ANALYSE WONINGMARKT 1 e kwartaal 2017
De Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (hierna de NVM ) behoudt zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of openbaarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschijningsvorm van dit document. Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de daarin opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdurende actualiteit van de gegevens. De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daartoe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter. 2
Inhoudsopgave 1 Samenvatting... 4 2 Transacties... 5 2.1 Aantal transacties... 5 2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning... 5 2.3 Vierkantemeterprijzen van de gemiddeld verkochte woning... 6 2.4 Verkooptijden... 6 2.5 Vraag-verkoopprijsverschillen... 7 3 Aanbod... 7 3.1 Aantal woningen in aanbod... 7 3.2 Vraagprijzen van het aanbod... 8 3.3 Looptijd van het aanbod... 9 4 Overige kengetallen woningmarkt... 9 4.1 NVM Krapte-indicator... 9 4.2 Vraagprijsaanpassingen... 9 4.3 Instroomquote... 10 5 Nieuwbouw... 11 5.1 Meer transacties, minder aanbod... 11 5.2 Veel nieuwbouw in krappe woningmarktgebieden... 11 5.3 Nieuwbouw kan de vraag niet bijbenen... 12 5.4 Nieuwbouw richt zich steeds meer op de doorstromer... 12 6 Regionale dynamiek... 13 Bijlage 1 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster... 15 Bijlage 2 Voorlopige en definitieve cijfers... 16 Bijlage 3 Uitleg over rekenmethodiek NVM... 17 Bijlage 4 Definities... 19 3
1 Samenvatting Dit document beschrijft met name de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt in zijn totaliteit. De regionale verschillen in Nederland zijn echter groot. Een conclusie over een regio vraagt daarom altijd een nadere bestudering van de regionale woningmarktontwikkelingen. In het 1 e kwartaal 2017 wisselden bijna 38.700 bestaande koopwoningen van eigenaar. Dat is 10% meer dan een jaar geleden. Op de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het naar schatting om totaal 50.200 transacties. De laatste vier kwartalen registreerde de NVM in totaal 168.500 transacties van bestaande koopwoningen bij haar makelaars, hetgeen neerkomt op ruim 219.000 transacties voor de gehele markt. De prijs is in het 1 e kwartaal 2017 toegenomen. In vergelijking met een kwartaal eerder bedraagt de stijging 1,1%, de prijsontwikkeling in vergelijking met een jaar eerder is +8,8%. De prijs van de gemiddeld verkochte woning ligt ruim 21% hoger dan op het dieptepunt. De vierkantemeterprijs van een gemiddeld verkochte woning is in een jaar tijd met 7,8% gestegen. De looptijd van verkochte woningen bedraagt nu 77 dagen, 31 dagen minder dan een jaar geleden. Het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en transactieprijs is gedaald tot 2,3%. Bijna 18% van de woningen wordt boven de vraagprijs verkocht. Het aantal woningen dat in Nederland te koop staat neemt steeds sneller af. Halverwege het 1 e kwartaal 2017 (de peildatum voor het aanbod) staan er bij NVM-makelaars bijna 79.000 woningen in aanbod. Dat is 32,7% minder dan een jaar geleden. Ook vergeleken met een kwartaal eerder is er sprake van een daling van het woningaanbod van bijna 15%. In de totale bestaande koopwoningmarkt telt het woningaanbod nu 103.000 woningen. De vraagprijs van de gemiddeld in aanbod staande woning komt in het 1 e kwartaal van 2017 uit op 311 duizend euro. De vraagprijzen liggen 5,6% hoger dan een jaar geleden. De looptijd van de halverwege het 1 e kwartaal 2017 in aanbod staande koopwoningen is in een jaar tijd met bijna 18% gedaald tot 290 dagen. 41% van de woningen staat een jaar of langer te koop, bijna één op de vijf woningen zelfs drie jaar of langer. Een potentiële koper kon in het 1 e kwartaal 2017 kiezen uit ruim 6 woningen (= krapte-indicator). De verkoopkans van woningen, die te koop komen, neemt verder toe. 62% van de nieuw in aanbod gekomen woningen is binnen 90 dagen verkocht. De instroomquote bedraagt 42% in het 1e kwartaal 2017. In het 1 e kwartaal 2017 zijn circa 7.800 nieuwbouwwoningen door NVM-makelaars verkocht, 14% meer dan dezelfde periode vorig jaar. De laatste 4 kwartalen zijn circa 32.000 nieuwbouwwoningen te koop gezet bij NVM-makelaars Nieuwbouw richt zich steeds meer op de doorstromer. Voor een gemiddelde nieuwbouwwoning werd 12% meer betaald dan een jaar geleden. De mediane transactieprijs van nieuwbouwwoningen kwam daarmee op 297.000 euro. Regionaal gezien is er sprake van een driedeling op de Nederlandse koopwoningmarkt. Er zijn regio s met een evenwichtige woningmarkt, maar een toenemend aantal regio s kent een sterke verkopersmarkt en een aantal regio s heeft nog altijd een kopersmarkt. 4
2 Transacties 2.1 Aantal transacties Het aantal transacties op de bestaande koopwoningmarkt neemt nog steeds toe, maar aan de grote groei lijkt langzaam een einde te komen. Er werden in het 1 e kwartaal van 2017 ruim 10% meer woningen verkocht dan in dezelfde periode een jaar eerder. Dat brengt het aantal transacties door NVM-makelaars op bijna 38.700, en in de totale markt op naar schatting 50.200. Werden er in de afgelopen kwartalen steeds 15% tot 20% meer woningen jaar-op-jaar verkocht, dat percentage is nu dus verder teruggelopen. Dat wordt veroorzaakt door een daling van de verkoopaantallen in de regio s die bekend staan als oververhitte gebieden. In regio s als Amsterdam (-19%), Haarlem (- 8%), Utrecht (-8%), Amersfoort (-8%) en de stad Groningen (-11%) is de daling het sterkst. Veel vraag, (te) weinig aanbod is hier het devies. Daar tegenover staan regio s in Brabant (Bergen op Zoom +40%, Uden +48%), de Achterhoek (Ruurlo Eibergen +42%, Doetinchem +40%) en de Kop van Noord-Holland (+40%) waar het aantal verkochte woningen een stuk hoger ligt dan een jaar eerder. Over de laatste 4 kwartalen samen zijn door NVM-makelaars meer dan 168.500 bestaande koopwoningen verkocht (totale markt rond de 219.000 woningen). Het in Nederland meest verkocht woningtype, het appartement, heeft het moeilijk. Er werden er dit kwartaal 2,7% minder van verkocht ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar geleden. Waar vorig jaar nog 32,4% van alle verkopen een appartement betrof, is dat nu nog slechts 28,7%. Er is erg weinig aanbod van appartementen, zeker in de grote steden. Van vrijstaande woningen daarentegen werden er 26% meer verkocht. Het aandeel verkochte vrijstaande woningen op het totaal aantal transacties heeft in de afgelopen 20 jaar niet zo hoog gelegen. 2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning De prijzen van verkochte woningen liggen 8,8% hoger dan in het 1 e kwartaal van 2016. De transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning ligt, net als vorig kwartaal, op 248 duizend euro. In vrijwel alle regio s in het land is sprake van hogere verkoopprijzen dan een jaar eerder. Amsterdam spant nog steeds de kroon, met een jaar-op-jaar prijsontwikkeling van ruim 20 procent. Ook in de regio s rondom Amsterdam, Utrecht en in grote steden als Hengelo/Enschede, Nijmegen en Den Bosch stijgen de prijzen flink. Veel verkopers in Amsterdam en Utrecht krijgen een topprijs voor hun woning, en hebben zo meer geld te besteden aan een woning in de regio. In Zeeuws Vlaanderen en in regio s in het noorden van Nederland, zoals in Grootegast, Oost-Friesland en in zuidwest Drenthe is er nauwelijks prijsstijging of is er sprake van een lichte prijsdaling. 5
De prijsontwikkeling van de verschillende woningtypen blijft ten opzichte van een kwartaal eerder beperkt met een plus van 0,6% voor tussenwoningen tot plus 1,8% voor appartementen. Hier is sprake van een sterk seizoenseffect. Net als voor het aantal verkopen geldt dat de prijsontwikkeling in het eerste kwartaal ook altijd lager is dan in de rest van het jaar. Minder verkopen, en lagere prijsstijgingen dus ten opzichte van een kwartaal eerder. Voor vrijstaande woningen wordt nog steeds het meeste geld betaald: de transactieprijs komt uit op 384 duizend euro. Het prijsverschil tussen vrijstaand en de overige woningtypen wordt ook steeds groter. Appartementen maken een grote inhaalslag. Vergeleken met een jaar eerder ligt de transactieprijs 10,7% hoger, op 192 duizend euro. 2.3 Vierkantemeterprijzen van de gemiddeld verkochte woning De vierkantemeterprijs laat een evenwichtiger beeld zien van de prijsontwikkeling. Deze corrigeert naast woningtype en regio ook voor de grootte van de woning. De stijging van de vierkante meterprijs ten opzichte van een jaar eerder komt uit op 7,8%. Dat de gewone prijsontwikkeling een procentpunt hoger ligt, laat zien dat er dit kwartaal gemiddeld iets grotere woningen zijn verkocht. Ook bij de vierkantemeterprijzen springt het appartementstype eruit. Een stijging van 10,3% ten opzichte van een jaar eerder, tot een niveau van 2.415 euro per vierkante meter. Voor de overige typen gelden stijgingen van 5,5% voor tweekappers tot 7,7% voor tussenwoningen ( 1940,- per m 2. 2.4 Verkooptijden De verkooptijd van verkochte woningen, dus de tijd die het duurt om een woning te verkopen, daalt hard. Het kost op dit moment in Nederland gemiddeld 77 dagen om een woning te verkopen. Dat is 31 dagen minder dan een jaar geleden. Een appartement wordt binnen 55 dagen verkocht (- 41%), terwijl een vrijstaande woning gemiddeld nog 175 dagen verkooptijd kent (-12,4%). Het aandeel woningen dat binnen een kwartaal verkocht wordt ligt nu op bijna 61%. Nog bij 1 op de 8 woningverkopen duurt het meer dan een jaar om de woning verkocht te krijgen. 6
2.5 Vraag-verkoopprijsverschillen Het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs waarvoor een woning wordt aangeboden en de uiteindelijke prijs waarvoor de woning wordt verkocht is erg klein, slechts 2,3%. Wel zijn er grote verschillen, zowel regionaal als afhankelijk van hoe lang het duurt de woning te verkopen. Woningen in de krappe en oververhitte gebieden worden zeer snel verkocht, waarbij steeds vaker de vraagprijs of meer betaald wordt. Woningen die binnen een kwartaal verkocht worden kennen nog slechts een vraag-verkoopprijsverschil van 0,9%. Woningen die drie jaar of langer te koop hebben gestaan, geven 13,8% op de oorspronkelijke vraagprijs toe. Het percentage woningen waarvoor meer dan de vraagprijs wordt betaald 1, ligt op dit moment op 17,6%. 3 Aanbod 3.1 Aantal woningen in aanbod Het woningaanbod in Nederland daalt zeer snel. Ten opzichte van een jaar geleden staan er 32,7% minder woningen in aanbod bij NVM-makelaars. Het aantal te koop staande woningen in het eerste kwartaal van 2017 bedraagt bijna 79 duizend. In de totale koopwoningmarkt zijn dat er naar schatting 103 duizend. De snelle daling van het woningaanbod en daarmee de (in sommige gebieden zeer) beperkte woningkeuze voor de consument wordt door makelaars als veruit de belangrijkste negatieve ontwikkeling van het moment gezien. Het woningaanbod loopt enerzijds terug door de stijging van de verkoopaantallen in de afgelopen jaren, en anderzijds door een tekort aan nieuw woningaanbod dat op de markt komt. Het aantal in het eerste kwartaal van 2017 nieuw op de markt gebrachte woningen ligt met 37.500 slechts 4,2% hoger dan een jaar geleden. Op jaarbasis gaat het om ruim 171 duizend woningen bij NVM-makelaars, 20 duizend onder het topniveau eind 2008. Steeds meer woningkopers wachten met het op de markt brengen van hun oude koopwoning tot het moment dat ze, in de vaak krappe markten waarin ze steeds vaker misgrijpen, eerst een nieuwe woning gekocht hebben. Vooral bij de appartementen gaat de daling van het aanbod hard. Er staan bijna de helft (-47,3%) minder appartementen te koop in vergelijking met een jaar geleden en 20,8% minder dan vorig kwartaal. Voor vrijstaande woningen gaat de daling ook erg snel, maar wel minder hard. 22,1% minder aanbod dan vorig jaar, 11,8% daling ten opzichte van vorig kwartaal. De overige woningtypen zitten hier qua aanboddaling tussen. 1 Bij woningen die boven de vraagprijs verkocht zijn, kan het ook gaan om woningen, waarbij de woning in eerste instantie is aangeboden voor een vanaf-prijs. 7
Ook de regionale verschillen zijn groot. Er zijn regio s waar het totale aanbod hard daalt en waar ook minder nieuw aanbod op de markt komt in vergelijking met een jaar geleden. Deze regio s kennen een zeer krappe woningmarkt, en de competitie tussen woningkopers is er groot. Amsterdam, Waterland, Leiden en (stad) Groningen zijn voorbeelden hiervan. Er zijn ook regio s waar het woningaanbod weliswaar afneemt, maar er nog steeds veel nieuw aanbod op de markt komt, zoals Grootegast, Zuid Friesland en Kop van Overijssel. 3.2 Vraagprijzen van het aanbod De vraagprijzen van te koop staande woningen stijgen inmiddels al 2 jaar op rij. In vergelijking met een jaar geleden is de vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning met 5,6% gestegen, en komt uit op 311 duizend euro. Voor appartementen wordt een prijs van gemiddeld 186 duizend euro gevraagd, 8,2% hoger dan vorig jaar, terwijl voor 2-1-onder-1-kapwoningen de vraagprijs op 287 duizend euro ofwel 3,2% hoger ligt. Alleen in de regio s Lelystad en noordoost Groningen dalen de vraagprijzen ten opzichte van het 1 e kwartaal van 2016, in alle andere regio s stijgen de vraagprijzen. Dat gaat het snelst in Amsterdam, met een vraagprijsontwikkeling van maar liefst 31%. Maar ook in de regio s direct grenzend aan Amsterdam stijgen de vraagprijzen zeer snel: Haarlem (+24,2%), Waterland (+13,8%), Zaanstreek (+13,5%) en Almere (+13,0%). Ook Leiden (+15,9%) en Groningen (+12,0%) zijn regio s met een sterke stijging van de vraagprijs. 8
3.3 Looptijd van het aanbod De gemiddelde woning die halverwege het 1 e kwartaal van 2017 te koop werd aangeboden, stond al 290 dagen in aanbod. De looptijd van deze woningen is 17,7% gedaald in vergelijking met het 1 e kwartaal van 2016. De looptijd van een tussenwoning ligt op 174 dagen, een daling van 28,4%. Een vrijstaande woning staat gemiddeld nog net iets meer dan een jaar in aanbod (378 dagen), 9,9% minder lang dan vorig jaar. Van al het woningaanbod staat 41% al langer dan een jaar te koop, en 18% langer dan drie jaar. 4 Overige kengetallen woningmarkt 4.1 NVM Krapte-indicator 2 De verhouding aanbod versus transacties, ofwel de krapte-indicator, is in het 1 e kwartaal van 2017 stabiel op 6 gebleven. Dat houdt in dat de gemiddelde woonconsument de keuze heeft uit 6 woningen. Als gemiddelde in Nederland zou dat betekenen dat er sprake is van een gezonde woningmarkt, waarbij aanbod en transacties redelijk in evenwicht zijn. Daarvan is echter geen sprake, de regionale verschillen zijn groot en de grote uitschieters naar beneden en naar boven zorgen ervoor dat er een gemiddelde van 6 uitkomt. In de regio s stad Groningen, Amsterdam, Utrecht en Zaanstreek komt de krapte-indicator lager dan 3 uit. Er is sprake van zeer krappe woningmarkten met een groot tekort aan woningaanbod. Daar staan regio s tegenover waar juist nog steeds veel woningaanbod al langere tijd op de markt staat. Bijvoorbeeld noordelijke regio s als noordoost- en zuidoost Groningen, Slochteren en Den Helder/Texel, en zuidelijke regio s als noordoost Brabant, Oss en Zeeuws-Vlaanderen. Voorbeelden van regio s die de gemiddelde krapte in Nederland evenaren zijn Den Bosch en Apeldoorn. 4.2 Vraagprijsaanpassingen Het percentage woningen dat wordt verkocht nadat het 1 of meerdere vraagprijsaanpassingen heeft ondergaan, is nog slechts 20%. Dat houdt in dat 4 op de 5 woningen worden verkocht zonder dat het nodig was om de vraagprijs aan te passen. Het aantal vraagprijsaanpassingen ligt daarmee op het laagste aantal in minimaal 6 jaar. Op het dieptepunt van de crisis werd van nog bijna de helft van alle te koop woningen de vraagprijs 1 of meerdere malen aangepast. 2 Zie voor de definitie bijlage 4 van dit document. 9
Wanneer de vraagprijs van een woning in aanbod wijzigt, zakt deze bij een tussenwoning gemiddeld met 2,9%. Daar komt vervolgens nog een eventuele prijsonderhandeling (resultaat dit kwartaal 2,1%) overheen. Van het over het algemeen duurdere vrijstaande woningtype wijzigt de vraagprijs na 1 of meerdere aanpassingen met gemiddeld 4,8%. 4.3 Instroomquote 3 In de jaren voor de crisis lag de instroomquote gemiddeld tussen de 50% en 60%. In het eerste kwartaal van 2017 komt de instroomquote uit op slechts 42%. Toch is dit al een fikse verbetering ten opzichte van een jaar geleden. In het eerste kwartaal van 2016 lag de instroomquote nog op 28,7%. Hoe hoger de instroomquote, hoe meer nieuw woningaanbod er (relatief gezien) beschikbaar komt op de markt. En de lage instroom van nieuw aanbod is precies waar het op dit moment in veel krappe en oververhitte regio s aan schort. In vergelijking met de periode voor de crisis, toen de woningmarkt in deze regio s ook erg krap was, ligt het percentage nieuw woningaanbod in Groningen (-36%), Amsterdam (-17%) en Utrecht (-29%) nu nog een heel stuk lager. 3 Zie voor definitie van de instroomquote bijlage 4 van dit document. 10
5 Nieuwbouw 5.1 Meer transacties, minder aanbod In het eerste kwartaal van 2017 zijn circa 7.800 nieuwbouwwoningen verkocht (totale markt circa 11.000). Dit is 14% meer dan in dezelfde periode vorig jaar. Tegelijkertijd daalde het te koop staande aanbod nieuwbouwwoningen in een jaar met 28%. Bij NVM-makelaars stonden in het eerste kwartaal 12.900 nieuwbouwwoningen te koop (totale markt circa 18.000). De krapte-indicator komt daarmee op 5,0. 5.2 Veel nieuwbouw in krappe woningmarktgebieden In de laatste vier kwartalen zijn circa 32.000 nieuwbouwwoningen te koop gezet. De meeste woningen zijn aangeboden in de Randstad, gevolgd door het midden van Brabant en het westen van Gelderland. Voor een belangrijk deel zijn dit de krapste en meest dynamische woningmarkten, dus het lijkt erop dat veel nieuwbouw op de juiste plaats wordt ontwikkeld. Nieuw aangeboden nieuwbouw (4 kwartalen) 11
5.3 Nieuwbouw kan de vraag niet bijbenen Vooral in Amsterdam en Utrecht is de bouwproductie met succes op gang gebracht. In de periode 2014-2016 werd elk jaar 1 tot 2% aan de koopwoningvoorraad toegevoegd door nieuwbouw van koopwoningen. Hiermee zijn deze twee steden bijna dubbel zo productief als Den Haag, Rotterdam en Nederland als totaal. Toch is de nieuwbouw bij lange na niet genoeg om aan de vraag naar (nieuwbouw)woningen in Amsterdam en Utrecht te voldoen. Dit vertaalt zich in grote krapte op de markt en forse prijsstijgingen. 5.4 Nieuwbouw richt zich steeds meer op de doorstromer In het eerste kwartaal van 2017 werd voor een gemiddelde nieuwbouwwoning 12% meer betaald dan een jaar geleden. De mediane transactieprijs van nieuwbouwwoningen kwam daarmee op 297.000 euro. De prijs per m2 steeg met 7% ten opzichte van vorig jaar naar 2.350 euro. Nog slechts 1 op de 9 nieuwbouwwoningen is goedkoper dan 200.000. Deels komt dit door (duur) binnenstedelijk bouwen, maar nieuwbouwwoningen worden ook steeds groter: meer dan de helft van de aangeboden nieuwbouwwoningen heeft een gebruiksoppervlak groter dan 130 m2. 12
Door het aanbieden van grote en dure nieuwbouwwoningen is het profiel van de nieuwbouwkoper veranderd. Inmiddels wordt circa tweederde van de nieuwbouw verkocht aan een doorstromer. In de basis is dit een gunstige ontwikkeling; verkoop van nieuwbouw aan doorstromers leidt tot meer koopwoningaanbod in de bestaande bouw. Dit stelt kopers in staat de gewenste stap in de wooncarrière te maken. In het verleden heeft de NVM dan ook nadrukkelijk gepleit voor meer bouwen voor de doorstroom. De NVM constateert inmiddels echter ook een nijpend tekort aan betaalbare woningen in stedelijk gebied. Het realiseren van nieuwbouwwoningen in steden voor starters en middeninkomens (maatwerk) zou soelaas kunnen bieden. 6 Regionale dynamiek Dé Nederlandse woningmarkt bestaat niet. Iedere regio kent een andere woningmarkt. Niet alleen wat betreft de samenstelling van de woningvoorraad, maar ook wat betreft het krachtenveld van vraag en aanbod. Allerlei ontwikkelingen op bijvoorbeeld demografisch, economisch of infrastructureel gebied hebben invloed. De NVM heeft de bestaande koopwoningmarkt ingedeeld in 76 woningmarktregio s. Ook binnen deze woningmarktregio s is er sprake van verschillen. Voor een analyse van de woningmarktontwikkelingen binnen een bepaalde buurt of wijk is het oog van een NVM-makelaar daarom onontbeerlijk. Om de verschillen binnen Nederland te duiden, zet de NVM de woningmarktregio s af tegen Nederland op een aantal dynamiekskenmerken, zoals de ontwikkeling van de prijzen, aantallen transacties, verkoopquotes, krapte-indicator, looptijden etc.) en kent op basis daarvan een waardering toe aan de verschillende regio s. 13
Uit de eerdere paragrafen van dit document is reeds duidelijk naar voren gekomen dat er in Nederland geen sprake is van een evenwichtige woningmarkt, omdat de verschillen tussen de regio s groot zijn. In feite is er sprake van een driedeling: zeer dynamische markten, evenwichtige markten en minder dynamische markten. Zeer dynamische verkopersmarkten vind je in Amsterdam en omgeving, Utrecht, zuid Kennemerland en in de stad Groningen eo. Door een gebrek aan voldoende nieuw aanbod om aan de vraag te voldoen wordt de dynamiek daar echter al weer geremd en neemt het aantal transacties zelfs af. Makelaars zijn daar dan ook kritisch over de ontwikkelingen op de koopwoningmarkt. In delen van Groningen, Drenthe en het noorden van Limburg en oost-brabant is de woningmarkt relatief gezien een stuk minder dynamisch. Evenwichtige markten zijn bijvoorbeeld de regio s Almelo Tubbergen, Tilburg Oirschot en Nijmegen. 14
mrt-97 sep-97 mrt-98 sep-98 mrt-99 sep-99 mrt-00 sep-00 mrt-01 sep-01 mrt-02 sep-02 mrt-03 sep-03 mrt-04 sep-04 mrt-05 sep-05 mrt-06 sep-06 mrt-07 sep-07 mrt-08 sep-08 mrt-09 sep-09 mrt-10 sep-10 mrt-11 sep-11 mrt-12 sep-12 mrt-13 sep-13 mrt-14 sep-14 mrt-15 sep-15 mrt-16 sep-16 mrt-17 Bijlage 1 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster Naast de NVM presenteren ook andere partijen cijfers met betrekking tot de woningmarkt. De bekendste partijen zijn het CBS en het Kadaster. Het Kadaster levert de gemiddelde woningprijs, vergelijkbaar met de prijs van de gemiddeld verkochte woning, zoals die door de NVM gepresenteerd wordt. Het CBS presenteert de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). De ontwikkelingspercentages in deze reeks zijn vergelijkbaar met de prijsontwikkeling van de gemiddeld verkochte woning, zoals deze door de NVM worden gepresenteerd. Naast het feit dat verschillende rekenmethoden worden gehanteerd, zijn er twee belangrijke verschillen te noemen: - Het CBS/Kadaster gebruikt gegevens met betrekking tot alle woningverkopen bestaande bouw, de NVM alleen die van haar NVM-leden (76-77% van de totale markt). - De NVM registreert als transactiedatum het moment dat beide partijen de koopovereenkomst getekend hebben, het Kadaster en het CBS registreren als transactiedatum het moment van passeren bij de notaris. De NVM registreert een transactie hierdoor gemiddeld 2 à 3 maanden eerder. - Het CBS/Kadaster weegt op basis van de verhouding in de koopwoningvoorraad, de NVM weegt op basis van de verhouding in het aantal verkopen. Het woningtype appartementen en stedelijke regio s kennen een groter aandeel verkopen t.o.v. voorraad, waardoor deze typen en regio s bij NVM een grotere invloed hebben op de prijsontwikkeling dan bij het CBS/Kadaster. In onderstaande figuren worden de cijfers van de verschillende partijen uiteengezet. 300 Vergelijking transactieprijzen NVM en Kadaster (* 1000 ) 250 200 150 100 50 0 Bron: NVM, Kadaster NVM Kadaster In de figuren zijn de lijnen van het Kadaster en het CBS niet opgeschoven. Hierdoor wordt duidelijk dat cijfers van Kadaster en CBS achterlopen bij NVM, maar wel dezelfde trend hebben. 15
Bijlage 2 Voorlopige en definitieve cijfers De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn altijd voorlopig. Dit geldt ook voor het 1 e kwartaal 2017. Deze voorlopige cijfers worden definitief gemaakt wanneer alle transacties die hebben plaatsgevonden in dit kwartaal daadwerkelijk zijn afgemeld. Transacties die aan het eind van een kwartaal plaats hebben gevonden, worden gedeeltelijk pas aan het begin van het volgende kwartaal afgemeld. Dit kan de cijfers beïnvloeden. Hieronder staan voor de belangrijkste variabelen de voorlopige cijfers en de definitieve cijfers voor het 4 e kwartaal 2016. Aantal transacties Voorlopig Definitief 2016-4 Nederland Tussenwoning 12.231 12.351 2016-4 Nederland Hoekwoning 6.248 6.234 2016-4 Nederland 2-onder-1-kapwoning 6.927 6.953 2016-4 Nederland Vrijstaande woning 6.979 6.954 2016-4 Nederland Appartement 13.407 13.500 2016-4 Nederland Totaal 45.792 45.992 Transactieprijs (*1000 ) Voorlopig Definitief 2016-4 Nederland Tussenwoning 217 217 2016-4 Nederland Hoekwoning 236 237 2016-4 Nederland 2-onder-1-kapwoning 286 285 2016-4 Nederland Vrijstaande woning 384 384 2016-4 Nederland Appartement 192 193 2016-4 Nederland Totaal 248 248 Transactieprijs per m2 Voorlopig Definitief 2016-4 Nederland Tussenwoning 1.928 1.932 2016-4 Nederland Hoekwoning 1.996 1.999 2016-4 Nederland 2-onder-1-kapwoning 2.072 2.076 2016-4 Nederland Vrijstaande woning 2.312 2.306 2016-4 Nederland Appartement 2.403 2.402 2016-4 Nederland Totaal 2.154 2.155 Verkooptijd in dagen Voorlopig Definitief 2016-4 Nederland Tussenwoning 53 51 2016-4 Nederland Hoekwoning 61 59 2016-4 Nederland 2-onder-1-kapwoning 81 81 2016-4 Nederland Vrijstaande woning 161 159 2016-4 Nederland Appartement 65 62 2016-4 Nederland Totaal 78 76 16
Bijlage 3 Uitleg over rekenmethodiek NVM De NVM geeft ieder kwartaal aan de hand van een grote hoeveelheid informatie inzicht in de ontwikkelingen op de woningmarkt. Door de gebruikte rekenmethoden kunnen de gepresenteerde cijfers soms tot verwarring leiden. In dit document worden enkele van de meest voorkomende misverstanden nader uitgelegd. De cijfers voor het 4 e kwartaal 2015 dienen hierbij als uitgangspunt. 1. De NVM stelt dat de prijzen landelijk met 1,1% gestegen zijn t.o.v. 4 e kwartaal 2016, maar als ik de prijzen van beide perioden pak (toen 248.000 versus nu 248.000 euro) dan is geen sprake een stijging of daling. Hoe zit dat? Dat heeft te maken met het verschil dat er is in samenstelling van de groep verkochte woningen in de beide kwartalen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel meer vrijstaande woningen verkoopt en in het andere kwartaal veel meer appartementen, dan krijg je een scheef beeld. Dit doet geen recht aan de werkelijke prijsontwikkeling. Daarom deelt de NVM de verkochte woningen in in mandjes, waarbij een onderscheid gemaakt wordt naar de regio waarin de woning verkocht is en naar woningtype. Per mandje wordt vervolgens bepaald met welk percentage de prijs is veranderd. Om het totaalpercentage voor Nederland te berekenen wordt vervolgens een gewogen gemiddelde berekend van de verschillende mandjes-percentages. Een sterk versimpeld voorbeeld ter verduidelijking. Periode 1 Periode 2 Prijsontwikkeling Woningtype 1 Woningtype 1 transactie 1 200.000 transactie 1 200.000 0% transactie 2 200.000 Woningtype 2 Woningtype 2 transactie 1 300.000 transactie 1 300.000 0% Gewogen mediane prijs 250.000 Gewogen mediane prijs 233.333 Prijsontwikkeling -6,7% Prijsontwikkeling 0,0% 17
De tabel beschrijft twee perioden met bijbehorende transacties. Onder de streep wordt de gewogen mediane transactieprijs weergegeven, zoals dat ook gebeurt in de cijfers van de NVM. Dit zijn gewogen mediane transactieprijzen (naar woningtype) en deze staan per periode vermeld. De prijsontwikkeling die we berekenen wanneer we de twee individuele mediane prijzen op elkaar delen is minus 6,7% (weergegeven in rood, links). In de meest rechtse kolom is een weergave gemaakt van de prijsontwikkeling per woningtype. Deze wordt als totaal weergegeven in blauw, waarbij de twee percentages worden gewogen naar het aantal transacties in periode 1 en 2 per woningtype. Die prijsontwikkeling komt uit op 0%. Dit is de manier, zoals deze wordt toegepast in de berekening van de kwartaalcijfers van de NVM. 2. De NVM presenteert een stijging van de transactieprijzen met 8,8% t.o.v. het 1 e kwartaal 2016 voor Nederland, maar in de cijfers is ook te zien dat de prijs per vierkante meter in vergelijking met een jaar eerder gestegen is met 7,8%. Vanwaar het verschil? De NVM beschikt over de woonoppervlakten van de door haar leden verkochte woningen. Op die manier is het mogelijk om de prijs per vierkante meter te berekenen. Het voordeel van het gebruik van de prijs per vierkante meter is dat gecorrigeerd wordt voor de grootte van de verkochte woningen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel grote woningen verkoopt en in het kwartaal een jaar later relatief meer kleinere woningen, dan kan dit leiden tot misinterpretatie. Je zou kunnen zeggen dat wanneer de verandering van de prijs hoger is dan die van de prijs per vierkante meter, dat er dan relatief grotere woningen verkocht zijn in dat kwartaal. De NVM gebruikt de verandering van de prijs per vierkante meter regelmatig in haar persberichten en publicaties, omdat door de correctie op de grootte van de woningen een zorgvuldiger beeld geschetst kan worden. Sinds februari 2010 meten de NVM-makelaars volgens de NEN-systematiek. Samenvattend De NVM gebruikt bij het weergeven van de ontwikkeling van de prijs in plaats van het onzuivere gemiddelde (verschil tussen twee absolute prijsniveaus) twee gecorrigeerde cijfers: Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio (zie uitleg 1) Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio en de grootte van de woning (zie uitleg 2) 18
Bijlage 4 Definities NVM krapte-indicator De NVM krapte-indicator geeft een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft. De indicator wordt normaliter berekend als het aanbod aan het begin van de maand gedeeld door het aantal transacties in die maand. Voor de kwartaalanalyses wordt voortgeborduurd op deze wijze van berekenen en wordt uitgegaan van de volgende analyse: (Aantal aanbod halverwege kwartaal uit vijvermodel/ Aantal transacties in kwartaal) * 3 Er wordt vermenigvuldigd met 3 om te corrigeren voor het feit dat we rekenen met de transacties in een kwartaal in plaats van in een maand. Verkoopkansen De verkoopkans is de kans dat een woning, die op een gegeven moment te koop gezet wordt, binnen een bepaalde periode een koper vindt. We onderscheiden binnen deze analyse de perioden binnen 1 kwartaal, tussen 1-2 kwartalen, tussen 2-3 kwartalen en tussen 3-4 kwartalen. Daarnaast kennen we de intrekkingen en een restgroep van woningen die in ieder geval niet binnen 1 jaar verkocht zijn en wellicht nog in de verkoop zijn blijven staan. Verkoopquotes De verkoopquote geeft weer welk aandeel van het aanbod in een kwartaal is verkocht (verhouding van het aantal verkopen/aantal woningen in aanbod). De verkoopquote oud deelt het aantal verkopen uit het aanbod begin van het kwartaal door het aantal woningen dat begin van het kwartaal in aanbod staat. De verkoopquote nieuw deelt het aantal verkopen uit het aanbod dat in het kwartaal nieuw op de markt is gekomen door het aantal woningen nieuw in aanbod. Instroomquote De instroomquote geeft de verhouding tussen de tijdens het kwartaal nieuw in aanbod komende woningen en de woningen die aan het begin van het kwartaal al in het aanbod staan. 19