Programma. 1. Juridisch kader. 1. VME en haar organen. 1. Voorbeelden verplichte verzekeringen

Transcriptie

1 Hanna Vleeschouwers

2 Programma 1. Juridisch kader 1. VME en haar organen 1. Voorbeelden verplichte verzekeringen

3 1. Juridisch kader en historiek Appartementswet van 30 juni 1994 Wet van 02/06/2010 met het doel om de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken Hervorming wet (18/06/2018) op mede-eigendom gaat van kracht op 01/01/2019 met als doel besluitvorming te vergemakkelijken Dwingend recht Artikelen tot en met B.W. rt BW

4 2. De vier krachtlijnen van de hervormde wet 1. Flexibilisering in de werking van de VME en haar organen 2. Optimalisering van de efficiëntie binnen de VME 3. Herbalancering binnen de mede-eigendom 4. Verduidelijking aan de mede-eigenaars

5 Flexibilisering 1. Flexibilisering in de werking van de VME en haar organen Versoepeling en rationalisering van de gekwalificeerde meerderheden De bevoegdheden van de ondertekenaars van de oorspronkelijke akte (promotor) erkend Figuur van de voorlopige bewindvoerder wordt ingevoerd Afstand van eenparigheidsvereiste voor totale heropbouw van het gebouw

6 Optimalisering 2. Optimalisering van de efficiëntie binnen de VME Afslanken van de statuten Verplichte bijdrage voor het reservefonds Syndicus kan zich beroepen op hoofdelijkheid tussen blote eigenaar en vruchtgebruiker

7 Herbalancering 3. Herbalancering binnen de mede-eigendom Stap in de richting van het betaler beslist principe Verantwoordelijkheid van de eigenaar om zijn huurder op de hoogte te brengen van de beslissingen van de AV Precieze omschrijving van de inhoud van het syndicuscontract wat de kosten betreft

8 Verduidelijking 4. Verduidelijking aan de mede-eigenaars In geval van niet gebouwde privatieve delen Nadere kwalificatie van de exclusieve gebruiksrechten in de statuten Vroeger bij geschil -> beëindiging Nu beëindiging enkel bij 4/5 de meerderheid, rechtmatig belang en vrederechter kan vergoeding toekennen want gebruiksrecht = erfdienstbaarheid Afschaffing feitelijke deelverenigingen Deelverenigingen hebben altijd rechtspersoonlijkheid Appartementsrecht sluit bemiddeling niet uit Volledige blokkering / vertroebelde relaties 1 of meerdere mede-eigenaars die 1/5 de van de aandelen bezitten

9 3. Toepassingsgebied Ieder onroerend goed waarop een gebouw of een groep van gebouwen is opgericht of kan worden opgericht Waarvan het eigendomsrecht verdeeld is volgens kavels die elk een privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten. Afwijking indien De aard van de gemene delen dat rechtvaardigt Zolang alle mede-eigenaars instemmen met deze afwijking Middels een basisakte waarin afzonderlijke privatieve delen worden ingesteld

10 STATUTEN 4. Statuten en reglement van interne orde Ieder gebouw of groep van gebouwen moet worden beheerst door: Basisakte Beschrijving van het onroerend geheel en van de privatieve en gemeenschappelijke delen Bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden Reglement van mede-eigendom Beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar betreffende de privatieve en gemeenschappelijke delen De met reden omklede criteria en berekeningswijze van de verdeling van de lasten In voorkomend geval de bedingen en sancties met betrekking tot de niet-betaling van die lasten Reglement van interne orde

11 Reglement van interne orde Wordt verplicht Bevat nu ook de regels m.b.t. de AV en de syndicus (vroeger reglement van mede-eigendom) Onderhandse akte Bevat minstens: Regels betreffende de bijeenroeping, de werking en de bevoegdheden van de algemene vergadering Regels betreffende de wijze van benoeming, duur en omvang van het mandaat van de syndicus De jaarlijkse 15-daagse periode binnen de welke de algemene vergadering moet doorgaan

12 Coördinatie? Herhaling van problematiek 2010 vermijden Actualisatieplicht reglement interne orde (syndicus zal dit moeten doen) Vriendelijk overgangsregime: bepalingen van 1, 2 en 3 van het nieuwe art BW die zich bij inwerkingtreding van de wetswijziging nog in het reglement van de mede-eigendom bevinden, worden geacht deel uit te maken van het reglement van interne orde Aanvulling art BW: zowel statutaire bepalingen als bepalingen van het reglement van interne orde die niet stroken met vigerende wetgeving worden van rechtswege vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen

13 Erkenning bevoegdheden van de ondertekenaars van de oorspronkelijke akte De partijen die de oorspronkelijke statuten hebben ondertekend, hebben het recht om, tot op het ogenblik van de voorlopige oplevering van de betrokken gemeenschappelijke delen, wijzigingen aan de statuten aan te brengen, voor zover zulks door technische omstandigheden of in het rechtmatig belang van de vereniging van mede-eigenaars is ingegeven, niet aan de rechten van de andere mede-eigenaars op hun privatief gedeelte raakt en de verplichtingen van één of meerdere mede-eigenaars niet verzwaart. De partijen die de oorspronkelijke statuten hebben ondertekend dragen de kosten voor deze wijziging.

14 Eenzijdige wijziging van de statuten tijdens de bouwfase = tegemoetkoming aan verzuchtingen uit de praktijk Let op! Drie voorwaarden zijn cumulatief Niet raken aan privatief gedeelte Kosten zijn voor diegene die de statuten wijzigt Onverwachte problemen of opportuniteiten tijdens bouwfase

15 5. De VME - rechtspersoonlijkheid Rechtspersoonlijkheid Het ontstaan van de onverdeeldheid door de overdracht of de toekenning van ten minste een kavel De overschrijving van de basisakte en van het reglement van medeeigendom op het hypotheekkantoor Indien statuten niet werden overgeschreven: VME kan zich ten opzichte van derden niet beroepen op rechtspersoonlijkheid Derden kunnen deze wel inroepen tegen vereniging

16 5. De VME - vermogen Vermogen Kan geen vermogen hebben dan de roerende goederen nodig voor de verwezenlijking van haar doel Doel = behoud en het beheer van het gebouw of de groep van gebouwen Bestaat minstens uit een werkkapitaal en een reservekapitaal Werkkapitaal = kapitaal bestaande uit voorschotten van de mede-eigenaars voor de gewone periodieke uitgaven van de VME Reservekapitaal = kapitaal bestaande uit voorschotten van de mede-eigenaars bestemd voor niet-periodieke uitgaven, zoals vernieuwing verwarmingssysteem, vernieuwing of herstel liften, renovatie dak

17 5. De VME verplicht reservefonds Reservekapitaal Verplicht indien de gemene delen van een gebouw minstens 5 jaar geleden voorlopig werden opgeleverd Minimale bijdrage = 5% van de totaliteit van de gemeenschappelijke kosten van het voorbije boekjaar Let op! Opt-outregeling: de AV kan bij 4/5e meerderheid beslissen om geen reservefonds aan te leggen

18 5. De VME deelverenigingen Voor een gebouw bestaande uit 20 kavels of meer kan men een deelvereniging oprichten Voor afzonderlijke gebouwen (in een groep van gebouwen) Voor onderdelen van gebouwen (indien in een gebouw een fysieke scheiding aanwezig is) Algemeen gemeenschappelijke delen particulier gemeenschappelijke delen (bepaling in de basisakte) Deelvereniging is autonome rechtspersoon wiens bevoegdheid niet overlapt met deze van de hoofdvereniging Geen deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid meer mogelijk

19 5. De VME deelverenigingen Asymmetrische deelverenigingen zijn mogelijk Subdeelverenigingen zijn mogelijk

20 5. De VME deelverenigingen

21 5. De VME deelverenigingen

22 5. De VME - organen Algemene Vergadering (besluitvorming) Helft mede-eigenaars aanwezig / vertegenwoordigd is helft van de aandelen gemeenschappelijke delen Aanwezige of vertegenwoordigde begin AV bezitten meer dan 3/4 de van de aandelen gemeenschappelijke delen De syndicus (uitvoering) De raad van mede-eigendom (toezicht) Commissaris van de rekeningen (toezicht)

23 5. De VME - organen De Algemene Vergadering Iedere eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering Doel : gemeenschappelijk belang Aanwezigheidsquota

24 5. De VME - organen De Algemene Vergadering De beslissingen van de algemene vergadering worden genomen bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de mede-eigenaars die op het ogenblik van de stemming aanwezig of vertegenwoordigd zijn, tenzij de wet een gekwalificeerde meerderheid vereist Nieuw 3/4 de meerderheid wordt 2/3 de meerderheid Wettelijk opgelegde werken 4/5 de voor volledige heropbouw voor redenen van.. Unanimeit : ALLE mede-eigenaars Uitzondering: niet iedereen aanwezig -> tweede AV beslist met unanimiteit van de aanwezige of vertegenwoordigde

25 5. De VME - organen De Algemene Vergadering Stap in de richting van het betaler-beslist principe Aandelen van privatieve kavel bepalen enerzijds stemkracht op de algemene vergadering en anderzijds de bijdrage in de lasten uitzondering: nutscriterium = Enkel de eigenaars die gebruik maken van een bepaald gemeenschappelijk deel, betalen de kosten verbonden aan dit privatief deel (vb. lift) Voortaan zullen alleen deze eigenaars de beslissingen mogen nemen omtrent deze bepaalde delen = Alternatief voor deelverenigingen

26 5. De VME - organen De syndicus Verplicht Zowel natuurlijke als rechtspersoon Professioneel of niet professioneel BIV erkende vastgoedmakelaars-syndici Bepaalde oefenaars van vrije beroepen (advocaten, boekhoudersfiscalisten, landmeters, architecten ) Mede-eigenaars Mag niet tegelijkertijd lid van de raad van mede-eigendom of commissaris van de rekeningen zijn Verplichte verzekering beroepsaansprakelijkheid! (indien mandaat om niet op kosten van de VME)

27 5. De VME - organen De syndicus Aanstelling: In reglement van interne orde (indien dit het geval is neemt het mandaat van rechtswege einde op de eerste AV) Benoeming door eerste AV Beslissing van de rechter, op verzoek van iedere mede-eigenaar of van iedere belanghebbende derde Mandaat Maximum drie jaar Kan door een uitdrukkelijke beslissing van de AV vernieuwd worden

28 5. De VME - organen De syndicus Inschrijving in KBO Geldt voor elke syndicus Verplicht vanaf 1 april 2018

29 5. De VME - organen De syndicus Wettelijke bevoegdheden art Beslissingen AV genomen en laten uitvoeren Bewarende maatregelen en daden voorlopig beheer Permanent karakter AV Verplichting -> aansprakelijkheid syndicus Vermogen VME beheren Boekhouding VME voeren Toegewezen bevoegdheden

30 5. De VME - organen De syndicus Syndicusovereenkomst Lijst van forfaitaire prestaties Lijst van aanvullende prestaties en daaraan verbonden vergoedingen syndicus kan contractueel geen aanspraak maken op andere vergoeding, tenzij AV anders beslist Niet voor lopende overeenkomsten, enkel voor deze afgesloten of verlengd na de inwerkingtreding van de wet Let op: extra vergoedingen voor het beheer van een schadegeval moeten dus opgenomen zijn in de syndicusovereenkomst

31 5. De VME - organen De raad van mede-eigendom Kan enkel bestaan uit mede-eigenaars (geen bepalingen rond aantal leden) Verplicht indien 20 kavels of meer (indien minder facultatief) Opdracht: toezicht op taken syndicus Eventuele andere opdrachten volgens beslissing AV (maar geen afbreuk aan wettelijke bevoegdheden van de syndicus) Mandaat tot aan de volgende AV Verplicht jaarlijks verslag (vroeger halfjaarlijks) Hoofdelijke aansprakelijkheid leden!

32 5. De VME - organen De commissaris van de rekeningen Opdracht: controleren van de rekeningen van de VME Bevoegdheden en verplichtingen in reglement van interne orde De syndicus mag geen commissaris van de rekeningen zijn!

33 5. De VME voorlopige bewindvoerder Noodprocedure indien besluitvorming VME geblokkeerd financieel onevenwicht binnen de VME of behoud van het gebouw / conformiteit met wettelijke bepalingen niet meer gewaarborgd Aanstelling door vrederechter Op verzoek van syndicus of mede-eigenaars (samen min. 1/5e aandelen)

34 5. De VME voorlopige bewindvoerder Opdracht: Organen van de VME vervangen voor de taken die aan deze bewindvoerder door de rechter zijn toegekend Tijdelijk mandaat Theorie vs praktijk? Vb: wanneer de AV er niet in slaagt de vereiste meerderheid te behalen voor noodzakelijke werken (of geen akkoord over financiering van deze werken)?

35 8. Extraatje Vlaams woninghuurdecreet Art. 29 > De huurder is aansprakelijk voor brand en waterschade, tenzij hij bewijst dat de brand buiten zijn schuld is ontstaan Hij is verplicht zijn aansprakelijkheid voor brand en waterschade te verzekeren door een verzekering waarvan de werking niet is geschorst. De huurder kan daarvoor een eigen verzekering sluiten of een vergoeding betalen aan de verhuurder die een verzekering heeft aangegaan en daarbij afziet van zijn recht de geleden schade van de huurder terug te vorderen. Regels van dwingend recht! (regels BW = aanvullend recht) Toepassingsgebied = huurovereenkomsten voor een woning die de huurder tot zijn hoofdverblijfplaats bestemd