Monitor Woonvisie 27 1. Inleiding In 23 heeft de gemeenteraad de Woonvisie Gouda, centrum in de Deltametropool (hierna Woonvisie) vastgesteld. In de Woonvisie zijn de prioriteiten voor het woonbeleid in de periode 23 tot en met 214 vastgelegd. Tweejaarlijks verschijnt een monitor over de uitvoering van de Woonvisie. Uit de eerste monitor (25) bleek dat het aantal gebouwde woningen achterbleef bij de gewenste productie, en dat de geplande woningproductie onvoldoende inspeelde op de vraag naar huurwoningen en goedkope woningen. Uit deze tweede monitor blijkt dat de woningproductie op dit moment nog steeds achterblijft, maar voor de periode tot 215 op koers ligt. De huidige bouwplannen sluiten beter aan bij de vraag naar huurwoningen en goedkopere woningen. Leeswijzer: De monitor begint met een korte terugblik op de inhoud en achtergrond van de Woonvisie. Hierna volgt een beschrijving van de ontwikkelingen op de woningmarkt in de periode 22-27. Op basis daarvan worden de volgende vragen beantwoord: 1. Bouwen we voldoende woningen (kwantiteit)? 2. Bouwen we de goede woningen (kwaliteit passend bij de behoefte)? En tot slot gaan we in op de huisvesting van kwetsbare groepen. 2. Achtergrond Woonvisie 23 woonagenda 22: regio-overstijgende ontwikkelingsstrategie Ter voorbereiding op de Woonvisie is een woonagenda opgesteld. In de Woonagenda Gouda uit 22 zijn de volgende belangrijke strategische keuzes gemaakt: De herstructurering van de woningvoorraad in Gouda wordt voortvarend doorgezet. Stabilisatie of krimp van de bevolkingsomvang wordt daarbij desnoods tijdelijk geaccepteerd. Gouda zet in op een regio-overstijgende ontwikkelingsstrategie als stedelijk centrum in de Zuidvleugel van de Randstad met bijbehorende prioriteiten. Dit betekent een keuze voor verdere verstedelijking, en acceptatie dat er niet alleen voor eigen inwoners gebouwd wordt maar ook voor inwoners uit de rest van de Zuidvleugel. Bij de voorbereiding van de Woonvisie is daarnaast gebruik gemaakt van gegevens over de woningmarktsituatie; de meest recente gegevens waren destijds gegevens uit 1998. woningmarktsituatie 1998: aanzienlijke scheefheid De woningvoorraad van Gouda kenmerkt zich in 1998 door grote aantallen goedkopere huur- en koopwoningen. Het aantal duurdere woningen blijft sterk achter bij de omvang van de groep mensen met een hoger inkomen. Veel mensen met een hoger inkomen wonen in goedkope huurwoningen (= goedkope scheefheid). Een deel van hen zoekt tevergeefs naar een grotere of betere (lees: duurdere) woning. Als gevolg daarvan komen weinig goedkope woningen beschikbaar en stijgt het aandeel mensen met een laag inkomen dat te duur woont (= dure scheefheid). Ook stijgt het aantal mensen dat als starter op de woningmarkt moeilijk een woning kan bemachtigen. monitor woonvisie 27 DEF.doc
Circa 9. huishoudens (31% van alle huishoudens) behoren tot de lage inkomens. De voorraad goedkope en middeldure huurwoningen waarop die groep vooral is aangewezen telt ruim 12. woningen (42% van de totale woningvoorraad). 3. Woonvisie 23: doorstroming door productie doorstroming Gelet op de aanzienlijke scheefheid legt de Woonvisie 23 de nadruk op het op gang brengen van doorstroming op de woningmarkt. Dit betekent eerst en vooral dat de woningproductie omhoog moet. Daarnaast moet de afstemming tussen vraag en aanbod verbeteren. samenstelling woningvoorraad Een aantal bewoners van goedkope woningen moet elders in de stad een plek vinden door de herstructurering van de woningvoorraden in de wijkontwikkelingsgebieden Gouda Oost en Korte Akkeren. Hun woningen worden immers gesloopt. Binnen het nieuwbouwprogramma wordt daarom 1% goedkope woningen nagestreefd ondanks het grote aantal goedkopere woningen in de voorraad. Een groot deel van dit goedkope programma moet in Westergouwe komen. Hierdoor kan ook in dit stadsdeel de gewenste menging van inkomensgroepen komen. In de wijkontwikkelingsgebieden ligt de nadruk op de bouw van (middel)dure woningen om zo een wooncarrière binnen de wijk mogelijk te maken. Om aan de grote vraag naar koopwoningen tegemoet te komen, wordt de verkoop van huurwoningen gestimuleerd. Het gaat naar schatting om 1.5 woningen in de periode 23 tot en met 214. Met het oog op de vergrijzing die na 21 in nog sterkere mate te verwachten is, moet een belangrijk deel van het nieuwbouwprogramma voor ouderen bestemd worden. Door de extramuralisering van de zorg ontstaat ook meer vraag naar woonzorgcombinaties. In een aantal woongebieden is het wenselijk om 3% van de nieuwbouw in dit speciale segment te bouwen. 4. Woningmarkt 22-27: vraag om beweging De tweede Monitor op de uitvoering van de Woonvisie geeft antwoord op de vraag of de Woonvisie 23 nog aansluit bij de situatie op de woningmarkt. Die situatie staat hieronder beschreven. dalend inwonertal en stijgend aantal huishoudens Zoals de Woonagenda 22 voorzag, is de toename van de woningvoorraad ontoereikend geweest om het inwonertal constant te houden, laat staan om de natuurlijke aanwas op te vangen. In de periode 23 tot en met 27 is de voorraad per saldo met slechts 86 woningen toegenomen. Inmiddels is het inwonertal teruggelopen tot het niveau van 1997. Het aantal huishoudens is wel toegenomen maar lijkt zich te stabiliseren door de beperkte woningproductie. scheefheid onveranderd aanwezig Een analyse van de woningmarkt in 22 liet zien dat de goedkope scheefheid licht was gedaald ten opzichte van 1998. De dure scheefheid was daarentegen zorgwekkend toegenomen. Het aantal huishoudens met lage inkomens nam af tot bijna 8. huishoudens (28% van alle huishoudens), terwijl de voorraad goedkope en middeldure huurwoningen terugliep naar nog geen 11. woningen (37% van de woningvoorraad). De analyse van de woningmarkt in 26 geeft aan dat de goedkope en dure scheefheid punten van zorg blijven: beide namen weer toe. Het aantal huishoudens met lage inkomens nam absoluut weer toe tot het niveau van 1998 maar bleef relatief gezien stabiel in omvang (28% van alle huishoudens). Het aantal goedkope en middeldure huurwoningen nam absoluut weer toe tot het niveau van 1998 en nam ook relatief gezien toe (41% van de woningvoorraad). pagina 2
verruiming woningbouwregime: migratiesaldo nul In de jaren 2 tot en met 23 gold voor de gemeenten in Midden-Holland een versterkt restrictief ruimtelijk beleid. Zij mochten slechts zoveel woningen laten bouwen (= contingenteringsbeleid) als nodig was om de bevolkingsontwikkeling constant te houden (= inwonertal constant-benadering) ten opzichte van het jaar 2. Gouda mocht in de periode 2 tot 25 haar voorraad uitbreiden met ongeveer 5 woningen. Eind 23 heeft de provincie Zuid-Holland haar regime gewijzigd. Gemeenten in het Groene Hart mogen sindsdien zoveel woningen laten bouwen binnen hun bebouwingscontouren (= contourenbeleid) als overeenkomt met hun natuurlijke bevolkingsaanwas. Dit laatste is gedefinieerd als het aantal woningen dat nodig is wanneer het saldo van alle verhuisbewegingen op nul wordt gesteld (= migratiesaldo nulbenadering) ofwel er evenwicht tussen vestiging en vertrek is. In de periode 27 tot en met 214 gaat het voor Gouda om een uitbreiding met bijna 2.4 woningen, ofwel ruim 3 woningen per jaar. Inmiddels zetten we vraagtekens bij de toepassing van de migratiesaldo nul-benadering voor het Groene Hart op de Goudse situatie. Dit past niet bij de verstedelijkingsstrategie zoals die is afgesproken op het niveau van de Zuidvleugel. Die verstedelijkingsstrategie houdt in dat de Zuidvleugel groen en bereikbaar moet blijven. Daarom is het uitgangspunt dat er zoveel mogelijk wordt gebouwd binnen de bestaande steden en in de buurt van stations. Als dat niet kan, dan wordt er gebouwd aan de rand van de stad. En pas als dat niet kan, wordt er gebouwd in kleine kernen. Gouda zet in op evenwichtige woningbouwproductie in uitleg- en herstructureringsgebieden waardoor we onze regiofunctie kunnen vervullen. geringe verandering woningvoorraadsamenstelling De samenstelling van de woningvoorraad veranderde in de jaren 23 tot en met 27 iets: Het aandeel huurwoningen in Gouda nam af van 52% naar 49%; het aandeel is daarmee vrijwel gelijk aan het gemiddelde in Zuid-Holland (51 %). Het aandeel meergezinswoningen in Gouda bleef stabiel (35%); dit aandeel ligt aanzienlijk onder het provinciale gemiddelde (47%). Binnen de categorie eengezinswoningen zijn nog steeds erg weinig twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen en veel tussenwoningen te vinden. verschuiving in woonwensen In 26 is een woningbehoefte-onderzoek uitgevoerd. De resultaten daarvan zijn uitgewerkt in het rapport Tevreden wonen in Gouda. Uit het woningbehoefte-onderzoek 26 blijkt dat er enige verschuivingen zijn opgetreden in de woonwensen van woningzoekende huishoudens: Het aandeel huishoudens dat naar een andere woning wil doorstromen, is toegenomen terwijl het aandeel dat wil starten op de woningmarkt, stabiel bleef. De lokale vraag naar koopwoningen overtreft het verwachte aanbod, terwijl de lokale vraag naar huurwoningen achterblijft bij het verwachte aanbod. De belangstelling voor het kopen van de eigen huurwoning blijft in Gouda iets achter bij de landelijke en provinciale belangstelling. Er is veel vraag naar koopwoningen in het lagere prijssegment en naar betaalbare huurwoningen. De lokale vraag naar eengezinswoningen overtreft het verwachte aanbod, terwijl de lokale vraag naar meergezinswoningen achterblijft bij het verwachte aanbod. 5. Doorstroming Gelet op het voorgaande ligt de prioritaire opgave van het woonbeleid onveranderd bij het op gang brengen van de doorstroming op de woningmarkt. Goedkope en dure scheefheid zijn immers nog onverminderd een probleem. Daarbij komt dat het aandeel huishoudens dat wil doorstromen is toegenomen, terwijl het aandeel starters stabiel bleef. En de vraag naar koopwoningen overstijgt het lokale aanbod. Conclusie 1: inzet op doorstroming nog steeds nodig pagina 3
resultaten doorstroming 22-26 In de periode 22 tot en met 26 zijn 188 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Dit is te weinig om betrouwbare uitspraken te kunnen doen over doorstroming, te meer omdat in die 188 woningen niet alle woningtypes vertegenwoordigd waren. De resultaten geven in ieder geval geen aanleiding om vraagtekens te zetten bij de inzet op doorstroming. Door de bouw van de 188 woningen zijn 391 verhuisbewegingen in Gouda ontstaan, waarbij 23 woningen extra in de bestaande woningvoorraad van Gouda zijn vrijgemaakt. Dit betekent een gemiddelde van 2,1 verhuisbewegingen per nieuwbouwwoning, oftewel het bouwen van 1 nieuwe woningen heeft nog eens 11 woningen in de bestaande Goudse woningvoorraad vrijgemaakt. Meergezinswoningen kenden langere verhuisketens dan eengezinswoningen en dure woningen hadden langere verhuisketens dan middeldure en goedkope woningen. Huurwoningen voor ouderen leverden in deze periode de langste verhuisketens op. Een project met middeldure huurwoningen voor groepswonen van ouderen dat in 23 is opgeleverd, leverde in deze periode de allerlangste verhuisketen (3,1) op. Dit lijkt de inzet van het Bestuursakkoord 26-21 te ondersteunen om minimaal 25% van alle nieuwe woningen voor ouderen in de betaalbare huurprijsklasse te laten bouwen. Maar zoals gezegd, enige voorzichtigheid om verstrekkende conclusies te trekken is geboden. Tot op heden zijn er immers te weinig nieuwbouwwoningen opgeleverd om betrouwbare uitspraken te kunnen doen over doorstromingseffecten. 6. Woningbouwproductie: aantallen kwantiteit: productie stimuleren, maar ook regisseren! Voldoende woningproductie is essentieel voor doorstroming op de woningmarkt en evenwicht tussen vestiging en vertrek. Uitgaande van migratiesaldo nul zouden we ons moeten richten op een gemiddelde toename van de woningvoorraad met tenminste 3 woningen gemiddeld per jaar in de periode 28 tot en met 214. In de programmabegroting 28 is voor de periode tot 211 een productie van 3 tot 4 woningen opgenomen. Zowel de verstedelijkingsstrategie Zuidvleugel als het Ambitiedocument Ruimtelijk Ontwikkeling Stedenbaan beide ondertekend door provincie en regio s billijken een hogere productie. Deze hogere productie past binnen de ambities voor de Zuidvleugel. Naar verwachting is een productie van 2.35 woningen nodig om evenwicht te bereiken tussen vestiging en vertrek. Over de periode tot 215 verwachten we een productie van 3.3 woningen. Het overschot is nodig om onze rol binnen de Zuidvleugel te kunnen vervullen. Onze opgave voor de komende periode is om de marktvraag te verkennen en te optimaliseren. Inmiddels is de woningproductie op diverse plekken in de stad op gang gekomen en zitten er voldoende woningbouwplannen in de pijplijn. Het is nu niet alleen belangrijk de productiestroom aan gang te houden maar ook hierin meer continuïteit en balans te brengen. Dit vraagt om een nog actievere sturing van gemeentezijde op woningbouwplannen waarbij zij betrokken is. Grote pieken en dalen moeten worden voorkomen. Conclusie 2: geregisseerde productie van tenminste 3 woningen gemiddeld per jaar tot 215 7. Woningbouwproductie: kwalitatieve verdeling Het woningbouwscenario beschrijft de gewenste verdeling van de nieuwbouwwoningen naar eigendomsvorm, woningtype en prijscategorie. Het oorspronkelijke indicatieve woningbouwscenario uit de woonvisie 23 gaat uit van de volgende verdeling (differentiatie): huur koop eengezins meergezins goedkoop middelduur duur 35% 65% 42% 58% 1% 21% 69% pagina 4
Op basis van de uitkomsten van het woningbehoefte-onderzoek 26 kan dit woningbouwscenario in grote lijnen voortgezet worden: We handhaven het accent op koop, want het aanbod van koopwoningen blijft achter bij de vraag. Het accent op meergezinswoningen houden we aan, ondanks dat het aanbod eengezinswoningen achterblijft bij de vraag. Dit gebeurt vooral met het oog op de toekomstige vergrijzing, de moeilijke veranderbaarheid van de voorraad op dit punt en het stedelijke karakter van Gouda. Bovendien voorziet de nieuwe wijk Westergouwe in de vraag naar eengezinswoningen, ook na 214. Hoewel er veel vraag is naar koopwoningen in het lagere prijssegment en betaalbare huurwoningen, handhaven we het accent op (middel)duur en daarmee op doorstroming. De bestaande voorraad bevat namelijk aanzienlijke aantallen van dit soort woningen. Het uitgangspunt van 1.5 omzettingen van huur naar koop in de periode 23 tot en met 214 blijft gehandhaafd. De verkoop loopt in de jaren 23 tot en met 27 hierop iets voor, maar blijft bij voldoende belangstelling uiteindelijk hiermee in de pas lopen. Conclusie 3: woningbouwscenario 23 ongewijzigd aanhouden Het indicatieve woningbouwscenario bevat de gewenste verdeling van de nieuwbouwwoningen naar eigendomsvorm, woningtype en prijscategorie. Voor toekomstige woningbouwplannen is het belangrijk te bepalen wat voor soort woningen gebouwd moeten worden om het scenario te realiseren. eigendomsvorm In onderstaande grafiek 1a. is het oorspronkelijke woningbouwscenario (A) vergeleken met de gerealiseerde woningproductie en verkoop van huurwoningen (omzettingen) in de periode 23 tot en met 27 (B). De sloop van woningen is daarbij telkens verrekend. De vergelijking levert het restant ten opzichte van het woningbouwscenario op (C). Grafiek 1a. 7 6 5 4 3 2 - -2-3 indicatief scenario (A) gerealiseerd (B) nieuwbouw huur sloop huur omzetting huur -> koop nieuwbouw koop sloop koop omzetting huur -> koop Een groot aantal (sloop-)nieuwbouwplannen is in ontwikkeling, in diverse stadia. 1 Bij sommige plannen is de verdeling huur en koop bekend en bij andere woningbouwplannen niet. Die verkeren vaak nog in een pril stadium. In grafiek 1b. is het restant ten opzichte van het woningbouwscenario (C) vergeleken met de plannen waarvan de verdeling naar huur en koop bekend is (D). Voor de plannen waarvan de verdeling nog 1 Peilmoment van de inventarisatie is december 27. pagina 5
onbekend is, moet de volgende verdeling naar eigendomsvorm per saldo aangehouden worden om het restant en daarmee ook het woningbouwscenario te halen: 34% huurwoningen en 66% koopwoningen (E). Grafiek 1b. 7 6 5 4 3 2 - -2-3 bekende planverdeling (D) nog in te vullen (E = C-D) nieuwbouw huur sloop huur omzetting huur -> koop nieuwbouw koop sloop koop omzetting huur -> koop woningtype Analoog aan de differentiatie naar eigendomsvorm is de streefverdeling berekend voor de woningbouwplannen waarvan de verdeling naar woningtype nog onbekend is op het peilmoment. Bij die de plannen moet de volgende verdeling per saldo aangehouden worden om het indicatieve woningbouwscenario te halen: 61% eengezinswoningen en 39% meergezinswoningen (E). Grafiek 2a. 6 5 4 3 2 - -2 indicatief scenario (A) gerealiseerd (B) nieuwbouw eengezins nieuwbouw meergezins sloop eengezins sloop meergezins pagina 6
Grafiek 2b. 6 5 4 3 2 - -2 bekende planverdeling (D) nieuwbouw eengezins nieuwbouw meergezins nog in te vullen (E = C-D) sloop eengezins sloop meergezins prijscategorie Analoog aan de differentiatie naar eigendomsvorm en woningtype is de streefverdeling berekend voor de woningbouwplannen waarvan de verdeling naar prijscategorie nog onbekend is op het peilmoment. Bij die plannen moet de volgende verdeling per saldo aangehouden worden om het indicatieve woningbouwscenario te halen: 4% goedkope, 17% middeldure en 88% dure woningen (E) 2. Een afname met 4 % houdt in dat het aandeel goedkope woningen in de woningvoorraad per saldo afneemt. Dit is in lijn met de Woonvisie, die uitgaat van een evenwichtigere samenstelling en kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad. Grafiek 3a. 6 5 4 3 2 - -2 indicatief scenario (A) nieuwbouw goedkoop nieuwbouw middelduur nieuwbouw duur gerealiseerd (B) sloop goedkoop sloop middelduur sloop duur 2 Het totaal komt door afronden niet op 1% uit. pagina 7
definities prijscategorieën (per 1-7-28) categorie subcategorie prijsgrenzen goedkoop goedkope huur tot 349 goedkope koop tot 174. middelduur ruim betaalbare huur tussen 349 e n 5 beperkt betaalbare huur tu ssen 5 e n 535 betaalbare koop tu ssen 174. e n 245.37 duur bereikbare huur tussen 535 e n 632 markt huur vanaf 632 dure koop vanaf 245.37 sociale woningbouw = goedkope, betaalbare en bereikbare huur + goedkope koop Grafiek 3b. 6 5 4 3 2 - -2 bekende planverdeling (D) nieuwbouw goedkoop nieuwbouw middelduur nieuwbouw duur nog in te vullen (E = C-D) sloop goedkoop sloop middelduur sloop duur Conclusie 4: bij toekomstige woningbouwplannen per saldo de volgende verdeling gemiddeld aanhouden: 34% huur en 66% koop 61% eengezins en 39% meergezins 4% goedkoop, 17% middelduur en 88% duur 8. Huisvesting kwetsbare groepen De Woonvisie was de start voor een reeks nieuwe afspraken tussen gemeenten en maatschappelijk middenveld. Zo zijn de prestatieafspraken met de woningcorporaties Mozaïek Wonen en Woonpartners Midden-Holland vernieuwd en vastgelegd in de Overeenkomst Prestatieafspraken Wonen 26-214. En hebben we met hen en andere partijen kwantitatieve en kwalitatieve afspraken op het gebied van wonen, welzijn en zorg vastgelegd in het convenant Levensloopbestendig Gouda dat begin dit jaar is herzien. pagina 8
huisvesting voor lagere inkomens is gewaarborgd Over de huisvesting van huishoudens met lage inkomens zijn prestatieafspraken gemaakt met de woningcorporaties Mozaïek Wonen en Woonpartners Midden-Holland. Zij zorgen ervoor dat de voorraad goedkope en betaalbare huurwoningen in evenwicht blijft met het aantal huishoudens met lage inkomens. Het aantal goedkope en middeldure huurwoningen is per 1 januari 27 groter dan het aantal huishoudens met lage inkomens. De huisvesting van huishoudens met lage inkomens is hiermee in principe gewaarborgd. Binnen de huursector wonen nog steeds 1.5 huishoudens te duur. Belangrijk is dan ook om een effectieve doorstroming op gang te krijgen, zodat woningen beschikbaar komen voor deze groep. Levensloopbestendig Gouda in uitvoering De Visie op Levensloopbestendig Gouda en het bijbehorende convenant is volop in uitvoering. In de huisvestingsplannen voor ouderen en mensen met functiebeperkingen zijn de nodige vorderingen geboekt. De voorraad woonzorgwoningen is inmiddels toegenomen tot 1.25 woonruimten in de categorieën geclusterd en beschut wonen en woonzorgcomplex. Bovendien waren begin 28 ruim 2 van deze woonruimten in aanbouw of voorbereiding. Daarnaast is de voorraad zelfstandig wonen van ouderen gegroeid tot 1.5 woningen en zijn nog eens 45 woningen in aanbouw of voorbereiding. Het grootste effect voor ouderenwoningen wordt bereikt door het aanpassen van de bestaande voorraad en dan vooral opplussen. Over het algemeen is dit goedkoper dan nieuwbouw. Tot het laatste kwartaal 27 waren 49 woningen door woningcorporaties opgeplust en nog eens 11 woningen in uitvoering of voorbereiding. druk op de gereguleerde huurmarkt neemt toe Een deel van de huurmarkt valt onder de regels van de Huisvestingsverordening. De druk op deze gereguleerde huurmarkt wordt groter. In 27 nam het aantal actief woningzoekenden toe, terwijl het woningaanbod en het aantal verhuringen achterbleef. Dit komt vermoedelijk door sloop en verkoop van huurwoningen en wordt nog versterkt door de beperkte woningproductie. De slaagkans van woningzoekenden die actief op zoek waren naar een (sociale) huurwoning daalde naar het niveau van het laatste kwartaal in 23 (11%). Als de woningproductie aantrekt en de doorstroming op gang komt, zou de slaagkans moeten toenemen en de druk op de (sociale) huurmarkt afnemen. Conclusie 5: steun voor kwetsbare groepen continueren pagina 9