2016
MARKTANALYSE: LUXEMBURG I. KANTOORMARKT IN LUXEMBURG A. LUXEMBURG STAD In 2016 werd de trend van een sterke kantoorverhuur- en investeringsmarkt in Luxemburg bestendigd. Verschillende stadswijken overtroffen de voorbije jaren telkens de verwachtingen, terwijl zones als het CBD, Kirchberg, Gasperich en Station aantrekkelijke kandidaten blijven voor huurders en investeerders. B. PERIFERIE Buiten de stad blijken de kantoormarkten relatief beperkt. In de Luchthavenzone was er sprake van een sterke inname van de beschikbare ruimte, terwijl er in Esch-Belval een beperkte beschikbaarheid gold. Dichter bij de stad, werd er ten slotte ook in Strassen en Bertrange aanzienlijk geïnvesteerd. C. VRAAG In totaal was de in Luxemburg geregistreerde kantooropname in 2016 goed voor 219.000 m². Hoewel dit een daling vertegenwoordigt in vergelijking met een jaar eerder, geldt 2016 daarmee nog steeds als een van de beste post-crisis jaren voor de kantoormarkt. Diverse stadswijken deden het met hun 169.000 m² goed, terwijl er voor gedecentraliseerde en perifere gebieden een kantooropname van 50.000 m² werd opgetekend. Banken en de financiële sector enerzijds en de sector van de bedrijfsdiensten anderzijds golden daarbij in 2016 als de sterspelers van de markt en waren respectievelijk goed voor een opname van 89.900 m² en 62.000 m². Qua regerings- en EU-activiteiten bleef het daarentegen vrij stil. D. LEEGSTAND Eind 2016 stond er ongeveer 227.500 m² aan kantoorruimte leeg, wat overeenstemt met een gezonde 5,7% van het totaal. De leegstand in de stedelijke wijken bleef daarbij erg gering: 2,6% in het CBD, 4,6% voor Kirchberg en 6,6% voor de Stationswijk. De buiten de stad gelegen markten lopen daarentegen sterk uiteen. Voor de Luchthaven en Esch-Belval bleef de beschikbaarheid laag, terwijl er in andere weerhouden wijken sprake was van een leegstand tot wel 17%. E. ONTWIKKELING In 2016 bleef de kantoorontwikkeling met 85.000 m² aan nieuwe kantoorruimte veeleer bescheiden. Voor 2017 wordt er echter 217.700 m² aan nieuwe ruimte verwacht, gevolgd door 173.000 m² in 2018. Jaarverslag 2016 1 / 3 Marktanalyse Luxemburg
F. HUURPRIJS De sterke huurmarkt en de geringe toename van het aanbod vertaalt zich ook in de huurprijzen. De huurprijzen voor premium vastgoed blijken daarbij het hoogst te zijn in het CBD met 46/m²/maand. De gemiddelde huurprijzen in de stadswijken bedragen daarentegen 35,6/m²/maand, terwijl dat in de periferie 23/m²/maand is. G. INVESTERINGEN In totaal investeerde CRE 1,38 miljard in Luxemburg, wat het hoogste bedrag is sinds 2007. Het grootste deel van dat bedrag, nl. meer dan 1 miljard, ging daarbij naar kantoorruimte. Belangrijkste statistieken: leegstand van 5,7%; EUR 46/m²/maand als huurprijs voor het premium segment; prime rendement van 4,25%. bronnen: CBRE II. RESIDENTIËLE MARKT IN LUXEMBURG A. LUXEMBURG STAD De massale bevolkingsaangroei als gevolg van een sterke internationale migratie, in combinatie met een robuuste economie en een grote koopkracht hebben de prijzen van het residentiële vastgoed in Luxemburg de hoogte in gedreven. De prijzen voor nieuwbouwappartementen in de stad stegen zo tot meer dan 6.000/m². B. REGIO'S Aangezien de stad almaar duurder en dichtbevolkter wordt, wordt er steeds meer gekeken naar de gedecentraliseerde en perifere gebieden voor accommodabelere alternatieven. Voor wie echter nog steeds op comfort gesteld is, worden er nog volop luxeprojecten gerealiseerd, hoewel prijzen hiervoor van 5.000 à 6.000/m² geen uitzondering vormen. C. BEVOLKING Vorig jaar steeg de Luxemburgse bevolking met 13.290 personen (2,36%) tot 576.249. Buitenlanders, die vandaag al meer dan 45% van de bevolking uitmaken, waren daarbij goed voor 10.550 personen van dit cijfer, terwijl echte Luxemburgers de overige 2.740 voor hun rekening namen. D. WONINGBESTAND In 2014 nam het woningbestand met 3.201 eenheden toe (meest recente cijfers). Daarvan ging het bij 1.744 eenheden (57,7%) om appartementen. Deze nieuwe residentiële ontwikkeling situeerde zich tot nog toe voor het merendeel in de dichtstbevolkte zones, zoals Luxemburg-Stad (489 appartementen in 2014), Esch (381 appartementen) en Capellen (185 appartementen). Jaarverslag 2016 2 / 3 Marktanalyse Luxemburg
E. PRIJZEN De prijzen van het residentiële vastgoed bleven ook in 2016 verder stijgen, aangezien de vraag groter bleef dan het aanbod. In 2015 bedroeg de gemiddelde verkoopprijs voor alle appartementen in Luxemburg 395.101 ofwel 4.899/m². Voor bestaande appartementen was dit 356.483 of 4.470/m². De meest recente cijfers hebben betrekking op Q3 en vermelden prijzen voor alle appartementen van 5.312/m² en voor bestaande appartementen van 4.851/m². F. NIEUWBOUW De exitprijzen voor nieuwbouwappartementen in Luxemburg bedroegen in 2015 gemiddeld 457.313, wat neerkwam op een stijging op jaarbasis van 7,0%. Dat vertaalde zich in een relatieve prijs van 5.589/m². In Q3 van 2016 was dit 454.036 of 6.182/m². Als we de situatie meer specifiek per gebied gaan bekijken, dan zien we dat in Strassen de hoogste gemiddelde transactieprijzen voor nieuwbouwappartementen opgetekend werden, nl. 7.592/m² in Q3 van 2016, en dat de prijzen hier variëren van 6.522 tot 8.948/m². Voor september 2016 stond de teller voor het aantal nieuwe bouwvergunningen intussen op 3.705, wat ongeveer 5% minder is dan dezelfde periode in 2015. Belangrijkste statistieken: de gemiddelde appartementprijs voor Q3 in 2016 was EUR 454.036; in september 2016 stond de teller van de residentiële bouwvergunningen op 3.705; per 1 januari 2016 bleek 46,7% van de Luxemburgse bevolking uit buitenlanders te bestaan. bronnen: Statec, LISER Jaarverslag 2016 3 / 3 Marktanalyse Luxemburg
IMMOBEL NV / SA Regentschapsstraat 58 Rue de la Régence B-1000 Brussel / Bruxelles www.immobel.be Concept & design: CHR!S - Communication Agency