Restschuld en het functioneren van de koopwoningmarkt Frans Schilder Johan Conijn 2013-02 Januari 2013
Restschuld en het functioneren van de koopwoningmarkt Frans Schilder Johan Conijn In opdracht van: Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM ASRE research papers ISSN 1878-4607 ASRE Research Center Amsterdam School of Real Estate Postbus 140 1000 AC Amsterdam T 020 668 1129 F 020 668 0361 research@asre.nl
Inhoudsopgave Samenvatting 3 1 Inleiding 5 2 Restschuld en woningmarktsegmenten 6 2.1 Restschuld en het functioneren van de woningmarkt 8 3 Ontwikkelingen op de woningmarkt 9 3.1 Prijsontwikkeling 9 3.2 Aantal transacties 10 3.3 Gemiddelde verkooptijd 11 3.4 Verschil vraag- en transactieprijs 12 4 Conclusie 14 Literatuur 15 Amsterdam School of Real Estate 1
Amsterdam School of Real Estate 2
Samenvatting Het valt nog niet vast te stellen dat de concentratie van huishoudens met een potentiële restschuld tot andere marktontwikkelingen in de lagere prijsklassen leidt.. De groep huishoudens met een verhoogd risico op een restschuld is sterk geconcentreerd aan de onderkant van de koopwoningmarkt; starter doe je nu eenmaal niet in een woning van 400.000. Doordat de restschuldproblematiek zich lijkt te concentreren aan de onderkant van de markt is het niet ondenkbaar dat de woningmarkt zich ook anders ontwikkelt in de prijssegmenten waar veel restschulden voorkomen. Immers, huishoudens met een potentiële restschuld kunnen bij de verkoop van hun woning niet zomaar ieder bod accepteren. De restschuld moet bij een volgende woning wel meegefinancierd kunnen worden. In dit onderzoek wordt onderzocht of de ontwikkeling van de koopwoningmarkt in verschillende prijssegmenten afwijkt. De verschillende prijssegmenten ontwikkelen zich verbazingwekkend gelijkmatig: prijsdalingen, vermindering van aantallen transacties en de ontwikkeling van het verschil tussen vraag- en transactieprijs wijken nauwelijks af tussen de segmenten. De voorlopige en wat verrassende conclusie van dit onderzoek is dan ook dat het (nog) niet vast te stellen is dat de restschuld het functioneren van de woningmarkt beïnvloedt. Amsterdam School of Real Estate 3
Amsterdam School of Real Estate 4
1 Inleiding Steeds meer huishoudens staan onderwater. Uit eerder onderzoek is gebleken dat op dit moment zeker 800.000 huishoudens bij de verkoop van hun woning geconfronteerd zouden worden met een restschuld (Schilder & Conijn, 2013). Het vooruitzicht van een restschuld en de moeite die huishoudens ondervinden om deze restschuld te financieren zal er toe leiden dat veel huishoudens met een verhuiswens mede als gevolg van de restschuld toch niet verhuizen.de vraag is dan ook of de restschuld een belemmerende factor zou kunnen zijn in de doorstroming in het bijzonder en het functioneren van de woningmarkt in het algemeen. In dit onderzoek staat de vraag centraal of de restschuld een belemmerende werking heeft op het functioneren van de woningmarkt. Om dit te onderzoeken worden verschillende marktsegmenten, variërend van goedkoop tot duur, met elkaar vergeleken. Aangezien vooral jongere huishoudens met restschulden worden geconfronteerd zou, zou verwacht mogen worden dat juist in de goedkopere marktsegmenten verschillen in onder meer prijsontwikkeling zouden moeten kunnen worden waargenomen. Aan de hand van verschillen en overeenkomsten tussen prijssegmenten ten aanzien van diverse woningmarktontwikkelingen wordt inzichtelijk gemaakt ofde restschuld een verstorende invloed heeft op het functioneren van de woningmarkt. De rest van dit rapport is als volgt opgebouwd. Eerst wordt kort beschreven hoe de restschuld verdeeld is over de woningmarkt. Daarna volgt een analyse van de marktontwikkelingen in verschillende prijssegmenten. We eindigen dit rapport met een reflectie op de resultaten. Amsterdam School of Real Estate 5
2 Restschuld en woningmarktsegmenten Huishoudens die enige tijd geleden een woning hebben gekocht zonder eigen vermogen staan nu flink onder water als gevolg van de flinke prijsdalingen van de afgelopen jaren. Vooral de top-starters, de jonge huishoudens die op of vlak voor de top van de markt rond de jaren 2007/2008 gestart zijn, worden geconfronteerd met potentiële restschulden. Veel van deze starters zullen hun huidige woning niet gekocht hebben met de intentie er lange tijd te blijven wonen, maar als opstapje op de woningmarkt. Voor de financiële crisis was dit de gewoonste zaak van de wereld en kon men vaak ook niet anders als gevolg van het disfunctioneren van de huurwoningmarkt. Sinds de financiële crisis zitten deze huishoudens gevangen in een woning die zij niet meer kunnen verkopen, omdat het meenemen van een restschuld naar een nieuwe woning praktisch onmogelijk blijkt (Schilder & Conijn, 2012). De restschuld is niet willekeurig verdeeld over de markt: eigenaar-bewoners met bepaalde kenmerken hebben een duidelijk grotere kans op een potentiële restschuld dan anderen. Leeftijd en aankoopperiode zijn, zoals gesteld, de belangrijkste voorspellers. Deze huishoudens hebben echter nog iets gemeen: ze hebben voornamelijk woningen aan de onderkant van de markt gekocht. Starten doe je nu eenmaal niet in een vrijstaande woning van 400.000. Tabel 2.1 vat enkele kenmerken van deze groep top-starters samen. Hierbij is een indeling gemaakt in prijsklassen. Deze indeling is relatief fijn aan de onderkant van de markt en wordt grover aan de bovenkant van de markt. De sterke verfijning aan de onderkant van de markt is bedoeld om de segmenten met veel huishoudens met een potentiële restschuld nadrukkelijk te onderscheiden van segmenten waarin minder huishoudens met een potentiële restschuld voorkomen. Tabel 2.1: Top-starters in de Nederlandse woningmarkt Top-starters (absoluut) Top-starters (relatief) Gemiddelde restschuld top-starters <= 120.000 83 48% 23 <= 150.000 106 33% 24 <= 200.000 173 21% 26 <= 250.000 91 14% 20 <= 350.000 52 8% 28 > 350.000 14 4% 47 Totaal 520 17% 25 Bron: WoON2009; eigen berekening Amsterdam School of Real Estate 6
Tabel 2.1 toont enkele kenmerken van top-starters. Deze groep huishoudens is hier gedefinieerd als alle huishoudens die na 2003 in hun huidige woning zijn gaan wonen en waarvan de leeftijd van het hoofd van het huishouden op 1 januari 2009 maximaal 35 jaar was. In totaal voldoen ongeveer een half miljoen huishoudens aan deze definitie. De top-starters bevinden zich duidelijk in de lagere segmenten van de woningmarkt. In de laagste prijsklasse is zelfs bijna de helft van alle eigenaar-bewoners een top-starter. De gemiddelde restschuld van alle top-starters is ongeveer 25.000. Dit is duidelijk lager dan het landelijk gemiddelde. In dit onderzoek proberen we de invloed van restschuld op het functioneren van de woningmarkt in kaart te brengen. De klassegrenzen worden in de longitudinale analyses in dit rapport doorgerekend met de landelijk gemiddelde prijsontwikkeling van het CBS. De verdeling van het aandeel huishoudens met een restschuld over de prijsklassen is weergeven in Figuur 2.1. Figuur 2.1: Kans op potentiële restschuld naar prijsklasse Bron: WoON2009; eigen berekening In de prijsklassen tot ongeveer 200.000 is de kans op een restschuld relatief groot. In deze prijsklassen bevinden zich ook relatief veel top-starters, zoals te zien is in Tabel 2.1. In de duurdere prijsklassen is de kans op een potentiële restschuld klein; huishoudens in deze prijsklassen hebben meestal al een stap op de woningmarkt gezet en zo enig eigen vermogen in de woning opgebouwd door eventuele aflossingen of de prijsontwikkeling op de koopwoningmarkt. Amsterdam School of Real Estate 7
2.1 Restschuld en het functioneren van de woningmarkt De restschuld is duidelijk niet evenredig verdeeld over de woningmarkt. Er bestaat een duidelijk afgebakende groep huishoudens met een grotere kans op een restschuld. Daarbij komt dat deze huishoudens niet willekeurig verdeeld zijn over de woningmarkt, maar geconcentreerd aan de onderkant. De vraag is of en in welke mate dit invloed heeft op het functioneren van de woningmarkt. Huishoudens met een restschuld kunnen moeilijker verhuizen, doordat de financiering van een restschuld vaak moeizaam verloopt. Huishoudens met een restschuld worden daardoor min of meer gdwongen om een hogere vraagprijs voor de woning te vragen dan dat de huidige marktomstandigheden wellicht toestaan. Het is derhalve mogelijk dat er door de restschuld een prop ontstaat aan de onderkant van de markt. Als aan de onderkant van de markt inderdaad een prop aan te dure woningen ontstaat, zal zich dat vertalen in afwijkende ontwikkelingen in de markt: de gemiddelde verkoopprijs zal minder snel dalen dan in segmenten waar huishoudens hun verliezen wel kunnen nemen en het aantal transacties zal relatief hard dalen vanwege de relatief hoge prijzen. Tabel 2.1 en Figuur 2.1 tonen tegelijkertijd aan dat lang niet alle woningen aan de onderkant van de markt door top-starters worden bewoond. Nieuwe starters hebben daardoor mogelijk geen enkele last van de groep huishoudens met een potentiële restschuld. Immers, ook ouderen bewonen woningen aan de onderkant van de markt. Zij hebben hun hypotheken vaak al lange tijd geleden afgelost en kunnen daardoor makkelijker genoegen nemen met een lagere prijs. Verder is het mogelijk dat de eerste opstap op de woningmarkt, bijvoorbeeld de kleine appartementen, door nieuwe starters overgeslagen wordt als gevolg van fors gedaalde prijzen. In dergelijke gevallen zal de ontwikkeling van de koopwoningmarkt in de lagere prijssegmenten minder afwijken van de rest van de markt. Het is a priori niet duidelijk te stellen of en hoe de restschuld de ontwikkeling van de koopwoningmarkt beïnvloedt. Op individueel niveau zijn de gevolgen helder, maar het is de vraag of zich dit vertaalt op een hoger aggregatieniveau. De mogelijke verschillen tussen de ontwikkeling van verschillende prijssegmenten op de woningmarkt wordt inzichtelijk gemaakt in het volgende hoofdstuk. Amsterdam School of Real Estate 8
3 Ontwikkelingen op de woningmarkt In dit hoofdstuk wordt een beschrijving gegeven van de ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt. Daarbij ligt de nadruk op de het in kaart brengen van de verschillen tussen de prijssegmenten. Verschillen in prijssegmenten kunnen, hoewel indirect, een indicatie geven of top-starters inderdaad een prop voor de doorstroming vormen. 3.1 Prijsontwikkeling Sinds de financiële dalen de woningprijzen overal in Nederland. Vooral voor huishoudens met weinig eigen vermogen is een prijsdaling problematisch: zij kunnen niet meer verhuizen als zij hun woning ver onder de prijs verkopen die zij er zelf voor betaald hebben. Door de hoge financiering die typisch voorkomt bij de top-starters zou de prijsontwikkeling aan de onderkant van de markt wat starder kunnen zijn dan aan de bovenkant van de markt. In de duurdere segmenten zou een eerdere prijsaanpassing verwacht kunnen worden dan in de goedkopere prijsklassen. Een problematisch punt bij het bestuderen van de prijsontwikkeling is de pakketsamenstelling van verkochte woningen. We proberen zo goed mogelijk te corrigeren voor samenstellingseffecten door een hedonische prijsanalyse uit te voeren op de verkochte woningen van de NVM. Aan de hand van de coëfficiënten op de tijddummies wordt een index gecreëerd voor de verschillende prijsklassen: Figuur 3.1: Prijsontwikkeling Nederlandse woningmarkt, 2007Q1 2012Q3 (2005=100) Bron: NVM, eigen berekening Figuur 3.1 toont dat er weinig verschil is in de prijsontwikkeling tussen de verschillende prijsklassen. De hedonische analyse voor de totale dataset is niet geheel vrij van een samenstellingseffect, zoals blijkt uit de rode index-lijn. Dit is het gevolg van een zeer groot samenstellingseffect, met name aan de bovenkant van de markt (zie Bijlage I). In de analyse per prijsklasse is dat samenstellingseffect vanzelfsprekend veel kleiner of geheel afwezig. Amsterdam School of Real Estate 9
De sterk gelijke prijsontwikkeling in de verschillende prijsklassen lijkt het verhaal van de top-starters te ontkrachten. Top-starters zijn niet de enige huishoudens die woningen in de goedkopere segmenten bewonen. De heterogeniteit van eigenaar-bewoners aan de onderkant van de markt kan het verwachte prijsontwikkelingspatroon verstoren. Op basis van de resultaten van de hedonische prijsindex niet geconcludeerd worden dat de top-starters een prop in de woningmarkt vormen die dermate groot is dat de prijsontwikkeling er door wordt beïnvloed. De restschuld lijkt dus vooralsnog vooral voor individuele huishoudens grote gevolgen te hebben en niet voor de markt als geheel. 3.2 Aantal transacties De invloed van de restschuld heeft niet geleid tot een significant andere prijsontwikkeling in de verschillende prijsklassen. Mogelijkerwijs is de invloed van de restschuld wel terug te vinden in de aantallen verkopen. Indien huishoudens met een potentiële restschuld gehinderd worden in de verkoop van hun woning, onder meer doordat zij een onder de huidige marktomstandigheden een te hoge prijs (moeten) vragen, kan zich dat vertalen in een relatief sterk dalend aantal transacties. Juist in de goedkopere prijssegmenten, waar veel top-starters zitten, kan men een forse daling verwachten in het aantal transacties. Hiervoor is een index gemaakt op basis van de transactie-gegevens van het NVM transactiedatabestand. Figuur 3.2: Transacties Nederlandse woningmarkt, 2007Q1 2012Q3 (2005=100) Bron: NVM; eigen berekening Figuur 3.2 toont duidelijk dat aan het begin van de financiële crisis woningen in de onderste prijssegmenten aanmerkelijk beter verkochten dan woningen in middeldure en dure prijssegmenten. Enige jaren in de crisis neemt echter ook het aantal transacties van woningen aan de onderkant van de koopwoningmarkt duidelijk af. Met name vanaf 2011 is een duidelijke convergentie zichtbaar tussen het aantal transacties in de onderste segmenten en de rest van de markt. Amsterdam School of Real Estate 10
In tegenstelling tot de prijsontwikkeling vertonen de resultaten in Figuur 3.2 wel het verwachte patroon: een vroege en sterke daling van transacties in de duurdere segmenten. Deze verkopers hoeven meestal niet te verhuizen en kunnen dus betere tijden afwachten of wachten tot er alsnog een koper een voor de verkoper acceptabele prijs biedt. Voor de onderkant van de markt geldt dat er nog enige tijd transacties van woningen waren. Aan de onderkant van de markt wordt de verkoop van woningen immers vooral door starters gegenereerd. Recentelijk valt de vraag bij starters echter ook duidelijk weg, wat zou kunnen duiden op een te hoge prijsstelling bij top-starters. Er zijn immers altijd potentiële starters op de koopwoningmarkt als de vraagprijs voor deze potentiële kopers aantrekkelijk genoeg is. Er zijn echter ook andere verklaringen mogelijk voor de daling van het aantal transacties welke niets met de restschuld te maken hebben, zoals dalend consumentenvertrouwen, rantsoenering van hypotheken door banken en striktere leennormen. We kunnen dus ook op basis van het aantal transacties niet concluderen dat de restschuld een grote invloed heeft op de het functioneren van de woningmarkt. 3.3 Gemiddelde verkooptijd Het verkopen van een huis kost altijd tijd. Potentiële kopers moeten namelijk zoeken naar een woning van hun smaak. Het zoekproces naar een woning en de daaropvolgende onderhandeling kost tijd. Er zijn diverse zaken die invloed hebben op de verkooptijd van de woning, zoals bijvoorbeeld (a-typische) kenmerken van de woning, de locatie en de vraagprijs (De Wit, 2012). Van belang is ook de omvang van de potentiële groep kopers. Woningen in duurdere segmenten hebben een veel kleiner publiek dan woningen in het midden- en lager segment. Duurdere woningen staan daardoor gemiddeld genomen langer te koop. De gemiddelde tijd dat een woning op de markt staat voordat deze verkocht is verschilt nogal. In goede tijden worden woningen sneller verkocht dan wanneer het economisch minder goed gaat. De wijze waarop de financiële crisis de verkooptijd van woningen beïnvloedt kan per woningmarktsegment verschillen, onder meer vanwege de eerder genoemde verschillende omvang van de groep potentiële kopers. De goedkopere marktsegmenten zijn in het algemeen bereikbaar voor starters. Doordat de huurwoningmarkt nog altijd slecht bereikbaar is voor starters oefent deze groep een vraag uit op de koopwoningmarkt die in duurdere segmenten ontbreekt. Indien de vooruitzichten op de koopmarkt echter heel slecht zijn zal een deel van de starters de de aankoop uitstellen en eventueel andere manieren van huisvesting zoeken. Ten aanzien van de prijssegmenten waar de top-starters zich bevinden kan men verwachten dat de gemiddelde verkooptijd sterker oploopt dan in de duurdere segmenten. Immers, door het grote aanbod betaalbare woningen kunnen nieuwe starters uit een ruim aanbod kiezen. De kans om de woning in een dergelijke kopersmarkt tegen een naar de marktomstandigheden hoge prijs te kunnen verkopen is klein. Aangezien top-starters niet de financiële mogelijkheden hebben hun vraagprijs flink te verlagen, zal de verwachte verkooptijd relatief sterk toe moeten nemen. Amsterdam School of Real Estate 11
Figuur 3.3: Gemiddelde verkooptijd verkochte woningen, aantal dagen, 2007Q1 2012Q3 Bron: NVM; eigen berekening De gemiddelde tijd die een woning te koop staat voordat deze verkocht wordt neemt voor alle woningen toe. Vooral na het begin van de financiële crisis neemt de gemiddelde verkooptijd flink toe. In 2012 staat de gemiddelde verkochte woning 240 dagen te koop. Goedkopere woningen staan gemiddeld ruim zes maanden te koop voordat deze verkocht worden. Figuur 3.3 toont een sterkere toename van de gemiddelde verkooptijd in de duurdere prijssegmenten in absolute zin. Op het oog lijken de verschillen echter niet groot: immers, de verkooptijd van duurdere woningen is nu eenmaal langer. De ontwikkeling van de gemiddelde verkooptijd geeft geen uitsluitsel in de vraag of de restschuld de woningmarkt beïnvloedt; weliswaar staan woningen aan de onderkant van de woningmarkt inmiddels fors langer te koop, maar dat is net zo goed het geval voor andere woningen. 3.4 Verschil vraag- en transactieprijs Een laatste indicator die inzicht kan geven op de mogelijke invloed van de restschuld op de woningmarkt is de ontwikkeling van het verschil tussen de vraag- en de transactieprijs. De koopwoningmarkt is lange tijd een zogenaamde verkopersmarkt geweest. In gewilde gebieden, zoals de binnenstad van Amsterdam, was het niet ongebruikelijk dat een woning al verkocht was voordat de woning publiekelijk te koop aangeboden werd. Dat gebeurde bovendien vaak ruim boven de vraagprijs. Voor de meeste woningen gold dit overigens niet en werd de woning verkocht voor een transactieprijs die net wat onder de vraagprijs lag. De financiële crisis heeft de koopwoningmarkt ingrijpend veranderd: er is nu sprake van een kopersmarkt. Iedere potentiële huizenkoper kan uit een groot aantal woningen kiezen. Hierdoor kunnen kopers de gewenste woning vaak wat ruimer onder de vraagprijs kopen dan voorheen het geval was. Figuur 3.4 vat de ontwikkeling in het verschil tussen vraag- en transactieprijs samen. Amsterdam School of Real Estate 12
Figuur 3.4: Verschil vraag- en transactieprijs, in procenten van de vraagprijs, 2007Q1 2012Q3 Bron: NVM; eigen berekening In Figuur 3.4 is goed te zien dat voor de financiële crisis woningen een klein beetje onder de vraagprijs werden verkocht; gemiddeld ongeveer 4 procent. Eind 2008 neemt het verschil tussen vraag- en transactieprijs echter fors toe. Met name in de duurdere woningsegmenten worden woningen met forse kortingen verkocht. Aan de onderkant van de markt is dit effect duidelijk minder groot. Richting 2011 lijkt het verschil tussen vraag- en transactieprijs tussen de verschillende prijsklassen weer wat te convergeren als er een tweede stijging van de korting plaats heeft. Woningen boven 350.000 worden sinds 2012 met een gemiddelde korting van meer dan 10 procent verkocht. Voor de markt als geheel geldt dat woningen met een korting rond de 9 procent worden verkocht. Indien woningen verkocht worden gebeurt dat met een behoorlijke korting. De ontwikkeling van deze korting over tijd is weinig verschillend naar prijsklasse. De verschillen zijn dermate klein dat de veronderstelling dan de restschuldproblematiek bij top-starters leidt tot een lagere korting aan de onderkant van de markt niet aangetoond kan worden. Ook goedkope woning gaan met een forse korting van de hand. Of niet. Amsterdam School of Real Estate 13
4 Conclusie Steeds meer huishoudens staan onder water: bij verkoop van de woning worden zij geconfronteerd met een restschuld. Huishoudens met een restschuld hebben grote problemen om te verhuizen. Het meefinancieren van een restschuld is niet eenvoudig. Het is daarom aannemelijk dat huishoudens met een potentiële restschuld dat gegeven in hun aan- en verkoopbeslissingen meewegen. Restschuld is geen fenomeen dat willekeurig verdeeld is over huishoudens. Duidelijk afgebakende groepen huishoudens hebben een aanmerkelijk grotere kans op een restschuld dan andere. Vooral jonge eigenaar-bewoners en huishoudens die recentelijk nog verhuisd zijn hebben een grotere kans op een potentiële restschuld. Vooral voor de starters onder deze groep huishoudens worden in hun woonwensen beperkt. Deze groep huishoudens heeft hun woning op de top van de markt gekocht, maar naar alle waarschijnlijkheid niet met de intentie de rest van hun leven in hun starterswoning te blijven zitten. De groep top-starters met een potentiële restschuld neemt met de huidige prijsdalingen snel in omvang toe. Hiermee neemt ook de omvang van de woningvoorraad onverkoopbare starterswoningen snel toe. Op basis van de problemen van deze groep huishoudens was de veronderstelling dat onder meer de prijs- en verkoopontwikkeling in de lagere prijssegmenten zou worden beïnvloed. Een verkennende analyse van de NVM transactiedatabase biedt geen ondersteuning voor deze veronderstelling. De prijzen in de lagere prijsklassen dalen ongeveer even snel als de rest van de markt. Ook de ontwikkeling van de gemiddelde verkooptijd en het gemiddelde prijsverschil bij transacties verschilt weinig. Er zijn meerdere redenen die kunnen verklaren waarom het probleem van zoveel huishoudens zich niet vertaalt in afwijkende ontwikkelingen in de markt. De eerste reden is dat de marktontwikkelingen weinig afwijken omdat de analyse vooral gericht is op transacties. Transacties hebben plaats tussen kopers en verkopers die wel een prijs (kunnen) vragen die past bij de huidige marktomstandigheden. Een tweede reden is de heterogeniteit van eigenaar-bewoners in de laagste prijsklasse. Dat segment wordt niet alleen gevormd door top-starters, maar ook door bijvoorbeeld ouderen met volledig afgeloste woningen. De problematiek van de top-starters leidt vooralsnog niet tot aantoonbaar andere ontwikkelingen in de woningmarkt. Wellicht dat de problemen van doorstromers duidelijker tot uiting komen in het uitblijven van transacties. Een grootschalige uitstraling van de problemen van deze groep huishoudens op het functioneren van de woningmarkt is (vooralsnog) niet vastgesteld. Amsterdam School of Real Estate 14
Literatuur Boot, A., en Bovenberg, L. (2012) Hevel hypotheken over van banken naar de overheid. www.mejudice.nl, 25 april 2012. De Wit, E.R. (2012) Asymetrische informatie en de verhandelbaarheid van koopwoningen. Real Estate Research Quarterly, vol. 11, iss. 1, pp. 48 58. Schilder, F., en Conijn, J. (2013) De financierbaarheid van de restschuld. ASRE Research paper, 2013-01. Schilder, F., en Conijn, J. (2012) Restschuld in Nederland: omvang en consequenties. ASRE Research Paper, 2012-01. Amsterdam School of Real Estate 15
De activiteiten van de Amsterdam School of Real Estate zijn mede mogelijk dankzij de financiële steun van de Stichting voor Wetenschappelijk Onderwijs en Onderzoek in de Vastgoedkunde (SWOOV) Neem voor vragen of opmerkingen over onze opleidingen contact met ons op of bezoek onze website. bezoekadres Jollemanhof 5 1019 GW Amsterdam postadres Postbus 140 1000 AC Amsterdam www.asre.nl e info@asre.nl t 020 668 11 29 f 020 668 03 61 maand jaar Onze donateurs I 3W Vastgoed BV I Aberdeen Asset Management I ACM Vastgoed Groep BV I Ahold Vastgoed BV I Altera Vastgoed I AM BV I AMVEST I ASR Vastgoed Ontwikkeling I ASR Vastgoed Vermogensbeheer I Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij B.V. I Bemog Projectontwikkeling B.V. I Boekel De Nerée NV I Bouwfonds Property Development I Bouwinvest I Brink Groep I CBRE Global Investors I Colliers International l Corio I De Brauw Blackstone Westbroek I Deloitte I Delta Lloyd Vastgoed I Dura Vermeer Groep NV I DVP Bouwprojectmanagers & Vastgoedadviseurs Ecorys Nederland BV I Ernst & Young Real Estate Group I FGH Bank NV I Funda NV G&S Vastgoed I Haags Ontwikkelingsbedrijf Heijmans Vastgoed I Houthoff Buruma I ING Real Estate Finance I ING Real Estate Investment Management I IPMMC Vastgoed I IVBN I KMPG Accountants I Lexence NV I Loyens & Loeff NV MAB Development I Mayfield Asset and Property Management BV I Mitros I Mn Services NautaDutilh I NEPROM I NSI I NS Vastgoed BV I NVM I Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam I Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam I PGGM I Provast I PwC I Rechtstaete vastgoedadvocaten &belastingadviseurs BV I Redevco Europe Services BV I SADC I Savills Nederland BV I Schiphol Real Estate BV I SNS Property Finance I SPF Beheer BV I Stadgenoot I Stec Groep I Strabo BV I Syntrus Achmea Vastgoed I TBI Holdings BV I The IBUS Company I Uni-Invest I Van Doorne l Van Wijnen Groep N.V. I Vesteda Groep BV I Volker Wessels Vastgoed I Wereldhave NV I WPM Groep I Yardi Systems BV I Ymere