Stand van de woningmarkt in Zuidoost-Brabant Wat beweegt de woningmarkt in (Zuidoost-)Brabant? ---- actuele ontwikkelingen en opgaven voor de regionale woningmarkt Raadsledenbijeenkomst Metropoolregio Eindhoven 5 april 2017 Niek Bargeman Senior adviseur bevolking en wonen Provincie Noord-Brabant
Vier accenten > Herstel woningbouw, maar nog wel met de handrem erop > Het belang van realisme en flexibiliteit in woningbouwplanning en programmering > Zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik; woningbouw in bestaand stedelijk gebied > Geen kwantiteit zonder kwaliteit; een vraaggericht planaanbod als voorwaarde
Herstel woningbouw, maar nog wel met de handrem erop Enkele noties Woningbouw toont tekenen van herstel; aantal in aanbouw genomen woningen trekt aan Groei Brabantse woningvoorraad in 2015 op dieptepunt kredietcrisis; hogere groeicijfers in 2016 en 2017, maar dan...?? Herstel kent grillige trekjes; - afname afgegeven bouwvergunningen in 2016 (MRE: -15% t.o.v. 2015) - nieuwbouw blijft achter bij herstel in bestaande voorraad
Dieptepunt kredietcrisis in 2015, herstel in 2016 en 2017, en dan...? Groei woningvoorraad Noord-Brabant, 1995-2020 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 feitelijke groei prognose 2014 prognose 2017 (concept; scenario 'hoog') verwachte groei o.b.v. in aanbouw genomen woningen 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020
Zuidoost-Brabant: herstel in 2015, 2016 en 2017, en dan...? Groei woningvoorraad Zuidoost-Brabant, 1995-2020 5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 feitelijke groei prognose 2014 prognose 2017 (concept; scenario 'hoog') verwachte groei o.b.v. in aanbouw genomen woningen 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020
Woningbouw nog niet op niveau Stagnatie-indicator 2019 en stagnatie-indicator 2019-lange termijn Zie voor meer actuele achtergrondinformatie de 'Monitor bevolking en wonen' op de website van de provincie Noord-Brabant. De monitor wordt ieder kwartaal geactualiseerd. De in dia 6, 7, 10 en 11 gehanteerde prognosegegevens zijn afkomstig uit de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose van 2014. groei woningvoorraad in % groei woningvoorraad in % 2014 t/m 2018 stagnatie-indicator 2005 t/m 2018 stagnatie-indicator verwacht prognose 2019 verwacht prognose 2019 - lange termijn NOORD-BRABANT 38.600 58.465 66 118.600 157.650 75 STEDELIJK CONCENTRATIEGEBIED 28.100 41.450 68 86.200 113.750 76 LANDELIJKE GEBIED 10.500 17.000 62 32.400 43.900 74 RRO - WEST-BRABANT 9.550 15.100 63 29.100 39.600 73 RRO - MIDDEN-BRABANT 6.850 9.400 73 21.750 26.400 82 RRO - NOORDOOST-BRABANT 9.850 16.650 59 30.400 44.650 68 RRO - ZUID-OOST-BRABANT 12.300 17.350 71 37.350 46.950 80
Stagnatie-indicatoren Zuidoost-Brabant Woningbouw nog niet overal op orde; sterke verschillen tussen regio s en gemeenten Stagnatie-indicator 2018 (2014 t/m 2017) Stagnatie-indicator 2018 lange termijn (2005 t/m 2017) Laarbeek 32 Laarbeek 54 Asten 32 Best 55 Geldrop-Mierlo 32 Cranendonck 58 Nuenen c.a. 34 Veldhoven 62 Bergeijk 42 Nuenen c.a. 64 Veldhoven 42 Eersel 68 Heeze-Leende 45 Asten 69 Helmond 48 Reusel- De Mierden 69 SUBREGIO DE PEEL E.O. 53 Deurne 70 Eersel 54 Geldrop-Mierlo 72 Cranendonck 55 Bergeijk 72 Reusel-De Mierden 55 Helmond 72 Son en Breugel 57 NOORD-BRABANT 75 Deurne 58 SUBREGIO DE PEEL E.O. 76 Bladel 60 Someren 77 Someren 60 RRO - ZUIDOOST-BRABANT 80 Waalre 61 SUBREGIO EINDHOVEN-HELMOND 80 NOORD-BRABANT 63 SUBREGIO DE KEMPEN 85 SUBREGIO DE KEMPEN 66 Valkenswaard 88 RRO - ZUIDOOST-BRABANT 70 Eindhoven 90 SUBREGIO EINDHOVEN-HELMOND 76 Heeze-Leende 96 Gemert-Bakel 80 Oirschot 102 Best 91 Gemert-Bakel 105 Eindhoven 104 Son en Breugel 113 Valkenswaard 105 Waalre 116 Oirschot 123 Bladel 120 0 25 50 75 100 125 0 25 50 75 100 125 150
Herstel woningbouw, maar nog wel met de handrem erop Enkele oorzaken Investeringsvermogen corporaties onder druk Hoge grondprijzen Lange bestemmingsplanprocedures Complexe vraagstukken rond (financiële) haalbaarheid binnenstedelijke (her)ontwikkelingstrajecten Capaciteitsgebrek bij ontwikkelaars, bouwers, gemeenten na jaren van saneren Onvoldoende aansluiting planaanbod voor woningbouw op de verander(en)de vraag
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Vraaggericht planaanbod als voorwaarde voor versnelling Enkele noties Woningmarkt op een nieuw evenwicht; vraag komende jaren meer gericht op huur en goedkopere koop - verscherpte kredieteisen (Nibud-normen), verminderde leencapaciteit - ontwikkeling huizenprijzen (-15% t.o.v. 3 e kwartaal 2008) - vergrijzing 10 0 Ontwikkeling prijsniveau bestaande woningen NOORD-BRABANT, 1995-2016 (procentuele verandering t.o.v. prijsniveau derde kwartaal 2008 ('de top') Bron: CBS-Statline, jan. 2017 - sterke groei aantal eenpersoonshuishoudens -10-20 - flexibilisering arbeidsmarkt -30 % -40-50 -60-70 -80
Leeftijdsopbouw Noord-Brabant 1980-2010 - 2040 Sterke veranderingen in leeftijdssamenstelling 1980 2010 2040
Huishoudenssamenstelling Noord-Brabant 2000-2014 - 2050 Sterke veranderingen in huishoudenssamenstelling Bevolkingssamenstelling naar huishouden Eenpersoonshuishoudens naar leeftijd 100 600.000 90 80 28,3 34,2 42,1 eenpersoonshuishoudens 500.000 75+ 70 60 31,9 samenwonend zonder kind(eren) 400.000 75.000 188.000 65-74 jaar 50 40 30 30,8 27,8 samenwonend met kind(eren) 300.000 200.000 48.000 42.000 69.000 54.000 143.000 161.000 35-64 jaar 20 10 0 34,2 28,2 23,4 5,7 6,8 6,7 overige huishoudens (o.a. eenouderhuishoudens) 100.000 0 98.000 85.000 103.000 99.000 15-34 jaar 2000 2014 2050 2000 2014 2050
Realisme en flexibiliteit in planning en -programmering Enkele noties Planaanbod woningbouw naar realistische omvang teruggebracht; vooral zachte plancapaciteit is geschrapt of ge(her)faseerd Planaanbod kwantitatief goeddeels op orde; beeld van realisme en flexibiliteit verschilt per gemeente Flexibiliteit als voorwaarde voor continuïteit in de woningbouw; meebewegen met de vraag, inspelen op onvoorziene ruimtelijke ontwikkelingen en herbestemmen van leegstaand of leeg komend vastgoed
9.200 16.600 13.600 14.000 16.700 12.000 13.000 11.600 14.300 23.400 19.500 25.400 21.300 41.900 41.700 40.300 40.900 45.700 51.000 67.700 Sterke afname planaanbod (naar een realistisch niveau) Totale plancapaciteit woningbouw Zuidoost-Brabant, 2008-2016 80.000 70.000 totale plancapaciteit woningbouw capaciteit te realiseren binnen 5 jaar capaciteit te realiseren binnen 5-10 jaar capaciteit te realiseren na 10 jaar 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2008 2011 2014 2015 2016 2016 t/m 2030* * incl. sloop provinciale prognose actualisering 2014
Beeld van realisme en flexibiliteit verschilt per gemeente Totale en harde plancapaciteit woningbouw Zuidoost-Brabant, 2016 t/m 2025 (als percentage van de benodigde capaciteit) Nuenen c.a. 118 Eindhoven 88 Veldhoven 79 SUBREGIO EINDHOVEN-HELMOND 78 Son en Breugel 75 Valkenswaard 68 Helmond 67 ZUIDOOST-BRABANT 66 Best 65 Heeze-Leende 65 Laarbeek 55 NOORD-BRABANT 53 Eersel 51 Geldrop-Mierlo 51 Reusel-De Mierden Oirschot Cranendonck Deurne SUBREGIO DE KEMPEN Bergeijk Waalre SUBREGIO DE PEEL E.O. Someren Bladel Gemert-Bakel Asten 19 22 29 32 48 44 43 41 41 39 38 38 indicator harde plancapaciteit indicator totale plancapaciteit 0 25 50 75 100 125 150 175 200 225
Vraaggericht planaanbod als voorwaarde voor versnelling Enkele noties Ontwikkeling planaanbod: - meer huur, vooral in de vrije sector - in de koop zet omkat-beweging naar een goedkoper aanbod niet door > accent verschuift weer naar de bovenkant van de markt > de lokroep van (te) dure koop Optelsom van individuele afweging/positiebepaling van ontwikkelaars, bouwpartijen en gemeenten levert niet het collectief gewenst resultaat op (= voldoende woningbouw)
huur huur koop koop Planaanbod: meer vrije-sector-huur, minder goedkope koop Samenstelling nieuwbouwplannen naar eigendom en prijs Noord-Brabant, 2008 t/m 2016 (steeds voor de 1 e vijfjaarsperiode) Figuur 4.3 Samenstelling nieuwbouwplannen naar eigendom en prijs plancapaciteit voor woningbouw, steeds voor de 1e vijfjaarsperiode NOORD-BRABANT, 2008-2016 koop-duur (> 275.000,-) koop-middelduur koop-goedkoop (< 185.000,-) huur-duur (> 711,-) huur-middelduur huur-goedkoop (< 587,-) 100% 100% 90% 80% 90% 32,9% 30,9% 31,3% 80% 32,9% 30,9% 31,3% 70% 26,1% 27,7% 25,4% 26,1% 27,7% 25,4% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 24,9% 60% 28,3% 25,1% 25,9% 26,1% 27,0% 24,9% 50% 28,3% 25,1% 25,9% 26,1% 27,0% 10,7% 40% 9,5% 10,9% 13,6% 13,3% 11,2% 9,0% 10,7% 30% 3,9% 4,0% 3,1% 5,6% 6,9% 13,3% 10,9% 13,6% 9,5% 7,6% 10,7% 11,2% 11,3% 9,7% 20% 10,0% 10,6% 9,0% 3,9% 4,0% 3,1% 5,6% 6,9% 10% 7,6% 20,0% 11,3% 10,7% 17,6% 17,7% 9,7% 16,4% 16,3% 18,7% 10,0% 10,6% 0% 20,0% 2008 2010 2012 2014 2015 2016 17,6% 17,7% 16,4% 16,3% 18,7% koop huur koop huur 0% 2008 2010 2012 2014 2015 2016
Groter accent op vrije-sector-huur (verdubbeling) en de lokroep van (te) dure koop klinkt nog altijd door... Samenstelling nieuwbouwplannen naar eigendom en prijs Noord-Brabant, 2008 t/m 2016 (steeds voor de 1 e vijfjaarsperiode) Huursector Koopsector 100% 100% 90% 80% 70% 60% 12,5% 12,5% 24,2% 33,0% 10,2% 31,7% 17,5% 31,3% 20,5% 31,2% 23,0% 29,0% huur-duur (> 711,-) 90% 80% 70% 60% 48,0% 45,6% 45,0% 38,4% 41,9% 41,6% koop-duur (> 275.000,-) 50% huurmiddelduur 50% koopmiddelduur 40% 30% 20% 10% 63,4% 54,5% 58,1% 51,2% 48,3% 48,0% huurgoedkoop (< 587,-) 40% 30% 20% 10% 38,2% 13,8% 38,2% 38,9% 16,2% 16,1% 41,6% 38,0% 19,9% 20,1% 40,8% 17,6% koopgoedkoop (< 185.000,-) 0% 2008 2010 2012 2014 2015 2016 0% 2008 2010 2012 2014 2015 2016
Opgaven voor de (sub)regionale woningmarkt Planaanbod kwantitatief goeddeels op orde, kwalitatief liggen er nog opgaven Bewegen is gezond : op tal van woningbouwlocaties zal door alle partijen (nog meer) moeten worden bewogen Aanpassen planaanbod aan nieuwe realiteit kost (nog meer) tijd en geld Matchen van vraag en aanbod als continue opgave Combinatie van volkshuisvestelijke en ruimtelijk-kwalitatieve opgaven Realistisch én flexibel planaanbod als voorwaarde
Brabantse Agenda Wonen Hoofddoel Goed functionerende regionale woningmarkt (provinciaal én regionaal belang) - voldoende woningbouw - gevarieerd aanbod van woningen en woonmilieus, dat aansluit op de vraag - oog voor kwaliteitsverbetering bestaande woningvoorraad en woonomgeving - inbreiden, herstructureren, transformeren en herbestemmen van leegstaand vastgoed bijdrage van het wonen aan omgevingskwaliteit en ruimtelijk-kwalitatieve opgaven in stad én dorp; zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik
Brabantse Agenda Wonen Hoofddoel - realistisch en flexibel planaanbod om in te kunnen spelen op de dynamiek op de woningmarkt, verander(en)de woonwensen en onvoorziene ruimtelijke ontwikkelingen - regionaal afgewogen planaanbod voor woningbouw * kwantitatief, kwalitatief en ruimtelijk * grootschalige gebiedsontwikkelingen * aanbod woningen en woonmilieus: complementaire gemeenten in een complete regio
Brabantse Agenda Wonen Kernpunten Versnelling van de woningbouwproductie Woningbouwprogramma inzetten voor herstructurerings- en transformatieopgaven en herbestemming van leegstaand en leeg komend vastgoed * de mens woningbehoefte: kwantitatief én kwalitatief * de plannen realistisch, flexibel en kwalitatief planaanbod * de ruimte woningbouw en ruimtelijk-kwalitatieve opgaven * de woningvoorraad herstructureren, verduurzamen, levensloopbestendig * de bouw vernieuwing van de regionale samenwerking Duurzame verstedelijking - bestaande woningvoorraad - woningbouwprogrammering - het nieuwe wonen