Deel II: Financiering van sociale woonprojecten

Transcriptie

1 Deel II: Financiering van sociale woonprojecten

2 Overzicht van dit onderdeel 1. Wie realiseert sociaal wonen? 2. Financieringswijzen 3. Huurprijsberekening 4. Procedure om financiering te krijgen

3 Wie realiseert sociaal wonen?

4 Wie realiseert sociale woningen? 1. Sociale huisvestingsmaatschappijen 100 vennootschappen beheren ca huurwoningen (2015, VMSW) bouwen jaarlijks: huurwoningen koopwoningen

5 Wie realiseert sociale woningen? 2. Lokale besturen (OCMW s, gemeenten, intercommunales) beheren ca sociale huurwoningen (2011) 3. Vlaams Woningfonds beheert ca. 970 huurwoningen (2015) 4. Privé (vergunningen met een sociale last) Sinds 2009 slechts enkele woningen gebouwd Sociale last geschrapt door arrest Grondwettelijk Hof eind 2013

6 Verhuurt ook sociaal maar valt niet onder financieringsbesluit Sociale verhuurkantoren: 49 erkende SVK s (2015) huren in op de privémarkt en verhuren sociaal ca woningen (2015) Financiering elders geregeld (hier verder niet behandeld)

7 NIET sociaal in juridische zin 1. Woningen verhuurd door gemeenten en OCMW s: geen subsidies niet volgens sociaal huurbesluit 2. Gemeentelijke kavels/woningen (onder marktprijs en/of lokale voorrang) 3. Noodwoningen, LOI, opvangcentra, enz. => niet of anders gesubsidieerd (hier niet behandeld)

8 Wat is een sociale huurwoning? = verhuurd volgens Sociaal Huurbesluit voluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode Doelgroep Toewijzingsregels Huurprijs Nog veel meer

9 Wat is een sociale koopwoning? = verkocht volgens Overdrachtenbesluit voluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 29 september 2006 betreffende de voorwaarden voor de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en de sociale huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode Doelgroep Toewijzingsregels Omvang beperkt Nog veel meer

10 Wat is een sociale kavel? = verkocht volgens Overdrachtenbesluit voluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 29 september 2006 betreffende de voorwaarden voor de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en de sociale huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode Doelgroep Toewijzingsregels Max. oppervlakte 450 m² Max. volume op te richten woning 550 m 3 Nog veel meer

11 Financiering

12 Rechtsbasis Financieringsbesluit van 21 december 2012 Besluit van de Vlaamse regering van 21 december 2012 houdende de financiering van verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten en de daaraan verbonden werkingskosten BS 15 januari 2013 IW 1 januari 2013

13 Rechtsbasis voorheen 2 voorgangers voor Financieringsbesluit: 1. NFS2 = Nieuw Financieringsbesluit 2 sociale huur door huisvestingsmaatschappij 2. UP besluit = Programmatiebesluit alle andere sociale woonprojecten Geïntegreerd in één Financieringsbesluit

14 Vier financieringswijzen Subsidie Overname kosten Voorfinanciering Lening met negatieve rente

15 In jargon Subsidie = (verwervings)subsidie Overname kosten = tenlasteneming Voorfinanciering = prefinanciering Lening met negatieve rente = tussenkomst in de leninglast

16 Welke financiering? 4 criteria: 1. Welk soort werken? 2. Wie voert ze uit? 3. Wat voor type woning? (huur/koop & kavel) 4. Waar ligt het project? (soorten gebieden) Historisch gegroeid en complex

17 Wie bouwt, bepaalt financiering 1. Sociale huisvestingsmaatschappijen 2. Gemeenten en intercommunales 3. OCMW s 4. Vlaams Woningfonds 5. Privé (grond- en pandendecreet) 6. (Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen = VMSW bouwt normaal niet zelf) 7. (Woonprojecten in de privé-sector, in woningbouw- en woonvernieuwingsgebieden - art. 75 Vlaamse Wooncode: nooit uitgevoerd)

18 Welk werk je uitvoert, bepaalt financiering A. Verwerven van gronden of gebouwen B. Infrastructuur aanleggen C. Bouwwerken (nieuw of vervanging) D. Renovatie of verbeterings- en aanpassingswerken

19 A. Verwervingen Kansen benutten => koop moet snel gaan Nog geen projectconcept => Bulletlening Doel: pas na aankoop beslissen welk project er komt (liefst binnen de 5 jaar na verwerving)

20 A. Verwervingen Bulletlening op 10 jaar: Jaarlijks enkel rente aflossen Kapitaal aan het eind van de looptijd Om te zetten in Lening met negatieve rente (sociale huur) Subsidie (sociale koop/kavel)

21 B. Infrastructuur = wegen, aansluitingen, enz. Evt. woonomgeving, gemeenschapsvoorzieningen 2 financieringswijzen: 1. VMSW neemt kosten op zich ( tenlasteneming ) 2. Subsidie Basis = reële kost, maar max per woning (2015)

22 B. Infrastructuur Basis subsidie/ kostenovername = reële kost %: Bestaande woonkern of Gemengd 1/3 tot 2/3 koop en rest huur 2. 80%: overige koopprojecten 3. 60%: Kavels Renovatieproject

23 C. Bouwen van Sociale woningen HUUR KOOP KAVELS

24 Bouw en ontwerp: ABC Zie > professionelen > ABC Algemene handleiding werken Bouwtechnische richtlijnen Concept- en ontwerponderrichtingen

25 Prijsnormen Gekoppeld aan bouw- en ontwerprichtlijnen Simulatietabel (minister en VMSW) Bouw Prijsplafonds Financieringsbesluit (jaarlijks geïndexeerd) Grond & infrastructuur werkingskosten

26 Sociale huurwoningen bouwen Iedereen gelijk gefinancierd (behalve privé) Lening met negatieve rente (tot -1%) Alle soorten werken: Gronden of gebouwen verwerven Sloop Nieuwbouw/vervanging Renovatie en aanpassingen Bestaande woningen kopen en verhuren

27 Lening met negatieve rente VMSW geeft lening als was het een lening op de vrije markt: op 33 jaar maandelijks kapitaalaflossingen Bij elke aflossing: rente door VMSW betaald (laat men vallen) +1% van het openstaande kapitaal (laat men vallen) = FS3 lening

28 Lening met negatieve rente Wat dit betekent: Minder zware afbetaling in het begin Men betaalt niet hele kapitaal terug Rest geleend kapitaal terug te betalen met huurinkomsten Correctie voor SHM s met lage huurinkomsten en veel nieuwbouw = gewestelijke sociale correctie (GSC) Uitgaven > Inkomsten over de laatste 5 jaar

29 Lening met negatieve rente beperkt tot (theoretische) maximumprijs: 1. grondprijs + kosten 2. bouwkost woning + studiekosten theoretisch reëel, want beperkt door maxima in regelgeving Eventuele rest = lening aan marktvoorwaarden = marktconforme lening

30 Lening met negatieve rente beperkt 1. max. grondprijs per woning (2015): Basis in woongebied: eengezinswoning: uitgeruste grond: = samen x 0,75 (goedkope gemeente, bv. Maaseik) tot x 1,5 (dure gemeente, bv. Brasschaat) (lijst vastgesteld op 13 juni 2013) Centrumstad +7%, Vlabinvest (Vlaamse Rand): +2%

31 Lening met negatieve rente beperkt 2. max. bouwkostwoning => VMSW- simulatietabel Voorbeeld (project +8 woningen): eengezinswoning rijwoningen 3 slaapkamers 116 m² woonoppervlakte geen garage of carport => maximumprijs = ,40 (2013)

32 Nog over financiering sociale huur Normaal: nooit meer dan echt betaalde prijs af te lossen als lening Privé die sociale huur bouwt (sociale last): altijd maximumprijs (geen kosten aantonen) betaald als koopsom na oplevering

33 Sociale huurwoningen kostprijs Kostprijs bouw voor de SHM (begin 2015 op kortetermijnplanning VMSW) Deinze 51 huur: Essen 5 huur: Gingelom 12 huur: Leuven 122 huur: Middelkerke 4 huur: / woning / woning / woning / woning / woning

34 Sociale kavels voorbeeld HUUR grond bouw totaal Vb. Maaseik Vb. Brasschaat

35 C. Bouwen van Sociale woningen HUUR KOOP KAVELS

36 Bouw en ontwerp: ABC Zie > professionelen > ABC Algemene handleiding werken Bouwtechnische richtlijnen Concept- en ontwerponderrichtingen

37 Sociale koopwoningen Voornamelijk door SHM s Soms ook: Vlaams Woningfonds mag (maar doet het niet) Gemeenten enkel: op eigen grond (op 31 dec. 2008) in actieprogramma grond- en pandenbeleid (zeldzaam) Privé: in uitvoering van een sociale last (zeldzaam)

38 Sociale koopwoningen Stopzetting subsidies sinds 26/7/2014 (Vlaams Regeerakkoord + beleidsbrief Wonen) Bestaande projecten kunnen verder Nieuwe projecten: geen financiering meer voor sociale koop en sociale kavels Verwerving (SV) Infrastructuur (SSI) Bouw (SBE) Overgangslijst (begin april 2015 nog niet goedgekeurd) Objectieven blijven wel bestaan BSO

39 Sociale koopwoningen Gefinancierd met subsidie: (uitdovend) 70% of 35% van (theoretische) prijs van de grond 25% of 20% van (theoretische) bouwkosten Rest = te dekken door verkoopprijs

40 Sociale koopwoningen Gebied waar project ligt van belang: Woonvernieuwingsgebied Woningbouwgebied In bestaande woonkern (infrastructuur)) statistische sector hogere subsidies indeling uit 1998 => Ruimtelijke versnippering tegengaan

41 Sociale koopwoningen grond Subsidie grond berekend in 3 stappen 1. prijs = prijs aankoop + kosten 2. verminderen met een constante = theoretische grondwaarde woonvernieuwingsgebied: 45 /m² (2015) elders: 85 /m² (2015) Resultaat = basis voor subsidie

42 Sociale koopwoningen grond Subsidie grond berekend in 3 stappen 3. Subsidie van gereduceerde prijs: woonvernieuwingsgebied of woningbouwgebied: 70% elders: 35%

43 Sociale koopwoningen grond Voorbeeld: perceel van 3000 m² (+ 10 woningen) Niet in woningbouwgebied Wel in bestaande woonkern (niet uitgerust) 100 /m² 1. prijs = verminderen: - 85 /m² = = % van = (anders 70% = )

44 Sociale koopwoningen woning Subsidie bouw woning 2 tarieven 1. 25% van echt betaalde kosten a. woonvernieuwingsgebied/bestaande woonkern b. min. 70% woningen vervanging of renovatie c. min. 70% rijwoningen 2. 20% van echt betaalde kosten indien maar 2 criteria

45 Sociale koopwoningen woning Max. bouwkostwoning => VMSW- simulatietabel Voorbeeld (project +8 woningen): eengezinswoning rijwoningen 3 slaapkamers 129 m² woonoppervlakte geen garage of carport maximumprijs = ,61 (2013) Waarvan 20% subsidie =

46 Sociale koopwoningen kostprijs Kostprijs bouw voor de SHM (begin 2015 op kortetermijnplanning VMSW) Ardooie 9 koop: Zonhoven 13 koop: Gent 17 koop: Turnhout 3 koop: Holsbeek 10 koop: / woning / woning / woning / woning / woning

47 Sociale koopwoningen verkoop Gem. prijs voor sociale koper in 2012: Antwerpen: ,35 Limburg: ,75 Oost-Vlaanderen: ,36 Vlaams-Brabant: ,51 West-Vlaanderen: ,84 (opm: appt. en eengezinswoningen samen)

48 D. Renovatie sociale huurwoningen (+ verbeterings en aanpassingswerken) Zoals bouw sociale huur: Lening met negatieve rente Maximum financierbaar: 80% prijs nieuwe woning OF met eigen middelen Opgelet: geen hogere huurprijs! Bij voorkeur in renovatieplanning (3 jaar)

49 Sociale koop voorbeeld grond bouw totaal kosten subsidie

50 C. Bouwen van Sociale woningen HUUR KOOP KAVELS

51 Bouw en ontwerp: ABC Zie > professionelen > ABC Algemene handleiding werken Bouwtechnische richtlijnen Concept- en ontwerponderrichtingen

52 Sociale kavel voorbeeld grond infra totaal kosten subsidie (60%) Verkoopprijs 50% - 85% van venale waarde Stel geschat op , 150 /m 2 Min Max

53 Huurprijsberekening

54 Huurinkomsten (Sociaal Huurbesluit) Basis per maand = 1/55 jaarinkomen (netto belastbaar inkomen 3 jaar terug, geïndexeerd naar 2015) Mogelijk te verminderen: woning met lage marktwaarde (max -133 in 2015) patrimoniumkorting per persoon ten laste (18 in 2015) gezinskorting Geen inkomen => gelijkgesteld met leefloon

55 Huurinkomsten Vlaams gemiddelde: 282/maand (2015) Minimumhuur (2015, jaarlijks geïndexeerd): 116 indien woning laagste marktwaarde 232 indien woning hoogste marktwaarde Maximumhuur = markthuur = basishuurprijs (zie huurcontract)

56 Huurinkomsten Voorbeeld 1: gezin laag inkomen netto belastbaar inkomen in ,15 geïndexeerd naar 2015 / 55 = 240,69 2 kinderen = 240,69 (2 x 18) = 204,69 /maand

57 Huurinkomsten Voorbeeld 2: maximuminkomen sociale huur als alleenstaande (inkomensgrenzen 2015) /55 = 423,67 /maand

58 Huurinkomsten Voorbeeld 3: leefloon (sinds 1/9/2013) 9808,37 als alleenstaande/55 = 178,33 /maand

59 Rechtsbasis Procedurebesluit Wonen van 25 oktober 2013 Besluit van de Vlaamse Regering van 25 oktober 2013 houdende de procedure voor de planning, de programmatie en de realisatie van woonprojecten BS 14 januari 2014 IW 1 januari 2014

60 Procedure

61 Wat is het Procedurebesluit Wonen? Regelt toekenning van financiering voor sociale woonprojecten: selectie prioriteiten wie er beslist en adviseert

62 Inhoud deel Procedure 1. Waarom een nieuw Procedurebesluit? 2. Procedure in overzicht 3. Rol gemeente in procedure 4. Praktisch

63 Waarom een nieuwe Procedure? Evaluatie van Subsidiekanalen: complex traag ondoorzichtig onzeker

64 Waarom een nieuwe Procedure? Procedure mag projecten niet vertragen Financiële zekerheid voor project Projecten continu programmeerbaar Tegelijk: niet te sterk afwijken van bestaande procedures

65 Waarom een nieuwe Procedure? Sociale woningbouw is gesubsidieerd: Wat en hoeveel financierbaar? => Financieringsbesluit Wonen 21 dec vanaf 1 jan Hoe laten financieren? => Procedurebesluit Wonen 25 okt vanaf 1 jan. 2014

66 Overzicht procedure Meerjaren planning Beleidstoets Kortetermijnplanning Jaarbudget

67 Overzicht procedure Meerjaren planning Beleidstoets Kortetermijnplanning Jaarbudget Rol voor: initiatiefnemer gemeente gewest

68 Overzicht procedure Meerjaren planning Beleidstoets Kortetermijnplanning Jaarbudget Beoordelingscommissie beslist VMSW Wonen-Vlaanderen SHM VWF VVSG

69 Overzicht procedure Beleidstoets Meerjarenplanning Kortetermijnplanning Jaarbudget Voorwaarde Voorontwerp goedgekeurd door VMSW Uitvoeringsdossier goedgekeurd door VMSW

70 Overzicht procedure Beleidstoets Meerjarenplanning Kortetermijnplanning Jaarbudget Criteria Financieel kader Samenhang verrichtingen (Beleidskader indien project gewijzigd)

71 Overzicht procedure Beleidstoets Meerjarenplanning Kortetermijnplanning Jaarbudget Gevolg Financiering binnen 3 jaar Financiering binnen 8 maand

72 Overzicht procedure Meerjaren planning Beleidstoets Kortetermijnplanning Jaarbudget VMSW beslist: Nodig: vergunning zakelijk recht op grond Gunningsdossier goedgekeurd = groen licht om aanbesteding te gunnen

73 Projectportaal = ruggegraat

74 Projectportaal = ruggegraat Projectportaal = Projectdatabank Stand in procedure Ondersteunt programmatieproces

75 Start = project aanmelden Aan te melden: sociale woonprojecten projecten bescheiden wonen (SHM s) ( projecten met sociaal karakter )

76 Projecten en verrichtingen Projecten bestaan uit verrichtingen: verwerving infrastructuur, sloop bouw renovatie, verbeteringen

77 Start = project aanmelden Aanmelding in Projectportaal: Locatie Jaar waarin uitvoering is gepland Raming Initiatiefnemer Aantal woningen (kavels) Financieringswijze => voor elke verrichting in een project

78 Beleidstoets = per project Gemeenten op woonoverleg projectgegevens behoeften/wachtlijst bindend sociaal objectief Wonen- Vlaanderen gewestelijk beleid (in MB, o.a. bindend sociaal objectief)

79 Beleidstoets per project Woonoverleg bespreekt (I): aanmeldingsgegevens woningen (kavels): Aantallen huur / koop / kavels eengezinswoning of appartement of duowoning (duplex) woningtype (slaapkamers en gezinsgrootte)

80 Beleidstoets per project Woonoverleg bespreekt (II): Infrastructuur: Stedenbouwkundige studie nodig? Wie legt infrastructuur aan? Overdracht infrastructuur aan gemeente Gemeenschapsvoorzieningen nodig?

81 Beleidstoets per project Woonoverleg bespreekt (III): verhouding met Lokale woonbehoefte Wachtlijsten SHM s Bindend sociaal objectief

82 Beleidstoets per project Mededeling op woonoverleg vooraf: verkoop van huurwoningen renovatieplanning

83 Beleidstoets per project Geen beleidstoets, wel mededeling op woonoverleg achteraf: verwerving dringende renovaties kleine renovaties (< 5000 /woning) renovaties uit renovatieplanning niet-residentiële ruimten (garages, kantoren, )

84 Beleidstoets na woonoverleg Gemeente maakt verslag: binnen 14 dagen te versturen naar actoren in te voeren in Projectportaal Liefst alles in één document (pdf) Vermeld de aanmeldingsnummers!

85 Beleidstoets na woonoverleg Wonen Vlaanderen geeft advies: op woonoverleg of binnen 21 dagen in te voeren in het Projectportaal basis = decretaal beleidskader (MB) Advies door provinciale buitendienst

86 Advies Wonen Vlaanderen positief Programmeerbaar (projectenlijst) naar selectie voor meerjarenplanning negatief aanpassen en nieuw woonoverleg of: beroep bij topman Wonen-Vlaanderen

87 Uitvoeringsprogramma jaarlijks overzicht over verrichtingen die financiering krijgen van jaarbudget rapport aan minister

88 Wat moet een gemeente doen? Toegang Projectportaal aanvragen

89 Wat moet een gemeente doen? Verslagen woonoverleg uploaden verslag invoeren

90 Wat moet een gemeente doen? Verslagen woonoverleg uploaden Gemeente selecteren Datum invoeren Bestand ophalen

91 Wat kan een gemeente doen? Projecten opvolgen Naar overzicht in uw gemeente

92 Wat kan een gemeente doen? Projecten opvolgen Selecteer een project

93 Wat kan een gemeente doen? Projecten opvolgen Projectgegevens

94 Wat kan een gemeente doen? Projectgegevens

95 Praktisch: woonoverleg Projecten: Op een UP (uitvoeringsprogramma) = OK Op de overgangslijst koop / kavels = nog te beslissen door de Minister Voorontwerp of uitvoeringsdossier klaar: => best op eerstvolgend overleg bespreken

96 Praktisch: woonoverleg Projecten: Deel noodzakelijke gegevens (SHM): => bij Aanmeldingen in Projectportaal Model projectfiche beschikbaar bij buitendienst Wonen-Vlaanderen => handig instrument voor gemeente

97 Wat is verbeterd? 1. Duidelijker in welke fase een project zit en ook waar het obstakel zit en hoe dat op te lossen!

98 Wat is verbeterd? 2. Sneller zekerheid over geld voor projecten 3x per jaar beoordelingscommissie Meerjarenplanning = zekerheid voor 3 jaar

99 Wat is verbeterd? 3. wenselijkheid en technisch-financiële kwaliteit gescheiden

100 Wat is verbeterd? 4. Gewest (minister) stuurt via beleidskader (sterker inhoudelijk)

101 Wat is verbeterd? 5. Meer gegevens verplicht op het woonoverleg => betere afstemming mogelijk op lokaal woonbeleid

102 Woonoverleg geeft richting voor nieuwe projecten/ aanmeldingen toetst aan het lokale woonbeleid afstemming prioriteiten = lokaal beleidsinstrument

103 Toekomst Regisseursrol gemeenten versterken Meer verantwoordelijkheden: lokaal woonoverleg krijgt nog een grotere rol Meer mogelijkheden Ondersteuning Wonen-Vlaanderen blijft, Maar op dezelfde manier als nu?? Bindend karakter van advies vervalt Advisering en begeleiding is belangrijk

104 Vragen? Wonen Antwerpen Wonen Limburg Wonen Oost-Vlaanderen Wonen Vlaams-Brabant Wonen West-Vlaanderen