Koopgarant
Inhoud 1 Koopgarant: wat koopt u eigenlijk? Betaalbaar door korting Terugkoopgarantie Wie kan een Koopgarantwoning kopen? Zelf uw woning verbouwen/meerwerk Zelf in de woning wonen Doorverkoop bij Koopgarant Winst en verlies delen Wat krijgt u bij terugverkoop? Rekenvoorbeelden 4 4 4 4 4/5 5 5 5 5 6 2 Hoe gaat het kopen in zijn werk? De overeenkomst Wettelijke bedenktijd Ontbindende voorwaarden Geen passende financiering? Overdracht 3 Hoe werkt het terugverkopen? De terugkoopprocedure 10 10 4 Hoe zorgt u voor de juiste financiering? Nationale Hypotheek Garantie verplicht Hypotheek aflossen 12 12 12 5 Meer weten of inschrijven? 13 6 Wat komt er nog meer kijken bij het (ver)kopen 14/15 Hoewel deze brochure met zorg is samengesteld kunnen aan de inhoud van deze uitgave geen rechten worden ontleend. 2. 3.
Koopgarant: wat koopt u eigenlijk? Koopgarant maakt een koopwoning betaalbaar voor mensen die anders geen woning kunnen kopen én neemt een aantal risico s voor de koper weg. U krijgt een korting bij de aankoop van een woning, daardoor heeft u lagere woonlasten. En u krijgt een terugkoopgarantie. Betaalbaar door korting U krijgt korting op de aankoopprijs van een woning. Die korting doet niets af aan het eigendom; u wordt volledig eigenaar van de woning en de grond van een Koopgarantwoning wordt uitgegeven in erfpacht. Op pagina 14 (aanvullende informatie) wordt erfpacht uitgelegd. Terugkoopgarantie U wilt uw gekochte woning weer verkopen? Geen probleem. Dat lukt over het algemeen binnen drie maanden. Wij kopen de woning namelijk altijd van u terug. Wie kan een Koopgarantwoning kopen? Iedereen die op zoek is naar een betaalbare woning voor zichzelf komt in aanmerking voor Koopgarant woningen. U kunt zich hiervoor inschrijven bij Woonstichting thuis. Koopgarant is vooral interessant voor starters, ouderen en mensen die graag een beperkter financieel risico willen of verkoopzekerheid. Huurders van Woonstichting thuis hebben voorrang bij toewijzen. De woningen worden verloot onder de mensen die gereageerd hebben op de woning. De hoogte van de korting mag u meestal zelf bepalen resp. 10%, 15%, 20% of 25%. Is uw gezamenlijke huishoudinkomen hoger dan 45.000,- dan kunt u wel in aanmerking komen voor een woning met Koopgarant, maar met maximaal 10% Koopgarant korting. De inkomenstoets gebeurt op basis van een inkomensverklaring. Deze is (gratis) op te vragen bij de belastingdienst. Zelf uw woning verbouwen/meerwerk Als u uw wooncomfort wilt vergroten, kan dat de waarde van uw woning verhogen. Indien u zelf verbeteringen heeft aangebracht, dan zal de taxateur deze waarde opnemen in het taxatierapport. De waarde van die verbeteringen wordt voor 100% aan u vergoed. Houdt u er wel rekening mee dat wat u investeert, niet altijd leidt tot een even hoge waardestijging. Niet iedereen heeft immers dezelfde smaak. Bovendien kan de verbetering in de loop der tijd minder waard worden. Voorwaarde is natuurlijk wel dat u de verbouwing goed uitvoert, met de benodigde vergunningen en de verbouwing vooraf aan ons en de eventuele Vereniging van Eigenaren meldt. Zelf in de woning wonen Bij Koopgarant hoort een zelfbewoningsplicht. Dat betekent dat u zelf in de woning moet wonen. Met deze regel voorkomen we dat de woning met korting wordt gekocht door mensen die al een woning hebben en deze gaan onderverhuren. U mag de woning niet aan derden verhuren. In sommige gevallen kunnen we een uitzondering op deze regel maken, bijvoorbeeld als u tijdelijk in het buitenland verblijft. U moet daarvoor altijd toestemming vragen aan Woonstichting thuis. Doorverkoop bij Koopgarant U kunt in sommige gevallen uw woning doorverkopen aan iemand anders dan thuis. Dit moet altijd in overleg met thuis. Bij doorverkoop komt veel kijken, waaronder de nodige fiscale regels. Soms is het voor u gunstiger om de woning via Woonstichting thuis te verkopen. Voorkom onduidelijkheden of erger, regel daarom doorverkoop altijd in overleg met ons. Winst en verlies delen Bij terugverkoop van uw woning aan Woonstichting thuis, taxeert een onafhankelijke taxateur eerst uw woning. De basis voor de terugkoopprijs is het bedrag dat u voor de woning betaalde toen u deze kocht. Blijkt de woning in waarde gestegen? Dan ontvangt u, afhankelijk van de korting, minimaal 62,5% van de winst. Mocht de waarde gedaald zijn, dan delen we ook het verlies. De hoogte van deze winst- of verliesdeling wordt in de Koopovereenkomst opgenomen. De verhouding tussen korting en winstdeling (fair value) is uitgerekend door deskundigen, in opdracht van het Ministerie van VROM en Vereniging Eigen Huis. In onderstaande tabel kunt u zien welk deel van de waardeontwikkeling voor u is, in relatie tot de korting die u krijgt. Korting bij aankoop 10% 5% 15% 77,5% 20% 70% 25% 62,5% Percentage waardeontwikkeling Wat krijgt u bij terugverkoop? Krijgt u geld terug of moet u betalen als u uw woning verkoopt? Een onafhankelijke taxateur stelt de waardestijging of waardedaling van uw woning vast. Over de wijze van taxatie leest u elders in deze brochure meer. De waardestijging of daling deelt u samen met Woonstichting thuis volgens de verdelingspercentages. 4. 5.
Rekenvoorbeelden: De rekenvoorbeelden hieronder maken duidelijk hoe het bedrag tot stand komt dat we bij terugverkoop van uw woning berekenen. Rekenvoorbeelden (fair value 1 : 1,5) Een rekenvoorbeeld als de waarde stijgt zonder verbeteringen Marktwaarde bij aankoop 10.000,- Aankoopprijs (bij korting 25%) 135.000,- Marktwaarde bij terugkoop 200.000,- Waardestijging ( 200.000,- - 10.000,-) 20.000,- Terugkoopprijs van uw woning: Aankoopprijs 135.000,- 62,5% van de waardestijging van 20.000,- 12.500,- U krijgt terug voor de woning 147.500,- Een rekenvoorbeeld met verbetering Marktwaarde bij aankoop 10.000,- Aankoopprijs (bij korting 25%) 135.000,- Marktwaarde bij terugkoop 205.000,- Waardestijging (205.000,- - 10.000,-) 25.000,- De waardestijging is onderverdeeld in: - Waarde verbetering van 5.000,- - (100% is voor de koper) 5.000,- Marktontwikkeling van 20.000,- - (62,5% is voor de koper) - 12.500,- Terugkoopprijs van uw woning: - Aankoopprijs 135.000,- Waarde verbetering 5.000,- 62,5% van de waardestijging van 20.000,- 12.500,- U krijgt terug voor de woning 152.500,- Een rekenvoorbeeld als de waarde daalt Marktwaarde bij aankoop 10.000,- Aankoopprijs (bij korting 25%) 135.000,- Marktwaarde bij terugkoop 165.000,- Waardedaling ( 10.000,- 165.000,-) 15.000,- Terugkoopprijs van uw woning: Aankoopprijs 135.000,- Min 62,5% van de waardedaling van 15.000,- 9.375,- U krijgt terug voor de woning 125.625,- 6. 7.
Hoe gaat het kopen in zijn werk? De overeenkomst De makelaar, die u begeleidt bij het kopen van de woning, stelt de koopovereenkomst op. Als u dat wenst, geeft hij u een uitgebreide toelichting op de inhoud van de koopovereenkomst. Het tekenen van een koopovereenkomst is niet vrijblijvend. U bent verplicht de woning dan ook daadwerkelijk te kopen. Als de koop niet doorgaat betaalt u flinke kosten. Er zijn hierop wel uitzonderingen: de wettelijke bedenktijd en de ontbindende voorwaarden. Wettelijke bedenktijd Na het tekenen van de koopovereenkomst komt u wellicht tot de conclusie dat u overhaast gehandeld heeft. Geen nood. U mag binnen drie werkdagen na het tekenen van de koopovereenkomst zonder opgaaf van redenen de koop ongedaan maken. Ontbindende voorwaarden In de koopovereenkomst staat standaard dat u de koopovereenkomst kunt laten ontbinden als u geen passende financiering (hypotheek) kunt krijgen. U heeft 4 weken de tijd om de financiering te regelen. Lukt dat niet, dan gaat de koop niet door. Ook kunt u nog van de koop af als er in deze periode forse onderhoudsgebreken of opleveringsgebreken aan het licht komen, die niet zijn aangegeven bij de koop of staan vermeld in het bouwtechnisch rapport. Geen passende financiering? U moet dit tijdig, dus binnen het genoemde aantal weken, laten weten. Overhandig de officiële afwijzingen (minimaal twee) van de financiële instellingen zo snel mogelijk aan thuis. Overdracht De notaris regelt de juridische overdracht van uw woning. Gezien de specifieke eigenschappen van Koopgarant hebben wij voor u een notaris geselecteerd die de kennis van Koopgarant in huis heeft. Daarmee hebben wij afspraken gemaakt, zodat u van aantrekkelijke notaristarieven kunt profiteren. De makelaar kan u meer informatie geven over de overdracht en de notaris.. 9.
Hoe werkt het terugverkopen? thuis gaat ervanuit dat de woning goed gaat bevallen. Maar als u ooit besluit te gaan verhuizen, kopen wij de woning altijd van u terug. Dit is een wederzijdse afspraak en één van de grote voordelen van Koopgarant. De terugkoopprocedure Als u van plan bent te verhuizen, laat u ons per brief en via een email weten dat u de woning te koop aanbiedt. Wij adviseren u om voordat u uw woning aanbiedt eerst kritisch naar uw woning te kijken. Is alles netjes afgewerkt en is er geen achterstallig onderhoud. Dit kan namelijk de taxatie nadelig beïnvloeden. Wij zorgen vervolgens voor de rest: een bouwkundige keuring, een onafhankelijke taxatie, de terugkoopovereenkomst en de overdracht bij de notaris. U krijgt het taxatierapport samen met de terugkoopprijs toegestuurd. Normaal gesproken is de terugkoopprocedure met uw medewerking binnen drie maanden afgehandeld. 10. 11.
Hoe zorgt u voor de juiste financiering? Een goede financiering van uw woning is belangrijk In dit hoofdstuk vindt u belangrijke weetjes over financiering. U kunt een woning kopen met eigen geld, een hypothecaire lening of een combinatie van beide. Dat beslist u zelf, net als de rentevast periode en de hypotheekvorm. De hypotheekrente is over het algemeen fiscaal aftrekbaar. Laat, voordat u besluit te kopen, wel toetsen of het kopen van een huis financieel binnen uw bereik ligt. Nationale Hypotheek Garantie verplicht? Een woning kopen is geweldig, maar het gaat vaak om veel geld en dat brengt risico s met zich mee. Om de risico s van kopen te beperken, bestaat de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Bij Koopgarant bent u niet verplicht om de woning met NHG te financieren, maar dit is wel verstandig. En wel om de volgende voordelen: De hoogte van de lening is volgens landelijke normen niet te hoog, gezien uw inkomen; U betaalt een lagere hypotheekrente; Als u (buiten uw schuld) financieel in de problemen komt, dan lost de NHG een onverhoopte restschuld na verkoop af. Lees meer over de NHG in de folder van de NHG, verkrijgbaar bij de makelaar, uw hypotheekadviseur of op www.nhg.nl. Hypotheek aflossen Als u uw woning terug verkoopt, moet u uw hypotheek aflossen. U kunt financieren: de koopprijs, een gedeelte voor de kosten koper en over het algemeen maximaal 10% voor verbouwing. Door de kosten koper begint u in feite al met een hogere schuld dan de waarde van uw woning. Dat is meestal geen probleem, omdat u in de loop van de jaren genoeg aflost. Een eventuele waardestijging van uw woning zorgt er geleidelijk voor dat de terugkoopprijs even hoog of hoger wordt dan uw hypotheek. Maar een waardestijging is niet zeker. Indien u snel verhuist, heeft u vaak nog niet voldoende afgelost. De kans bestaat dan dat u met een schuld blijft zitten, dat noemen we de restschuld. Beperk of voorkom dit zoveel mogelijk. Gebruik eventueel eigen geld voor de aankoop van uw huis, financier niet meer dan nodig is en kies voor een hypotheek met een zekere aflossing. Meer weten of inschrijven? Koopgarant maakt een koopwoning betaalbaar. En biedt zekerheid door snelle verkoop, want wij kopen uw woning altijd van u terug. Heeft u nog vragen? Vul het contactformulier op de website in of neem telefonisch contact op met (040) 249 99 99. Heeft u interesse in een Koopgarantwoning en wilt u zich hiervoor inschrijven? Schrijf u in voor een koopwoning op onze site www. mijn-thuis.nl. 12. 13.
Aanvullende informatie Wat komt er nog meer kijken bij het (ver)kopen? Kopen algemeen: Onderhoud Een woning heeft onderhoud nodig. U bent hier als eigenaar zelf voor verantwoordelijk. Het is niet altijd eenvoudig om te beoordelen of en wanneer u grote onkosten kunt verwachten. Reserveer dus op tijd geld voor onderhoud. Koopt u een appartement, dan krijgt u via de Vereniging van Eigenaren goed inzicht in het onderhoud over meerdere jaren en de reservering die u maandelijks betaalt voor dat onderhoud, dit is een onderdeel van de servicekosten. Overige lasten koopwoning Als u koopt, krijgt u te maken met extra belastingen en verzekeringen die u niet betaalt als u huurder bent. Dit zijn namelijk: - Het eigenwoningforfait: een vaste bijtelpost bij uw inkomen, waar u belasting over moet betalen; - De gemeentelijke belasting: u moet nu ook onroerendzaakbelasting (OZB) betalen; - Waterschapslasten: als eigenaar betaalt u meer waterschapslasten; - Een opstal- en/of glasverzekering: u betaalt hiervoor een premie. Erfpacht afgekocht Bij de koop van een Koopgarantwoning koopt u een door ons uitgegeven erfpachtrecht. Dat is het bewijs dat u de grond behorende bij de woning pacht van thuis. Erfpacht is een juridisch middel en gebruiken we alleen om de bijzondere Koopgarantvoorwaarden goed vast te leggen. Het verandert niets aan uw rechten en plichten als eigenaar. Bij Koopgarant koopt u de erfpachtcanon eeuwigdurend af. Dit houdt in dat hiervoor geen extra kosten in rekening worden gebracht als vergoeding voor het gebruik van de grond. Kopen nieuwbouw woning: Vrij op naam-prijs Bij het kopen van een nieuwbouwwoning geldt een Vrij op Naam-prijs (VON). Een aantal kosten die direct met de koop samenhangen, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten voor de leveringsakte, zijn in de VON-prijs verrekend. Het overige deel van de bijkomende kosten heeft te maken met de financiering. De kosten voor de financiering zijn aftrekbaar voor de belasting in het jaar van aankoop. In totaal bedragen deze kosten meestal circa 2% van de koopsom. Bouwrente Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning betaalt u de VON-prijs niet in één keer, maar in termijnen, afhankelijk van de voortgang van de nieuwbouw. Deze termijnen, financiert de bank vaak voor via de hypotheek, door middel van een bouwdepot. U heeft dus mogelijk al een hypotheek voordat u de sleutel van uw woning heeft ontvangen. Over deze termijnen moet u rente betalen vanaf het moment dat betaling verschuldigd is aan de ontwikkelaar of aannemer. De hoogte van deze rente is vastgelegd in de hypotheekakte. Kopen bestaande woning: Kosten koper Bij het kopen van een bestaande woning moet u rekening houden met de kosten koper. Dat zijn extra kosten die u als koper moet betalen. Een deel van die kosten hangt direct samen met de koop, bijvoorbeeld de overdrachtsbelasting en een deel heeft te maken met de financiering van uw woning, bijvoorbeeld de kosten voor afsluiten van de hypotheek. De kosten voor financiering zijn direct aftrekbaar voor de belasting in het jaar van aankoop. De hoogte van de kosten koper hangt samen met de hoogte van de koopsom. In totaal komt dat meestal neer op circa 6% van de koopsom. Houd u er wel rekening mee dat u niet alle kosten mee mag financieren. Onderhoud/Bouwkundige keuring Het is vaak moeilijk om te beoordelen of een woning in een goede staat verkeert en of er grote onkosten te verwachten zijn. Wij zorgen ervoor dat u goed op de hoogte bent van gebreken aan de woning en van de kosten voor herstel, door middel van een bouwtechnisch rapport. Dit rapport wordt overhandigd aan de taxateur, zodat hij dit kan meenemen in het opstellen van een correcte taxatie. U ontvangt van ons ook altijd de bouwkundige keuring en het taxatierapport. Terugverkopen: Bezichtigingen en inspecties Houdt u er rekening mee dat uw woning een aantal keren bezocht wordt tijdens de terugkoopprocedure. 1: Door medewerkers van Woonstichting thuis om de staat van uw woning te beoordelen en met u te bespreken hoe u de woning op moet leveren. Er kunnen dan eventueel ook foto s worden gemaakt. 2: Door een bouwkundige die de bouwtechnische aspecten van de woning keurt. 3: Een onafhankelijke taxateur, die de waarde van de woning en de zelf aangebrachte verbeteringen vaststelt. 4: Een of meerdere belangstellende(n) die de woning wil(len) bezichtigen om mogelijk te gaan kopen. Dit regelen we altijd in overleg met u. Zodra de terugkoopovereenkomst is getekend door beide partijen zullen wij de woning zo snel mogelijk in de verkoop zetten. 5: Als laatste komt een medewerker van Woonstichting thuis, net voor de juridische overdracht bij de notaris, bij u om samen de woning te inspecteren en de meterstanden op te nemen, zodat alles geregeld is. U kunt de sleutels overdragen aan de medewerker van Woonstichting thuis of afgeven bij de notaris. Woonstichting thuis is zelf niet bij de notaris, voor de juridische overdracht, aanwezig. Oplevering van de woning Bij terugverkoop van de woning aan Woonstichting thuis dient u de woning in goede staat op te leveren. Tijdens de opname maakt u hierover afspraken met een medewerker van Woonstichting thuis. Hierdoor komt u niet voor verrassingen te staan bij de eindinspectie. Verbouwingen die niet voldoen aan de regels van o.a. overheid of gemaakt zijn zonder bouwvergunning of die zonder toestemming van de Vereniging van Eigenaren zijn uitgevoerd, moeten ongedaan worden gemaakt. Zorg dat u alle papieren, garanties en vergunningen klaar heeft liggen ter inzage, bij de eerste inspectie, om eventuele problemen te voorkomen. Bouwkundige keuring Het is vaak moeilijk om te beoordelen of de woning in goede staat verkeert en of er grote onkosten te verwachten zijn. Wij laten daarom een bouwkundige keuring uitvoeren. Dit levert een bouwtechnisch rapport op, dat wordt overhandigd aan de taxateur, zodat hij dit kan meenemen in het opstellen van een correcte taxatie. Als uw woning jonger is dan 5 jaar is het vaak niet nodig om deze bouwkundig te laten keuren. Dit is ter beoordeling van de makelaar. Taxatie De taxatie wordt opgesteld door een onafhankelijk taxateur, die bekend is met de bijzonderheden die spelen bij Koopgarant. Het kan natuurlijk gebeuren dat u het niet eens bent met de taxatie van de woning of van de zelf aangebrachte verbeteringen. Daarvoor is in de contracten een geschillenregeling vastgesteld. Wij adviseren u echter eerst een makelaar in de arm te nemen om de taxatie te laten beoordelen voordat u de bezwaarprocedure aangaat om zo een juiste beslissing te nemen. Bezwaarprocedure Bij onenigheid over de taxatie is een geschillenregeling van toepassing. Wanneer één van beide partijen hierop een beroep doet, wijzen zij ieder een nieuwe taxateur aan. Deze twee taxateurs wijzen samen een derde taxateur aan die voorzitter is van de geschillencommissie. De drie taxateurs stellen gezamenlijk de waarde vast, de voorzitter stelt het taxatierapport op. Dit taxatierapport is bindend en wordt aan thuis verzonden. De kosten van de geschillentaxatie worden gedeeld. Het wil overigens niet zeggen dat u als verkoper achteraf niet mag afzien van de verkoop, maar de gemaakte kosten worden volgens afspraak doorbelast. Terugkoop gaat niet door Tot 3 werkdagen na het tekenen van de koopovereenkomst mag u uw terugkoop aan Woonstichting thuis ongedaan maken. De eventueel gemaakte kosten van een taxatierapport en Bouwtechnisch rapport worden in dit geval volledig aan u doorbelast en de eventuele kosten van de geschillentaxatie worden gedeeld door u en Woonstichting thuis volgens afspraak. 14. 15.
Postadres Postbus 77 5600 AT Eindhoven (040) 24 99 999