Rechten van voorkoop Een divers aanbod in Vlaanderen

Transcriptie

1 Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar Rechten van voorkoop Een divers aanbod in Vlaanderen Masterproef van de opleiding Master in de rechten Ingediend door Vermeire Alexander Studentennummer Promotor: Prof. Dr. Geert Van Hoorick Commissaris: Dra. Lise Vandenhende 1

2 2

3 1 Voorwoord Inleiding (Decretale) voorkooprecht(en) van het Vlaamse Gewest Het voorkooprecht Grondslag Definitie en parameters Algemeen Parameter 1: De meerpartijenverhouding Parameter 2: Een (onroerend) goed Parameter 3: De verkoop Parameter 4: Standvastigheid van de onderhandelde voorwaarden Parameter 5: De aanbiedingsplicht Parameter 6: De tijdscomponent Uitoefening recht van voorkoop Onderhandse verkoop Openbare verkoop Geen recht van hoger bod Recht van hoger bod Discordantieprobleem en afzonderlijke koop Frequentie in de praktijk Niet uitoefenen van het recht van voorkoop Algemeen Verzaking Informatieverplichtingen Miskenning van het recht van voorkoop Algemeen Parameter 1: De meerpartijenverhouding De verkoper De kandidaat-koper De begunstigde De notaris Parameter 2: Het goed Parameter 3: De rechtshandeling (koop) Parameter 4: Standvastigheid van de voorwaarden De verkoper De begunstigde Parameter 5: De aanbieding Parameter 6: Termijnen De sancties Procedureel aspect/voorkooprechtdecreet Harmonisering van de procedure Doel Toepassingsgebied E-voorkooploket Geografisch themabestand Vlaamse voorkooprechten Uitvoering van het Harmonisatiedecreet Aanvankelijk gedeeltelijke inwerkingtreding Procedure via het e-voorkooploket Verdere verfijning Harmonisatiedecreet Onnauwkeurigheden en onvolledigheden Toekomst Opsomming en beschrijving

4 3.3.1 Natuurbehoud Ruilverkaveling Landeigendommen Grote infrastructuurwerken Ruimtelijke ordening Vlaamse wooncode Linkerscheldeoevergebied Zeehavens Scheepvaart Waterwegen en Zeekanaal Integraal waterbeleid Stadsvernieuwing Beheersmaatschappij Antwerpen Landinrichtingsplan Rooilijnen Uitzonderingen en beperkingen Algemene uitzonderingen Bijkomende uitzonderingen per decreet Beperkingen Federale voorkooprechten Verhouding tot het pachtrecht Algemeen Toepassingsgebied Pachtwet Toepassing voorkooprecht Duurtijd van het pachtrecht Overdracht van het voorkooprecht Afstand van het voorkooprecht Verplichtingen na het uitoefenen van de pacht Gerechtsgebouwen Voormalige politiegebouwen Brussels International Airport Company Hiërarchie van de voorkooprechten Onderscheid externe en interne samenloop Het bepalen van de rangorde op basis van voorrangsregels algemeen Eerste voorrangsregel Tweede voorrangsregel Derde voorrangsregel Vierde voorrangsregel Het utiliteitscriterium Sanctie bij schending van de hiërarchie Alternatieven Recht van voorkeur Algemeen Decretaal recht van voorkeur Koopoptierecht Recht van wederinkoop Voorkooprecht in het Franse recht Algemeen

5 4.2 Voorkooprechten voor onroerende goederen Het voorkooprecht op departementaal niveau (ZAD) Het voorkooprecht op gemeentelijk niveau (DPU) Rechtstreek aanbod aan de begunstigde Recente wijzigingen Het voorkooprecht ter bescherming van de waardevolle natuurlijke gebieden Het voorkooprecht ter bescherming van de landbouwgebieden Voorkooprechten voor commerciële exploitaties De gerechtelijke prijsbepaling Realisatie van het algemeen belang De ruime rechtsbescherming aangaande de voorkooprechten Het bestuurlijk toezicht Jurisdictioneel beroep EVRM Besluit Bibliografie Wetgeving Wetten Decreten Ordonnanties Koninklijke besluiten Besluiten van de Vlaamse Regering Ministeriële besluiten Parlementaire stukken Rechtspraak Rechtsleer Boeken Bijdragen in boeken Bijdragen in tijdschriften Niet uitgegeven Buitenlandse Bronnen Bijdragen in tijdschriften Jurisclasseur Construction-Urbanisme Jurisclasseur Notarial Formulaire Websites

6 6

7 1 Voorwoord Deze masterproef vormt het sluitstuk van mijn studies rechten aan de Universiteit Gent, die voorbij gevlogen zijn. De introductie voor de eerstejaars lijkt pas gisteren gebeurd te zijn. Met veel plezier kan ik terugblikken op deze jaren die ik aan de faculteit rechtsgeleerdheid heb doorgebracht. Bij deze wens ik prof. Dr. Geert van Hoorick te bedanken voor het ter beschikking stellen van dit onderwerp en de begeleiding als promotor. Daarnaast ook een woord van dank voor de inbreng van Lise Vandenhende als commissaris van deze masterproef. Bedankt aan mijn ouders en mijn broer die er zijn in blijven geloven dat ik mijn studies tot een goed einde zou brengen. Ook dankzij mijn vriendin is deze masterproef tot een goed einde gebracht. Zij zorgde ervoor dat ik op tijd en stond nog een moment vond om te eten tussen het schrijven door. Eveneens wens ik mijn vrienden te bedanken, die mijn studietijd tot een periode gemaakt hebben om nooit te vergeten. 7

8 2 Inleiding 1. Er is een tweeledige verdeling binnen de rechten van voorkoop, namelijk enerzijds de private en anderzijds de publieke voorkooprechten. Op de private, conventionele voorkooprechten zal slechts summier ingegaan worden of ze zullen vermeld worden bij de publieke voorkooprechten indien er belangrijke gelijkenissen of verschillen zouden zijn. Deze voorkooprechten zijn onderworpen aan de contractvrijheid en kunnen dus tot verschillende vormen en modaliteiten leiden. Hiervan een opsomming geven zou dus niet haalbaar zijn. 2. Aangezien België een federale staat is, dient er bij de publieke voorkooprechten eigenlijk nog een onderverdeling gemaakt te worden. We kunnen hier te maken hebben met de wettelijke (federale) rechten van voorkoop (namelijk het pachtrecht en de ruilverkaveling, dit tweede is evenwel deels gedefederaliseerd) en de decretale (gewestelijke) rechten van voorkoop. De verschillende decretale rechten van voorkoop zijn te talrijk om hier te vermelden en zullen dus verder in deze masterproef opgesomd en uiteengezet worden. 3. Gezien deze hoeveelheid van voorkooprechten, zowel federale als decretale, zal er vaak sprake zijn van een situatie waarbij er meerdere voorkooprechten gelden. Het is dus aangeraden om na te gaan of tussen deze voorkooprechten een bepaalde hiërarchie of rangorde geldt. Deze masterproef zal zich voor dit eerste deel dus beperken tot de gewestelijke bestuurlijke voorkooprechten op onroerende goederen. Gewestelijk omdat via een wijziging van de Bijzondere Wet tot Hervorming van de Instellingen 1 een voorkooprecht ten aanzien van de gewesten (en gemeenschappen) werd ingevoerd. Hier zullen we ons tot het Vlaamse Gewest beperken. Bestuurlijk omdat we het onderscheid met de conventionele voorkooprechten maken en ten slotte de beperking tot de onroerende goederen, zodat de roerende goederen van het toepassingsgebied van deze masterproef uitgesloten worden. 4. In het tweede deel zullen de verschillende soorten voorkooprechten die in Frankrijk gelden, behandeld worden. Hier is de grote tweedeling: deze met betrekking tot de onroerende goederen enerzijds en deze met betrekking tot commerciële exploitaties anderzijds. Er zal ook een rechtsvergelijking gemaakt worden met het Franse voorkooprecht. Dit is vrij logisch gezien het Franse rechtsstelsel altijd een grote invloed heeft uitgeoefend op het Belgische 1 Hierna: BWHI. 8

9 rechtsstelsel en ook,historisch gezien, een groot voorbeeld voor het Belgische recht is geweest. In het Franse recht zal het grootste onderscheid zich ook tussen het privaatrechtelijke vlak en op het publiekrechtelijke vlak voordoen. Op publiekrechtelijk vlak dienen we bij het Franse voorkooprecht wel een onderverdeling te maken voor de voorkooprechten met als voorwerp de onroerende goederen en het voorkooprecht met als voorwerp de economische exploitaties. Er zal ook dieper ingegaan worden op de prijsmechanismes die in Vlaanderen en in Frankrijk gebruikt worden en de daaraan verbonden bescherming die aan de burger geboden wordt. 5. Vermeldenswaardig is ook het feit dat er nu, naast het privaatrechtelijke voorkeursrecht, ook een publiekrechtelijk voorkeursrecht ingevoerd is geweest via het decreet betreffende de landinrichting van de Vlaamse Regering van 28 maart Gezien hierbij een bepaald goed bij voorkeur aan het Vlaamse Gewest dient aangeboden te worden, kan het een belangrijk beleidsinstrument vormen naast het publiekrechtelijke recht van voorkoop. Het is dus de moeite waard om hier ook dieper op in te gaan en het voorkeursrecht af te wegen ten opzichte van het voorkooprecht. 9

10 3 (Decretale) voorkooprecht(en) van het Vlaamse Gewest 3.1 Het voorkooprecht Grondslag 6. Met het instellen van de federale staatsstructuur in 1980 werd aan de deelstaten niet uitdrukkelijk de mogelijkheid toegekend om voorkooprechten in te voeren en was het dus niet duidelijk of men effectief een voorkooprecht mocht instellen. 2 Daar kwam verandering in via artikel 6 van de Bijzondere wet van 16 juli dat een wijziging doorvoerde aan artikel 14 van de Bijzondere wet op de hervorming van de instellingen 4. Het gewijzigde artikel 14 BWHI kent aan de gemeenschappen en de gewesten de bevoegdheid toe om regelgevend op te treden inzake het invoeren en het uitoefenen van een recht van voorkoop. Deze bevoegdheid strekt zich zowel over de roerende als over de onroerende goederen uit. 7. Het was de bedoeling van de wetgever om het recht van voorkoop voor de deelstaten als een instrumentele bevoegdheid in te vullen. Dit wil zeggen dat zij slechts voorkooprechten kunnen invoeren en uitoefenen ten aanzien van de aan hen gedelegeerde bevoegdheden en dit om de doelstellingen en hun beleid omtrent deze materies te kunnen verwezenlijken. 5 Dit is nodig om in overeenstemming met artikel 14 BWHI te zijn dat bepaalt dat dit dient te gebeuren binnen de grenzen en de bevoegdheden van de gemeenschappen en de gewesten. 8. Artikel 14 BWHI voert slechts twee restricties ten aanzien van het recht van voorkoop van de deelstaten in. Enerzijds kan men geen afbreuk doen aan de reeds voor 31 juli 1993 bestaande wettelijke voorkooprechten. Dit houdt dus in dat men ten aanzien van de conventionele voorkooprechten van vóór deze datum dit wel kan doen. De reden hiervoor is dat de gewestelijke voorkooprechten van openbare orde zijn en dus voorrang genieten boven de conventionele voorkooprechten, ongeacht hun datum van totstandkoming of ontstaan. 6 Anderzijds kunnen de gemeenschappen en de gewesten geen voorkooprechten instellen op de goederen van het federale openbaar of privaat domein. Zij kunnen daarentegen wel een voorkooprecht instellen op hun eigen goederen die tot hun eigen openbare of private domein 2 B. VAN OPSTAL en S. SNAET, Kanttekeningen bij Vlaamse voorkooprechten anno 2003, T.Not. 2003, Bijzondere wet van 16 juli 1993 tot vervollediging van de federale staatsstructuur, BS 20 juli Bijzondere wet op de hervorming van de instellingen 8 augustus 1980, BS 15 augustus L. VENY en N. DEVOS, Gewestelijke bestuurlijke voorkooprechten inzake onroerend goed, in X (ed.)., Rechtskroniek voor het notariaat deel 8, Brugge, Die Keure, 2006, (57) B. VAN OPSTAL en S. SNAET, Kanttekeningen bij Vlaamse voorkooprechten anno 2003, T.Not. 2003,

11 behoren. 7 Men kan als overheid dus geen voorkooprecht instellen op de goederen van een andere overheid. 8 Dit sluit niet uit dat op eenzelfde goed een federaal voorkooprecht én een voorkooprecht bij decreet of ordonnantie zou rusten Wat deze masterproef betreft, zal hoofdzakelijk ingegaan worden op de gewestelijke voorkooprechten inzake onroerende goederen. Ook het wettelijke voorkooprecht van de pachter zal behandeld worden. 10. Vaak zal het voor de overheid ook interessant zijn om een voorkooprecht in te stellen. Op die manier kunnen de goederen terechtkomen bij de begunstigde overheid als het goed toch verkocht zou worden. Indien de overheid goederen verwerft via een voorkooprecht, worden op deze manier ook gerechtelijke procedures (zoals bij onteigening) vermeden. Soms zal de verwerving van een onroerend goed niet dermate dringend zijn dat een onteigening nodig is. Dan zal een voorkooprecht een gepast instrument zijn om het goed later toch in bezit te krijgen. 10 Bij de onteigening kan de inbezitstelling lang op zich laten wachten en heeft de overheid een hele hoop extra verplichtingen. Het voorkooprecht kan dus een handig alternatief voor de onteigening zijn. 11 Het voorkooprecht heeft dan als voordeel dat de eigendomsoverdracht meteen bij het sluiten van de overeenkomst gerealiseerd wordt. Daarnaast weet men ook reeds op voorhand de verwervingsprijs en wordt er geen voorafgaand wettigheidstoezicht uitgeoefend op de bestuursbeslissing Definitie en parameters Algemeen 11. Vanuit de positie van de kandidaat-verkoper omschreven, vormt het voorkooprecht het recht van een derde waardoor de kandidaat-verkoper het goed moet aanbieden aan de derde 7 L. VENY en N. DEVOS, Gewestelijke bestuurlijke voorkooprechten inzake onroerend goed, in X. (ed.), Rechtskroniek voor het notariaat deel 8, Brugge, Die Keure, 2006, (57) Parl. St. Senaat, , nr. 585/5, M. BOES, Vlaamse voorkooprechten: enige bedenkingen bij bevoegdheid, voorrang bij samenloop en aanvaarding, in C. VAN SCHOUBROECK, W. DEVROE, K. GEENS EN J. STUYCK (eds.), Over grenzen. Liber amicorum Herman Cousy, Antwerpen, Intersentia, 2011, (953) X. BUIJS, Werkwijze voorkooprechten verandert, Lokaal 2012, afl. 15, (40) B. VAN OPSTAL en S. SNAET, Kanttekeningen bij Vlaamse voorkooprechten anno 2003, T.Not. 2003, (382) L. VENY, Bestuurlijke voorkooprechten in Vlaanderen, TVV 2006, afl. 2, (588)

12 die houder is van dit voorkooprecht. De kandidaat-verkoper biedt dit goed aan de derde aan tegen de prijs en voorwaarden zoals die met een kandidaat-koper onderhandeld werden Het voorkooprecht kan anderzijds ook omschreven worden vanuit het perspectief van de houder van het voorkooprecht. Voor deze persoon is het voorkooprecht de mogelijkheid om bij voorrang een goed te verwerven indien de eigenaar beslist tot eigendomsoverdracht van een goed. De houder van het voorkooprecht zal dit goed kunnen verwerven tegen de prijs en modaliteiten zoals die met de kandidaat-koper werden onderhandeld Indien men deze perspectieven versmelt, komt men tot volgende definitie: Een mogelijkheid, verleend door de wet of een contract aan een persoon (de houder van het voorkooprecht) om een goed te verwerven bij voorkeur boven ieder ander persoon, indien de eigenaar van het goed beslist om het goed over te dragen. Dan kan de houder van het voorkooprecht het goed binnen een bepaalde termijn verwerven tegen de onderhandelde prijs en voorwaarden zoals deze aan hem werden meegedeeld Op grond van een ontleding van het mechanisme van het voorkooprecht in parameters, zal Muylle proberen om de modaliseringen en eventuele miskenningen van het voorkooprecht makkelijker bloot te leggen. In elk van deze onderscheiden delen van het mechanisme kunnen zich immers moeilijkheden voordoen. 16 In wat hierna volgt, zullen deze parameters behandeld worden. Deze opsplitsing zal zeker een meerwaarde vormen verder in deze masterproef wanneer de uitoefening en de miskenning van het voorkooprecht behandeld zullen worden Parameter 1: De meerpartijenverhouding 15. De drie belangrijkste partijen bij deze verhouding zijn de verkoper, de kandidaat-koper en de houder van het voorkooprecht. Dit wil niet zeggen dat de meerpartijenverhouding tot 3 personen zou beperkt zijn. Iedere partij kan bovendien uit meerdere personen bestaan. Muylle stelt dat er eigenlijk ook nog een vierde partij bij de onroerende voorkooprechten betrokken 13 M. MUYLLE, Modaliteiten en grenzen aan het voorkooprecht bij onroerendgoedtransacties, Not.Fisc.M. 2014, afl. 5-6, (114) M. MUYLLE, Modaliteiten en grenzen aan het voorkooprecht bij onroerendgoedtransacties, Not.Fisc.M. 2014, afl. 5-6, (114) M. MUYLLE, Modaliteiten en grenzen aan het voorkooprecht bij onroerendgoedtransacties, Not.Fisc.M. 2014, afl. 5-6, (114) M. MUYLLE, Modaliteiten en grenzen aan het voorkooprecht bij onroerendgoedtransacties, Not.Fisc.M. 2014, afl. 5-6, (114)

13 is, namelijk de notaris. Op de notaris zullen een aantal verplichtingen rusten waardoor hij ook een belangrijke rol speelt in de aanbieding van het voorkooprecht Parameter 2: Een (onroerend) goed 16. De verkoper moet een onroerend goed te koop aanbieden. 18 Hoewel op grond van artikel 14 BWHI de deelstaten zowel ten aanzien van roerende als onroerende goederen een voorkooprecht kunnen invoeren 19, zal hier slechts dieper worden ingegaan op de voorkooprechten aangaande de onroerende goederen. Belangrijk om te vermelden is dat het goed vanzelfsprekend met een voorkooprecht moet bezwaard zijn opdat een voorkooprecht zou kunnen worden uitgeoefend. 20 Het kan gaan om de verkoop van een goed in volle eigendom of in blote eigendom. 21 Ook een gedeeltelijke verkoop valt onder het toepassingsgebied. 22 Op deze manier kan het voorkooprecht niet omzeild worden door blote eigendom en vruchtgebruik apart te verkopen of door een onverdeeld aandeel af te staan. 23 Indien de decreten het hebben over een onroerend goed, wordt over het algemeen genomen zowel de bebouwde als de niet-bebouwde onroerende goederen bedoeld Parameter 3: De verkoop 17. De verkoper sluit de koop met de kandidaat-koper onder de opschortende voorwaarde van niet-uitoefening van het voorkooprecht. De verkoop zal vaststaan tussen de verkoper en de kandidaat-koper indien het voorkooprecht niet wordt uitgeoefend. Wordt het voorkooprecht wel uitgeoefend, dan zal de koop tussen de verkoper en de houder van het voorkooprecht plaatsvinden. 25 De verkoop van het goed houdt in dat de verkoper en koper een overeenkomst aangaan. In deze overeenkomst draagt de eigenaar het eigendomsrecht op het 17 M. MUYLLE, Modaliteiten en grenzen aan het voorkooprecht bij onroerendgoedtransacties, Not.Fisc.M. 2014, afl. 5-6, (114) M. MUYLLE, Modaliteiten en grenzen aan het voorkooprecht bij onroerendgoedtransacties, Not.Fisc.M. 2014, afl. 5-6, (114) L. VENY, Bestuurlijke voorkooprechten in Vlaanderen, TVV 2006, afl. 2, (588) L. VENY, Bestuurlijke voorkooprechten in Vlaanderen, TVV 2006, afl. 2, (588) Artikel 2, 3 Harmonisatiedecreet; Cass. 24 februari 1978, Arr. Cass. 1978, 754; P.CAEYMAEX, S. CLAEYS, N. DE VUSSER, P. VAN DE VANNET en I. VANTOMME, Leidraad inzake formaliteiten bij overdracht van vastgoed over de drie gewesten. De notariële tabel van Mendeljev, Not.Fisc.M. 2013, afl. 5, (126) Artikel 2,3 Harmonisatiedecreet. 23 V. COUTEAU, Harmonisering van de Vlaamse voorkooprechten, een welgekomen decreet!, Notariaat 2007, afl , (10) L. VENY, Bestuurlijke voorkooprechten in Vlaanderen, TVV 2006, afl. 2, (588) M. MUYLLE, Modaliteiten en grenzen aan het voorkooprecht bij onroerendgoedtransacties, Not.Fisc.M. 2014, afl. 5-6, (114)

14 goed over aan de koper en deze betaalt een prijs als tegenprestatie. 26 Het voorkooprecht zal dus geen toepassing vinden in geval van ruil, schenking, verdeling etc Parameter 4: Standvastigheid van de onderhandelde voorwaarden 18. De verkoper moet het goed aanbieden aan de houder van het voorkooprecht tegen de voorwaarden zoals die met de kandidaat-koper onderhandeld werden. Het is zeker van belang om te vermelden dat als de houder van het voorkooprecht zijn recht niet uitoefent, hij best nagaat of de koop tussen de verkoper en de kandidaat-koper wel degelijk tegen de oorspronkelijke voorwaarden is doorgegaan. 28 De voorwaarden mogen dus niet meer wijzigen nadat de houder van het voorkooprecht te kennen heeft gegeven dat hij zijn recht niet zal uitoefenen. Bij elke wijziging aan de voorwaarden van de overdracht moet dus een nieuw aanbod aan de begunstigde verstuurd worden Parameter 5: De aanbiedingsplicht 19. Op de verkoper rust de plicht om het recht van voorkoop aan te bieden aan de houder van het voorkooprecht. De verkoper is er dus toe gehouden dit aan te bieden, zodat er sprake zou kunnen zijn van een recht van voorkoop. 30 De koper heeft daarentegen het recht om zijn recht van voorkoop uit te oefenen, maar is daartoe niet verplicht Parameter 6: De tijdscomponent 20. Meestal zal het aanbieden van een recht van voorkoop binnen een bepaalde termijn of gedurende een bepaalde termijn moeten gebeuren. Eveneens zal het dan uitgeoefend moeten worden binnen deze termijn. Omwille van redenen van rechtszekerheid en omdat het recht 26 Artikel 1582 Burgerlijk Wetboek; S. SNAET, Het recht van voorkoop en de regels inzake informatieverschaffing in het nieuwe decreet op de ruimtelijke ordening, in X. (ed.), Ruimtelijke ordening en stedenbouw op nieuwe wegen?, Gent, Larcier, 2001, (121) 123; L. VENY, Bestuurlijke voorkooprechten in Vlaanderen, TVV 2006, afl. 2, (588) Zie P.CAEYMAEX, S. CLAEYS, N. DE VUSSER, P. VAN DE VANNET en I. VANTOMME, Leidraad inzake formaliteiten bij overdracht van vastgoed over de drie gewesten. De notariële tabel van Mendeljev, Not.Fisc.M. 2013, afl. 5, (126) 149 voor een volledige opsomming. 28 M. MUYLLE, Modaliteiten en grenzen aan het voorkooprecht bij onroerendgoedtransacties, Not.Fisc.M. 2014, afl. 5-6, (114) P.CAEYMAEX, S. CLAEYS, N. DE VUSSER, P. VAN DE VANNET en I. VANTOMME, Leidraad inzake formaliteiten bij overdracht van vastgoed over de drie gewesten. De notariële tabel van Mendeljev, Not.Fisc.M. 2013, afl. 5, (126) M. MUYLLE, Modaliteiten en grenzen aan het voorkooprecht bij onroerendgoedtransacties, Not.Fisc.M. 2014, afl. 5-6, (114) X, E-voorkooploket, NjW 2012, afl. 268, (588)

15 van voorkoop afbreuk doet aan het vrije beschikkingsrecht, mag deze termijn niet te lang duren Uitoefening recht van voorkoop 21. Naargelang er een onderhandse koop is of er een openbare verkoop, moet er een onderscheid gemaakt worden wat de uitoefening van het voorkooprecht betreft. Bij de openbare verkoop dient de verkoop onder voorbehoud van hoger bod onderscheiden te worden van de verkoop zonder voorbehoud van hoger bod. Ten slotte wordt eveneens uitgelegd hoe het voorkooprecht uitgeoefend moet worden indien het verkochte goed en het perceel waarop het voorkooprecht van toepassing is, niet overeenkomen. 22. Belangrijk is dat in het Vlaamse Gewest bij een verkoop de vrije wilskeuze van contractspartij volledig vrij is in de beginfase. Eveneens bestaat er een zekere onderhandelingsmarge omtrent de verkoopprijs Onderhandse verkoop 23. Indien er een onderhandse verkoop is, zal de instrumenterende ambtenaar het voorkooprecht eerst moeten aanbieden bij het e-voorkooploket. 34 Daarnaast bevat artikel 12, 2 Harmonisatiedecreet enkele verplichte vermeldingen die het aanbod moet bevatten. Een belangrijk gevolg van het aanbieden van het voorkooprecht is dat er dan een bindend aanbod tot verkoop tot stand komt Het e-voorkooploket bezorgt het aanbod aan de begunstigde die binnen de 60 dagen moet antwoorden vanaf de datum bedoeld in artikel 11, lid 4 van het Harmonisatiedecreet. 36 Deze datum van kennisgeving is de datum waarop het e-voorkooploket de aanbieding van het Vlaams voorkooprecht ontvangt. 32 M. MUYLLE, Modaliteiten en grenzen aan het voorkooprecht bij onroerendgoedtransacties, Not.Fisc.M. 2014, afl. 5-6, (114) L. VENY, Bestuurlijke voorkooprechten in Vlaanderen, TVV 2006, afl. 2, (588) Artikel 12, 1 Harmonisatiedecreet. 35 B. HELON, De voorkooprechten in de administratieve rechtspraktijk en de werking van de grondenbank, in R. PALMANS en S. VERBIST (eds.), Voorkooprechten, Antwerpen-Cambridge, Intersentia, 2014, (71) Artikel 13, lid 1 Harmonisatiedecreet. 15

16 25. Daarnaast kan de begunstigde binnen de termijn waarover hij beschikt om te aanvaarden, ook nog om bijkomende informatie verzoeken. 37 Het is van het grootste belang dat de instrumenterende ambtenaar zo volledig en duidelijk mogelijk is, zodat de begunstigde met de juiste kennis van zaken kan beslissen om al dan niet het voorkooprecht uit te oefenen. Indien men extra informatie aanvraagt, wordt de termijn tot uitoefening van het voorkooprecht niet opgeschort Oefent de begunstigde het voorkooprecht uit, dan registreert het e-voorkooploket zijn identiteit en brengt het loket de instrumenterende ambtenaar meteen op de hoogte. Deze kennisgeving van aanvaarding dient eveneens geregistreerd te worden. 39 Het tijdstip van aanvaarding is het tijdstip waarop de kennisgeving van de aanvaarding door het e- voorkooploket aan de notaris wordt verzonden. De verkoop is dus voltrokken van zodra de kennisgeving van aanvaarding naar de instrumenterende ambtenaar is verzonden De begunstigde betaalt de prijs zoals de koper ze zou betalen en moet alle voorwaarden en modaliteiten van deze koper eveneens naleven. 41 Indien er meerdere begunstigden zijn en deze onder mekaar niet tot een oplossing komen, zal de Vlaamse Regering beslissen. De Vlaamse Regering zal tot een oplossing moeten komen op grond van het utiliteitscriterium. 42 De begunstigde kan ook reeds voor het verstrijken van de termijn tot uitoefening van het voorkooprecht melden dat hij verzaakt aan het voorkooprecht. Deze verzaking is dan wel onherroepelijk, wat er op neer komt dat er niet meer kan worden op teruggekeerd Openbare verkoop 28. De termijnen in verband met de openbare verkoop bij de verschillende voorkooprechten kwamen vroeger (vóór het Harmoniseringsdecreet) in grote mate overeen. Toch was er een groot verschil voor de termijnen van kennisgeving van de definitieve zitdag 37 Artikel 13, lid 2 Harmonisatiedecreet. 38 B. HELON, De voorkooprechten in de administratieve rechtspraktijk en de werking van de grondenbank, in R. PALMANS en S. VERBIST (eds.), Voorkooprechten, Antwerpen-Cambridge, Intersentia, 2014, (71) Artikel 13, lid 3 Harmonisatiedecreet. 40 V. COUTEAU, Harmonisering van de Vlaamse voorkooprechten, een welgekomen decreet!, Notariaat 2007, afl , (10) Artikel 13, lid 4 Harmonisatiedecreet. 42 Artikel 13, lid 5 Harmonisatiedecreet. 43 Artikel 13, lid 6 Harmonisatiedecreet. 16

17 indien er een hoger bod was geweest. 44 In de gevallen dat de termijnen niet overeenkwamen, werd er aangenomen dat de langste termijn gerespecteerd moest worden. 45 Met het Harmoniseringsdecreet werden de termijnen voor de verschillende voorkooprechten evenwel gecoördineerd 46 en doet deze problematiek zich niet meer voor. 29. Indien er een openbare verkoop is, moet de instrumenterende ambtenaar het e- voorkooploket minstens dertig dagen voor de zitdag inlichten. 47 Deze melding dient enkele verplichte gegevens te bevatten. 48 Het e-voorkooploket licht dan de begunstigden in 49 en deze kunnen eventueel om bijkomende informatie verzoeken 50. Verder maakt artikel 14 Harmonisatiedecreet een onderscheid tussen de openbare verkoop zonder voorbehoud van uitoefening van het recht van hoger bod en de openbare verkoop onder voorbehoud van uitoefening van het recht van hoger bod Geen recht van hoger bod 30. Is er een openbare verkoop zonder recht van hoger bod, dan zal de instrumenterende ambtenaar aan de pachter vragen of hij zijn voorkooprecht wenst uit te oefenen. De ambtenaar dient deze vraag in het openbaar te stellen bij het einde van de opbieding en voor de toewijzing. De pachter kan zijn voorkooprecht uitoefenen tegen de laatst geboden prijs Weigert de pachter, is hij afwezig of hult hij zich in stilzwijgen, moet de instrumenterende ambtenaar dezelfde vraag stellen aan de andere begunstigden. De ambtenaar moet dit doen in het openbaar en vóór de toewijzing. Stemt de begunstigde in, dan is de verkoop definitief. 52 Weigeren alle begunstigden, zijn zij afwezig of hullen zij zich in stilzwijgen, wordt de verkoop gewoon voortgezet Dit is dus indien er een openbare verkoop met voorbehoud van hoger bod was. Deze is te onderscheiden van de openbare verkoop zonder voorbehoud van hoger bod. 45 B. VAN OPSTAL en S. SNAET, Kanttekeningen bij Vlaamse voorkooprechten anno 2003, T.Not. 2003, (382) Artikel 14 Harmonisatiedecreet. 47 Artikel 14, 1 Harmonisatiedecreet. 48 Artikel 14, 2 Harmonisatiedecreet. 49 Artikel 14, 3 Harmonisatiedecreet. 50 Artikel 14, 4 Harmonisatiedecreet. 51 Artikel 14, 5, lid 1 Harmonisatiedecreet. 52 Artikel 14, 5, lid 2 Harmonisatiedecreet. 53 Artikel 14, 5, lid 3 Harmonisatiedecreet. 17

18 32. De pachter kan evenwel zijn antwoord in beraad nemen overeenkomstig de pachtwet. De instrumenterende ambtenaar vraagt dan aan de andere begunstigden of zij hun voorkooprecht wensen uit te oefenen indien de pachter dit uiteindelijk niet zou doen. De toewijzing gebeurt dan onder de opschortende voorwaarde dat de pachter zijn voorkooprecht dan toch niet zal uitoefenen Recht van hoger bod 33. Is er daarentegen een verkoop onder voorbehoud van hoger bod, dan zal de instrumenterende ambtenaar zijn vraag op dat ogenblik nog niet aan de begunstigden richten Wordt er een hoger bod gedaan, zal de instrumenterende ambtenaar dit aan het e- voorkooploket melden zoals bepaald in artikel 14, 2 Harmonisatiedecreet. Rekening houdend met de wijzigingen van het decreet van 28 maart 2014, dient deze melding minstens tien dagen voor de nieuwe zitdag te gebeuren. 56 Het e-voorkooploket deelt deze informatie nadien mee aan de begunstigden. Bij iedere verdere verkoopverrichting wordt dan gehandeld zoals bepaald in artikel 14, 5 Harmonisatiedecreet 57, met andere woorden de gewone procedure Als er geen hoger bod wordt gedaan of als de instrumenterende ambtenaar het hoger bod niet aanvaardt, meldt hij dit binnen 15 dagen na het verstrijken van de termijn voor het hoger bod aan het e-voorkooploket. Daarna zal het voorkooploket deze informatie meedelen aan de begunstigden. 59 De begunstigden kunnen dan hun voorkooprecht uitoefenen door binnen de 15 dagen na de kennisgeving van de instrumenterende ambtenaar dit aan het e- voorkooploket mee te delen Het e-voorkooploket registreert de identiteit van de begunstigde die het voorkooprecht uitoefent, brengt de instrumenterende ambtenaar op de hoogte 61 en registreert dit tijdstip 54 Artikel 14, 5, lid 4 Harmonisatiedecreet. 55 Artikel 14, 6, lid 1 Harmonisatiedecreet. 56 X, Procedure voorkooprechten, NjW 2014, afl. 306, (601) Artikel 14, 6, lid 2 Harmonisatiedecreet. 58 V. COUTEAU, Harmonisering van de Vlaamse voorkooprechten, een welgekomen decreet!, Notariaat 2007, afl , (10) Artikel 14, 6, lid 3 Harmonisatiedecreet. 60 Artikel 14, 6, lid 4 Harmonisatiedecreet. 61 Artikel 14, 6, lid 5 Harmonisatiedecreet. 18

19 eveneens 62. De verkoop aan de begunstigde is voltrokken van zodra de kennisgeving van aanvaarding door het e-voorkooploket aan de instrumenterende ambtenaar is verzonden De toewijzing aan de oorspronkelijke koper (dus geen begunstigde) is dan weer definitief indien er binnen de 15 dagen na de kennisgeving van de ambtenaar dat er geen hoger bod is, er geen melding is binnengekomen bij het e-voorkooploket dat een begunstigde zijn voorkooprecht wenst uit te oefenen. 64 Indien er meerdere geïnteresseerde begunstigden zijn en indien zij onder elkaar niet tot een akkoord komen, zal de Vlaamse Regering op grond van het utiliteitscriterium een begunstigde aanduiden. 65 Zit er een pachter tussen deze begunstigden, zal hij wel voorrang krijgen Discordantieprobleem en afzonderlijke koop 38. Er is de mogelijkheid dat de omschrijving van het verkochte goed niet overeenstemt met de omschrijving van het goed dat onderworpen is aan een Vlaams voorkooprecht. 67 In dit geval zal er sprake zijn van een discordantieprobleem. 68 Vroeger bevatten de afzonderlijke voorkooprechten, op de pachtwet na, geen uitdrukkelijke regeling voor deze problematiek. 69 De reden hiervoor was dat de Vlaamse voorkooprechten planmatig werden ingevuld. Doordat deze zones op een plan werden aangeduid, kwam dit daarom niet overeen met de kadastrale perceelgrenzen of de eigendomsgrenzen. 70 Het harmonisatiedecreet biedt nu een uitdrukkelijke oplossing voor deze discordantie die zich op twee manieren kan voordoen. 39. Ten eerste kan er een discordantie zijn wanneer het verkochte goed kleiner is dan het goed waarop een voorkooprecht van toepassing is. Dit is een negatieve discordantie. 71 Er wordt dus slechts een deel van het perceel waarop een voorkooprecht rust, verkocht. In dit 62 Artikel 14, 6, lid 6 Harmonisatiedecreet. 63 Artikel 14, 6, lid 7 Harmonisatiedecreet. 64 Artikel 14, 6, lid 8 Harmonisatiedecreet. 65 Artikel 14, 7 Harmonisatiedecreet. 66 B. HELON, De voorkooprechten in de administratieve rechtspraktijk en de werking van de grondenbank, in R. PALMANS en S. VERBIST (eds.), Voorkooprechten, Antwerpen-Cambridge, Intersentia, 2014, (71) B. VAN OPSTAL, Knelpunten Vlaamse voorkooprechten, in B. TILLEMAN en A.VERBEKE (eds.), Knelpunten verkoop onroerend goed, Antwerpen, Intersentia, 2007, (87) B. HELON, De voorkooprechten in de administratieve rechtspraktijk en de werking van de grondenbank, in R. PALMANS en S. VERBIST (eds.), Voorkooprechten, Antwerpen-Cambridge, Intersentia, 2014, (71) S. SNAET, Ruimtelijke planning-uitvoeringsplannen, in X. (ed.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2004, afl. 155, ( VI.Bbis.3-1) VI.Bbis VI.Bbis B. VAN OPSTAL, Knelpunten Vlaamse voorkooprechten, in B. TILLEMAN en A. VERBEKE (eds.), Knelpunten verkoop onroerend goed, Antwerpen, Intersentia, 2007, (87) B. VAN OPSTAL, Knelpunten Vlaamse voorkooprechten, in B. TILLEMAN en A. VERBEKE (eds.), Knelpunten verkoop onroerend goed, Antwerpen, Intersentia, 2007, (87)

20 geval zal het voorkooprecht gewoon moeten aangeboden worden 72, aangezien het volledig in de voorkoopzone ligt Ten tweede kan er zich ook een discordantie voordoen wanneer het perceel waarop een voorkooprecht rust, slechts een onderdeel vormt van het goed dat te koop staat. Het goed dat verkocht wordt is dus groter dan het goed waarop een voorkooprecht rust. Dit is een positieve discordantie. 74 Op grond van artikel 9, lid 2 Harmonisatiedecreet moet de instrumenterende ambtenaar een afzonderlijk aanbod doen voor het deel waarop een voorkooprecht rust. Het afzonderlijk aanbod vormt dus de regel omdat enkel het perceel waarop een voorkooprecht rust nodig is voor het beleid dat men wil voeren Artikel 9, lid 3 Harmonisatiedecreet biedt wel de mogelijkheid om aan het afzonderlijk bod te ontsnappen. Men kan van het afzonderlijk bod afzien indien het onroerend goed een ruimtelijk geheel vormt dat koper en verkoper niet wensen te splitsen. In dit geval wordt het geheel voor één prijs aangeboden aan het e-voorkooploket. Als de begunstigde zijn voorkooprecht wenst uit te oefenen, dient hij dit op het geheel te doen. Op deze manier wil men vermijden dat aan de koper en verkoper een onredelijke of onbillijke opsplitsing zou kunnen opgedrongen worden. In het tegengestelde geval kan men via het begrip ruimtelijk geheel ook vermijden dat partijen onroerende goederen artificieel zouden samenvoegen en zo de belangen van de begunstigde zouden miskennen Frequentie in de praktijk 42. In de praktijk blijkt dat het voorkooprecht niet vaak effectief wordt uitgeoefend. 77 In 2006 werd het voorkooprecht van de Vlaamse wooncode meer dan keer aangeboden. Toch werd het slechts 38 keer uitgeoefend. Vaak is het zo dat het aangeboden goed niet voldoet aan de vereisten om een project van een zekere omvang te realiseren. Daarnaast zal de 72 Artikel 9, lid 1 Harmonisatiedecreet. 73 Artikel 2, 3 Harmonisatiedecreet vermeldt dat het voorkooprecht ook van toepassing is bij een gedeeltelijke verkoop; F. VERFAILLIE, Voorkooprechten, onuitg. masterproef Notariaat Universiteit Gent , B. VAN OPSTAL, Knelpunten Vlaamse voorkooprechten, in B. TILLEMAN en A. VERBEKE (eds.), Knelpunten verkoop onroerend goed, Antwerpen, Intersentia, 2007, (87) B. HELON, De voorkooprechten in de administratieve rechtspraktijk en de werking van de grondenbank, in R. PALMANS en S. VERBIST (eds.), Voorkooprechten, Antwerpen-Cambridge, Intersentia, 2014, (71) B. HELON, De voorkooprechten in de administratieve rechtspraktijk en de werking van de grondenbank, in R. PALMANS en S. VERBIST (eds.), Voorkooprechten, Antwerpen-Cambridge, Intersentia, 2014, (71) F. VERFAILLIE, Voorkooprechten, onuitg. masterproef Notariaat Universiteit Gent , Verfaillie deed in het kader van haar masterproef een rondvraag bij enkele notarissen die ook een beperkte uitoefening van de voorkooprechten constateerden. 20

21 overheid meestal niet tussenkomen indien er reeds er een particulier initiatief is. Een voorkooprecht kan bijvoorbeeld gebruikt worden om verkrotting tegen te gaan. Is er daarentegen een particuliere koper die hier voor zal instaan, zal de overheid vriendelijk bedanken. 78 Het zal voor deze particuliere kopers (als oorspronkelijke koper) dan ook vaak niet aangenaam zijn indien het goed voor hun neus wordt weggekaapt door de overheid (als houder van het voorkooprecht). Dit is ook een van de redenen waarom slechts met mondjesmaat van het voorkooprecht gebruik zal worden gemaakt Niet uitoefenen van het recht van voorkoop Algemeen 43. De begunstigde van een voorkooprecht kan op verschillende manieren reageren wanneer aan hem een voorkooprecht aangeboden wordt. Ten eerste kan hij dit aanbod aanvaarden, dan is de koop met hem gesloten. Reageert hij daarentegen niet binnen de wettelijke termijn, wordt de koop tussen de verkoper en de oorspronkelijke koper gesloten Daarnaast kan de begunstigde ook nog verzaken aan het voorkooprecht, nadat het aangeboden werd en voordat de termijn om te reageren verstrijkt. 81 Het voorkooprecht is immers een recht en geen verplichting. Daardoor kan de begunstigde dus beslissen om zijn voorkooprecht niet uit te oefenen. 82 Op deze manier zal de verkoop tussen de verkoper en de koper sneller doorgang kunnen vinden. 83 Heel belangrijk om op te merken is dat, eens men verzaakt heeft aan zijn voorkooprecht (nadat het werd aangeboden), de begunstigde hier niet meer kan op terugkomen. De verzaking is met andere woorden onherroepelijk. 84 Door het vervullen van de opschortende voorwaarde van het niet uitoefenen van het voorkooprecht, komt de koop tot stand en kan de begunstigde zijn negatief antwoord niet meer intrekken X. BUIJS, Veranderingen in het voorkooprecht, Lokaal 2008, afl. 6, (34) X. BUIJS, Werkwijze voorkooprechten verandert, Lokaal 2012, afl. 15, (40) B. VAN OPSTAL en S. SNAET, Kanttekeningen bij Vlaamse voorkooprechten anno 2003, T Not. 2003, (382) B. HELON, De voorkooprechten in de administratieve rechtspraktijk en de werking van de grondenbank, in R. PALMANS en S. VERBIST (eds.), Voorkooprechten, Antwerpen-Cambridge, Intersentia, 2014, (71) X, E-voorkooploket, NjW 2012, afl. 268, (588) B. VAN OPSTAL en S. SNAET, Kanttekeningen bij Vlaamse voorkooprechten anno 2003, T.Not. 2003, (382) B. HELON, De voorkooprechten in de administratieve rechtspraktijk en de werking van de grondenbank, in R. PALMANS en S. VERBIST (eds.), Voorkooprechten, Antwerpen-Cambridge, Intersentia, 2014, (71) F. LOGGHE, Juridische contouren van voorkooprechten bij onroerende goederen, Not.Fisc.M. 2000, afl. 6, (135)

22 Verzaking 45. Strikt gezien houdt verzaking in dat de begunstigde vóór enig concreet aanbod er zich toe verbindt dat hij zijn voorkooprecht niet zal uitoefenen. 86 In tegenstelling tot de pachtwet vermelden de andere wettelijke en decretale voorkooprechten niks omtrent de mogelijkheid tot verzaking. Er moet dus aangenomen worden dat men niet kan verzaken aan zijn voorkooprecht zolang er geen aanbod heeft plaatsgevonden. Verzaken voor enig aanbod zou dus een weigering van de wettelijke opdracht zijn. Er moet dus streng toegezien worden op het onderscheid tussen het niet aanvaarden van een aanbod en de voorafgaandelijke verzaking. 87 In de passage hierboven moet de verzaking na het aanbod dus eigenlijk gelezen worden als de weigering of het niet aanvaarden van het recht van voorkoop. 46. Ingeval van een openbare verkoop zonder voorbehoud van hoger bod, zal de begunstigde dan weer meteen te kennen moeten geven of hij zijn voorkooprecht wenst uit te oefenen of niet. De pachter kan daarentegen zijn antwoord in beraad nemen overeenkomstig de pachtwet. Bij een openbare verkoop onder voorbehoud van hoger bod moeten de begunstigden binnen een termijn van vijftien dagen na de kennisgeving van de instrumenterende ambtenaar reageren. Het lijkt aannemelijk dat de begunstigde ook binnen deze termijn kan verzaken Informatieverplichtingen 47. Als het voorkooprecht niet uitgeoefend wordt, legt het Harmonisatiedecreet enkele informatieverplichtingen op. Ingeval van niet uitoefening van het voorkooprecht moet de instrumenterende ambtenaar dit melden aan het e-voorkooploket. 88 Deze melding dient verplicht enkele gegevens te bevatten. 89 Het loket zal deze informatie doorzenden aan de begunstigden die om een afschrift van de verleden akte kunnen verzoeken. Dit stelt de begunstigde in de mogelijkheid om na te gaan of er overeenkomstig het gemaakte aanbod werd gekocht H. D UDEKEM D ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, De pachtovereenkomst, Brussel, Larcier, 2010, F. LOGGHE, Juridische contouren van voorkooprechten bij onroerende goederen, Not.Fisc.M. 2000, afl. 6, (135) Artikel 15, 1, lid 1 Harmonisatiedecreet. 89 Artikel 15, 1, lid 2 Harmonisatiedecreet. 90 B. HELON, De voorkooprechten in de administratieve rechtspraktijk en de werking van de grondenbank, in R. PALMANS en S. VERBIST (eds.), Voorkooprechten, Antwerpen-Cambridge, Intersentia, 2014, (71)

23 3.1.5 Miskenning van het recht van voorkoop Algemeen 48. De miskenning van een voorkooprecht wordt het best duidelijk onderscheiden van het verkeerdelijk aanbieden van een voorkooprecht. 91 Bij de miskenning wordt een bestaand voorkooprecht niet gerespecteerd doordat het niet werd aangeboden terwijl dit wel moest gebeuren. De benadeelde zal dan een vordering voor de rechter kunnen instellen. 49. Bij een verkeerdelijke aanbieding zal men het voorkooprecht aanbieden zonder dat er een voorkooprecht moest aangeboden worden. Dit kan eveneens een fout uitmaken 92 en dient mogelijks opgelost te worden op grond van de vertrouwensleer 93. Hieromtrent is er rechtspraak en rechtsleer die stelt dat het aanbieden van een voorkooprecht gelijk staat met een aanbod tot verkoop. 94 Dit aanbod kan dan niet eenzijdig worden gewijzigd of ingetrokken. 95 De verkoop zal geldig 96 en definitief gesloten zijn indien de begunstigde het aanbod binnen de door de wet gestelde termijn aanvaardt De miskenning van een voorkooprecht houdt dus kortweg in dat een bestaand voorkooprecht niet wordt gerespecteerd. Muylle gaat hierin een stap verder en onderscheidt hierin een juridische miskenning en een feitelijke miskenning. Indien er een fout is waardoor iemand verantwoordelijk is doordat hij miskend heeft, is er sprake van een juridische miskenning. Indien er daarentegen echter niet ingegaan wordt op het schuldvraagstuk en men dus enkel naar het gevolg kijkt, is er sprake van een feitelijke miskenning M. MUYLLE, Modaliteiten en grenzen aan het voorkooprecht bij onroerendgoedtransacties, Not.Fisc.M. 2014, afl. 5-6, (114) B. VAN OPSTAL en S. SNAET, Kanttekeningen bij Vlaamse voorkooprechten anno 2003, T.Not. 2003, (382) M. MUYLLE, Modaliteiten en grenzen aan het voorkooprecht bij onroerendgoedtransacties, Not.Fisc.M. 2014, afl. 5-6, (114) Brussel 6 mei 2009, RNB 2009, afl. 3036, 836; L. VENY, Bestuurlijke voorkooprechten in Vlaanderen, TVV 2006, afl. 2, (588) 589; P.CAEYMAEX, S. CLAEYS, N. DE VUSSER, P. VAN DE VANNET en I. VANTOMME, Leidraad inzake formaliteiten bij overdracht van vastgoed over de drie gewesten. De notariële tabel van Mendeljev, Not.Fisc.M. 2013, afl. 5, (126) Gent (1 e k.) 27 oktober 2005, T.Not. 2007, afl. 12, 676, noot A. VANDEWIELE. 96 P.CAEYMAEX, S. CLAEYS, N. DE VUSSER, P. VAN DE VANNET en I. VANTOMME, Leidraad inzake formaliteiten bij overdracht van vastgoed over de drie gewesten. De notariële tabel van Mendeljev, Not.Fisc.M. 2013, afl. 5, (126) M. DAMBRE, De verkoop uit de hand van onroerende goederen (overzicht van rechtspraak ), in X. (ed.), Rechtskroniek voor het notariaat: deel 18, Brugge, die Keure, 2011, (91) M. MUYLLE, Modaliteiten en grenzen aan het voorkooprecht bij onroerendgoedtransacties, Not.Fisc.M. 2014, afl. 5-6, (114)

24 51. De mogelijke miskenningen zullen nagegaan worden op grond van de parameters zoals ze reeds hierboven beschreven werden, namelijk de partijen, het goed, de verkoop, de standvastigheid, de aanbiedingsplicht en de tijdscomponent. Op die manier is het mogelijk om na te gaan in welke gevallen er mogelijks een miskenning zou kunnen plaatsvinden. We zullen dus kort de miskenning op het niveau van iedere parameter beschrijven omdat het niet het opzet van deze masterproef is om hier grondig op in te gaan. Er zal enkel ingegaan worden op de miskenningen die kunnen voorkomen bij de Vlaamse decretale voorkooprechten Parameter 1: De meerpartijenverhouding 52. Bij de meerpartijenverhouding zijn er in principe drie partijen betrokken en bij uitbreiding eigenlijk vier. Dit zijn de verkoper, de kandidaat-koper, de begunstigde en bij uitbreiding ook de notaris wegens zijn betrokkenheid De verkoper 53. Het feit dat een verkoper al dan niet bewust een voorkooprecht verzwijgt, zal niet snel tot miskenning kunnen leiden. Met het e-voorkooploket kan de notaris immers nagaan of er een decretaal voorkooprecht van toepassing is of niet. 99 Bestaat er evenwel een voorkooprecht, maar blijkt dit bestaan niet uit de consultatie van het e-voorkooploket, dan moet het voorkooprecht niet aangeboden worden. Zelfs al zou er voor dit voorkooprecht een rechtsgrond zijn en is de verkoper ervan op de hoogte, het niet aanbieden ervan maakt geen miskenning uit. Men mag wel niet uit het oog verliezen dat er mogelijks nog een federaal of conventioneel voorkooprecht kan zijn. Hun bestaan blijkt immers niet uit een consultatie van het e-voorkooploket De verkoper kan ook beschikkingsonbevoegd worden ten aanzien van zijn goederen naar aanleiding van een ontbindend beding of een ontbindende voorwaarde die zich realiseert. Het eigendomsrecht van de verkoper is een essentieel element van de verkoop. Werd het recht van verkoper ontbonden, kan de verkoop immers niet rechtsgeldig meer doorgaan. Aangezien de verkoop niet doorgaat, zal het voorkooprecht ook niet kunnen uitgeoefend worden. Om een 99 M. MUYLLE, Modaliteiten en grenzen aan het voorkooprecht bij onroerendgoedtransacties, Not.Fisc.M. 2014, afl. 5-6, (114) M. MUYLLE, Modaliteiten en grenzen aan het voorkooprecht bij onroerendgoedtransacties, Not.Fisc.M. 2014, afl. 5-6, (114)

25 voorkooprecht uit te kunnen oefenen, moet er immers eerst een verkoop tussen de verkoper en de koper plaatsvinden De kandidaat-koper 55. Bij de kandidaat-koper zal het al dan niet bewust verzwijgen van een voorkooprecht normaal gezien ook niet tot een miskenning kunnen leiden. Zoals hierboven vermeldt, moet de notaris via het e-voorkooploket nagaan of er een voorkooprecht van toepassing is of niet De begunstigde 56. Wat de decretale voorkooprechten betreft zal er niet snel een vergissing zijn door een niet goed omschreven begunstigde. De decreten vermelden immers duidelijk wie de begunstigde is. 103 De instrumenterende ambtenaar dient er wel nauwkeurig op toe te zien dat het openbaar bestuur dat of de rechtspersoon die zijn voorkooprecht wenst uit te oefenen, correct vertegenwoordigd wordt. Diegene die optreedt voor een openbaar bestuur of rechtspersoon moet aantonen dat hij over de nodige vertegenwoordigingsbevoegdheid beschikt. Werd er niet correct vertegenwoordigd, dan mag de notaris geen rekening houden met de beslissing tot uitoefening De notaris 57. Ingeval van de Vlaamse voorkooprechten vormt de notaris de tussenschakel tussen het e-voorkooploket en de betrokken partijen. Hij zal moeten nagaan of er een voorkooprecht van toepassing is. Indien er een voorkooprecht is, zal hij het moeten aanbieden aan het e- voorkooploket. De notaris kan dus ook een aandeel hebben in het miskennen van een voorkooprecht door het niet te verifiëren of door het niet aan te bieden M. MUYLLE, Modaliteiten en grenzen aan het voorkooprecht bij onroerendgoedtransacties, Not.Fisc.M. 2014, afl. 5-6, (114) M. MUYLLE, Modaliteiten en grenzen aan het voorkooprecht bij onroerendgoedtransacties, Not.Fisc.M. 2014, afl. 5-6, (114) M. MUYLLE, Modaliteiten en grenzen aan het voorkooprecht bij onroerendgoedtransacties, Not.Fisc.M. 2014, afl. 5-6, (114) F. LOGGHE, Juridische contouren van voorkooprechten bij onroerende goederen, Not.Fisc.M. 2000, afl. 6, (135) 160; M. MUYLLE, Modaliteiten en grenzen aan het voorkooprecht bij onroerendgoedtransacties, Not.Fisc.M. 2014, afl. 5-6, (114) M. MUYLLE, Modaliteiten en grenzen aan het voorkooprecht bij onroerendgoedtransacties, Not.Fisc.M. 2014, afl. 5-6, (114)