Water Maassluis profileert zichzelf als Eerste Stad aan de Waterweg. Echter slechts ter plaatse van de Merellaanflats kan momenteel gesproken worden van een gezicht aan het water, en dan nog alleen op enige afstand. Tevens is er sprake van gedateerde hoogbouw compositie. De bebouwing op t Hoofd is te kleinschalig van karakter om zich te presenteren als een stad aan het water. De ontwikkeling van het naastgelegen grootschalige woongebied Het Balkon, en wellicht later de ontwikkeling van het bedrijventerrein Kade of De Dijk, bieden kansen voor de stad om zichzelf beter te nestelen langs de Nieuwe Waterweg. De drie hoge woontorens in aanbouw langs de Merellaan zullen het grootstedelijke karakter in ieder geval opwaarderen. 20 NS STATION MAASSLUIS-WEST NS STATION MAASSLUIS SERINGENFLAT - HOOGSTE BESTAANDE WOONTOREN Spoor Het lineaire karakter van de stad wordt tevens ingegeven door de spoorlijn Rotterdam - Hoek van Holland. De ligging van de twee aanwezige stations heeft een onduidelijke verhouding tot die van de belangrijkste centra. Station Maassluis heeft vanwege de ligging een eenzijdige oriëntatie en de bebouwing van het complex is kleinschalig en sterk gedateerd. Ook station Maassluis-West straalt weinig allure uit en is opgezet als een halteplaats. Tezamen maken ze de indruk van twee kleine haltes in een forensenstadje. De directe omgeving van de stations liggen deels braak en zijn onbestemd. Dat hier kansen blijven liggen is evident.
Stedelijk silhouet De bestaande hoogbouw in Maassluis is overwegend redelijk laag en bestaat overwegend uit bebouwing van vier t/m tien bouwlagen. Daarboven steken slechts enkele gebouwen uit met maximaal 17 bouwlagen. De situering van de verschillende hoogbouw wordt gekenmerkt door twee methodes. In het oostelijk deel van Maassluis is als resultante van de tijdsperiode van de wijken sprake van een gespreide hoogbouw. Het westelijke deel van Maassluis kent een meer lineaire clustering van hoogbouw (ook de nieuwe ontwikkeling van de Burgemeesterswijk sluit hierbij aan). Het betreft in hoge mate gedateerde schijfvormige bebouwing. Tenslotte is centraal binnen Maassluis sprake van enige clustering en complexvorming rondom de kruising Westlandseweg en Mozartlaan. Bovenstaand beeld heeft geleid tot een stadslandschap waarbinnen de hoogbouw zeer verspreid over Maassluis is gelegen en geen duidelijke bijdrage levert aan een fraai, herkenbaar en vooral leesbaar stedelijk silhouet. 21 Vanuit de bestaande situatie en de plannen die in ontwikkeling zijn, is de visie op hoogbouw omschreven. De bovenstaande aspecten worden als leidraad genomen, zodat de visie naadloos aansluit op de structurele ontwikkelingen in Maassluis.
In dit hoofdstuk wordt de visie neergelegd ten aanzien van nieuwe hoogbouwontwikkelingen in verhouding tot de bestaande situatie in Maassluis. Niet overal worden expliciet de hoogtematen vermeld. Deze komen samen met de uitwerking van enkele specifieke locaties in het volgende hoofdstuk aan de orde. Hoogbouw heeft een grote impact op de stad. Het stadssilhouet verandert en er komen nieuwe (stedelijke) milieus binnen de stad. Er dient dan ook ten alle tijden voor worden gezorgd dat hoogbouw de stedenbouwkundige structuur en kwaliteit van de stad verder versterkt. De gepresenteerde visiekaart geeft aan bij welke structuren en op welke specifieke plekken er hoogbouwinitiatieven mogelijk zijn. 22 Als begin worden er eerst een aantal algemene uitgangspunten geformuleerd ten aanzien van hoogbouwprojecten. Hoogbouwprojecten dienen te worden bekeken op niveau van de gehele stad. Hoe past het binnen het landschap van de stad en wat zijn de gevolgen voor het stadsgezicht en het silhouet. Het is aan te bevelen om vooraf te monteren wat hoge gebouwen doen voor de beleving op maaiveld en wat zij betekenen voor de totale skyline. Hierbij geldt dat door clustering nieuwe kwaliteit ontstaat. Voorkom incidenten die niet passen binnen het wensbeeld. Voor hoogbouw geldt het uitgangspunt van een hoogwaardige architectuur. Hoe hoger het gebouw, en dus hoe zichtbaarder en meer beeldbepalend, des te hoger de kwaliteit dient te zijn. De relatie tussen hoogbouw en het omliggende openbare maaiveld (plint) dient zorgvuldig te worden ontworpen waarbij openheid, transparantie en diverse openbaar toegankelijke functies een toegevoegde waarde leveren voor de stad. Geen (grotendeels) blinde plinten meer toepassen. Maassluis kent momenteel een groot aandeel hoogbouw bestaande uit schijven of zogenaamde plaatbouw. Dit zijn gebouwen met een zeer grote breedte ten opzichte van de diepte. (bijvoorbeeld Sparrendal, flats in Componistenbuurt Zuid en Sluispolder Oost) Dit type bouw heeft binnen Maassluis niet de voorkeur, onder andere vanwege de omvang, uitstraling, schaduwwerking en windhinder. De twee laatste aspecten zijn bij schijven aanzienlijk groter dan bij bijvoorbeeld torens. Initiële weerstand tegen een hoogbouwproject dient niet als maatstaf te worden gebruikt. Ingrepen in een bestaande situatie leveren veelal kritiek en felle tegenstand op. Het blijkt echter dat deze weerstand na realisatie van een hoogbouwproject snel kan afnemen en zelfs omslaan in een positieve beoordeling en een aanwinst voor de stad. Eén en ander is natuurlijk ook sterk afhankelijk van de betrokkenheid van de belanghebbenden bij het project. Enkele toppen van hoogbouw voor publiek toegankelijk maken, bijvoorbeeld een terras/belvedere, restaurant of horecagelegenheid. Hierdoor wordt een nieuw maaiveld op hoogte gecreëerd voor Maassluis. Deze keuze voegt een extra dimensie toe aan hoogbouwtoepassing en heeft tevens een positief effect op het maatschappelijk draagvlak. De locatie dicteert voor een groot deel het type hoogbouw dat kan worden ingezet én of er überhaupt hoogbouw is toegestaan of niet. Verschillende locaties vragen om verschillende hoogtes, verschijningsvormen, functies en inrichting van het omliggende openbare gebied.
Centra Maassluis kent twee belangrijke centra; het winkelcentrum Koningshoek en de historische binnenstad met de Grote Kerk op het Schanseiland als brandpunt. Rondom de Grote Kerk binnen een straal van 300 meter en langs de historische structuren Buitenhaven, De Kolk, Noordgeer, het gebied rondom Noordvliet en Zuidvliet en tenslotte de Noorddijk en Zuiddijk, is hoogbouw slechts zeer terughoudend toegestaan. Hierbij betreft het hoogbouwaccenten met een maximumhoogte van 1,5 maal de gemiddelde omgevingshoogte of 20 à 25 meter. Op het Schanseiland is geen hoogbouw toegestaan. Alle hoogbouw binnen dit gebied dient te worden gerelateerd aan de kerktoren van de Grote Kerk; circa 55 meter hoog. Het credo niet hoger dan de kerk is hier zeker niet alleen van toepassing, aangezien ook lagere torens in de directe nabijheid al teveel zijn. Zo zouden bijvoorbeeld drie torens van 40-45 meter rondom de Grote Kerk de zichtbaarheid al enorm beperken. Voor de Grote Kerk zijn een aantal zichtlijnen en zones vastgelegd vanaf een aantal plekken waar de mogelijkheid tot oriëntatie op de binnenstad zeer belangrijk is. Bij de Koningshoek is hoogbouw toegestaan als markering van het winkelcentrum in de vorm van een accent of complex. 7 Visie op hoogbouw EFFECT VAN TE VEEL HOGE GEBOUWEN RONDOM GROTE KERK 23 Hoofdontsluitingsroute Het betreft de doorgaande hoofdontsluiting van Maassluis van de afrit 7 tot aan de Maasdijk richting gemeente Naaldwijk. (Laan 1940-1945, Industrieweg, Mozartlaan, Westlandseweg, Maasdijk) Langs deze route zijn er meerdere mogelijkheden tot versterking van het ontsluitende karakter met begeleidende hoogbouw en enkele accenten op stedenbouwkundig geëigende plekken. Overal is een tweezijdige begeleiding mogelijk met uitzondering ter plekke van de Dijkpolder en de Industrieweg langs het spoor. Doorzichten naar de achtergelegen buurten en wijken zijn essentieel. Lange en hoge wandvorming met een tunneleffect dient te worden voorkomen. Op plekken waar een stedelijke sfeer in het openbare gebied wordt voorgestaan, dienen de hoogbouwentrees op deze ruimte of route te zijn georiënteerd. Entree Maassluis Ter plekke van de afrit 7 aan het begin van Laan 1940-1945 ligt een mogelijkheid voor hoogbouw in de vorm van één of meerdere bakens. Impact van een dergelijke ingreep ligt voornamelijk op regionaal niveau als markering van Maassluis vanuit de richting Vlaardingen en Schiedam.
Entree binnenstad Voor de zuidelijke entree via de P.C. Hooftlaan is een transformatie van karakter noodzakelijk. Hier is plek voor hoogbouw met het accent op publieke functies in de plint en speciale aandacht voor de openbare ruimte met entrees aan de straatzijde. Ter plekke van de A. van Schendelstraat is ruimte voor een markant punt, waarbij zorgvuldige inpassing en afstemming op historische binnenstad een vereiste is. De noordelijke entree vanaf de Westlandseweg via de Wagenstraat is de tweede belangrijke binnenstadentree voor o.a. autoverkeer. Deze positie kan duidelijker tastbaar worden gemaakt door hoogbouw met publieke functies in de plint en speciale aandacht voor de inrichting van de openbare ruimte. Hierbij is de link met de Noorddijk belangrijk evenals een heroverweging van de positie van de Seringenflat als incident. De derde entree, Haven - Govert van Wijnkade, ligt binnen de historische zone rondom de Grote Kerk waar hoogbouw zeer beperkt is. Regels t.a.v. hoogbouw zijn derhalve conform die van de binnenstad. Entree Koningshoek De Uiverlaan en Van Beethovenlaan verzorgen de bereikbaarheid van de Koningshoek vanaf de Westlandseweg. Binnen het doorgaande karakter van de hoofdontsluiting kunnen beide entrees middels hoogbouwaccenten worden geaccentueerd. Deze ingrepen kunnen eventueel complementair worden uitgevoerd met de hoogbouw bij de Koningshoek zelf. 24 Rivierfront Nieuwe Waterweg Binnen de ontwikkeling van het rivierfront is veel ruimte voor hoogbouwprojecten, welke naast lokaal ook op regionale schaal van belang zijn. Goed voorbeeld hiervan zijn de reeds in ontwikkeling zijnde Waterwegtorens. Ter plekke van het Balkon zijn ter behoeve van de ontwikkeling aldaar hoogbouwaccenten binnen het rivierfront toegestaan van maximaal 18 lagen. Daarbij is er ruimte voor één hoger accent in de noordwestelijke hoek van maximaal 30 lagen. Bij het bedrijventerrein Kade zijn ten behoeve van toekomstige ontwikkeling hoogbouwaccenten toegestaan van maximaal 15 lagen. Daarbij is er de mogelijkheid voor één accent van maximaal 18 lagen op een locatie direct gerelateerd aan de zichtlijn over de Laan 1940-1945 en/of het NS station Maassluis. Het zuidelijk gelegen terrein De Dijk kan bij ontwikkeling op de lange termijn hoogbouw herbergen. Vanwege de locatie ligt hier een veel sterkere relatie met het rivierfront (ook regionaal) dan een directe relatie met de structuur van de bebouwde kom van Maassluis. Modificatie van de Merellaanflats. Door gevarieerd beeld in de 3x3 compositie wordt het geheel aantrekkelijker en past beter het in de nieuwe skyline. Op de schaal van de regio speelt de skyline van Maassluis aan de Nieuwe Waterweg. Bij nieuwe ontwikkelingen dient de impact op de skyline altijd te worden onderzocht. A20-zone Ook langs de A20 liggen mogelijkheden voor hoogbouw, ondanks de aanwezige belemmeringen bij het bouwen langs snelwegen. Binnen het in ontwikkeling zijnde plan Dijkpolder is in de noordoostelijke hoek van de Dijkpolder plek voor enkele
hoogbouwaccenten van maximaal 6 lagen. In de geprojecteerde bedrijvenzone is eventueel hoogbouw toegestaan van circa 4 á 5 lagen. Stationslocaties De twee stations vormen de entrees van Maassluis via het spoor. Vanaf beide stations is de oriëntatie op de binnenstad dus belangrijk en is er daardoor sprake van een hoogbouwvrije zichtlijn op de Grote Kerk. Binnen de upgrading van beide stations wordt voor station Maassluis een verplaatsing voorgestaan richting de kruising van Deltaweg en het Havenplein. Hierbij is bij station Maassluis in combinatie met hoogbouw Kade één hoogbouwaccent toegestaan. Intern op wijkniveau Binnen woonwijken die hoofdzakelijk uit lage bebouwing en/of grondgebonden woningbouw bestaan, ligt hoogbouw niet direct voor de hand. Hier is dan ook slechts wijkgebonden hoogbouw mogelijk als accent op wijk- of buurtniveau. De hoogbouw heeft hier een maximum van twee maal de gemiddelde bouwhoogte van de wijk. De maximumhoogte kan dus per wijk variëren. Per locatie dient sprake te zijn van maatwerk, hoogbouwaccenten worden alleen toegestaan op 25 stedenbouwkundig geschikte plekken met een limiet in aantal. Hierbij geldt niet dat op deze plekken noodzakelijkerwijs hoogbouw moet worden gebouwd, een accent kan ook op een andere wijze worden ingevuld. Maar bij hoogbouwinitiatieven is men wel strikt gebonden aan deze locaties. Groene corridor De groene corridor loopt van het sportpark Steendijkpolder tot aan de binnenstad met het Schanseiland als laatste schakel. Deze zone verbindt een aantal groene ruimten en verschillende voorzieningen aan elkaar met de Koningshoek en de binnenstad als twee belangrijkste centra. Binnen de wijken die de corridor doorkruist, is hier bij uitstek sprake van stedenbouwkundig geschikte plekken voor hoogbouw. In principe geldt voor de groene corridor hetzelfde voor hoogbouw als intern op wijkniveau. Dus een maximum van twee maal de gemiddelde bouwhoogte van de wijk, uitgezonderd de Componistenbuurt waar het maximum gelijk is aan de gemiddelde bouwhoogte van de wijk. Op plekken waar de corridor andere belangrijke gebieden voor hoogbouw kruist, is de ruimste regelgeving van toepassing. Dit geldt voor de Koningshoek (Uiverlaan en Van Beethovenlaan), Mozartlaan en de Kapelpolder als verbindingsgebied met het Schanseiland.
8 Specifieke hoogbouwlocaties matrix potentiële locaties 26
HOOGBOUWLOCATIES DEELGEBIED MAXIMALE HOOGTE BIJZONDERHEDEN CENTRA A1 Binnenstad 1,5 x gem. omgevingshoogte of 20 meter. Straal van 300m rondom Grote Kerk en de historische structuren: Buitenhaven, De kolk, Noordgeer, Noordvliet en Zuidvliet, Noorddijk en Zuiddijk. A2 Winkelcentrum Koningshoek Ca. 10 tot 12 lagen Markering winkelcentrum HOOFDONTSLUITINGS- ROUTE B Laan 1940-1945, Industrieweg, mozartlaan, Westlandseweg, Maasdijk Begeleidend: 8 lagen Accenten: ca. 8 tot 12 lagen Begeleidend karakter met accenten op geëigende plekken. Doorzichten naar achterliggende buurten, geen wandvorming. ENTREE MAASSLUIS C Afrit 7 - Maassluis Ca. 10 tot 15 lagen Baken en zichtlijn op de Grote Kerk ENTREE BINNENSTAD D1 P.C. Hooftlaan Begeleidend: 4 lagen Markant punt: 5 lagen Aandacht voor functies in plint, inrichting openbaar gebied en afstemming met historische binnenstad. Markant punt mogelijk ter plekke A. van Schendelstraat. D2 Wagenstraat Begeleidend: 4 lagen Markant punt: 5 lagen Aandacht voor functies in plint, inrichting openbaar gebied en afstemming met historische binnenstad en zichtlijn op de Grote Kerk D3 Haven, Govert van Wijnkade Valt binnen deelgebied A1 Binnenstad ENTREE KONINGSHOEK E Uiverlaan, Van Beethovenlaan Accenten: ca. 8 tot 12 lagen Accent mogelijk aan beide entrees naar Koningshoek. RIVIERFRONT NIEUWE WATERWEG F1 Burgemeesterswijk 21 lagen Waterwegtorens in ontwikkeling, geen extra hoogbouw toegestaan. Modificatie Merellaanflats wenselijk. F2 Het Balkon 18 lagen of 50 meter Accent: 30 lagen of 100 meter Alleen torens toegestaan met één hoger accent in de noordwestelijke hoek. F3 Bedrijventerrein Kade 15 lagen of 45 meter Accent: 18 lagen of 50 meter Alleen torens toegestaan met één hoger accent in combinatie met ontwikkeling NS station en/of zichtlijn Laan 1940-1945. 27 F4 Bedrijventerrein De Dijk/ Vlaardingsedijk Nader te bepalen Eventueel ontwikkeling op lange termijn A20 ZONE G Noordoostelijke hoek plan Dijkpolder en zone langs A20 Accenten: 6 lagen of 20 meter Bedrijvenzone: 4 tot 5 lagen Milieutechnische randvoorwaarden zijn bepalend. STATIONSLOCATIES H1 Maassluis Accent: 18 lagen of 50 meter Verplaatsing station naar Havenplein. Ontwikkeling in combinatie met Kade. Zichtlijn op de Grote Kerk. H2 Maassluis West Nader te bepalen Zichtlijn op de Grote Kerk. Het station fungeert als intermediair tussen het Balkon en de Koningshoek. INTERN OP WIJKNIVEAU J plan Dijkpolder en overige wijken 2 x gem. omgevingshoogte of 20 meter. Accenten ten opzichte van omliggende bebouwing op geëigende plekken. GROENE CORRIDOR K Sportpark Steendijkpolder, park Burgemeesterwijk, Lijsterlaan, Koningshof, Koningshoek, Componistenbuurt Zuid, Kapelpolder, Schanseiland 2 x gem. omgevingshoogte of 20 mtr. Componistenbuurt: 1 x gem. omgevingshoogte Accenten ten opzichte van omliggende bebouwing op geëigende plekken. Oriëntatie op corridor ter ondersteuning. Bij kruising van de corridor met andere gebieden geldt de ruimste regel ten aanzien van de maximale hoogte.
HOOGBOUWZONE MET ACCENT A BINNENSTAD MET ZICHTLIJNEN OP GROTE KERK B HOOFDONTSLUITINGSROUTE C ENTREE MAASSLUIS A20 - AFRIT 7 D ENTREE BINNENSTAD E F ENTREE KONINGSHOEK RIVIERFRONT NIEUWE WATERWEG/ POTENTIELE ONTWIKKELINGSLOCATIE G A20 ZONE H J STATIONSLOCATIES INTERN OP WIJKNIVEAU/ PLAN IN ONTWIKKELING K GROENE CORRIDOR/ ONWIKKELING KONINGSHOEK Hoogbouwvisie 28
Centra Binnenstad Zoals aangegeven bestaat de binnenstad uit een gebied 300 meter rondom de Grote Kerk en enkele belangrijke historische structuren. Binnen dit gebied is hoogbouw slechts zeer terughoudend toegestaan en blijft het Schanseiland geheel vrij van hoogbouw. Alle toegestane hoogbouw dient te worden gerelateerd aan de kerktoren van de Grote Kerk. Tevens is er een belangrijk gebiedsoverschrijdend element toegevoegd, namelijk een set aan belangrijke zichtlijnen binnen Maassluis naar de kerktoren van de Grote Kerk. Het betreft een aantal plekken waar de mogelijkheid tot oriëntatie op de binnenstad zeer belangrijk is: Entree Maassluis vanaf A20 Afrit 7 Entree binnenstad via P.C. Hooftlaan en Wagenstraat NS stations Maassluis en Maassluis-West Kruising Zuiddijk met Laan 1940-1945 bij molen De Hoop Deze zichtlijnen lopen door gebieden heen met verschillende hoogbouwvoorschriften. Desondanks dient er rond elke zichtlijn een zodanig hoogbouwvrije of luwe zone aanwezig te zijn, zodat de oriëntatiemogelijkheid niet wordt belemmerd. ZICHTLIJN VANAF HAVENPLEIN ZICHTLIJN STATION MAASSLUIS-WEST HOOFDONTSLUITINGSROUTE - MOZARTLAAN 29 Centra Winkelcentrum Koningshoek Bij de Koningshoek is hoogbouw toegestaan als markering van het (nieuwe) winkelcentrum in de vorm van een accent of complex. Precieze locatie van deze hoogbouw is afhankelijk van de ontwikkelingen ten aanzien van het winkelcentrum Koningshoek. Hoofdontsluitingsroute Langs deze route zijn er meerdere mogelijkheden tot inzet van hoogbouw ter versterking van het ontsluitende karakter van de route en de structuur van Maassluis in het algemeen. Uitgezonderd het deel langs de Dijkpolder en het spoor, is verder overal een tweezijdige begeleiding mogelijk. Hierbij dient echter wel lange en/of hoge wandvorming, waardoor een tunneleffect ontstaat, te worden voorkomen. De zichtbaarheid van de achtergelegen wijken middels doorzichten is hierbij essentieel. Op plekken aan de hoofdontsluitingsroute waar een meer stedelijk karakter wenselijk is, dient de hoogbouw ook daadwerkelijk op de openbare ruimte georiënteerd te zijn. Dit kan door middel van situering van de entree(s) aan deze zijde. De hoogbouw dient zowel onderdeel uit te maken van de doorgaande route als van de wijk waarin het complex is gelegen. ÉÉNZIJDIGE BEGELEIDING WESTLANDSEWEG TER PLEKKE VAN DIJKPOLDER
Entree Maassluis Als hoofdentree van Maassluis ligt hier de mogelijkheid voor hoogbouw in de vorm van één of meerdere bakens. Zij markeren tevens duidelijk het einde van de hoofdontsluitingsroute door Maassluis. Beide effecten zijn verbeeld, waarbij uitgegaan is van een tweetal torens van circa 12 lagen. LAAN 1940-1945 RICHTING OPRIT A20 ZICHT OP MAASSLUIS VANAF A20 VANUIT VLAARDINGEN 30 BEGELEIDING BINNENSTAD - WAGENSTRAAT KRUISING MOZARTLAAN EN WESTLANDSEWEG ZICHTLIJN OVER NOORDGEER Entree binnenstad Wagenstraat De noordelijke entree vanaf de Westlandseweg via de Wagenstraat is de tweede belangrijke binnenstadentree voor onder andere autoverkeer. Dit gebied vormt samen met de Kapelpolder en de bocht Westlandseweg - Mozartlaan een zeer belangrijk punt voor Maassluis. Bij deze entree is er zicht op de Grote Kerk en op het water de Noordgeer mogelijk. Extra studie op de inrichting van deze entree in combinatie met onder andere de Noorddijk is noodzakelijk. Tevens is een heroverweging van de positie van de Seringenflat als incident gewenst. De flat bevordert de leesbaarheid van het stedelijk weefsel niet, maar benadrukt onder andere het belang van de Rozenlaan, terwijl deze positie discutabel is.
Entree binnenstad P.C. Hooftlaan Voor de zuidelijke entree van de binnenstad is een transformatie noodzakelijk. Het karakter en inrichting van de straat dient een aankondiging te zijn van de achtergelegen binnenstad. Daarvoor is (vervangende) hoogbouw mogelijk waarbij de oriëntatie primair gericht is naar de P.C. Hooftlaan en niet de naastgelegen buurten. De inrichting van de openbare ruimte dient daarbij aan te sluiten. Situering van publieksfuncties in de plint van de aangrenzende bebouwing is essentieel voor een levendige sfeer in het gebied als verlenging van de dynamiek van de binnenstad naar de hoofdontsluiting. Aan het einde van de straat ter plekke van de A. van Schendelstraat is ruimte voor een subtiel markant punt, eventueel in de vorm van hoogbouw, waarbij een zorgvuldige inpassing en afstemming op historische binnenstad is vereist. P.C. HOOFTLAAN RICHTING BINNENSTAD INRICHTING VAN DE OPENBARE RUIMTE EN PUBLIEKSFUNCTIES IN DE PLINTEN ENTREE BINNEBSTAD - PC HOOFTLAAN ENTREE BINNEBSTAD - PC HOOFTLAAN ENTREE KONINGSHOEK - UIVERLAAN 31 Entree Koningshoek De Uiverlaan en Van Beethovenlaan zijn de twee entrees van de Koningshoek vanaf de Westlandseweg. Binnen het doorgaande karakter van deze hoofdontsluitingsroute kunnen beide entrees middels hoogbouwaccenten worden geaccentueerd. Belangrijkste ingreep is echter de markering van het winkelcentrum Koningshoek en de zichtbaarheid daarvan op de essentiële plekken van de Westlandseweg. Opvallend is het hoogbouwaccent op het Balkon, welke in de zichtlijn over de Uiverlaan staat en de gebieden aan beide kanten van het spoor visueel met elkaar verbindt. UIVERLAAN ALS ENTREE VAN DE KONINGSHOEK (BALKON OP DE ACHTERGROND)
ZICHT OVER DIJKPOLDER VANAF DE A20 KOMENDE VANUIT NAALDWIJK 32 A20 ZONE ZICHT OP GROTE KERK VANAF A20 ZICHT OP GROTE KERK VANAF BUITENHAVEN ZICHT BUITENHAVEN RICHTING BINNENSTAD EN HET NIEUWE STATION MAASSLUIS MET HOOGBOUWACCENT VAN DE KADE
Rivierfront Nieuwe Waterweg Het nieuwe rivierfront van Maassluis gaat momenteel bestaan uit een tweetal lineaire hoogbouwzones. De Waterwegtorens en het Balkon zijn hierin de twee belangrijke projecten. In aanvulling hierop is bij het bedrijventerrein Kade ten behoeve van toekomstige ontwikkeling hoogbouw toegestaan passend binnen de huidige ontwikkeling van het rivierfront. Daarbij is er de mogelijkheid voor één hoogbouwaccent op een locatie direct gerelateerd aan het verplaatste NS station Maassluis. Het zuidelijk gelegen opslagterrein De Dijk geldt als potentieel ontwikkelingsgebied op de lange termijn. De potenties voor hoogbouw dienen daarbij nog nader te worden onderzocht. A20 zone Langs de A20 liggen mogelijkheden voor hoogbouw, ondanks de aanwezige belemmeringen bij het bouwen langs snelwegen. Deze kunnen worden gezien als een tegenhanger van het rivierfront aan de andere kant van Maassluis. Het plan Dijkpolder gaat uit van enkele hoogbouwaccenten in de noordoost hoek aan een daar geprojecteerde ecologische zone. De rest van het gebied langs de A20 bestaat uit een bedrijvenzone waarbij de bebouwing wordt geïntegreerd met een geluidsscherm. Binnen deze bedrijvenstrook is plek voor enkele bescheiden hoogbouwaccenten zichtbaar vanaf de snelweg. RIVIERFRONT MAASSLUIS STATIONSLOCATIE MAASSLUIS WEST KAPELPOLDER ALS POTENTIËLE SCHAKEL IN DE GROENE CORRIDOR GROTE KERK ALS BEËINDIGING VAN DE GROENE CORRIDOR 33 Stationslocaties De twee stations vormen de entrees van Maassluis via het spoor. Vanaf beide stations is de oriëntatie op de binnenstad dus belangrijk en daardoor is er sprake van een hoogbouwvrije zichtlijn op de Grote Kerk. Binnen de upgrading van beide stations wordt voor station Maassluis uitgegaan van een verplaatsing richting de kruising van de Deltaweg en het Havenplein. Hierbij is bij het nieuwe station Maassluis, in combinatie met de hoogbouw van de Kade, één hoogbouwaccent mogelijk. Bij voorkeur tevens gerelateerd aan de lange zichtlijn over de Laan 1940-1945. De upgrading van Maassluis-West is direct gerelateerd aan de ontwikkeling van het winkelcentrum Koningshoek en omgeving. Ook hier geldt de regel van een hoogbouwvrije zichtlijn op de Grote Kerk. Groene corridor De groene corridor is een structuurelement met grote variatie. Het wordt gevormd door een aantal aaneengeschakelde groene ruimtes waarbij een doorlopende langzaam verkeersroute het continue element vormt. Tevens liggen een groot aantal voorzieningen in of aan de corridor. Hoogbouw wordt hier ingezet als een versterkend instrument, waarbij de maximale hoogte steeds wordt gerelateerd aan de directe omgeving. Uitzonderingen hierop vormen de Koningshoek, Componistenbuurt, Mozartlaan en de Kapelpolder. Op de visiekaart zijn een aantal mogelijke hoogbouwaccenten weergegeven. Dit is echter geen volledige en precieze weergave van de locaties waar hoogbouw toegestaan is. Per wijk en per hoogbouwinitiatief zal dit moeten worden bekeken om maatwerk te kunnen leveren.
34
Hoewel het niet mogelijk is de knelpunten in de stedelijke structuur enkel en alleen met de inzet van hoogbouw aan te pakken, is het wel belangrijk de gewenste stedenbouwkundige structuuringrepen te ondersteunen met hoogbouw op de juiste locaties. De voornaamste hoogbouwingrepen hebben als doel de leesbaarheid en herkenbaarheid van de (ontsluitings)structuur van Maassluis te versterken en de positie van beide centra te verbeteren. Hiervoor zullen een aantal maatregelen getroffen moeten worden, zoals het versterken van de hoofdontsluitingsroute en de entrees, het breder tastbaar maken van de twee centra, het doortrekken van een verbinding tussen deze twee centra en eventueel het ontmoedigen van alternatieve routes. Ook het versterken van de bestaande stationslocaties vallen onder dit type maatregel. De hoogbouw die in het kader van deze maatregelen geplaatst kan worden, zal met behulp van de spelregels uit hoofdstuk 6 en 7 op een subtiele manier ingepast dienen te worden. 9 Samenvatting en conclusie 35 Een tweede categorie hoogbouw maatregelen zal zich komen te bevinden op de nieuw te ontwikkelen locaties, zoals langs de Nieuwe Waterweg en in de Dijkpolder. De ontwikkelingen langs de Waterweg hebben als voornaamste doel het water te betrekken bij de stad en vice versa en zo een bijzondere kwaliteit van Maassluis optimaal te benutten. Hierin zal hoogbouw een grote rol dienen te spelen. Deze hoogbouw langs de Nieuwe Waterweg is bij uitstek een ingreep die regionale inpassing behoeft, waarbij de skyline van Maassluis bijvoorbeeld wordt ingepast in de waterroute van Hoek van Holland naar Rotterdam. In de hoogbouwvisie is hiervoor reeds een aanzet gemaakt middels de skyline aan de Nieuwe Waterweg. In de Dijkpolder gaat het om hoogbouw die als accent gerelateerd is aan de omliggende bebouwing. De hoogbouw heeft hier maximaal een dubbele omgevingshoogte, waardoor een bescheiden accent op wijkniveau ontstaat.
Colofon 37 Gemeente Maassluis Postbus 55 3140 AB Maassluis T 010 593 19 31 F 010 592 56 49 E gemeente@maassluis.nl I www.maassluis.nl Kokon Architectuur & Stedenbouw Postbus 29137 3001 GC Rotterdam T 010 411 71 80 F 010 411 71 87 E info@kokon.nl I www.kokon.nl