Noord-Nederland: Het voordeel van. Wij gaan óf richting crisis, óf komen net uit de crisis, daar zijn wij creatief

Ronde tafel Noord-Nederland: Het voordeel van Wij gaan óf richting crisis, óf komen net uit de crisis, daar zijn wij creatief Ze winden er geen doekjes om: het gaat onveranderd slecht in de bouwwereld. Maar de creativiteit, en dus de omwenteling, komt uit het noorden. Waarom? Het voordeel van Noord-Nederland is dat wij óf richting crisis gaan, óf net uit de crisis komen. De langdurige economische malaise dwingt om creatief te handelen, maar voor het noorden geldt: niets nieuws, men is er altijd al volop mee bezig. Ondanks de economische malaise gaat het goed met de stad Groningen, maar het perspectief voor de regio lijkt minder rooskleurig. In het restaurant van Hotel Prinsenhof in Groningen ontdekken de deelnemers aan het Ronde Tafel Gesprek van Bouwen in het Noorden onvermoede en opmerkelijke lichtpunten. Aan tafel zitten Suzan Wierenga, directielid en partner KAW; Lex de Boer, bestuurder woningcorporatie Lefier; Bert Hendriks, commercieel directeur zakelijke markt Feenstra Verwarming; Jan Dobben, groepsdirecteur Volker Wessels Bouw en Vastgoedontwikkeling Noord; Walther Hesselink, directeur bouw Simon Benus Bouw; Roeland van der Schaaf, wethouder ruimtelijke ordening, grote stedenbeleid, volkshuisvesting en grondzaken van de gemeente Groningen. rivate beleggers Pdie investeren in de woningmarkt is booming - Jan Dobben Aan het begin van het twee uur duur durende gesprek gooit gespreksleider Henri Hendriks een steentje in de vijver om de staat van het land enigszins te proeven. Wat verwachten jullie van Prinsjesdag, luidt zijn vraag. Na een korte denkpauze antwoordt Suzan Wierenga: Ik ben erg nieuwsgierig naar wat Den Haag voor ons in petto heeft. Ik maak me vooral zorgen over de jeugdwerkloosheid. De toekomst van jongeren staat op het spel. De ogen aan tafel zijn gericht op Lex de Boer. Hij kent het Haagse als oud-directeur SEV en beleidsmanager bij VROM en is als bestuurder van woningbouwcorporatie Lefier ook goed op de hoogte van waar de klappen vallen. Lex, jij bent al geïnformeerd. Jij komt uit het 7

RONDE TAFEL tegen Den Haag aan als omstandigheid die nauwelijks beïnvloedbaar is. In Den Haag kijken ze niet zo naar de effecten. Dat ervaren we dagelijks. De Boer doelt daarmee op het betaalbaar houden van het woningbouwbeleid in de nabije toekomst. Roeland van der Schaaf Functie Wethouder Ruimtelijke ordening, grote stedenbeleid, volkshuisvesting en grondzaken Organisatie Gemeente Groningen westen, roept Jan Dobben over de tafel heen. Lex de Boer laat er geen misverstand over bestaan dat de woningbouwcorporaties de klos zijn. Dat beeld heeft zich stevig vastgezet. Verwachtingen Lex de Boer: Tien procent van onze omzet wordt door de heffing die het kabinet ons heeft opgelegd afgeroomd. Wat moeten we doen? De woonlasten verhogen? Dat is niet reëel, maar het is wel onze grootste zorg. Toen ik in deze sector begon, waren de gemiddelde woonlasten 14 à 15 procent van het te besteden inkomen. Nu ligt dit percentage tegen de 30 procent aan. Als we niet uitkijken, dan stijgt dit door naar 45 procent. Een onmogelijke situatie, is zijn oordeel. De toon is gezet. Conclusies gaan over tafel. Lex de Boer: Den Haag heeft geen overzicht van wat ze aanricht. Wij kijken Lex de Boer Functie Bestuurder Organisatie Wooncorporatie Lefier 8 Bert Hendriks: Wat de corporaties voelen, dat voelen wij ook. Meer dan een derde van de huurders zit met zijn woonlasten boven zijn draagkracht, terwijl de verhuurdersheffing afname daarvan verder bemoeilijkt. De overheid overziet het effect in de hele keten niet. Daar denkt Walther Hesselink anders over. Ik denk dat het wel doordacht is: ze laten het gewoon gebeuren. Het lijkt mij dat hier over is nagedacht. Lex de Boer: Je overschat het strategisch vermogen van de overheid. Jan Dobben lijkt het allemaal om het even te zijn en zegt: Dat is het probleem? Wat is nu het verschil wanneer doel. Wij verhuren. Onze belangrijkste taak is ervoor de markt verschuift en 61 procent huurgestuurde te zorgen dat mensen met een laag inkomen kunnen woningen opschuift naar 40 procent? Ik zou blijven wonen in een goede woning in een vitale wijk. willen dat de overheid zich helemaal terugtrekt uit De markt moet het probleem zelf oplossen, vinden de de bouwerij. Laat de bouw aan de bouwwereld. tafelgenoten. Van Prinsjesdag verwachten ze weinig. Waarom gaan de provincies en gemeenten niet terug Walther Hesselink: Ik kijk naar de Eerste Kamer, als naar hun core business, dan doen wij dat ook. De er maar íets gebeurt, loopt de boel vast en ben je terug corporaties zijn de beste partij als het gaat om het bij af. Aan de andere kant vraag ik me af of dat allemaal verhuren van woningen, wij zo erg zou zijn, in België lag de r wordt fors zijn de beste partij als het politiek ook jaren stil. afgeschreven, maar de gaat om het bouwen van grondprijs blijft hetzelfde woningen. Wat we nu gaan Vitale wijken meemaken is een totale Hoe erg is het probleem? Die Walther Hesselink reset van de bouwkolom. vraagt ligt op tafel wanneer de Ik zeg: laat maar gebeuren. eerste gerechten worden geserveerd. Lex de Boer zet enkele feiten op een rij. Zo n veertig tot vijftig procent Markt in beweging van de woningen in noordoost Nederland stamt uit Door deze ontwikkeling staat het woningmarktbeleid de jaren vijftig en zestig. Het was bouwen, bouwen van gemeenten onder druk. Hoe realiseer je nog een en bouwen. Het woord energiebesparing moest nog leefbare woonomgeving als corporatie? Aan tafel worden uitgevonden. Ze stoken door het dak. Als passeren allerlei aspecten de revue. Bert Hendriks huiseigenaar hoef je bij banken niet aan te komen. Als tegen Jan Dobben: Denk je dat private partijen je binnenstapt sta je zo weer buiten, letterlijk. De Boer instappen om bouwprojecten te financieren? Jan verwijst naar een rapport van de Rabobank waaruit Dobben: Ja, dat denk ik zeker. Dat zie ik nu al het gebied waarover we praten als armste deel van gebeuren. Private beleggers die investeren in de woningmarkt, dat is booming. Walther Hesselink maakt een kanttekening: Dat is tijdelijk. Als het weer even anders is, trekken ze zich terug. Ook Lex de Boer ziet beweging in de markt, maar wel van een heel andere orde. In Noord-Groningen trekken makelaars langs de leegstaande woningen met het aanbod om die te verhuren. Dat is een nieuwe markt. Ik zie een groot verschil tussen stad en platteland. Stad Groningen herstelt zich wel, maar in een stad als Stadskanaal gaat het veel moeilijker. We boeken er jaarlijks gemiddeld vijf procent van onze waarde af. E Jan Dobben ziet een markt in beweging. Beleggers gingen tot voor kort voor minimaal 10 procent rendement, nu zitten ze al voor 6,5 procent bij mij aan tafel. Ze willen wel. Het moet voor hen ook allemaal niet te lang duren. Ze bewegen mee in nieuwe projecten. Dobben praat over een andere markt, vindt Lex de Boer: Wij zijn een beleggingsmaatschappij met een maatschappelijk

Ronde tafel gegeven van Blok`, zegt De Boer. Wij beraden ons bij Lefier op welke noodzaak er is voor verandering van strategie en bedrijfsvoering. Bert Hendriks speelt hierop in: Wij zijn daar bij Feenstra ook mee bezig. Wij zijn met veel corporaties in gesprek over het reduceren van overbodige werkzaamheden in de keten, waarbij de regie bij de corporatie blijft, maar waarbij we veel eerder aan tafel zitten om mee te denken over hoe wij strategisch kunnen bijdragen aan het verlagen van de woonlasten. Dat doen we al bij een aantal corporaties. Dobben: En dan neem je onderhoudsmensen over? Hendriks: Ja, daarover zijn we met enkele corporaties in Nederland in gesprek. Stad en leefbare dorpen De discussie verplaatst zich van het ongrijpbare geluk in de vitale wijk naar een regiovisie. Lex de Boer start de beschouwing. De stad Groningen kannibaliseert de Nederland tevoorschijn komt. De sociale werkplaats omgeving. Hoe groter het succes van de as Groningenis de grootste werkgever, zegt De Boer. Hesselink: Assen, des te groter het probleem van de omgeving. En ook die willen ze nog sluiten. De Boer: Het De stad wordt sterker en de omgeving verliest waarde. dringt niet in Den Haagt door wat er hier gebeurt. Bert Hendriks: Bij een bepaalde groep verdampt de Hesselink: Er is niets nieuws onder de zon, al dertig waarde, maar die waarde is fictief. Die komt pas aan jaar lang. de orde wanneer je je huis verkoopt. Jan Dobben pakt de draad op waar het gaat om discutabele Opnieuw de vraag: is dat bouwplannen. Neem orgen over de druk erg? Wordt die achterstand Uithuizermeeden. Toen we van de gemeente op gevoeld door de bewoners dat plan zagen hebben wij jongerenhuisvesting van die slechte huizen? Jan ons als bouwers afgevraagd: Dobben, die een voorstander is het wel verstandig om daar Lex de Boer is van klantgericht denken: te gaan bouwen? Dat zeiden Daar ben ik nou nieuwsgierig naar. Wij kunnen we natuurlijk niet. We riepen: Prima joh, bouwen! het wel veroordelen terwijl we hier aan de carpaccio We moeten af van overheden die regisseren. zitten, maar voelen de mensen die daar wonen zich onbegrepen? Zouden ze niet gewoon happy zijn? Lex Wethouder Roeland van der Schaaf, die zojuist is de Boer: Dat zijn ze ook wel. Suzan Wierenga, die met aangeschoven, vindt dat de discussie getuigt van KAW veel onderzoek doet naar dit soort vraagstukken: een achterhaalde visie op de relatie tussen Stad en Happy en happy zijn twee. Maar van verpaupering Ommeland: Juist door in regioverband met elkaar wordt niemand blij. Vitale wijken zijn vraagstukken duidelijke afspraken te maken, voorkomen we nu juist waar corporaties zich mee bezighouden. Maar ik versnippering en het bouwen voor leegstand. Van heb ook te maken met de nieuwe werkelijkheid, `het kannibalisme is volgens Van der Schaaf al helemaal geen sprake: Als de stad Groningen minder sterk zou zijn, dan zou het perspectief voor de regio echt niet verbeteren. De wethouder constateert een duidelijke wisselwerking: Enerzijds is het de stad die de regio versterkt en anderzijds versterkt de regio de stad. Z Jan Dobben Functie Groepsdirecteur Organisatie VolkerWessels Bouw & Vastgoedontwikkeling Noord een WOZ-waarde van 100%, dan hebben we geen goed bedrijfsmodel. In NieuwWeerdinge staan 2000 woningen, waarvan zo n 600 in bezit zijn van Lefier. Elk van die investeringen heeft invloed op onze totale portefeuille en op de leefbaarheid in het totale dorp. Ik kan de mensen geen ongelijk geven die niet investeren in hun woning. Ze zeggen: iedere euro die we in onze woning steken is daarna nog maar een halve waard. Ze zeggen het overigens niet, maar ze hebben wel gelijk. Er moet dus slimmer worden gebouwd in de sociale sector, is de algemene conclusie aan tafel. Huidige generatie Suzan Wierenga: Ik zie een groot verschil met de huidige generatie. Deze generatie wil meteen het effect weten. Ze vragen direct: wat levert het mij op? Jan Dobben: Dat klopt. Dat zie ik ook. De huidige generatie is bewuster. Kijk eens naar keukens en badkamers, dat zijn de Lex de Boer komt terug op het geluk van de bewoners. Er is geen probleem van waardedaling zolang de mensen niet verhuizen. Maar zodra men op leeftijd is en een zorghuis komt in beeld, dan speelt die waardedaling wel en dan is het probleem er wel. Toch willen mensen in de regio wonen. De Boer begrijpt het wel. De mensen zijn gewend om een bepaalde kwaliteit te krijgen voor de prijs die ze betalen. En ze hebben gelijk, legt De Boer uit. Ze rekenen totaal anders dan wij doen. Suzan Wierenga Functie Directielid & partner Als ik in de stad Groningen investeer, levert mij dat zeven procent rendement op en in Nieuw-Buinen kost het me geld. Als de stichtingskosten 160% zijn bij Organisatie KAW Architecten & Adviseurs 9

10 RONDE TAFEL Walther Hesselink Functie Directeur bouw Organisatie Simon Benus Bouw grootste kapitaalvernietigers. Om de zeven jaar worden die er weer uit gesloopt. De jongere generaties gaan hier bewuster mee om. Ze laten zich minder snel verleiden. Suzan Wierenga: Maar er is nog steeds veel onwetendheid onder bewoners. Het investeren in energiebesparende maatregelen loopt vaak stroef. Wat levert het me op? Welk bedrag betaal ik straks aan mijn energieleverancier? Daar kan de bouwer geen antwoord op geven. Sommige woningeigenaren zijn zich zelfs niet bewust dat ze hoge energiekosten hebben. Ze vergelijken hun energielasten bijna nooit met hun omgeving. Ze weten niet waar ze aan toe zijn. Het begrip vertrouwen ligt op tafel. Lex de Boer: Straks krijgen bewoners geen energierekening meer, die zit in de huurprijs van de woning. Walther Hesselink: Dan zeggen de bewoners: mooi, maar ze pakken me wel op een andere manier. Lex de Boer constateert een Bert Hendriks Functie Commercieel directeur zakelijke markt Organisatie Feenstra Verwarming stevig wantrouwen tussen corporatie en overheid en tussen deze instituten en de huurder. Het vertrouwen moeten we terugwinnen. Jongerenhuisvesting naar onzelfstandig wonen Wethouder Roeland van der Schaaf stelt de jongerenhuisvesting ter discussie. Hij verwacht een toenemende groei van het aantal buitenlandse studenten op basis van informatie van de Rijksuniversiteit Groningen en de Hanzehogeschool: Ik denk dat het de kant op gaat van de bouw van campusachtige voorzieningen. De grenzen zijn namelijk bereikt als het gaat om de aantallen studentenwoningen in de Groninger wijken. De politiek zal hierop aansturen. Er zal zich een politieke druk ontwikkelen om uitbreiding verder te beperken. Lex de Boer neemt de locaties van de studentenhuisvesting onder de loep. Als wij investeren bij stadion Euroborg, dan denk ik wel: waar fietsen die kinderen doorheen om bij hun opleiding te komen? Het zijn van die simpele dingen die wij belangrijk vinden. Studenten die kunnen kiezen, zullen altijd kiezen voor wonen in het centrum. Ik maak me zorgen over de druk die bij de gemeente op jongerenhuisvesting ligt. De Boer: De studenten studeren steeds korter en de huurtoeslag verdwijnt. De Boer ziet jongerenhuisvesting naar onzelfstandig wonen verschuiven. Ik denk liever in woonklimaten. Kijk naar het totaal. Monumenten raak je altijd kwijt, maar investeren in studenten die nog drie jaar te studeren hebben? Van der Schaaf reageert hierop: Het gaat natuurlijk om een veel langere termijn. We willen immers ook voor nieuwe generaties studenten een aantrekkelijke stad blijven om te komen studeren. Zeker wat betreft de internationale studenten is de concurrentie tussen verschillende studentensteden groot. Goede huisvestingsmogelijkheden zijn daarbij van groot belang. Bovendien willen we heel graag meer studenten vasthouden, zodat ze ook na hun studie hier blijven wonen en werken. Het is niet voor niets dat we in plaats van studentenhuisvesting liever spreken over jongerenhuisvesting. Met kwalitatief goede woonruimte die geschikt is om te studeren, maar ook om daarna nog een tijdje in te blijven wonen bij de start van een carrière. Dat is dus ook van economisch belang. Grondkosten De gemeente wordt in de persoon van wethouder Roeland van der Schaaf aangesproken op het hocuspocusspel rond de grondkosten en de afwaardering hiervan. Jan Dobben is helder: Waarom doet de gemeente zo moeilijk en houdt ze vast aan de hoge kosten voor grond? Waarom geef je die grond niet voor niks weg? Van der Schaaf beseft wel dat er enorm is afgewaardeerd zonder dat iemand daar voordeel van amenwerken met Swbc s om nieuwe vormen van samenwerking te ontwikkelen met als doel een bijdrage te leveren aan het verlagen van de woonlasten - Bert Hendriks ondervindt: Je zegt eigenlijk: gemeente, je boekt al twee miljard euro af, doe er nog eens een miljard bij? Dobben knikt. Ook de anderen vinden dat de gemeente moet doorpakken. Van der Schaaf stelt dat het een technisch boekhoudkundig verhaal is, waarop Walther Hesselink reageert: Er wordt wel fors afgeschreven, maar de prijs blijft hetzelfde. Het mag duidelijk zijn: de logica ontbreekt en principes botsen. Bert Hendriks brengt de aloude erfpacht ter sprake. Roeland van der Schaaf sluit niks uit: Wij kijken serieus of erfpacht een mogelijkheid biedt. De wethouder is zich er zeer van bewust dat er met argusogen naar de overheid wordt gekeken. Hij wijst daarbij wel op de verantwoordelijkheid van alle betrokkenen om samen te werken aan het zoeken naar oplossingen. Omslag in denken Bert Hendriks roert een brisant thema aan, waar Suzan Wierenga het ook al over had: toekomstige generaties kijken wel lekker uit om zich in de schulden te steken. Hendriks: Ik zie het steeds meer om mij heen dat jongeren zeggen: wij hoeven niet zoveel te bezitten. Die vragen zich met recht af, waarom generaties voor hen zo gefixeerd waren op het hebben van een eigen woning. Die vraag wordt steeds actueler nu de verhouding tussen de waarde van de woning en de maandelijkse betalingen steeds schever is komen te liggen. In sommige gevallen roept deze verhouding grote vragen op. Jan Dobben komt terug op het lle partijen in de A bouwketen moeten een bouwpact sluiten - Roeland van der Schaaf afboeken van grondposities. Hoe doen jullie dat nou? Zijn achterliggende vraag waarom niemand hier feitelijk beter van wordt, blijft ook nu onbeantwoord. Roeland van der Schaaf: Wij hebben gereageerd met het Bouwoffensief. We gaan temporiseren, het aantal vierkante meters verkleinen en grond gaat terug naar een agrarische bestemming. Lex de Boer: En de prijs voor de klant blijft hetzelfde? Er zit iets kunstmatigs in. De consument koopt een kavel van 70.000 euro, daar mogen jullie (wijst naar Jan Dobben en Walther Hesselink) wat voor 40.000 euro opzetten. Het punt is dat gemeenten op de grond ontwikkelkosten en rente boeken. En die kosten worden steeds hoger door het oprenten. Het probleem wordt in feite verlegd. Bouwers moeten dan dus goedkoper bouwen. De grondwaarde speelt echter niet zo voor de sociale huursector. Als Lefier houden wij ons daar niet zo mee bezig. Voor ons speelt krimp in de regio en dan is de vraag: moet je

nog bouwen of ondersteunen? Wij onderzoeken nu of we van eigenaren van wie de huizen onder water staan de hypotheek kunnen overnemen. De behoefte aan eigendom neemt ook nog eens af. Mensen gaan weer meer naar huur. Jan Dobben vindt dat creatief moet worden gedacht op alle niveaus. Zijn bedrijf neemt positie in als het gaat om verduurzaming, projecten energieneutraal, conceptuele industriële vernieuwing en complete stadsvernieuwing. Het bedrijf gaat inspelen op de Stroomversnelling (huurwoningen naar energienota=0) en de Green Deal. Volker Wessel trekt de concepten zo uit een la. Lex de Boer denkt ook in die richting. Hij spreekt van het omkatten van huurwoningen, een compleet nieuwe buitenschil om de huurwoning. Als het aan de mannen ligt, zullen we nog wat gaan beleven. Maar banken moeten ook in beweging komen, stelt Suzan Wierenga daar tegenover. Het is idioot wanneer een bank zegt: nee, we verstrekken geen krediet voor het verduurzamen van de woning. Die woning wordt hier juist waardevoller van en de woonlasten worden lager. Onbegrijpelijk dat dit niet wordt ingezien. Er is een omslag in denken gaande op allerlei terreinen maar er wordt ook nog meer gevraagd. Kansen Henri Hendriks wil terug naar de kansen: Van al te veel gesomber worden we niet wijzer. Suzan Wierenga ziet kansen op de financiële markt. Zij gaat met energieleveranciers en zorgleveranciers om tafel om duurzame ontwikkelingen vaart te geven. Lex de Boer kijkt met optimisme naar de mentaliteit in het noorden. Hij kan vergelijken, omdat hij als westerling nog maar tien maanden in het noorden bivakkeert. De mensen die ik hier nu ken, durven over de schutting heen te kijken. Ze weten elkaar te vinden, net zoals wij hier nu aan tafel zitten. Dat de bouwkolom verschuift, daarover kan vrij worden gesproken. Ook Roeland van der Schaaf doet een duit in het zakje. We hebben hier mensen met talent en mensen met soms helaas veel vrije tijd. Dat zijn allemaal mensen die kansen zien en die grijpen. Jan Dobben komt met een meesterlijke beschouwing, gezien de bijval die hij krijgt. Het voordeel van Noord-Nederland is dat wij óf richting crisis gaan, óf net uit de crisis komen. Meer smaken zijn er niet. Wij zitten hier eigenlijk permanent in een en woning wordt Ewaardevoller door verduurzaming - Suzan Wierenga crisis. Wij weten niet beter en dat heeft één groot voordeel: wij weten met een crisis om te gaan. Wij worden creatief van een crisis. Na het instemmend gelach vervolgt Dobben: Het is niet voor niets dat de meest creatieve ideeën van ons bedrijf uit het noorden komen. De noodzaak om iets nieuws te bedenken is er in het westen veel minder. Wij weten allemaal hoe de hazen lopen. Walther Hesselink: Jan heeft gelijk. De ideeën komen hiervandaan. Dat merk ik ook binnen mijn bedrijf. Lex de Boer: Dat heb ik ook gemerkt. Iedereen kent elkaar en dat heeft een groot voordeel. Je kunt misschien iemand één keer naaien, maar dat is het dan ook wel. Daarna flik je het nooit weer. De economische malaise brengt partijen bij elkaar. Het levert niet alleen veel gespreksstof op, maar ook toenadering. Corporaties, gemeenten bouwers moeten het samen doen, dat is partijen in het noorden wel toevertrouwd. Wethouder Van der Schaaf is er een voorstander van dat partijen in de noordelijke bouwsector tot een regionaal pact komen. De aanzet is door de gemeente gegeven met de lancering van het Bouwoffensief om een impuls aan de markt te geven. De andere gesprekspartners willen meer, is de eindconclusie, maar zitten zelf niet stil. In tegendeel; men ziet kansen en zit vol met creatieve ideeën. Ronde tafel Tekst: Andries Veldman Fotografie: Sarah Janssen 11