Onderzoeksrapport Directie Beleid, Stafafdeling Onderzoek RUIMTE VOOR WONEN Het SCHEEFWONEN in Den Haag in beeld
COLOFON Uitgave Gemeente Den Haag DSO / Beleid / Onderzoek maart 2011 Druk Gemeente Den Haag Intern Dienstencentrum Inlichtingen DSO / Beleid / Onderzoek Wim van Bogerijen (070-35 34041 / wim.vanbogerijen@denhaag.nl) Marlies Grimbergen (070-35 34072 / marlies.grimbergen@denhaag.nl) De Dienst Stedelijke Ontwikkeling aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid inzake het gebruik van en toepassing van de gepresenteerde gegevens. Afwijkingen in absolute aantallen en % kunnen veroorzaakt worden door afrondingen. Bij gebruik van cijfers is bronvermelding verplicht.
INHOUDSOPGAVE 1 Inleiding... 5 2 Begrippen... 7 2.1 Begrippen... 7 3 Inkomensgroep... 9 3.1 Inkomensgroepen... 9 4 Scheefwonen in Den Haag... 11 4.1 Scheefheid in sociale huurwoningen... 11 4.2 Wie zijn de scheefwoners... 12 4.3 Korte profielschets scheefwoners... 13 4.4 Woonsituatie scheefwoners... 17 4.5 Verhuis- en woonwensen van scheefwoners... 21 5 Scheefheid in gradaties... 29 5.1 Waar doet het zich voor?... 29
1 INLEIDING 1.1 INLEIDING Het vergroten van de doorstroming is één van de speerpunten in het coalitieakkoord Den Haag 2010 2014. Gesteld wordt dat huishoudens die in verhouding tot het inkomen in een te goedkope huurwoning wonen de noodzakelijke beschikbaarheid van sociale huurwoningen blokkeren voor huishoudens die een goedkope huurwoning nodig hebben. Daarmee wordt dan gedoeld op het (goedkoop) scheefwonen. Om het goedkoop scheefwonen te verminderen en de doorstroming in de sociale voorraad te vergroten wordt nagedacht over maatregelen. Daarvoor is het nodig eerst een beeld te hebben van de woningen én van de bewoners waarop deze maatregelen zich moeten richten. Hiervoor is voorliggende analyse opgesteld. De analyse is gebaseerd op gegevens uit het WoON2009 en heeft betrekking op het begrip scheefwonen van zittende bewoners in huurwoningen onder de huurprijsgrens van toegelaten instellingen in Den Haag. Voor het bepalen van scheefwonen van zittende bewoners is, in tegenstelling tot de EU-inkomensgrens voor de toewijzing, een andere inkomensgrens gehanteerd, 43.000,-. Dit wordt in hoofdstuk 2 uitgelegd. De hierdoor ontstane nieuwe inkomensgroepen en begrippen worden hier geïntroduceerd en kort toegelicht. Hoofdstuk 3 laat zien hoe de verdeling van die inkomensgroepen in Den Haag en naar de verschillende woningmarktsectoren is. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de kenmerken van de zittende bewoners en hun woonsituatie, evenals hun verhuisen woonwensen, in beeld gebracht. In het laatste hoofdstuk 5 worden handvatten aangereikt waarmee het scheefwonen in perspectief kan worden gezet. Voor een gezamenlijke visie op het Scheefwonen in Den Haag en het formuleren van passende maatregelen hiervoor is een werkgroep van vertegenwoordigers van Haagse corporaties en de Dienst Stedelijke Ontwikkeling van de gemeente Den Haag ingesteld. Voorliggende analyse is in samenwerking tot stand gekomen en in de werkgroep vastgesteld. WoON2009 Voor deze analyse is gebruik gemaakt van het WoON2009. Het Woononderzoek Nederland (WoON) is een landelijk onderzoek dat sinds 2006 om de drie jaar wordt uitgevoerd. Het WoON biedt inzicht in een breed palet aan onderwerpen over de woningmarkt, waaronder de bezetting van de woningvoorraad, de woonsituatie van doelgroepen, woonlasten, verhuiswensen, gerealiseerde verhuizingen en leefbaarheid. De gemeente Den Haag heeft aan de editie van 2009 deelgenomen met een extra grote steekproef. Dit om meer in detail voor een aantal gebieden en doelgroepen statistisch betrouwbare uitspraken te kunnen doen. In totaal zijn 5
5.382 enquêtes afgenomen. De gegevens over het huishouden en de woning zijn ontleend aan de antwoorden van de respondent. Het kan daarom voorkomen dat feitelijke kenmerken zoals de precieze oppervlakte of de exacte huurprijs van de woning enigszins afwijken van gegevens uit registraties zoals de WOZ of verhuurregistratie van de woningcorporaties. Het inkomen is hier een uitzondering op. Dit gegeven is niet aan de respondent gevraagd maar ontleend aan gegevens van de belastingdienst. Omdat het om een steekproefonderzoek gaat moet bij de interpretatie van de uitkomsten altijd rekening worden gehouden met marges. Om schijnexactheid van de uitkomsten te vermijden worden de resultaten afgerond op 100- of 50-tallen. Door deze afrondingen kunnen randtotalen afwijken van de optellingen. 6
2 BEGRIPPEN 2.1 BEGRIPPEN Door de Europese Commissie is in 2009 een besluit genomen over staatssteun aan toegelaten instellingen. Daarbij is onder meer bepaald dat ten minste 9 van de vrijkomende woningen van toegelaten instellingen met een huur tot aan de liberalisatiegrens moet worden toegewezen aan huishoudens met een (belastbaar) inkomen onder de 33.000,- 1. De Europese toewijzingsnorm resulteert in een nieuwe afbakening van inkomensgroepen voor het toewijzen van huurwoningen van toegelaten instellingen. Daardoor worden nieuwe begrippen geïntroduceerd. Deze nieuwe begrippen, die in deze analyse worden gebruikt, zijn hieronder kort toegelicht en gevisualiseerd. EU-doelgroep (agv Europese toewijzingsnorm) Met EU-doelgroep wordt bedoeld huishoudens met een belastbaar jaarinkomen onder 33.000 euro. Deze inkomensgrens moeten toegelaten instellingen voor 9 van de huishoudens hanteren bij het toewijzen van huurwoningen onder de liberalisatiegrens. De Europese Commissie maakt, in tegenstelling tot de tot nu toe gehanteerde doelgroepen conform de BBSH, geen onderscheid naar één- of meerpersoonshuishoudens boven of onder de 65 jaar. 43.000-doelgroep (inkomensnorm voor zittende bewoners; werkgroep benadering) In 2010 heeft het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) in opdracht van één van de Haagse corporaties een onderzoek uitgevoerd naar betaalbare huren voor verschillende huishoudtypen. Uit de inkomensberekeningen voor verschillende huishoudentypen kwam naar voren dat meerpersoonshuishoudens onder de 65 jaar het financieel erg zwaar krijgen en onvoldoende ruimte overhouden voor onvermijdbare uitgaven als de Europese toewijzingsnorm voor deze huishoudens wordt toegepast. De werkgroep stelt daarom voor bij het bepalen van de inkomensnorm voor scheefwonen van zittende bewoners de inkomensgrens op 43.000 euro (belastbaar) te bepalen. Een grens die ook aansluit bij de aangekondigde maatregel van de 5%-huurverhoging uit het Regeerakkoord. In deze analyse wordt de werktitel 43.000-doelgroep gehanteerd. 1 Voor 2011 is dit toetsingsinkomen geïndexeerd en vastgesteld op 33.614,-. De liberalisatiegrens, ook wel huurprijsgrens, is voor 2011 652,52. 7
Inkomen Afbakening doelgroepen op basis van inkomensgrenzen 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 niet-doelgroep EU-doelgroep EU toewijzingsnorm obv belastbaar inkomen 33.000 niet-doelgroep 43.000- doelgroep 43.000-norm tbv zittende bewoners Belastbaar inkomen Bruto-inkomen minus aftrekposten, het deel van het inkomen waarover inkomstenbelasting wordt geheven. Het belastbaar inkomen vormt de grondslag voor de te betalen belasting en premies volksverzekeringen. Bij het vaststellen van de omvang van de 43.000-doelgroep in Den Haag worden conform de rekenmethode van het Rijk eigenaar-bewoners gecorrigeerd voor huurwaardeforfait en hypotheekrenteafstrek. Dit om de belastbare inkomens van huurders en eigenaar-bewoners vergelijkbaar te maken. Toegelaten instellingen Met de term toegelaten instellingen worden in deze analyse bedoeld de 3 Haagse woningcorporaties, de niet-haagse corporaties, en landelijk opererende instellingen met een taak voor de volkshuisvesting (zoals bijvoorbeeld Woonzorg Nederland), met woningbezit in Den Haag. Liberalisatiegrens Met liberalisatiegrens wordt hetzelfde bedoeld als huurprijsgrens. Woningen met een huur onder deze grens zijn de zgn. sociale huurwoningen. Woningen met een huur boven deze grens zijn de zgn. vrije sector woningen. Sociale huurwoningen Met sociale huurwoningen worden bedoeld woningen van toegelaten instellingen met een huur onder de liberalisatie- of huurprijsgrens. Scheefwonen Van scheefwonen is sprake indien een sociale huurwoning wordt bewoond door een huishouden dat niet tot de 43.000-doelgroep behoort. 8
3 INKOMENSGROEPEN 3.1 INKOMENSGROEPEN Van de inkomensgroepen die op basis van de 43.000-norm zijn ingedeeld, wordt hieronder inzichtelijk gemaakt hoe zij zich tot elkaar verhouden in Den Haag. Te zien is hoe de verhouding is voor heel Den Haag, vervolgens in koopwoningen, in particuliere huurwoningen en in woningen van toegelaten instellingen in Den Haag. 10 9 8 7 6 Verhouding inkomensgroepen op basis van 43.000-norm van zittende bewoners in Den Haag niet-doelgroep 43.000-norm niet-doelgroep 43.000-norm niet-doelgroep 43.000-norm niet-doelgroep 43.000-norm 5 4 doelgroep 43.000- norm doelgroep 43.000- norm doelgroep 43.000- norm doelgroep 43.000- norm Den Haag (N=227.700) Koopwoningen (N=102.700) Particuliere huur woningen (N=38.800) Woningen toegelaten instellingen (N=86.100, incl. woningen boven huurprijsgrens) Van alle 227.700 Haagse huishoudens in zelfstandige woningen 2 heeft 61% een inkomen beneden de 43.000 euro. Van huishoudens in koopwoningen is dit 37% en in particuliere huurwoningen 69%. Van de 86.100 huishoudens in woningen van toegelaten instellingen hebben 12.600 huishoudens een inkomen boven 43.000 euro (15%). 2 In Den Haag wonen ca. 12.700 huishoudens in niet-zelfstandige woonruimten (zoals kamerbewoning, pension e.d.). Deze categorie valt buiten de discussie over scheefwonen en is niet in voorliggende analyse opgenomen. 9
10
4 SCHEEFWONEN IN DEN HAAG 4.1 SCHEEFHEID IN SOCIALE HUURWONINGEN Als wordt ingezoomd op de woningvoorraad van toegelaten instellingen in Den Haag dan blijkt dat zo n 12.600 huishoudens met een inkomen boven de 43.000 euro in een woning van een toegelaten instelling wonen. Van deze 12.600 huishoudens wonen er 9.800 in een woning van een toegelaten instelling met een huur onder de liberalisatiegrens. Dit zijn de scheefwoners (conform de hiervoor beschreven afbakening op basis van de 43.000-norm) waar het in deze analyse over gaat. Van alle woningen van toegelaten instellingen met een huur onder de liberalisatiegrens, zijnde 80.300 woningen, wordt 12% (9.800) scheef bewoond. Huishoudens met belastbaar inkomen over en boven 43.000 euro in woningen van toegelaten instellingen met huur onder en boven de liberalisatiegrens 90.000 80.000 70.000 huishoudens met inkomen boven 43.000 in woning met huur boven liberalisatiegrens 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 Huurwoningen toegelaten instellingen (N=86.100) huishoudens met inkomen onder 43.000 in woning met huur boven liberalisatiegrens (=dure scheefheid) huishoudens met inkomen boven 43.000 in woning met huur onder liberalisatiegrens (=goedkope scheefheid) huishoudens met inkomen onder 43.000 in woning met huur onder liberalisatiegrens In aantallen: woning toegelaten instelling onder huurprijsgrens woning toegelaten instelling boven huurprijsgrens totaal inkomen onder 43.000 70.500 3.000 73.500 inkomen boven 43.000 9.800 2.900 12.600 ; bewerking: DSO/Onderzoek totaal 80.300 5.900 86.100 11
4.2 WIE ZIJN DE SCHEEFWONERS? Van deze 9.800 huishoudens met een inkomen boven de 43.000 euro die in een sociale huurwoning wonen is bijna 8 een meerpersoonshuishouden onder de 65 jaar. In 14% van de huishoudens gaat het om 1-persoonshuishoudens onder de 65 jaar, en nog geen 8% zijn 65-plussers. Tabel 1 Scheefwoners volgens 43.000-norm in sociale huurwoningen belastbaar inkomen in 50 klassen 1phh < 65 jr 1 en mphh onder en boven 65 jr Mphh <65 jr 1phh >= 65 jr Mphh >=65 jr Totaal 43<45000 450 600 100 50 1.150 45<50000 350 1.450 0 400 2.250 50<75000 500 4.250 50 100 4.900 75<100000 50 1.150 0 0 1.200 =>100000 0 200 0 0 250 Totaal 1.350 7.700 150 550 9.800, bewerking: DSO/Onderzoek (14%) (79%) (2%) (6%) (10) Ruim 65% van de scheefwoners heeft een belastbaar inkomen van meer dan 50.000 euro. Van de meerpersoonshuishoudens onder 65 jaar die scheef wonen heeft ongeveer 18% zelfs een inkomen boven 75.000 euro. 12
4.3 KORTE PROFIELSCHETS SCHEEFWONERS Om inzicht te geven in het soort huishoudens waar het bij scheefwonen omgaat, worden een aantal kenmerken van deze huishoudens weergegeven. Ter vergelijking is de groep scheefwoners in de navolgende figuren telkens afgezet tegen alle huishoudens in sociale huurwoningen. De ca. 9.800 scheefwoners in De Haag blijken meer dan gemiddeld in de middelste leeftijdscategorie te zitten. Zij bestaan veel vaker uit meerdere personen. Alleenstaanden en eenoudergezinnen komen minder voor. Ook zijn zij veel vaker dan gemiddeld tweeverdiener. Ze zijn wat vaker hoger opgeleid. Scheefwoners hebben ook veel vaker een langere woonduur. De scheefwoners zijn dus voornamelijk meerpersoonshuishoudens onder 65 jaar die betrekkelijk honkvast zijn. Figuur 4.3.1 zittende bewoners naar huishoudentype in sociale huurwoningen 30.000 1phh < 65 jr Mphh <65 jr 20.000 1phh >= 65 jr Mphh >=65 jr 10.000 0 alle bewoners scheefwoners 43.000 norm 13
Figuur 4.3.2 6 zittende bewoners naar leeftijdklasse in sociale huurwoningen 5 18-29 jaar 4 30-54 jaar 55-64 jaar 65 en ouder alle bewoners scheefwoners 43.000 norm Figuur 4.3.3 6 zittende bewoners naar huishoudensamenstelling in sociale huurwoningen 5 alleenstaanden 4 paar paar + kind(eren) 1-oudergezin nietgezinshuishouden alle bewoners scheefwoners 43.000 norm 14
Figuur 4.3.4 8 zittende bewoners naar inkomens in sociale huurwoningen 7 6 5 geen tweeverdieners 4 tweeverdieners alle bewoners scheefwoners 43.000 norm Figuur 4.3.5 zittende bewoners naar opleidingsnivo in sociale huurwoningen Lager onderwijs LBO MAVO, MULO, VMBO HAVO, VWO, MBO HBO, Universiteit alle bewoners scheefwoners 43.000 norm 15
Figuur 4.3.6 woonduurjaren van zittende bewoners in sociale huurwoningen 1-2 jaar 3-5 jaar 6-9 jaar 10-14 jaar 15 jaar of meer alle bewoners scheefwoners 43.000 norm 16
4.4 WOONSITUATIE SCHEEFWONERS Scheefwoners wonen veel vaker dan gemiddeld, ruim twee keer zo vaak, in een eengezinswoning en hebben ook veel vaker een huur tussen de aftoppingsgrens en huurprijsgrens. Omdat scheefwoners per definitie een hoger inkomen hebben dan de gemiddelde huurder, is de huurquote van scheefwoners logischerwijs aanzienlijk lager. Ook al wonen scheefwoners vaker in een woning met een huur boven de aftoppingsgrens, bijna 5 van de scheefwoners bewoont evengoed nog een woning met een huur ònder de aftoppingsgrens. In samenhang met het woningtype en de huurprijs (en de omvang van het huishouden) heeft de scheefwoner vaker een woning met 4 of meer kamers. Die woningen hebben ook vaker een groter oppervlak. Een derde van de scheefwoners woont in een woning met een huur onder de liberalisatiegrens in Den Haag niet-eenzijdig. Figuur 4.4.1 8 lokatie huidige woning van zittende bewoners in sociale huurwoningen 7 6 eenzijdig DH 5 overig DH 4 alle bewoners scheefwoners 43.000 norm 17
Figuur 4.4.2 9 kenmerken huidige woning van zittende bewoners in sociale huurwoningen 8 7 6 5 eengezinswoning meergezinswoning 4 alle bewoners scheefwoners 43.000 norm Figuur 4.4.3 6 huidige woning naar huurklasse van zittende bewoners in sociale huurwoningen 5 tot kwaliteitsgrens 4 tot aftoppingsgrens tot huurprijsgrens alle bewoners scheefwoners 43.000 norm 18
Figuur 4.4.4 9 huurquote van zittende bewoners in sociale huurwoningen 8 7 6 5 4 0< 20 < 25% 25 < > alle bewoners scheefwoners 43.000 norm Toelichting huurquote De netto huur is de basishuur verminderd met de huurtoeslag. De netto huurquote is de netto huur uitgedrukt als een percentage van het netto besteedbaar huishoudinkomen. Figuur 4.4.5 9 huidige woning naar kamerklasse van zittende bewoners in sociale huurwoningen 8 7 6 5 4 1-3 kamers 4 kamers 5 of meer kamers alle bewoners scheefwoners 43.000 norm 19
Figuur 4.4.6 5 (woon)oppervlakte van de huidige woning van zittende bewoners in sociale huurwoningen 4 t/m 60 m2 61-80 m2 81-100 m2 101-120 m2 121-140 m2 meer dan 140 m2 alle bewoners scheefwoners 43.000 norm 20
4.5 VERHUIS- EN WOONWENSEN VAN SCHEEFWONERS Ruim 4 van de scheefwoners wil verhuizen. Van hen zijn de jongeren, grotere huishoudens, huishoudens met kind(eren), huishoudens met kortere woonduur, een hoger inkomen en ook huishoudens met lager onderwijs, het meest verhuisgeneigd. Die verhuisgeneigdheid is sterk afhankelijk van de fase waarin een huishouden verkeert of mee te maken krijgt, zoals bijvoorbeeld carrière of gezinsuitbreiding. De verhuisgeneigdheid varieert ook per kenmerk van de woning die zij bewonen. Scheefwoners in een meergezinswoning willen vaker verhuizen dan die in een eengezinswoning; en die in een kleine woning weer vaker dan die in een grotere woning. In de niet-eenzijdige wijken in Den Haag is de animo onder scheefwoners om te verhuizen aanzienlijk lager (17%) dan onder de scheefwoners in de eenzijdige wijken (55%). Scheefwoners met huurwoningwens Van de verhuisgeneigden waar de voorkeur uitgaat naar opnieuw een huurwoning is de wens voor een bestaande woning of een nieuwbouwwoning vrijwel gelijk. Ruim de helft wil een meergezinswoning met 4 of meer kamers en gemiddeld een woonoppervlak tussen de 80-120 m2, en bij voorkeur met een huur tot aan de aftoppingsgrens. Hierbij speelt in de eerste plaats de woning zelf en daarna de ligging, het liefst in Den Haag maar buiten het centrum en bij voorkeur in de eigen buurt, een prominente rol. Slechts weinig verhuisgeneigden geven aan op zoek te zijn naar een huurwoning met een prijs bóven de liberalisatiegrens. De EU-toewijzingsnorm belet het deze groep echter een andere woning met een huur onder de huurprijsgrens binnen de sociale huursector te bemachtigen. Scheefwoners met koopwoningwens Van de verhuisgeneigden waar de voorkeur uitgaat naar een koopwoning wil ruim de helft een bestaande woning. Het merendeel, ruim 6, opteert dan voor een ruime eengezinswoning met 4, 5 of meer kamers. Voor zover de voorkeur uitgaat naar een meergezinswoning betreft dit een kleinere woning, zowel in woonoppervlak als in aantal kamers. De koopprijs waaraan men daarbij denkt ligt tussen de 200.000 en 250.000 euro. Hierbij speelt in de eerste plaats de ligging, het liefst in Den Haag maar buiten het centrum, en in de eigen buurt of een andere buurt, een grote rol. Ook de woning zelf is bepalend. Voor een verhuizing naar een koopwoning is voldoende betaalbaar en aantrekkelijk aanbod een belangrijke voorwaarde. De profielschets van de scheefwoners en de verhuiswensen van de verhuisgeneigden onder hen, kunnen bijdragen aan het formuleren van gerichte maatregelen en de benadering van deze groepen. scheefwoners 9.800 10 waarvan verhuisgeneigd 4.050 42% waarvan niet-verhuisgeneigd 5.700 58% ; bewerking: DSO/Onderzoek 21
profiel verhuisgeneigde scheefwoners versus niet-verhuisgeneigde scheefwoners in sociale huurwoningen scheefwoners nietverhuisgeneigd verhuisgeneigd leeftijd 18-29 jaar 78% 22% 10 30-54 jaar 46% 54% 10 55-64 jaar 22% 78% 10 65 en ouder 2% 98% 10 42% 58% 10 huishoudomvang 1 persoon 53% 47% 10 2 personen 32% 68% 10 3-4 personen 43% 57% 10 5 en meer personen 54% 46% 10 42% 58% 10 samenstelling eenpersoonshuishouden 53% 47% 10 huishouden paar 34% 66% 10 paar + kind(eren) 46% 54% 10 1-oudergezin 37% 63% 10 niet-gezinshuishouden 31% 69% 10 42% 58% 10 woonduur jaren 1 jaar 71% 29% 10 2 jaar 57% 43% 10 3-5 jaar 6 4 10 6-9 jaar 54% 46% 10 10-14 jaar 25% 75% 10 15 jaar of meer 27% 73% 10 42% 58% 10 inkomensklassen Tot 1,5 keer modaal 41% 59% 10 Tot 2 keer modaal 35% 65% 10 Tot 3 keer modaal 52% 48% 10 >3 keer modaal 44% 56% 10 42% 58% 10 hoogst voltooide Lager onderwijs 55% 45% 10 opleiding LBO 27% 73% 10 MAVO, MULO, VMBO 38% 62% 10 HAVO, VWO, MBO 41% 59% 10 HBO, Universiteit 45% 55% 10 Anders 10 10 42% 58% 10 (N=4.050) (N=5.700) (N=9.800) ; bewerking: DSO/Onderzoek kenmerken huidige sociale huurwoning van verhuisgeneigde scheefwoners versus niet-verhuisgeneigde scheefwoners scheefwoners nietverhuisgeneigd verhuisgeneigd woningtype eengezinswoning 24% 76% 10 meergezinswoning 48% 52% 10 42% 58% 10 huurklasse tot kwaliteitsgrens 56% 44% 10 tot aftoppingsgrens 53% 47% 10 tot huurprijsgrens 24% 76% 10 42% 58% 10 woonoppervlak t/m 60 m2 53% 47% 10 61-80 m2 44% 56% 10 81-100 m2 44% 56% 10 101-120 m2 17% 83% 10 121-140 m2 24% 76% 10 meer dan 140 m2 5% 95% 10 42% 58% 10 woninggrootte 1-3 kamers 54% 46% 10 4 kamers 38% 62% 10 5 of meer kamers 29% 71% 10 42% 58% 10 huurquote 0< 44% 56% 10 20 < 25% 28% 72% 10 42% 58% 10 (N=4.050) (N=5.700) (N=9.800) ; bewerking: DSO/Onderzoek 22
Figuur 4.5.1 7.000 verhuisgeneigdheid 6.000 5.000 4.000 3.000 niet-verhuisgeneigde scheefwoners verhuisgeneigde scheefwoners 2.000 1.000 0 in DH eenzijdig in DH niet-eenzijdig leeftijd profiel verhuisgeneigde scheefwoners in sociale huurwoningen N in % huishoudomvang samenstelling huishouden woonduur jaren inkomen inkomensklassen hoogst voltooide opleiding ; bewerking: DSO/Onderzoek 18-29 jaar 1.050 26% 30-54 jaar 2.450 6 55-64 jaar 600 14% 65 en ouder 0 4.050 10 1 persoon 800 2 personen 1.300 32% 3-4 personen 1.250 5 en meer personen 700 18% 4.050 10 aleenstaanden 800 paar 1.250 paar + kind(eren) 1.650 4 1-oudergezin 300 8% niet-gezinshuishouden 100 2% 4.050 10 1 jaar 100 2% 2 jaar 350 8% 3-5 jaar 1.150 28% 6-9 jaar 1.250 31% 10-14 jaar 550 13% 15 jaar of meer 750 18% 4.050 10 geen tweeverdieners 1.350 34% tweeverdieners 2.700 66% 4.050 10 Tot 1,5 keer modaal 550 13% Tot 2 keer modaal 1.700 42% Tot 3 keer modaal 1.550 38% >3 keer modaal 250 6% 4.050 10 Lager onderwijs 900 23% LBO 450 11% MAVO, MULO, VMBO 700 17% HAVO, VWO, MBO 1.000 25% HBO, Universiteit 900 22% Anders 100 2% 4.050 10 23
kenmerken huidige sociale huurwoning van verhuisgeneigde scheefwoners N in % woningtype eengezinswoning 650 16% meergezinswoning 3.400 83% 4.050 10 huurklasse tot kwaliteitsgrens 650 16% tot aftoppingsgrens 2.450 6 tot huurprijsgrens 950 23% 4.050 10 woonoppervlak t/m 60 m2 1.200 29% 61-80 m2 1.450 36% 81-100 m2 1.200 101-120 m2 100 2% 121-140 m2 100 2% meer dan 140 m2 0 1% 4.050 10 woninggrootte 1-3 kamers 2.000 5 4 kamers 1.350 33% 5 of meer kamers 700 17% 4.050 10 huurquote 0< 3.650 9 20 < 25% 400 4.050 10 ; bewerking: DSO/Onderzoek Figuur 4.5.2 10 9 wens tav nieuwe woning: nieuwbouw of juist niet van verhuisgeneigde scheefwoners in sociale huurwoningen 8 7 geen nieuwbouw woning 6 5 4 nieuwbouw woning met huurwoningwens met koopwoningwens 24
Figuur 4.5.3 10 gewenste woningtype nieuwe woning van verhuisgeneigde scheefwoners in sociale huurwoningen 9 8 7 meergezins woning 6 5 4 eengezins woning met huurwoningwens met koopwoningwens Figuur 4.5.4 4 gewenst woningtype nieuwe woning van verhuisgeneigde scheefwoners in sociale huurwoningen egw, 1-3 kamers egw, 4 kamers egw, 5 em kamers mgw, 1-3 kamers mgw, 4 em kamers met huurwoningwens met koopwoningwens 25
Figuur 4.5.5 6 5 4 gewenste prijsklasse nieuwe woning (huur of koop) van verhuisgeneigde scheefwoners in sociale huurwoningen tot kwaliteitsgrens tot aftoppingsgrens tot huurprijsgrens boven huurprijsgrens tot 150.000 150.000-200.000 200.000-250.000 250.000-300.000 meer dan 300.000 met huurwoningwens met koopwoningwens Figuur 4.5.6 4 gewenst woonoppervlak nieuwe woning (huur of koop) van verhuisgeneigde scheefwoners in sociale huurwoningen t/m 60 m2 61-80 m2 81-100 m2 101-120 m2 121-140 m2 meer dan 140 m2 met huurwoningwens met koopwoningwens 26
Figuur 4.5.7 6 eerste prioriteit keuze nieuwe woning (huur of koop) van verhuisgeneigde scheefwoners in sociale huurwoningen 5 de ligging 4 de prijs de woning zelf andere wens met huurwoningwens met koopwoningwens Figuur 4.5.8 6 5 gewenste plaats van nieuwe woning (huur of koop) van verhuisgeneigde scheefwoners in sociale huurwoningen zeker in Den Haag 4 voorkeur voor Den Haag, evt. andere woonplaats voorkeur andere woonplaats, evt. Den Haag met huurwoningwens met koopwoningwens zeker in andere woonplaats in Nederland 27
Figuur 4.5.9 8 gewenst woonmilieu van nieuwe woning (huur of koop) van verhuisgeneigde scheefwoners in sociale huurwoningen 7 6 5 4 centrum-stedelijk buiten-centrum groen-stedelijk centrum-dorps landelijk wonen met huurwoningwens met koopwoningwens Figuur 4.5.10 5 gewenste buurt van nieuwe woning (huur of koop) van verhuisgeneigde scheefwoners in sociale huurwoningen 4 zeker in de eigen buurt voorkeur eigen buurt, evt. andere buurt voorkeur andere buurt, evt. eigen buurt zeker in andere buurt met huurwoningwens met koopwoningwens 28
5 SCHEEFHEID IN GRADATIES 5.1 WAAR DOET HET ZICH VOOR? Scheefwonen is een structureel verschijnsel, want huishoudens maken vrijwel altijd een inkomensontwikkeling door. Deze inkomensontwikkeling kan zich zowel in positieve zin (promotie/carrière, samenwonen, trouwen, etc.) als in negatieve zin (overlijden van partner, pensionering, scheiding, baanverlies, etc.) voordoen. Na een in beginsel passende toewijzing van een woning, ontstaat na verloop van tijd een scheefwoonsituatie als het inkomen van de bewoners stijgt en zij niet verhuizen. Omdat dit zich steeds opnieuw zal voordoen kan scheefwonen daarom niet eenmalig worden aangepakt of opgelost. Dit neemt niet weg dat maatregelen die doorstroming bevorderen wel bij kunnen dragen aan een reductie van scheefwoonsituaties. Beweegredenen om een scheefwoon-aanpak te formuleren en doorstroming te bevorderen kunnen zijn: 1) Scheefwoners (inkomens boven 43.000 euro) houden schaarse huurwoningen van toegelaten instellingen bezet die niet beschikbaar zijn voor lage inkomens waardoor die onnodig lange wachttijden hebben. 2) Verminderde toegankelijkheid van woningen van toegelaten instellingen in niet-eenzijdige wijken voor lage inkomens waar relatief weinig corporatiebezit is, waardoor de inkomensspreiding in deze niet-eenzijdige Haagse wijken klein blijft. Deze beweegredenen bieden een handvat om gradaties in scheefheid aan te brengen en eventuele maatregelen te specificeren (maatwerk). 29
Als wordt gekeken waar scheefwoners wonen en of het om schaarse of minder schaarse woningtypen gaat, ontstaat het volgende beeld: Den Haag eenzijdig niet-eenzijdig schaarse woningen scheefwoners 3.200 2.500 niet-scheefwoners 16.700 7.100 minder schaarse woningen scheefwoners 3.100 900 niet-scheefwoners 33.600 13.000 NB: aantallen zijn indicatief ivm steekproefmarges; totalen kunnen afwijken door afrondingen 80.300 Den Haag eenzijdig niet-eenzijdig schaarse woningen scheefwoners 3.200 2.500 tot aftoppingsgrens 2.200 600 tot huurprijsgrens 1.000 1.900 minder scheefwoners 3.100 900 schaarse woningen tot aftoppingsgrens 2.300 600 tot huurprijsgrens 800 200 NB: aantallen zijn indicatief ivm steekproefmarges; totalen kunnen afwijken door afrondingen 9.800 Met de term schaarse woningen worden hierboven bedoeld eengezinswoningen met een woonoppervlak van 60 m2 of meer of meergezinswoningen met een woonoppervlak van 80 m2 of meer en een huur onder de liberalisatiegrens. Voorraad en aanbod Om de aantallen scheefwoners te kunnen interpreteren, kan gekeken worden naar de voorraad sociale huurwoningen van toegelaten instellingen, maar meer relevant is het jaarlijks beschikbaar komend aanbod. Op jaarbasis komen in Den Haag zo n 6.300 woningen beschikbaar. Hiervan kunnen circa 400 woningen als schaars worden betiteld. Hieronder is van de afgelopen jaren (2007, 2008 en 2009) het beschikbaar komend aanbod naar eenzijdige en niet-eenzijdige wijken in beeld gebracht. 30
Verhuringen Den Haag corporatiewoningen (bron WMS 2009) eenzijdig niet-eenzijdig totaal schaars 122 260 382 minder-schaars 4.287 1.463 5.750 anders 125 202 327 4.534 1.925 6.459 Verhuringen Den Haag corporatiewoningen (bron WMS 2008) eenzijdig niet-eenzijdig totaal schaars 101 378 479 minder-schaars 4.070 1.300 5.370 anders 114 188 302 4.285 1.866 6.151 Verhuringen Den Haag corporatiewoningen (bron WMS 2007) eenzijdig niet-eenzijdig totaal schaars *) 186 264 450 minder-schaars 4.184 1.294 5.478 anders **) 146 172 318 4.516 1.730 6.246 *) schaars aanbod = eengezinswoningen 60 m2 of meergezinswoningen 80 m2 onder de huurprijsgrens **) anders = aanbod boven huurprijsgrens en aanleunwoningen, miva-woningen, rolstoelwoningen, zorgwoningen. Er zijn nu ca. 5.700 scheefwoners die in een schaarse sociale huurwoning wonen. Indien het lukt om van deze scheefwoners door te laten stromen, dan zou dit een extra aanbod van ruim 550 schaarse woningen betekenen. Daarmee kan het nu jaarlijks beschikbaar komend aanbod schaarse woningen van zo n 400 ruim worden verdubbeld. 31
32