HEKKELMAN ADVOCATEN NOTARISSEN HEKKELMAN ADVOCATEN N.V. PRINS EIERNHARDSTRAAT 1 Aan de gemeenteraad van de gemeente Wageningen Postbus 1 6700 AA WAGENINGEN (HOEK DRANJESINGEL 51) POSTBUS 1094 6501 BB NIJMEGEN WWW.HEKKELMAN.NL Per e-mail raadsgriffie@wageningen.n1 Nijmegen, 18 mei 2016 Ons kenmerk Inzake Doorkiesnummer Direct faxnummer E-mail : 20140334- - TL/hh : KDO/Wageningen : 024-38 28 384 : 024-38 28 388 : tiann@hekkelman.n1 Geachte leden van de gemeenteraad, Namens mijn cliënten, de besloten vennootschappen KlokOntwikkeling B.V. en KlokGrondexploitatie B.V. te Druten (hierna tezamen in enkelvoud "Klok'), vraag ik uw aandacht voor het volgende. Onlangs heeft u de opinienotitie van burgemeester en wethouders inzake Nudepark 2, fase 1 ontvangen. Aan deze opinienotitie is een aantal bijlagen gehecht, waaronder het `Aanvullend onderzoek Nudepark II, fase 1' van Ecorys en een memo van Nysingh, beide gedateerd 24 maart 2016. Mede op basis van deze documenten zal de gemeenteraad besluiten omtrent de vaststelling van het bestemmingsplan Nudepark II, fase 1'. In verband met dit door de gemeenteraad te nemen besluit, breng ik namens Klok het volgende onder uw aandacht. 1. Contractuele kader Klok heeft in mei 2013 een exploitatieovereenkomst gesloten met de gemeente over de totstandkoming van het bedrijventerrein Nudepark 2. In deze overeenkomst heeft de Gemeente de navolgende inspanningsverplichting op zich genomen: "zich zo veel mogelijk in[ te ]spannen om te bewerkstelligen dat ten behoeve van het Project een Bestemmingsplan, gebaseerd op het Ontwikkelplan wordt vastgesteld".(artikel 5.1 van de overeenkomst). Van belang is dat deze inspanningsverplichting een ruime strekking heeft: de Gemeente verplicht zich niet enkel tot het in procedure brengen van een plan, maar ook met het oog op de HEKKELTIAN ADVOCATEN Sk NOTARISSEN IS DE HANDELSNAAM WAARONDER HEKKELMAN ADVOCATEN N.V. (KVK CENTRAAL GELDERLAND NR. G9170462) EN HEKKELMAN NOTARISSEN N.V. (KVK CENTRAAL GELDERLAND NR. 091 70507), HEIDE STATUTAIR GEVESTIGD TE NIJMEGEN, IEDER VOOR EIGEN REKENING WERKEN. OP ONZE DIENSTVERLENING ZIJN VAN TOEPASSING OE ALGEMENE VOORWAARDEN, ZIE OMMEZIJDE, WAARIN ONDER ANDERE EEN BEPERKING VAN DE AANSPRAKELIJKHEID IS OPGENOMEN.
H E KKE LM AN pagina 2 daadwerkelijke vaststelling de nodige inspanningen te verrichten. Daarmee bindt de overeenkomst, anders dan Nysingh in het memo suggereert, uitdrukkelijk óók de raad als beslissingsbevoegd bestuursorgaan. Op deze inspanningsverplichting zijn enkele (gebruikelijke) beperkingen aangebracht. Zo bepalen artikel 5.4 en 5.5 kort gezegd dat de Gemeente niet tekortschiet in de nakoming ervan indien 1) derden met succes bezwaar/beroep tegen het bestemmingsplan instellen en/of andere overheden hun noodzakelijke medewerking onthouden, of 2) zij in het kader van haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheden handelingen dient te verrichten die niet in het voordeel van de aard of strekking van de overeenkomst zijn. Op dit laatste punt is een bijzondere clausulering van toepassing: de Gemeente kan zich slechts op haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheden ter rechtvaardiging beroepen, indien deze een dergelijk handelen van de Gemeente eisen (artikel 5.4). Op basis hiervan kunnen (enkel) gewijzigde politieke of beleidsinzichten niet ter afwering van aansprakelijkheid worden ingeroepen, indien besloten zou worden het bestemmingsplan niet vast te stellen. Er zal een geobjectiveerde (juridische) reden moeten zijn waarom hiervan wordt afgezien. 2. Bestemmingsplanprocedure Al sinds 2004 ligt een door de Gemeente opgesteld concept bestemmingsplan klaar voor het beoogde bedrijventerrein Nudepark 2. Met de uitgangspunten van dit bestemmingsplan heeft de gemeenteraad in 2003 expliciet ingestemd. In 2006 heeft Klok de gronden binnen het plangebied aangekocht van de WUR. Na een moeizame periode (2009-2012) van onderhandelingen heeft Klok met de Gemeente overeenstemming kunnen bereiken over het gaan ontwikkelen van de locatie tot een bedrijventerrein. Als onderdeel van deze overeenstemming zijn kaders geformuleerd waaraan voldaan moet worden om voor het project een bestemmingsplan in procedure te brengen. Deze kaders zijn door u als gemeenteraad opgesteld en vastgesteld (zie het raadsbesluit van 12 maart 2012, BIJLAGE 1). Naar aanleiding van dit besluit heeft Klok de voorbereiding van het ontwerpbestennmingsplan voortvarend ter hand genomen. Nadat in de zomer van 2014 het ontwerpbestemnningsplan ter inzage was gelegd, heeft uw ambtelijk apparaat de totstandkoming van de zienswijzennota en de daarmee samenhangende wijzigingen in het ontwerpbestemmingsplan aanzienlijk vertraagd. Als gevolg van de handelwijze van uw ambtelijk apparaat is de overeengekomen planning niet gehaald. Klok heeft de Gemeente daarop herhaaldelijk, voor het laatst bij brief van 9 september 2015, aangesproken. Ondanks de tegenwerking die Klok heeft ervaren, ligt er inmiddels een bestemmingsplan dat aan de door de gemeenteraad bij besluit van 12 maart 2012 vastgelegde uitgangspunten voldoet en bovendien in overeenstemming is met alle relevante ruimtelijke wet- en regelgeving. In het voortraject is onder meer aanzienlijke vertraging ontstaan, omdat er binnen uw organisatie twijfels waren ontstaan of door middel van het bestemmingsplan wel in een actuele
ELMAN pagina 3 regionale behoefte werd voorzien die niet binnen bestaand stedelijk gebied kon worden ingevuld. Door middel van het rapport van STEC van mei 2015 heeft Klok getracht iedere twijfel weg te nemen. De Gemeente heeft zich door het STEC-rapport niet willen laten overtuigen en heeft, hoewel daarvoor op basis van de bevindingen van STEC geen enkele aanleiding bestond, aan Ecorys verzocht de behoefte in beeld te brengen. Door deze handelwijze van de Gemeente is opnieuw aanzienlijke vertraging ontstaan. Het rapport van Ecorys toont opnieuw aan dat de gemeentelijke twijfels volstrekt ongegrond waren. Ecorys concludeert: "In het aanvullende onderzoek van Ecorys zijn in de eerste plaats de methoden, uitgangspunten en conclusies van het eerdere onderzoek van STEC naar de regionale behoeftel getoetst. Het oordeel van Ecorys over dit onderzoek is positief. In de studie van STEC zijn valide methoden en logische uitgangspunten gehanteerd en de conclusies die t.a.v. de ruimtelijke effecten van Nudepark II, fase 1 worden getrokken, zijn plausibel.". Vervolgens is in lijn met de behoeften van de Wageningse gemeenteraad door Ecorys op een aantal punten aanvullend onderzoek verricht. De belangrijkste conclusies hiervan zijn als volgt: "1. De leegstand in het marktgebied van Nudepark II, fase 1 biedt onvoldoende ruimte voor de totale geraamde vraag. Ook als het aanbod aan (leegstaande) bedrijfsruimten in een woon-omgeving in ogenschouw wordt genomen. 2. In het onderzoek van STEC zijn niet specifiek de effecten van de revitalisering van bedrijven-park Industrieweg e.o. geanalyseerd. Uit een analyse van het revitaliseringsplan en contact met de personen die direct bij de revitalisering zijn betrokken, blijkt dat het niet in de rede ligt dat er in de periode tot 2025 extra ruimtevraag als gevolg van de revitalisering van Industrie-weg e. o. in het marktgebied van Nudepark II, fase 1 ontstaat. Dit betekent dat de vervangings-vraag zoals deze eerder door STEC is geraamd, plausibel is. 3. Een uitsplitsing in milieucategorieën is niet van invloed op de omvang van de behoefteraming zoals deze eerder door STEC voor Nudepark II, fase 1 is opgesteld. Een uitsplitsing in omvangsklassen wèl. Uitgaande van de eerder (relatief conservatief) opgestelde vraagraming van STEC en een verbijzondering binnen het segment tot 7.500 m 2 wordt de behoefte aan de kavels zoals deze op Nudepark II (fase 1) zijn voorzien door Ecolys ingeschat op 6 tot 7 ha. De verbijzonderde behoefteraming rechtvaardigt daarmee (ook) de ontwikkeling van fase 1 van Nudepark II. Hier is immers een bedrijventerrein van 6 ha voorzien. De ruimtelijke effecten als gevolg van de ontwikkeling van Nudepark II, fase 1 in termen van extra leegstand, versnelde veroudering en dalende vastgoedwaarden zijn te verwaarlozen. Bovendien kunnen deze effecten met een goede fasering van de uitgifte worden gestuurd en (daarmee) worden geminimaliseerd.". (Ecorys, p. 4-5).
H EKKELMAN pagina 4 Aangezien van andere belemmeringen niet is gebleken, staat niets aan vaststelling van het bestemmingsplan in de weg! 3. Nudepark tweede fase, Planning besluitvorming raad In de weken voorafgaand aan het raadsbesluit omtrent vaststelling van het bestemmingsplan heeft Klok met de Gemeente gesproken over de gewenste invulling van de tweede fase van Nudepark. In de opinienotitie van burgemeester en wethouders wordt aan deze gesprekken gerefereerd. Klok wijst erop dat de voortgang en het vervolg van deze gesprekken niet gekoppeld is aan de besluitvorming over het bestemmingsplan voor de eerste fase. Klok is uiteraard bereid de gesprekken over de invulling van de tweede fase met voortvarendheid voort te zetten en af te ronden. Zij verwacht van de Gemeente en uw raad eenzelfde voortvarende inzet om op de kortst mogelijk termijn te komen tot besluitvorming omtrent het voorliggende bestemmingsplan. Van belang daarbij is dat het bestemmingsplan al eerder voorwerp van raadsdebat is geweest en uw raad heeft besloten dat de daarin vervatte ontwikkelingen in overeenstemming waren met het gemeentelijk beleid, mits zou blijken dat deze ontwikkelingen daadwerkelijk in een behoefte voorzien. Aangezien dat door middel van het STEC-rapport en het onderzoek van Ecorys is aangetoond, zou de vaststelling van het bestemmingsplan een hamerstuk moeten zijn. Klok heeft een zeer aanzienlijke investering in de onderhavige planontwikkeling gedaan. De rentekosten belopen daardoor een bedrag van meer dan 20.000,00 per maand. Ook om die reden moet, gelet op de duidelijke conclusies van Ecorys, verdere vertraging voorkomen worden. Het is aan Klok niet uit te leggen dat het, mede gelet op komende vakantieperiodes, mogelijk niet lukt om voor 1 juli een raadsbesluit te nemen. Klok vertrouwt erop dat uw raad binnen enkele weken een besluit zal nemen. 4. Weigering vaststelling bestemmingsplan Nudepark 2 Voor zover de gemeenteraad desondanks zou besluiten om het bestemmingsplan niet vast te stellen, schiet de gemeente toerekenbaar tekort in de nakoming van de overeengekomen inspanningsverplichting. Van geobjectiveerde omstandigheden die zouden eisen dat van vaststelling van het bestemmingsplan wordt afgezien, is immers geen sprake. Indien de Gemeente tekortschiet, kan de gemeente Klok op haar beurt niet verplichten de gronden die zij van de gemeente heeft gekocht af te nemen. De gemeente loopt de koopprijs van 671.717,00 (prijspeil 1-1-2011, exclusief index) dan mis. Bovendien houdt Klok de gemeente in dat geval aansprakelijk voor alle schade die zij als gevolg van de schending van de gemeentelijke inspanningsverplichting zal lijden. Deze schade zal aanzienlijk zijn en bestaat naast een afboeking op de grondpositie die zij in het plangebied heeft verworven onder meer uit alle kosten die zij de afgelopen jaren ten behoeve van het plan
EKKEL MAN pagina 5 heeft gedaan. Deze kosten belopen inclusief de verwervingskosten een bedrag van 11.153.342,00 per 15 september 2015. Klok is uiteraard bereid de inhoud van deze brief nader toe te lichten. Met vriendelijke groet, Hekkelman Advocaten N.V.. 2. T.E.P.A. Lam advocaat