1 ORGANISATIE D E O R G A N I S A T I E Woningstichting Vaals is opgericht op 27 mei 1900 en verhuurt op dit moment circa 1600 woningen in de gemeente Vaals, waaronder de kernen Vijlen en Lemiers. De organisatie wordt aangestuurd door twee directeuren, tevens bestuursleden. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur en het beleid van de woningstichting. Het reglement en de profielschets van de Raad van Commissarissen zijn te downloaden van de website. Woningstichting Vaals heeft 21 medewerkers in dienst, waarvan 8 personen werkzaam in de buitendienst. Woningstichting Vaals volgt de Governancecode (zie ook de website) zoals opgesteld door Aedes.
2 VISIEV i s i e Woningstichting Vaals vindt het heel belangrijk dat de kerntaak Sociale Volkshuisvesting goed ingevuld wordt in het werkgebied van de gemeente Vaals. Daarbij speelt betaalbaarheid een zeer grote rol, wat ook vertaald wordt in het feit dat de gemiddelde huur lager ligt dan het landelijke gemiddelde. Dat bij sociale huisvesting ook een zeer belangrijke taak is weggelegd voor de huurdervertegenwoordigers kan niet ontkend worden. Bewoners en de wijk (wijkraden) staan centraal bij wat Woningstichting Vaals doet. Om dit te realiseren is een goede samenwerking nodig met externe partijen en ook professioneel en klantgericht gedrag. Samen met de gemeente Vaals besteden wij veel aandacht aan de ontwikkeling en herstructurering van wijken en dragen daarmee bij aan de leefbaarheid in de (dorps) kernen. Uiteraard moeten wij bij onze plannen ook rekening houden met de voor Limburg voelbare krimp. Aan de andere kant liggen er ook uitdagingen in de vorm van de huisvestingvraag vanuit de regio Aken, dit in verband met de uitbreidingsplannen van de Universiteit van Aken. Wij streven er naar om Vaals aantrekkelijk te houden om te wonen, maar evenzeer om mensen van buitenaf aan te trekken om er zich te vestigen. HUURDERS H u u r d e r s b e l a n g e n o r g a n i s at i e Prettig wonen en leven in een mooie buurt is wat de meeste mensen willen. Woningstichting Vaals probeert zo goed mogelijk in te spelen op de wensen van al haar huurders en vindt het daarom heel belangrijk uw mening te horen. Een van de manieren waarop u dit kan doen is u aansluiten bij de wijkraad in uw buurt. Het overkoepelend orgaan van de wijkraad is de huurderbelangenvereniging De Hoogste Top. Deze vereniging is bij notariële akte van 20 augustus 1997 opgericht en vertegenwoordig de belangen van al onze huurders. Met de huurderbelangenvereniging wordt minimaal 4 maal
3 per jaar overleg gevoerd, waarbij huurverhoging, activiteitenplan, jaarstukken, begroting, strategisch voorraadbeleid, studieplannen nieuwbouw en verbeterplannen, leefbaarheid en woonomgeving aan de orde worden gesteld. KLACHTEN KLACHTEN- EN GESCHILLENREGELING Woningstichting Vaals maakt onderscheid tussen klachten van u over de manier waarop de organisatie of een individuele medewerker heeft gehandeld of over iets dat onze stichting heeft nagelaten. Daarnaast zijn er nog klachten over buren en woonomgeving, mogelijk is er dan sprake van overlast. Klachten Wanneer u klachten heeft over bijvoorbeeld de afhandeling van een reparatieverzoek of over de huurprijs, dan kunt u contact opnemen met de medewerkers van de afdeling Technische Zaken of Bewonerszaken. Als u niet tevreden bent over dit contact, dan kunt u de klacht schriftelijk kenbaar maken bij de directie. Wanneer u het niet eens bent met de afhandeling van een klacht door de Woningstichting Vaals, dan kunt u het geschil voorleggen aan de regionale klachtencommissie. Regionale klachtencommissie Woningstichting Vaals heeft samen met de corporaties Simpelveld, Gulpen, Wittem en Voerendaal een regionale klachtencommissie. Deze commissie is samengesteld uit vertegenwoordigers van bovengenoemde corporaties en een onafhankelijke voorzitter. Bij deze klachtencommissie kunnen de huurders, onder bepaalde voorwaarden, een klacht indienen. Een voorwaarde is, dat de huurder bij de zaak waarover wordt geklaagd, dit reeds eerder schriftelijk gemeld heeft bij Woningstichting Vaals en een direct belang heeft. Het indienen van een klacht bij deze commissie gebeurt eveneens schriftelijk en met behulp van een klachtenformulier. Dit formulier is te vinden op onze website.
Overlast Volgens de wet moet iedere huurder de woning als een goed huisvader gebruiken. Simpel gezegd: zich netjes gedragen en het huis met zorg gebruiken. Dit geldt ten aanzien van de woning, de omgeving, maar ook ten aanzien van de buren en omwonenden. Vooral dit laatste geeft (vooral bij flatwoningen) nogal eens aanleiding tot ergernis. De beste manier om ergernis tegen te gaan, is door er als buren onderling met elkaar over te praten. Probeer het samen op te lossen. In onze folder Verhuur vindt u meer informatie over wat te doen wanneer u overlast ondervindt. Uiteraard kunt u hierover altijd met de Woningstichting Vaals contact opnemen. 4
5 ONDERNEMEN Maatschappelijk ondernemerschap Woningstichting Vaals is een maatschappelijk ondernemer die werkt aan een duurzame en leefbare samenleving. Dat doet zij door in de regio producten en diensten aan te bieden die te maken hebben met wonen en woonomgeving. Mensen die niet zelf in hun woonbehoefte kunnen voorzien vormen de primaire doelgroep. Tegelijk richt Woningstichting Vaals zich op iedereen die bewust voor huur en/of koop kiest. Door uitvoering van het ondernemingsplan vergroot Woningstichting Vaals haar bekendheid als een sociaal betrokken, vernieuwende en vooruitstrevende maatschappelijk ondernemer. Woningstichting Vaals is in de regio een herkenbare en sterke samenwerkingspartner. Voor de gemeente is Woningstichting Vaals een vanzelfsprekende partner voor het faciliteren van maatschappelijke vraagstukken en algemene gebiedsontwikkeling. De werkorganisatie van Woningstichting Vaals is professioneel en kan alle taken goed uitvoeren. Woningstichting Vaals besteedt extra aandacht aan het huisvesten van mensen met een laag inkomen en mensen die om welke reden dan ook zorg of begeleiding bij het wonen nodig hebben. Woningstichting Vaals wil zich daar echter niet toe beperken en actief zijn op het brede terrein van wonen en leven. Door het inzetten van financiële middelen en het gebruik maken van ervaring en contacten kan en wil Woningstichting Vaals faciliteren bij het oplossen van maatschappelijke vraagstukken.
6 KWALITEITSZORG Informatie over onze dienstverlening U huurt een woning bij Woningstichting Vaals of bent dat van plan. Dan is het goed om te weten wat wij doen om de kwaliteit van onze dienstverlening op orde te houden. Uiteraard willen en kunnen we zelf niet toetsen of onze dienstverlening goed is. Dit laten wij doen door een extern bureau en wel KWH. In deze folder leest u welke dienstverlening u van Woningstichting Vaals kunt verwachten. Woningstichting Vaals bezoeken Ons kantoor is geopend van maandag tot en met donderdag van 08:30 tot 12:00 uur en op afspraak. Gesprekken van persoonlijke aard voeren wij met u in een spreekkamer. Als u dit wenst, kunt u gemakkelijk zelf gratis informatie vinden over onder andere de beschikbare woningen. Op ons kantoor kunt u gebruik maken van onze informatiezuil met internetaansluiting. U kunt ook thuis informatie zoeken via onze website www.woningstichtingvaals.nl. Informatie kunt u schriftelijk, per e-mail of telefonisch aanvragen. U krijgt informatie binnen drie werkdagen thuisgestuurd. Woningstichting Vaals bellen Wij zijn van maandag tot en met donderdag van 08:00 tot 12:30 uur en van 13:00 tot 16:30 uur en op vrijdag van 08:00 tot 12:00 uur telefonisch bereikbaar. U krijgt direct een medewerker aan de lijn. Ons streven is om uw vraag direct te beantwoorden. Wanneer dit niet mogelijk is vertellen wij u wanneer en van wie u een antwoord krijgt en laten wij u terug bellen. Voor spoedeisende reparaties kunt u ons ook buiten kantoortijd bellen. Er is altijd iemand bereikbaar, zodat u direct weet wat er met uw reparatiemelding gaat gebeuren. Woning zoeken Wilt u zelf informatie vinden of deskundig geholpen worden? Wij bieden informatie aan via onze folders en via onze website. Op onze website vindt u informatie over beschikbare woningen, een foto van de woning, de huurprijs, een plattegrond van de woning en gegevens over de woning zoals
7 installaties, tuin of berging. De spelregels die gelden bij woningtoewijzing staan uitgebreid beschreven in onze folder Verhuurzaken. Woning betrekken Voordat u definitief voor een woning kiest, ontvangt u alle belangrijke informatie over de woning en de wijk waarin de woning ligt. Wij kunnen u vertellen of u recht hebt op huurtoeslag. U kunt de aangeboden woning samen met ons of alleen bekijken. Kiest u definitief voor de woning, dan krijgt u de huurovereenkomst thuisgestuurd voordat u de woning betrekt. U kunt, als u dat wilt, de huurovereenkomst helemaal met ons doornemen. Afspraken over het opleveren van uw nieuwe woning maken wij in overleg met u. En u betrekt de woning op de afgesproken dag. Op de dag van oplevering loopt u de woning samen met ons door en we leggen samen met u de staat van onderhoud vast. Eventueel nog uit te voeren werkzaamheden worden door ons schriftelijk vastgelegd en alsnog door ons nagekomen. Op het moment dat u de woning betrekt, hebt u ook alle informatie in huis over onze werkwijze. Zo weet u hoe u reparaties kunt melden, de huur kunt betalen, hoe u uw woning kunt veranderen, waar en bij wie u klachten kunt indienen, enzovoorts. Enkele weken nadat u de woning betrokken hebt, zullen wij u benaderen om te vragen of alles naar wens is. Woning veranderen Veel huurders willen hun woning naar eigen smaak en inzicht veranderen. Belangrijk is dat u precies weet wat u wel en niet mag veranderen. Wij hebben daarvoor duidelijke spelregels. Zo weet u ook welke veranderingen in of aan de woning mogen blijven zitten als u later weer gaat verhuizen. U kunt advies en begeleiding aan ons vragen wanneer u plannen hebt om uw woning te gaan veranderen. Wij kunnen u adviseren over de technische mogelijkheden en de te gebruiken materialen. Ook kunnen wij u vertellen hoe het onderhoud geregeld wordt en weet u of u een vergoeding krijgt wanneer u later weer verhuisd. Vindt u het prettiger als wij de veranderingen uitvoeren en bent u bereid daarvoor een bepaald bedrag te betalen? Ook dit is mogelijk.
8 Huur betalen De huur kan op verschillende manieren betaald worden. Het gemakkelijkst is natuurlijk een automatische incasso, dan hebt u er geen omkijken meer naar. Lukt het u niet om de huur een keer op tijd te betalen? Dan bieden wij u een kostenloze betalingsregeling aan om de achterstand snel in te lopen en vertellen wij u welke stappen u moet zetten als dat niet lukt. Wij kunnen u ook verwijzen naar organisaties die mensen helpen bij het aflossen van schulden. Wij begrijpen dat het hebben van een huurachterstand vervelend is en gaan serieus en zorgvuldig met u en uw gegevens om. Reparatie uitvoeren Onze woningen verkeren in goede staat. Toch zijn reparaties wel eens nodig. Wij laten reparaties snel en vakkundig uitvoeren en maken daarover duidelijke afspraken. U kunt een reparatieverzoek op verschillende manieren doorgeven en u krijgt snel een reactie. U weet direct of er extra kosten verbonden zijn aan de reparatie. Bij het maken van een afspraak om de reparatie uit te voeren, houden wij rekening met uw wensen. De afspraak wordt in overleg met u gemaakt en in tijdsblokken van twee uur. Zo hoeft u niet te lang te wachten en thuis te zijn. De afspraak wordt vastgelegd en u weet welk bedrijf de reparatie komt uitvoeren. De medewerkers die de reparatie uitvoeren, werken netjes en ruimen de gemaakte rommel op. De kosten van klein dagelijks onderhoud en kleine reparaties, bijvoorbeeld de reparatie van lekkende kranen en kapotte scharnieren, kunnen door u worden afgekocht door voor een klein bedrag per maand een onderhoudsabonnement te nemen. Woning onderhouden Als huurder wilt u weten wat wij doen om uw woning te onderhouden. Wij vertellen u welke onderhoudsprojecten er jaarlijks zijn, welke werkzaamheden precies worden uitgevoerd, door wie en wanneer. Ook weet u op tijd of u thuis moet blijven en of er sprake zal zijn van enige overlast. Duidelijk is bij wie u terecht kunt voor vragen of kritiek. Deze contactpersoon is goed bereikbaar. Als een onderhoudsproject niet verloopt volgens planning, dan laten wij u dit
9 op tijd weten. Medewerkers die het onderhoudsproject uitvoeren, kunnen zich legitimeren als u daarom vraagt. Wij controleren het eindresultaat en informeren u daarover. Woning verlaten Verhuist u naar een andere woning? U kunt de huurovereenkomst iedere dag beëindigen. De opzegtermijn is een maand. Wij vertellen u precies hoe u de woning moet opleveren en ook wanneer er een voor- en eindcontrole plaatsvindt. Samen bekijken we welke zelf aangebrachte veranderingen u kunt laten zitten en welke weggehaald moeten worden. Alle afspraken worden schriftelijk vastgelegd. Kortom u weet precies wat er gebeurd of wat er nog moet gebeuren voordat u de woning definitief verlaat. De financiële afwikkeling vindt snel plaats en u ontvangt binnen een maand de eindafrekening. Dienstverlening door Gevawo Zo heet de dienst die oorspronkelijk door het initiatief van de gemeente Vaals en de woningstichting Vaals is ontstaan. Op dit moment valt deze dienst volledig onder regie van de Woningstichting Vaals en kunnen zowel huurders als particulieren gebruik maken van deze diensten. Bent u niet in staat om in en rond uw huis kleine klusjes uit te voeren dan is deze dienst misschien interessant voor u. Bent u geïnteresseerd, bel ons dan of kijk op onze website om via het contactformulier uw vraag te stellen.
10 KENGETALLENK e n g e ta l l e n Hieronder vindt u enkele kengetallen van Woningstichting Vaals Omschrijving 2009 2008 Bezit Aantal woningen 1.605 1.637 Aantal garages 96 96 Gemiddelde WOZ-waarde 107.400 106.800 Gemiddelde netto huurprijs 401 392 Mutatiegraad 8,8% 12,7% Onderhoud Aantal reparatieverzoeken 1,18 0,98 Kosten niet planmatig onderhoud per woning 996 1.053 Kosten planmatig onderhoud per woning 991 1.295 Financieel Solvabiliteit 16% 16% Liquiditeit 0,6 1,4 Eigen vermogen per woning 4.696 4.406 Jaarresultaat per woning 202-397 Personeel Binnendienst - vrouwen 5 5 - mannen 8 8 Buitendiens - vrouwen 0 0 - mannen 8 4
a a n t e k e n i n g e n 11
a a n t e k e n i n g e n 12