Het financieringsbesluit (FS3) Kurt Herregodts, Ludwig Lemmens
Financieringsbesluit Nieuw Financieringsbesluit FS3 VMSW Ludwig Lemmens & Kurt Herregodts
Financieringsbesluit - algemeen Gekaderd tussen andere regelgeving zomer 2011 - Sociale huurprijsberekening - Beheersvergoeding aan VMSW - Financiering sociale woonprojecten - Gewestelijke Sociale Correctie - Funding VMSW - Sociaal Huurbesluit en bescheiden wonen Basis uitgangsprincipes van NFS2 Maximale plafonds voor gesubsidieerde financiering Verrichtingen zoals verwerving, opbouw + studiekosten, infrastructuur
Financieringsbesluit - algemeen Evenwichtige financiering Uitgaven: projectkosten (Financieringsbesluit) Inkomsten: huurprijzen (KSH) onevenwicht: GSC Afbouw subsidies voor opbouw Enkele algemene nieuwigheden Gelijkberechtiging al de SWO-initiatiefnemers Wijziging plafonds Prefinanciering verwerving SBR afgeschaft Financiering via VMSW (+ procedure + beroep) Mogelijkheid tot combinaties samen met verwerving Rugzakprincipe GSC
Financieringsbesluit - algemeen Goedgekeurd 21/12/2012 + van kracht op 1/1/2013 (enkele delen met terugwerkende kracht) Infosessies door VMSW (+ Wonen-Vlaanderen) : Bij VVH-VLEM 29/1/2013 Bij VMSW 6/3/2013 & 7/3/2013 & 18/4/2013 Bij VMSW mei 2013 voor andere SWO s dan SHM s WOONFORUM 2x 22/3/2013
Overzicht 7 initiatiefnemers Sociale huisvestingsmaatschappijen Vlaams Woningfonds Gemeenten (en intergemeentelijke samenwerkingsverbanden) OCMW s (of OCMW-verenigingen) Andere initiatiefnemers als vermeld in art. 75 van de Vlaamse Wooncode Verkavelaars en bouwheren in uitvoering van een sociale last in natura in overeenstemming met het decreet grond- en pandenbeleid Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen
Overzicht 7 verrichtingen Verwervingen Infrastructuur (bouwrijp maken / sloop / infrastructuur / oprichting gemeenschapsvoorzieningen / aanpassingswerken aan de woonomgeving) Nieuwbouw Vervangingsbouw Renovatie Verbeteringswerken Aanpassingswerken 4 financieringsvormen zie verder
Overgang 2011 2012-2013 T.e.m. UP 2011 en jaar 2011 Leningen + normen = vroegere regelgeving (NFS2 + UP-besluit) UP 2012 Leningen = financieringsbesluit Normen = vroegere regelgeving (NFS2 + UP-besluit) UP 2013 Leningen + normen = financieringsbesluit
4 financieringsvormen Tussenkomst in de prefinanciering (pref) Bulletlening 10 jaar Tussenkomst = rente op helft bedrag verwervingssubsidie 2 leningsovereenkomsten voor 1 verwerving Maximale looptijd tussenkomst = 5 jaar Marktconforme financiering met tussenkomst in de leningslast (tus) Marktconforme lening 33 jaar (progressief) Tussenkomst = rente op theoretische lening, verhoogd met 1% na consolidatie = FS3-lening
4 financieringsvormen Ten lastenneming (ten) VMSW = opdrachtgever Kosten geheel of gedeeltelijk ten laste van het Vlaams Gewest Subsidie (sub) Initiatiefnemer = opdrachtgever Ter sprake brengen op het lokaal woonoverleg Vlaams Gewest verleent een geldelijke tegemoetkoming
Financieringsoverzicht SHM Huurwoningen Koopwoningen Sociale kavels Gemeenschapsvoorz ieningen Verwerving Voorfinanciering pref pref pref Definitieve financiering tus sub sub sub Infrastructuur Bouwrijp ten / sub ten / sub ten / sub Sloop tus ten / sub ten / sub Infrastructuur ten / sub ten / sub ten / sub Gemeenschap ten / sub ten / sub ten / sub Woonomgeving ten / sub ten / sub ten / sub Nieuwbouw tus sub Vervangingsbouw tus sub Renovatie tus sub Verbeteringswerken tus Aanpassingswerken tus
Verwerving Perfinanciering Niet snel sociaal inzetbare onroerende transacties Subsidiabel bedrag = subsidiabel bedrag koop Maximaal 5 jaar Huur Tussenkomst in de leningslast GA gunning Koop Subsidie Bewijs gunning Kavel Subsidie Bewijs aanbod
Verwerving Wat is nieuw? Huur Prijsplafond = theoretische grondprijs x factor bouwgrondprijs Combinaties: Verwerving + bouw (nieuwbouw/vervangingsbouw) Goede woning nieuwe woning Verwerving + renovatie (+ verbetering + aanpassing) Koop Subsidie = verwervingssubsidie verkregen tussenkomst in de prefinanciering Procedure toekenning en uitbetaling subsidie Kavels en gemeenschapsvoorzieningen = sociale koopwoningen
Infrastructuur Wat is nieuw? Huur Sociale huurwoningen geen ten lastenneming en subsidiëring voor sloopverrichtingen (niet nieuw) Huur, Koop en Kavels Wanneer de grond werd aangekocht als volledig uitgerust, geen bijkomende ten lastenneming of subsidiëring voor infrastructuurverrichtingen Geen onderscheid tussen initiatiefnemer m.b.t. subsidiebedrag voor infrastructuurverrichtingen, gemeenschapsvoorzieningen en aanpassingswerken woonomgeving (20.000 euro)
Nieuw- en vervangingsbouw Wat is nieuw? Huur Erelonen studie en leiding werkzaamheden Simulatietabel Aankoop nieuwe woning (ref verwervingen) Koop De maximum bedragen zijn nog door de minister vast te stellen simulatietabel
Nieuw- en vervangingsbouw Wat is nieuw?
Nieuw- en vervangingsbouw Wat is nieuw? Hybride versie van VMSW simulatietabel met verhogings-% NFS2 WO-oppervlakte x prijs/m 2 (VMSW) i.p.v. forfaits per type (NFS2) (degressief volgens grootte, 2 categorieën H / A i.p.v. E / A / I) Correcties prijs/m 2 (speciale funderingen, netto-energiebehoefte) Verhogingsspercentages (analoog aan NFS2) Verhogings-% Invulbouw 3 / 5 / 7 % (getrapt) Verhogings-% Centrumstad 7% / Vlab-gemeente 2% Verhogings-% Aangepast MV 2% appartement / 6% huis & duplex Prijsforfaits voor autobergingen, liften, fietsenberging, Rw-put, Supplement kleine woninggroepen (VMSW) 210 euro eerste 500 m 2 i.p.v. 10% supplement NFS2 voor werven < 8 woningen
SOORT WERK HUUR / KOOP TYPE (A / B / D / E) # SLPK # PERS # STUK m² surplus m² berging WO METING % t.o.v. WO MAX (m²) WO MIN (m²) WO PLAFOND PRIJSCATEGORIE H -A E-peil K-peil NEB (kwh/m2) Cf - Energie POSTEN + / - (commentaar) prijscorr. / m² REF. PRIJS / m² Garage / Carport (G / C) Prijs Garage / Carport Basisprijscoëfficient Centrumstad / Vlabinvest Invulbouw verhoging % Aanpasbaar bouwen % OPP-Coëfficient PRIJS-Coëfficient Index-Coëfficient MAXIMUMPRIJS / TYPE PRIJS X AANTAL Nieuw- en vervangingsbouw Wat is nieuw? VMSW - Afdeling Projecten MAXIMUM KOSTPRIJS- & OPPERVLAKTESIMULATIE VMSW NIEUW Versie 2013 OMSCHRIJVING Woningen NB H type 3 MV - gesloten A 1 2 3 0 6,14 74,99 91% 82,80 69,77 74,99 A 57,09 1,032 spec.fund. 40,00 1.280,79 0 100% 0% 2% 1,20 1,020 1,000 97.967,72 293.903,16 NB H type 3 MV - half-open A 1 2 3 0 6,14 74,99 91% 82,80 69,77 74,99 A 69,22 1,002 spec.fund. 40,00 1.244,34 0 100% 0% 2% 1,20 1,020 1,000 95.179,62 285.538,85 NB H type 3 verd - gesloten A 3 5 3 6 5,51 116,35 100% 116,51 100,00 116,35 A 51,11 1,047 spec.fund. 40,00 1.052,67 0 100% 0% 1,00 1,000 1,000 122.477,76 367.433,27 NB H type 3 verd - half-open A 3 5 3 6 5,51 116,35 100% 116,51 100,00 116,35 A 59,36 1,027 spec.fund. 40,00 1.032,72 0 100% 0% 1,00 1,000 1,000 120.157,23 360.471,68 NB H type 3 woningen gesloten E 3 5 4 6 6,72 122,48 104% 117,72 100,72 117,72 H 57,19 1,051 spec.fund. 40,00 1.025,01 0 100% 0% 1,00 1,000 1,000 120.664,40 482.657,59 NB H type 3 woningen half-open E 3 5 1 6 6,72 122,48 104% 117,72 100,72 117,72 H 68,20 1,007 spec.fund. 40,00 983,75 0 100% 0% 1,00 1,000 1,000 115.806,63 115.806,63 NB K type 4 woning gesloten E 3 5 6 10 9,87 128,71 90% 143,60 124,05 128,71 H 59,25 1,043 spec.fund.-afw -42,00 901,92 G 13.000 100% 0% 6% 1,15 1,060 1,000 136.830,61 820.983,65 NB K type 4 woning half-open E 3 5 6 10 9,87 128,71 103% 124,87 107,87 124,87 H 70,00 1,000 spec.fund.-afw -42,00 873,00 G 13.000 100% 0% 3% 1,00 1,030 1,000 125.671,86 754.031,13 NB K type 6 woning E 3 5 3 6 8,55 114,40 96% 119,55 102,55 114,40 H 63,84 1,025 spec.fund.-afw -42,00 928,33 C 6.300 100% 0% 3% 1,00 1,030 1,000 115.876,46 347.629,38 NB H type 7 huur gesloten E 3 4 2 6 5,46 99,27 93% 106,46 89,46 99,27 H 63,33 1,027 spec.fund. 40,00 1.076,95 G 13.000 100% 0% 3% 1,00 1,030 1,000 123.505,76 247.011,53 NB H type 7 huur half-open E 3 4 2 6 5,46 99,27 93% 106,46 89,46 99,27 H 70,00 1,000 spec.fund. 40,00 1.050,00 G 13.000 100% 0% 3% 1,00 1,030 1,000 120.750,51 241.501,01 NB K type 7 vlab gesloten E 3 4 4 6 5,46 99,27 85% 117,11 98,41 99,27 H 63,33 1,027 spec.fund. 40,00 1.076,95 G 13.000 100% 0% 3% 1,10 1,030 1,000 123.505,76 494.023,06 NB K type 7 vlab half-open E 3 4 4 6 5,46 99,27 85% 117,11 98,41 99,27 H 70,00 1,000 spec.fund. 40,00 1.050,00 G 13.000 100% 0% 3% 1,10 1,030 1,000 120.750,51 483.002,02 NB K type 7 koop gesloten E 3 4 2 6 5,46 99,27 93% 106,46 89,46 99,27 H 63,33 1,027 spec.fund.-afw -42,00 994,95 G 13.000 100% 0% 3% 1,00 1,030 1,000 115.121,42 230.242,84 NB K type 7 koop half-open E 3 4 4 6 5,46 99,27 93% 106,46 89,46 99,27 H 70,00 1,000 spec.fund.-afw -42,00 968,00 G 13.000 100% 0% 3% 1,00 1,030 1,000 112.366,16 449.464,64 Diversen NB H Afbraakwerken afbraak 1 volgens raming 15.000,00 100% 0% 1,000 1,000 15.000,00 15.000,00 NB H Liften liften 1 40.000,00 100% 0% 3% 1,030 1,000 41.200,00 41.200,00 NB K Zonneboilers zonneboiler 20 4.000,00 100% 0% 1,000 1,000 4.000,00 80.000,00 NB K Carports Vlab carports 7 6.300,00 100% 0% 1,000 1,000 6.300,00 44.100,00 NB H Kelderbergingen berg-indiv 10 3,50 640,00 100% 0% 3% 1,030 1,000 2.307,20 23.072,00 NB H Fietsenberging berg-fiets 1 11,50 640,00 100% 0% 3% 1,030 1,000 7.580,80 7.580,80 NB A Hs Cabine diversen 1 volgens raming 54.000,00 100% 0% 1,000 1,000 54.000,00 54.000,00 NB K Regenwaterputten rw-putten 44 2.000,00 100% 0% 1,000 1,000 2.000,00 88.000,00 # WON WO-meting Max WOMin WO Totaal NEB-correctie Totaal Posten +/- Supplement kleine woninggroepen 1,000 2.100,00 105.000,00 TOTALEN 50 5.435 94,4% 5.755 4.903 120.852,77 11.499,01 Maximumprijs VMSW Index 1,000 6.431.653,24 SHM - BOUWHEER : PROJECTNAAM : DOSSIERNUMMER : ONTWERPER : 1000 SHM naam wordt automatisch ingevuld bij ingave nr Testegem Fase 1 2013/0001/01 Architect GEMEENTE RANZEGEM Netto Ramingsprijs Conformiteits-% Prijs per woning Gemiddelde prijs/m² DO 6.199.000,00 96,38% 123.980,00 984,25
SOORT WERK HUUR / KOOP TYPE (A / B / D / E) # SLPK # PERS # STUK m² surplus m² berging WO METING % t.o.v. WO MAX (m²) WO MIN (m²) WO PLAFOND PRIJSCATEGORIE H -A E-peil K-peil NEB (kwh/m2) Cf - Energie POSTEN + / - (commentaar) prijscorr. / m² REF. PRIJS / m² Garage / Carport (G / C) Prijs Garage / Carport Basisprijscoëfficient Centrumstad / Vlabinvest Invulbouw verhoging % Aanpasbaar bouwen % OPP-Coëfficient PRIJS-Coëfficient Index-Coëfficient MAXIMUMPRIJS / TYPE PRIJS X AANTAL Renovatie (inclusief koop), verbeterings- en aanpassingswerken Wat is nieuw? Huur Simulatietabel 80% van nieuwbouw tenzij : Minder aantal na vervangingsbouw Bescherming! Niet-afgeschreven investeringskosten VMSW - Afdeling Projecten MAXIMUM KOSTPRIJS- & OPPERVLAKTESIMULATIE VMSW NIEUW Versie 2013 Koop Ref. nieuwbouw OMSCHRIJVING Woningen NB H type 3 MV - gesloten A 1 2 3 0 6,14 74,99 91% 82,80 69,77 74,99 A 57,09 1,032 spec.fund. 40,00 1.280,79 0 100% 0% 2% 1,20 1,020 1,000 97.967,72 293.903,16 NB H type 3 MV - half-open A 1 2 3 0 6,14 74,99 91% 82,80 69,77 74,99 A 69,22 1,002 spec.fund. 40,00 1.244,34 0 100% 0% 2% 1,20 1,020 1,000 95.179,62 285.538,85 NB H type 3 verd - gesloten A 3 5 3 6 5,51 116,35 100% 116,51 100,00 116,35 A 51,11 1,047 spec.fund. 40,00 1.052,67 0 100% 0% 1,00 1,000 1,000 122.477,76 367.433,27 NB H type 3 verd - half-open A 3 5 3 6 5,51 116,35 100% 116,51 100,00 116,35 A 59,36 1,027 spec.fund. 40,00 1.032,72 0 100% 0% 1,00 1,000 1,000 120.157,23 360.471,68 NB H type 3 woningen gesloten E 3 5 4 6 6,72 122,48 104% 117,72 100,72 117,72 H 57,19 1,051 spec.fund. 40,00 1.025,01 0 100% 0% 1,00 1,000 1,000 120.664,40 482.657,59 NB H type 3 woningen half-open E 3 5 1 6 6,72 122,48 104% 117,72 100,72 117,72 H 68,20 1,007 spec.fund. 40,00 983,75 0 100% 0% 1,00 1,000 1,000 115.806,63 115.806,63 NB K type 4 woning gesloten E 3 5 6 10 9,87 128,71 90% 143,60 124,05 128,71 H 59,25 1,043 spec.fund.-afw -42,00 901,92 G 13.000 100% 0% 6% 1,15 1,060 1,000 136.830,61 820.983,65 NB K type 4 woning half-open E 3 5 6 10 9,87 128,71 103% 124,87 107,87 124,87 H 70,00 1,000 spec.fund.-afw -42,00 873,00 G 13.000 100% 0% 3% 1,00 1,030 1,000 125.671,86 754.031,13 NB K type 6 woning E 3 5 3 6 8,55 114,40 96% 119,55 102,55 114,40 H 63,84 1,025 spec.fund.-afw -42,00 928,33 C 6.300 100% 0% 3% 1,00 1,030 1,000 115.876,46 347.629,38 NB H type 7 huur gesloten E 3 4 2 6 5,46 99,27 93% 106,46 89,46 99,27 H 63,33 1,027 spec.fund. 40,00 1.076,95 G 13.000 100% 0% 3% 1,00 1,030 1,000 123.505,76 247.011,53 NB H type 7 huur half-open E 3 4 2 6 5,46 99,27 93% 106,46 89,46 99,27 H 70,00 1,000 spec.fund. 40,00 1.050,00 G 13.000 100% 0% 3% 1,00 1,030 1,000 120.750,51 241.501,01 NB K type 7 vlab gesloten E 3 4 4 6 5,46 99,27 85% 117,11 98,41 99,27 H 63,33 1,027 spec.fund. 40,00 1.076,95 G 13.000 100% 0% 3% 1,10 1,030 1,000 123.505,76 494.023,06 NB K type 7 vlab half-open E 3 4 4 6 5,46 99,27 85% 117,11 98,41 99,27 H 70,00 1,000 spec.fund. 40,00 1.050,00 G 13.000 100% 0% 3% 1,10 1,030 1,000 120.750,51 483.002,02 NB K type 7 koop gesloten E 3 4 2 6 5,46 99,27 93% 106,46 89,46 99,27 H 63,33 1,027 spec.fund.-afw -42,00 994,95 G 13.000 100% 0% 3% 1,00 1,030 1,000 115.121,42 230.242,84 NB K type 7 koop half-open E 3 4 4 6 5,46 99,27 93% 106,46 89,46 99,27 H 70,00 1,000 spec.fund.-afw -42,00 968,00 G 13.000 100% 0% 3% 1,00 1,030 1,000 112.366,16 449.464,64 Diversen NB H Afbraakwerken afbraak 1 volgens raming 15.000,00 100% 0% 1,000 1,000 15.000,00 15.000,00 NB H Liften liften 1 40.000,00 100% 0% 3% 1,030 1,000 41.200,00 41.200,00 NB K Zonneboilers zonneboiler 20 4.000,00 100% 0% 1,000 1,000 4.000,00 80.000,00 NB K Carports Vlab carports 7 6.300,00 100% 0% 1,000 1,000 6.300,00 44.100,00 NB H Kelderbergingen berg-indiv 10 3,50 640,00 100% 0% 3% 1,030 1,000 2.307,20 23.072,00 NB H Fietsenberging berg-fiets 1 11,50 640,00 100% 0% 3% 1,030 1,000 7.580,80 7.580,80 NB A Hs Cabine diversen 1 volgens raming 54.000,00 100% 0% 1,000 1,000 54.000,00 54.000,00 NB K Regenwaterputten rw-putten 44 2.000,00 100% 0% 1,000 1,000 2.000,00 88.000,00 # WON WO-meting Max WOMin WO Totaal NEB-correctie Totaal Posten +/- Supplement kleine woninggroepen 1,000 2.100,00 105.000,00 TOTALEN 50 5.435 94,4% 5.755 4.903 120.852,77 11.499,01 Maximumprijs VMSW Index 1,000 6.431.653,24 SHM - BOUWHEER : PROJECTNAAM : 1000 SHM naam wordt automatisch ingevuld bij ingave nr Testegem Fase 1 GEMEENTE Netto Ramingsprijs Conformiteits-% DO 6.199.000,00 96,38% DOSSIERNUMMER : ONTWERPER : 2013/0001/01 Architect RANZEGEM Prijs per woning Gemiddelde prijs/m² 123.980,00 984,25
Herinvesteringsplicht (Huur) Wat is nieuw? 50% netto opbrengst in mindering subsidiabel bedrag van: eerstvolgende verrichting of vrije keuze binnen de 5 jaar t.b.v.: renovatie, verbetering of aanpassing; verwerving (= definitieve financiering) saldo boven prijsplafond (verwerving, sloop, nieuw- of vervangingsbouw, renovatie, verbetering of aanpassing of een combinatie van alle voorgaande) Strenger dan enkel Overdrachtenbesluit : 100% binnen de 5 jaar, maar 50% direct tenzij specifiek voor een bepaalde verrichting
Herinvesteringsplicht (Huur) Wat is nieuw? Vrijstelling herinvesteringsplicht: Financiële planning VMSW: Eerste 3 jaar negatieve rekening-courant of In 1 ste, 2 de of 3 de jaar combinatie negatieve rekening courant en negatieve vrije cashflow En positief effect niet investeren: Op de negatieve rekening-courant Op de negatieve vrije cashflow in het 1 ste, 2 de of 3 de jaar financiële planning
Herinvesteringsplicht (Huur) Wat is nieuw? Er zijn 2 regelgevingen van toepassing: BVR 29/9/2006: verkopen onder kooprecht BVR 21/12/2012: alle verkopen sociale huurwoningen 100% herinvesteringplicht m.b.t. kooprecht blijft behouden
GSC als sluitstuk in FS3 Financiering huursector = Projectsubsidiëring via gesubsidieerde financiering Werkingssubsidie voor wie het nodig heeft OVER HELE PATRIMONIUM DOEL: een globale sluitende financiering voor de gewone maar wel genormeerde bedrijfsuitoefening van een SHM GSC als (theoretische) inkomsten < (genormeerde) uitgaven na verrekening van eventuele positieve saldi in voorgaande jaren Volledig patrimonium met uitzondering van: Niet-residentiële ruimten waarvan de SHM kan aantonen dat ze niet werden gesubsidieerd door het Vlaamse Gewest Vlabinvestwoningen
GSC als sluitstuk in FS3 Wat is nieuw? Aangepaste forfaits voor leegstand en huurachterstand Forfait voor werking en onderhoud werd verlengd tot 2013 Enkel nog MC leningen met een looptijd van minstens 30 jaar Forfaitaire werkingskosten voor de projectbegeleiding (10.000 euro per maand gedurende max 60 maanden vanaf aanmelding Sociaal woonproject > 25 mio euro) Conciërgekosten (in het kader van een erkenning voor lokale diensteneconomie loon- en omkaderingskosten: max 46.100 euro per VTE in 2012, Verminderd met de verkregen premies of betoelagingen Rugzakprincipe!!!!
Veel succes! Financieringsbesluit VMSW infofs3@vmsw.be