MEDE-EIGENDOM IN DE PRAKTIJK

MEDE-EIGENDOM IN DE PRAKTIJK

DE VERBRUIKERSUNIE PUBLICEERT PRAKTISCHE CONSUMENTENGIDSEN Drie collecties : Consumptie & Vrije tijd Gezondheid & Welzijn Recht & Financies TEST-AANKOOP MAGAZINE Een maandblad met algemene informatie voor de verbruiker TEST-GEZOND Een tweemaandelijks tijdschrift met informatie over gezondheid en welzijn BUDGET & RECHT Een tweemaandelijks tijdschrift met financiële en juridische informatie TEST-AANKOOP INVEST Een wekelijkse nieuwsbrief met informatie over beleggingen TEST-AANKOOP INVEST Een maandblad met informatie over effecten, vastgoed en belastingen Eindredactie : Marc Gonnissen 2015 Verbruikersunie Test-Aankoop C.V.B.A. Hollandstraat 13 1060 Brussel Ondernemersnummer : BE 0425.989.356 KBC Bank: BE70 4300 7383 0125 Internet : www.testaankoop.be Gedrukt bij Orymu Artes Gráficas, S.A. Ruiz de Alda, 3 P.I. La Estación 28320 Pinto (Madrid) Spanje ISBN 978-907622971-3 Alle rechten van nadruk, bewerking en vertaling voor alle landen voorbehouden

VOORWOORD Dorpskernen en stadscentra blijven de dag van vandaag veelal op bouwwerven lijken. Binnen de vele nieuwe projecten die worden opgestart, blijft de integratie van appartementsgebouwen in het woonbeeld in stijgende lijn gaan. De stijgende vraag naar appartementen heeft zo zijn redenen : de bevolking veroudert, de vastgoedprijzen zijn enorm gestegen en werkenden hebben het steeds drukker. Oudere mensen geven er hoe langer hoe meer de voorkeur aan om hun woning te verkopen omwille van de hoge kosten en het sociaal isolement. Ze geven er de voorkeur aan om zich te gaan vestigen op een appartement, in een leefkern, met zijn winkels, de nabijheid van het openbaar vervoer en de talrijke sociale contactmogelijkheden. Bij jongeren spelen het financiële aspect en de tijdsdruk dan weer een grote rol. Eengezinswoningen zijn immers bijna onbetaalbaar geworden en ook het onderhoud van een woning vergt tijd en geld. De mede-eigendom bepaalt dan ook steeds meer het huidige woonbeeld en een steeds grotere groep van mensen wordt ermee geconfronteerd. Appartementsmede-eigendom is voor velen echter een complexe materie. Een materie die onderhevig is aan voortdurende veranderingen en wijzigingen waaraan ook de wet op de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen niet ontsnapt. De wet is aan haar 3de wijziging toe. Na deze van 1924 en 1994 is per 1 september 2010 de wet van 2 juni 2010 in voege getreden. Huidig praktijkgericht boek heeft tot doel u opnieuw te helpen een antwoord te vinden op de vele vragen waarmee u als mede-eigenaar, huurder, syndicus, thans zou worden geconfronteerd. Een aantal belangrijke begrippen staan in deze gids schuingedrukt in de tekst. Over deze termen vindt u meer uitleg onder de titel Terminologie vanaf p. 161.

Inhoud HOODSTUK 1 : ALGEMEENHEDEN 11 1. Wat is mede-eigendom? 11 2. Wat is de gedwongen mede-eigendom van een appartement? 12 3. Wat is een splitsingsakte en wat is haar doel? 13 4. Wat is een vereniging van mede-eigenaars en hoe/wanneer ontstaat ze? 15 5. Wie maakt er deel uit van de vereniging van mede-eigenaars? 15 6. Wat is de rol van een hoofdvereniging of deelvereniging van mede-eigenaars? 16 7. Wat is de structuur van een vereniging van mede-eigenaars? 16 8. Hoe worden de rechten en de plichten binnen een vereniging van mede-eigenaars/gedwongen mede-eigendom geregeld? 17 9. Wat gebeurt er als een gedwongen mede-eigendom geen splitsingsakte heeft? 18 10. De wet op de gedwongen mede-eigendom van 1924 is met de gewijzigde wet van 2 juni 2010 aan haar derde editie toe. Ons gebouw dateert van 1966. Zijn onze statuten naar inhoud toe nog conform de wet? 19 11. I n welke taal moeten de statuten en het reglement van (inwendige) orde worden opgemaakt? 20 12. Vallen alle (appartements)gebouwen onder de wet op de gedwongen mede-eigendom? 21 13. Wat verstaat men onder gemeenschappelijke delen? 22 14. Wat verstaat men onder particulier gemeenschappelijke en algemeen gemeenschappelijke delen? 24 15. Wat verstaat men onder privatieve delen? 25 HOOFDSTUK 2 : DE OPRICHTING VAN DEELVERENIGINGEN 27 16. Kan een groep van gebouwen diverse verenigingen van mede-eigenaars hebben? 27 17. Wat is een deelvereniging met rechtspersoonlijkheid? 29 18. Door wie en hoe wordt beslist tot de oprichting van een deelvereniging met rechtspersoonlijkheid? 29 19. Op welke manier en wanneer verkrijgt een deelvereniging rechtspersoonlijkheid? 31 20. Aan welke voorwaarden dient te worden voldaan om te kunnen overgaan tot de oprichting van een deelvereniging met rechtspersoonlijkheid? 31 21. Wat is een deelvereniging zonder rechtspersoonlijkheid? 32 22. Door wie en hoe wordt beslist tot de oprichting van een deelvereniging zonder rechtspersoonlijkheid? 33

HOOFDSTUK 3 : DE VERENIGING VAN MEDE-EIGENAARS 35 De syndicus 35 23. Wat is een syndicus en wat doet hij? 35 24. Wat zijn de specifieke taken en opdrachten van een syndicus? 37 25. Kan iedereen als syndicus optreden? 39 26. Wanneer wordt een syndicus aangesteld? 39 27. Wat gebeurt er als er bij een nieuwbouw nog geen syndicus is? 40 28. Wie stelt de (eerste) syndicus aan? 41 29. Hoe komt de overeenkomst met de syndicus tot stand en wie tekent de documenten? 41 30. Hoe wordt de samenwerking tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars vastgelegd? 42 31. Voor welke termijn wordt een syndicus aangesteld? 43 32. Wie kan de syndicus ontslaan en wanneer? 43 33. Kan het onmiddellijk ontslag van een syndicus (negatieve) gevolgen hebben? 43 34. Wat gebeurt er als er geen syndicus (meer) wordt aangesteld? 44 De algemene vergadering 45 35. Wat is de algemene vergadering en hoe is ze samengesteld? 45 36. Wat is een plenaire algemene vergadering? 46 37. Wat is een deelvergadering? 47 38. Wanneer en door wie wordt een (gewone) algemene vergadering bijeengeroepen? 47 39. Hoe wordt een algemene vergadering bijeengeroepen? 48 40. Wie stelt de oproeping voor de algemene vergadering op en wie bepaalt de dagordepunten? 49 41. Mag er beraadslaagd en beslist worden over een punt dat niet op de dagorde van de oproeping / uitnodiging vermeld werd? 49 42. Mag ik als mede-eigenaar dagordepunten aanbrengen en zo ja, is de syndicus verplicht ze op te nemen en te bespreken? 50 De bijzondere algemene vergadering 51 43. Wat is een bijzondere algemene vergadering (BAV) en wanneer wordt die samengeroepen? 51 44. Zijn er verschillen tussen de jaarlijkse/statutaire algemene vergadering en de bijzondere algemene vergadering? 52 Het verloop van een algemene vergadering 53 45. Wanneer is een (bijzondere) algemene vergadering rechtsgeldig? 53 46. Wat gebeurt er als de aanwezigheidsvereisten niet bereikt worden? 54 47. Is de tweede vergadering ook rechtsgeldig als er maar 1 eigenaar aanwezig is en die alle beslissingen neemt? 55 48. Wanneer moet deze tweede algemene vergadering dan gehouden worden? 55

49. Hoe en door wie wordt gecontroleerd of er voldoende eigenaars en/of aandelen aanwezig zijn? 56 50. Hoe wordt een vergadering samengesteld en wie zit ze voor? 57 51. Wat wordt bedoeld met vertegenwoordiging / volmacht en wat houdt dit juist in? 57 52. Hoeveel volmachten kan een lasthebber/volmachthouder hebben en gebruiken op een algemene vergadering? 59 53. Kan men een syndicus ontslaan die mede-eigenaar is en bovendien meer dan 50 % van de aandelen bezit of vertegenwoordigt? 59 54. Mijn partner en ik zijn elk voor de helft eigenaar van een appartement. Moeten wij beiden volmacht geven aan een derde? 60 Beslissingen en hun uitvoering 61 55. Over welke zaken/onderwerpen wordt er tijdens een vergadering gestemd? 61 56. Hoe wordt er tijdens een vergadering gestemd? 62 57. Hoe worden blanco stemmen en onthoudingen geteld? 62 58. Moeten beslissingen altijd met dezelfde meerderheden genomen worden? 63 59. Kan een mede-eigenaar een beslissing waarmee hij het niet eens is, naast zich neerleggen? 64 60. Vanaf wanneer zijn de door de algemene vergadering genomen beslissingen bindend/definitief? 65 61. Hoe worden de beslissingen van de algemene vergadering opgetekend / genotuleerd? 65 62. Hoe worden deze beslissingen/notulen kenbaar gemaakt? 66 63. Door wie en wanneer worden beslissingen van de algemene vergadering uitgevoerd? 67 De raad van mede-eigendom 68 64. Wat is een raad van mede-eigendom? 68 65. Hoe en door wie wordt een raad van mede-eigendom opgericht en/of samengesteld? 69 66. Welke meerderheid is nodig voor de oprichting en de samenstelling van de raad van mede-eigendom en de keuze van haar leden? 70 67. Welke taken krijgt de raad van mede-eigendom? 70 HOOFDSTUK 4 : DE SYNDICUS, DE MEDE-EIGENAARS EN DE BEWONERS 73 68. Wie zijn personen die het gebouw krachtens een persoonlijk of zakelijk recht bewonen? 73 69. Wat zijn hun plichten ten opzichte van de vereniging van mede-eigenaars? 73 70. Hebben bewoners ook rechten? 74

71. Mogen huurders aanwezig zijn op de algemene vergadering en meestemmen? 74 72. Kunnen huurders de algemene vergadering verplichten over een bepaald punt te stemmen? 75 73. Zijn de huurders automatisch gebonden door bepalingen van het reglement van orde en door de beslissingen van de algemene vergadering? 75 74. Hoe en door wie moeten huurders in kennis worden gesteld van de bepalingen van het reglement van (inwendige) orde en de door de vergadering genomen beslissingen? 76 75. Moeten huurders zomaar akkoord gaan met de bepalingen van het reglement van (inwendige) orde of met de beslissingen van de algemene vergadering die aangenomen worden na het verlenen van het huurrecht? 77 HOOFDSTUK 5 : DE GEMEENSCHAPPELIJKE LASTEN EN KOSTEN 79 76. Wat zijn gemeenschappelijke lasten en kosten? 79 77. Welke kosten worden als gemeenschappelijk beschouwd? 80 78. Moeten alle eigenaars steeds in alle gemeenschappelijke lasten en kosten bijdragen? 81 79. Betaalt elke eigenaar een even groot deel van de kosten? 82 80. Wie beslist er in eerste instantie over de zogenaamde bijzondere verdeelsleutels? 84 81. Is het toegestaan om alle gemeenschappelijke lasten in gelijke delen te verdelen over alle eigenaars? 85 82. Kunnen één of meerdere (bijzondere)verdeelsleutels gewijzigd worden? 86 83. Hoe kan de vereniging van mede-eigenaars een of meerdere verdeelsleutels van gemeenschappelijke lasten en kosten wijzigen? 87 84. Hoe kan een individuele eigenaar vragen om een of meerdere verdeelsleutels van gemeenschappelijke lasten en kosten te wijzigen? 88 85. Hoe en door wie wordt beslist over kosten en uitgaven van de vereniging van mede-eigenaars? 89 86. Wat betekent werkkapitaal? 90 87. Wat zijn periodieke bijdragen? 91 88. Wat zijn vaste en variabele kosten? 92 89. Vanaf wanneer draagt bij koop op plan een mede-eigenaar bij in de lasten, kosten en schulden? 94 90. Door wie worden de gemeenschappelijke lasten en kosten berekend? 94 91. Wat zijn algemeen vaste en variabele gemeenschappelijke kosten en door wie worden ze berekend? 95

92. Wat zijn particulier vaste en variabele gemeenschappelijke kosten en door wie worden ze berekend? 96 93. Dient de syndicus voor de vereniging van mede-eigenaars een boekhouding te voeren? Zo ja, zijn hier specifieke voorwaarden aan verbonden? 97 HOOFDSTUK 6 : DE OVERDRACHT VAN EEN EIGENDOM 99 94. Bestaat er ten opzichte van een (kandidaat) koper een informatieverplichting? 99 95. Wie moet de informatie voor de (kandidaat) koper opvragen? 100 96. Aan wie wordt de informatie voor de (kandidaat) koper opgevraagd? 101 97. Is de syndicus verplicht om te antwoorden? 102 98. Waarover handelt de informatie die de syndicus dient te verstrekken? 102 99. Mag een syndicus kosten aanrekenen voor het doorgeven van de opgevraagde informatie? 104 100. Wat betekent het aandeel van de verkoper in het reservekapitaal blijft eigendom van de vereniging van mede-eigenaars? 104 HOOFDSTUK 7 : DE AANSPRAKELIJKHEID VAN DE SYNDICUS EN DE MEDE-EIGENAARS 107 101. Kan een syndicus aansprakelijk worden gesteld bij fouten, nalatigheden,? 107 102. Hoe kan de vereniging van mede-eigenaars aansprakelijk worden gesteld voor een fout die de syndicus maakt? 108 103. Wordt altijd de vereniging van mede-eigenaars aangesproken wanneer de syndicus een fout maakt? 108 104. Kan de vereniging van mede-eigenaars de schade van de syndicus terugvorderen wanneer die binnen de uitoefening van zijn mandaat een beroepsfout maakt? 109 105. Moet een syndicus zich in het kader van zijn beroepsaansprakelijkheid verzekeren? 109 106. Door wie kan een syndicus persoonlijk aansprakelijk gesteld worden? 109 107. Welke aansprakelijkheden gelden voor een syndicus? 111 HOOFDSTUK 8 : RECHTSVORDERINGEN 113 108. Kan een vereniging van mede-eigenaars in rechte optreden? 113 109. Kan een syndicus gerechtelijke procedures voeren of een advocaat aanstellen zonder inspraak van de algemene vergadering? 114 110. Wanneer heeft de syndicus geen bijzonder mandaat van de vergadering nodig voor een gerechtelijke procedure? 114

111. Moet een mede-eigenaar als eisende of verwerende partij in een procedure ook steeds bijdragen tot de advocaatkosten, gerechtskosten en andere kosten? 115 112. Wie draait op voor de schulden als een achterstallige eigenaar niet solvabel (meer) is? 116 113. Kan de vereniging van mede-eigenaars beslag leggen op een onroerend goed of op huurgelden van een achterstallige mede-eigenaar? 116 114. Is de vereniging van mede-eigenaars een bevoorrechte partij? 117 115. Kunnen ook mede-eigenaars een procedure tegen de vereniging van mede-eigenaars opstarten en zo ja in welke gevallen? 118 116. Waarop moet een eigenaar letten die de vereniging van mede-eigenaars wil dagvaarden? 120 117. Kan een huurder een procedure opstarten tegen de vereniging van mede-eigenaars? 120 HOOFDSTUK 9 : VERZEKERINGEN 123 118. Moet ik als mede-eigenaar voor mijn eigen kavel en voor mijn aandeel in de gemeenschappelijke delen zelf een brandverzekeringspolis afsluiten? 123 119. Is het de syndicus die beslist bij welke maatschappij of makelaar de polis wordt afgesloten, voor welk verzekerd kapitaal, welke waarborgen, enz? 124 120. Mag een syndicus die daarnaast ook verzekeringsmakelaar/ verzekeringsagent is, zelf als producent van de gemeenschappelijke blokpolis optreden? 125 121. Waarop moet de syndicus letten wanneer hij in naam en voor rekening van de vereniging van mede-eigenaars bij maatschappijen verzekeringsvoorstellen opvraagt? 126 122. Is een gebouw niet verzekerd tot op het moment dat de algemene vergadering zich over de eventuele verzekeringspolissen uitspreekt? 127 123. Moet ik als eigenaar-bewoner zelf nog andere verzekeringen afsluiten? 128 124. Als ik verhuur, welke verzekering(en) dient mijn huurder af te sluiten? 128 HOOFDSTUK 10 : DE MEDE-EIGENDOM BINNEN DE WONINGBOUWWET 131 125. Wanneer is de Woningbouwwet van toepassing? 131 126. Is de Woningbouwwet van toepassing op gedwongen (appartements-) mede-eigendom? 132 127. Wat is de voorlopige oplevering en welke gevolgen zijn hieraan verbonden? 133

128. Wat is de definitieve oplevering en wat zijn hiervan de gevolgen? 134 129. Wat heeft een vereniging van mede-eigenaars met opleveringen te maken? 134 130. Wie draagt er zorg voor de afhandeling van de opleveringen? 135 131. Behoort een oplevering van de gemeenschappelijke delen tot de wettelijke, statutaire of conventionele taken van een syndicus? 135 132. Wat als er bij het verzoek tot oplevering van gemeenschappelijke gedeelten nog geen syndicus is aangesteld? 136 133. Kunnen gemeenschappelijke delen stilzwijgend opgeleverd worden (zowel voorlopig als definitief)? 136 BIJLAGE 1 : Wet op de gedwongen mede-eigendom 137 BIJLAGE 2 : Wetsartikels aangaande lastgeving 155 BIJLAGE 3 : Terminologie 161

1 HOOFDSTUK ALGEMEENHEDEN 1. Wat is mede-eigendom? In België kennen we de gewone, de vrijwillige en de gedwongen medeeigendom. Wanneer eenzelfde zaak (bv. huis, appartement, boot, ) of recht aan meer dan één eigenaar toebehoort, bevindt dit goed/recht zich in onverdeeldheid tussen deze eigenaars (natuurlijke en/of rechtspersonen). Ze zijn m.a.w. allen mede-eigenaar van het bewuste goed of recht. Het verschil tussen de drie vormen van mede-eigendom wordt hierna verduidelijkt aan de hand van voorbeelden. Binnen de gewone mede-eigendom kennen we het klassieke verhaal waarbij broer en zus na het overlijden van beide ouders, beiden de helft van het ouderlijk huis erven (openvallen van de nalatenschap). Ze zijn vanaf dat moment gezamenlijk eigenaar van het huis, in dit voorbeeld elk voor de helft. Een vrijwillige mede-eigendom wordt geïllustreerd door volgend voorbeeld. Twee zakenpartners besluiten samen en dus vrijwillig om binnen een kantoorgebouw een handelspand aan te kopen. Ze beslissen om dit samen te financieren, elk voor de helft. Beiden komen hier vrijwillig overeen dat het eigendomsrecht van het onroerend goed beide partners toekomt, ook hier weer elk voor de helft. Zowel bij de gewone als bij de vrijwillige mede-eigendom, kan niemand verplicht worden om in onverdeeldheid te blijven (zie wettekst hierna). 11

Mede-eigendom in de praktijk Men kan bij deze vormen steeds de verdeling eisen. De gedwongen mede-eigendom, meer specifiek die van een gebouw of een groep gebouwen, waarover we het in dit boek hebben, is een speciaal regime van mede-eigendom. Binnen een kantoorgebouw zijn er bv. meerdere handelspanden met meerdere eigenaars. Over de panden op zich hebben de eigenaars het autonome beslissingsrecht, maar er zijn bepaalde delen binnen het gebouw, bv. inkomhal, die dienstig zijn voor alle eigenaars binnen het gebouw. We spreken dan over de zgn. gemeenschappelijke delen. Zij vormen een bijzaak ten opzichte van de panden die de hoofdzaak vormen. Het beheer en het beslissingsrecht over de gemeenschappelijke delen ligt niet in handen van de individuele eigenaars maar in die van de vereniging van mede-eigenaars. M.a.w., alle mede-eigenaars binnen het regime van de gedwongen medeeigendom zijn ook voor een deel eigenaar van de gemeenschappelijke delen. De 2 meest voorkomende vormen van gedwongen mede-eigendom die in België voorkomen zijn, enerzijds de mandeligheid (gemene muur, gemene gracht, gemene haag, ) en anderzijds de gedwongen mede-eigendom van een gebouw of groepen van gebouwen. WETTEKST ARTIKEL 815 BURGERLIJK WETBOEK : Niemand kan worden genoodzaakt in onverdeeldheid te blijven ; en de verdeeldheid kan ten allen tijde worden gevorderd, niettegenstaande enige hiermee strijdige verbodsbepaling of overeenkomst [ ]. 2. Wat is de gedwongen mede-eigendom van een appartement? De gedwongen (appartements) mede-eigendom is een van de vormen van mede-eigendom. Dit soort van eigendom onderscheidt zich van de gewone en vrijwillige mede-eigendom in die zin dat de verschillende eigenaars niet alleen over het individuele eigendomsrecht van hun eigen pand beschikken, maar dat zij ook onverdeeld eigenaar zijn van de zgn. gemeenschappelijke delen. Alle eigenaars bezitten m.a.w. in privatieve eigendom hun eigen kavel(s) maar zijn daarnaast ook voor een deeltje eigenaar van de gemeenschappelijke delen binnen een gebouw (bv. gezamenlijke lift, zwembad, inkomhal, ) en voor een deeltje eigenaar van de grond of een zakelijk recht op de grond. De gemeenschappelijke delen hangen vast aan de privatieve delen. 12

1. Algemeenheden De privatieve delen zijn een zelfstandige hoofdzaak en de gemeenschappelijke delen zijn een bijzaak. Omwille van de gedwongen verbondenheid zijn de gemeenschappelijke delen niet vatbaar voor verdeling alsook kan het aandeel niet afzonderlijk zonder de hoofdzaak (het privatief deel) worden overgedragen, in beslag genomen worden dan samen met het erf waarvan het onafscheidbaar is. Bij het optrekken van het gebouw moet er een opsplitsing van het onroerend geheel gebeuren, anders zou het gebouw het voorwerp uitmaken van een gewone onverdeeldheid. Door het splitsen ontstaan de uitsluitende eigendommen (appartement, individuele garagebox, ) en de gemeenschappelijke eigendommen. Door de gewijzigde wet van 2 juni 2010 bestaat de mogelijkheid tot oprichting van deelverenigingen met of zonder rechtspersoonlijkheid. In het geval van een deelvereniging met rechtspersoonlijkheid geschiedt er dan een opsplitsing in zgn. algehele en particuliere gemeenschappelijke delen (zie verder hierna). De wettelijke regeling hiertoe werd vastgelegd binnen de wet op de gedwongen mede-eigendom van gebouwen en groepen van gebouwen (zie hierna). 1 WETTEKST ARTIKEL 577-2. 9. BURGERLIJK WETBOEK : Onverdeelde onroerende goederen die bestemd zijn tot het gemeenschappelijk gebruik van twee of meer onderscheiden en aan verschillende eigenaars toebehorende erven, zijn echter niet vatbaar voor verdeling. Het aandeel in de onverdeelde onroerende goederen kan niet overgedragen, met zakelijke rechten bezwaard of in beslag genomen worden dan samen met het erf waarvan het onafscheidbaar is. 3. Wat is een splitsingsakte en wat is haar doel? Vanaf het ogenblik dat het eigendomsrecht tussen meer dan één persoon (natuurlijk of rechtspersoon) verdeeld is om zgn. privatieve en gemeenschappelijke delen te creëren, dient het gebouw of de groep van gebouwen juridisch te worden gesplitst. In dat geval gelden de wettelijke principes van de gedwongen mede-eigendom. De wetgever verplicht in dat geval de aanwezigheid van een splitsingsakte of zgn. statuutakte/statuten. Aangezien de akte het voorwerp uitmaakt van een notariële tussenkomst, de akte dient immers authentiek te worden verleden en overgeschreven op het bevoegde hypotheekkantoor (zie wettekst hierna), zal de auteur ervan over het algemeen een notaris zijn. 13

Mede-eigendom in de praktijk De inhoud van de splitsingsakte, die wordt opgedeeld in a) de basisakte en b) een reglement van mede-eigendom, wordt beschreven in de wet op de gedwongen appartementsmede-eigendom (zie wettekst hierna). Niettegenstaande het niet onmiddellijk aan te raden is, kunnen de statuten indien gewenst worden uitgebreid met het zgn. reglement van inwendige orde (artikel 577-4 2 B.W). Hierin worden o.a. de gedragsregels vastgelegd die de bewoners moeten eerbiedigen. Het doet m.a.w. dienst als een soort politiereglement binnen gebouwen of groepen van gebouwen. Waar de statuten moeten vastgelegd worden in een authentieke akte, mag het reglement van inwendige orde in een onderhandse akte vastgelegd worden. Aangaande dit laatste dient te worden benadrukt dat dit reglement enkel en alleen een aanvulling mag zijn op het reglement van mede-eigendom. Het mag m.a.w. nooit primeren op het reglement van mede-eigendom. WETTEKST ARTIKEL 577-4. 1. BURGERLIJK WETBOEK : [ ] De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte. De basisakte bevat de beschrijving van het onroerend geheel en van de privatieve en gemeenschappelijke delen, alsook de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden, waarbij voor die bepaling rekening wordt gehouden met de respectieve waarde van deze delen, die wordt bepaald in functie van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel, op grond van het met redenen omkleed verslag van een notaris, een landmeterexpert, een architect of een vastgoedmakelaar. Dit verslag wordt opgenomen in de basisakte. Het reglement van mede-eigendom moet bevatten : 1 de beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten ; 2 de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten ; 3 de regels betreffende de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheid van de algemene vergadering ; 4 de wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van zijn bevoegdheden, de duur van zijn mandaat en de nadere regels voor de hernieuwing ervan, de nadere regels voor de eventuele opzegging van zijn contract, alsook de uit het einde van zijn opdracht voortvloeiende verplichtingen ; 5 de jaarlijkse periode van vijftien dagen waarbinnen de gewone algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaatsvindt. ARTIKEL 577-4. 2. BURGERLIJK WETBOEK : [ ] Indien beslist werd een reglement van orde op te stellen, dan kan dat reglement bij onderhandse akte worden opgemaakt. [ ] 14

1. Algemeenheden 4. Wat is een vereniging van mede-eigenaars en hoe/ wanneer ontstaat ze? 1 Vanaf het ogenblik dat een gebouw meer dan één eigenaar telt (m.a.w. vanaf het ontstaan van de onverdeeldheid) en wanneer de statuten (= de basisakte en het reglement van mede-eigendom) op het hypotheekkantoor werden overgeschreven, ontstaat van rechtswege de vereniging van mede-eigenaars (zie wettekst hierna). Vanaf dat ogenblik verkrijgt de vereniging van mede-eigenaars rechtspersoonlijkheid. Alle documenten, contracten, voor de vereniging van mede-eigenaars moeten dan op een geëigende manier opgemaakt worden. Conform de wet de op gedwongen mede-eigendom draagt een vereniging van mede-eigenaars vanaf haar ontstaan de volgende benaming : vereniging van mede-eigenaars gevolgd door de vermeldingen van de zetel/ligging van het gebouw of groep van gebouwen (zie wettekst hierna). Een fantasienaam mag maar moet in principe niet mee worden vermeld. Aangezien elke vereniging van mede-eigenaars over een ondernemingsnummer dient te beschikken, voorziet de wet verplicht dat dit ondernemingsnummer thans op elk document uitgaande van de vereniging van mede-eigenaars moet worden vermeld (zie wettekst hierna). Voorbeeld : VME Residentie De gekleurde schilder, Mondriaanstraat 8 te 2000 Antwerpen, KBO 0534.543.007. WETTEKST ARTIKEL 577-5. 1., 1, 2 BURGERLIJK WETBOEK : De vereniging van mede-eigenaars verkrijgt rechtspersoonlijkheid wanneer de volgende twee voorwaarden vervuld zijn : 1 het ontstaan van de onverdeeldheid door de overdracht of de toekenning van ten minste een kavel ; 2 de overschrijving van de basisakte en van het reglement van mede-eigendom op het hypotheekkantoor. De plannen van het gebouw kunnen daarbij in de vorm van een door de notaris voor eensluidend verklaard afschrift als bijlage worden gevoegd. Zij draagt de benaming : vereniging van mede-eigenaars, gevolgd door de vermeldingen betreffende de ligging van het gebouw of de groep van gebouwen. Zij heeft haar zetel in het gebouw. Indien het over een groep van gebouwen gaat, moet de basisakte bepalen in welk gebouw de zetel van de vereniging gevestigd is. Alle documenten uitgaande van de vereniging van mede-eigenaars vermelden het ondernemingsnummer van die vereniging. 5. Wie maakt er deel uit van de vereniging van mede-eigenaars? Een vereniging van mede-eigenaars (VME) telt als leden alle mede-eigenaars zonder enige uitzondering. 15