HET RECHT VAN VOORKOOP VAN DE PACHTER

Faculteit rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar 2014-2015 HET RECHT VAN VOORKOOP VAN DE PACHTER Masterproef van de opleiding Master na Master in het Notariaat Ingediend door Florence Van Parys (studentennr.: 00904903) Promotor: Prof. dr. G. Van Hoorick Commissaris: Mevr. L. Vandenhende

2

Woord vooraf Deze meesterproef kwam tot stand in het kader van het behalen van mijn Master na Master in het Notariaat aan de Universiteit te Gent. Dit werkstuk had ik zonder de steun en medewerking van een aantal mensen niet tot stand kunnen brengen, waarvoor een woord van dank niet mag ontbreken. In het bijzonder zou ik mijn promotor Professor Van Hoorick willen bedanken. Hij reikte mij dit interessante en toegankelijke thema aan. Ook kon ik met mijn vragen en bekommernissen altijd bij hem terecht. Daarnaast gaat mijn dank uit naar Lise Vandenhende voor het nalezen van deze meesterproef en het meegeven van nuttige algemene tips. Ten slotte wil ik ook zeer graag mijn ouders en mijn vriend bedanken. Zij hebben de tijd gevonden dit werkstuk na te lezen en vormden een onuitputtelijke bron van morele steun! Sint-Maria-Aalter, 15 mei 2015, Florence Van Parys 3

Inhoudstafel INLEIDING... 7 DEEL I. Basisprincipes... 11 Hoofdstuk 1. Bestaan van een pachtovereenkomst... 11 Hoofdstuk 2. Wat is een voorkooprecht?... 15 DEEL II. Voorkooprecht inzake landpacht... 18 Hoofdstuk 1. Constitutieve bestanddelen... 18 1.1. Verkoop pachtgoed... 19 1.1.1. Begrip verkoop... 19 1.1.2. Andere vervreemdingen?... 19 1.2. Een in pacht gegeven onroerend goed... 21 1.3. Persoonlijke uitoefening door de pachter... 22 Hoofdstuk 2. Welke rol speelt de notaris?... 24 Hoofdstuk 3. Procedurele aspecten... 28 3.1. De verkoop uit de hand... 28 3.1.1. Kennisgeving... 28 A. Aanbod tot verkoop... 28 B. Formele vereisten... 31 C. Inhoud: essentiële informatie... 32 D. Meerdere verpachters... 33 3.1.2. Aanvaarding van het aanbod... 33 3.2. Openbare verkoop... 35 3.2.1. Aanbieding door de verkoper... 35 3.2.2. Kennisgeving... 36 3.2.3 Procedure... 38 A. Openbare verkoop met recht van hoger bod... 38 4

B. Openbare verkoop zonder recht van hoger bod... 38 C. Samenstelling van de loten... 39 D. Rouwkoop... 41 3.3. Niet-uitoefening voorkooprecht... 41 3.4. Onterechte kennisgeving... 42 Hoofdstuk 4. Verplichtingen na uitoefening voorkooprecht... 45 4.1. Verbod van vervreemding en verplichting tot exploiteren... 45 4.2. Uitzondering... 46 4.3. Sanctiemechanismen... 47 Hoofdstuk 5. Overdracht van het voorkooprecht... 48 5.1. Voorwerp... 48 5.2. Wijze van overdracht... 49 5.3. Waarborg... 50 5.4. Gevolgen... 51 Hoofdstuk 6. Uitzonderingen... 53 6.1. Geen exploitatie door de pachter... 53 6.2. Verkoop aan nauwe verwanten van de eigenaar(s)... 54 6.3. Verkoop aan een openbaar bestuur... 56 6.3.1. Doeleinden van algemeen belang... 56 6.3.2. Rechtstreekse aankoop... 58 6.4. Verkoop van een onverdeeld aandeel aan een mede-eigenaar... 59 6.5. Verkoopbelofte... 61 6.6. Opzegging door de pachter... 61 6.7. Bijzondere gevallen... 61 6.7.1. Verkoop van bouw- of nijverheidsgronden... 61 6.7.2. Onteigende gronden... 62 6.7.3 Minnelijke beëindiging pacht... 62 5

6.8. Machtiging door de vrederechter... 63 Hoofdstuk 7. Miskenning van het recht van voorkoop... 65 7.1. Toepassingsgebied... 65 7.2. Vordering tot indeplaatsstelling... 68 7.3. Schadevergoeding... 70 7.4. Termijnen... 71 DEEL III. Voorkooprecht van de pachter in verhouding tot wettelijke/decretale voorkooprechten... 72 Hoofdstuk 1. Uniformisering Vlaamse voorkooprechten... 72 Hoofdstuk 2. Overzicht Vlaamse voorkooprechten... 75 Hoofdstuk 3. Samenloop tussen verschillende Vlaamse voorkooprechten... 77 3.1. Criteria tot het bepalen van een hiërarchie... 77 3.2. Het Harmonisatiedecreet... 78 3.2.1. Vóór de inwerkingtreding... 78 3.2.2. Na de inwerkingtreding: het utiliteitscriterium... 78 Hoofdstuk 4. Samenloop met voorkooprecht inzake landpacht... 81 4.1. Vóór het Harmonisatiedecreet... 81 4.2. Na inwerkingtreding Harmonisatiedecreet... 81 Hoofdstuk 5. Voorkooprechten in het Waalse Gewest... 83 CONCLUSIE... 84 BIBLIOGRAFIE... 87 6

Inleiding Afbakening Het voorkooprecht inzake landpacht is geen recente uitvinding. Doorheen het costumiere recht en zelfs in het Romeinse recht vinden we reeds sporen van deze rechtsfiguur terug. Het werd in 1963 in ons recht ingevoerd en sindsdien herhaaldelijk aangepast. 1 De eerste stap richting geschreven wettelijke regels ter bescherming van de pachter, vinden we wellicht in de Wet van 7 maart 1929. 2 Met deze wet werd voorzien in een minimumpachttijd van negen jaar en werd de verpachter verplicht een opzeg te geven wanneer hij de pachtovereenkomst wenste te beëindigen. De bescherming van de pachter groeide, wat met de Wet van 7 juli 1951 opnieuw duidelijk tot uiting kwam. Hier werd het systeem geïntroduceerd van opeenvolgende pachtperiodes van negen jaar, bij gebrek aan een opzeg tegen het einde van de eerste periode. 3 De verpachter werd vervolgens door de Wet van 15 juni 1955 verplicht om de opzeg te motiveren. Daarbovenop diende hij voortaan aan de pachter ook mee te geven dat deze verzet kan aantekenen, dit mits naleving van de door de wetgever vooropgestelde vormen en termijnen. In 1963 verkreeg de pachter ten slotte ook een wettelijk voorzien voorkooprecht. Een algemene coördinatie van de voorgaande regelgeving, werd uiteindelijk werkelijkheid door de Wet van 4 november 1969, de zogenaamde Pachtwet. 4 De Pachtwet is wetgeving van dwingende aard en wijkt in belangrijke mate af van het gemeen huurrecht. 5 Vanaf 1975 wordt de pachter ook de mogelijkheid geboden om zijn voorkooprecht over te dragen aan een derde, dit mits een negenjarige exploitatieverplichting. 1 M. DOUTRELUINGNE, Het toepassingsgebied van de Pachtwet, in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL, De landpacht, Brugge, die Keure, 2010, 2; N. RAEMDONCK en A. VANDEWIELE, De vervreemding van het pachtgoed en het recht van voorkoop, in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL, De landpacht, Brugge, die Keure, 2010, 322. 2 M. DOUTRELUINGNE, Het toepassingsgebied van de Pachtwet, in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL, De landpacht, Brugge, die Keure, 2010, 1. 3 Art. 1474, 2 BW; M. DOUTRELUINGNE, Het toepassingsgebied van de Pachtwet, in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL, De landpacht, Brugge, die Keure, 2010, 2. 4 Wet 4 november 1969 tot wijziging van de pachtwetgeving en van de wetgeving betreffende het recht van voorkoop ten gunste van huurders van landeigendommen, BS 25 november 1969 (hierna: Pachtwet ). 5 M. DOUTRELUINGNE, Het toepassingsgebied van de Pachtwet, in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL, De landpacht, Brugge, die Keure, 2010, 1. 7

Door de wetswijziging van 7 november 1988 werd een nieuwe pachtwet geïntroduceerd. Door deze ingreep werden alle voormelde principes met elkaar geharmoniseerd. 6 De wetgever had echter ook de bedoeling om een beter evenwicht te creëren tussen de belangen van de verpachter en deze van de pachter. Of men ook effectief geslaagd is in dit opzet, is nog maar de vraag. De pachter krijgt door zijn voorkooprecht het privilege om over een eeuwigdurend onroerend gebruiks- en genotsrecht te beschikken. Op die manier kan hij de beschikkingsdaden van de rechtsverkrijger overrulen en zelf het goed terug verwerven. Zowel M. MUYLLE als N. RAEMDONCK en A. VANDEWIELE spreken in dit op zicht van een permanente beklemming van het recht van de ondergeschikte. 7 Het verschaft de pachter immers een ijzersterk recht die de beschikkingsbevoegdheid van de verpachter aan banden legt en zo aanleiding geeft tot talloze rechtsvragen. Er zijn verschillende soorten voorkooprechten. Gaande van conventionele tot wettelijk verankerde voorkooprechten. Deze laatste categorie vindt zijn oorsprong in een wet of decreet en moet opgesplitst worden in enerzijds de voorkooprechten van dwingend recht en anderzijds de voorkooprechten van openbare orde. 8 De voorkooprechten van de eerste soort hebben tot doel om private belangen te beschermen, ze worden ook wel de privaatrechtelijke voorkooprechten genoemd. Dit is onder meer het geval met het voorkooprecht van de pachter. Men laat zo toe dat de pachter het goed bij voorrang kan verwerven tegen dezelfde voorwaarden en dezelfde prijs als de andere kandidaat-koper. Het voorkooprecht moet hiertoe door de notaris aan de pachter worden aangeboden. Jammer genoeg is er geen register waarin alle voorkooprechten in verband met de landpacht worden bijgehouden. Om het bestaan van deze voorkooprechten te achterhalen moet de notaris zich dus vooral wenden tot de verkoper en diens verklaringen, een nogal Middeleeuws systeem. Dit is anders bij de voorkooprechten ter bescherming van het algemeen belang; de voorkooprechten van openbare orde of publiekrechtelijke voorkooprechten. Sinds het decreet van 25 mei 2007 is er voor hen wel een algemeen systeem waarlangs alle aanbiedingen en uitoefeningen van 6 Wet 7 november 1988 tot wijziging van de wetgeving betreffende de pacht en de beperking van de pachtprijzen, BS 6 december 1988. 7 M. MUYLLE, Modaliteiten en grenzen van het voorkooprecht bij onroerendgoedtransacties, Not.Fisc.M. 2014, afl. 5-6, (114) 114; N. RAEMDONCK en A. VANDEWIELE, De vervreemding van het pachtgoed en het recht van voorkoop, in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL, De landpacht, Brugge, die Keure, 2010, 322. 8 S. DEVOS, Voorkooprechten in het voordeel van de overheid, in Het opstellen van notariële akten Deel IIa, Mechelen, Kluwer, 2007, 846 e.v. 8

voorkooprechten elektronisch kunnen verlopen, het zogenaamde e-voorkooploket. 9 Dit is in werking sinds 2012. De verschillende voorkooprechten die onder deze categorie vallen worden verder in deze dissertatie onder de noemer Vlaamse (wettelijke of decretale) voorkooprechten geplaatst. Overzicht In het eerste deel ga ik kort in op de algemene beginselen inzake landpacht. Er moet immers een pachtovereenkomst bestaan opdat de pachter een voorkooprecht zou kunnen uitoefenen. Hiervoor moet duidelijk gesteld zijn wat onder pacht moet worden begrepen alsook wat een voorkooprecht precies inhoudt. Deze principiële beginselen zijn belangrijk om het verdere verloop van de procedure inzake het voorkooprecht te begrijpen. In deel twee wordt ingegaan op alle relevante (deel)aspecten van het voorkooprecht van de pachter. Er wordt begonnen met de constitutieve bestanddelen van een pachtovereenkomst. Het moet gaan om de verkoop van een pachtgoed waarbij het voorkooprecht enkel en alleen toekomt aan de pachter zelf. We bekijken welke rol de notaris hier vertolkt en gaan over naar de procedurele aspecten van een verkoop. Het kan zowel gaan om een verkoop uit de hand als om een openbare verkoop. Eens de pachter zijn voorkooprecht heeft uitgeoefend rusten er belangrijke verplichtingen op zijn schouders, dit wordt besproken onder hoofdstuk 4. Het voorkooprecht kan vervolgens ook worden overgedragen aan derden; het voorwerp, de manier waarop en de waarborgen worden opgenomen in hoofdstuk 5. We sluiten dit deel af met een bespreking van de verschillende uitzonderingen op het voorkooprecht en wat de pachter kan ondernemen ingeval van miskenning van zijn voorkooprecht. Deel drie ten slotte geeft een overzicht weer van de publiekrechtelijke voorkooprechten en hun verhouding tot het voorkooprecht van de pachter ingeval van samenloop. Het Harmonisatiedecreet van 25 mei 2007 vormt hierbij een belangrijke leidraad. Methodiek Het opzet van dit proefschrift is puur juridisch. Het heeft de bedoeling om practici een in omvang beperkt doch informatief naslagwerk te bieden. 9 Decreet 25 mei 2007 houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten, BS 24 juli 2007, 39.550 (hierna: Harmonisatiedecreet ). 9

10

DEEL I. Basisprincipes 1. Vooraleer dieper ingegaan wordt op het zwaartepunt van dit werkstuk, dienen een aantal basiselementen nog enigszins geduid te worden. Enerzijds is het van groot belang, en zeker ook voor de notaris, om te weten wat er onder een pachtovereenkomst wordt begrepen. Dit vormt immers de basis om te kunnen spreken van een voorkooprecht; Zonder pacht kan er onmogelijk een voorkooprecht zijn. Anderzijds is het logisch dat ook het begrip voorkooprecht eerst even onder de aandacht wordt gebracht. Een nadere toespitsing volgt in hoofdstuk 2. Hoofdstuk 1. Bestaan van een pachtovereenkomst 2. Om het voorkooprecht te kunnen uitoefenen moet er uiteraard sprake zijn van een pacht aangezien dit instrument het gevolg is van een pachtovereenkomst. 10 Opdat er sprake kan zijn van een pachtovereenkomst moeten er vijf cumulatieve voorwaarden vervuld zijn. 11 Het moet gaan om: (1) een huurovereenkomst, (2) van onroerende goederen, (3) die deel uitmaken van het landbouwbedrijf, (4) hoofdzakelijk bestemd zijn voor gebruik voor het landbouwbedrijf en (5) waarvoor de verpachter toestemming heeft gegeven. Desalniettemin kan er over het al dan niet bestaan van een pachtovereenkomst dikwijls discussie bestaan. 3. Een pachtovereenkomst wordt in de rechtsleer omschreven als een overeenkomst waarbij één partij, de verpachter, de verbintenis aangaat het tijdelijk genot van een landeigendom te verschaffen aan de andere partij, de pachter, die zich ertoe verbindt hiervoor een bepaalde pachtprijs te betalen. 12 Eigenlijk doelt men hier op de huur van onroerende goederen, landeigendommen, die vanaf het ogenblik dat de pachter er in het genot van treedt (bij het begin of gedurende de pachttijd), door 10 A. DE BOUNGNE, Voorkoop in de notariële praktijk, Antwerpen, Kluwer, 1992, 4. 11 E. STASSIJNS, Pacht, Gent, Story Scientia, 1997, 9. 12 R. EECKLOO en R. GOTZEN, Pacht en voorkoop, Leuven, Belgische boerenbond, 1990, 49. 11

deze pachter hoofdzakelijk worden gebruikt voor zijn landbouwbedrijf. Er wordt bijgevolg een huurovereenkomst verondersteld die onder het toepassingsgebied van de Pachtwet valt. 13 4. Dergelijke huurovereenkomst is een consensuele overeenkomst ten bezwarende titel en komt tot stand door de loutere wilsovereenstemming tussen de partijen. 14 Of, anders verwoord, moeten de partijen om tot een pachtovereenkomst te komen, een akkoord bereiken over hun wederzijdse verplichtingen en de fundamentele bedingen van het contract. 15 Zo zal de verpachter akkoord moeten gaan met het feit dat het onroerend goed hoofdzakelijk wordt gebruikt in het landbouwbedrijf van de pachter. 16 Bovendien moet iedere partij tot een bepaalde prestatie gehouden zijn. 17 Bij een geldige pachtovereenkomst zal de verpachter het tijdelijk genot van een zaak verschaffen terwijl de pachter hiervoor een pachtprijs betaalt. Indien er bijvoorbeeld geen of slechts een onbeduidende pachtprijs wordt vastgesteld zal er geen pachtovereenkomst zijn. 18 Een onbeduidende pachtprijs kan een eenvoudige onderhoudsplicht of een terugbetalingsplicht van de onroerende voorheffing inhouden. 19 In dergelijk geval hebben de partijen een kosteloze overeenkomst voor ogen, eerder dan een overeenkomst ten bezwarende titel. Ook een overeenkomst ter bede, waarbij eigenaars een goed laten gebruiken tot op een bepaald ogenblik, kan niet als een overeenkomst ten bezwarende titel worden beschouwd. De eigenaar kan immers op elk ogenblik de overeenkomst en het gebruik beëindigen, wat de gebruiker in een precaire positie stelt. Dergelijke overeenkomst kan niet als een alternatief voor een pachtovereenkomst worden gezien aangezien aan de bezetting ter bede een uitzonderlijke reden te grondslag ligt en zij in essentie ook van voorlopige aard moet zijn. 20 5. Er is bovendien pas een aanbiedingsplicht van het voorkooprecht indien het onroerend goed in de zin van artikel 1 Pachtwet wordt aangewend voor bedrijfsmatige exploitatie met het oog op het voortbrengen van landbouwproducten die in hoofdzaak bestemd zijn voor de markt of verdere 13 Artikel 1711 BW; M. DOUTRELUINGNE, Het toepassingsgebied van de Pachtwet, in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL, De landpacht, Brugge, die Keure, 2010, 1; N. RAEMDONCK en A. VANDEWIELE, De vervreemding van het pachtgoed en het recht van voorkoop, in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL, De landpacht, Brugge, die Keure, 2010, 323. 14 E. STASSIJNS, Pacht, Gent, Story Scientia, 1997, 4. 15 E. STASSIJNS, Pacht, Gent, Story Scientia, 1997, 4. 16 E. STASSIJNS, Pacht, Gent, Story Scientia, 1997, 18. 17 H. D'UDEKEM D'ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, De pachtovereenkomst, Brussel, Larcier, 2010, 88; E. STASSIJNS, Pacht, Gent, Story Scientia, 1997, 6. 18 H. D'UDEKEM D'ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, De pachtovereenkomst, Brussel, Larcier, 2010, 89. 19 M. DOUTRELUINGNE, Het toepassingsgebied van de Pachtwet, in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL, De landpacht, Brugge, die Keure, 2010, 6. 20 M. DOUTRELUINGNE, Het toepassingsgebied van de Pachtwet, in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL, De landpacht, Brugge, die Keure, 2010, 7. 12

verkoop. 21 De bedrijfsmatige exploitatie van het verpachte goed dient door hem persoonlijk, door zijn echtgenote en/of door zijn bevoorrechte familieleden te gebeuren. 22 Dit is bijvoorbeeld niet het geval bij onderpacht zodat het voorkooprecht dan ook niet moet worden aangeboden. 23 Volgens H. D'UDEKEM D'ACOZ, I. SNICK en M. SNICK schept de wet door het enkele feit van de exploitatie van de landeigendom een vermoeden van het bestaan van een pachtovereenkomst. 24 Deze zienswijze wordt niet gevolgd door M. DOUTRELUINGNE. Hij stelt dat het feit van de exploitatie op zich geen vermoeden met zich meebrengt maar enkel toelaat om een pachtovereenkomst te bewijzen met alle middelen van recht. 25 Zo vormt de exploitatie hooguit een begin van bewijs, wat kan worden aangevuld met vermoedens en/of getuigenissen. 6. Het is niet alleen vereist dat het onroerend goed voor bedrijfsmatige exploitatie wordt aangewend, het moet tevens hoofdzakelijk voor de landbouw worden gebruikt. 26 Indien het slechts accessoir is aan een andere (economische) activiteit, kan er geen sprake zijn van pacht. Zo kan de woning van de landbouwer hoofdzakelijk dienen voor woning en voeding van het gezin wat niet onder de Pachtwet valt, maar onder woninghuur. 27 Indien de woning daarentegen als bedrijfswoning kan gekwalificeerd worden en ondergeschikt is aan de landbouwfunctie, valt men wel onder de principes van de Pachtwet. 7. Indien er twijfel bestaat over het al dan niet bestaan van een pachtovereenkomst kan de verkoper zich tot de rechter wenden om een verklaring van recht te verkrijgen. 28 Ook de pachter kan zich echter tot de rechter richten en vragen om de bevestiging dat hij pachter is. Op die manier kan hij voorkomen dat zijn recht van voorkoop miskend wordt. 29 21 Artikel 1, 1, lid 2 Pachtwet; A. DE BOUNGNE, Voorkoop in de notariële praktijk, Antwerpen, Kluwer, 1992, 4-5. 22 H. D'UDEKEM D'ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, De pachtovereenkomst, Brussel, Larcier, 2010, 514. 23 M. MUYLLE, Modaliteiten en grenzen van het voorkooprecht bij onroerendgoedtransacties, Not.Fisc.M. 2014, afl. 5-6, (114) 131. 24 H. D'UDEKEM D'ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, De pachtovereenkomst, Brussel, Larcier, 2010, 93-94. 25 M. DOUTRELUINGNE, Het toepassingsgebied van de Pachtwet, in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL, De landpacht, Brugge, die Keure, 2010, 5-6. 26 R. GOTZEN, Pachtwetgeving Artikelsgewijze bespreking in Reeks Notariële Praktijkstudies, Mechelen, Kluwer, 2010, 11; E. STASSIJNS, Pacht, Gent, Story Scientia, 1997, 17. 27 H. D'UDEKEM D'ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, De pachtovereenkomst, Brussel, Larcier, 2010, 103; E. STASSIJNS, Pacht, Gent, Story Scientia, 1997,18. 28 H. D'UDEKEM D'ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, De pachtovereenkomst, Brussel, Larcier, 2010, 515. 29 H. D'UDEKEM D'ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, De pachtovereenkomst, Brussel, Larcier, 2010, 515. 13

8. Indien er verschillende pachtovereenkomsten zijn waarbij goederen aan dezelfde pachter worden verpacht, moet de notaris een afzonderlijk bod doen voor elk goed dat afzonderlijk wordt verpacht. 30 Eén aanbod voor alle goederen volstaat in dit geval niet. 9. Ten slotte moet de pachtovereenkomst gesloten zijn op het moment van de verkoop. Dit wil zeggen dat de begunstigde van het voorkooprecht zijn hoedanigheid van pachter daadwerkelijk moet bezitten op het moment dat de verkoper het goed wenst te verkopen. 31 30 Cass. 16 december 2004, T.Agr.R. 2005, 9; H. D'UDEKEM D'ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, De pachtovereenkomst, Brussel, Larcier, 2010, 516. 31 H. D'UDEKEM D'ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, De pachtovereenkomst, Brussel, Larcier, 2010, 516. 14

Hoofdstuk 2. Wat is een voorkooprecht? 10. In algemene bewoordingen stelt J. BYTTEBIER dat de titularis van een voorkooprecht de mogelijkheid heeft om bij voorrang het betreffende onroerend goed aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden als deze waaronder een kandidaat-koper zich tevoren voorwaardelijk heeft verbonden. 32 11. Er zijn twee types voorkooprechten. In zijn algemene betekenis gaat het om de mogelijkheid het goed te verwerven tegen dezelfde voorwaarden als degene die zijn voorgesteld aan de kandidaat-koper. Hier spreekt men van een right of first refusal. 33 Een variant van het voorkooprecht verplicht de eigenaar het goed eerst aan te bieden aan de begunstigde van het voorkooprecht wanneer hij van plan is het goed te verkopen, ook al is er nog geen kandidaat-koper. De eigenaar zal dan zelf de voorwaarden bepalen. De begunstigde beschikt hier over een right of first offer. 34 Aangezien de pachtwetgeving sinds 1988 vereist dat men over een daadwerkelijke koper beschikt vooraleer men het voorkooprecht kan aanbieden, heeft men in deze context te maken met een right of first refusal. 35 De koop met de kandidaat-koper is dan pas definitief indien de begunstigde zijn voorkooprecht niet uitoefent. 12. Krachtens artikel 47 Pachtwet gaat het om het recht van de pachter om in kennis te worden gesteld van de verkoop van de landeigendom die hij in pacht heeft, en, om bij gelijk bod boven ieder andere kandidaat-koper het goed zelf te kopen of het te laten kopen door zijn bevoorrechte familielieden, die daadwerkelijk aan de exploitatie van het goed deelnemen. Sommige auteurs bekijken het echter eerder als het recht van een derde waardoor de kandidaat-verkoper verplicht wordt eerst aan de derde-begunstigde het goed aan te bieden. 36 Men focust dan vooral op de positie van de kandidaat-verkoper die niet langer de vrije keuze heeft om het goed te verkopen aan diegene 32 J. BYTTEBIER, Het conventioneel voorkeur- en voorkooprecht: een goede redactie voorkomt veel miserie (noot onder Brussel (1ste k.) 12 april 2011), T.Not. 2011, afl. 10, (573) 574. 33 F. LOGGHE, Juridische contouren van voorkooprechten bij onroerende goederen, Not.Fisc.M. 2000, 140. 34 F. LOGGHE, Juridische contouren van voorkooprechten bij onroerende goederen, Not.Fisc.M. 2000, 140. Dit is het geval in het Waals Gewest. Infra randnr. 170 e.v. 35 F. LOGGHE, Juridische contouren van voorkooprechten bij onroerende goederen, Not.Fisc.M. 2000, 140. 36 M. MUYLLE, Modaliteiten en grenzen van het voorkooprecht bij onroerendgoedtransacties, Not.Fisc.M. 2014, afl. 5-6, (114) 115. 15

die hij wil. 37 De meeste auteurs echter sluiten zich aan bij het wetsartikel en gaan uit van de positie van de houder van het voorkooprecht. 38 13. Wat vormt dan de ratio legis van dit recht? De wetgever beoogde de continuïteit, de bedrijfszekerheid van het landbouwbedrijf te garanderen door de mogelijkheid te creëren voor de pachter het goed zelf aan te kopen of te laten aankopen door een derde die de plaats inneemt van de oorspronkelijke verpachter-eigenaar. 39 14. De bestaande voorkooprechten kunnen opgedeeld worden in categorieën. Eerst en vooral zijn er de wettelijke voorkooprechten die ontstaan op basis van een wet of decreet en onderverdeeld kunnen worden in enerzijds de privaatrechtelijke voorkooprechten (o.a. dat van de pachter) en anderzijds de publiekrechtelijke voorkooprechten. Aan de andere kant zijn er de conventionele voorkooprechten die ontstaan door een overeenkomst tussen de partijen onderling. Tussen deze verschillende voorkooprechten heerst er een bepaalde hiërarchie. Wettelijke voorkooprechten zullen in samenloop met conventionele voorkooprechten primeren. In hun eigen onderlinge verhouding primeert het voorkooprecht van de pachter dan weer op de andere Vlaamse wettelijke of decretale voorkooprechten. 40 Het voorkooprecht van de pachter geniet absolute voorrang op de Vlaamse, Waalse, Federale en conventionele voorkooprechten. 41 Men zou een conventioneel voorkooprecht dus de pas af kunnen snijden door het goed in een toestand te brengen waarop een wettelijk voorkooprecht van toepassing is. 42 Indien men in dergelijke context bijvoorbeeld een pacht toestaat kan het als een vorm van misbruik gezien worden. Dit is toerekenbaar aan de verkoper en in voorkomend geval ook aan de pachter indien hij meewerkt 37 M. MUYLLE, Modaliteiten en grenzen van het voorkooprecht bij onroerendgoedtransacties, Not.Fisc.M. 2014, afl. 5-6, (114) 115; M. BOES, Notarieel Bestuursrecht, Leuven, Acco, 2010, 242. 38 M. MUYLLE, Modaliteiten en grenzen van het voorkooprecht bij onroerendgoedtransacties, Not.Fisc.M. 2014, afl. 5-6, (114) 115; M. BOES, Notarieel Bestuursrecht, Leuven, Acco, 2010, 242; F. LOGGHE, Juridische contouren van voorkooprechten bij onroerende goederen, Not.Fisc.M. 2000, (135) 136-137. 39 H. D'UDEKEM D'ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, De pachtovereenkomst, Brussel, Larcier, 2010, 511; N. RAEMDONCK en A. VANDEWIELE, De vervreemding van het pachtgoed en het recht van voorkoop, in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL, De landpacht, Brugge, die Keure, 2010, 321. 40 Infra randnr. 168 e.v. 41 Gent 14 oktober 2004, T. Agr. R. 2005, afl. 1, 21-25, noot M. HEYERICK; M. BOES, Notarieel Bestuursrecht, Leuven, Acco, 2012, 195; C. VAN CUTSEM, Le concours entre les divers droits de préemption La procédure judiciaire, T.Agr.R. 2003, afl. 2, 101-102; Dit werd bevestigd door het Vlaamse decreet van 25 mei 2007 houdende de harmonisering van de procedures van de voorkooprechten, BS 14 juli 2007. 42 M. MUYLLE, Modaliteiten en grenzen van het voorkooprecht bij onroerendgoedtransacties, Not.Fisc.M. 2014, afl. 5-6, (114) 124; F. LOGGHE, Juridische contouren van voorkooprechten bij onroerende goederen, Not.Fisc.M. 2000, 154. 16

aan de totstandbrenging van een ander conventioneel voorkooprecht en zich op die manier medeplichtig maakt aan andermans contractbreuk. Het voorkooprecht zoals voorzien in de Pachtwet is van dwingende aard, aangezien het enkel de private belangen van de pachter beschermt. 43 De pachter kan bijgevolg niet op voorhand afstand doen van zijn recht van voorkoop. Dit gaat enkel gedurende de pachttijd, nadat de pachtovereenkomst tot stand is gebracht. 44 Slechts indien men de bescherming van het algemeen belang voor ogen heeft zal het, zoals eerder gesteld, gekwalificeerd worden als van openbare orde. Dit is het geval bij de Vlaamse wettelijke of decretale voorkooprechten. 45 43 B. VAN OPSTAL en S. SNAET, Kanttekeningen bij Vlaamse voorkooprechten anno 2003, T.Agr.R. 2003, afl. 7-8, (382) 383. 44 Artikel 14, 2 e lid Pachtwet. 45 Een voorbeeld hiervan vormt het recht van voorkoop inzake ruilverkavelingen vervat in de wet 22 juli 1970 op de ruilverkaveling van landeigendommen uit kracht van de wet, BS 4 september 1970, 8.917. Zie infra randnr. 159 voor een volledige opsomming. 17

DEEL II. Voorkooprecht inzake landpacht 15. In dit deel worden alle bestanddelen met betrekking tot het voorkooprecht onder de aandacht gebracht. Zowel de procedurele aspecten, de verplichtingen voor de pachter, de mogelijkheid van overdracht van het voorkooprecht, de uitzonderingen alsook wat de pachter kan ondernemen indien men zijn voorkooprecht miskent komen aan bod. Vooreerst wordt er nog even stilgestaan bij de constitutieve elementen opdat het voorkooprecht moet worden aangeboden alsook bij de rol van de notaris hieromtrent. Hoofdstuk 1. Constitutieve bestanddelen 16. Het is niet omdat er een pachtovereenkomst voorligt, dat men sowieso het voorkooprecht kan aanwenden om een door de eigenaar vooropgestelde vervreemding te vermijden. Het recht van voorkoop veronderstelt drie voorwaarden die cumulatief vervuld moeten zijn opdat het aan de pachter moet worden aangeboden; Het moet gaan om de verkoop van een verpacht onroerend goed, waarop het voorkooprecht (enkel) door de pachter persoonlijk kan worden uitgeoefend. Of opgelijst: (1) Verkoop, (2) Van een verpacht onroerend goed, (3) Waarop de pachter een voorkooprecht kan laten gelden. Deze laatste voorwaarde moet wel enigszins genuanceerd worden daar de mogelijkheid bestaat om het voorkooprecht voor rekening van één of meer wettelijk begunstigde bloed- en aanverwanten, die werkelijk aan de exploitatie deelnemen, aan te wenden. Een minderheidsopvatting in de rechtsleer stelt dat er niet aan drie maar aan vier voorwaarden voldaan moet zijn opdat er sprake kan zijn van een geldig voorkooprecht. 46 Als vierde voorwaarde wordt gesteld dat de verkoop betrekking moet hebben op de eigendom van het pachtgoed. Aangezien het net inherent is aan een koop-verkoop dat de eigendom wordt overgedragen wordt dit in deze dissertatie niet als een aparte voorwaarde beschouwd, maar wordt dit geacht verweven te zijn in de voorwaarde van verkoop. 46 N. RAEMDONCK en A. VANDEWIELE, De vervreemding van het pachtgoed en het recht van voorkoop, in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL, De landpacht, Brugge, die Keure, 2010, 326; R. EECKLOO en R. GOTZEN, Pacht en voorkoop, Leuven, Belgische Boerenbond, 1990, nr. 232, 331. 18

1.1. Verkoop pachtgoed 1.1.1. Begrip verkoop 17. Het recht van voorkoop moet, zoals aangegeven, enkel aangeboden worden bij de verkoop van een pachtgoed. Dit leidt er toe dat ook omgekeerd elke verkoop aanleiding geeft tot aanbieding van het recht van voorkoop zo er een gevestigd is. 47 Een verkoop is een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor een prijs te betalen (artikel 1582, eerste lid BW). Er moet dus zowel sprake zijn van overdracht van het eigendomsrecht als van betaling van een prijs in geld. 48 Het is irrelevant of de verkoop vrijwillig of gedwongen is alsook of het om een deel dan wel om het geheel van het pachtgoed gaat. 49 1.1.2. Andere vervreemdingen? 18. Het voorkooprecht geldt ook bij verkoop op lijfrente of bij inbetalinggeving. 50 Bij dit laatste wordt het recht van voorkoop aanvaard aangezien het gekwalificeerd kan worden als de verkoop van het pachtgoed. 51 De inbetalinggeving is een overeenkomst waarbij de schuldenaar aan de schuldeiser een zaak overhandigt ter voldoening van zijn schuld. 52 Indien die zaak een verpacht onroerend goed is, moet de schuldenaar het voorkooprecht aanbieden aan de pachter. 19. Het voorkooprecht kan zowel slaan op de verkoop van de volle eigendom als van de blote eigendom. 53 Andere zakelijke rechten geven daartoe echter geen aanleiding. Het Hof van Cassatie heeft in haar arrest van 1978 gesteld dat wanneer het gaat om de verkoop van enkel het vruchtgebruik, er geen voorkooprecht moet worden aangeboden. 54 Er kan natuurlijk wel sprake zijn van wetsontduiking indien de vestiging van het vruchtgebruik louter tot doel heeft het 47 Artikel 47 Pachtwet; N. RAEMDONCK en A. VANDEWIELE, De vervreemding van het pachtgoed en het recht van voorkoop, in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL, De landpacht, Brugge, die Keure, 2010, 324. 48 J.H. HERBOTS EN E. DEGROOTE, Bijzondere Overeenkomsten, Leuven, Acco, 1998, 8. 49 H. D'UDEKEM D'ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, De pachtovereenkomst, Brussel, Larcier, 2010, 518; N. RAEMDONCK en A. VANDEWIELE, De vervreemding van het pachtgoed en het recht van voorkoop, in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL, De landpacht, Brugge, die Keure, 2010, 326. 50 H. D'UDEKEM D'ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, De pachtovereenkomst, Brussel, Larcier, 2010, 518. 51 H. D'UDEKEM D'ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, De pachtovereenkomst, Brussel, Larcier, 2010, 518. 52 H. D'UDEKEM D'ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, De pachtovereenkomst, Brussel, Larcier, 2010, 518. 53 Cass. 14 november 1975, RW 1975-76, 1937; N. RAEMDONCK en A. VANDEWIELE, De vervreemding van het pachtgoed en het recht van voorkoop, in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL, De landpacht, Brugge, die Keure, 2010, 324; P. VAN HOESTENBERGHE, Perspectief van de notaris, in N. HOEKX en A.-L. VERBEKE, Knelpunten pacht, Antwerpen, Intersentia, 2008, 13-14. 54 Cass. 24 februari 1978, Arr.Cass. 1978, 754. 19

voorkooprecht te omzeilen. In dergelijk geval is het vruchtgebruik niet tegenstelbaar aan de pachter. 55 Bij een verkoop door de volle eigenaar van het vruchtgebruik en de blote eigendom aan verschillende kopers, spreekt men van een gesplitste verkoop. In dat geval moet het voorkooprecht aan de pachter enkel worden aangeboden met betrekking tot de blote eigendom. 56 In praktijk zal men er dikwijls meer baat bij hebben de volle eigendom aan te bieden aangezien kandidaat-kopers niet graag gedwongen worden enkel het vruchtgebruik aan te kopen indien het voorkooprecht wordt uitgeoefend. Omgekeerd zal de verkoper van het vruchtgebruik zijn zakelijk recht willen kapitaliseren waardoor hij op zijn beurt niet graag zal instemmen met verkoop van het vruchtgebruik onder de voorwaarde dat de derde-koper ook de blote eigendom kan verwerven. Aangezien het eigendomsrecht het sterkste recht verschaft, is het ten slotte ook voor de pachter het voordeligst om meteen de volle eigendom aangeboden te krijgen. In praktijk wordt dit probleem vaak opgelost door naast de blote eigendom het vruchtgebruik aan te bieden op vrijwillige basis. 57 20. Het voorkooprecht wordt echter niet verder uitgebreid tot andere vormen van vervreemding. 58 Men moet er dus op toezien dat men een verkoop niet vermomt als een andere vorm van vervreemding om aan de bepalingen van de Pachtwet, voor wat betreft het voorkooprecht, te ontsnappen. Bij ruil bijvoorbeeld zal de pachter niet over een voorkooprecht beschikken. 59 De betaling bestaat hier immers niet uit de betaling van een geldprijs. Ook een levensonderhoudsovereenkomst waarbij de eigenaar zijn verpachte eigendom overdraagt in ruil voor de verplichting om de verkoper te onderhouden, wordt niet als een verkoop gezien maar als een onbenoemd contract want ook hier is de betaling geen geldprijs. 60 55 E. STASSIJNS, Pacht, Gent, Story-Scientia, 1997, 482. 56 N. RAEMDONCK en A. VANDEWIELE, De vervreemding van het pachtgoed en het recht van voorkoop, in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL, De landpacht, Brugge, die Keure, 2010, 324; G. SUETENS-BOURGEOIS, Pachtrecht (1969-1977), RW 1977-78, 924-925. 57 N. RAEMDONCK en A. VANDEWIELE, De vervreemding van het pachtgoed en het recht van voorkoop, in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL, De landpacht, Brugge, die Keure, 2010, 325. 58 N. RAEMDONCK en A. VANDEWIELE, De vervreemding van het pachtgoed en het recht van voorkoop, in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL, De landpacht, Brugge, die Keure, 2010, 325; H. D'UDEKEM D'ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, De pachtovereenkomst, Brussel, Larcier, 2010, 518. 59 M. MUYLLE, Modaliteiten en grenzen van het voorkooprecht bij onroerendgoedtransacties, Not.Fisc.M. 2014, afl. 5-6, (114) 128-129; N. RAEMDONCK en A. VANDEWIELE, De vervreemding van het pachtgoed en het recht van voorkoop, in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL, De landpacht, Brugge, die Keure, 2010, 325. 60 H. D'UDEKEM D'ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, De pachtovereenkomst, Brussel, Larcier, 2010, 521. 20

Ook de inbreng in een (landbouw)vennootschap en een schenking kan niet als verkoop gezien worden. De schenking kan uitzonderlijk wel recht geven op een recht van voorkoop indien de schenking gebeurt met een last die de verkoopwaarde evenaart of overtreft. 61 1.2. Een in pacht gegeven onroerend goed 21. De verkoop moet betrekking hebben op een verpacht onroerend goed waarvan de verhuring onder het toepassingsgebied van de Pachtwet valt. 62 Het begrip landeigendom wordt sinds de wet van 4 november 1969 in de Pachtwet gedefinieerd (artikel 1) en luidt als volgt: de pacht van onroerende goederen die, hetzij vanaf de ingenottreding van de pachter, hetzij krachtens een overeenkomst van de partijen in de loop van de pachttijd, hoofdzakelijk gebruikt worden in zijn landbouwbedrijf, met uitsluiting van de bosbouw. 22. Het gaat om alle onroerende goederen, ongeacht of ze gebouwd of ongebouwd zijn. Bovendien moet het niet per se gaan om een goed dat naar zijn aard zelf agrarisch is. Het is immers onbelangrijk welke bestemming de grond heeft. 63 Dit is een heel belangrijk punt. Het is dus niet zo dat enkel gronden in agrarisch gebied hiervoor in aanmerking komen. Ook op gronden gelegen in een stad kan de Pachtwet van toepassing zijn. 64 Dergelijke onroerende goederen die op basis van de Pachtwet worden verhuurd, worden ook wel landeigendommen genoemd. Roerende goederen, zoals landbouwmateriaal of hoevekleding, worden daarentegen volledig uitgesloten van het toepassingsgebied. 65 De pachtovereenkomst kan bijgevolg ofwel alleen gebouwen, ofwel alleen gronden, ofwel gelijktijdig gronden en gebouwen tot voorwerp hebben. Ze moeten uiteraard wel voldoen aan de voorwaarde van de landbouwkundige bestemming. 66 23. Vroeger was het tevens vereist dat het verhuurde goed natuurlijke vruchten voortbracht in de betekenis van periodieke vruchten. Nu is het, sinds de uitbreiding door de wet van 1969, zonder belang of het onroerend goed enkel burgerlijke vruchten (uitsluitend geldelijke opbrengst) in plaats 61 N. RAEMDONCK en A. VANDEWIELE, De vervreemding van het pachtgoed en het recht van voorkoop, in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL, De landpacht, Brugge, die Keure, 2010, 326. 62 N. RAEMDONCK en A. VANDEWIELE, De vervreemding van het pachtgoed en het recht van voorkoop, in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL, De landpacht, Brugge, die Keure, 2010, 323. 63 E. STASSIJNS, Pacht, Gent, Story Scientia, 1997, 12. 64 E. STASSIJNS, Pacht, Gent, Story Scientia, 1997, 12. 65 M. DOUTRELUINGNE, Het toepassingsgebied van de Pachtwet, in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL, De landpacht, Brugge, die Keure, 2010, 8. 66 M. DOUTRELUINGNE, Het toepassingsgebied van de Pachtwet, in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL, De landpacht, Brugge, die Keure, 2010, 9. 21

van natuurlijke vruchten oplevert. 67 Zo kunnen een woonhuis, een schuur of een loods zelfs indien ze verhuurd worden zonder bijkomende gronden het voorwerp uitmaken van een pachtovereenkomst, op voorwaarde dat het hoofzakelijk bestemd is voor een landbouwbedrijf. 24. Het voorkooprecht geldt ook indien het pachtgoed slecht gedeeltelijk wordt verkocht of indien het gepachte goed te koop gesteld wordt samen met andere niet verpachte of niet aan dezelfde pachter verpachte goederen. 68 Het is wel zo dat het voorkooprecht slechts geldt voor dat gedeelte dat verkocht wordt. Ook wanneer het verpachte goed deel uitmaakt van een groter geheel, zal het voorkooprecht enkel betrekking hebben op het verpachte goed en dient er een afzonderlijk aanbod te worden gedaan. 69 Bij een openbare verkoop moet het afzonderlijk worden geveild en toegewezen. 1.3. Persoonlijke uitoefening door de pachter 25. De uitoefening van het voorkooprecht behoort enkel toe aan de pachter. Dit wil echter niet zeggen dat de aankoop alleen voor rekening van de pachter zelf moet gebeuren. Integendeel, de Pachtwet bepaalt dat de pachter het voorkooprecht kan uitoefenen voor rekening van één of meer wettelijk begunstigde bloed- en aanverwanten van de pachter die daadwerkelijk aan de exploitatie van het onroerend goed deelnemen. 70 Het gaat om de afstammelingen of aangenomen kinderen van de pachter of die van zijn echtgeno(o)t(e), of de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen, op voorwaarde dat ze daadwerkelijk aan de exploitatie deelnemen. 71 Deze bloed- en aanverwanten verkrijgen hierdoor niet zelf een voorkooprecht, maar handelen op basis van het voorkooprecht van de pachter. Enkel de pachter zelf kan beslissen of hij het voorkooprecht zelf zal uitoefenen of hij het zal laten uitoefenen door een bevoorrecht familielid. Indien een bevoorrecht familielid het voorkooprecht wenst uit te oefenen, moet hij hiertoe gemachtigd worden door de pachter. 72 67 M. DOUTRELUINGNE, Het toepassingsgebied van de Pachtwet, in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL, De landpacht, Brugge, die Keure, 2010, 9. 68 Artikel 50, eerste en derde lid Pachtwet; N. VANDEBEEK, Vervreemding van het gepachte goed en het recht van voorkoop van de pachter, in Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, afl. 261 (april 2014), losbl., (XV.U-299) XV.U-319. 69 Artikel 50, derde lid Pachtwet. 70 Artikel 47 Pachtwet. 71 N. RAEMDONCK en A. VANDEWIELE, De vervreemding van het pachtgoed en het recht van voorkoop, in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL, De landpacht, Brugge, die Keure, 2010, 327. 72 H. D'UDEKEM D'ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, De pachtovereenkomst, Brussel, Larcier, 2010, 524. 22

Het valt op dat de echtgeno(o)t(e) van de pachter en de afstammelingen of aanverwanten van wettelijk of (langdurig) feitelijk samenwonende partners niet worden opgenomen in de opsomming van artikel 47 Pachtwet. Dit vormt geen probleem indien zijzelf ook pachter zijn en zo uit eigen hoofde van het voorkooprecht genieten. Indien de partner van de pachter echter niet deelneemt aan de exploitatie, kan de pachter wel nog zijn voorkooprecht aan zijn partner overdragen maar dan wel krachtens artikel 48bis Pachtwet. 73 26. Opdat een bevoorrecht familielid het voorkooprecht in de plaats van de pachter zou kunnen uitoefenen moeten zij daadwerkelijk aan de exploitatie deelnemen. 74 Dit wil zeggen dat het bevoorrecht familielid daadwerkelijk en regelmatig op het landbouwbedrijf werkzaam moet zijn, met of zonder hulp van de pachter. 75 Het is niet vereist dat men de hoeve bewoont. Sporadische medewerking is daarentegen onvoldoende, men moet op een welbepaalde en bestendige wijze in de uitbating van het bedrijf zijn ingeschakeld zodat men wezenlijk noodzakelijke hulp verleent. 76 27. Het bevoorrecht familielid wordt aangeduid door de pachter zelf, op dezelfde manier als wanneer hij voor zichzelf het voorkooprecht zou uitoefenen. 77 In geval van verkoop uit de hand moet de pachter aan de notaris mededelen wie het voorkooprecht zal uitoefenen. Bij openbare verkoop doet de pachter de aanwijzing op moment van toewijzing. Wanneer de pachter zijn voorkooprecht overdraagt aan een bevoorrecht familielid, is deze laatste niet verplicht de kennisgeving van aanvaarding van het recht van voorkoop mede te ondertekenen. 78 Indien het bevoorrecht familielid echter weigert in te stemmen met de verkoop, wordt de pachter zelf eigenaar. 79 Eerstgenoemde is niet meer gerechtigd te weigeren indien hij de akte van aanvaarding mee ondertekend heeft of indien hij bij de definitieve toewijzing zijn instemming met de voorgestelde overdracht heeft betuigd. 73 N. RAEMDONCK en A. VANDEWIELE, De vervreemding van het pachtgoed en het recht van voorkoop, in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL, De landpacht, Brugge, die Keure, 2010, 328. Zie anders: H. D'UDEKEM D'ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, De pachtovereenkomst, Brussel, Larcier, 2010, 523. 74 Artikel 52, 1 Pachtwet juncto artikel 41, derde lid, c Pachtwet. 75 N. RAEMDONCK en A. VANDEWIELE, De vervreemding van het pachtgoed en het recht van voorkoop, in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL, De landpacht, Brugge, die Keure, 2010, 328; H. D'UDEKEM D'ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, De pachtovereenkomst, Brussel, Larcier, 2010, 524. 76 H. D'UDEKEM D'ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, De pachtovereenkomst, Brussel, Larcier, 2010, 524. 77 H. D'UDEKEM D'ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, De pachtovereenkomst, Brussel, Larcier, 2010, 524. 78 H. D'UDEKEM D'ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, De pachtovereenkomst, Brussel, Larcier, 2010, 524. Dit is wél het geval indien men overeenkomstig artikel 48bis Pachtwet het voorkooprecht overdraagt aan een derde. Ook moet het bevoorrecht familielid, in tegenstelling tot een derde-overnemer, niet aanwezig of vertegenwoordigd zijn bij een openbare verkoop (artikel 48, 2 en artikel 48bis, derde lid Pachtwet). 79 H. D'UDEKEM D'ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, De pachtovereenkomst, Brussel, Larcier, 2010, 525. 23

Hoofdstuk 2. Welke rol speelt de notaris? 28. De notaris moet onderzoek verrichten naar het bestaan van voorkooprechten. Hij is hiertoe verplicht zowel bij conventionele als bij de wettelijke voorkooprechten sensu lato. 29. Voor het achterhalen van het bestaan van publiekrechtelijke voorkooprechten kan de notaris een elektronische aanvraag doen via het e-voorkooploket. 80 Dit omvat alle aanbiedingen of kennisgevingen van desbetreffende voorkooprechten alsook de beslissingen rond de uitoefening ervan. Het Agentschap voor Geografische Informatie Vlaanderen (AGIV) en de Vlaamse Landmaatschappij (VLM) hebben de bevoegdheid gekregen het e-voorkooploket operationeel te maken. Andere wettelijke voorkooprechten (zoals het voorkooprecht van de pachter, of Waalse en Brusselse voorkooprechten) en conventionele voorkooprechten worden hier niet in opgenomen. 81 Dit valt te betreuren. Een volledig omvattend elektronisch systeem wordt opgezet voor de publiekrechtelijke voorkooprechten maar het voorkooprecht van de pachter blijft in de kou staan. 30. Om het bestaan van het voorkooprecht van de pachter met zekerheid' te achterhalen moeten we nog steeds een beroep doen op de kennis van de verkoper. Indien hij weet dat er een voorkooprecht rust op zijn goed, is hij verplicht het goed aan te bieden om zo de uitoefening van het voorkooprecht mogelijk te maken. Als hij dit niet doet, kan hij buitencontractueel aansprakelijk gesteld worden wegens schending van de artikelen 1382 BW en/of 1383 BW. Indien de verkoper aldus bewust nalaat om belangrijke informatie aangaande het voorkooprecht aan de notaris toe te vertrouwen, begaat hij een buitencontractuele fout die hem toerekenbaar is. Wanneer deze buitencontractuele fout vaststaat, rijst de vraag of herstel in natura mogelijk is als een vorm van schadeloosstelling. 82 Dit lijkt niet het geval te zijn daar het onverenigbaar is met de eisen van redelijkheid en billijkheid indien een koper of derde-verkrijger te goeder trouw hiervan het slachtoffer zou worden. 83 Als daarentegen het herstel in natura wordt weerhouden, moet het met betrekking tot onroerende goederen heel restrictief worden toegepast. 80 Artikel 2, 7 Harmonisatiedecreet. 81 M. MUYLLE, Modaliteiten en grenzen van het voorkooprecht bij onroerendgoedtransacties, Not.Fisc.M. 2014, afl. 5-6, (114) 118. 82 M. MUYLLE, Modaliteiten en grenzen van het voorkooprecht bij onroerendgoedtransacties, Not.Fisc.M. 2014, afl. 5-6, (114) 118; Brussel 28 februari 2012, T.Agr.R. 2011, 159. 83 M. MUYLLE, Modaliteiten en grenzen van het voorkooprecht bij onroerendgoedtransacties, Not.Fisc.M. 2014, afl. 5-6, (114) 118; R. DEKKERS, A. VERBEKE, N. CARETTE en K. VANHOVE, Handboek Burgerlijk Recht, Deel III, Verbintenissen, Bewijsleer, Gebruikelijke Contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, p. 176. 24

Voor de notaris spelen de verklaringen van de verkoper een immens grote rol en zijn zij van wezenlijk belang voor de beoordeling over het al dan niet bestaan van een pachtovereenkomst. De verkoper mag immers niet bewust verkeerdelijke informatie verstrekken. Indien de notaris, na de ondervraging van de verkoper, ervan overtuigd is dat er een pachtovereenkomst bestaat, moet hij de koper inlichten over de verplichting om het voorkooprecht aan te bieden. Indien de verkoper het voorkooprecht weigert aan te bieden zal de notaris zijn beroepsaansprakelijkheid best vrijwaren door een bewijs van de verstrekte toelichting op te nemen in zijn dossier. De verplichting om het voorkooprecht aan te bieden rust immers sinds de wetswijziging van 7 november 1988 op de notaris. 84 Een aanbieding door de eigenaar zelf is ongeldig. 85 31. De kennisgeving dient uitsluitend door een notaris of een instrumenterend ambtenaar (d.i. meestal de notaris in geval van pachtzaken) te gebeuren, d.i. om de rechtszekerheid te verhogen. 86 De notaris zal bij de verkoop van een landbouwgrond nagaan of de gronden al dan niet verpacht zijn en aan de Pachtwet onderworpen zijn. De notaris heeft hier een eigen verantwoordelijkheid en moet zelf de nodige omzichtigheid aan de dag leggen, wil hij het recht van voorkoop niet ten onrechte aanbieden. Ingeval van betwisting zou de vrederechter eventueel uitsluitsel kunnen geven. Meestal gaat men echter niet snel een beroep doen op de vrederechter omwille van de hoge kostprijs en lange wachttijd. Bovendien geeft deze procedure geen 100% zekerheid. De rechtbank van eerste aanleg te Namen heeft zelfs bevestigd dat de notaris het voorkooprecht zou kunnen aanbieden onder opschortende voorwaarde dat de eventuele pachter het bewijs levert dat hij de pachter is. 87 Volgens DOUTRELUIGNE is dit echter problematisch aangezien de notaris juist rechtszekerheid moet bieden en de rechtbank slecht ingeval van twijfel deze taak kan overnemen. 88 De notaris moet ook nagaan of er daadwerkelijk reeds een koopovereenkomst gesloten is onder de opschortende voorwaarde van niet-uitoefening van het recht van voorkoop. Ingeval van fictieve verkoop moet de notaris zijn medewerking weigeren. Bovendien moet de notaris op de hoogte zijn 84 Normaal is het de notaris van de verkoper die de aanbieding zal doen aangezien hij over alle inlichtingen betreffende het verkochte goed beschikt. Zie: H. D'UDEKEM D'ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, De pachtovereenkomst, Brussel, Larcier, 2010, 531; N. RAEMDONCK en A. VANDEWIELE, De vervreemding van het pachtgoed en het recht van voorkoop, in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL, De landpacht, Brugge, die Keure, 2010, 348. Zie ook infra randnr. 42 e.v. 85 H. D'UDEKEM D'ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, De pachtovereenkomst, Brussel, Larcier, 2010, 531; N. RAEMDONCK en A. VANDEWIELE, De vervreemding van het pachtgoed en het recht van voorkoop, in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL, De landpacht, Brugge, die Keure, 2010, 348. 86 N. RAEMDONCK en A. VANDEWIELE, De vervreemding van het pachtgoed en het recht van voorkoop, in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL, De landpacht, Brugge, die Keure, 2010, 348. 87 Rb. Namen 17 november 2000, T.Agr.R. 2001, 46, noot M. DOUTRELUIGNE; M. MUYLLE, Modaliteiten en grenzen van het voorkooprecht bij onroerendgoedtransacties, Not.Fisc.M. 2014, afl. 5-6, (114) 130. 88 Rb. Namen 17 november 2000, T.Agr.R. 2001, 46, noot M. DOUTRELUIGNE. 25