Financiering en procedure voor planning en programmatie van sociale woonprojecten. Basiscursus lokaal woonbeleid Wonen-Vlaanderen Christof Libbrecht

Transcriptie

1 Financiering en procedure voor planning en programmatie van sociale woonprojecten Basiscursus lokaal woonbeleid Wonen-Vlaanderen Christof Libbrecht 10 mei 2016

2 DEEL 1 FINANCIERING 10 mei 2016

3 Overzicht deel Financiering 1. Wie realiseert sociaal wonen? 2. Financieringswijzen 3. Huurprijsberekening

4 Overzicht deel Financiering 1. Wie realiseert sociaal wonen? 2. Financieringswijzen 3. Huurprijsberekening

5 Wie realiseert sociale woningen? 1. Sociale huisvestingsmaatschappijen 100 vennootschappen beheren ca huurwoningen (2015, VMSW) bouwen jaarlijks: huurwoningen koopwoningen

6 Wie realiseert sociale woningen? 2. Lokale besturen (OCMW s, gemeenten, intercommunales) beheren ca sociale huurwoningen (2011) 3. Vlaams Woningfonds beheert ca. 970 huurwoningen (2015) 4. Privé (vergunningen met een sociale last) Sinds 2009 slechts enkele woningen gebouwd Sociale last geschrapt door arrest Grondwettelijk Hof eind 2013

7 Verhuurt ook sociaal maar valt niet onder financieringsbesluit Sociale verhuurkantoren: 49 erkende SVK s (2015) huren in op de privé-markt en verhuren sociaal 7792 woningen (31/12/2014) Financiering elders geregeld (hier verder niet behandeld)

8 NIET sociaal in juridische zin 1. Woningen verhuurd door gemeenten en OCMW s: geen subsidies niet volgens sociaal huurbesluit 2. Gemeentelijke kavels/woningen (onder marktprijs en/of lokale voorrang) 3. Noodwoningen, LOI, opvangcentra, enz. => niet of anders gesubsidieerd (hier niet behandeld)

9 Wat is een sociale huurwoning? = verhuurd volgens Sociaal Huurbesluit voluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode Doelgroep Toewijzingsregels Huurprijs Nog veel meer

10 Wat is een sociale koopwoning? = verkocht volgens Overdrachtenbesluit voluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 29 september 2006 betreffende de voorwaarden voor de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en de sociale huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode Doelgroep Toewijzingsregels Omvang beperkt (door ABC = normen VMSW) Nog veel meer

11 Wat is een sociale kavel? = verkocht volgens Overdrachtenbesluit voluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 29 september 2006 betreffende de voorwaarden voor de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en de sociale huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode Doelgroep Toewijzingsregels Max. oppervlakte 450 m² Max. volume op te richten woning 550 m 3 Nog veel meer

12 Overzicht deel Financiering 1. Wie realiseert sociaal wonen? 2. Financieringswijzen 3. Huurprijsberekening

13 Rechtsbasis Financieringsbesluit van 21 december 2012 Besluit van de Vlaamse regering van 21 december 2012 houdende de financiering van verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten en de daaraan verbonden werkingskosten Publicatie in het Staatsblad: 15 januari 2013 Inwerkingtreding: 1 januari 2013

14 Rechtsbasis voorheen 2 voorgangers voor Financieringsbesluit: 1. NFS2 = Nieuw Financieringsbesluit 2 financiering sociale huur door huisvestingsmaatschappijen 2. UP-besluit = Programmatiebesluit alle andere sociale woonprojecten Nu geïntegreerd in één Financieringsbesluit

15 Vier financieringswijzen VMSW Subsidie Overname kosten Voorfinanciering Lening met negatieve rente

16 In jargon Subsidie = (verwervings)subsidie Overname kosten = tenlasteneming Voorfinanciering = prefinanciering Lening met negatieve rente = tussenkomst in de leninglast

17 Welke financiering? Volgens criteria: 1. Welk soort werken? 2. Wie voert ze uit? 3. Wat voor type woning? (huur/koop of kavel) 4. Waar ligt het project? (bv. rekening houden met variabele grondprijs in goedkope/duurdere gemeenten) Historisch gegroeid en complex

18 Welk werk je uitvoert, bepaalt financiering A. Verwerven (aankoop) van gronden of gebouwen B. Aanleggen van infrastructuur C. Bouwen (nieuw- of vervangingsbouw) D. Renoveren of verbeterings- en aanpassingswerken uitvoeren

19 Wie bouwt, bepaalt financiering 1. Sociale huisvestingsmaatschappijen 2. Gemeenten en intercommunales 3. OCMW s 4. Vlaams Woningfonds 5. Privé (grond- en pandendecreet) 6. (Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen = VMSW bouwt normaal niet zelf) 7. (Woonprojecten in de private sector, in woningbouw- en woonvernieuwingsgebieden - art. 75 Vlaamse Wooncode: nooit uitgevoerd)

20 A. Verwervingen Kansen benutten => koop moet snel gaan Nog geen projectconcept => Bulletlening Doel: pas na aankoop beslissen welk project er komt (liefst binnen de 5 jaar na verwerving)

21 B. Infrastructuur = wegen, aansluitingen, enz. Evt. woonomgeving, gemeenschapsvoorzieningen 2 financieringswijzen: 1. VMSW neemt kosten op zich ( tenlasteneming ) 2. Subsidie Basis = reële kost, maar max per woning (2016)

22 C. Bouwen van sociale woningen HUUR KOOP KAVELS

23 C. Bouwen van sociale woningen Bouw- en ontwerp: ABC Zie > Algemene handleiding werken (2015) Bouwtechnisch Bestek woningbouw (2015) Concept- en ontwerponderrichtingen (2008, momenteel in herwerking)

24 Prijsnormen Gekoppeld aan bouw- en ontwerprichtlijnen Simulatietabel (minister en VMSW) Bouw Prijsplafonds Financieringsbesluit (jaarlijks geïndexeerd) Grond & infrastructuur werkingskosten

25 Sociale huurwoningen bouwen Iedereen gelijk gefinancierd (behalve privé) Lening met negatieve rente (tot -1%) Alle soorten werken: Gronden of gebouwen verwerven Sloop Nieuwbouw/vervanging Renovatie en aanpassingen Bestaande woningen kopen en verhuren

26 Lening met negatieve rente VMSW geeft lening als was het een lening op de vrije markt: op 33 jaar maandelijks kapitaalaflossingen Bij elke aflossing: rente door VMSW betaald (laat men vallen) +1% van het openstaande kapitaal (laat men vallen) = FS3-lening

27 Lening met negatieve rente beperkt 2. max. bouwkost woning => VMSW- simulatietabel Voorbeeld: project +8 woningen eengezinswoning rijwoningen 3 slaapkamers 116 m² woonoppervlakte geen garage of carport => maximumprijs = ,40 (2013)

28 Sociale huurwoningen - kostprijs Kostprijs bouw voor de SHM (begin 2015 op kortetermijnplanning VMSW) Deinze 51 huur: Essen 5 huur: Gingelom 12 huur: Leuven 122 huur: Middelkerke 4 huur: / woning / woning / woning / woning / woning

29 C. Bouwen van sociale woningen HUUR KOOP KAVELS

30 Sociale koopwoningen Voornamelijk door SHM s Soms ook: Vlaams Woningfonds mag (maar doet het niet) Gemeenten enkel: op eigen grond (op 31 dec. 2008) In actieprogramma grond- en pandenbeleid (zeldzaam) Privé: in uitvoering van een sociale last (zeldzaam)

31 Sociale koopwoningen Stopzetting subsidies sinds 26/7/2014 Bestaande projecten kunnen verder Nieuwe projecten krijgen geen financiering meer Verwerving (SV) Infrastructuur (SSI) Bouw (SBE) Overgangslijst eind 2015 lijst 1+2 goedgekeurd Ten laatste via Beco juni 2016 op meerjarenplanning Objectieven loslaten en heroriënteren (VR 17/07/2015)

32 Sociale koopwoningen - grond Voorbeeld: perceel van 3000 m² (+ 10 woningen) Niet in woningbouwgebied Wel in bestaande woonkern (niet uitgerust) 100 /m² 1. prijs = verminderen: - 85 /m² = = % van = verwervingssubsidie

33 Sociale koopwoningen - woning Max. bouwkost woning VMSW- simulatietabel Voorbeeld: project +8 woningen eengezinswoning rijwoningen 3 slaapkamers 129 m² woonoppervlakte geen garage of carport maximumprijs = ,61 (2013) Waarvan 20% subsidie =

34 Sociale koopwoningen - kostprijs Kostprijs bouw voor de SHM (begin 2015 op kortetermijnplanning VMSW) Ardooie 9 koop: Zonhoven 13 koop: Gent 17 koop: Turnhout 3 koop: Holsbeek 10 koop: / woning / woning / woning / woning / woning

35 Sociale koopwoningen - verkoop Gemiddelde prijs voor de sociale koper in 2012: Antwerpen: Limburg: Oost-Vlaanderen: Vlaams-Brabant: West-Vlaanderen: (opmerking: appartementen en eengezinswoningen samen)

36 C. Bouwen van sociale woningen HUUR KOOP KAVELS

37 Sociale kavels verkoop Gemiddelde prijs voor de sociale koper (2014): (Vlaams gemiddelde op 84 verkochte kavels) (de verkoopprijs moet tussen de 50% - 85% van de geschatte venale waarde liggen) Gemiddelde oppervlakte: 400 m² = 135 per m² Voor een sociale kavel betaalt u de normale 10% registratierechten. Indien achteraf blijkt dat de woning die je op de kavel bouwt voldoet aan de voorwaarden voor het verlaagde registratierecht van 5%, dan krijgt u het verschil terug. Voorbeeld: , samen

38 D. Renovatie sociale huurwoningen (+ verbeterings- en aanpassingswerken) Zoals bouw sociale huur: Lening met negatieve rente Maximum financierbaar: tot 80% prijs nieuwe woning OF met eigen middelen Opgelet: geen hogere huurprijs! Bij voorkeur in renovatieplanning (3 jaar)

39 Overzicht deel Financiering 1. Wie realiseert sociaal wonen? 2. Financieringswijzen 3. Huurprijsberekening

40 Huurinkomsten (Sociaal Huurbesluit) Basis per maand = 1/55 van het jaarinkomen (netto belastbaar inkomen 3 jaar terug, geïndexeerd naar 2016) Mogelijk te verminderen: woning met lage marktwaarde (max -134 in 2016) patrimoniumkorting per persoon ten laste (-18 per ptl in 2016) gezinskorting Geen inkomen => gelijkgesteld met het leefloon

41 Huurinkomsten Vlaams gemiddelde: 282/maand (2015) Minimumhuur (2016, jaarlijks geïndexeerd): 117 indien woning met de laagste marktwaarde 234 indien woning met de hoogste marktwaarde Maximumhuur = markthuur (jaarlijks geïndexeerd): = basishuurprijs (zie huurcontract)

42 Huurinkomsten Voorbeeld 1: gezin met een laag inkomen netto belastbaar inkomen in ,50 geïndexeerd naar 2016 (indexering = euro x (122,38/121,01)) / 55 = 257,43 Min de gezinskorting voor 2 kinderen: = 257,43 (2 x 18) = 221,43 /maand

43 Huurinkomsten Voorbeeld 2: maximuminkomen sociale huur als alleenstaande (inkomensgrenzen 2016) per jaar /55 = 427,87 /maand

44 Huurinkomsten Voorbeeld 3: leefloon als alleenstaande zonder personen ten laste (sinds 1/4/2016) ,63 per jaar (ofwel 850,39 per maand) ,63 /55 = 185,54 /maand

45 Vragen deel Financiering? Wonen Antwerpen Wonen Limburg Wonen Oost-Vlaanderen Wonen Vlaams-Brabant Wonen West-Vlaanderen

46 DEEL 2 PROCEDURE 10 mei 2016

47 Inhoud deel Procedure 1. Situering van het Procedurebesluit Wonen 2. Overzicht van de procedure in 4 fasen 3. Levensloop van een project 4. Rol van de gemeente in de procedure 5. Praktisch: Wat is verbeterd?

48 Inhoud deel Procedure 1. Situering van het Procedurebesluit Wonen 2. Overzicht van de procedure in 4 fasen 3. Levensloop van een project 4. Rol van de gemeente in de procedure 5. Praktisch: Wat is verbeterd?

49 Rechtsbasis Procedurebesluit Wonen van 25 oktober 2013 Besluit van de Vlaamse Regering van 25 oktober 2013 houdende de procedure voor de planning, de programmatie en de realisatie van woonprojecten Publicatie in het Staatsblad: 14 januari 2014 Inwerkingtreding: 1 januari 2014

50 Wat is het Procedurebesluit Wonen? Regelt de toekenning van financiering voor sociale woonprojecten: selectie prioriteiten wie er beslist en adviseert

51 Waarom een nieuwe procedure? Evaluatie van Subsidiekanalen: complex traag ondoorzichtig onzeker

52 Waarom een nieuwe procedure? Uitgangspunten nieuwe procedure: Procedure mag projecten niet vertragen Financiële zekerheid voor projecten bieden Projecten zijn continu programmeerbaar minstens 3 keer per jaar financiële planningen maken Dynamische projectenlijst: komt in aanmerking als het rijp is Digitale opvolging via het projectportaal (zie verder) Tegelijk: niet te sterk afwijken van bestaande procedures

53 Inhoud deel Procedure 1. Situering van het Procedurebesluit Wonen 2. Overzicht van de procedure in 4 fasen 3. Levensloop van een project 4. Rol van de gemeente in de procedure 5. Praktisch: Wat is verbeterd?

54 Overzicht procedure Beleidstoets Meerjarenplanning Kortetermijnplanning Jaarbudget

55 Overzicht procedure Beleidstoets Meerjarenplanning Kortetermijnplanning Jaarbudget Rol voor: initiatiefnemer gemeente Wonen-Vlaanderen

56 Overzicht procedure Beleidstoets Meerjarenplanning Kortetermijnplanning Jaarbudget Beoordelingscommissie (BeCo) beslist VMSW Wonen-Vlaanderen SHM s (VVH en VLEM) Vlaams Woningfonds (VWF) VVSG

57 Overzicht procedure Beleidstoets Meerjarenplanning Kortetermijnplanning Jaarbudget Voorwaarde Voorontwerp goedgekeurd door VMSW Uitvoeringsdossier goedgekeurd door VMSW

58 Overzicht procedure Beleidstoets Meerjarenplanning Kortetermijnplanning Jaarbudget Gevolg Financiering binnen 3 jaar Financiering binnen 8 maand

59 Overzicht procedure Beleidstoets Meerjarenplanning Kortetermijnplanning Jaarbudget VMSW beslist: Nodig: vergunning zakelijk recht op grond Gunningsdossier goedgekeurd = groen licht om aanbesteding te gunnen

60 Projectportaal = ruggegraat

61 Projectportaal = ruggegraat Projectportaal = Projectdatabank Programmatie van verrichtingen en projecten Stand in procedure (project-opvolging) Versie 2.0 al klaar voor SHM s, nu nog voor gemeenten en Wonen-Vlaanderen: Meer details Actuele info Interactie tussen betrokken actoren mogelijk (1 platform)

62 Inhoud deel Procedure 1. Situering van het Procedurebesluit Wonen 2. Overzicht van de procedure in 4 fasen 3. Levensloop van een project 4. Rol van de gemeente in de procedure 5. Praktisch: Wat is verbeterd?

63 Start = project aanmelden Aan te melden: sociale woonprojecten projecten bescheiden wonen (door SHM s) projecten met sociaal karakter (= Vlabinvest Vlaams-Brabant)

64 Projecten en verrichtingen Een project bestaat uit één of meer verrichtingen: verwerving infrastructuur, sloop bouw renovatie, verbeteringsen aanpassingswerken

65 Start = project aanmelden Elke verrichting wordt aangemeld in het Projectportaal: Locatie Jaar waarin uitvoering is gepland Raming kostprijs Initiatiefnemer: wie voert uit? Aantal woningen (kavels) Soort en type woningen (bv. appartementen met 2 slpk voor 3 pers.) Financieringswijze Aanmeldingsnummer (3 of 4 cijfers) Identificatie VMSW (begint met jaartal, bv. 2012/1234/01)

66 Beleidstoets per project Woonoverleg bespreekt (I): aanmeldingsgegevens woningen (of kavels): Aantallen huur / koop / kavels eengezinswoning of appartement of duowoning (duplex) woningtype (aantal slaapkamers en gezinsgrootte)

67 Beleidstoets per project Woonoverleg bespreekt (I): Model projectfiche beschikbaar bij buitendienst Wonen-Vlaanderen = handig instrument voor gemeente om na te gaan of alle gegevens gekend en besproken zijn

68 Beleidstoets per project Woonoverleg bespreekt (II): Infrastructuur: Stedenbouwkundige studie nodig? Wie legt infrastructuur aan? Overdracht infrastructuur aan gemeente (openbaar domein) Gemeenschapsvoorzieningen nodig?

69 Beleidstoets per project Woonoverleg bespreekt (III): verhouding met Lokale woonbehoeften Wachtlijsten SHM s Bindend sociaal objectief enkel nog objectief huur (sinds beslissing VR 17/07/2015) Koop en kavels in provinciaal objectief sociale eigendomsverwerving (in functie van sociale leningen)

70 Beleidstoets per project Mededeling op woonoverleg vooraf: (Geplande) verkoop van sociale huurwoningen Gaat in min voor bindend sociaal objectief (is niet gelijk aan sociale koopwoning!!) Renovatieplanning SHM Minstens voor het komende jaar Bij voorkeur voor 3 jaar ver Cruciaal dat verhuisbewegingen besproken worden

71 Beleidstoets per project Geen beleidstoets, wel mededeling op woonoverleg achteraf: verwerving dringende renovaties kleine renovaties (< 5000 /woning) renovaties uit renovatieplanning niet-residentiële ruimten (garages, kantoren, )

72 Beleidstoets na woonoverleg Gemeente maakt verslag: binnen 14 dagen te versturen naar actoren op te laden in het Projectportaal Liefst alles in één document (pdf) Vermeld de aanmeldingsnummers!

73 Beleidstoets na woonoverleg Wonen-Vlaanderen geeft advies: Uiterlijk binnen 21 dagen na het opladen van het verslag In te voeren in het Projectportaal Basis = (decretaal) beleidskader (MB) Advies door buitendienst Wonen-Vlaanderen

74 Advies beleidstoets

75 Uitvoeringsprogramma jaarlijks overzicht over de verrichtingen die financiering kregen op het afgelopen jaarbudget op einde jaar x (achteraf) rapport aan minister

76 Inhoud deel Procedure 1. Situering van het Procedurebesluit Wonen 2. Overzicht van de procedure in 4 fasen 3. Levensloop van een project 4. Rol van de gemeente in de procedure 5. Praktisch: Wat is verbeterd?

77 Wat moet een gemeente doen? Toegang Projectportaal aanvragen

78 Wat moet een gemeente doen? verslag invoeren

79 Wat moet een gemeente doen? Verslagen woonoverleg uploaden Gemeente selecteren Datum invoeren Bestand ophalen

80 Wat kan een gemeente doen? Projecten opvolgen Naar overzicht in uw gemeente

81 Wat kan een gemeente doen? Projecten opvolgen Selecteer een project

82 Wat kan een gemeente doen? Projecten opvolgen Projectgegevens

83 Wat kan een gemeente doen? Projectgegevens

84 Inhoud deel Procedure 1. Situering van het Procedurebesluit Wonen 2. Overzicht van de procedure in 4 fasen 3. Levensloop van een project 4. Rol van de gemeente in de procedure 5. Praktisch: Wat is verbeterd?

85 Wat is verbeterd? 1. Duidelijker in welke fase een project zit en ook waar het obstakel zit en hoe dat op te lossen!

86 Wat is verbeterd? 2. Sneller zekerheid over geld voor projecten 3x per jaar beoordelingscommissie (BeCo) Op meerjarenplanning = zekerheid voor 3 jaar Op kortetermijnplanning = zekerheid, mits de werken binnen de 8 maanden starten

87 Wat is verbeterd? 3. wenselijkheid en technisch-financiële kwaliteit gescheiden

88 Wat is verbeterd? 4. Gewest (minister) stuurt via beleidskader (sterker inhoudelijk)

89 Wat is verbeterd? 5. Meer gegevens verplicht op het woonoverleg => betere afstemming mogelijk op lokaal woonbeleid

90 Wat is verbeterd? Het lokaal woonoverleg (LWO) : Geeft richting aan nieuwe projecten Toetst aan de doelstellingen van het lokale woonbeleid Afstemming tussen verschillende projecten en doelgroepen Prioriteiten bepalen in tijd & ruimte Forum voor bepalen beleidslijnen = LWO als hét lokaal beleidsinstrument bij uitstek inzake wonen

91 Toekomst Regisseursrol gemeenten versterken Meer verantwoordelijkheden: lokaal woonoverleg krijgt nog een grotere rol Meer autonomie: gemeente adviseert in het projectportaal (onder voorbehoud) Meer mogelijkheden tot maatwerk Ondersteuning Wonen-Vlaanderen blijft Maar op dezelfde manier als nu?? Bindend karakter van advies vervalt (gemeenten brengen zelf advies uit in het projectportaal) Advisering en begeleiding is belangrijk o Bv. wanneer is een convenant sociale huur nodig of aangewezen

92 Toekomst (onder voorbehoud) Wijzigingen aan het procedurebesluit: Intentie dat alle projecten de 4 fasen doorlopen, ook de speciale gevallen (CBO, Design & Build, private actoren, ) Wijzigingen aan het (decretaal) beleidskader: Beleidstoets moet ok zijn voor een project op MJP kan BSO huur bereikt enkel nog financiering mogelijk indien een project in een convenant is opgenomen Prioriteiten vallen weg First in, first out (FIFO) Gemeenten vernemen jaarlijks van Wonen-Vlaanderen hoeveel sociale huurwoningen nog financiering krijgen Meer sturing en regie mogelijk

93 Vragen deel Procedure? Wonen Antwerpen Wonen Limburg Wonen Oost-Vlaanderen Wonen Vlaams-Brabant Wonen West-Vlaanderen