] ECONOMIC ANALYSIS ECONOMIE België. 14 juni 2017 Gemiddelde prijzen 2016 450.000 375.000 300.000 225.000 150.000 75.000 0 Bronnen: ADSEI Appartem enten VL Julien Manceaux WAL Woonhuiz en Gemiddelde rentevoeten Senior Economist Brussel +32 2 547 33 50 Julien.Manceaux@ing.be Villa's 6 5,5 5 4,5 4 3,5 3 2,5 2 0405060708091011121314151617 Bron: NBB Variabele rente (% - 1/1/1) Vaste rente (% - looptijd > 10j) Toegankelijkheidsindex 120 110 100 90 80 70 60 818487909396990205081114 Bron: ING ING betaalbaarheidsindex ING Focus Belgian Real Estate Lagere rente krikt prijzen niet meer op In 2016 bleef de vastgoedmarkt ondersteund door de lage rente en een recordniveau voor de hypotheekmarkt. Er werd immers nooit eerder zoveel geld uitgeleend door banken voor de aankoop van bestaande woningen (19 miljard), terwijl de gemiddelde leenbedragen meer bleven stijgen dan de prijzen. En dit leidde tot een herinschatting van de risico's door de NBB. Hoewel er sinds 2014 een heropleving is van de activiteit, is de stijging van de prijzen niet langer evenredig met de daling van de rente. Nu de rente voorzichtig begint te stijgen, is dus voorzichtigheid geboden. De stijging van de prijzen in Vlaanderen bleef in 2016 beperkt tot 1%, en de prijzen van appartementen vielen lichtjes terug na een bijzonder dynamisch 2015. In Wallonië bleef de groei in 2016 beperkt tot 2,. In Brussel bleven huizenprijzen stijgen ondanks de hausse van 1 in 2015, maar de activiteit was eerder zwak. Ondanks de lage rente ligt de stijging van de Belgische vastgoedprijzen (1,) in 2016 niet boven de inflatie. Hoewel de lagere rente leidde tot een toename van het leenvermogen met ongeveer bij onveranderd inkomen, zijn de prijzen slechts in zeer lichte mate gestegen (minder dan 6% over 2 jaar), en neemt deze stijging reeds af. Tegelijk verbreken de hypothecaire kredieten alle records: 19 miljard leningen in 2016, en zelfs al wordt het record niet geëvenaard, toch lijkt 2017 tot nu toe vergelijkbaar met 2016. In vergelijking met vóór de crisis betekent dit een stijging met 5. Het gemiddelde krediet voor aankoop steeg met 4% per jaar in 2015 en 2016, waardoor de prijzen konden stijgen. Het gemiddelde krediet stijgt wel sneller dan de prijzen, waardoor de risico's van financiële stabiliteit (licht) toenemen. Dit heeft de NBB aangezet tot het voorstellen van bijkomende maatregelen, die echter slechts een beperkte impact zullen hebben op de rente. In 2017, zal de rente naar verwachting voor het eerst in 12 jaar opnieuw (licht) stijgen. De prijzen zullen naar verwachting gevoelig zijn voor deze langzame evolutie en zullen wellicht ook in 2017 weinig stijgen. We gaan uit van een stijging met 0, tot 1, dit jaar, wat een nieuwe stagnatie in reële termen is. De stijging van de rente (hypothecaire lening op meer dan tien jaar met vaste rente) zal ongetwijfeld beperkt blijven tot 50 basispunten. Aan de kust waren 2015 en 2016 niet overal goede jaren, maar gemiddeld genomen zien we toch een, zij het gematigde, heropleving van de prijzen voor bestaande appartementen: de prijzen voor appartementen in de kustgemeenten zijn sinds het begin van de crisis met slechts iets meer dan 1 gestegen. Dit is drie keer minder dan voor een appartement in de rest van Vlaanderen. Het aantal transacties blijft ook matig, 23% onder het niveau van voor de crisis. Het lijkt er dus op dat er zware concurrentie is van nieuwe projecten bij de potentiële beleggers. ING Focus Belgian Real Estate 2017 - II 1
Lagere rente krikt prijzen niet meer op In 2016 bleef de vastgoedmarkt ondersteund door de lage rente en een recordniveau voor de hypotheekmarkt. Er werd immers nooit eerder zoveel geld uitgeleend door banken voor de aankoop van bestaande woningen (19 miljard), terwijl de gemiddelde leenbedragen meer bleven stijgen dan de prijzen. En dit leidde tot een herinschatting van de risico's door de NBB. Hoewel er sinds 2014 een heropleving is van de activiteit, is de stijging van de prijzen niet langer evenredig met de daling van de rente. Nu de rente voorzichtig begint te stijgen, is dus voorzichtigheid geboden. 1. De vastgoedmarkt (bestaand residentieel vastgoed), per gewest De stijging van de prijzen in Vlaanderen bleef beperkt tot 1% in 2016... In Vlaanderen zijn de statistieken die door de FOD Economie werden gepubliceerd voor 2015 onvolledig in 9 arrondissementen van het Gewest waarvoor bepaalde transacties ontbreken. We hanteren hier dus de veronderstelling dat de transacties in deze arrondissementen aan hetzelfde tempo zijn geëvolueerd dan in de andere en dat de ontbrekende transacties werden verricht tegen de gemiddelde prijzen die waargenomen worden voor de transacties die geregistreerd zijn in deze arrondissementen. Op grond hiervan ramen we het aantal ontbrekende transacties in 2015 op 5.650 (iets minder dan 1). Volgens deze schatting stijgen de prijzen in Vlaanderen met 5,4% in 2015. Voor 2016 lijkt het aantal transacties correct gemeten in alle arrondissementen. Op jaarbasis vertraagde, in vergelijking met de geschatte meting in 2015, de stijging van de prijzen in Vlaanderen tot +1, in 2016. Gr. 1 Belangrijkste prijsontwikkelingen: 1 8% 6% 4% 2% -2% Appartementen Gewone huizen VL_2015 VL_2016 WAL_2015 WAL_2016 BRU_2015 BRU_2016 en de prijzen voor appartementen daalden licht na een bijzonder dynamisch 2015. De prijzen voor appartementen (zie kadertekst 1 voor de toestand aan de kust), die een sterke heropleving kenden in 2015 dankzij de lagere rente en ondanks het einde van de woonbonus, daalden voor het eerst sinds de jaren 1980 met 1,3%). De stijging sinds het begin van de rentedaling eind 2014 (+6,3%) illustreert vermoedelijk de interesse bij de beleggers. De prijzen voor woonhuizen kenden een vertraging van de stijging van 3,7% in 2015 naar 2,9% in 2016. Toch blijft deze stijging hoger dan de inflatie (0,6% en 2, in respectievelijk 2015 en 2016). De prijzen voor villa's, die voordeel haalden uit de rentedaling in 2015 (+6,1%) stabiliseerden zich in 2016 (-0,1%) In Wallonië bleef de stijging van de prijzen heel wat beperkter dan in Vlaanderen, maar deze vertoonde toch een lichte toename van 2,1% naar 2,. Deze versnelling is vooral ING Focus Belgian Real Estate 2017 - II 2
In Wallonië bleef de groei in 2016 beperkt tot 2, in 2016 In Brussel bleef de activiteit zwak... maar de huizenprijzen bleven stijgen in 2016 ondanks de hausse van 1 in 2015 Ondanks de lagere rente is de stijging van de prijzen dus niet boven de inflatie gekomen in 2016... toe te schrijven aan de appartementen waarvan de prijzen stagneerden in 2015 (+0,1%), maar opnieuw licht begonnen te stijgen in 2016 (+3,3%), terwijl huizenprijsstijging vertraagde van 2,8% naar 2,4%. (De prijzen van villa's vertoonden een iets kleinere stijging van 1,8% in 205 en 2016). In Brussel was er een sterke stijging van de prijzen voor huizen in 2015 (+1), met een kleiner aantal transacties (-), die voortvloeiende uit een heropleving van de prijzen voor de meest goedkope woningen (+3 voor het eerste deciel). Er kwam geen correctie in 2016 (+3,3%) hoewel vooral de woningen in hogere prijscategorieën dit keer de markt aanvoerden. Bovendien stellen we vast dat de stijging van de prijzen voor appartementen, die in 2015 ondanks de rentedaling verbazend stabiel bleef op 1,3, in 2016 amper 2% op jaarbasis bedroeg. In 2016 bleef de activiteit in de hoofdstad zeer zwak, 13,4% onder het gemiddelde voor de periode 2008/2014 en 17% onder het gemiddelde van voor de crisis. Een beweging die misschien kan worden verklaard door het vooruitzicht van de vervanging van de woonbonus door een korting van 14.375 op de registratierechten. Indien de transacties begin 2017 opnieuw zouden toenemen, dan zou dit een teken zijn dat de kopers in Brussel deze korting meer op prijs stellen dan de woonbonus, ondanks het daaruit voortvloeiende verschil tussen beide maatregelen (ongeveer 35.000 voor een koppel dat leent op 20 jaar, in geactualiseerde waarde). Algemeen genomen blijft er dus sprake van een meer gematigde ontwikkeling in Wallonië dan in Vlaanderen. Voor de jaren 2015 en 2016 bedraagt de gecumuleerde prijsstijging respectievelijk 6,3% en 3,3% voor Vlanderen en Wallonië. Voor heel België bedroeg de stijging van de prijzen 4,2% in 2015 en 1, in 2016 (groei gebaseerd op onze schattingen voor de transacties van 2015). De NBB geeft een minder optimistische schatting van respectievelijk 3,7% en 0,9%. Gr. 2 Evolutie van de prijzen in België (appartementen,; huizen en villas) 2 Jaarlijkse groei van huisprijzen (% YoY) Inflatie (%) 1-2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 20142015*20162017*... wat verbazend is gezien de daling van de rente Hoe dan ook, opmerkelijk blijft de zwakheid van deze stijging gezien de uitzonderlijke daling van de rente sinds december 2014 (-170bp op de vaste hypotheekrente met een looptijd van meer dan tien jaar, elke maand gemeten door de Nationale Bank, van 3,7% tot 1,99% in november 2016). Over een periode van twee jaar is de waargenomen stijging de helft minder dan verwacht. Dit fenomeen, dat werd toegelicht in de twee meest recente ING Focus Real Estate (online beschikbaar), is toe te schrijven aan het feit dat de Belgische gezinnen de rentedaling niet volledig hebben overgedragen in prijsstijgingen. Voor het eerst sinds 1997 hebben ze ook hun maandelijkse aflossingen verlaagd. ING Focus Belgian Real Estate 2017 - II 3
2. Rugwind voor de hypotheekmarkt De hypothecaire kredieten voor aankoop verbreken de records Het dynamisme op de hypotheekmarkt is de belangrijkste factor voor de stijging van de prijzen van de voorbije twee jaar, maar de lage rente heeft niet noodzakelijk geleid tot records wat betreft de activiteit: in 2016 lag het aantal transacties nog 1 lager dan het gemiddelde niveau tussen 2008 en 2014. Zeker is echter dat de rentedaling meer toegang tot kredieten heeft mogelijk gemaakt. Het jaar 2016 werd immers afgesloten met een historisch record van 19 miljard geleend voor de aankoop van bestaand vastgoed, d.i. 5 meer dan vóór de crisis, en met een recordaantal kredieten (enkel voor aankoop) van 128.000. Het ziet er bovendien naar uit dat ook 2017 dezelfde weg opgaat. Nooit eerder hebben de Belgische banken zoveel uitgeleend, noch in aantal kredieten, noch in totaalvolume, nog wat betreft de gemiddelde lening. Voor aankoop bedroeg in 2016 de gemiddelde lening het recordbedrag van149.000. Gr. /3 De hypotheekmarkt verbreekt alle records Gr. 4 De gemiddelde maandelijkse aflossing daalde in 2015 20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 10 900 850 800 750 700 650 600 550 500 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 7 6,5 6 5,5 5 4,5 4 3,5 3 2,5 2 Nieuwe leningen - bestaand vastgoed (miljoen ) Gemiddelde maandelijkse terugbetaling (EUR) Gemiddelde rente (Vaste rente - Looptid>10j - % - Rechterschaal) Bron: NBB Het gemiddelde krediet stijgt veel sneller dan de prijzen, waardoor de risico's voor de financiële stabiliteit (licht) toenemen... wat de NBB heeft aangezet tot het voorstellen van aanvullende maatregelen... die naar verwachting slechts een beperkte impact zullen hebben op de rente Een aandachtspunt is het feit dat de stijging van het gemiddelde krediet hoger was dan deze van de vastgoedprijzen in 2016. De rentedaling liet de leningnemers immers toe om tegelijk hun maandelijkse aflossingen te verlagen en een groter bedrag te lenen. Het gemiddelde krediet voor aankoop steeg op die manier in 2015 en 2016 gemiddeld met 4,2% per jaar. In 2015 stemt dat overeen met de vastgestelde stijging van de prijzen, maar niet in 2016 (1,). Dit impliceert dat de verhouding lening/prijs (LTV of loan to value) ongetwijfeld nog is gestegen in 2016. Voor 2015 meldde de NBB (Financial Stability Report van juni 2016) dat 43% van de leningen gebeurde met een LTV van minder dan 8. (waarvan 7% met een LTV van meer dan 10). Deze verhouding zal dus naar verwachting nog licht stijgen voor 2016. Het feit dat deze verhouding nog zal stijgen voor 2016 is de reden waarom de NBB aan de regering heeft gevraagd om nieuwe kapitaalvereisten op te leggen aan de Belgische banken die leningen toestaan met een LTV van meer dan 8. De reden hiervoor is dat deze leningen de LTV omhoog duwen voor alle leningen binnen het financiële systeem, ondanks de aanhoudende terugbetalingen van alle leningnemers: de hoeveelheid leningen met een LTV van minder dan 8 bedroeg namelijk slechts 71% in 2015, tegenover meer dan 77% vóór de crisis. Ook al betreft het een kleine maatregel van financiële stabiliteit, de weerklank bij het publiek wekte verbazing bij de specialisten, aangezien deze maatregel aanleiding gaf tot de meest gekke interpretaties in de publieke opinie. De maatregel van de NBB werd hierdoor ongetwijfeld slechts uitgesteld. We wijzen erop dat een dergelijke maatregel reeds werd genomen in 2013, en verlengd in 2015. Het ging in dit geval dus slechts om een versterking van die eerder genomen ING Focus Belgian Real Estate 2017 - II 4
maatregel. Ook al is de meerprijs voor de banksector reëel, toch zou dit slechts een beperkte weerslag hebben op de hypotheekrente in 2017. 3. Vooruitzichten De stijging van de kredieten zet zich begin 2017 verder... maar de rente zal naar verwachting voor het eerst sinds 12 jaar opnieuw (voorzichtig) stijgen De vastgoed prijzen zullen wellicht reageren op deze trage rentestijging 2017 zal naar verwachting opnieuw een scharnier jaar worden. Het begin van het jaar blijft gekenmerkt door een sterke expansie van de kredieten die blijft zorgen voor een toename van het gemiddelde krediet. De prijzen zijn in het begin van het jaar wellicht nog gestegen. De eerste rentestijgingen hebben zich intussen voorgedaan: met 15 bp tussen november 2016 en april 2017, een minieme stijging. Op dit moment is er nog geen reden voor een aanhoudende rentestijging: het monetaire beleid laat immer niets verwachten vóór 2018. Onze verwachting van zes maanden geleden blijft dus geldig: we gaan uit van een stijging met ongeveer 50 bp in 2017, die mogelijk licht zal toenemen in 2018. Het niveau van eind 2014 (3,7%) zal naar verwachting dus niet bereikt worden vóór het laatste trimester van 2018. De betere betaalbaarheid van de vastgoedmarkt sinds 2010 is echter voornamelijk toe te schrijven aan daling van de rente. Daarom zouden de marktprijzen wel eens heel gevoelig kunnen zijn voor deze eerste trendwijziging sinds 2005. We hernemen hier dus de grafiek die we vorig jaar gebruikten en waarin de evolutie van de rente overeenstemde met de verwachtingen: een scenario van een stijging met 50 bp tussen nu en het eerste trimester van 2018 weerspiegelt duidelijk een zwakkere ontwikkeling van de prijzen. Gr 5 De situatie een jaar geleden Gr. 6 Vandaag: scenario blijft ongewijzigd 1 - -180-160 -140-120 -100-80 -60-40 -20 0 20 40 60 1 - -180-160 -140-120 -100-80 -60-40 -20 0 20 40 60 J-06 O-06 J-07 A-08 J-09 O-09 J-10 A-11 J-12 O-12 J-13 A-14 J-15 O-15 J-16 A-17 J-18 J-06 O-06 J-07 A-08 J-09 O-09 J-10 A-11 J-12 O-12 J-13 A-14 J-15 O-15 J-16 A-17 J-18 Schommeling van de gemiddelde prijzen voor residentieel vastgoed (% op jaarbasis) Schommeling (in bp) van de hypo. rentevoet (6m tijdsverloop om. rechterschaal) Schommeling van de gemiddelde prijzen voor residentieel vastgoed (% op jaarbasis) Schommeling (in bp) van de hypo. rentevoet (6m tijdsverloop om. rechterschaal) Bron: ADSEI, berekeningen ING Bron: ADSEI, berekeningen ING en opnieuw slechts in zeer beperkte mate stijgen in 2017 We herhalen in dit opzicht dat de daling van de gemiddelde maandelijkse aflossing de overwaardering van de markt tempert omdat in geval van rentestijging de maandelijkse aflossing zich ongetwijfeld licht zal kunnen aanpassen, temeer omdat de inkomens opnieuw stijgen met de terugkeer van de inflatie. Dit was immers reeds het geval tijdens het eerste trimester van 2017. Daarom zijn we nog steeds van mening dat een scenario van een sterke rentestijging die zich vertaalt in een crash weinig waarschijnlijk is. Wel integendeel. De langzame verhoging van de rentevoeten die is ingezet, zou de prijzen in 2017 moeten stabiliseren (stijging van 0, tot 1,) en zou aanleiding moeten geven tot lichte, maar herhaalde prijsdalingen na 2018, aangezien de gemiddelde groei lager blijft dan de inflatie. Ons scenario blijft dus ongewijzigd: de stijging van de prijzen op de Belgische markt tijdens dit decennium zal wellicht 10 keer lager zijn dan de 15 tijdens het vorige decennium. ING Focus Belgian Real Estate 2017 - II 5
Kadertekst 1 Eindelijk licht aan het einde van de tunnel voor vastgoed aan de kust? Wat de kust betreft (negen kustgemeenten) zijn er voor 2015 geen statistieken beschikbaar voor 6 gemeenten (Blankenberge, Bredene, De Haan, Middelkerke, Middelkerke, Oostende). Het is dus niet mogelijk om de verschuivingen op jaarbasis te analyseren. Maar op grond van de statistieken voor 2016 kunnen we echter de trends onderzoeken. Globaal genomen hebben de rentedaling en de hernieuwde interesse bij de beleggers voor de kust een prijsstijging met 3,6% op twee jaar mogelijk gemaakt. Als we de prijzen van appartementen vergelijken met de prijzen in 2008, dan stellen we vast dat deze met 13% zijn gestegen in 2014 en met 17% in 2016. Dit is ongeveer de helft van de prijsstijgingen voor appartementen elders in Vlaanderen. De ontwikkeling 2015/2016 was echter negatief voor Oostende en Middelkerke (een derde van de kustmarkt), omdat in vergelijking met 2008 de prijzen slechts met 12% zijn gestegen, tegenover een gemiddelde stijging van 3 voor appartementen in Vlaanderen en daalden tijdens de periode 2015/2016. In Knokke (18% van de transacties) zijn de prijzen slechts licht gestegen, met 4% tijdens de periode 2015/2016 en met 13,3% sinds 2008. In sommige andere kleine gemeenten (wat betreft transacties) zoals Nieuwpoort en Bredene, daalden de prijzen voor appartementen in 2015/2016, terwijl er in middelgrote gemeenten (Koksijde en Blankenberge) sprake was van een stijging. De activiteit aan de kust blijft echter zwak, met gemiddeld 4,6% minder transacties in 2016 ten opzichte van het gemiddelde van 2008-2014 en 23% minder dan vóór de crisis. Een vergelijking met 2015 is niet mogelijk gezien het groot aantal niet-geregistreerde transacties. Globaal genomen lijkt de markt van de bestaande appartementen dus nog te kampen met moeilijkheden, temeer omdat de concurrentie van nieuwe en aantrekkelijke projecten steeds groter lijkt te worden. Gr. 7 Evolutie van de prijzen aan de kust (9 gemeenten) 3 2014 - Prijsverloop sinds 2008 (%) 2016 - Prijsverloop sinds 2008 (%) Deel van de gemeente in het transactietotaal sinds 2008 (%) 2 2 1 ING Focus Belgian Real Estate 2017 - II 6
Disclaimer De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) over de onderliggende securities en/of over de uitgevende instanties en geen enkel deel van de beloning van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. Deze publicatie is gemaakt namens de ING in dit verband zijnde ING Groep N.V., gevestigd in Nederland, en enkele van haar dochtermaatschappijen en/of branches, en enkel en alleen bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING is onderdeel van ING Group (in dit verband zijnde ING Groep N.V. en haar dochters en gelieerde ondernemingen). Deze publicatie geeft geen investment advies noch is het een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enige financieel instrument. Hoewel redelijke zorg is besteed om er zeker van te zijn dat de informatie opgenomen in dit rapport is niet onjuist of misleidend ten tijde van de publicatie, geeft ING geen garantie dat de informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Group en al haar bestuurders, werknemers, en aan haar gerelateerde cliënten mogen, voor zover toegestaan bij wet, lange of korte posities houden of anderszins belang hebben bij enige transactie of investment (derivaten hieronder begrepen) waarnaar wordt verwezen in deze publicatie. Bovendien mag ING Group diensten op het gebied van bank, verzekering en asset management aanbieden en leveren aan, of zulke diensten afnemen van, elke vennootschap waarnaar wordt verwezen in deze publicatie. Noch ING noch enige van haar directeuren of werknemers accepteren enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Niets in deze publicatie mag worden gereproduceerd, verspreid of gepubliceerd door wie dan ook voor welke reden dan ook zonder de voorafgaande uitdrukkelijke toestemming van de ING. Alle rechten zijn voorbehouden. Enige investering waarnaar wordt verwezen kan significant risico inhouden, zijn niet noodzakelijkerwijze mogelijk in alle jurisdicties, zijn wellicht illiquide en zijn wellicht niet geschikt voor elke investeerder. De waarde van, of inkomsten uit, enige investering waarnaar wordt verwezen kunnen fluctueren en/of kunnen zijn ontstaan door veranderingen in de wisselkoers. Resultaten behaald in het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Investeerders dienen hun eigen investeringsbeslissingen te nemen zonder te vertrouwen op deze publicatie. Alleen investeerders met voldoende kennis en ervaring op financieel gebied om de verdiensten en risico s te kunnen beoordelen kunnen overwegen om te investeren in enige uitgevende instantie of markt zoals hierin beschreven. Andere personen dienen geen enkele actie te nemen op basis van deze publicatie. Deze publicatie is in het Verenigd Koninkrijk alleen uitgegeven aan personen beschreven in artikelen 19, 47 en 49 van de Financial Services and Markets Act 2000 (Financial Promotion) Order 2005 en is niet bestemd om te worden verspreid, direct of indirect, naar enige ander klasse van mensen (hieronder private investors begrepen). De publicatie is in Italië alleen uitgegeven aan personen beschreven in artikel 31 van Consob Regulation No. 11522/98. Deze publicatie is in de Verenigde Staten van Amerika alleen uitgegeven aan Qualified Institutional Buyers (QIB s) en grote bedrijven. Cliënten dienen contact op te nemen en hun transacties uit te voeren via analisten van een ING entiteit in hun eigen jurisdictie tenzij toepasselijk recht anders toestaat. ING Bank N.V., haar branches en/of haar dochterondernemingen zijn allen geregistreerd en staan onder toezicht bij de betrokken nationale toezichthouders. ING Bank N.V. heeft een vergunning van De Nederlandsche Bank (DNB) en staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). ING Bank N.V. is statutair gevestigd te Amsterdam, houdt kantoor aan de Amstelveenseweg 500, 1081 KL Amsterdam, Nederland en is onder nummer 33031431 ingeschreven in het handelsregister van de kamer van koophandel. ING Financial Markets LLC, lid van NYSE, NASD en SIPC en onderdeel van ING, heeft onder de toepasselijke voorwaarden de verantwoordelijkheid geaccepteerd voor de distributie van dit rapport in de Verenigde Staten. Voor de publicaties in België is de verantwoordelijke uitgever Peter Vanden Houte, Marnixlaan 24, 1000 Brussel. ING Focus Belgian Real Estate 2017 - II 7