KotKompas de ultieme gids voor Gentse uniefstudenten op de private huisvestingsmarkt ontwerp folder: shape-invaders.be tekst: bas feys titel: sien feys V.U. Tijs Vogelaere, Hoveniersberg 24, 9000 Gent Gelieve niet op de openbare weg te gooien.
INHOUD Inleiding 3 Op zoek naar een kot 4 Kwaliteit 6 Verwarming 7 Discriminatie 8 De huurovereenkomst 9 Juridisch kader 10 Modaliteiten 11 DUUR 11 WAARBORG 12 HUURPRIJS 12 KOSTEN 13 OPZEG 15 Modelhuurovereenkomst 15 Registratie 16 Verzekering 17 Plaatsbeschrijving 18 Huurder zijn 19 Einde van je contract 21 Onderverhuring 22 Conflict? 22 Contactadressen 24-25
INLEIDING Op kot gaan in Gent? Er komt inderdaad heel wat bij kijken. Koten komen letterlijk in alle soorten en maten, en de enorme diversiteit van het aanbod maakt dat je soms door de bomen het bos niet ziet. Na een uitputtende zoektocht naar die perfecte stek heb je bovendien niet altijd voldoende aandacht voor de details van de zaak: de kleine lettertjes van je contract, de temperatuur van je warm water of de vervelende regels in het huisreglement. Dit (begrijpelijk) impulsieve enthousiasme kan je later helaas zuur opbreken. Nochtans kan het volgen van enkele eenvoudige vuistregels veel problemen vermijden! Deze brochure wil je wegwijs maken op de private studentenhuisvestingsmarkt in Gent. We staan stil bij enkele juridische aspecten, bieden oplossingen voor specifieke huurproblemen en geven een overzicht van de beschikbare kanalen bij conflicten. Al je vragen worden verderop beantwoord! MEER INFO? Toch meer gedetailleerde informatie nodig bij een bepaald onderwerp? De Afdeling Huisvesting kan je tekst en uitleg geven bij alle onderwerpen die hier behandeld worden, en meer. Kijk vlug bij de contactadressen voor hun gegevens! 3
OP ZOEK NAAR EEN KOT STUDENTENHOMES Geïnformeerd vergelijken Wie beslist in Gent te gaan wonen voor de duur van zijn of haar studies kan een beroep doen op de studentenhomes van de UGent, of kan zich op de private markt begeven. Zo n particulier kot vind je bijvoorbeeld via de website http://www.kotatgent.be1, of gewoon door telefonisch in te gaan op één van de vele aanbiedingen die in het Gentse stadsbeeld geadverteerd worden vanaf april of mei, met pieken halverwege de maand juni. Heb je je zoektocht wat laat gestart? Geen paniek. Bijna de helft van alle kotstudenten vindt een geschikt kot op amper één dagje zoeken2! Het kan dus snel gaan. Bij de zoektocht naar het ideale kot kunnen tal van factoren een rol spelen: de huurprijs, de afstand tot je faculteit, het gezelschap, de buurt, de reglementering, brandveiligheid,... Hoe die factoren zich tot elkaar verhouden is natuurlijk een kwestie van smaak. Bezoek in elk geval meerdere koten en vergelijk. Zorg er ook voor dat je de kamer en de gemeenschappelijke ruimtes effectief te zien gekregen hebt, voor je tekent. Het kan bovendien ook interessant zijn eens te praten met andere bewoners of studenten die vroeger in dezelfde buurt gewoond hebben, om zo een beeld te krijgen van het leven op je kandidaat-kot. 1 2 De UGent beschikt over 6 homes, samen goed voor 1 355 kamers, 181 éénpersoonsstudio s en 100 appartementen voor koppels. Vanaf het academiejaar 2011-2012 worden bovendien ook de nieuwe homes aan de Kantienberg in gebruik genomen, wat de capaciteit zal verhogen met maar liefst 650 kamers! Deze volwaardige koten zijn in de regel iets goedkoper dan de koten op de private markt3. Daarnaast staat de instelling algemeen garant voor de kwaliteit van je leefomgeving. Andere voordelen die studenten aanhalen zijn o.a. de grote toegankelijkheid van de homes, de uitmuntende sfeer in de gebouwen en de frequente sociale contacten tussen de bewoners onderling4. Het is overigens een hardnekkig fabeltje dat enkel beursstudenten in aanmerking komen voor een kamer in een home. In werkelijkheid staat deze mogelijkheid open voor iedereen! De UGent schenkt bovendien een woontoelage van 110 aan (bijna-)beursstudenten en personen in uitzonderlijke omstandigheden, die daar om vragen. Alle informatie daaromtrent vind je via de site van de Afdeling Huisvesting. 4 Kot-Enquête juni 2010. Sociale Raad, UGent. 3 Samenwerkingsproject tussen Stad Gent, UGent, Sint-Lucas Instituut, vzw Sovoreg en vzw Sokaho Kot-Enquête juni 2010. Sociale Raad, UGent.. 4 5
KWALITEIT Alle Gentse koten zijn onderworpen aan het Kamerdecreet van 4 maart 1997, dat een zeker minimum aan kwaliteit vereist. Kotbazen mogen dus geen kamers verhuren die niet aan deze criteria voldoen. Enkele belangrijke: Ligging en inrichting moeten voldoende privacy waarborgen. Minimaal 1m² ramen, die open kunnen, zodat licht en lucht binnen kunnen. Minimaal 12m² in oppervlakte5. Als de kamer door 2 studenten bewoond wordt, bedraagt de minimale oppervlakte dan weer 18m². Minimaal 2,2m hoog. Wastafel met rioolafsnijder op de kamer, een (eventueel gemeenschap pelijke) afsluitbare badkamer met minstens 1 douche per 10 bewoners en minstens 1 toilet per 6 bewoners. Warm water moet minstens beschibaar zijn tussen 07:00 en 24:00. Voldoende en veilige verlichting en een verwarmingsinstallatie die de kamer tot 20 kan verwarmen. Keuken van minstens 1,5m² per bewoner en in het totaal minstens 6m², voorzien van een gootsteen met warm en koud water, aangesloten op de riolering. Ook verplicht zijn een kooktoestel op gas of elektriciteit en een koelkast. Plaats voor berging van 1 fiets per bewoner. Ruimte voor hygiënische opslag van gesorteerd afval, goed verlucht en onderhouden. Alle koten moeten bovendien voldoen aan de normen voor brandveiligheid uit het Politiereglement van de Stad Gent6, en aan de criteria voor stabi liteit en bouwfysica uit de Vlaamse Wooncode7 en het Heffingsdecreet. Voldoet je kot niet aan deze vereisten? Neem dan contact op met de dienst Wonen van de Stad Gent, die je verder kan helpen actie te ondernemen. Contactadressen vind je achteraan deze brochure. VERWARMING Schenk bij de keuze van een kot ook extra aandacht aan de verwarmingsinstallatie. Onveilige toestellen verhogen immers het risico op CO-vergiftiging. CO, ook bekend als koolstofmonoxide of, iets dramatischer, de stille moordenaar, is een gevaarlijk en geurloos gas dat zich vormt bij een gebrek aan zuurstof in de ruimte. Symptomen zijn hoofdpijn, misselijkheid, vermoeidheid, flauwvallen en soms zelfs de dood. Nieuwe en goed functionerende toestellen hebben een ingebouwde beveiliging tegen deze CO-vergiftiging, maar bij verouderde, kapotte of vuile verwarmingstoestellen is dat vaak niet het geval. Alle verwarmingstoestellen, behalve de elektrische, kunnen mogelijk een risico zijn. Vooral verplaatsbare kachels zijn gevaarlijk, aangezien die geen schoorsteen hebben die verbrandingsgassen afvoert - laat dergelijke toestellen nooit lang aanstaan en zéker niet tijdens je slaap! Let overigens ook op met CO-detectoren: deze apparaatjes slaan vaak pas alarm als het al te laat is, en kunnen zo een vals gevoel van veiligheid creëren. Je kotbaas mag (en moet) enkel voorzien in centrale verwarming, elektrische toestellen op een afzonderlijk circuit of luchtdichte verbrandingstoestellen met schoorsteen of gevelafvoer. Dit zijn (mits degelijk onderhoud) immers de veiligste toestellen. Meer informatie vind je op http://www.koolstofmonoxide.be. Slechts 8m² voor koten die al sinds 1 september 1998 in gebruik zijn. http://www.gent.be/docs/diensten%20van%20de%20stadssecretaris/stadssecretariaat/ politiereglkamerwoningen.pdf 7 http://www.gent.be/docs/departement%20bevolking%20en%20welzijn/dienst%20huisvesting/vlaamse_wooncode.pdf 5 6 6 7
DISCRIMINATIE De huurovereenkomst De basis van je rechten Het is een trieste realiteit dat sommige studenten van buitenlandse afkomst en studenten met een functiebeperking soms (directe of indirecte) discriminatie ondervinden bij het zoeken naar een kot op de private markt. Laat in zo n geval niet op je kop zitten. Gelijke toegang tot de huisvestingsmarkt is een recht, en dat recht kan afgedwongen worden. De essentie van de huurovereenkomst (het contract) is dat de verhuurder (de kotbaas) het genot van de kamer geeft aan de huurder (de student), voor een bepaalde prijs en voor een bepaalde periode. De verhuurder moet het genot verzekeren of vrijwaren, terwijl de huurder in de eerste plaats de overeengekomen prijs tijdig moet betalen. Denk je op gelijk welke manier gediscrimineerd te worden, neem dan onmiddellijk contact op met het Centrum voor Gelijkheid van Kansen en voor Racisme Bestrijding, contactgegevens vind je achteraan in dit boekje. Neem je tijd bij het ondertekenen van het huurcontract. Het is vaak eenzijdig opgesteld door de verhuurder en kan voor jou nadelige clausules bevatten, die bindend worden als je tekent. De Afdeling Huisvesting kan voor alle veiligheid je contract even nakijken, voor je het tekent, om te kijken of er geen onevenwichtige bepalingen in staan. Als het contract verwijst naar een huishoudelijk reglement, moet je ook dat reglement aandachtig bekijken. Het bevat vaak bepalingen omtrent bezoek, inrichting en gemeenschappelijke ruimtes en kan een belangrijke invloed hebben op je kotervaring. Als je het reglement niet kon zien bij het ondertekenen van je contract, is het voor jou niet bindend tenzij je in je contract verklaard hebt het wél te hebben gezien, dus let op! Hoewel ook mondelinge afspraken bindend zijn, valt het aan te raden de overeenkomst en ook bijkomende mondelinge beloftes integraal op schrift te zetten, zodat ze later makkelijk te bewijzen zijn, mocht zich een probleem voor doen. Bovendien zijn mondelinge overeenkomsten per maand opzegbaar, en halverwege de examenperiode op straat gegooid worden is niet bepaald ideaal te noemen. Met een schriftelijk contract is dat (bijna) onmogelijk. 8 9
Bovendien worden rechten en plichten van zowel huurder en verhuurder er in opgesomd, wat je positie veel duidelijker maakt. Het opstellen van een geschreven contract is vandaag dan ook gangbare praktijk geworden. Minderjarigen (-18) kunnen in principe geen overeenkomsten aangaan, maar voor de huur van een kot is er een uitzondering voorzien in de wet. De minderjarige die een dergelijk contract aangaat, is wel degelijk verbonden. De overeenkomst is geldig, tenzij blijkt dat de ouders niet akkoord waren op het moment van de ondertekening. JURIDISCH KADER Het leeuwendeel van de studentenhuisvestingsovereenkomsten valt onder het algemeen ( gemeen ) huurrecht8. Hoewel er bijzondere wetgeving is die bijkomende bescherming biedt aan de huurder (de Woninghuurwet ), is die regeling enkel van toepassing voor de huur van een hoofdverblijfplaats. Studenten worden echter wettelijk vermoed nog te verblijven in het ouderlijk huis9. Het verplaatsen van je domicilie-adres naar je kot doet daar overigens geen afbreuk aan: je kan je kot enkel kwalificeren als hoofdverblijfplaats in door het K.B. van 16 juli 1992 bepaalde (vrij zeldzame) gevallen. Bovendien moet de verhuurder instemmen met de bestemming als hoofdverblijfplaats, vooraleer de Woninghuurwet van toepassing kan zijn. In de praktijk moeten bijna alle studenten het dus stellen met de regels van het algemene huurrecht. 10 Het algemeen huurrecht is, in tegenstelling tot de Woninghuurwet, voor het grootste deel suppletief van aard: dat betekent dat de partijen er vrij van kunnen afwijken in de overeenkomst. Wat in je overeenkomst staat of niet staat, is dus bijna altijd voor 100% bindend en is bepalend voor vrijwel al je rechten en plichten als huurder. Opletten wat je tekent is dus de boodschap! 8 9 Art. 1714-1762bis Burgerlijk Wetboek K.B. van 16 juli 1992. Modaliteiten I Duur Contracten worden opgesteld voor bepaalde of onbepaalde duur. Huurovereenkomsten voor studenten zijn bijna altijd van bepaalde duur. Begin- en einddatum van de huur moeten dan duidelijk bepaald zijn in de overeenkomst. Stilzwijgende verlenging is uitgesloten: een extra jaar betekent een extra contract. De meeste verhuurders in Gent bieden standaardcontracten aan van 10 maanden, of van 12 maanden. Het verschil kan van belang zijn voor een eventuele tweede zit. Ook als je je kot om andere redenen wil bewonen tijdens de zomermaanden, kies je best voor een contract van 12 maanden. Het is bijzonder moeilijk om een huurcontract van bepaalde duur vroegtijdig te beëindigen. Enkel de contractuele opzegregeling (waarover verder meer) of een eventuele verbrekingsregeling kunnen soelaas bieden. 11
II Waarborg Vaak vragen verhuurders een waarborg bij aanvang van het contract, die hen een zekerheid biedt ingeval de verhuurder schade veroorzaakt aan hun eigendom - een waarborg mag daarentegen nooit worden gebruikt voor het betalen van de huur! De gemiddelde basishuurprijs voor een kot in Gent schommelt momenteel rond de 265 euro - en dat is zonder bijkomende kosten, zoals internet, elektriciteit en water. Zorg er altijd voor dat die kosten duidelijk omschreven worden in je overeenkomst; zie verder voor meer informatie. Meestal vraagt men een waarborg gelijk aan één maand huur. Als er bij afloop van het contract geen schade vastgesteld wordt, krijg je de waarborg terug. Was er wel schade, wordt een vergoeding afgehouden van je waarborg, en krijg je enkel het saldo terug. Het tijdig betalen van de huur (meestal binnen de 5 dagen na de vervaldag) is je belangrijkste verplichting als huurder. Het is dan ook verstandig van elke betaling enig bewijs te houden, zodat je bij een eventueel meningsverschil kan aantonen dat er wel degelijk op tijd betaald werd. Het valt aan te raden deze waarborg te storten en te bewaren op een geblokkeerde derdenrekening, zodat de verhuurder er niet vrij over kan beschikken. Dat is mogelijk bij je bank, of bij bpost. De gelden kunnen dan enkel verplaatst worden in onderling akkoord of door een gerechtelijk bevel. Je mag bovendien de interesten op de rekening houden. De verhuurder is enkel verplicht deze regeling te volgen als het gaat om de huur van een hoofdverblijfplaats. 8 Dit is een kleine correctie van de huurprijs die rekening houdt met de inflatie. De prijs wordt aangepast naargelang de evolutie van het indexcijfer der consumptieprijzen, dat vastgesteld wordt door de overheid. 7 IV Kosten De wet maakt een onderscheid naargelang de kosten verbonden zijn aan de eigendom van het kot, dan wel aan het gebruik ervan. In het eerste geval komen de kosten ten laste van de verhuurder, in het laatste van de huurder. Het systeem van de geblokkeerde rekening beschermt je tegen het verdwijnen van de waarborg en garandeert dat je de som, als alles goed gaat, terugkrijgt op het einde van je contract. Helaas kan de verhuurder van een kot echter niet verplicht worden om in te stemmen met deze regeling, maar je kan er natuurlijk wel op aandringen7. Concreet betekent dit meestal dat je als huurder in principe moet opdraaien voor de kosten van water (± 8 per maand), gas, elektriciteit (± 15 per maand), internet, vuilniszakken e.d. terwijl de verhuurder vooral herstellingen en belastingen9 moet betalen. De huurovereenkomst kan van die regeling echter afwijken, en dat gebeurt in de praktijk grotendeels op drie manieren. III Huurprijs De huurprijs is een essentieel element van je contract en moet dan ook duidelijk en ondubbelzinnig vermeld zijn in de overeenkomst. Ze mag bovendien niet veranderen tijdens de duur van het contract, tenzij jij daar mee instemt. Een indexering8 daarentegen mag wel. 9 12 De onroerende voorheffing kan onder het algemene huurrecht, in tegenstelling tot onder de Woninghuurwet, evenwel contractueel ten laste van de huurder gelegd worden. 13
ALL-IN: Je kotbaas kan een all-in huurprijs aanrekenen, met de kosten inbegrepen, zodat je verbruik niet apart aangerekend wordt. Het voordeel van deze formule is dat je duidelijk weet wat er elke maand te betalen valt, maar het is mogelijk dat je eigenlijk iets teveel betaalt. FORFAITAIR: Met deze regeling spreek je met de kotbaas een bepaald vast bedrag af, dat je elke maand (of op bepaalde tijdstippen) bijkomend betaalt voor gemaakte kosten. Wat je werkelijk verbruikt hebt speelt dan geen enkele rol: je betaalt gewoon wat afgesproken is. PERIODIEKE VOORSCHOTTEN: Hier betaal je op gezette tijdstippen (bijvoorbeeld elke maand) een bepaald voorschot aan je verhuurder. Bij het einde van het contract maakt de verhuurder dan de eindafrekening van alle werkelijke kosten. Als je voorschotten de werkelijke kosten overtreffen, krijg je dat deel terug. Als je voorschotten daarentegen de werkelijke kosten niet dekken, moet je bijbetalen. Onder deze regeling moet de verhuurder de kosten bewijzen: als hij geen factuur kan voorleggen, hoef je niet te betalen. Het is ook een goed idee om teller- en meterstanden samen vast te stellen bij aanvang van de huur, om latere discussie te vermijden en de vergelijking achteraf eenvoudiger te maken. Zorg er altijd voor dat duidelijk omschreven is wat met kosten bedoeld wordt! Een all-in formule is geen all-in formule als achteraf blijkt dat je toch nog vuilniszakken dient te betalen. Hou rekening met kosten voor water, gas, elektriciteit, internet, vuilniszakken, belastingen, en vooral schoonmaak. Wat dit laatste aspect betreft, worden veel studenten soms geconfronteerd met onverwachte kosten. 14 V Opzeg Een huurovereenkomst van bepaalde duur kan in beginsel niet eenzijdig opgezegd worden, om geen enkele reden, en door geen van beide partijen. Alleen als het contract voorziet in een opzegregeling, of als je kotbaas akkoord gaat, bestaat de mogelijkheid om je contract vroegtijdig te beëindigen. Ook hier weer blijkt hoe belangrijk het is om je contract goed te onderzoeken voor je die krabbel zet. Modelhuurovereenkomst Kot@Gent heeft een modelhuurovereenkomst opgesteld die een goed evenwicht brengt in de belangen van student en kotbaas. Dit prototype wordt momenteel druk gepromoot bij zowel verhuurders als huurders en is ontworpen om zoveel mogelijk misbruik en onduidelijkheid te vermijden. Hoewel niemand verplicht kan worden deze modelovereenkomst te hanteren, kan je ook als student altijd voorstellen haar bepalingen aan te nemen voor jouw contract - en dat is een goed idee, want dit model biedt bijkomende bescherming! De modelhuurovereenkomst voorziet bijvoorbeeld in een specifieke verbrekingsregeling voor o.a. studenten die tijdens het academiejaar beslissen hun studies stop te zetten, een duidelijk omschrijving van het gehuurde goed en de kosten, optionele verlenging bij tweede zit, snelle terugbetaling van de waarborg, een expliciete mogelijkheid tot onderverhuring bij buitenlandse stage, verzekeringsregelingen en een herroepingsrecht dat je toelaat de overeenkomst te beëindigen in de eerste 30 dagen na de ondertekening, voor het geval je van idee verandert. 15
Het gebruik van deze modelhuurovereenkomst wordt ten sterkste aanbevolen. Het is een goed uitgewerkt contract dat in schril contrast staat tot de juridische vodden die vaak voorgeschoteld worden aan studenten. Probeer aan te dringen op het gebruik van dit model, of toch minstens van de hierboven opgesomde belangrijkste bepalingen. Je kan de volledige modelhuurovereenkomst lezen, downloaden en afprinten via de site http://www.kotatgent.be. REGISTRATIE De verhuurder is verplicht het huurcontract en de bijhorende plaatsbeschrijving binnen de twee maanden te registreren bij de FOD Financiën, in het kader van de belastingen10. Ook als huurder mag je echter tot (kosteloze) registratie overgaan, van zodra je contract getekend is11. Het krijgt dan vaste datum. Voor jou is het belangrijkste gevolg van deze registratie dat de overeenkomst tegenwerpelijk wordt aan derden, zoals de erfopvolgers van de verhuurder. Als je kotbaas overlijdt, moeten ook deze nieuwe eigenaars de overeenkomst respecteren en kunnen ze je onmogelijk zomaar zonder opzeg op straat zetten. Ook bij verkoop van het pand aan een nieuwe eigenaar zal de koper jouw contract moeten respecteren. 10 11 Verzekering Better safe than broke Let op: hoewel dit vaak vergeten wordt, ben je als hurende student wel degelijk principieel aansprakelijk voor alle schade uit brand, waterschade en ontploffing in het gehuurde pand! Als er brand uitbreekt in jouw kamer zal je in principe niet alleen je eigen inboedel verliezen, maar zal je ook de schade bij de buren moeten vergoeden, én de schade aan de eigendom van de verhuurder. Je kan dit risico uiteraard verzekeren en dat is ook sterk aan te raden. Een standaard brandverzekering dekt zowel de huurdersaansprakelijkheid, het verhaal van derden als je inboedel. Gelukkig zal de brandverzekering van je ouders vaak ook jouw kot dekken. Ga dit na in hun polis en controleer of alle aspecten verzekerd zijn; als dat niet het geval is, neem je best een bijkomende verzekering. De premie daarvoor schommelt rond de 25 per jaar. Vaak bevat je huurcontract ook een afstand van verhaal vanwege je kotbaas, maar let op: deze clausule sluit enkel uit dat de verhuurder vergoeding van jou vordert, en laat je onbeschermd tegen de vorderingen van derden én tegen inboedelschade. Beter is een clausule voor rekening van de huurder, door de verhuurder opgenomen in zijn brandverzekering. Deze manier van verzekeren dekt alle schade, behalve die aan je inboedel. Ze drijft de prijs van de polis van je kotbaas wel op met ongeveer 20%, wat vaak doorgerekend wordt aan de student. Informeer je goed bij je verhuurder om te achterhalen hoe dit alles georganiseerd is! Wet van 1 januari 2007. Voor meer informatie en de te volgen werkwijze, zie http://annuaire.fiscus.gov.be/qw/index. php?lang=nl - registratie kan ook elektronisch via http://www.myrent.be 16 17
Plaatsbeschrijving Recht in je schoenen Bij de aanvang van je contract, of ten laatste binnen de eerste maand van bewoning, moet er een plaatsbeschrijving opgesteld worden15. De plaatsbeschrijving is een bewijskrachtig document, dat de staat van je kot beschrijft. Krasjes, vlekken, deuken, kapot meubilair, alles wordt op schrift gesteld. De plaatsbeschrijving dient voor de correcte toerekening van veranderingen aan het pand, in de periode dat jij er als student je intrek hebt. Schade die al aanwezig was kan immers niet door jou veroorzaakt zijn. Zonder goede plaatsbeschrijving kan de verhuurder jou er nochtans toch voor doen opdraaien! Meestal dringt de verhuurder zelf aan om een plaatsbeschrijving op te stellen, maar zorg er in elk geval voor dat je zelf ook aanwezig bent om zelf alle al bestaande gebreken vast te kunnen stellen. Als je na je verblijf weer vertrekt en er is schade die niet in de plaatsbeschrijving opgenomen was, ben jij namelijk aansprakelijk voor het herstel ervan. Het belang van de plaatsbeschrijving kan moeilijk overschat worden: ze dekt beide partijen in en goede afspraken maken goede vrienden. Let er op dat alle kleine beschadigingen nauwkeurig zijn omschreven. Bij belangrijke wijzigingen aan de kamer, na het opstellen van de plaatsbeschrijving, kan je bovendien altijd een bijvoegsel toevoegen, dat die wijzigingen omschrijft. Huurder zijn Rechten en plichten tijdens de huur Voor de duur van je contract ben je officieel huurder, en daar komen een aantal rechten en plichten bij kijken. PLICHTEN Je voornaamste plicht is het tijdig en volledig betalen van de huurprijs en de overeengekomen kosten en lasten. Wat tijdig is, wordt meestal bepaald in de overeenkomst, maar het gaat in de regel om een termijn van 5 kalenderdagen na de vervaldag. Als je een ongemeubeld kamer huurt, ben je ook verplicht het te stofferen en dus te voorzien van enig meubilair. Dat is omdat je inboedel dienst doet als onderpand voor de verhuurder; hij kan er (na een gerechtelijke procedure) beslag op leggen om zo de huurschuld te voldoen. De wet bepaalt ook dat je je kot als goede huisvader moet gebruiken. Deze vage bepaling impliceert o.a. dat je verplicht bent je kot te onderhouden of, als het onderhoud door de kotbaas gebeurt, hem toegang te verschaffen voor dat onderhoud. Eventuele defecten moet je ook tijdig signaleren aan de kotbaas, zodat die ze op zijn kosten kan herstellen. Defecten die door jezelf of door je bezoekers zijn veroorzaakt, blijven echter voor jouw rekening. Als er toch geen plaatsbeschrijving opgemaakt werd, zal de verhuurder zelf moeten bewijzen dat eventuele schade door jou veroorzaakt werd, en dat is vrij moeilijk. Heb je echt niets te maken met de schade, laat je dan niet in de hoek drummen en wijs je kotbaas op zijn bewijsplicht. 15 Wet van 18 mei 2007 18 19
Einde van je contract RECHTEN Belangrijk is hier je algemeen recht op een rustig genot. Dat betekent dat je in jouw kot vrij bent om te doen en laten wat je wilt, binnen de grenzen van je overeenkomst, het huishoudelijk reglement en de wet. Heerlijk, toch? De verhuurder moet jou dit rustig genot verzekeren: hij moet het kot ter beschikking stellen in goede staat en conform de wettelijke kwaliteitsvereisten16, moet ook het technisch onderhoud doen en is verplicht de herstellingen uit te voeren binnen een redelijke termijn. Hij mag overigens geen verbouwingswerken of wijzigingen doen in je kamer zonder jouw schriftelijke toestemming, en in geen geval tijdens blok- of examenperiodes. Verbouwingen en herstellingen aan het gebouw die jou storen en langer dan 40 dagen duren, kunnen bovendien aanleiding geven tot een schadevergoeding in de vorm van een tijdelijke huurvermindering. Je rustig genot houdt ook een zekere privacy in: de kotbaas mag je kot bijvoorbeeld niet betreden zonder je toestemming of in je afwezigheid, tenzij in specifiek in de overeenkomst bepaalde situaties (zoals voor het tonen van je kot aan potentiële huurders voor het volgende jaar). 16 Bij het einde van je huurovereenkomst, heb je als huurder een teruggaveverplichting. Deze plicht heeft een aantal facetten: Het kot moet leeg en netjes achtergelaten worden, in de staat waarin het zich bevond voor jij er jouw intrek nam. Als je dat nalaat, kan de verhuurder op jouw kosten een schoonmaakbedrijf inschakelen. De staat van het kot moet overeenstemmen met wat in de plaatsbeschrijving is vastgesteld; bijkomende beschadiging is voor jouw rekening, tenzij ze het gevolg is van normale slijtage. De sleutels moeten ten laatste op de vervaldag terugge geven worden. Doe je dit niet, kan de verhuurder vergoeding vorderen omdat je het kot bezet houdt. Vraag dus ook een afgiftebewijs. Neem eventueel ook de meterstanden op, voor de eindafrekening van de kosten, als die met voorschotten betaald werden. Zoals al vermeld werd kan de huurovereenkomst van bepaalde duur niet stilzwijgend verlengd worden. Als je wil blijven wonen op je kot, moet je dat signaleren aan je kotbaas die dan een nieuw contract kan opstellen. Zie 2,a. 20 21
ONDERVERHURING Wie op Erasmus vertrekt, een stage doet in het buitenland of om gelijk welke andere reden niet langer zijn kot wil bewonen, kan er baat bij hebben om te gaan onderverhuren. Als je overeenkomst daaromtrent niets bepaalt, is dit in beginsel toegelaten zolang je kotbaas er schriftelijk mee instemt17. Breng meteen de kotbaas op de hoogte van je probleem, eventueel mondeling maar voor bewijsdoeleinden ook schriftelijk in ernstige gevallen, per gewone én per aangetekende brief. Stel de verhuurder eventueel in gebreke en stel een redelijke termijn voorop waarbinnen hij dient te regulariseren. De Afdeling Huisvesting kan je zelfs helpen bij het vinden van een onderhuurder. Vraag een formulier op bij Natalie.Geeraerts@UGent.be en na de aangifte er van word je opgenomen in een lijst met kortverblijven, die verspreid wordt onder geïnteresseerden. 17 Het is daarentegen verboden te verhuren aan iemand die van het kot zijn hoofdverblijfplaats wil maken, tenzij het kot voordien al als jouw hoofdverblijfplaats bestemd was. Neem contact op met de Afdeling Huisvesting. Zij kunnen je begeleiden doorheen het conflict en eventueel bemiddelen met je kotbaas als het zich voortzet. In extremis kan je terecht bij de vrederechter. Je kan er een kosteloze verzoeningsprocedure opstarten, waar je overigens geen advocaat voor nodig hebt en die aan geen enkele formaliteit gebonden is. Kom je niet tot een akkoord of daagt je kotbaas niet op, dan kan je overgaan tot een gerechtelijke procedure via verzoekschrift ( 25-35) of via dagvaarding (wat iets duurder is door de tussenkomst van de deurwaarder). Het Justitiehuis kan je helpen bij die procedure en kan eventueel een pro deo advocaat voorzien contactadressen vind je achteraan deze brochure. Conflict? In een ideale wereld kan je met je kotbaas gewoon alle probleempjes onderling wegkletsen. Helaas loopt het ook soms minder vlot. Veelvoorkomende problemen zijn het onterecht verliezen van je waarborg, het onterecht aanwrijven van schade, gebrekkige herstellingen, bijkomende kosten buiten de overeenkomst, schendingen van de privacy en flagrante inbreuken op de veiligheidsvereisten. Hou rekening met de verjaring van je rechten. Een vordering van terugbetaling van teveel betaalde huur, kosten of lasten kan slechts ingesteld worden binnen de vijf jaar na het verval en de betaling er van, en moet ingesteld worden binnen het jaar na je genegeerde verzoek tot terugbetaling aan de kotbaas18. De vordering tot betaling van achterstallige huur, ingesteld door de kotbaas, verjaart vijf jaar na de ingebreke-stelling19. Het is belangrijk in dergelijke gevallen niet bij de pakken te blijven zitten! 18 19 22 Art. 1728quater Burgerlijk Wetboek. Art. 2273 Burgerlijk Wetboek. 23
Contactadressen De Afdeling Huisvesting van de UGent is een gespecialiseerde afdeling van de Directie Studentenvoorzieningen en is volledig toegewijd aan het ondersteunen van studenten. Neem bij élk conflict altijd éérst contact op met deze dienst. Universiteit Gent - Directie Studentenvoorzieningen Afdeling Huisvesting Home Vermeylen, Stalhof 6, 9000 Gent tel 09 264 71 09 fax 09 264 72 96 nathalie.geeraerts@ugent.be (private markt) radia.saouti@ugent.be (homes) www.ugent.be/huisvesting De Dienst Wonen van de Stad Gent bewaakt de kwaliteit inzake huisvesting en kan je adviseren ingeval van conflict. Als neutrale stadsdienst kan ze echter niet bemiddelen. Tommy Heleu, Dienst Wonen Stad Gent W. Wilsonplein 1, 9000 Gent (1e verdieping, lokaal 124) tel 09 266 76 26 fax 09 266 76 69 Centrum voor Gelijkheid van Kansen en voor Racisme Bestrijding Koningsstraat 138, 1000 Brussel tel 0800 12 800 (gratis) tel 02 212 30 00 (algemeen) fax 02 210 30 30 epost@cntr.be 24 Het justitiehuis is een instelling voor juridische eerstelijnsbijstand. Justitiehuis Gent Cataloniëstraat 6-9, 9000 Gent (Korenmarkt) tel 09 269 62 20 justitiehuis.gent@just.fgov.be openingsuren: ma t.e.m. vr 9-12u 14-17u De vrederechter is exclusief bevoegd voor huurgeschillen en behandelt verzoeningspogingen alsook echte gerechtelijke procedures. Vredegerecht Gent, 1-5e kanton Opgeëistenlaan 401, 9000 Gent openingsuren: ma t.e.m. vr 9-12u 14-17u De Huurdersbond is een private instelling die ervaring heeft met huurproblemen van alle types en je kan helpen met het opstellen van brieven. Bemiddelen doen ze echter niet. Er is een jaarlijkse abonnementskost van 15. Grondwetlaan 56 B, 9040 Sint-Amandsberg tel 09 223 28 77 tel 09 223 63 20 huurdersbond.o-vl@pandora.be openingsuren: zonder afspraak elke do en vr, 18-20u. 25