Commission de Contro le :

Transcriptie

1 Commission de Contro le : Bulletin d information #5 (Nl versie) Commission de Contrôle du Conseil de Copropriété du Domaine du Bonsoy, association indépendante de copropriétaires 24 Mei 2016 De commissie wordt vaak aangesproken door mede-eigenaars, die de werking van een mede-eigendom willen begrijpen. Voor sommigen is dit totaal nieuw, gezien ze voordien nooit eigenaar in een mede-eigendom zijn geweest, voor anderen is het dan weleer uit interesse, omdat men zich meer wil inzetten en actief deelnemen in het reilen en zeilen van hun mede-eigendom.. We trachten deze thematiek uiteen te zetten in verschillende delen, dewelke U helpen om de werking van de vereniging van mede-eigenaars beter te begrijpen. Deel 1: De Algemene Vergadering en de Extraordinaire Algemene Vergadering. Dit eerste deel is in relatie met de jongste gebeurtenissen in onze medeeigendom. 1. Inleiding Volgens de wetgeving is de vereniging van mede-eigenaars, bestaande uit alle eigenaars, een rechtspersoon die beschikt over twee wettelijke organen: de Algemene Vergadering en de syndicus. Binnen de vereniging van mede-eigenaars is de Algemene vergadering het hoogste orgaan, en iedere mede-eigenaar in de mede-eigendom is hiervan een volwaardig lid. Nagenoeg alle beslissingen worden hier genomen: zowel financiële, als praktische en statutaire zaken worden besproken in de Algemene Vergadering.

2 In regel, eenmaal per jaar, wordt er een algemene vergadering gehouden en dit op uitnodiging van de syndicus, en op een tijdstip dat bepaald is in de basisakte (bv de laatste vrijdag van de maand mei). De basisakte stipuleert de modaliteiten van deze uitnodiging (termijn, agenda, enz ). tijdens de algemene vergadering kan eenieder zijn mening uiten, alsook eventueel voorstellen formuleren en stemmen over de verschillende agendapunten). De statuten in de basisakte bepaalt de draagwijdte van de algemene vergadering. Algemeen gesteld, waakt de algemene vergadering over de communicatie en de administratie van de mede-eigendom, en heeft alle bevoegdheden die niet onder deze van de syndicus vallen. De algemene vergadering (door stemming van iedere mede-eigenaar, en dit in verhouding van zijn eigendom tot de volledige mede-eigendom) benoemt en ontslaat de syndicus, kan de statuten wijzigen. Bepaalt de uit te voeren werken, beslist over de verwerving van eigendom bedoeld voor het gemeenschappelijk nut. Bepaalt de samenstelling van de raad van medeeigenaars, en dit van creatie, wijziging tot het annuleren van de raad van mede-eigenaars. De algemene vergadering kan eveneens stemmen over wijzing van de doelbestemming van de volledige of slechts een deel van de mede-eigendom, tot zelfs de ontbinding van de medeeigendom Bron: Voor de Algemene Vergadering (AV) onderscheidt men 2 soorten: De gewone Algemene Vergadering, kortweg Algemene Vergadering De buitengewone Algemene vergadering 2. Technisch dossier: Wie en wanneer kan men een buitegewone AG organiseren? De nieuwe bepalingen opgenomen in de wet van 2010, definiëren de volgende modaliteiten: a. Een buitengewone algemene vergadering kan worden bijeengeroepen door één of meerdere mede-eigenaars, die tenminste over 1/5 van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezit. In onze mede-eigendom, betekent de 1/5 van 420 loten of dus 84 delen b. De buitengewone algemene vergadering kan ook door de syndicus worden uitgeschreven, wanneer er dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing moet worden genomen. Een niet voorzien voorval, hetwelk de goede werking van de mede-eigendom verhindert, en om veiligheidsreden een dringende beslissing vereist, dewelke niet kan wachten tot de debatten van de jaarlijkse gewone algemene vergadering (belangrijke schade aan de mede-eigendom, financiële problemen, dringende herstellingswerken ) Bron: We onderlijnen hier in het bijzonder het dringende karakter en om veiligheidsreden. De bij onze mede-eigendom geïntroduceerde buitengewone algemene vergadering is niet rechtmatig. We kunnen stellen dat er bij ons geen enkel voorval zich voordoet, hetwelk een dringende en om veiligheidsreden, noodzakelijke beslissing vereist. En des temeer daar het doel van deze buitengewone algemene vergadering enkel is om een gerechtelijke beslissing

3 aan te vechten, of te omzeilen. De rechtbank is toch wel het hoogste niveau voor het nemen van besluiten, en de algemene vergadering is hieraan onderworpen. Een buitengewone algemene vergadering kan niet worden gebruikt om beslissingen van de gewone algemene vergadering, justitie en/of syndicus aan te vechten. Hiervoor bestaat er een juridische procedure, dewelke binnen de wettelijke termijn (4 maanden na het houden van de algemene vergadering) moeten worden aangevat. Maar op geen enkele wijze heeft de wetgever dit doel vooropgesteld voor de buitengewone algemene vergadering. Hoe het verzoek voor buitegewone AG aan de syndicus overmaken? De mede-eigenaar(s) die over 1/5 van de loten beschikt, moeten deze aanvraag individueel overmaken aan de Syndicus (maar bij jurisprudentie wordt een globale lijst aanvaard). Iedere mede-eigenaar moet met enige omzichtigheid de beslissing nemen om zich op dergelijke lijst te onderschrijven, daar zijn aansprakelijkheid voor de hieruit vloeiende gebeurtenissen in opspraak kan komen. Artikel van het burgerlijk wetboek voorziet dat deze aanvraag per aangetekende brief aan de syndicus moet worden overgemaakt. De syndicus is verplicht om alle medeeigenaars ter kennis te stellen van de bijeenroeping van de buitengewone algemene vergadering, binnen de dertig dagen na ontvangst van deze aanvraag, wanneer het quorum van 1/5 van de aandelen is voldaan. Tenminste 8 mede-eigenaars hebben gemeld dat hun naam onterecht op deze lijst staat. Gelukkig maar is deze buitengewone algemene vergadering niet geldig, en is er dus ook geen gevolg. Evenwel kan de uitgever van deze lijst juridisch worden vervolgd valsheid in geschrift en gebruik. Dit feit is de te meer verontrustend, daar de mede-eigenaar, die deze valse lijst heeft gebruikt, in het verleden het vertrouwen heeft gekregen van sommige van deze medeeigenaars. Niettemin kan en mag de syndicus deze buitengewone algemene vergadering niet weigeren, ook al stelt hij een onregelmatigheid in deze lijst of het onderwerp van de aanvraag vast. Evenwel kunnen de mede-eigenaars, na het houden van deze buitengewone algemene vergadering, en binnen de gestelde termijn (4 maanden) deze onregelmatigheden aanvechten en dmv juridische stappen deze buitengewone algemene vergadering en de daaruit vloeiende besluiten laten annuleren. Alle argumenten en motivatie, die een correcte besluitvorming bevorderen, moeten als aanhangsel aan de uitnodiging voor deze buitengewone algemene vergadering worden toegevoegd. Voorbeeld: De vraag om de weg te laten herstellen kan maar in beschouwing worden genomen als: 1. Ten minste 1/5 van het quorum in het bezit is van de aanvragers. en 2. Deze herstelling zeer dringend is en om veiligheidsredenen niet kan wachten tot de volgende gewone algemene vergadering (bv een weg die instort ). en 3. Een duidelijke geschreven motivatie en argumentatie, aan de uitnodiging is toegevoegd, met de uiteenzetting van eventuele oplossing en een zo volledig mogelijk dossier.

4 Geldt dezelfde quorum voor de buitengewone AG als de gewone AG? Inderdaad, zij moet eveneens voldoen aan de dubbele meerderheid om rechtsgeldig te kunnen stemmen. Dit wil zeggen dat ten minste de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd moet zijn, en dat deze minstens over de helft van de mede-eigendom moeten beschikken. Wanneer deze dubbele meerderheid niet wordt behaald bij de aanvang van de buitengewone algemene vergadering, moet er een tweede zitting worden georganiseerd binnen de 15 dagen na de eerste. De vertegenwoordigde volmachten bij de eerste zitting van de buitengewone algemene vergadering, blijven geldig voor de tweede zitting. Wie betaalt de kosten voor een niet geldige buitengewone AG? De wetgever is van oordeel dat de mede-eigenaar(s) die om een buitengewone AG vragen, duidelijk bewust is(zijn) van de bepalingen in dit verband. Men roept niet zo maar, en om gelijk welke reden een buitengewone AG samen. De kosten voor de buitengewone AG worden dan ook beschouwd als gemeenschappelijke kosten. Evenwel komt het meer en meer voor, dat deze kosten worden verhaald op de aanvragers, indien hun aanvraag onterecht en niet geldig zou blijken. Op deze wijze hoeven de mede-eigenaars niet in te staan voor de tekortkomingen van de aanvragers. Bronnen: Bronnen (vervolg): La réforme de 2010 sur la copropriété par appartements R. Timmermans De wetgeving van 2 juni 2010 heeft een drievoudig objectief : 1. Het transparanter maken van de verschillende relaties in een mede-eigendom 2. Het moderniseren van een mede-eigendom 3. Een einde stellen aan de bestaande doctrinaire en jurisprudentiële verschillen. Livre pages Date de publication : 18/08/2010 Editions :

5 In het volgende deel : Basisakte en mede-eigendomsreglement rechten en plichten van eenieder