aflossen. Hiervoor gaven wij al aan hoeveel u kunt financieren: de koopprijs plus 12 procent voor kosten koper, plus 10 procent voor verbouwing. U begint in feite al met een te hoge schuld door de kosten koper. Dat is meestal geen probleem, omdat u in de loop van de jaren genoeg aflost. Een eventuele waardestijging van de woning, waar u de helft van krijgt, zorgt er geleidelijk voor dat de terugkoopprijs gelijk of hoger wordt dan uw lening van de hypotheek. Maar een waardestijging is niet zeker. En als u snel verhuist, heeft u nog niet voldoende afgelost. De kans bestaat daarom dat u met een restschuld blijft zitten. Wij adviseren u daarom eventueel eigen geld te gebruiken voor de aankoop van uw huis, niet meer te financieren dan nodig is en te kiezen voor een hypotheek met een zekere aflossing. Verantwoord shoppen Onze medewerkers kunnen u doorverwijzen naar hypotheekbemiddelaars of banken, waarmee wij de ervaring hebben dat ze u geen onverantwoorde hypotheken proberen te verkopen. Vraag in ieder geval naar een adviseur die het certificaat Erkend Hypotheekbemiddelaar heeft. Hypotheekbemiddelaars (tussenpersonen) met het Keurmerk Hypotheek Bemiddeling moeten aan bepaalde kwaliteitseisen voldoen en hebben ook een geschillenregeling (zie Informatiebrochure voor financiers Omdat niet alle hypotheekadviseurs bekend zijn met Koopgarant, krijgt u van Mijande Wonen informatie mee: Koopgarant en hypotheek. Neem deze informatie mee bij het aanvragen van offertes. Zo voorkomt u misverstanden of teleurstellingen. Advies Vereniging Eigen Huis De Vereniging Eigen Huis geeft goede voorlichting over hypotheken. U kunt de uitgebreide brochure over hypotheken aanschaffen, of via internet informatie opvragen. U kunt er ook offertes laten beoordelen en vergelijken. Als u lid wordt van Vereniging Eigen Huis kunt u van hun diensten gebruik maken. Naast advies over financiering kunt u bijvoorbeeld ook een bouwtechnische keuring laten opstellen. Kijk voor meer informatie op of bel (033) Informatieblad Koopgarant Mijande Wonen, 2013 Pagina 7

8 Wat is er mogelijk als u wilt verbouwen? Een nieuwe keuken, een dakkapel of een andere badkamer. Misschien heeft u verbouwingsplannen om uw wooncomfort te vergroten. Als u uw woning verbouwt, kan dat een aardige verhoging van de waarde opleveren. Echter wordt het waarde effect bij eventuele terugverkoop van uw (eigen) verbouwingen buiten de winstdeling gehouden. De verbeteringen aan de woning laten wij dan ook apart taxeren. Het waarde-effect wordt buiten de winstdelingsregeling gehouden en voor 100 procent doorberekend in de terugkoopprijs. Voorwaarde is natuurlijk wel dat de verbouwing deugdelijk is uitgevoerd en er de benodigde vergunningen en toestemmingen zijn. Om de berekening duidelijk te maken, is een rekenvoorbeeld opgenomen (zie hiervoor onder rekenvoorbeelden). Het gebeurt soms dat een woning er op achteruit is gegaan door toedoen van de eigenaar. Dat kan dan leiden tot een verlaging van de waarde. Het bedrag van investeringen leidt nooit tot een even hoge waardestijging. Want de gemiddelde koper heeft mogelijk een andere smaak dan u en in de loop der tijd wordt een verbetering minder waard. Hoe duurzamer de investering is en hoe minder aan mode onderhevig, hoe hoger de waarde. Veel doe-het-zelf werk wordt door een volgende bewoner weer verwijderd. Werk van een vakman wordt meer gewaardeerd. Bij de taxatie van de verbeteringen wordt alleen rekening gehouden met onroerende zaken. Daarmee bedoelen we dingen die aard- en nagelvast aan de woning zitten. Vloerafwerking, zoals tapijt en laminaat, valt daar niet onder, tegels, sanitair en keukenblokken weer wel. Bij een eengezinswoning kunnen aanbouwen en dakkapellen leiden tot een hogere prijs. Natuurlijk moet dit degelijk zijn uitgevoerd en met de eventueel benodigde bouwvergunning. Installaties De installaties van alle woningen die Mijande Wonen verkoopt (of verhuurt) zijn door een gecertificeerde vakman recent gekeurd. Helaas is onze ervaring dat klussen aan elektra, gas en verwarming naderhand niet altijd op verantwoorde wijze gebeurt. Wij adviseren u dergelijke klussen uit te laten voeren door een erkend installatiebedrijf. Informatieblad Koopgarant Mijande Wonen, 2013 Pagina 8

9 Hoe verkoopt u uw huis terug aan Mijande Wonen? Als u te zijner tijd besluit te gaan verhuizen, dan koopt Mijande Wonen de woning van u terug. Hieronder leggen wij u uit hoe dat in zijn werk gaat. De procedure Als u van plan bent te verhuizen, dan geeft u per brief aan Mijande Wonen aan dat u de woning te koop aanbiedt. Mijande Wonen zorgt voor de rest: een bouwtechnische opname, een taxatie, de terugkoopovereenkomst en de overdracht bij de notaris. Dit gebeurt binnen drie maanden, mits de verkooppartij hieraan meewerkt. Bij terugkoop zijn de 'kosten koper' voor Mijande Wonen. Alleen de kosten die gemaakt worden voor de taxatie bij terugkoop worden gedeeld. Bezichtigingen en inspecties U moet er rekening mee houden dat uw woning een aantal keren wordt bezocht tijdens de terugkoopprocedure. Een medewerker van of namens Mijande Wonen komt de staat van de woning beoordelen en zal met u bespreken hoe de woning opgeleverd moet worden. Een onafhankelijk taxateur stelt de waarde van de woning en van uw investeringen in de woning vast. Zodra de terugkoopovereenkomst is getekend, zal Mijande Wonen de woning adverteren. In overleg met u worden eventuele bezichtigingen met geïnteresseerde aspirant kopers gepland. Ten slotte zal vlak voor de overdracht nog iemand van Mijande Wonen samen met u de woning inspecteren, zodat alles rond is voor de overdracht bij de notaris. Taxatie De taxatie wordt opgesteld door een onafhankelijk taxateur. Oplevering van de woning U moet de woning in goede staat, leeg en schoon opleveren. Leeg wil ook zeggen dat alle roerende zaken, waaronder gordijnen, lamellen, laminaat en vloerbedekking verwijderd moeten zijn. In sommige gevallen worden duurzame zaken, zoals goed gelegd laminaat, wel geaccepteerd. Maak hierover vooraf afspraken met de medewerker van Mijande Wonen, dan komt u niet voor verrassingen te staan bij de eindinspectie. Verbouwingen die niet voldoen aan de regels van de overheid, moeten ongedaan worden gemaakt. Geschillenregeling Het kan natuurlijk gebeuren dat u het niet eens bent met de taxatie van de woning of van de verbeteringen die u heeft aangebracht. Daar is in de contracten een geschillenregeling voor vastgesteld. U wijst een taxateur aan, Mijande Wonen wijst een taxateur aan en deze taxateurs benoemen gezamenlijk een derde. Deze drie taxateurs stellen samen de definitieve taxatiewaarde vast. Meer informatie over de terugkoopprocedure vindt u op onze website of in de brochure Hoe verkoopt u uw Koopgarantwoning terug aan Mijande Wonen?. Meer informatie Voor meer informatie kunt u contact opnemen met ons opnemen via Aan deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend. Informatieblad Koopgarant Mijande Wonen, 2013 Pagina 9