Kleinschalige bedrijfshuisvesting

Kleinschalige bedrijfshuisvesting Onderzoek naar vraag en aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting in Utrecht Westflank Harry van den Tillaart John Warmerdam Erna Bruin Marijke Eppink EUROPESE UNIE Europees Fonds voor regionale ontwikkeling

KLEINSCHALIGE BEDRIJFSHUISVESTING

ii

Kleinschalige bedrijfshuisvesting Onderzoek naar vraag en aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting in Utrecht Westflank Harry van den Tillaart John Warmerdam Erna Bruin Marijke Eppink Nijmegen, februari 2005 Dit onderzoek is in opdracht van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank uitgevoerd door ITS- Nijmegen

ISBN 90 5554 280 6 2005 ITS, Radboud Universiteit Nijmegen / Stichting Wijk in Bedrijf Westflank Behoudens de in of krachtens de Auteurswet van 1912 gestelde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave worden verveelvuldigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook, en evenmin in een retrieval systeem worden opgeslagen, zonder de voorafgaande schriftelijke toestemming van het ITS van de Radboud Universiteit Nijmegen. No part of this book/publication may be reproduced in any form, by print, photoprint, microfilm or any other means without written permission from the publisher. iv

Woord vooraf De Stichting Wijk in Bedrijf Westflank heeft als doel de economie in de wijken Kanaleneiland, Noordwest en Overvecht te stimuleren, te verbeteren en een duurzame bijdrage te leveren aan het wegwerken van de economische achterstand in deze drie wijken. De Stichting Wijk in Bedrijf Westflank is een initiatief van de Gemeente Utrecht en de Kamer van Koophandel Utrecht. Een onderdeel van het stimuleren en ondersteunen van ondernemers vormt het aandragen van oplossingen voor het beter op elkaar laten aansluiten van vraag en aanbod op de markt van kleinschalige bedrijfshuisvesting, dus huisvesting tot 500 vierkante meter. Vanuit de Afdeling Economische Zaken van de Gemeente Utrecht en de Kamer van Koophandel Utrecht is er behoefte aan een onderzoek waarbij in een integrale benadering de vraag naar en het aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting, de rol en het effect van intermediaire organisaties en de gemeente bij het matchingsproces in kaart worden gebracht en geanalyseerd. Het onderzoek is uitgevoerd door Erna Bruin, Marijke Eppink, Harry van den Tillaart en John Warmerdam van ITS-Nijmegen. Het interviewen van de allochtone ondernemers is onder leiding van Fatih Canak verricht door de Stichting Annifer. De onderzoekers zijn bij de uitvoering van het project ondersteund door Wouter Jan Strietman (bedrijfsadviseur van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank), Marlies Steenstraten (bedrijvenadviseur MKB & Detailhandel van de Afdeling Economische Zaken van de Gemeente Utrecht) en Ruben Hurenkamp (bedrijfsadviseur van de Kamer van Koophandel Utrecht). Wij danken iedereen die een bijdrage aan dit onderzoek heeft geleverd, in het bijzonder de personen die door het ter beschikking stellen van databestanden, door het invullen van een enquête of door het meewerken aan een interview de bouwstenen voor dit project hebben aangereikt. Utrecht Stichting Wijk in Bedrijf Westflank Pauline Cobussen Directeur v

vi

Inhoud 0 Management samenvatting 1 1 Het onderzoek 3 1.1 Achtergrond, doel en centrale vragen van het onderzoek 3 1.2 Onderzoeksopzet en onderzoeksaanpak 4 1.2.1 Verzamelen en analyseren van bestaand materiaal 4 1.2.2 Verzamelen en analyseren van nieuw materiaal 5 2 Typering van vraag en aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting in Westflank 9 2.0 Inleiding 9 2.1 Algemene schets van de ondernemers en hun bedrijven 9 2.2 Vestigingslocatie 12 2.3 Nadere analyse van de kleinschalige en grootschalige bedrijven in Westflank 18 2.4 Huidige en toekomstige vraag naar kleinschalige bedrijfshuisvesting in Westflank 23 2.5 Het aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting 25 2.6 Conclusie 30 3 Kwantitatieve matching van actuele vraag en aanbod 31 3.0 Inleiding 31 3.1 Actuele vraag naar kleinschalige bedrijfshuisvesting in of vanuit Westflankgebied 32 3.2 Aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting in het Westflankgebied 43 3.3 Matching van vraag en aanbod 46 3.4 Betrokken partijen over de bedrijfshuisvestingsmarkt 52 4 Het kwalitatieve proces van matching 57 4.0 Inleiding 57 4.1 Stappen in het matchingsproces 57 4.2 Tijd en aandacht voor keuze van pand en locatie 58 4.3 Oriënteren 59 4.3.1 Zoekgedrag van ondernemers: gebruik van diverse bronnen 60 4.3.2 Wervingsactiviteiten van aanbieders en intermediairs 62 4.3.3 Aansluiting activiteiten vragers en aanbieders 65 4.3.4 Nieuwe mogelijkheden 67 4.4 Selecteren 68 4.4.1 Selectiecriteria in zoekgedrag ondernemers 68 4.4.2 Selectieprocessen in werkwijze aanbieders en intermediairs 70 4.4.3 Selectieprocessen en aansluiting vraag - aanbod 73 vii

4.5 Contracteren 76 4.5.1 Ervaringen van ondernemers 76 4.5.2 Werkwijze aanbieders en intermediairs 77 4.5.3 Matching op prijs, termijn en kwaliteit 78 5 Samenvatting en conclusies 81 5.1 Het onderzoek 81 5.2 Typering van kleinschalige bedrijfshuisvesting in Westflank 81 5.3 Kwantitatieve match van actuele vraag en aanbod 82 5.4 Marktpartijen over match van vraag en aanbod 87 5.5 Het kwalitatieve proces van matching van vraag en aanbod 89 5.6 Aanknopingspunten voor verbetering 91 Literatuur 95 Bijlagen 97 Bijlage 1 Tabellen bij hoofdstuk 2 99 Bijlage 2 Aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting 103 viii

0 Management samenvatting Vraagstelling De centrale vraagstelling van dit onderzoek luidt als volgt: Is er voldoende aanbod aan kleinschalige bedrijfshuisvesting in het gebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank om te voldoen aan de vraag naar dergelijke bedrijfshuisvesting en, zo ja, komen vraag en aanbod dan ook op een adequate manier bij elkaar of doen zich kwalitatieve knelpunten in het afstemmingsproces voor? Onderzoeksaanpak Om deze vragen te beantwoorden is een enquête onder en interviews met ondernemers gehouden, zijn beschikbare cijfers over het aanbod aan kleinschalige bedrijfshuisvesting geïnventariseerd en geanalyseerd, en zijn gesprekken gevoerd met particuliere pandeigenaren, eigenaren/exploitanten van winkelcentra en bedrijfsverzamelgebouwen, bedrijfsmakelaars, woningbouwcorporaties, medewerkers van gemeentelijke diensten en van de kamer van koophandel. Uitkomsten Er is op dit moment meer aanbod van dan vraag naar kleinschalige bedrijfshuisvesting in het werkgebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank. Bovendien zijn er geen argumenten naar voren gekomen dat deze situatie in de komende twee jaar duidelijk anders zal komen te liggen. Dit betekent echter nog niet dat de huidige vraag naar kleinschalige bedrijfshuisvesting in dit gebied volledig geaccommodeerd kan worden vanuit het beschikbare aanbod. Voor de meeste vraagcategorieën geldt weliswaar dat er in principe voldoende aanbod tegenover staat, maar er zijn enkele uitzonderingen op deze regel. Zo is er wel duidelijk meer aanbod van dan vraag naar kantoorpanden/kantoorunits, maar dit gaat vooral op voor de grotere kantoorruimten. In de categorie kleine kantoorunits tot 50 m 2 geldt echter het omgekeerde: hier is de vraag groter dan het aanbod. Ook bij de winkelpanden met 100 tot 200 m 2 blijft het aanbod achter bij de vraag. Toch lijkt het op dit moment, gezien het aanbodoverschot, weinig zinvol de totale voorraad aan kleinschalige bedrijfshuisvesting verder uit te breiden, bijvoorbeeld door nieuwbouw. Het ligt meer voor de hand in te zetten op: een verbetering van de werking van de markt, een betere benutting van het beschikbare aanbod, en een verdere verbetering van de kwaliteit van het aanbod. We zullen in het kort aangeven om welke knelpunten het vooral gaat en in welke richting oplossingen gezocht zouden kunnen worden. 1

Knelpunten en aanknopingspunten voor verbetering Betere werking van de markt De grootste knelpunten zijn hier de beperkte inzichtelijkheid van de markt, de versnippering van de informatie over het kleinschalig aanbod en de beperkte aandacht die de keuze van de bedrijfshuisvesting bij veel kleine ondernemers krijgt. Om een betere werking van de markt te realiseren is een betere registratie van het kleinschalig aanbod nodig, in combinatie met een betere bundeling van informatie over kleinschalig aanbod op een centraal punt. Wenselijk is ook een betere ontsluiting van deze informatie voor de doelgroep én ondersteuning van de doelgroep bij de articulatie van hun bedrijfshuisvestingswensen. De Kamer van Koophandel en de Bedrijvenwinkel kunnen hierbij een rol spelen. Betere benutting van het aanbod Ondanks dat er ruim voldoende vierkante meters bedrijfshuisvesting beschikbaar zijn, hebben met name starters toch vaak veel moeite een geschikte bedrijfshuisvesting te vinden. De oplossing dient in de richting van meer flexibiliteit en variatie gezocht te worden. De markt doet hier overigens al zijn werk, vooral in de kantorensector. Huurprijzen dalen, contracttermijnen worden meer gedifferentieerd, grotere ruimtes worden vaker opgesplitst en in kleine flexibele eenheden verhuurd. Aanpassingen in de regelgeving, bijvoorbeeld bij de opzet en werking van bestemmingsplannen en bij de vergunningsverlening, kunnen de flexibiliteit en variatie verder vergroten. Een deel van de oplossing, met name voor het toenemend aantal starters dat een bedrijf aan huis begint, zou ook gezocht kunnen worden in het creëren van tussenvormen tussen echte bedrijfslocaties en bedrijf aan huis situaties. Verbetering van de kwaliteit van het aanbod Tenslotte is ook kwaliteitsverbetering van het bestaande aanbod een reële optie. Leegstand in de Westflank van Utrecht wordt mede veroorzaakt door de beperkte aanbodkwaliteit. Periodes van leegstand kunnen worden gebruikt om verouderde panden op te knappen. De infrastructuur van oudere bedrijventerreinen kan worden verbeterd en er kan nog sterker ingezet worden op het vergroten van veiligheid op en rond bedrijvenlocaties. Uiteraard is het wel zaak de broedplaatsfunctie voor nieuw ondernemerschap van het Westflankgebied in tact te laten. Met name starters zijn, gegeven hun vaak beperkte financiële capaciteiten, meestal aangewezen op de goedkopere panden en minder aantrekkelijke locaties in dergelijke broedplaatsen. Het is overigens niet voldoende dat het broedplaatskarakter van de Westflank bewaard wordt, om nieuwe starters op dit soort plekken kansen te blijven geven is tevens nodig dat er voldoende doorstroom van gevestigde ondernemers naar betere locaties plaatsvindt. 2

1 Het onderzoek 1.1 Achtergrond, doel en centrale vragen van het onderzoek Achtergrond Stichting Wijk in Bedrijf Westflank heeft als doel de economie in de wijken Kanaleneiland, Noordwest (Zuilen, Ondiep en Pijlsweerd) en Overvecht te stimuleren en te verbeteren en een duurzame bijdrage te leveren aan het wegwerken van de economische achterstand in deze drie wijken. De stichting is een initiatief van de gemeente Utrecht en de Kamer van Koophandel Utrecht. Een belangrijk element van deze doelstelling is het stimuleren en ondersteunen van starters en gevestigde ondernemers en het verbeteren van de organisatiegraad van ondernemers. Ook het signaleren van knelpunten in de drie wijkeconomieën en het aandragen van oplossingen behoren hiertoe. Een onderdeel van het stimuleren en ondersteunen van ondernemers vormt het aandragen van oplossingen voor het beter op elkaar laten aansluiten van vraag en aanbod op de kleinschalige bedrijfshuisvestingsmarkt in Utrecht Westflank. Het onderhavige onderzoek heeft betrekking op dat deel van de Utrechtse wijken Overvecht, Kanaleneiland en Noordwest dat tot het werkterrein van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank gerekend wordt. Voor het gemak zullen we in dit rapport dit gebied ook aanduiden als Utrecht Westflank of Westflankgebied. Doel Vanuit de afdeling Economische Zaken van de gemeente Utrecht en de Kamer van Koophandel Utrecht is behoefte aan een onderzoek waarbij in een integrale benadering de vraag naar en het aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting, de rol en het effect van intermediaire organisaties en de gemeente bij het matchingsproces in kaart gebracht worden en geanalyseerd. De doelstelling van het onderzoek is vierledig: 1. Inzicht krijgen in de huidige en toekomstige behoefte aan kleinschalige bedrijfshuisvesting in Utrecht Westflank. 2. Inzicht krijgen in het huidige en toekomstige aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting in Utrecht Westflank. 3. Analyseren van de knelpunten in het matchingsproces op deze kleinschalige bedrijfshuisvestingsmarkt. Knelpunten in het matchingsproces hebben hierbij betrekking op het niet effectief op elkaar aansluiten van vraag en aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting. 4. Aandragen van duurzame oplossingen voor deze knelpunten. Door middel van dit onderzoek wordt beoogd om samen met de actoren op het gebied van kleinschalige bedrijfshuisvesting in Utrecht Westflank dusdanige structuren te realiseren dat 3

vraag en aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting elkaar in de toekomst op een effectieve en efficiënte wijze weten te vinden. Aan de vraagzijde worden de volgende actoren onderscheiden: starters, doorstarters en gevestigde ondernemers met een pand van minder dan 500 vierkante meter. Aan de aanbodzijde gaat het om pandeigenaren, projectontwikkelaars en woningbouwverenigingen, betreffende diensten binnen de Gemeente Utrecht en eigenaren/beheerders van bedrijfsverzamelgebouwen. Centrale vragen De volgende vragen staan centraal in dit onderzoeksproject:. Wat is de omvang van de vraag naar kleinschalige bedrijfshuisvesting op dit moment en hoe zal deze vraag zich de komende jaren ontwikkelen?. Welke kwalitatieve kenmerken heeft deze vraag naar kleinschalige bedrijfshuisvesting en welke ontwikkelingen zijn hierbij te verwachten in de komende jaren?. Hoe groot is op dit moment het aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting en welke kenmerken vertoont dit aanbod?. Wat doen actoren aan de vraagkant om zicht te krijgen op het aanbod en wat doen actoren aan de aanbodkant om het beschikbare aanbod onder de aandacht van de vragers te brengen:?. In welke mate en op welke punten sluit het gedrag van vragers en aanbieders op elkaar aan, respectievelijk welke belemmeringen (ver)hinderen dat vragers en aanbieders elkaar vinden? 1.2 Onderzoeksopzet en onderzoeksaanpak 1.2.1 Verzamelen en analyseren van bestaand materiaal Het gaat hier vooral om schriftelijke documentatie en om databestanden. Deze bronnen worden met name benut om doelstelling 1 van het onderzoek (inzicht krijgen in huidige en toekomstige behoefte aan kleinschalige bedrijfshuisvesting) en doelstelling 2 (inzicht krijgen in huidige en toekomstige aanbod aan kleinschalige bedrijfshuisvesting) te realiseren. Op voorhand was al wel duidelijk dat deze bron niet erg veel perspectief bood voor dit project. Er is dan ook slechts beperkte tijd gestoken in het verzamelen van schriftelijke documentatie, althans als afzonderlijke onderzoeksactiviteit. Wel is in de gesprekken en interviews die in het kader van dit onderzoek zijn gehouden steeds geïnformeerd naar eventuele relevante schriftelijke documentatie. 4

1.2.2 Verzamelen en analyseren van nieuw materiaal Dataverzameling aan de vraagkant Het gaat hierbij vooral om (schriftelijke en telefonische) enquêtes en om diepte-interviews. Schriftelijke/telefonische enquête onder ondernemers en vrije beroepsbeoefenaren Zowel vrije beroepsbeoefenaren als starters, doorstarters en gevestigde ondernemers met een pand van minder dan 500 vierkante meter behoren tot de actoren aan de vraagkant van de huisvestingsmarkt. Op basis van eerder onderzoek (van den Tillaart, e.a., 2003) schatten we dat het in Utrecht Westflank om circa 2.800 ondernemers (starters en gevestigden) en vrije beroepsbeoefenaren gaat. Hieronder zitten circa 400 etnische ondernemers. Op basis van eerdere ervaringen weten we dat de etnische ondernemers niet gemakkelijk benaderbaar zijn, onder andere vanwege taalproblemen. Vandaar dat we deze categorie telefonisch hebben benaderd, met inzet van interviewers die deze ondernemers in de eigen taal konden aanspreken. De overige ondernemers/vrije beroepsbeoefenaren zijn benaderd via een schriftelijke enquête. De enquête onder ondernemers/vrije beroepsbeoefenaren heeft dus plaats gevonden onder de totale populatie. In het vervolg van dit rapport zullen we steeds de term ondernemers gebruiken en dit is dan met inbegrip van de vrije beroepsbeoefenaren. Onderwerpen In de enquête onder de ondernemers zijn de volgende aspecten aan de orde gekomen: Relevante persoons- en bedrijfskenmerken (aard van het vestigingspunt, branche, (start)leeftijd, etniciteit, etc.). Typering van huidige bedrijfshuisvesting (functies en vierkante meters). Tevredenheid over diverse aspecten van het bedrijfspand (ligging, functionaliteit, prijs, etc.). Veranderingen terzake na de start (van pand verwisseld/pand veranderd/uitgebreid). Wensen/behoeften terzake voor de komende jaren. Reconstructie zoekgedrag naar bedrijfshuisvesting bij de start en daarna (in welke mate zicht op aanbod, welke activiteiten om hier zicht op te krijgen en houden, bij wie geïnformeerd/aangeklopt, tevredenheid over dienstverlening door intermediairs en andere actoren aan de aanbodkant, tevredenheid over mate waarin het pand beantwoordde aan wensen die men terzake bij de start had, mate waarin bedrijfsontwikkeling na de start bevorderd of belemmerd is door aanbod op de huisvestingsmarkt). Welke criteria hanteren ondernemers bij het zoeken van bedrijfshuisvesting (prijs, ligging, mogelijkheden op langere termijn, etc.). Wat merkt men als de belangrijkste knelpunten aan bij het zoeken van bedrijfshuisvesting. Welke oplossingsmogelijkheden ziet/wenst men. Respons In de onderzoeksopzet is er vanuit gegaan dat in totaal 200 tot 250 enquêtes verkregen zouden worden, waaronder 40 tot 50 van Turkse en Marokkaanse ondernemers. Dit is ook gerealiseerd. 5

De respons bedraagt ongeveer 10 procent van het aantal aangeschreven/benaderde ondernemers. Dit is ook voor een schriftelijke enquête aan de lage kant. Hierbij dient aangetekend te worden dat de enquête beduidend langer is geworden (12 pagina s) dan in de onderzoeksopzet was voorzien (7 pagina s). Bij een kortere enquête zou de respons ongetwijfeld hoger zijn geweest. Van belang is uiteraard de vraag of de respons een goede dwarsdoorsnede vormt van alle ondernemers in het werkgebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank. Op enkele punten hebben we dit kunnen controleren, namelijk wat betreft de etnische herkomst van de ondernemers, hun spreiding over de wijken binnen Westflank, en hun spreiding over de verschillende economische sectoren (zie tabel 1.1). Tabel 1.1 Vergelijking van de ondernemers die meegedaan hebben aan de enquête met de totale populatie ondernemers in het gebied verdeling in populatie verdeling in dit onderzoek Subwijken Westflank A. (Noordwest) (45%) (44%) 1. Zuilen 14% 13% 2. Pijlsweerd 11% 10% 3. Ondiep 20% 21% B. (Overvecht) (29%) (29%) 4. Overvecht Dreven 18% 17% 5. Overvecht Bedrijfsgebied 11% 12% C. (Kanaleneiland) (25%) (27%) 6.Kanaleneiland Zuid 5% 6% 7. Kanaleneiland Noord 7% 11% 8. Meubelboulevard 4% 4% 9. Merwedekanaal 9% 6% totaal (abs=100%) 2.687 251 Etniciteit 1. Autochtoon 69% 67% 2. westers allochtoon 9% 8% 3. niet-westers allochtoon 21% 25% totaal (abs=100%) 2.598 251 Branche. industrie 5% 6%. bouw 9% 7%. handel-/reparatie van auto s 5% 6%. groothandel 9% 11%. detailhandel 20% 16%. horeca 5% 7%. zakelijke diensten 35% 28%, persoonlijke diensten 11% 20% totaal (abs=100%) 2.675 252 Ten aanzien van de etnische herkomst en de plek van vestiging bestaat er nauwelijks verschil tussen de totale ondernemerspopulatie in het werkgebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank en de ondernemers die meegedaan hebben aan de enquête. Ten aanzien van de branche- 6

verdeling wijkt de groep ondernemers uit de enquête op enkele punten wel af van alle in dit gebied gevestigde én bij de Kamer van Koophandel ingeschreven ondernemers. Vooral bij de sector persoonlijke dienstverlening is sprake van een verschil. Volgens de Kamer van Koophandel zit in deze sector 11 procent van alle in het handelsregister ingeschreven bedrijven. In de enquête ligt het aandeel ondernemers in deze sector met 20 procent echter duidelijk hoger. De verklaring hiervoor is dat we het onderzoek onder de ondernemers niet uitsluitend beperkt hebben tot de in het handelsregister ingeschreven bedrijven, maar daarnaast ook zoveel mogelijk vrije beroepsbeoefenaren benaderd hebben. En voor een belangrijk deel gaat het hierbij om personen die actief zijn in de sfeer van de persoonlijke dienstverlening. Concluderend: De respons op de vrij uitgebreide (schriftelijke) enquête is niet hoog, maar wél in overeenstemming met de verwachtingen vooraf. Van belang is dat de ondernemers die meegedaan hebben wat betreft hun spreiding over de diverse wijken van het werkgebied van Wijk in Bedrijf Westflank, hun spreiding over de diverse economische sectoren en hun spreiding naar etniciteit een goede afspiegeling vormen van alle ondernemers in dit gebied. Dit is op zich nog geen bewijs dat de resultaten van de enquête representatief zijn voor alle in dit gebied gevestigde ondernemers, maar maakt dit wel meer voor de hand liggend. Aanvullende diepte-interviews Vervolgens zijn 20 van de geënquêteerde ondernemers herbenaderd. Met deze ondernemers is uitvoerig doorgesproken over de manier waarop zij hun vestigingslocatie gezocht en gevonden hebben. Dataverzameling aan de aanbodkant Interviews Aan de aanbodkant (inclusief bemiddelaars) van de huisvestingsmarkt gaat het om verschillende partijen: particuliere pandeigenaren, eigenaren/beheerders van winkelcentra, exploitanten/beheerders van bedrijfsverzamelgebouwen, (bedrijfs)makelaars, diverse afdelingen van de Gemeente Utrecht (waaronder de afdeling Economische Zaken en de Bedrijvenwinkel) en woningbouwcorporaties. Er zijn interviews gehouden met vertegenwoordigers van al deze partijen. In totaal zijn ruim 30 gesprekken met deze personen/organisaties gevoerd. In de gesprekken is vooral op de volgende onderwerpen ingegaan:. beschikbare informatie over aanbod kleinschalige bedrijfsvesting;. inschattingen van vraag-aanbod verhoudingen op bedrijfshuisvestingsmarkt;. proces van matching van aanbod en vraag en van eigen werkwijze bij matching;. ervaren/gesignaleerde knelpunten bij matching van vraag en aanbod;. oplossingen en oplossingsrichtingen voor ervaren knelpunten. Om een overzicht te krijgen van het actueel beschikbare aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting is een inventarisatie gemaakt van panden in Utrecht Westflank die via (bedrijfs)makelaars worden aangeboden. Hiervoor zijn diverse internetsites geraadpleegd. Deze sites geven overigens wel een redelijk dekkend beeld van het aanbod dat via makelaars in de markt wordt gezet, maar ze dekken het aanbod niet volledig. Een deel van de panden, met name 7

kleinere, solitaire panden wordt niet via makelaars aangeboden, maar komt via andere kanalen op de markt. Vandaar dat aan de aanbodkant interviews zijn gehouden met particuliere pandeigenaren. Voor de categorie winkelpanden is gebruik gemaakt van de gegevens van Locatus, een organisatie die sinds 1994 informatie over verkooppunten in Nederland registreert en bijhoudt. 8

2 Typering van vraag en aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting in Westflank 2.0 Inleiding In dit hoofdstuk zullen we proberen een schets te maken van zowel de vraagkant als de aanbodkant van kleinschalige bedrijfshuisvesting in het gebied van Utrecht Westflank. Bij de vraagkant doen we dit op basis van een enquête onder alle ondernemers in dit gebied. Alle circa 2.800 ondernemers en vrije beroepsbeoefenaren, die gevestigd zijn in het werkgebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank, is de gelegenheid geboden hun zegje te doen. De autochtone ondernemers via een schriftelijke enquête en de allochtone ondernemers via een telefonisch interview. In totaal hebben 252 ondernemers de vragen beantwoord. Deze 252 ondernemers vormen wat betreft etnische herkomst, en wat betref hun spreiding over economische sectoren én (sub)wijken een goede afspiegeling van alle ondernemers in het werkgebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank. In de ondernemersenquête zijn diverse relevante aspecten van bedrijfshuisvesting aan de orde gesteld. In dit hoofdstuk zullen we vooral een schets maken van de vestigingslocatie van de ondernemers en van de omvang en het type pand waarin zij zitten. Bij de aanbodkant hebben we ons gebaseerd op aanwezige registraties en bestanden met informatie over kantoor-, winkel- en overige bedrijfspanden. 2.1 Algemene schets van de ondernemers en hun bedrijven Kenmerken van de ondernemers Van de ondervraagde ondernemers is 78 procent man en 22 procent vrouw. Het aandeel vrouwen varieert aanzienlijk per branche. In de garagebedrijven is de ondernemer praktisch altijd een man, terwijl in de persoonlijke dienstverlening de ondernemer even vaak een vrouw als een man is (zie tabel 2.1). Ruim tweederde deel van de ondernemers zijn autochtone Nederlanders. Eenderde deel van de ondernemers zijn van allochtone herkomst en het gaat daarbij nog vooral om allochtonen van de eerste generatie. Op een na de horeca geldt in alle branches dat er meer autochtone dan allochtone ondernemers actief zijn. Uit onderzoek is bekend dat allochtone ondernemers gemiddeld op jongere leeftijd een bedrijf beginnen of overnemen dan autochtone starters. De gemiddelde leeftijd van de ondernemers in de horeca is dan ook duidelijk lager dan in de andere branches. Bijna een kwart van de ondernemers heeft een opleiding op mavo/vmbo niveau en 40 procent op hbo/wo niveau. De ondernemers in de (zakelijke en persoonlijke) dienstverlening en in de industrie zijn vaker hoog opgeleid dan die in de garagebedrijven, de detailhandel en de horeca. 9

Tabel 2.1 Persoonskenmerken van de ondernemers, naar sector (in %) industrie (N=14) bouw (N=17) handel/ reparatie auto s (N=15) (N=27) Sector (N=40) horeca (N=47) zakelijke diensten (N=69) groothandel detailhandel persoonlijke diensten (N=51) totaal (N=250) 1. Geslacht. man 83 87 100 95 82 73 86 50 78. vrouw 17 13 0 5 18 27 14 50 22 totaal (abs=100%) 100 100 100 100 100 100 100 100 100 2. Etniciteit ondernemer. autochtoon 79 76 60 70 73 47 62 71 67. allochtoon, tweede generatie* 0 0 7 7 3 18 12 8 8. allochtoon, eerste generatie* 21 24 33 22 25 35 26 22 25 totaal (abs=100%) 100 100 100 100 100 100 100 100 100 3. Gemiddelde leeftijd 46 45 43 46 45 36 40 43 43 4. Opleidingsniveau. basisschool/mavo/hbo/vmbo 21 41 43 26 32 35 8 18 23. havo/vwo/mbo 28 30 36 45 48 58 32 26 36. hbo/vwo 50 29 21 30 19 6 59 56 40 totaal (abs=100%) 100 100 100 100 100 100 100 100 100 5. Aantal jaren ondernemerservaring. hooguit 3 jaar 8 25 20 20 19 12 24 25 21. 4-14 jaar 46 44 40 32 41 65 61 38 46. 15 jaar of langer 46 31 40 48 41 24 16 38 32 totaal (abs=100%) 100 100 100 100 100 100 100 100 100 * Bij de allochtone ondernemers gaat het hier overwegend om niet-westers allochtone ondernemers. Eén op de 5 ondervraagden heeft hooguit 3 jaar ervaring als ondernemer. Bijna eenderde deel zit al 15 jaar of langer in dit beroep. In de industrie en in de groothandel heeft bijna de helft al 15 jaar of langer ervaring als ondernemer. Kenmerken van de bedrijven Ruim één op de 5 bedrijven uit dit onderzoek bestaat al 25 jaar of langer (zie tabel 2.2). Een kwart bestaat 10-25 jaar. Ruim eenderde deel bestaat nog geen 5 jaar. In de industrie komen dergelijke jonge bedrijven veel minder (7%) voor dan in de autobranche (60%). Van de 252 bedrijven zit 38 procent hooguit 3 jaar op hun huidige vestigingsadres; 33 procent zit hier tussen de 4 en de 9 jaar en de rest (29%) zit al 10 jaar of langer op dit adres. Dit laatste is bij de industrie (54%) duidelijk vaker het geval dan bij de zakelijke dienstverlening (16%) en de horeca (13%). Van de 252 bedrijven zit 44 procent in Noordwest; 30 procent in Overvecht en 27 procent in Kanaleneiland. Van de bedrijven in de horeca en de zakelijke dienstverlening zit echter meer dan de helft in Noordwest, terwijl van de garagebedrijven en de groothandelsbedrijven meer dan de helft in Overvecht zit. Tabel 2.2 laat zien dat laatstgenoemde bedrijven met name vaak gevestigd zijn in Overvecht bedrijfsgebied. 10

Tabel 2.2 Kenmerken van de bedrijven, naar sector (in %) Sector industrie (N=14) bouw (N=17) handel/ reparatie auto s (N=15) (N=27) (N=40) groothandel detailhandel horeca zakelijke persoonlijke totaal diensten (N=17) (N=69) diensten (N=51) (N=250) 1. Startjaar van het bedrijf. voor 1979 21 41 20 31 29 12 12 18 21. tussen 1980-1994 50 6 20 27 21 29 22 29 25. tussen 1995-1999 21 18 0 12 18 29 25 20 19. in 2000 of later 7 35 60 31 32 29 42 33 35 totaal (abs=100%) 100 100 100 100 100 100 100 100 100 2. Sinds wanneer op dit adres. hooguit 3 jaar 15 38 47 30 29 44 50 32 38. 4-9 jaar 31 38 27 37 32 44 34 30 33. 10 jaar of langer 54 25 27 33 39 13 16 38 29 totaal (abs=100%) 100 100 100 100 100 100 100 100 100 3. (Sub)wijk Noordwest 36 47 20 30 45 53 52 43 44. Zuilen 7 18 13 7 13 29 12 12 13. Rijnsweerd 21 18 0 0 10 6 13 10 10. Ondiep 7 12 7 22 23 18 28 22 21 Overvecht 43 24 67 56 20 12 22 27 30. Overvecht Dreven 29 6 13 19 20 6 14 24 17. Overvecht bedrijfgebied 14 18 53 37 0 6 7 4 12 Kanaleneiland 21 29 13 15 35 35 26 29 27. Kanaleneiland Zuid 0 0 0 4 5 12 3 16 6. Kanaleneiland Noord 0 18 0 4 23 12 9 12 11. Meubelboulevard 14 6 7 0 8 6 3 0 4. Merwedekanaalzone 7 6 7 7 0 6 12 2 6 totaal (abs=100%) 100 100 100 100 100 100 100 100 100 4. Personele omvang. geen werknemers 14 19 0 4 11 12 25 21 16. één werknemer 29 13 33 33 27 24 23 26 26. 2-4 werknemers 29 19 40 30 43 47 23 40 33. 5-9 werknemers 14 13 20 15 14 12 9 7 12. 10 of meer werknemers 14 38 7 19 5 6 19 5 13 totaal (abs=100%) 100 100 100 100 100 100 100 100 100 Gemiddeld aantal werknemers 10 11 3 8 6 3 5 3 6 Ook binnen Kanaleneiland zijn er duidelijke verschillen in bedrijvigheid in Kanaleneiland Noord en Zuid enerzijds en Meubelboulevard en Merwedekanaalzone anderzijds. In de 2 laatste wijken zitten bijvoorbeeld nauwelijks bedrijven uit de persoonlijke dienstverlening, terwijl dergelijke bedrijven in de 2 eerstgenoemde wijken vrij veel voorkomen. In feite zijn dit indicaties dat de indeling in 3 hoofdwijken Noordwest, Overvecht en Kanaleneiland niet erg adequaat is om uitspraken te doen over bedrijven en bedrijvigheid. 11

Bij de 252 bedrijven uit dit onderzoek gaat het overwegend om (hele) kleine bedrijven. Het aandeel van de bedrijven met 10 of meer werknemers is maar 13 procent. Overigens gaat dit ook op voor de totale populatie bedrijven in het gebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank. 2.2 Vestigingslocatie Locatie en pand Bijna de helft (42%) van de ondernemers is gevestigd in een woonwijk. De rest zit op de volgende locaties:. bedrijventerrein 22%. winkelstraat 17%. winkelcentrum 12%. bedrijfsverzamelgebouw 5%. kantoorlocatie 3% Ruim eenderde deel (37%) van de ondernemers zit in een bedrijfspand; 20% in een winkelpand; 9% in een kantoorpand en 4% in een horecapand. De overige 30% heeft geen echt bedrijfspand, maar onderneemt in of vanuit de eigen woning (bedrijf aan huis). Uiteraard is er een duidelijke samenhang tussen de locatie waarop en het pand waarin de ondernemer zit (zie tabel 2.3). Ondernemers die in een woonwijk zitten ondernemen vaak in of vanuit een bedrijf aan huis situatie, terwijl ondernemers in een winkelcentrum meestal in een winkelpand zitten, etc. Tabel 2.3 Locatie waarop en pand waarin de ondervraagde ondernemers gevestigd zijn (in %) woon wijk winkelstraat winkelcentrum bedrijventerrein bedrijfsverzamelgebouw kantoorlocatie totaal Pand*. bedrijf-aan-huis 61 11 7 2 0 29 30. kantoorpand 7 11 0 6 64 71 9. winkelpand 5 55 79 2 0 0 20. horecapand 3 11 4 2 0 0 4. bedrijfspand 24 13 11 88 36 0 37 totaal (abs=100%) (97) (38) (28) (51) (11) (7) (232)** * Volgens opgave van de ondervraagde ondernemers. ** Ondernemers/bedrijven waarvoor (een van) deze gegevens niet voorhanden zijn, zijn niet opgenomen in deze tabel. Ook is er vanzelfsprekend een duidelijke samenhang tussen de branche waarin de ondernemer actief is en het soort pand dat hij heeft (tabel 2.4). Ondernemers in de industrie zitten meestal (71%) in een bedrijfspand, maar daarnaast werkt toch altijd nog 29 procent in een bedrijf-aanhuis situatie. In de bouw komt dit laatste overigens met 41 procent nog wat vaker voor. Garage- 12

houders werken vrijwel steeds (92%) vanuit een bedrijfspand. Het meest divers is het beeld bij de ondernemers in de zakelijke en de persoonlijke dienstverlening (zie tabel 2.4). Tabel 2.4 Pand waarin de ondernemers zitten, naar branche (in %) Branche industrie bouw handel/ reparatie auto s groothandel detailhandel horeca zakelijke persoonlijke diensten diensten totaal Pand*. bedrijf aan huis 29 41 8 11 16 24 43 36 30. kantoorpand 0 12 0 4 0 6 20 6 9. winkelpand 0 0 0 19 76 6 7 22 20. horecapand 0 0 0 0 0 53 0 2 4. bedrijfspand 71 47 92 67 8 12 29 34 37 totaal (abs=100%) 100 100 100 100 100 100 100 100 100 * Volgens opgave van de ondervraagde ondernemers zelf. Eigendom en huur Van 233 van de 252 is bekend of zij het pand al dan niet in eigendom hebben. Iets meer dan eenderde deel van de ondernemers (34%) heeft het pand in eigendom. Het aandeel ondernemers dat eigenaar is varieert echter nogal. Van de ondernemers die een bedrijf aan huis hebben, is bijna tweederde deel (64%) eigenaar van het pand en bij de ondernemers die in een horecapand zitten is de helft (50%) eigenaar van dat pand, terwijl dit bij ondernemers met een kantoorpand (15%), winkelpand (18%) of bedrijfspand (28%) duidelijk minder vaak het geval is. Van de 233 ondervraagde ondernemers zitten er 151 in een gehuurd pand, namelijk van of via:. particuliere pandeigenaar 33%. woningbouwcorporatie 21%. vastgoedmakelaar 16%. exploitant winkelcentrum 10%. exploitant bedrijfsverzamelgebouw 7%. anders 13% Huurprijs In de enquête is de ondernemers, die gehuurd zitten, gevraagd de huurprijs per m 2 per jaar op te geven. Lang niet alle ondernemers wilden of konden deze vraag beantwoorden. Bovendien was het in een deel van de gevallen twijfelachtig of de ondernemer inderdaad zoals gevraagd de huurprijs per vierkante meter per jaar heeft opgegeven. In deze situaties is steeds geprobeerd een en ander telefonisch te verifiëren en, zonodig, te corrigeren. Uiteindelijk is van iets meer dan de helft van de 151 huurders een bruikbaar antwoord verkregen. De huurprijzen (excl. BTW) per vierkante meter per jaar zijn in deze 77 gevallen als volgt: 13

. minder dan 50 14%. 50 99 34%. 100 199 39%. 200 of meer 13% De gemiddelde huurprijs in deze 77 gevallen is 118 exclusief BTW. De gemiddelde huurprijs (excl. BTW) varieert als volgt in de diverse locaties:. woonwijk (N=14) 100. winkelstraat (N=12) 155. winkelcentrum (N=16) 176. bedrijventerrein (N=23) 64. bedrijfsverzamelgebouw (N=8) 115. kantoorlocatie (N=1) - Omvang in vierkante meters Het gemiddelde aantal vierkante meters dat de ondervraagde ondernemers aan vloeroppervlakte ter beschikking hebben is 381 m 2. De omvang van de beschikbare ruimte varieert echter sterk:. minder dan 25 m 2 16%. 25-49 18%. 50-99 19%. 100-199 14%. 200-499 15%. 500 en meer 19% Bijna één op de vijf onderzochte bedrijven heeft dus een bedrijfshuisvesting van 500 m 2 of meer. Strikt genomen voldoen deze bedrijven niet aan de in dit onderzoek gehanteerde definitie van kleinschalige bedrijfshuisvesting (in paragraaf 2.3 komen we hier op terug). Gemiddeld hebben de 252 ondervraagde ondernemers 381 m 2 tot hun beschikking, maar een en ander varieert sterk met het soort bedrijf dat men heeft en de locatie waar men gevestigd is (zie tabel 2.5). Tabel 2.5 Gemiddelde bedrijfsoppervlakte waar ondernemers over beschikken naar branche, locatie en pand* branche** locatie** pand**. industrie 1.098 m 2. woonwijk 170 m 2. bedrijf aan huis 40 m 2. bouw 479 m 2. winkelstraat 97 m 2. kantoorpand 270 m 2. handel/reparatie auto s 715 m 2. winkelcentrum 335 m 2. winkelpand 257 m 2. groothandel 754 m 2. bedrijventerrein 1.079 m 2. horecapand 365 m 2. detailhandel 307 m 2. bedrijfsverzamelgebouw 152 m 2. bedrijfspand 733 m 2. horeca 301 m 2. kantoorlocatie 103 m 2 totaal 381 m 2. zakelijke diensten 226 m 2 totaal 381 m 2. persoonlijke diensten 139 m 2 totaal 381 m 2 * In bijlage 1 tabel 1 en 2 is meer gedetailleerde informatie hierover te vinden. ** Volgens opgave van de ondervraagde ondernemers zelf. 14

Ondernemers die in een bedrijf aan huis situatie zitten hebben meestal (74%) minder dan 50 m 2 bedrijfsruimte. Gemiddeld hebben deze ondernemers 40 m 2 in gebruik voor hun bedrijf(svoering). Bij ondernemers, die over een bedrijfspand beschikken gaat het gemiddeld om 733 m 2. De meeste ondernemers uit deze categorie (78%) hebben 100 of meer m 2 bedrijfsruimte. Ondernemers met een horeca-, winkel- of kantoorpand nemen wat betreft bedrijfsruimte een tussenpositie in. In ongeveer de helft van de gevallen hebben zij minder dan 100 m 2 bedrijfsruimte, terwijl de andere helft meer vierkante meters in gebruik heeft. Ondernemers die in een woonwijk zitten hebben gemiddeld 170 m 2 bedrijfsruimte. Circa driekwart van deze ondernemers heeft minder dan 100 m 2 in gebruik en ongeveer een kwart van deze ondernemers beschikt over 100 of meer vierkante meters bedrijfsruimte. Ondernemers in een winkelcentrum hebben gemiddeld 335 m 2. Voor 84 procent van deze ondernemers gaat op dat zij tussen de 50 en 500 m 2 bedrijfsruimte hebben. Ondernemers die op een bedrijventerrein gevestigd zijn gebruiken gemiddeld 1.079 m 2. Bij deze categorie ondernemers komt het maar weinig (9%) voor dat zij een bedrijfsruimte hebben van minder dan 100 m 2. Bij ondernemers in een bedrijfsverzamelgebouw bedraagt de gemiddelde bedrijfsoppervlakte 152 m 2. Zij beschikken meestal over een bedrijfsruimte tussen de 100 en 500 m 2 of over een bedrijfsruimte van minder dan 50 m 2. Er is een duidelijke relatie tussen de economische sector waarin de ondernemers gevestigd zijn en de omvang en de aard van de bedrijfsruimte waarover zij beschikken. Het grootste aantal vierkante meters zit bij de ondernemers in de industrie, de garagebedrijven (waarbij het vooral om vierkante meters werkplaats/productieruimte gaat) en de groothandel (waarbij het vooral om magazijn/opslag gaat). Dienstverlenende bedrijven en dan met name bedrijven in de persoonlijke dienstverlening doen in veel geringere mate beroep op ruimte. Verschillen naar wijk De tabellen 2.6 en 2.7 brengen de besproken kenmerken nog eens in beeld, nu apart voor elk van de 3 wijken van het werkgebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank. In de wijk Noordwest zitten de ondernemers vooral in woonwijken en bijna de helft van hen is eigenaar van het pand. Voorzover er sprake is van huurpanden worden deze vooral van particuliere pandeigenaren en van woningbouwcorporaties gehuurd, waarbij de gemiddelde huurprijs per m 2 per jaar 108 bedraagt. In Kanaleneiland is de situatie duidelijk anders. Hier zitten de ondernemers vooral op locaties met een commerciële functie: bedrijventerreinen en winkelgebieden. De overgrote meerderheid van de ondernemers heeft het pand gehuurd, vrij vaak van eigenaren van of bemiddelaars in vastgoed. 15

Tabel 2.6 Kenmerken van de vestigingslocatie, naar wijk (in %) Wijk* Noordwest Overvecht Kanaleneiland totaal 1. Locatie**. woonwijk 58 33 20 41. winkelstraat 27 1 15 17. winkelcentrum 5 16 20 12. bedrijventerrein 7 42 29 23. bedrijfsverzamelgebouw 4 3 8 5. kantoorlocatie 0 4 7 3 totaal (abs=100%) (107) (69) (59) (235) 2. Pand**. bedrijf-aan-huis 38 26 23 30. kantoorpand 7 9 11 9. winkelpand 23 16 21 20. horecapand 6 1 5 4. bedrijfspand 27 49 41 37 totaal (abs=100%) (109) (70) (66) (245) 3. Eigendom. in eigendom 48 30 16 34. gehuurd 50 67 80 63. overig 2 3 4 3 totaal (abs=100%) (105) (67) (61) (233) 4. Van wie gehuurd. particulier pandeigenaar 37 39 24 33. woningbouwcorporatie 30 11 22 21. vastgoedmakelaar 9 17 20 15. exploitant winkelcentrum 6 13 12 10. exploitant bedrijfsverzamelgebouw 4 7 10 7. anders 15 13 12 14 totaal (abs=100%) (54) (46) (50) (150) 5. Gemiddelde huurprijs per m 2 per jaar, excl. BTW 108 114 133 118 * In bijlage 1 tabel 3 is een soortgelijk overzicht opgenomen. In plaats van uitsplitsing naar 3 wijken zijn de gegevens daar echter uitgesplitst naar de 9 subwijken. ** Volgens opgave van de ondervraagde ondernemers zelf. Tabel 2.6 laat zien dat de wijk Overvecht op deze punten een middenpositie inneemt. Kijken we echter wat nauwkeuriger in deze wijk dan blijkt dat hier in feite beide beschreven situaties voorkomen op van elkaar onderscheiden gebieden. Bedrijfsgebied Overvecht vertoont namelijk vooral gelijkenis met Kanaleneiland en Overvecht Dreven vooral met Noordwest (zie bijlage 1, tabel 3). Overigens geldt ook voor Noordwest en voor Kanaleneiland dat er nog veel variatie binnen de wijk bestaat. Zo is er binnen de wijk Kanaleneiland een duidelijk verschil tussen Kanaleneiland Noord en Kanaleneiland Zuid enerzijds en Meubelboulevard en Merwedekanaalzone anderzijds. De laatste twee subwijken hebben uitsluitend een commerciële functie, terwijl Kanaleneiland Noord en zeker Kanaleneiland Zuid (ook) een duidelijke woonfunctie hebben. 16

De bedrijven in Overvecht en Kanaleneiland gebruiken gemiddeld een duidelijk grotere bedrijfsruimte dan de bedrijven in Noordwest. Het gemiddeld aantal vierkante meters is respectievelijk 609, 518 en 169. In Overvecht heeft de helft van de bedrijven meer dan 200 m 2 bedrijfsruimte. In Kanaleneiland gaat dit op voor 44 procent van de bedrijven en in Noordwest voor 17 procent (zie tabel 2.7). Ook hier geldt echter weer dat de verschillen binnen deze 3 wijken zeker zo groot zijn als ertussen. Zo is de gemiddelde bedrijfsoppervlakte van de bedrijven in Overvecht weliswaar 609 m 2, maar in Overvecht Dreven een gebied met vooral een woonfunctie is deze met 283 m 2 veel lager en in Overvecht Bedrijfsgebied met 1.048 m 2 veel hoger. Bedrijven met minder dan 50 m 2 komen in Overvecht Bedrijfsgebied niet voor, terwijl in Overvecht Dreven de helft van de bedrijven in deze categorie valt. Omgekeerd heeft in Overvecht Bedrijfsgebied de helft van de bedrijven 500 of meer m 2 bedrijfsoppervlakte, terwijl dit soort grote bedrijven in Overvecht Dreven weinig voorkomt. Ook binnen Kanaleneiland bestaan er nog zeer grote verschillen tussen de subwijken als we kijken naar het ruimtebeslag van de bedrijven. Er is op dit punt vooral verschil tussen Kanaleneiland Noord en Kanaleneiland Zuid enerzijds en Meubelboulevard en Merwedekanaalzone anderzijds. In de eerste twee subwijken gaat het om bedrijven die getypeerd kunnen worden door hun kleinschalige bedrijfshuisvesting, terwijl in Meubelboulevard en Merwedekanaalzone bijna de helft niet voldoet aan de hier gehanteerde definitie van kleinschalige bedrijfshuisvesting omdat ze een bedrijfsruimte hebben van 500 of meer m 2. Tabel 2.7 De bedrijfsoppervlakte waarover ondernemers beschikken naar wijk Wijk* Noordwest Overvecht Kanaleneiland totaal 1. Brancheverdeling. industrie 5% 8% 4% 6%. bouw 7% 5% 7% 7%. handel-/reparatie van auto s 3% 14% 3% 6%. groothandel 7% 20% 6% 11%. detailhandel 17% 11% 21% 16%. horeca 8% 3% 9% 7%. zakelijke diensten 33% 20% 27% 28%. persoonlijke diensten 20% 19% 22% 20% totaal 100% 100% 100% 100% 2. Omvang van bedrijfsruimte. minder dan 25 m 2 20% 13% 10% 16%. 25-49 22% 15% 12% 18%. 50-99 21% 15% 18% 19%. 100-199 18% 7% 14% 14%. 200-499 6% 23% 22% 15%. 500 en meer 11% 28% 22% 19% totaal 100% 100% 100% 100% 3. Gemiddeld aantal m 2 ruimte per bedrijf. productieruimte/werkplaats 46 m 2 226 m 2 91 m 2 109 m 2. verkoop/winkel 34 m 2 98 m 2 114 m 2 72 m 2. kantoor 21 m 2 126 m 2 106 m 2 72 m 2. magazijn/opslag 30 m 2 108 m 2 192 m 2 91 m 2. overige 38 m 2 51 m 2 15 m 2 37 m 2 totaal 169 m 2 609 m 2 518 m 2 381 m 2 * In bijlage 1 tabel 4 is een soortgelijk overzicht opgenomen, waarbij deze gegevens zijn uitgesplitst naar de 9 subwijken van deze 3 wijken. 17

2.3 Nadere analyse van de kleinschalige en grootschalige bedrijven in Westflank Dit onderzoek is gericht op kleinschalige bedrijvigheid, dat wil zeggen op bedrijven met een bedrijfshuisvesting van minder dan 500 m 2. Bij de uitvoering van het onderzoek aan de vraagkant deed zich echter het probleem voor dat de bedrijfsoppervlakte nergens geregistreerd staat. Dit impliceerde dat er niets anders opzat dan alle ondernemers een enquête voor te leggen en daarin te vragen naar de beschikbare hoeveelheid m 2 bedrijfshuisvesting. Dit leverde het volgende resultaat:. minder dan 25 m 2. 16%. 25-49 m 2. 18%. 50-99 m 2. 19%. 100-199 m 2. 14%. 200-499 m 2. 15%. 500 m 2. en meer 19% Bijna een vijfde deel van de ondervraagde ondernemers heeft dus de beschikking over 500 of meer m 2. In feite vallen deze ondernemers niet in de categorie kleinschalige bedrifshuisvesting. Typering van bedrijven/ondernemers met kleinschalige en met grootschalige bedrijfshuisvesting De kleinste bedrijven, dat wil zeggen de bedrijven met minder dan 25 m 2 bedrijfsruimte zitten vrijwel allemaal (94%) in een woonwijk en er is meestal (91%) sprake van een bedrijf aan huis situatie. Bij de wat grotere bedrijven met 25-49 m 2 komen we deze situaties eveneens vaak tegen, maar ze zijn hier niet langer beeldbepalend. Bedrijven met 50 of meer m 2 zitten meestal niet in een woonwijk en hier is meestal sprake van een op de bedrijfssituatie toegesneden huisvesting (zie tabel 2.8). Bedrijven tot 200 m 2 bedrijfsruimte zitten in meerderheid in Noordwest. Bedrijven met 200 of meer m 2 zijn meestal in Overvecht of Kanaleneiland gevestigd. Voor de meeste bedrijven geldt dat de ondernemer tevens eigenaar of mede-eigenaar van het bedrijf is. Ook de bedrijven met 500 of meer m 2 zijn meestal (69%) eigendom van de ondervraagde ondernemer. Van de ondernemers is 23% hooguit 3 jaar geleden gestart met dit bedrijf, maar dit varieert van 49% in de kleinste bedrijven met minder dan 25 m 2 bedrijfsruimte tot 6% bij de bedrijven met 500 of meer m 2. 18

Tabel 2.8 Kenmerken van de ondernemers en hun bedrijven naar omvang van de bedrijfsvesting (in %) Omvang van de bedrijfshuisvesting < 25 m 2 25-49 50-99 100-199 200-499 500 en meer totaal alle totaal bedrijven* kleinschalig** 1. Locatie***. woonwijk 94 59 32 31 20 26 44 49. winkelstraat 3 22 32 17 3 3 14 16. winkelcentrum 0 3 22 34 13 8 13 14. bedrijfsterrein 0 3 8 7 50 64 22 13. bedrijfsverzamelgebouw 0 11 3 10 10 0 5 7. kantoorlocatie 3 3 3 0 3 0 2 2 totaal (abs=100%) 100 100 100 100 100 100 100 100 2. Pand***. bedrijf-aan-huis 91 46 26 10 6 0 30 37. kantoorpand 6 3 8 3 10 5 6 6. winkelpand 0 16 39 48 10 13 21 23. horecapand 0 8 8 0 6 5 5 5. bedrijfspand 3 27 18 38 68 77 39 30 totaal (abs=100%) 100 100 100 100 100 100 100 100 3. wijk. Noordwest 61 59 54 62 19 28 47 52. Overvecht 24 24 23 14 45 44 29 26. Kanaleneiland 15 16 23 24 35 28 24 22 totaal (abs=100%) 100 100 100 100 100 100 100 100 4. % dat mede-eigenaar is 97% 95% 95% 96% 87% 69% 89% 94% 5. Aantal jaren actief als ondernemer in dit bedrijf. hooguit 3 jaar 49 31 13 11 27 6 23 27%. 4-9 jaar 29 22 27 14 17 17 21 22%. 10 jaar of langer 23 47 60 75 54 77 56 51% totaal (abs=100%) 100 100 100 100 100 100 100 100% 6. % autochtoon 82% 57% 64% 79% 94% 85% 76% 74% * Dit totaal is inclusief de categorie met 500 en meer m 2. ** In deze kolom staan de uitkomsten voor de bedrijven met een kleinschalige bedrijfshuisvesting vermeld. De bedrijven met 500 of meer m 2 zijn hier buiten beschouwing gelaten. *** Volgens opgave van de ondervraagde ondernemers zelf. Oordeel over bedrijfsomvang en uitbreidingsmogelijkheden Ondernemers met minder dan 50 m 2 zijn vaker van mening dat hun huidige huisvesting niet geschikt is voor hun bedrijf dan ondernemers die meer vierkante meters tot hun beschikking hebben (zie tabel 2.9). Zij vinden ook vaker dan gemiddeld dat hun bedrijf te krap gehuisvest is en dat gaat met name op voor ondernemers die over minder dan 25 m 2 beschikken. Van deze ondernemers vindt bijna de helft (48%) dat hun bedrijf te krap gehuisvest is. 19

Ook is er een duidelijk verschil tussen ondernemers met een kleine en die met een grote bedrijfsruimte wat betreft de mogelijkheden om ter plekke uit te breiden. Ondernemers zijn vaker van oordeel dat zij ter plekke (nog) uitbreidingsmogelijkheden hebben naarmate zij nu al over meer m 2 bedrijfshuisvesting beschikken. Van de ondernemers die nu minder dan 25 m 2 hebben is 84% van mening dat er ter plekke geen uitbreidingsmogelijkheden zijn. Bij de ondernemers met 500 of meer m 2 gaat dit op voor 49%. Tabel 2.9 Oordeel van de ondernemers over wensen en mogelijkheden van bedrijfsuitbreiding, naar omvang van hun huidige bedrijfshuisvesting Aantal m 2 huidige bedrijfshuisvesting < 25 m 2 25-49 50-99 100-199 200-499 500 en meer totaal alle totaal kleinschalig** bedrijven* 1. Oordeel over geschiktheid bedrijfsruimte. geschikt 69% 69% 84% 93% 84% 95% 81% 78%. niet geschikt 35% 31% 16% 7% 16% 5% 19% 22% totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 2. Oordeel over omvang bedrijfsruimte. groot genoeg 52% 64% 70% 85% 58% 73% 67% 66%. te groot 0% 3% 8% 7% 3% 3% 4% 4%. te klein 48% 33% 22% 7% 39% 24% 29% 30% totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 3. Uitbreidingsmogelijkheden ter plekke. nee 84% 69% 71% 57% 61% 49% 65% 69%. ja, maar niet van plan te 14% 25% 21% 21% 23% 28% 23% 22% benutten. ja, en wil die (t.z.t.) ook 2% 6% 8% 22% 16% 23% 12% 9% benutten totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 4. Plannen om bedrijf te verplaatsen/ nevenvestiging te openen. ja, binnen één jaar 3% 11% 3% 7% 6% 3% 6% 74%. ja, binnen 2 à 3 jaar 24% 5% 15% 14% 29% 10% 16% 17%. ja, op langere termijn 21% 6% 15% 3% 14% 8% 11% 12%. nee, geen plannen 52% 78% 67% 76% 51% 79% 67% 64% totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% * Inclusief de bedrijven met 500 of meer m 2. ** Exclusief de bedrijven met 500 of meer m 2. Plannen om het bedrijf te verplaatsen of om een nevenvestiging te openen worden het meest aangetroffen bij de kleinste bedrijven (minder dan 25 m 2 ) en bij de ondernemers die nu over 200-499 m 2 bedrijfsruimte beschikken. Met name in deze 2 categorieën gaat het ook vrij vaak 20