Stadsbreed Funderingsherstel EVALUATIE 2011 Datum : 12 december 2011 Redacteur : W.M. Bellaart, Projectmanager
INHOUDSOPGAVE pagina 1. Inleiding.. 3 2. Voortgang herstel. 4 3. Juridische zaken.. 8 4. Belastingen.... 8 5. Beleid 8 6. Communicatie...9 7. Organisatie..10 8. Financiën en Risico s..10 12-12-11 Pagina: 2
1. INLEIDING Het project Stadsbreed Funderingsherstel behelst de ondersteuning van eigenaren bij het herstel van beschadigde houten paalfunderingen binnen het aandachtsgebied. Voor u ligt de evaluatie 2011 plus een blik op het komende (laatste) jaar van het project. Tot 1 januari 2009 werd per halfjaar gerapporteerd over de voortgang van het project Stadsbrede aanpak Funderingsherstel. Vanaf die datum wordt, overeenkomstig het door u genomen besluit, volstaan met een jaarlijkse evaluatie. Het Ministerie van VROM verleende eerder al formeel uitstel voor de realisatie van het funderingsherstel van minstens 500 woningen of sloop gevolgd door vervangende nieuwbouw tot 31 december 2009. De overeengekomen prestatie is ruimschoots geleverd. VROM heeft de benodigde verantwoording goedgekeurd zodat de verstrekte subsidie definitief is geworden. De voortgang van het funderingsonderzoek en herstel is beschreven in hoofdstuk 2 van deze rapportage. In hoofdstuk 3 komen de juridische zaken aan bod met een korte weergave van de in 2011 behandelde zaken. In hoofdstuk 4 wordt beschreven hoe de dienst Gemeentebelastingen Drechtsteden met de funderingsproblematiek omgaat. In hoofdstuk 5 wordt het beleid aan de orde gesteld; januari 2011 besloot u tot de voortzetting van het huidige beleid en aanpassing van de geldigheidsduur van de subsidieverordening tot 10 juli 2012. Voorts is gekozen voor het intensief gebruiken van het instrument aanschrijving om weigerende eigenaren te dwingen tot medewerking op grond van vastgestelde beleidsregels. Het resultaat van deze aanpak wordt geschetst. In Hoofdstuk 6 wordt de communicatie richting externe partijen weergegeven. In hoofdstuk 7 wordt een korte toelichting gegeven op de organisatie. Hoofdstuk 8 bevat het onderdeel financiën. Ook de risico s zijn geactualiseerd. 12-12-11 Pagina: 3
2. VOORTGANG ONDERZOEK EN HERSTEL Destijds bij de opzet van het funderingsonderzoek - ter afbakening van de aandachtsgebieden - zijn bouwblokken met een houten fundering gebouwd na 1945 bewust niet in het funderingsonderzoek opgenomen. De keuze is gebaseerd op een visuele inspectie vanaf de straat en op archiefgegevens. Ten behoeve van het onderzoek is het aandachtgebied destijds verdeeld in drie gebieden: Figuur 1 Het aandachtsgebied funderingen Toelichting figuur 1 Gebied A is Krispijn en de 19 de -eeuwse schil west, Gebied B is Reeland Zuid (Land van Valk en Transvaalbuurt) en 19 de -eeuwse schil midden, Gebied C is Reeland Noord (Vogelbuurt en Indische buurt) en 19 de -eeuwse schil oost Figuur 2a Aantal en stand van zaken bouwblokken betrokken bij het onderzoek AANTAL BOUWBLOKKEN PER 01-11-2010 01-11-2011 Fundering goed *) 358 358 Fundering niet bereikt 11 11 Onvoldoende 37 37 toestemming Nog niet hersteld 172 158 Fundering hersteld 162 176 Totaal 740 740 *) Inclusief 66 blokken met zowel panden op houten palen fundering als panden op staal. Figuur 2b Aantal en stand van zaken adressen betrokken bij het onderzoek AANTAL ADRESSEN PER 01-11-2010 01-11-2011 Fundering goed *) 2.128 2.128 Fundering niet bereikt 22 22 Onvoldoende 82 82 toestemming Nog niet hersteld 608 549 Fundering hersteld 536 595 Totaal 3.376 3.376 Toelichting figuur 2a en 2b Binnen het aandachtsgebied zijn uiteindelijk 740 bouwblokken (exclusief Emmaplein e.o.) bij het onderzoek betrokken, met in totaal 3.376 adressen. Voor 358 bouwblokken (2.128 adressen) is de conclusie fundering goed verkregen. 12-12-11 Pagina: 4
Van 37 bouwblokken (82 adressen) hebben de eigenaren geen toestemming gegeven om tot verder onderzoek over te gaan. Voor 11 bouwblokken (22 adressen) was een conclusie niet mogelijk omdat de fundering niet bereikt kon worden voor nader onderzoek. Inmiddels is het aantal bouwblokken dat nog tot herstel moet overgaan teruggebracht naar 158 (549 adressen), dit waren er vorig jaar nog 172 (608 adressen). Per 1 november 2011 hebben intussen 595 adressen binnen de genoemde 176 blokken hun fundering hersteld; per 1 november 2010 waren dat er 536 in 162 bouweenheden. Gedurende het onderzoek vond bij 343 bouwblokken monitoring op grondwater en/of zakking plaats. Voor al deze bouwblokken is het resultaat beschikbaar. In de evaluatie Funderingen per 31 december 2008 zijn de resultaten nader toegelicht. Figuur 3 Gemiddelde herstelkosten in euro s Gemiddeld totaal per Jaar Emmaplein -gebied Stadsbreed 2003 34.232 2004 62.782 2005 60.434 2006 52.548 2007 59.387 2008 60.878 2009 59.900 2010 61.506 2011 59.950 Toelichting figuur 3 Dit overzicht bevat de meerjarenontwikkeling van de herstelkosten. De opgave is tevens gebaseerd op de grootte van de woning, het aantal palen daaronder en/of de complexiteit en vorm van de constructie, alsmede de extra kosten van cascoherstel. Het niveau van de herstelkosten is over de jaren genomen stabiel te noemen. Figuur 4 Adressen/bouwblokken nog te herstellen per 1 november 2011 Bouwblokken Adressen Hersteladvies 158 549 Lopende bouwvergunningen per 1-11-2011-1 -7 Bouwvergunning verleend herstel is recent -7-27 gestart of moet nog plaatsvinden Bouwvergunning wordt binnenkort aangevraagd -1-18 Nog te herstellen 149 497 12-12-11 Pagina: 5
2002 t/m 2009 2010 1-11- 2011 Totaal 2002 t/m 2009 2010 1-11- 2011 Totaal Toelichting figuur 4 Van de 740 onderzochte bouwblokken hebben dus (zie ook figuur 2a en 2b) nog 158 blokken met daarin 549 adressen een hersteladvies. Voor een deel van de eigenaren is inmiddels een bouwvergunning aangevraagd en gaat het herstel nog dit jaar of begin volgend jaar plaatsvinden; het betreft 1 bouweenheid en 7 adressen. Verder is voor 7 bouweenheden met daarin 27 woningen inmiddels een bouwvergunning verstrekt, maar kan het herstel in 2 van deze bouweenheden nog niet plaatsvinden door onwillige eigenaren. Deze onwillige eigenaren zullen worden gedwongen via een aanschrijvingsprocedure. Bij de gereed gemelde blokken zijn dit jaar evenals vorig jaar ook de panden meegenomen die wel hersteld zijn maar waarvan het herstel nog niet officieel gereed gemeld is bij het projectbureau van de gemeente. Dit is gedaan om het juiste beeld van het aantal herstelde woningen te geven. Eigenaren hebben volgens de subsidieverordening de plicht om binnen drie maanden nadat het herstel is afgerond gereed te melden. Eigenaren die een lening hebben afgesloten bij SVn vergeten dit vaak, omdat zij de subsidie al in hun bouwdepot gestort hebben gekregen. Vanuit het projectbureau Funderingen wordt regelmatig actie ondernomen door middel van herinneringsbrieven om eigenaren te bewegen hun funderingsherstel gereed te melden. Verzuimen eigenaren alsnog gereed te melden dan worden de kosten voor funderingsherstel ingeschat en het funderingsherstel ambtshalve gereed gemeld. Figuur 5 Intentieverklaringen en bouwvergunningen tot 1 november 2011 Adressen Bouwblokken Intentieverklaringen Bouwvergunningen 523 43 32 602 177 10 13 200 526 28 66 611 179 11 21 211 Toelichting figuur 5 In 2011 zijn tot november voor 13 bouwblokken met 32 adressen de intentieverklaringen ten behoeve van het herstel ondertekend. Hiermee komt het totale aantal intentieverklaringen sinds de start van het project tot nu toe op 200 blokken met 602 woningen. Op grond van deze intentieverklaringen worden herstelplannen opgesteld, een aannemer geselecteerd en een begroting opgesteld, waarna de aanvragen voor de subsidie / een lening en een bouwvergunning worden ingediend. In 2011 is voor 21 bouwblokken met 66 adressen een bouwvergunning aangevraagd (voor 20 bouweenheden met 59 adressen is de bouwvergunning inmiddels verstrekt). Hiermee komt het totale aantal woningen met een bouwvergunning, sinds de start van het project tot nu toe, op 211 blokken met 611 adressen. In vergelijking met 2010 zijn er vooral in de eerste helft van 2011 veel aanvragen bouwvergunning verstrekt. Binnen het gebied Emmaplein zijn destijds, binnen 18 bouwblokken, 152 woningen hersteld. Aangevuld met 509 verleende bouwvergunningen voor funderingsherstel per einde 2009 jaar is de benodigde minimale prestatie van 500 herstelde woningen tussen 12-12-11 Pagina: 6
1 januari 2000 en 31 december 2009 ruimschoots gehaald. Per 1 juli 2010 is middels de accountantsverklaring van Verstegen verantwoording afgelegd voor de tussen 2001 en 2004 in delen ontvangen bijdrage van 2,4 miljoen euro subsidie. Het ministerie heeft naar aanleiding van deze accountantscontrole laten weten dat de subsidie definitief is toegekend. Figuur 6 Prognose adressen nog te herstellen tot juli 2012 Adressen nog te herstellen 1-11-2011 Niet herstelde adressen 497 In overleg over herstel - 92 Totaal woningen zonder plan tot herstellen 405 Toelichting figuur 6 Per november 2011 is voor 497 adressen nog van stagnatie sprake; voor ca 100 woningen daarvan geldt een korte handhavingstermijn. Sinds eind 2008 wordt met de procesbegeleiders, Woonactief, De Groene Werf en architectenburo HET, bekeken welke blokken nog tot herstel zouden kunnen overgaan en welke blokken (vaak met een lange handhavingstermijn) dit naar verwachting niet meer zullen doen. Dit overleg vindt drie maal per jaar plaats en gaat voornamelijk over de bouweenheden waar herstelbereidheid aanwezig is: totaal betreft dat ca 25 bouweenheden met 92 adressen, ook wel de top 25 genoemd. De verwachting is dat hiervan uiteindelijk circa 70 eigenaren daadwerkelijk tot herstel zullen besluiten in 2011 en 2012. De resultaten van deze overleggen worden tevens geëvalueerd in het overleg met de BVFP. De redenen waarom de naar schatting resterende 405 eigenaren, waarvan een te gering deel wel bereid is mee te werken, niet tot herstel over zullen gaan zijn onder andere: de hoge kosten van het funderingsherstel, twijfels over het funderingsonderzoek en de noodzaak tot herstel, het opzien tegen herstel i.v.m. persoonlijke omstandigheden. Deze eigenaren hebben hun woning vooral in de volgende straten: Krommedijk, Bankastraat, Markettenweg, Singel, Reeweg-Oost en Kromhout. Sloop/nieuwbouw Eerder werd nog gemeld dat wellicht voor 46 woningen sloop/nieuwbouw op termijn tot de mogelijkheden zou kunnen behoren. In het algemeen echter blijkt een sloop/nieuwbouwopgave niet haalbaar omdat het niet mogelijk is de financiering rond te krijgen. De opgave aan het Kromhout is naar verwachting eveneens niet realiseerbaar omdat de daar geplande parkeergarage onzeker is geworden. Pilot Marthinus Steynstraat Ook in de Marthinus Steynstraat bleek sloop/nieuwbouw niet haalbaar, met uitzondering van een door de BAM gekocht pand waarvoor twee nieuwe woningen zullen worden teruggebouwd. De eigenaren van Marthinus Steynstraat 1 t/m 47 hebben aangegeven toch de optie funderingsherstel nader onderzocht te willen zien. Het casco van deze woningen is zo slecht dat er niet aan voorbijgegaan kan worden. Om voor deze panden de optie funderingsherstel van de grond te krijgen met daarbij een uitgebreid advies voor het opknappen van het casco, is voor een pilot gekozen. Aan de procesbegeleider (De Groene Werf) is de opdracht gegeven deze pilot uit te werken. De gemeenteraad heeft op 24 augustus 2010 ingestemd met het benodigde extra budget voor deze werkzaamheden van 23.800,- ten laste van de projectreservering. Op dit moment is het herstel gestart en zijn er twee weigeraars, waarvan een weigeraar recent heeft aangegeven alsnog mee te willen doen. Na het funderingsherstel dat in het eerste kwartaal volgend jaar is afgerond, worden de casco s van de woningen aangepakt. 12-12-11 Pagina: 7
3. JURIDISCHE ZAKEN Het Juridisch Kenniscentrum van het Servicecentrum Drechtsteden heeft in 2011 op diverse terreinen inbreng gehad in het funderingsdossier. Het betreft: 1. Bezwaarschrift tegen de aanschrijving tot funderingsherstel en de verlening van de omgevingsvergunning voor het funderingsherstel. 2. Werkzaamheden voor de procedure aansprakelijkstelling BVFP. 3. Deelname aan het overleg projectteam funderingen. 4. Deelname aan het overleg voortgang aanschrijvingen funderingsherstel. 4. BELASTINGEN Het waarderen van objecten met (mogelijke) funderingsproblemen en de afhandeling van bezwaar- en beroepschriften is volledig ingebed in het proces van Gemeentebelastingen Drechtsteden. Dit komt mede voort uit de invoering van de jaarlijkse waardering voor de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Met de rijksbelastingdienst wordt nauw samengewerkt om de afhandeling voor de inkomstenbelasting zo adequaat mogelijk te laten verlopen. Financiële gevolgen De financiële gevolgen voor de belastingopbrengst 2012 zijn verdisconteerd in de OZBtarieven. De uitvoeringskosten zijn geheel opgevangen binnen het beschikbare budget. Waardering woningen Om tot een eenduidige en zorgvuldige afwikkeling te komen is de zogeheten gedragslijn aanpak WOZ-waardevraagstuk bij paalfunderingsproblemen (met uitzondering van de 5%-kortingsregeling) van toepassing. Deze gedragslijn is vastgesteld op basis van een uitvoerig onderzoek van het Erasmus Studiecentrum Belastingen Lokale overheden (ESBL) van de Erasmusuniversiteit Rotterdam. De gedragslijn is afgestemd met de Waarderingskamer (toezichthouder op de uitvoering van de Wet WOZ) en de BVFP. 5. BELEID Besloten is het beleid en de geldigheidsduur van de Subsidieregeling Funderingsherstel te verlengen tot 10 juli 2012. De afhandeling van de aanvragen vergt daarna naar verwachting nog enige maanden zodat de projectperiode naar verwachting uiterlijk per 1 januari 2013 eindigt waarna alleen het beheer van het leningenpakket resteert. Ook in 2011 is intensief gebruik gemaakt van het instrument aanschrijving waarmee het funderingsherstel ten aanzien van onwillige eigenaren wordt afgedwongen. Van de 608 woningen die per 1-11-2010 nog tot herstel over dienden te gaan heeft een deel van de aangeschreven eigenaren (21) alsnog na aanschrijving zelf voor herstel gekozen waarmee het herstel van totaal 75 extra woningen mogelijk wordt gemaakt. Ten aanzien van een aantal (op dit moment 10) eigenaren lopen de procedures ter aanschrijving nog. Voor nog eens ca 10 eigenaren worden aanschrijvingen verwacht. De mogelijkheid tot aanschrijven is er wellicht tevens betreffende de circa 100 zodanig slechte woningen (met een korte handhavingstermijn) dat van een (dreigend) onveilige situatie mag worden gesproken. Die onveilige staat van de woningen moet wel via onderzoek worden aangetoond en vormt vervolgens de basis voor een aanschrijving. Het 12-12-11 Pagina: 8
onderzoek vindt op dit moment plaats. Allereerst worden, als pilot, 2 bouwblokken onderzocht om vast te stellen of het traject begaanbaar is. Uiteindelijk zal het herstel van naar verwachting ca 400 woningen belemmerd blijven door een aantal onwillige eigenaren en ontbreekt de oplossing omdat te weinig (minder dan de in de geldende beleidsregel voorgeschreven 50%) van de eigenaren in een woningenblok bereid is mee te werken aan het herstel terwijl ook niet van een onveilige staat van de woning kan worden gesproken. Kenniscentrum Eind 2009 deed een consortium bestaande uit gemeenten, belangengroepen en marktpartijen via het Manifest voor Funderingsherstel een beroep op het Rijk bij het vinden van een oplossing voor het probleem van slechte funderingen. In zijn antwoord zegde de Minister voor WWI toe aan de Kamer om aan het eind van 2010 de resultaten en effecten van de Knelpuntenpot Funderingsproblematiek beschikbaar te stellen. In opdracht van Agentschap.NL / het Ministerie leverde de DSP-groep (adviesbureau) een rapport met daarin de stand van zaken bij de betrokken gemeenten. De opdracht aan het bureau betrof een actualisering van de eerdere evaluatie uit 2007 naar de resultaten en effecten bij de zes gemeenten die aanspraak hebben gemaakt op het Knelpuntenbudget ISV. Hierbij zijn met name de resultaten, de procesaanpak, kennisdeling en uitwisseling van best practices met het oog op de toekomst onderzocht. Drie van deze zes gemeenten hebben de funderingsaanpak met (meer dan) het afgesproken aantal woningen gerealiseerd. Dit zijn Dordrecht, Haarlem en Zaanstad. De BVFP gaat nu samen met Agentschap.NL een landelijk kenniscentrum opzetten waarin alle relevante informatie over funderingsproblemen en herstel wordt opgeslagen ten behoeve van betrokkenen. Ook de gemeente Dordrecht stelt haar gegevens beschikbaar. Het kenniscentrum past in het streven van de rijksoverheid om de funderingenkwestie aandacht te blijven geven. Hoewel funderingsherstel in de meeste van de zes bekende gemeenten, waaronder Dordrecht, tot een succesvolle afronding is gekomen, is de funderingsproblematiek immers nog niet verdwenen. Wel zijn inmiddels vele ernstige situaties met funderingsverval binnen de zes gemeenten aangepakt. De gemeenten die een bijdrage van het Rijk hebben ontvangen zijn wel van mening dat er tot op heden helaas onvoldoende geprofiteerd is van de opgedane ervaringen met de funderingsaanpak in de zes gemeenten (en daarbuiten). Weliswaar verschillen de problematiek, prioriteiten en aanpak per gemeente, maar toch kan het heel relevant zijn om dergelijke kennis te delen met gemeenten die nu geconfronteerd worden met soortgelijke problemen. Kennisuitwisseling ontstaat niet spontaan, is gebleken. De meeste van de zes gemeenten zijn bereid om mee te werken aan de kennisdeling. Een externe organisatie van de kennisdeling met een regierol voor de VNG, dan wel het Rijk, vinden de meeste van de zes gemeenten hierbij van belang. 6. COMMUNICATIE Aanmoedigingsbrief onwillige eigenaren De eigenaren die nog steeds niet zijn overgegaan tot funderingsherstel ontvingen een brief van de gemeente met daarin het verzoek om hun standpunt te herzien. Hierbij speelden ook de begeleidingsbureaus voor de bewoners (de Groene Werf, Woonactief en architektenburo HET) een grote rol. Funderingstelefoon Persoonlijk contact met het projectbureau funderingen was mogelijk via de funderingstelefoon (078) 639 770 4253. 12-12-11 Pagina: 9
Nieuwsbrieven In juni en november 2011 zijn nieuwe edities van de nieuwsbrief funderingen uitgekomen met als onderwerpen o.a. de verlenging van de subsidietermijn, het aanschrijven van de onwillige eigenaren, de uitspraak van het Gerechtshof, de pilot in de Martinus Steynstraat en het zelf kunnen meten van het grondwaterpeil. Bijeenkomst Ten behoeve van makelaars en notarissen worden bijeenkomsten georganiseerd om hen te informeren over de funderingsaanpak en de stand van zaken. Doel is dat zij worden geïnformeerd over het funderingsvraagstuk en dit zorgvuldig aangeven in het document bij verkoop van een pand. Website De website www.dordrecht.nl/funderingen is geactualiseerd en voorzien van de laatste gegevens over funderingsherstel, m.n. de verlengingsprocedure van de verordening. De resultatenkaart is aangepast. Rechtszaak BVFP Het gerechtshof in Den Haag heeft op 15 maart 2011 in hoger beroep uitspraak gedaan over de vraag of de gemeente Dordrecht aansprakelijk is voor schade die is ontstaan aan de houten fundering van huizen in deze gemeente. Met deze uitspraak is de gemeente in het gelijk gesteld. Hierover is een persbericht uitgegaan op 15 maart 2011. De BVFP heeft een cassatieverzoek ingediend bij de Hoge Raad. De behandeling van deze zaak dient waarschijnlijk eind 2012 / begin 2013. Er is een draaiboek gemaakt met daarin de gewenste communicatie als de uitspraak komt. 7. ORGANISATIE Eerder is aangekondigd dat de projectstatus van de aanpak stadsbreed funderingsherstel op een nader te bepalen datum zou kunnen worden opgeheven waarna de nog resterende werkzaamheden kunnen worden verricht door de reguliere organisatie. Toegezegd is u te informeren alvorens het besluit hiertoe te nemen. Gelet op het huidige ontwikkelingsstadium van het project en de nog te verwachten omvang van de werkzaamheden is het raadzaam de projectstatus te handhaven tot uiterlijk 1 januari 2013 waarna de resterende werkzaamheden door de lijnorganisatie zullen worden verricht; het betreft dan vooral het beheer van het leningenpakket. 8. FINANCIEN en RISICO S De voor het project beschikbare reservering is intussen verhoogd tot 30,9 miljoen als gevolg van het besluit tot voortzetting van het project. De extra kosten betreffen de herstelsubsidies, procesbegeleiding, specifiek onderzoek en ambtelijke inzet plus de benodigde verhoging van het bedrag ter compensatie van het renteverlies tot 5 miljoen (was eerder 4,5 miljoen). De bestedingen 2011 bedragen tot nu toe (per 15 november 2011) 571.417,-; gelet op de nog dit jaar te verwachtingen bestedingen zal het beschikbare budget van 735.000,- in geringe mate worden overschreden als gevolg van de toegenomen kosten van aanschrijving van onwillige eigenaren en de gemaakte kosten voor het advies van Deloitte (zie onderwerp probleemleningen op pagina 14). De totale besteding vanaf de start van het project bedraagt nu ruim 25,1 miljoen. De totale reservering bedraagt ruim 30,9 miljoen. De verwachte totale besteding per einde project past vooralsnog binnen dit bedrag. 12-12-11 Pagina: 10
Eerder leek het aantal resterende bereidwillige eigenaren tegen te vallen. Door het naderend aflopen van de subsidieverordening is nu echter de verwachting dat een deel van deze eigenaren alsnog zal besluiten om de fundering te herstellen. Onderstaand treft u het nieuwe meerjarenperspectief. Begroot 2011 Prognose bestedingen ultimo 2011 Begroot 2012 Begroot 2013 Begroot 2014 Herstelsubsidies 340.500 340.500 476.000 Procesbegel./ext. advies 173.800 180.000 100.000 Onderzoek 20.000 30.000 16.000 Ambtelijke inzet 225.000 200.000 200.000 Addition. rentelasten 250.000 250.000 4.500.000 Totaal 735.000 750.500 792.000 250.000 4.750.000 Totaal PROJECT 25.143.887 25.159.387 25.951.387 30.951.387 Aantal aanvragen Herstelsubsubsidies 50 50 70 Toelichting: Nieuwe prognose bestedingen tot einde 2012 25.951.387 Rentederving lening funderingsherstel 5.000.000 Totale prognose bestedingen 30.951.387 ========= De beschikbare reservering bedraagt 30.951.446 en is voor het in 2012 benodigde projectbudget net toereikend. Het ten behoeve van het jaar 2012 nog benodigde werkkrediet bedraagt 792.000,-. Met de mogelijk nog benodigde onderzoekskosten is rekening gehouden. Het betreft dan specifieke situaties waar (mede) een onderzoek het herstelperspectief kan verbeteren en/of het aanschrijven van onwillige eigenaren kan onderbouwen. Met de verwachte benodigde inzet ter uitvoering van het aangescherpte aanschrijvingsbeleid is rekening gehouden. Afhankelijk van het aantal daadwerkelijk in gang te zetten procedures tot aanschrijving van onwillige eigenaren kan overigens meer budget noodzakelijk blijken. Dit zal in de loop van 2012 duidelijk worden. Daarnaast betreffen de in het meerjarenoverzicht in 2013 en 2014 genoemde bedragen nog de onlangs al besloten verhoging van de reservering ter dekking van de additionele rentelasten. Het verwachte totale aantal leningen maakt namelijk tevens een verhoging van het beschikbare bedrag ter compensatie van het renteverlies noodzakelijk van 4.500.000,- naar 5.000.000,-. Voorgesteld wordt het werkkrediet beschikbaar te stellen ten laste van de beschikbare SVn-reserve. 12-12-11 Pagina: 11
Leningen Op basis van het bestuurlijk besluit van november 2007 is voor totaal 23.000.000,- gekozen ten behoeve van het bij de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn) ondergebrachte revolverende fonds. Tot nu toe is 20.538.000,- daarvan gestort ten behoeve van de lopende leningen. Het restant ad. 2.462.000,- is nog beschikbaar ter storting ten behoeve van de nog te verwachten leningen. RISICO S Van de volgende risico s (met een substantiële impact en kans) is sprake. Juridisch Het gerechtshof in Den Haag heeft op 15 maart 2011 in hoger beroep uitspraak gedaan over de vraag of de gemeente Dordrecht aansprakelijk is voor schade die is ontstaan aan de houten fundering van huizen in deze gemeente. Het hof heeft, net als de rechtbank, geoordeeld dat de gemeente voor die schade niet verantwoordelijk kan worden geacht. De vordering tot vergoeding van schade die de Belangen Vereniging Funderings Problematiek samen met een aantal huiseigenaren had ingesteld, is afgewezen. De BVFP heeft door een advocaat een onderzoek laten uitvoeren naar de haalbaarheid van cassatie. Intussen is gebleken dat de BVFP (de belangenvereniging namens de eigenaren) voor cassatie kiest. Maatregelen Het verloop van de rechtszaak wordt actief gevolgd met behulp van specialisten en aan de hand van een draaiboek. Kwaliteit Een risico is dat de projectuitvoering niet aan alle relevante kwaliteitseisen voldoet. Maatregel Door middel van zorgvuldig onderzoek en monitoring is de problematiek vastgesteld. Voorts worden herstelplannen opgesteld met deskundige externe begeleiding. De uiteindelijke herstelplannen worden voorgelegd aan de OZHZ voor een bouwvergunning. De uitvoering wordt steekproefsgewijze door de OZHZ gecontroleerd. Van verdergaande controle tijdens de uitvoering en/of na afloop is geen sprake (behoudens de wettelijke taak) mede gezien de kosten ervan (meer inzet). Eigenaren weigeren om allerlei redenen mee te werken aan het herstel van de funderingen. Zij belemmeren daarmee ook het herstel van de overige eigenaren. Verpaupering kan het gevolg zijn. Maatregelen Maximaal wordt ingezet op begeleiding van de betrokken eigenaren en waar mogelijk (criteria) wordt gebruik gemaakt van het aanschrijvingsinstrument. Geld 1. Probleemleningen Een probleem vormt het geleidelijk toenemende vraagstuk van eigenaren die niet meer aan hun betalingsverplichtingen kunnen voldoen. Op basis van de gesignaleerde restschuld heeft de gemeenteraad in mei 2011 besloten om een risicovoorziening te laten opnemen van vooralsnog 100.000,- en het niveau van de voorziening gelijke tred te laten houden met het risicoprofiel in relatie tot de toekomstige ontwikkelingen. Door de recessie dalen de huizenprijzen en vermindert de financiële draagkracht van betrokken eigenaren. Ook is het denkbaar dat eigenaren hun verplichtingen niet meer kunnen nakomen. Geleidelijk neemt het aantal probleemgevallen toe. Het waken tegen overkreditering (draagkracht niet toereikend) is aan de orde en vergt een zorgvuldige beoordeling, mede gezien het versterkte toezicht. Probleemleningen kunnen in 12-12-11 Pagina: 12
toenemende mate de oorzaak zijn van financiële tegenvallers. Anderzijds is het de doelstelling om het herstel van zoveel mogelijk woningen mogelijk te maken. 2. Gemeente geeft zelf opdracht voor herstel Ook geldt als een risico dat de gemeentelijke kosten van funderingsherstel niet verhaalbaar blijken op de betrokken eigenaar; het betreft dan woningen waarvan de eigenaar in het kader van een aanschrijvingsprocedure blijft weigeren mee te werken aan herstel zodat voor last onder bestuursdwang wordt gekozen en de gemeente zelf opdrachtgever wordt. Onlangs (op 29 november 2011) is door de gemeenteraad besloten om een krediet te voteren van 660.000,- voor het in opdracht van de gemeente herstellen van tien woningen. Als financiële dekking geldt dat de herstelkosten, plus 10% opslag, zullen worden verhaald op de betrokken eigenaren. Maatregelen risico s 1 en 2 De SVn verstrekt leningen op basis van de normering van de Nationale Hypotheek Garantie. Soms wordt voor de vangnetlening gekozen als een eigenaar beperkte financiële middelen heeft; de definitie van dit SVn-product is vanaf 2001 ongewijzigd van toepassing. Het financieren van het funderingsherstel door een betrokken eigenaar een lening te verstrekken verdient de voorkeur omdat dan in ieder geval sprake is van een overeenkomst en de plicht tot terugbetaling van de lening. Het besluit om de fundering in opdracht van de gemeente te herstellen en de kosten op de eigenaar te verhalen wordt alleen genomen als dit onvermijdelijk is. Te allen tijde heeft de SVn een adviserende rol richting de gemeente, als beslissende partij. De gemeente bepaalt de financiële draagkracht van een eigenaar mede aan de hand van de WOZ-waarde. Binnen de geldende verordening worden alle mogelijkheden om eigenaren te ondersteunen optimaal benut. Wel moet steeds het risico worden gewogen; in dit verband wil SVn voortaan (bij risico) elk pand zien alvorens een lening te verstrekken, tevens eist SVn een bestuurlijk besluit op een risicovolle lening. Intussen wordt het betalingsgedrag van eigenaren kritisch gevolgd. De toenemende problematiek is aanleiding om door middel van een financiële voorziening rekening te houden met een bedrag voor tegenvallers omdat eigenaren niet langer hun betalingsverplichtingen kunnen nakomen. Voorts worden dubieuze debiteuren gemaand hun betalingsverplichtingen na te komen. Er is geld beschikbaar als de gemeente zelf opdracht geeft voor herstel. Deze kosten worden verhaald op de betrokken eigenaren. Een en ander is tevens ter toetsing en advisering voorgelegd aan Deloitte hetgeen, samengevat, de volgende aanbevelingen heeft opgeleverd, ter behandeling en monitoring van de risico s: a. Neem het risico van de leningenportefeuille, systematisch (gericht gebruik parameters) berekend, op in de gemeentelijke risicoparagraaf opdat daarmee rekening wordt gehouden bij de bepaling van het weerstandsvermogen. b. Schakel de functie Debiteuren van het SCD in en de functie budgetbegeleiding van de SDD om daarmee zoveel mogelijk te kunnen sturen op dubieuze debiteuren. c. Leg de besluitvorming van de wethouder betreffende complexe financieringsbeslissingen schriftelijk vast. Het door Deloitte geleverde rapport is strikt vertrouwelijk. Los van het Deloitte-advies is er intern voor gekozen om nadere eisen te verbinden aan de informatievoorziening vanuit SVn en daartoe het relatiebeheer onder te brengen bij de gemeentelijke functie Treasury. Op dit moment betreft de waardering van de uitgezette leningen via SVn in de gemeentelijke financiële administratie alleen de stortingen die de gemeente in het verleden heeft verricht en is daarmee niet volledig. Een actualisatie, waardoor aansluiting zal worden gevonden bij de waarde van de uitstaande leningen, zal gebeuren in de jaarrekening 2011 of de eindrapportage van het project Funderingen in 2012. 12-12-11 Pagina: 13
3. BTW-compensatie Een ander financieel risico betreft de BTW-compensatieproblematiek. Tot en met 2005 heeft de Belastingdienst gecontroleerd. Voor deze jaren heeft zij een standpunt ingenomen inzake de btw en funderingskosten. Voor 2008 en verder wordt de btw verwerkt op basis van de uitkomst van de controle 2005; dit betekent dat de btw wordt teruggevraagd via het BCF (BtwCompensatieFonds), uitgezonderd de kosten die betrekking hebben op de begeleiding laatste fase. Over de begeleidingskosten is al een naheffing opgelegd. Mogelijke vervolgheffingen zijn al enige jaren in onderzoek bij de inspecteur. Inmiddels heeft de inspecteur een voor de gemeente positief besluit genomen en kan dit risico als vervallen worden beschouwd. Maatregelen De problematiek is in kaart gebracht en waar mogelijk gebleken beperkt met behulp van de adviezen van fiscalisten. Voor 2006 en 2007 is in het voorjaar al informatie verstuurd naar de Belastingdienst, uitgaande van de standpunten tot en met 2005. Vanaf 2008 worden de kosten geboekt op een projectnummer zonder BCF-verrekening. De btw die in 2006-2009 door de gemeente is teruggevraagd en die de Belastingdienst eventueel kan naheffen indien zij niet instemt met de door de gemeente gevolgde handelwijze bedraagt 662.703,-. Bij naheffing zal dit bedrag verhoogd worden met heffingsrente. Dit bedrag bevat nog niet de door de gemeente in 2010 teruggevraagde btw. Zekerheidshalve moet rekening worden gehouden met een risico van circa 700.000,-. Navraag bij de Belastingdienst heeft inmiddels opgeleverd dat het huidige beroep (na de eerder al aangebrachte correctie) op het compensatiefonds terecht is; we wachten nog op een schriftelijke bevestiging van dit standpunt. 12-12-11 Pagina: 14