29 VERSTANDIG BOUWEN EN RENOVEREN HET ONMISBARE BOEK VOOR ELKE (VER)BOUWER VERSTANDIG BOUWEN
01 ONTWERP EN PARTNERS Een nieuwe woning begint bij een visie, een idee, het ontwerp. Hoe moet ze eruit zien? Of nog belangrijker: welke praktische eigenschappen moet ze hebben? Met hoeveel mensen ga je erin wonen? En welke technieken wil je eventueel later nog integreren? Geen overbodige vraag, want met een slim ontwerp, dat hier rekening mee houdt, bespaar je later heel wat geld uit. Ook de bouwpartners die je woning bouwen, zijn natuurlijk bepalend voor het eindresultaat. Neem de tijd om een architect te vinden en ga niet over één nacht ijs als je aannemers kiest. IN DIT HOOFDSTUK NIEUWBOUW Vind de bouwformule die bij je past... p 2 Zo kies je een architect... p 3 Wat als er problemen opduiken bij de bouw?... p 6 Welke bouwstijl?... p 7 Sta stil bij de oriëntatie van je woning... p 9 Zo kan je geluidsoverlast beperken... p 10 EHBO-KIT Eerste hulp bij slechte bouwgronden...p 8 RENOVATIE Renoveren met architect of interieurarchitect... p 14
01 ONTWERP EN PARTNERS OP ZOEK NAAR VAKMANNEN IN JOUW BUURT? Elk (ver)bouwavontuur begint bij de juiste bouwpartners. Op Kadaster.be vind je alle notarissen, installateurs, vakmannen en energiedeskundigen in jouw buurt! Per categorie en binnen een door jouw geselecteerde straal. Simpel én praktisch! 2 1 PARTNERS (Ver)bouwen doe je niet alleen, en gelukkig maar. Afhankelijk van welke bouwformule je kiest, kom je in aanraking met een aantal specialisten die elk hun eigen stempel drukken op het eindresultaat. Neem daarom de tijd om te beslissen met wie je in zee gaat. Bouwformules Zelf bouwen? Af en toe kom je mensen tegen die trots vertellen dat ze hun huis zelf gebouwd hebben. Het grootste voordeel van deze keuze, is dat je enorm veel uitspaart op arbeidsuren, de duurste kostenpost, goed voor tienduizenden euro s. Maar het plaatje ziet er net iets minder rooskleurig uit als je ook je eigen uren in rekening brengt. Want denk eraan: zelf bouwen kost naast bloed, zweet en tranen gigantisch veel tijd. Je mag bovendien niet te licht gaan over de technische kant van de zaak. Om helemaal zelf te bouwen, moet je al een goed geïnformeerde techneut zijn met een flinke dosis zelfvertrouwen. Hou er rekening mee dat je zelf (mee) verantwoordelijk bent bij ongevallen tijdens de bouwwerken of bij constructieproblemen achteraf. Helemaal zelf bouwen is daarom voor weinigen weggelegd. Wat meestal wel haalbaar is en ook tot een flinke besparing leidt, is hier en daar een handje toesteken, of alleen bepaalde posten voor je rekening nemen, zoals de vloer- of elektriciteitswerken. Zie je het groot en ben je van plan om toch zo veel mogelijk zelf te doen, dan sta je trouwens niet alleen. Sommige bedrijven hebben specifieke oplossingen voor zelfbouwers, met bouwpakketten allerhande tot uitgebreide hulp in alle fasen van het bouwproject, zoals graafwerken, stabiliteitsstudie, plaatsing van de vloerelementen en het aanleveren van materiaal en gereedschap. Bouwen met een architect en meerdere aannemers Zo doen de meeste (ver)bouwers het. Je laat een architect een plan uittekenen en gaat daarna op zoek naar verschillende aannemers voor ruwbouw, dakwerken, chape, elektriciteit Omdat je voor elke post een aparte aannemer kan kiezen, kom je in de meeste gevallen goedkoper uit dan wanneer je met een sleutel-opde-deurfirma of algemene aannemer zou werken. Opgepast: het kost veel tijd om elke keer verschillende offertes op te vragen en jezelf te verdiepen in de specifieke materialen en technieken die de verschillende aannemers voorstellen. Een andere uitdaging is het op elkaar afstemmen van de verschillende werken. Normaal gezien is de architect hierbij een belangrijke steunpilaar. Hij kent aannemers uit de regio en heeft een goed zicht op hoe de werken in de tijd evolueren. Bespreek deze praktische kant op voorhand, zodat je weet in hoeverre je architect deze coördinerende taak op zich wil nemen en wat je daarvoor eventueel moet betalen. Door de vele betrokken partijen, met elk hun eigen agenda, is bij deze bouwformule het risico groter dat werken wat langer duren dan gepland. Hou ook het bouwbudget in de gaten. De architect stelt wel een raming van de kosten op, maar de praktijk leert dat deze vaak te optimistisch is. Nog iets om bij stil te staan, zijn mogelijke problemen met de constructie. Het kan gebeuren dat de verschillende aannemers de verantwoordelijkheid dan in elkaars schoenen willen schuiven. Iets wat je alvast nooit aan de hand hebt met de volgende bouwformule die we bespreken. Bouwen met een algemene aannemer Heb je geen zin in de kopzorgen die komen kijken bij het zoeken van aannemers en het coördineren van alle werken, dan kan je de uitvoering overlaten aan één algemene aannemer. Hij is je enige aanspreekpunt. Het is aan hem om
ONTWERP EN PARTNERS 01 onderaannemers te zoeken en te waken over het eindresultaat. Duiken er later constructieproblemen op, dan is de algemene aannemer verantwoordelijk. Deze manier van werken verloopt vlotter dan met verschillende aannemers en ook de kans op budgetoverschrijding is geringer. Weet dat de algemene aannemer net als sleutel-opde-deurfirma s in principe onderworpen is aan de wet-breyne (zie kader). De taak van de architect is bij deze manier van bouwen iets beperkter. Hij blijft verantwoordelijk voor het ontwerp en de controle van de werken, maar moet minder coördineren. Bouwen met een sleutel-op-dedeurfirma Deze bouwformule ligt in het verlengde van bouwen met een algemene aannemer. Het verschil is dat sleutel-op-dedeurfirma s beschikken over uitgebreid documentatiemateriaal en meestal in een kijkwoning laten zien wat je mag verwachten. Ook de rol van de architect is anders. Normaal gezien stap je met een uitgetekend plan naar één algemene of naar verschillende aannemers. Maar hier is het omgekeerd. Je gaat eerst naar de sleutel-op-de-deurfirma en die verwijst je dan door naar een architect met wie ze samenwerkt. Bovendien vertrekken sleutel-op-de-deurfirma s dikwijls vanuit standaardplannen, waardoor de inbreng van de architect beperkter is dan bij andere formules. Een strikte timing en budget zijn de belangrijkste troeven van bouwen met een sleutel-op-de-deurfirma. Je weet op voorhand hoeveel je precies moet betalen, tenzij je extra s wenst die niet in het standaardlastenboek opgenomen zijn. De belangrijkste nadelen zijn de doorgaans hogere prijs en de beperktere eigen inbreng, hoewel tegenwoordig steeds meer sleutel-op-de-deurbedrijven afstappen van standaardplannen. Elke sleutel-op-de-deurfirma is in principe onderworpen aan de wet-breyne. Architect Tenzij je kiest voor een sleutel-op-dedeurfirma, begint het echte bouwavontuur bij de keuze van de architect. Probeer een architect te zoeken die volledig op je golflengte zit en op wie je niet alleen kan rekenen voor een doordacht ontwerp, maar ook voor een goede opvolging en controle van de werken. Wil je er zeker van zijn dat het contract met de architect volledig en correct opgesteld is, dan kan je een typedocument downloaden via www.livios.be/typedocumenten. Referenties wijzen de weg (Ver)bouwen kan op zo veel verschillende manieren, dat veel architecten ervoor kiezen om zich te specialiseren. Als je zelf al enigszins weet wat je wil, kan je dus veel doelgerichter naar een architect zoeken. Bijvoorbeeld voor een uitgebreid renovatieproject, een typische stadswoning, de renovatie van een loft, de bouw van een vrijstaand huis. Behalve de aard van het project (nieuwbouw, renovatie ), kan ook de stijl helpen bij het vinden van een architect. Op basis van referenties kan je meestal goed inschatten wat je van een architect mag verwachten. Maar opgelet: sommige architecten zijn echte allrounders, die zich niet in een hokje laten steken. Via de databank van de Vlaamse Architectenorganisatie NAV (www.livios.be/zoekeenarchitect) kan je alvast zoeken naar een architect op basis van referenties die je kan selecteren aan de hand van categorieën als functie, type en stijl. Deze databank is heel uitgebreid, maar niet volledig, want niet alle Vlaamse architecten zijn NAV-lid. Van voorontwerp tot bouwplan Na één of meer gesprekken waarin je zo duidelijk mogelijk vertelt welke je wensen zijn en over welk budget je beschikt, maakt de architect een voorontwerp. Dat kan een schets, een plan, een computerbeeld of zelfs WET-BREYNE BESCHERMT DE BOUWHEER een maquette zijn. Vind je het maar niks, zeg dat dan eerlijk. Bijsturen heeft geen zin als het ontwerp je totaal niet aanspreekt. Je kan dan ofwel de architect een nieuw plan laten maken, ofwel de overeenkomst stopzetten. Zie je het voorontwerp wel zitten, dan kan de architect het waar nodig nog aanpassen en een bouwaanvraag indienen. Als de vergunning binnen is, stelt de architect een uitvoeringsdossier op. Dat omvat naast gedetailleerde plannen ook een lastenboek en een meetstaat waarin de hoeveelheden van alle materialen beschreven staan. Niet elke architect maakt zo n meetstaat of een lastenboek op, maar probeer er toch voor te zorgen dat dit gebeurt, omdat de aannemers dan een veel nauwkeurigere offerte kunnen opstellen. Ereloon Maak duidelijke afspraken met je architect over zijn ereloon. Bij nieuwbouw schommelt dat meestal rond 7 % van de totale aannemingssom, bij renovaties rond 12 %. Je kan beter een vaste prijs afspreken dan een percentage. Zo is er minder kans op discussie. EPB-verslaggever De EPB-verslaggever brengt de energieprestaties van je woning in kaart en slaat De woningbouwwet of wet-breyne beschermt je tegen de bouwfirma als je een sleutel-op-de-deurwoning of een woning op plan koopt. De wet is alleen van toepassing als de opdracht toevertrouwd is aan één aannemer of aan een bouwpromotor. Nog een voorwaarde is dat de bouwfirma je verplicht om één of meer stortingen te doen voor de voltooiing van de werken. Als je pas op het einde van de rit alles moet betalen, is de wet niet van toepassing. Dat is evenmin het geval als het gebouw niet voor minstens 50 % bestemd is voor bewoning. De belangrijkste bepalingen in de wet-breyne: - De aannemer moet de uitvoeringstermijn en het afgesproken budget respecteren. - Het voorschot mag niet hoger zijn dan 5 % van de totale kostprijs van de woning. - Er moet een duidelijk contract opgesteld worden met een aantal verplichte elementen. Om er zeker van te zijn dat het contract volledig en correct opgesteld is, kan je gebruik maken van het modelcontract dat je vindt via www.livios.be/typedocumenten. - De woningbouwfirma mag op geen enkel moment meer factureren dan de waarde van de al uitgevoerde werken. - Er moeten een voorlopige en een definitieve oplevering plaatsvinden. - De aannemer moet een 100 % voltooiingswaarborg geven of, als hij erkend is, een waarborg van 5 % van de bouwprijs storten in een consignatiekas. Dit is jouw bescherming in geval van een faillissement. 3
01 ONTWERP EN PARTNERS ze op in de Energieprestatiedatabank. Hij houdt tijdens de werken nauwkeurig alle parameters bij die een invloed kunnen hebben op het E-peil. Dikwijls neemt de architect deze functie op zich, maar de EPB-verslaggever kan ook iemand anders zijn met het diploma van architect of ingenieur, die zich heeft laten registreren bij het Vlaams Energieagentschap (VEA). Op de website www.kadaster.be kan je een EPBverslaggever vinden. Meer over de EPB-regelgeving in hoofdstuk 2 Energiezuinig en duurzaam (ver)bouwen. 4 Aannemer Ga niet over één nacht ijs bij de keuze van je aannemer. De prijs is belangrijk, maar ook de kwaliteit die hij levert. Vraag daarom referenties op. Je architect kan je hierin eventueel adviseren. Voor een waterdichte overeenkomst met je aannemer, kan je gebruikmaken van het typedocument op www.livios.be/typedocumenten. Via www.livios.be/zoekeenvakman kan je zoeken naar een aannemer in de databank van de Confederatie Bouw, de grootste bouwsectororganisatie van België (met meer dan 14.000 leden). Prijs Er zijn verschillende mogelijkheden om een prijs af te spreken. Bij een vaste prijs ken je op voorhand de bedragen die je moet betalen voor elk onderdeel en dus ook de uiteindelijke totaalsom voor de volledige woning. Maar sommige posten zijn moeilijk op voorhand te begroten. Dan maakt de aannemer een raming en wordt achteraf een min- of meerprijs berekend. Bij een opdracht tegen prijslijst of bij werken in regie wordt op voorhand geen totaalprijs afgesproken, maar berekent men pas een prijs na het beëindigen van de werken op basis van de gepresteerde uren en de gebruikte materialen. Je kan eventueel zelf materialen aankopen. Dit komt goedkoper uit omdat je dan geen commissie betaalt aan de aannemer. Maar als er ooit discussie ontstaat over een bepaald werk, is het beter dat de aannemer de materialen zelf heeft aangebracht, omdat hij dan de schuld niet van zich kan afschuiven. Handelaar Laat je bij het vergelijken van offertes van verschillende handelaars adviseren door de architect. Reken als veiligheidsmarge toch ongeveer 1.500 à 3.000 euro extra voor materialen die je vergeten bent of voor meerprijzen. Probeer het aantal in de mate van het mogelijke te beperken. Eén keer een lichting van tien ton zand laten komen, kost je veel minder dan twee ladingen van vijf ton. In principe betaal je de materialen per overschrijving. De meeste handelaars geven een korting van enkele procenten als je de factuur onmiddellijk betaalt. Hou alle facturen en bestelbonnen goed bij. Niet alleen voor eventuele discussies, maar ook voor de btw-aangifte van je woning. Landmeter Als er geen degelijk plan bij de verkoopakte van je bouwgrond zit, doe je er goed aan een landmeter te laten komen. Dikwijls wordt onterecht aangenomen dat de perceelsgrenzen en oppervlakten vastliggen bij het kadaster. Deze kadastrale bepalingen hebben echter geen juridische waarde. De oppervlakten zijn dan ook geregeld onjuist. Maar ook als er wel een plan bij de verkoopakte zit, kan het geen kwaad om een landmeter het perceel te laten nameten. Het is al meer dan eens gebeurd dat grenspalen per ongeluk of zelfs moedwillig verplaatst of verwijderd werden. Te dikwijls gaan mensen ervan uit dat de perceelsgrenzen sowieso overeenkomen met een haag of een omheining die zich tussen de gronden van twee buren bevindt. Werk altijd met een erkend onafhankelijk landmeter-expert. Als je door een foute opmeting problemen krijgt, kan je de landmeter daarvoor verantwoordelijk stellen. Veiligheidscoördinator Zodra je een beroep doet op twee of meer aannemers, is een veiligheidscoördinator verplicht. Het is aan de architect om de coördinator aan te stellen. Alleen als de algemene aannemer persoonlijk alle werken uitvoert, wat zelden het geval is, is de coördinatieverplichting niet van toepassing. Goed om te weten is dat leveranciers en nutsmaatschappijen in sommige gevallen ook als aannemers beschouwd worden. Voor kleine bouwwerken en renovaties met een oppervlakte van minder dan 500 m² geldt een aparte, sterk vereenvoudigde regeling. Meer info over de coördinator vind je op www.navb.be. Ontwerp en uitvoering Er wordt een onderscheid gemaakt tussen de veiligheidscoördinator voor het ontwerp en de coördinator voor de uitvoering. In
01 ONTWERP EN PARTNERS de praktijk kan dit wel dezelfde persoon zijn. De veiligheidscoördinator voor het ontwerp moet alle risicovolle elementen detecteren en op basis daarvan een veiligheids- en gezondheidsplan opstellen met preventiemaatregelen. Dit plan geeft hij door aan de coördinator voor de uitvoering. Die gaat na of alle maatregelen gerespecteerd worden. Bij risicovolle werken controleert hij ook of alles op de meest veilige manier gebeurt. De coördinator geeft alleen advies. Postinterventiedossier De veiligheidscoördinator voor het ontwerp stelt ook een postinterventiedossier op. Dit dossier bevat alle documenten die later kunnen dienen voor onderhouds-, renovatie- of uitbreidingswerken aan je woning. Opgelet: de verplichting om een postinterventiedossier op te stellen, geldt ook voor werken uitgevoerd door één enkele aannemer (waarvoor dus geen veiligheidscoördinator nodig is) als deze werken betrekking hebben op de structuur of op essentiële kenmerken van het bouwwerk. In dat geval is het aan jou om het postinterventiedossier op te stellen of door een bevoegd persoon op te laten stellen. Stabiliteitsingenieur De stabiliteitsingenieur berekent met geavanceerde software of het ontwerp van je architect technisch haalbaar is, brengt de kostprijs van de draagstructuur in kaart en stuurt bij indien nodig. Hij maakt een stabiliteitsstudie, waarop je aannemer zich zal baseren tijdens de werken. Zo n studie focust op alle zaken in het ontwerp die de draagkracht van je woning beïnvloeden: de ondergrond, de fundering, overspanningen, raam- en deuropeningen, welfsels... Energiedeskundige A en B Er zijn twee soorten energiedeskundigen: een type A en een type B. Een energiedeskundige type A stelt een EPC (EnergiePrestatieCertificaat) op. Dit document is verplicht als je je woning of appartement wil verkopen en brengt de energetische score van je gebouw in kaart. Hiervoor komt de deskundige bij jou langs en onderwerpt je woning aan een grondig onderzoek volgens een vast protocol. Ook een energiedeskundige type B neemt jouw woning energetisch onder de loep, maar met een ander doel en eindresultaat. Hij stelt geen EPC op, maar een energieaudit. Die toont aan wat de energievreters zijn en stelt manieren voor om die aan te pakken. In tegenstelling tot een EPC is zo n audit niet verplicht. 5
Honderden pagina s info, meer dan twintig thema s die alle bouwfases beslaan, helemaal gratis? Bestel nu