De mede-eigendom: 15 tips

Transcriptie

1 De mede-eigendom: 15 tips

2 Inhoud 1. Wanneer is er sprake van gedwongen mede-eigendom? Wanneer is de wet van 30 juni 1994 van toepassing? Hoe vullen we deze begrippen in? Hoe maken we een onderscheid tussen gemeenschappelijke en privatieve delen? De rechtspersoonlijkheid van de vereniging van mede-eigenaars Statuut en functie van de gewone en buitengewone algemene vergadering De wettelijk voorgeschreven minimale aanwezigheden voor de besluitvorming Kunnen gemeenschappelijke delen privatief worden? De syndicus Welke andere spelers kunnen er bij een mede-eigendom zijn? Enkele tips bij het kopen van een appartement Welke specifieke taken zijn voor de notaris weggelegd? Wat is het verschil tussen reservekapitaal en werkkapitaal? Arbitrage en bemiddeling En wat als een geschil onvermijdelijk is?

3 3 De mede-eigendom: 15 tips Iedereen zal ooit wel eens een mede-eigenaar hebben horen klagen over de hoge gemeenschappelijke lasten, over een andere mede-eigenaar, over de vereniging van mede-eigenaars of over de syndicus. Hoe weet u of uw appartementsgebouw in mede-eigendom is? Waarop moet u letten voordat u een gebouw in mede-eigendom koopt? Wat is een basisakte, een reglement van mede-eigendom, een vereniging van medeeigenaars of een algemene vergadering van mede-eigenaars? Op dat gebied is de richtlijn de wet van 30 juni 1994 (artikels tot 14 van het Burgerlijk Wetboek). 1. Wanneer is er sprake van gedwongen mede-eigendom? Wanneer het eigendomsrecht van een onroerend goed toebehoort aan meerdere personen is het verdeeld. Die onverdeeldheid vormt een mede-eigendom en kan ontstaan uit een nalatenschap of uit een vastgoedaankoop met meerdere mensen. De onverdeeldheid die daardoor ontstaat valt niet onder het stelsel van de gedwongen mede-eigendom. Waarom eigenlijk? Omdat iedereen uit de onverdeeldheid kan treden zodra hij dat wenst. Bij sommige onroerende goederen is verdeling van nature onmogelijk. Ze staan onder het stelsel van de gedwongen mede-eigendom. Appartementsgebouwen behoren daartoe. Voor de mede-eigenaars zou het natuurlijk nadelig zijn mocht op elk tijdstip kunnen worden overgegaan tot de verdeling van de gemeenschappelijke delen van hun gebouw Als een gebouw is verdeeld in appartementen die worden verhuurd en wanneer dat gebouw aan één persoon (natuurlijke of rechtspersoon) toebehoort, is de wet van 30 juni 1994 niet van toepassing aangezien het eigendomsrecht niet tussen verschillende personen is verdeeld. Mede-eigendom is iets anders dan multi-eigendom (of timesharing) waarbij niet de gemeenschappelijke ruimte wordt gedeeld, maar wel de tijd die men in die ruimte doorbrengt. 2. Wanneer is de wet van 30 juni 1994 van toepassing? Zodra we een gebouw hebben onder het stelsel van de gedwongen mede-eigendom is de wet dwingend van toepassing. Sommige kleine mede-eigendommen (soms maar twee appartementen) ontsnappen aan de wettelijke voorschriften (boekhouding, aanstelling van een syndicus.) op twee voorwaarden: wanneer alle mede-eigenaars van hetzelfde gebouw instemmen met de afwijking. wanneer de aard van het onroerend goed dit rechtvaardigt is er geen verdeling in gemeenschappelijke en privatieve delen. En wat de overige mede-eigendommen betreft, zal de wet van toepassing zijn op de volgende voorwaarden : het pand moet gebouwd zijn. het moet toebehoren aan verschillende natuurlijke personen of rechtspersonen.

4 4 een basisakte en een reglement van mede-eigendom moet zijn opgemaakt en van toepassing zijn. het eigendom van het gebouw moet in diverse kavels zijn onderverdeeld die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten. 3. Hoe vullen we deze begrippen in? De basisakte De wet geeft er geen eigenlijke definitie van. Het is een authentieke akte die het voornemen van de eigenaar(s) van het gebouw (vaak een projectontwikkelaar) aangeeft om dit onder het stelsel van de gedwongen mede-eigendom te plaatsen. De constructies worden dan ingedeeld in privatieve delen (appartement, kelder, garage) waaraan wordt toegevoegd de mede-eigendom van een bepaald aantal aandelen in gedwongen onverdeeldheid en gevormd in de gemeenschappelijke delen, waaronder de bouwgrond waarop het gebouw is opgetrokken. Dat geheel noemt men een kavel. Het reglement van mede-eigendom Dit reglement regelt met name alles wat betrekking heeft op de verdeling van het eigendom, de instandhouding, het onderhoud en de herbouw van het gebouw. Ook de werking van de algemene vergadering en van de raad van beheer en de bepalingen in verband met de syndicus (benoeming, bevoegdheden, duur van het mandaat) worden er in vermeld. Het huishoudelijk reglement Het huishoudelijk reglement organiseert voornamelijk de wijze waarop met elkaar zal worden geleefd (verbod op uitoefening van sommige handelszaken of beroepen, op bepaalde manieren van bijvoorbeeld het inrichten van een terras enz.). Het kan bij onderhandse akte worden opgesteld en moet binnen de maand nadien worden neergelegd op de zetel van de vereniging van mede-eigenaars. Deze drie documenten vormen de statuten van het gebouw en gelden voor ieder die rechten bezit of zal bezitten in de mede-eigendom. 4. Hoe maken we een onderscheid tussen gemeenschappelijke en privatieve delen? De basisakte bepaalt wat privatief of gemeenschappelijk is. Als de akte hierover geen informatie biedt, dan kan het gezond verstand ons helpen bij het maken van het onderscheid. Al wat uitsluitend door één mede-eigenaar wordt gebruikt is privatief. Waar iedereen van gebruikmaak, dat zijn de gemeenschappelijke delen. De kamers in een appartement met hun vensterramen, luiken, parketvloeren, betegelingen, uitrustingen enz. zijn gewoonlijk privatief. Op grond van het gezond verstand is het ook duidelijk dat een lokaal dat slechts voor één mede-eigenaar toegankelijk is (zolder, kelder enz.) eveneens privatief is.

5 Als gemeenschappelijke delen worden meestal beschouwd de parken, vloeren, binnenplaatsen, de ruwbouw, het dak, de liften, de collectieve antennes, de septic tanks en beerputten voor gemeenschappelijk gebruik, de leidingen, de gemene trappen en gangen, de gemeenschappelijke lokalen en behoudens andersluidende vermelding in het reglement van mede-eigendom, de conciërgewoning. De tuin is ook gemeenschappelijk tenzij hij toegewezen werd voor privatief en uitsluitend gebruik door de eigenaar van de benedenverdieping, die hem dan ook moet onderhouden. 5. De rechtspersoonlijkheid van de vereniging van mede-eigenaars Soms wordt de vereniging van mede-eigenaars gewoon «de mede-eigendom» genoemd. Die vereniging bestaat wettelijk uit de mede-eigenaars, samen met de syndicus. In sommige opzichten kan de vereniging vergeleken worden met een rechtspersoon, want ze verkrijgt rechtspersoonlijkheid wanneer de volgende twee voorwaarden zijn vervuld : het ontstaan van de onverdeeldheid door de overdracht of de toekenning van ten minste een kavel; de overschrijving van de basisakte en van het reglement van mede-eigendom op het hypotheekkantoor. 6. Statuut en functie van de gewone en buitengewone algemene vergadering Op de algemene vergadering neemt de vereniging van mede-eigenaars de beslissingen wat betreft het beheer. Elke mede-eigenaar zetelt er van rechtswege. De vereniging beraadslaagt over alle zaken van gemeenschappelijk belang, maar ook over belangrijke of delicate actuele punten. Eenmaal per jaar, doorgaans op een datum vastgesteld in de basisakte (bijvoorbeeld de laatste vrijdag van mei) roept de syndicus een algemene vergadering van mede-eigenaars bijeen. De basisakte vermeldt de modaliteiten van die bijeenroeping (wanneer, bijhouden van de agenda enz.). Hier krijgt ieder gelegenheid om aan het woord te komen, eventuele suggesties te doen en te stemmen. De statuten bepalen de bevoegdheden van de algemene vergadering. Over het algemeen ziet ze toe op de instandhouding en het beheer van het gebouw en krijgt ze beslissingsmacht op alle terreinen die niet tot de bevoegdheid van de syndicus behoren Ze stelt de syndicus aan en zet hem af, wijzigt de statuten, stemt over sommige werken, beslist over de aankoop van goederen die gemeenschappelijk zullen zijn, stelt een raad van beheer aan, wijzigt die of heft deze op, wijzigt de bestemming van het gebouw of een deel ervan of kan zelfs de mede-eigendom ontbinden. Naast de gewone algemene vergadering kan op initiatief van een of meerdere medeeigenaars een buitengewone algemene vergadering worden bijeengeroepen, als deze minstens een vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke ruimten bezitten. Dat gebeurt bijvoorbeeld wanneer een onvoorziene gebeurtenis de goede werking van de mede-eigendom komt verstoren (zeer grote schade aan het gebouw, financieel probleem, belangrijke en kostelijke dringende herstellingen enz.). In geval van hoogdringendheid kan de syndicus eveneens een buitengewone algemene vergadering bijeenroepen. 5

6 6 7. De wettelijk voorgeschreven minimale aanwezigheden voor de besluitvorming Quorum met betrekking tot de aanwezigheden In de basisakte zal men het quorum vinden dat moet worden bereikt wat betreft de aanwezigheden op de algemene vergaderingen. Behoudens strengere bepalingen in de statuten mag een beslissing pas worden genomen als minstens de helft van de mede-eigenaars aanwezig is of vertegenwoordigd is en voor zover ze minstens de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten bezitten. Opgelet! Ook samen moeten ze de helft van de gemeenschappelijke delen in het gebouw vertegenwoordigen. De twee voorwaarden zijn cumulatief : als een van beide niet is vervuld is het quorum niet bereikt en zal er een nieuwe vergadering bijeengeroepen moeten worden, op zijn minst vijftien dagen later en met dezelfde agenda. Die kan dan alle gewenste beslissingen treffen zonder rekening te houden met het quorum, wat soms voor verrassingen kan zorgen. Quorum met betrekking tot de stemming Elke mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat beantwoordt aan zijn aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten. Behoudens strengere voorschriften in de statuten worden de beslissingen bij absolute meerderheid (de helft van de stemmen plus één) genomen. Vaak wordt geen onderscheid gemaakt tussen absolute en eenvoudige meerderheid. Deze laatste is een meerderheid die is bereikt door het grootste aantal stemmen. Minimumpercentages Wanneer het gaat om het nemen van beslissingen die verder reiken dan de gewone instandhouding van het gemeenschappelijk goed heeft de wetgever om misbruiken te vermijden een speciale, gekwalificeerde meerderheid ingesteld. Soms vereisen de statuten een nog strengere vorm van meerderheid. Welke percentages? De eenparigheid van stemmen is vereist om het gebouw volledig te herbouwen of voor elke wijziging in de verdeling van de lasten (tachtig percent van de stemmen bij gedeeltelijke afbraak of bij wijziging van de bestemming van het gebouw in zijn geheel of gedeeltelijk of bij aankoop van vastgoed dat gemeenschappelijk zal worden). Vijfenzeventig percent van de stemmen is vereist voor het instellen van een raad van beheer of voor een wijziging van de statuten met betrekking tot het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van de delen die door de syndicus alleen beheerd worden. Beperkingen van het stemrecht en belangenconflicten Om belangenconflicten te vermijden zullen personen die als lasthebber of werknemer optreden voor de mede-eigendom niet deelnemen aan de beraadslagingen wanneer deze beraadslagingen en de stemming betrekking hebben op de opdracht die ze moeten vervullen.

7 Geen enkele mede-eigenaar, zelfs als hij volmacht kreeg, kan beschikken over een aantal stemmen dat hoger is dan de stemmen van alle andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars. Nemen we een voorbeeld om deze beperking beter te begrijpen. Als iemand 550 duizendste van de gemeenschappelijke gedeelten in het gebouw bezit en wanneer alle mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd zijn, zal zijn stemrecht tot 445 duizendste beperkt worden. Besluit : hoewel hij op papier de meerderheid bezit kan hij zijn wil niet opleggen aan de anderen. Het tellen van de stemmen zal gebeuren op basis van stemmen die daadwerkelijk mogen worden uitgebracht. Vertegenwoordiging Wat betreft het stemrecht kan elke mede-eigenaar zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber, al dan niet lid van de algemene vergadering, met uitzondering van de syndicus of elke andere persoon of elke andere persoon die als lasthebber of als werknemer optreedt voor de vereniging van mede-eigenaars. 8. Kunnen gemeenschappelijke delen privatief worden? Of het nu gaat om een washok, een kelder, een conciërgewoning of zelfs gewoon een fietsenlokaal : de hausse van de vastgoedmarkt maakt de verleiding groot om deze gemeenschappelijke ruimten rendabel te maken door ze te verkopen of te verhuren. De gemeenschappelijke delen behoren niet toe aan de vereniging van mede-eigenaars. Als besloten wordt gemeenschappelijke delen privatief te maken moet de verdeling in duizendsten voor het gehele gebouw worden herzien en ook het aandeel van elke medeeigenaar in de gemeenschappelijke lasten. 9. De syndicus Een syndicus is een vastgoedagent die optreedt als beheerder van een gedwongen medeeigendom. Niet iedereen kan als syndicus optreden. Om deze functie rechtsgeldig te kunnen uitoefenen moet hij erkend zijn door het B.I.V. (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars). Als een van de mede-eigenaars deze functie echter opneemt, is erkenning geen vereiste. De algemene vergadering benoemt de syndicus. Het is de taak van de syndicus om op de bij het reglement van mede-eigendom vastgestelde datums of telkens wanneer er in het belang van de mede-eigendom dringend een beslissing moet worden genomen de algemene vergadering bijeen te roepen. Hij zal bovendien de beslissingen van de algemene vergadering notuleren en deze beslissingen uitvoeren of laten uitvoeren. Hij houdt zich bezig met de gewone taken die voortvloeien uit zijn opdracht van toezicht en regelmatige controle van de gemeenschappelijke delen (onderhoud en schoonmaak van de gemeenschappelijke delen, vervangen van klein meubilair, opvragen van achterstallen enz.). Bij een schadegeval moet hij bewarende maatregelen nemen. Hij dient er namelijk voor te zorgen dat na het vaststellen van de schade het schadegeval niet nog meer schadelijke gevolgen zal veroorzaken. En het kan ook gebeuren dat de syndicus beslissingen moet nemen die normalerwijze tot de bevoegdheid van de algemene vergadering behoren. 7

8 In dat geval zegt men dat de syndicus een voorlopige beheershandeling stelt. Daarna is het zijn taak een buitengewone algemene vergadering bijeen te roepen die dan definitieve maatregelen zal nemen. De syndicus vertegenwoordigt de vereniging van mede-eigenaars zowel voor het gerecht als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken. 10. Welke andere spelers kunnen er bij een mede-eigendom zijn? De raad van beheer Zo n raad is niet verplicht maar kan van nut zijn voor grote appartementsgebouwen. De raad van beheer wordt gekozen door de algemene vergadering en bestaat uit een voorzitter en een aantal bijzitters. De raad controleert de syndicus maar zijn voornaamste functie is de syndicus bijstaan. Hij kan de mede-eigendom dus niet beheren noch besturen. Het bureau Is al evenmin verplicht, staat de syndicus bij en bestaat uit een voorzitter, een secretaris en een controleur. De mede-eigenaar en de huurder De mede-eigenaar moet de gemeenschappelijke lasten betalen, maar hij moet ook de statuten naleven en ervoor zorgen dat zijn huurder deze naleeft. De huurder ontvangt van de syndicus per brief, of door uithanging in de inkom of op een andere wijze een officiële bijeenroeping voor de vergadering, niet om deze bij te wonen, maar om eventuele vragen of opmerkingen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten mee te delen. Hij kan vragen om op de vergadering aanwezig te zijn, maar zijn aanwezigheid moet wel bij eenparigheid door de vergadering worden beslist. Hij mag zich ook verzetten tegen een beslissing die hem schade berokkent. 11. Enkele tips bij het kopen van een appartement Het eerste waar u op moet letten is dat er niet plots veel appartementen terzelfdertijd te koop worden gesteld in een gebouw. Vaak blijkt immers dat er dan grote werken staan aan te komen.< Om onaangename verassingen te voorkomen (rampzalig beheer, een lopend geschil enz.) is het raadzaam aan de eigenaar of de syndicus de processen-verbaal op te vragen van de beslissingen van de algemene vergadering in de jongste drie jaar. Een precieze kennis van de gemeenschappelijke lasten is absoluut noodzakelijk. Wees niet tevreden met een maand- of kwartaalfactuur. Vraag de eigenaar de rekeningoverzichten over minstens een jaar. Soms kunnen die bedragen variëren (bijvoorbeeld geen verwarmingskosten in de zomer). Wanneer u alleen een gesloten parkeerplaats of een garagebox koopt, ga dan na of de basisakte of het reglement van mede-eigendom zulks toelaat. Soms moet je ook eigenaar zijn van een appartement. In andere gevallen is het voldoende dat je een van de appartementen bewoont. 8

9 9 12. Welke specifieke taken zijn voor de notaris weggelegd? De notaris zal met de syndicus per aangetekende brief contact opnemen om de schuldenlast die verschuldigd is door de vereniging van mede-eigenaars alsook de kostenstaat ingevolge de aankoop van gemeenschappelijke gedeelten te vernemen. Hij zal ook de uitgaven voor de instandhouding, het onderhoud en de herstellingen waarover de algemene vergadering beslissingen trof voor de datum van overdracht, maar waarvan de betaling pas na deze datum opeisbaar is, opvragen. De nieuwe mede-eigenaar (de koper) zal deze kosten immers moeten dragen. De syndicus moet binnen de vijftien dagen na de vraag van de notaris antwoord geven. Bovendien dient hij te verrekenen welk aandeel in het reservekapitaal in het bezit blijft van de vereniging van mede-eigenaars en welk aandeel in het werkkapitaal aan de verkoper wordt teruggegeven. Als de syndicus geen antwoord levert zal de notaris alle partijen (verkoper en koper van de kavel) inlichten dat de syndicus in gebreke bleef en hij zal dat in de authentieke akte vermelden. Met andere woorden, de wetgever voorzien geen wettelijke sanctie voor het in gebreke blijven van de syndicus. 13. Wat is het verschil tussen reservekapitaal en werkkapitaal? Het reservekapitaal blijft eigendom van de vereniging en wordt niet doorgegeven aan de nieuwe eigenaar. Alleen het werkkapitaal gaat terug naar de «uittredende» mede-eigenaar (de verkoper), maar dan wel naar evenredigheid van het aantal dagen dat hij de gemeenschappelijke delen niet heeft kunnen gebruiken. 14. Arbitrage en bemiddeling Als er zich een probleem voordoet moet alles in het werk worden gesteld om een gerechtelijke procedure te vermijden. Waarom? Omdat de personen waartussen een betwisting ontstond elkaar nog vaak zullen kruisen en zien in hetzelfde gebouw. Om een geschil te beslechten kunnen de partijen voor of tijdens een geschil een of meer arbiters aanwijzen. Deze mogelijkheid wordt namelijk uitdrukkelijk voorzien in ons gerechtelijk wetboek. De arbiter is een persoon die met het uitdrukkelijke akkoord van alle partijen is aangesteld. Hij beschikt over de meeste bevoegdheden waarover de burgerlijke rechter beschikt en kan zich omringen met deskundigen. Hij kan een geschil beslechten dat voortvloeit uit de interpretatie of de toepassing van de statuten, de beslissingen genomen door de vereniging van mede-eigenaars of met betrekking tot de relaties met de syndicus. Omdat de wet van 30 juni 1994 dwingend is, kan hij in het raam van zijn opdracht niet buiten deze wet treden. De mogelijkheid om een beroep te doen op arbitrage of een scheidsgerecht moet echter in de statuten zijn voorzien. Is dit niet het geval dient de vergadering de statuten te wijzigen met een quorum dat door de statuten is voorzien en minstens met een vier/vijfde van de stemmen. Een wijziging kan alleen bij notarisakte gebeuren.

10 10 Ook bemiddeling of mediatie is een optie. Net zoals de arbiter is de bemiddelaar geen rechter. Bijgevolg bestaat zijn taak erin een oplossing te vinden rekening houdend met de wet en met het belang van alle partijen. Door zijn opleiding en zijn onpartijdige houding kan hij luisteren naar de standpunten van alle partijen en van hen toegevingen verkrijgen die kunnen uitmonden in een geacteerd akkoord. Opgelet : in tegenstelling met een arbiter zal een bemiddelaar nooit een beslissing afdwingen. 15. En wat als een geschil onvermijdelijk is? Alle kwesties met betrekking tot de mede-eigendom vallen onder de bevoegdheid van de vrederechter van het gerechtelijk kanton waarin het gebouw is gelegen. Een mede-eigenaar kan de rechter vragen : een onregelmatige, bedrieglijke of misleidende beslissing van de algemene vergadering te annuleren voor zover de rechtsvordering ingesteld wordt binnen de drie maanden na de dag waarop hij van deze beslissing kennis heeft genomen. een algemene vergadering bijeen te roepen wanneer de syndicus nalaat dit te doen of verkeerdelijk weigert dit te doen. dringende en noodzakelijke werken te laten uitvoeren ; de vereniging van mede-eigenaars te ontbinden als daar een gegronde reden voor is. de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten te herzien indien deze onjuist is (geworden) na de aangebrachte wijzigingen aan het gebouw. een beslissing te nemen in de plaats van de vergadering als er misbruik van minderheid of meerderheid is vastgesteld. Voor meer informatie verwijzen we naar het Vastgoedboekje 2007, van Dambre, M., Debruyne, E., Hubeau B., Vandenberghe J., Kluwer, 87,10 euro en naar de Guide pratique de la copropriété, van Philippe Van Someren, Editions Labor, maart 2006, 13 euro (te koop bij Editions Labor ( of info@labor.be).

11 11