Reg. nr. 12075 Verslag Voorbespreking Bestemmingsplan De Kapel, 6 oktober 2011 De heer R. van Schelven, voorzitter Mevrouw YE. Jakobs-Lommers, VVD De heer R.P. Oortwijn, GroenLinks Mevrouw C.B. Vaessen, GroenLinks De heer G. Sinke, D66 Mevrouw M.A. Mulder, PvdA De heer A. Sahin, PvdA De heer R. Burger, SP De heer S.A.D. Jumelet, ChristenUnie Wethouders: De heer W.J. Stegeman, portefeuillehouder De heer R.C.J. Geertzen Ambtelijke ondersteuning: De heer M. Raes, beleidsadviseur Stadsontwikkeling Insprekers: De heer De Graaf De heer J. Helmond De voorzitter opent de voorbespreking en heet de aanwezigen hartelijk welkom. Hij licht de orde van de voorbespreking toe. Er zijn twee insprekers die na de toelichting door de portefeuillehouder het woord krijgen. Wethouder Stegeman zegt dat het college blij is met het plan dat voor de Kapel haalbaar is. Ooit was het voornemen de Kapel te slopen, maar daar waren veel protesten tegen. De plannen voor een hotel zijn destijds niet doorgegaan. De monumentencommissie heeft positief geadviseerd met betrekking tot de contouren van het plan voor de Kapel. Het kan een waardevolle ontwikkeling worden. Er zijn zienswijzen ingediend en de raad wordt nu verzocht de nota van zienswijzen vast te stellen. De heer De Graaf spreekt in; hij is eigenaar van het pand Grote Kerkstraat 17. Inzake het bestemmingsplan heeft hij een zienswijze ingediend. Ten aanzien van herbestemming zoals voorgesteld heeft hij in beginsel een positieve grondhouding. Hij verwijst naar zijn ingediende zienswijze. Primair speelt hier de bescherming van een publiek belang, het handhaven van de hoge ruimtelijke kwaliteit in een beschermd binnenstadsgedeelte met veel gemeentelijke- en rijksmonumenten. Daarnaast speelt er een privaat belang, de blijvende overlast die hij als eigenaar/bewoner ondervindt van de beoogde wijzigingen pal tegenover de zijramen van zijn woning, speciaal van de aan de Ridderstraat, binnenpoorts, geprojecteerde grote balkons. Gezien de hoogwaardige, beschermde omgeving is ten aanzien van het bestemmingsplan een advies uitgebracht door de plaatselijke monumentencommissie, dat tot voor zeer kort, vrijwel onderbelicht bleef. Bij de stukken van deze avond is een rapportage geplaatst omtrent de ernstige kritiek van de Monumentencommissie, waarbij inzake het bestemmingsplan wel erg gemakkelijk om de consequenties voor de maximale balkondiepte heen wordt geredeneerd. Voorbespreking Raad Culemborg Bestemmingsplan De Kapel, 6 oktober 2011 Pagina 1
De projectontwikkelaar heeft inspreker desgevraagd meegedeeld een diepte van 1.25 in., gerekend vanaf de muur, voor de rij balkons aan de Ridderstraat, binnen de poort, vanuit commercieel standpunt acceptabel te vinden. Daarom is die maatcorrectie door inspreker voorgesteld voor het bestemmingsplan, omdat het bestemmingsplan nu de ruimte biedt voor balkons met een maximale diepte van 2 m., gerekend vanaf de muur. Voorts is op verzoek van de gemeente een planschaderapport opgesteld, dat onzorgvuldig was en hem geen vertrouwen gaf, zie zienswijze 9. Ook nu houdt hij twijfels bij de evenwichtigheid van het planschaderapport, gezien de eerdere omissies daarin en gezien de weigering van het ambtelijk apparaat inzage te geven in het gewijzigde rapport aan hem als direct belanghebbende. Hij wil streven naar een voor alle partijen redelijke oplossing en heeft de volgende vragen aan de raad: Heeft de raad de adviezen van de monumentencommissie zelf gelezen, speciaal welke blijken uit het verslag van de vergadering van de monumentencommissie van 31 januari 2011, waarbij de vernieuwde tekeningen werden behandeld? Ook wethouder Geertzen was daarbij aanwezig. Is het de raad bekend, dat de commissie daarbij haar teleurstelling uitspreekt over het feit, dat met de uitkomst van de diverse gesprekken over de vormgeving van de Kapel weinig is gedaan? Daarbij laat men zich expliciet negatief uit over de balkons aan de stadszijde. Afgezien van de afbreuk aan de wezenlijke karakteristiek van de neogotische architectuur, noemt men speciaal de aanwezigheid van de, vanaf de straat zeer waarneembare, reeks betonnen balkonvloeren. De commissie vreest inzake de balkons precedentwerking. Zij merkt aan het slot van de passage op, dat men zich voelt "als met de rug tegen de muur gezet". Deelt de raad onze mening, dat de adviezen van die commissie bij de vaststelling van het bestemmingsplan zorgvuldiger moeten worden meegewogen in deze procedure, juist voor het binnenpoortse stukje binnenstad? Realiseert de raad zich, dat de opmerkingen wel degelijk consequenties hebben voor het bestemmingsplan, in tegenstelling tot hetgeen het college in de betreffende beantwoording stelt? Dat in het ontwerp bestemmingsplan de balkons worden gemaximeerd op 1.5.m vanuit het uiterste punt van de steunberen, dus 2 meter vanuit de buitenmuur, hetgeen grote gevolgen heeft voor wat wordt genoemd de uitvoeringsaspecten. Beseft de raad, dat het bestemmingsplan aldus ruimte biedt aan een wezenlijke verrommeling van het hoogwaardig beschermd stukje historische binnenstad binnen de poort? Is de raad met het college van oordeel, dat een postzegelplan, voor welke juridische vorm is gekozen, allerlei inbreuken mag maken op het zeer recent vastgestelde bestemmingsplan Binnenstad en het bijbehorende Beeldkwaliteitsplan Binnenstad, die wezenlijke aantasting van de historische hoek binnen de poort meebrengen? In het raadsvoorstel wordt geformuleerd: "Omdat de ontwikkeling niet past in het vigerende bestemmingsplan Binnenstad is er een nieuw bestemmingsplan opgesteld voor deze locatie, dat de ontwikkeling mogelijk maakt". Is de raad met hem van mening, dat aldus de zaken worden omgedraaid? Omdat er aldus een bouwplan ligt, moet vervolgens kennelijk het bestemmingsplan zodanig op maat worden gemaakt, dat er op enkele essentiele onderdelen een botsing optreedt met zeer recent door de raad geformuleerde uitgangspunten op het gebied van beeldkwaliteit in de binnenstad. Daarin zijn richtlijnen voor minimale balkons vastgelegd en zijn de zichtlijnen in de Ridderstraat richting de poort expliciet als te beschermen vastgelegd. Is de raad ook van oordeel, dat de cultuurhistorische beeldkwaliteit van onze binnenstad, uiterst zorgvuldig bewaakt en bewaard moet worden, tevens uit economische motieven? Vindt de raad dit laatste ook niet juist van belang voor de daar gevestigde middenstand en uit het oogpunt van onderscheidende vestigingsmotivatie binnen de gemeente van externe woningzoekenden? Vindt de raad het in de context als hiervoor gemeld niet vreemd, dat in het antwoord van het college op onze zienswijze Ad 9, suggestief wordt gesteld, dat "de balkons aan de pleinzijde zijn aangepast", terwijl juist verzocht is de balkons aan de Ridderstraatzijde, binnen de poort, aan te passen? En bevreemdt het niet te meer, dat navraag bij de behandelende ambtenaar leert, dat het kennelijk niet een recente aanpassing betreft, maar een eerdere, ons bekende, n.l. de beperking in breedte der balkons van 2 traveeen tot 1 travee, terwijl thans de diepte ongewijzigd blijft? Voorbespreking Raad Culemborg Bestemmingsplan De Kapel, 6 oktober 2011 Pagina 2
Is de raad met hem van mening, dat bestuurlijke transparantie het vertrouwen van de burger in behoorlijk bestuur bevordert? En dat in dat kader openbaarmaking van een aangepast planschaderapport aan een direct belanghebbende het wantrouwen jegens een eerder, kennelijk onzorgvuldig opgesteld rapport, kan wegnemen? De heer De Graaf verzoekt de raad zijn inbreng serieus te overwegen om tot een zorgvuldig en consistent besluit te komen. De heer Helmond verwijst naar de inbreng van de vorige inspreker waarbij hij zich voor een groot deel kan aansluiten. Hijzelf woont in het pand Ridderstraat 204 dat hij twee jaar geleden heeft gekocht. Het gaat hem erom dat het een prachtig huis was met veel ruimte en rust. Nu komt dit plan ineens. Er is al veel over gezegd. Hij heeft een behoorlijke schade wat betreft het uitzicht uit zijn woning, de privacy en het woongenot. Wat gaat de raad daaraan doen? Waarom is dat huis niet meegenomen in de eerste planschadeberekeningen? Dat verbaast hem in hoge mate. Het lijkt of dat vergeten is. Daar zou hij graag een reactie op krijgen. De voorzitter geeft de fracties gelegenheid vragen te stellen. Mevrouw Jakobs (VVD) bedankt de insprekers voor hun inbreng. De monumentencommissie is een adviesorgaan van het college en niet van de raad. Zij meent dat de raad wel zorgvuldig omgaat met postzegelplannen. Zij begrijpt dat de balkons het meest heikele punt zijn voor de heer De Graaf. De heer Sinke (D66) heeft geen vragen. De heer Jumelet (ChristenUnie) verwijst naar het jaarrapport van de welstandscommissie 2010; er is behoorlijke kritiek op het plan. Waarom is hier zo weinig mee gedaan, en ook met de advisering van de monumentencommissie? Het is een postzegelplan binnen een bestemmingsplan dat nog maar kort geleden is vastgesteld; is dat wel juist? Hij verwijst naar de werkwijze bij het buitengebied. Hij vindt een en ander lastig uit te leggen aan de inwoners. De heer Burger (SP) bedankt de insprekers voor hun inbreng. Met betrekking tot de balkons heeft hij begrepen dat de aannemer het mogelijk vindt om deze te verkleinen. Hij vraagt of het mogelijk is om dit nog in het plan aan te passen. Dat zou wellicht veel planschade voorkomen. Verder vindt hij ook de manier waarop dit postzegelplan gebruikt wordt wat vreemd. De heer Oortwijn (GroenLinks) vraagt wat er in dit bestemmingsplan en in het bestemmingsplan Binnenstad staat over de maximale diepte van balkons. Hoe is de planschadeprocedure verlopen? Klopt het dat het grijze vlak op de tekening waar parkeergarage staat helemaal mag worden bebouwd met een maximaal 4 m hoog gebouw? Wethouder Stegeman gaat in op de procedure. Met postzegelplannen wordt omgegaan zoals voorheen met artikel 23 WRO-procedures. Hij licht dit nader toe. Voor het bestemmingsplan Binnenstad was al bekend dat een aantal ontwikkelingen daarin niet zou passen, waaronder de ontwikkeling van de Kapel. Het bestemmingsplan Binnenstad is conserverend neergelegd; zaken waarvan de ontwikkeling nog niet helder was, waren nog niet meegenomen. Deze werkwijze wordt altijd gebruikt. Een postzegelplan is zwaarder dan een omgevingsvergunning. Het advies van de welstandscommissie is grotendeels overgenomen. Het is een plan dat ooit lag in de richting van het slopen van de Kapel. Er zou een hotel komen. Het gebouw is steeds slechter geworden. De Kapel is geen monumentaal pand. Het is lastig een economisch rendabele oplossing te zoeken. Nu meent het college een afgewogen voorstel te hebben neergelegd om het waardevol te houden voor de binnenstad. Er komt inderdaad een parkeergarage die 4 m hoog mag worden. In het Voorbespreking Raad Culemborg Bestemmingsplan De Kapel, 6 oktober 2011 Pagina 3
eerste planschaderapport zijn niet alle panden meegenomen; na de zienswijzen is daar een correctie op gemaakt. Het planschaderapport is niet openbaar; de ondernemer moet uiteindelijk betalen. Om die reden wordt een en ander niet publiek gemaakt. Over de balkons zegt hij dat als die kleiner worden, de verkoopbaarheid verminderd wordt. De aangegeven maat is passend, ook voor de binnenstad. De heer Raes licht toe dat de verkeersbestemming voor het plan dezelfde is als in het bestemmingsplan Binnenstad. De Kapel is niet meegenomen in het bestemmingsplan Binnenstad. Het beschermd stadsgezicht zorgt ervoor dat het plan getoetst moet worden door de monumentencommissie. De heer Oortwijn (GroenLinks) vraagt of in de rest van de binnenstad ook balkons van 2 m diep gebouwd kunnen worden. Wethouder Stegeman bevestigt dit. De heer Jumelet (ChristenUnie) begrijpt dat als een andere bestemming aan een perceel gegeven moet worden er een ander bestemmingsplan gemaakt moet worden maar hij begrijpt niet dat er dan andere regels gehanteerd worden. Hij noemt de economische haalbaarheid. Hij heeft begrepen van de inspreker dat een geringere balkondiepte ook haalbaar zou zijn. Wat is de reden voor het college om de adviezen van welstand en monumentencommissie naast zich neer te leggen? Wethouder Stegeman zegt dat de diepte van de balkons wellicht bepaalt wat je ermee kunt doen, maar niet de uitstraling aan de buitenkant. Zijn informatie is dat een balkon van 2 m passend is bij dit soort appartementen. De heer De Graaf meent dat er sprake is van misverstanden. Het gaat over een stukje binnenstad met een hoge cultuurhistorische waarde dat extra beschermd is. Zichtlijnen in de Ridderstraat richting de Poort staan weergegeven als beschermd. Ten aanzien van balkons verwijst hij naar het beeldkwaliteitsplan. Ze moeten uiterst minimaal zijn en niet sterk uitkragend. Een balkon van 2 meter diepte vindt hij sterk uitkragend. De juridische status van het plan voor de binnenstad wordt nu overruled naar zijn mening. Een postzegelplan is wel een makkelijke manier om regels te omzeilen. Hij heeft daar grote moeite mee. De normen die juist door de raad zijn vastgesteld in het beeldkwaliteitsplan worden nu omzeild. De voorzitter zegt dat de ruimtelijke ordeningsprocedures met betrekking tot bestemmingsplannen en postzegelplannen strak vastliggen bij Wet. Het is een van de zwaarste instrumenten van de raad, waarvoor alles is vastgelegd in de wet- en regelgeving. Wethouder Stegeman zegt dat de regels voor het postzegelplan aangepast zijn; die gelden niet voor de rest van het bestemmingsplan Binnenstad. De balkons zijn al een keer aangepast. Als er niets gedaan wordt zal de Kapel gesloopt worden en kan het een modern gebouw worden. Wethouder Geertzen licht toe dat de kern van de kritiek van de monumentencommissie gericht was op de horizontale en verticale geleding. Dat is ingebracht door de architect. Het heeft geleid tot minder zwaar horizontaal aangezette geledingen, kleinere balkons, op hoeken in omvang verminderd. Dat heeft tot een bemiddelend resultaat geleid. De heer Oortwijn (GroenLinks) begrijpt dat intensief is gesproken met de bouwer. Het bestemmingsplan staat nu toe dat ook op andere plekken aan het gebouw balkons komen. Voorbespreking Raad Culemborg Bestemmingsplan De Kapel, 6 oktober 2011 Pagina 4
Wethouder Stegeman zegt dat dit niet correct is. De heer Raes licht toe dat in het plan aan de voorzijde een stukje verkeer is opgenomen om balkons van 1,5 meter op te nemen. Aan de achterzijde kunnen grotere balkons komen. Wethouder Stegeman zegt dat als er meer balkons gewenst zijn, dat moet voldoen aan voorwaarden. Er ligt nu een tekening op basis waarvan het college een vergunning wil afgeven. Het is omgeven met waarborgen. De heer Helmond vindt belangrijk te constateren dat het een fout is geweest dat zijn woning in eerste instantie niet in de planschadeberekening is meegenomen. Kan het zo zijn dat het plan al gemaakt is zonder rekening te houden met zijn woning? Wethouder Stegeman zegt dat bij het tekenen rekening is gehouden met het pand van de heer Helmond. Dit pand had wel vanaf het begin in het planschaderapport moeten staan. Bij vorige plannen is het pand ook in beeld geweest. De heer Helmond zegt dat te betwijfelen. De heer Jumelet (ChristenUnie) vraagt of er een optimum is gevonden in de economische haalbaarheid en de bescherming van de cultuurhistorische waarden. Of is er nog ruimte voor een heroverweging? Wethouder Stegeman meent dat het maximaal mogelijke is gedaan. De voorzitter vraagt of het voorstel doorgeleid kan worden naar de besluitvorming. Hij stelt vast dat de fracties van de VVD, D66, SP, GroenLinks en PvdA van mening zijn dat het kan worden doorgeleid naar de besluitvorming en dat de fractie van de ChristenUnie nog een slag om de arm houdt. Hij vraagt de heer Jumelet zijn standpunt tijdig bekend te maken aan de griffie. De voorzitter bedankt de aanwezigen voor hun inbreng en sluit de vergadering. Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad, gehouden op 17 november 2011 De griffier P. Peters eveorztner 0- -.R. van Schelven Voorbespreking Raad Culemborg Bestemmingsplan De Kapel, 6 oktober 2011 Pagina 5