Leden Huurders Participatieraad Datum: 30 maart 2016 Behandeld door: De heer Edwin Ouwens Kenmerk: KAS/EO Bijlage(n): Geen Onderwerp: Onze reactie op uw gekwalificeerd advies over de jaarlijkse huurverhoging Geachte leden van de Participatieraad, Allereerst hartelijk dank voor uw uitgebreide gekwalificeerd advies van 19 maart 2016 over de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2016. Trivire heeft zich intern beraad op uw advies en heeft ook de ontwikkelingen ten aanzien van de (on)mogelijkheden vanuit Den Haag af moeten wachten alvorens een standpunt in te kunnen nemen. Nu er voor ons voldoende duidelijkheid is, kunnen wij u in deze brief meer hierover vertellen. Ontzien laagste inkomensgroep Trivire en de Huurderparticipatieraad Trivire (hierna HPT) delen het besef om de laagste inkomensgroep zoveel als mogelijk te ontzien bij de jaarlijkse huurverhoging. U neemt ons voorstel om voor deze groep een huurverhoging door te voeren van 1% over in uw advies. Trivire voert voor deze groep daarom een huurverhoging door van 1% per 1 juli 2016. Overige inkomensgroepen Om toch te komen aan het in de begroting opgenomen gemiddelde huurverhogingspercentage van 1,4% hebben wij u voorgesteld om voor de twee andere inkomensgroepen respectievelijk 2,6% en 4,6% door te voeren. In uw gekwalificeerd advies draagt u argumenten aan waarom u van mening bent dat ook voor deze twee groepen 1% huurverhoging zou moeten gelden. Zowel Trivire als HPT hebben onvoldoende beeld van de woonlasten (waar huur een onderdeel van is) van deze huishoudens. Hierdoor is het begrijpelijk dat de vraag rijst of de vermeende breedste schouders wel de zwaarste (huurverhogings)last kunnen dragen? Tegelijkertijd hebben woningcorporaties te maken met een stijgende verhuurdersheffing en ook met stijgende administratieve lasten, gezien de toenemende regeldruk vanuit de overheid. Deze kosten moeten, uit de lengte of uit de breedte, uit onze bedrijfsvoering komen. Ons besluit Trivire krijgt een steeds beter beeld van de nog door te voeren en te behalen besparingen. Hierbij willen we zoveel als mogelijk de kwaliteit van onze dienstverlening naar de klant overeind houden en waar mogelijk verbeteren. Om onder andere deze reden kunnen wij u tegemoet komen en hebben wij besloten om dit jaar uw gekwalificeerde advies op te volgen en een huurverhoging door te voeren van 1% voor alle drie de inkomensgroepen.
Pagina: 2 Datum: 30 maart 2016 Onderwerp: Onze reactie op uw gekwalificeerd advies over de jaarlijkse huurverhoging Inkomensafhankelijke huurverhoging Een bijkomende reden is het feit dat pas sinds gisteren, 29 maart 2016, duidelijk is geworden dat corporaties dit jaar inkomensafhankelijk de huur mogen verhogen. Voor het nu nog doorvoeren van een inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2016 hebben wij, vanwege onze huidige systemen meer tijd nodig. Dit brengt hoge uitvoeringskosten met zich mee bijvoorbeeld voor de inhuur van extra personeel. Kosten die ook uiteindelijk door huurders betaald moeten worden. Kosten die we dus liever niet maken. Daarnaast spreekt de Eerste Kamer naar verwachting pas op 12 april 2016 over de Wet Doorstroming Huurmarkt. Als deze wet goedgekeurd wordt, is de maximale huursomstijging geen 2,1% maar 1%. Gezien alle onzekerheid bij huurders en Trivire hebben wij besloten niet te wachten op dat besluit (als het er komt?) en te kiezen voor 1% huurverhoging generiek voor alle huurders van (geliberaliseerde) woningen en/of garages e.d. Vragen Als u vragen heeft over deze brief, dan kunt u mij bellen. Ik ben bereikbaar van dinsdag tot en met vrijdag van 08.00 tot 17.00 uur via telefoonnummer 078 633 17 30. Met vriendelijke groet, Wim van der Linden bestuurder
Leden Huurders Participatieraad Datum: 23 februari 2016 Behandeld door: De heer Edwin Ouwens Kenmerk: MVe Bijlage(n): Geen Onderwerp: Advies inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2016 Geachte leden van de Participatieraad, Hierbij verzoek ik u gekwalificeerd advies uit te brengen over de aanstaande jaarlijkse huurverhoging van Trivire. Trivire heeft de afgelopen jaren besparingen doorgevoerd waarvan u, op hoofdlijnen, op de hoogte bent gesteld. In veel gevallen was het gelukkig mogelijk om deze besparingen door te voeren zonder negatieve effecten voor u als klant. Deze besparingen maken het nu mogelijk om de jaarlijkse huurverhoging voor de mensen met de laagste inkomens te beperken tot het inflatiecijfer (CBS) over 2015, namelijk 0,6% +een inkomensafhankelijke opslag van 0,4%. Wij treffen deze maatregel, omdat wij van mening zijn dat de betaalbaarheid van het wonen onder druk staat voor met name deze groep huishoudens. Het zoveel mogelijk beperken van de jaarlijkse huurverhoging voor deze groep is één van de instrumenten die Trivire toe kan passen om deze groep passend te (blijven) huisvesten. Voor de twee andere doelgroepen kiezen we voorde maximaal mogelijke huurverhoging. Dit is nodig voor Trivire om financieel gezond te blijven op de lange termijn. In onze begroting is voor 2016 rekening gehouden met een gemiddelde huurverhoging van 1,4% De jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2016 stellen wij u als volgt voor: Inkomen Aandeel Maximale Voorstel huurders Trivire indiv.huur verhoging 1 < 34.678 (en onbekend inkomen) 80 /a 2,1 % 1 2 34.678-44.360 10% 2,6% 2,6% 3 > 44.360 10% 4,6% 4,6% Gemiddeld totaal 1,4% Hieronder een overzicht van de -per detail van de huurverhoging -door Trivire gekozen richting. Als u hier vragen over heeft, kunt u contact opnemen met Edwin Ouwens. Hij is telefonisch bereikbaar op 078 633 15 69. Stichting Trivire Postbus 8008 3301 CA Dordrecht ~ Bezoekadres: Cailistolaan 2 Dordrecht T 078 633 16 00 F 078 633 16 99 E wonenqtrivire.nl www.trivire.ni IBAN NL77 BNGH 0285 0336 62 BIC BNGHNL2G KvK 23006058 BTW NL 003062284.801
Pagina: 2 Datum: 23 februari 2016 Onderwerp: Advies inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2016 Trivire volgt de wettelijke bepalingen die van toepassing zijn op dit huurverhogingsproces ten aanzien van het wegen van bezwaren daar waar het bijvoorbeeld gaat over chronisch zieken en bezwaren die te maken hebben met inkomensterugval. Sloopwoningen Binnen de sloopgebieden gelden verschillende afspraken. (conform afspraken 2015 zie overzicht hieronder) Het gaat dan om te slopen woningen in Oud Krispijn deelgebied 1, fase 4 en de woningen en garages Tweelingen/Stierstraat. Contracten voor beheersorganisaties verhogen met 1 %. HV zittende Cpl Straat huurders bijzonderheden 3382 Hobbemastraat 2 tm 48 even 0% contracten via beheerser anisaties 1 3382 J. Vermeerstraat 1 t/m 47 oneven 0% contracten via beheerser anisaties 1 3382 J. Vermeerstraat 2 t/m 48 even 0% contracten via beheerser anisaties 1 3382 P. de Hoochstraat 1 t/m 47 oneven Oo~o contracten via beheersorganisaties 1 3381 Paterswe 20,22,24,26 Oo~a contracten via beheersorganisaties 1 4132 Tweelingenstraat 1-47 (oneven) en 49-183 0% contracten via beheersorganisaties 1 oneven 4133 Tweelingenstraat 1-47 A,B garages 0% 4132 Stierstraat 51-121 oneven 0% contracten via beheersorganisaties 1 Zorginstellingen Zorginstellingen als Spectrum, Yulius, Leger des Heils, Syndion etc. niet inkomensafhankelijk, maar generiek met het laagste percentage (1 %) verhogen. Huurcommissiezaken Daar waar een zaak loopt bij de Huurcommissie verhogen we, in afwachting van de uitspraak, de huur niet. Bestaande uitspraken van de huurcommissie zullen wij uiteraard respecteren. MiVa-en Fokus-woningen Voor de huurders van MiVa-en Fokus-woningen wordt het laagste percentage huurverhoging toegepast. (1 %) Geliberaliseerde woningen Voor de verhoging van deze huren zijn geen regels opgenomen in de bestaande huurovereenkomsten In 2016 verhogen we deze huren met 2,6%. Garages +overige ruimten Garages en overige ruimten verhogen we met 2,6%.
Tr r Pagina: 3 Datum: 23 februari 2016 Onderwerp: Advies inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2016 Aftoppen huurgrenzen In 2016 toppen we de jaarlijkse huurverhoging af op 710,68. Dat wil zeggen dat sociale huurwoningen die door de jaarlijkse huurverhoging duurder zouden worden dan 710,68 niet boven dat bedrag uitstijgen. We toppen die huurstijging dus af tot 710,68. Nieuwe huurcontracten van april 2016 tot juli 2016 In deze periode geven we onze nieuwe huurders in plaats van het voorstel huurverhoging, een dubbele huurspecificatie met daarin de huur na huurharmonisatie en de huur per 1 juli 2016. Ik hoop u voldoende geïnformeerd te hebben. Graag ontvangen wij uw advies. Met vriendelijke groet,