WERKPLAN 2015
Inhoudsopgave Inleiding 1. De wereld om ons heen 2. Communicatie en dienstverlening 3. Bewonerscommissies 4. Onderhoud, renovatie, wijkverbetering en energetische maatregelen 5. Overleg met de directie 6. De Algemene Ledenvergadering 7. Belanghouders 8. Deskundigheidsbevordering 9. Diversen Slotwoord
Inleiding De Alliantie heeft drie regiovestigingen in Amsterdam-Almere, Gooi en Vechtstreek en Amersfoort. In 2014 zijn de regiovestigingen Amsterdam en Almere samengevoegd. Elke regiovestiging heeft een huurdersorganisatie. Huurders Belangen Vereniging de Alliantie-Almere (HBV) behartigt de belangen van de huurders in Almere, HP Palladion voor Amsterdam. De vier huurdersorganisaties zijn verenigd in het Huurders Platform de Alliantie (HPdA) die op het niveau van de Alliantie overlegt over strategische en algemene beleidszaken met de directeurbestuurder en de Raad van Commissarissen (RvC). De HBV overlegt met de Alliantie Amsterdam-Almere over hoe dit beleid op tactisch en operationeel gebied uitgewerkt wordt in Almere. In dit werkplan 2015 geeft het bestuur weer hoe zij invulling gaat geven aan het werken voor de belangen van de huurders in Almere en hoe zij daar organisatorisch en inhoudelijk inhoud aan geeft. Binnen HPdA is in 2014 een uitvoerig overleg geweest over het vernieuwen van de organisatievorming van de huurdersorganisaties en van de participatie. Het overleg hierover dreigde tegen de zomervakantie aan stuk te lopen. Onder begeleiding van het bureau Vannimwegen is het proces in september weer opgepakt en is er overeenstemming over de basis uitgangspunten van de vernieuwing van HPdA. Op dit moment zijn er allerlei gezamenlijke werkgroepen aan de slag die de verschillende onderdelen van de vernieuwing uitwerken. Op de Algemene Leden Vergadering heeft het bestuur de leden geïnformeerd over de inzet en de laatste stand van zaken van het vernieuwingsproces. We beginnen het Werkplan met de context van waaruit de HBV dit werk doet. Vanuit de overheid zijn in 2014 een aantal besluiten genomen of beleid versneld in werking gezet die van grote invloed zijn op de huurders in Almere. De financieel economische crisis en het beleid van de overheid hebben niet alleen invloed op de posities van huurders maar ook op die van de Alliantie. In het eerste hoofdstuk beschrijven wij de belangrijkste ontwikkelingen en de gevolgen die zij kunnen hebben voor de huurders en het werk van de HBV. Binnen het krachtenveld waarin de HBV opereert zijn er wel zaken die de HBV aan kan pakken. Met HPdA en andere belangenorganisaties proberen wij de positie van de huurders te versterken. Maar ook in overleg met de Alliantie Amsterdam-Almere, bewonerscommissies en huurders zijn er tal van zaken die aangepakt kunnen worden om de positie van de huurder te verbeteren. Het werkplan 2015 geeft hierbij een richtlijn aan het bestuur om hier inhoud aan te geven. Voor het maken van dit werkplan is kritisch gekeken naar de ambities die het bestuur heeft neergelegd voor 2014. Het is het bestuur gelukt om de ambities met betrekking tot het vernieuwen van de Website en het voeren van een enquête over de betaalbaarheid van het wonen onder de leden van ons Digitaal Panel te houden. Ook de ambitie ten opzichte van de nieuwsbrief is waargemaakt. Gezien het resultaat is het bestuur van mening dat een dergelijk middel alleen in uitzonderlijke situaties moet worden ingezet. Huurders
hebben blijk gegeven meer aandacht aan een digitale benadering te geven. Het spreekuur is uitgevoerd zoals gepland en er is daar een duidelijke behoefte aan. Door de samenvoeging van de regio s Amsterdam en Almere zal in 2015 overleg gevoerd worden met de directie van de regiovestiging en met HP Palladion over de invulling van het overleg met de Alliantie Amsterdam-Almere. Het contact met de bewonerscommissies is goed. Er is een begin gemaakt met het betrekken van de HBV en betrokken bewoners bij groot onderhoud en wijkprojecten. Het in 2013 gestarte samenwerkingsverband met de Huurdersvereniging Ymere en GoedeStede (de 3HO - Almere) heeft in 2014 een hechte vorm gekregen. Er is nu een structureel overleg met de Gemeente en de corporaties in Almere over allerlei zaken op het gebied van de volkshuisvesting onder andere over de prestatieafspraken op basis van de Woonvisie van de Gemeente, het woonruimteverdelingsbeleid, de beschikbaarheid van woonruimte voor de doelgroepen en de betaalbaarheid van het wonen. Wij verwachten met dit Werkplan 2015 goed aan de slag kunnen gaan om de organisatie te versterken en een goede invulling te geven aan de belangenbehartiging van de huurders van de Alliantie in Almere. 1. De wereld om ons heen Er zijn tal van ontwikkelingen die de positie van de huurders en HBV de Alliantie Almere bepalen zonder dat zij door de HBV te beïnvloeden zijn. Daarbij is de HBV een onderdeel van HPdA (Huurders Platform de Alliantie) en daarbinnen moet zij het strategische en deels tactische beleid van de Alliantie proberen te sturen in een richting die positief is voor de huurders van Almere. Het beleid dat door de Alliantie in overleg met de HPdA wordt vastgesteld, vormt het kader waarbinnen de HBV de Alliantie Almere de belangen van de huurders in Almere behartigt. In dit hoofdstuk bespreken we kort een aantal externe ontwikkelingen die het speelveld van de HBV bepalen. Nog steeds somber financieel, economisch en sociaal perspectief Er is sprake van licht economisch herstel maar dat is nog geen reden om de vlag uit te hangen. Voor veel huishoudens is het nog steeds crisis. In Almere is de werkloosheid onder de beroepsbevolking groot. Voor Flevoland is de werkloosheid het hoogst vergeleken met de andere provincies. De perspectieven voor laagopgeleiden en ouderen op de arbeidsmarkt zijn somber. Voor veel huishoudens zal het financieel perspectief in 2015 niet verbeteren. Huishoudens met een laag inkomen gaan er netto op achteruit, voor middeninkomens geldt een lichte stijging. Uit de enquête onder het digitale panel dat wij gehouden hebben over het thema betaalbaarheid blijkt dat 70% van de huurders de huur te hoog vindt in relatie tot het inkomen. De afgelopen twee jaar heeft 74% bezuinigd op onder andere het aankopen van kleding, minder uit te gaan, bezoeken van goedkopere supermarkten, het opzeggen van abonnementen op kranten, tijdschriften en het lidmaatschap van verenigingen. Zorgelijk is dat huishoudens ook bezuinigen op zaken die belangrijk zijn voor de gezondheid, zoals het uitstellen van het bezoek aan een tandarts, fysiotherapeut of medisch specialist, opzeggen van de aanvullende
zorgverzekering, nemen van een hoger eigen risico of uitstellen van de aankoop van medicijnen. Veel huishoudens dreigen door de bezuinigingen in een sociaal isolement te komen en brengen hun gezondheid in gevaar. Voor veel huishoudens in Almere zal 2015 op sociaal en financieel gebied niet zonniger worden. Stagnerende woningmarkt De woningmarkt in Almere zit nog steeds in het slop. In het onderste segment van de koopmarkt staan er minder woningen te koop dan de voorafgaande jaren, maar de woningen die te koop staan worden sneller verkocht. De verkoop in het duurdere segment verloopt nog steeds slecht. De mutatiegraad is nog steeds laag. Het aantal reacties op een aangeboden huurwoning is in een korte periode verdubbeld van 100 naar 200. De doorstroming wordt verder belemmerd omdat huishoudens met een gezamenlijk inkomen boven 34.911 geen toegang meer hebben tot de sociale huursector. Voor veel van deze huishoudens is een koopwoning niet bereikbaar of is de vrije huursector te duur. Het aantal te realiseren nieuwbouwwoningen is drastisch naar beneden bijgesteld. Voor de periode 2014-2019 staan 9600 woningen gepland. 60% hiervan zal waarschijnlijk gerealiseerd worden, voor 40% gaat het om plannen in voorbereiding of mogelijke plannen. Van de geplande woningen is 40% een huurwoning. De nieuwbouw zal een lagere bijdrage leveren aan het bevorderen van de doorstroming dan twee jaar geleden werd verwacht. De HBV Alliantie Almere zal zich vanuit het samenwerkingsverband 3-HO inzetten dat sociale huurwoningen zoveel mogelijk in relatie tot het inkomen zal worden toegewezen. De afgelopen jaren is een stijging waar te nemen van het aantal huishoudens met een laag inkomen dat een woning betrekt in het segment tussen de 2de aftoppingsgrens van de huurtoeslag 618,24 en de liberalisatiegrens 710,68. Tegelijkertijd is ook het aantal huurders gestegen met een huurachterstand evenals het uitstaande bedrag aan verschuldigde huur. De HBV Alliantie Almere zal zich in het 3-HO verband sterk maken dat lagere inkomens een woning aangeboden krijgen met een passende lagere huur. Begin januari 2015 is er een nieuw woonruimteverdelingssysteem van kracht. De helft van het aantal vrijgekomen woningen worden verloot, de andere helft toegewezen via Woningnet op basis van opgebouwde inschrijfduur. Een deel van de woningen zijn gelabeld voor specifieke doelgroepen zoals ouderen, jongeren en mensen met een specifieke zorgbehoefte. Gelabelde woningen worden niet verloot, behalve die voor jongeren. De gemeente verwacht dat met het nieuwe systeem de doorstroming bevorderd wordt. Het is nu nog te vroeg om te zeggen of dat ook zal gebeuren. De Alliantie heeft in 2013 een nieuw huurbeleid ingevoerd waarbij huishoudens met een gezamenlijk inkomen onder 34.911 een korting van respectievelijk 20% en 10% krijgen op de wettelijke maximale prijs. Deze maatregel draagt bij tot een huurprijs die meer passend is bij het inkomen. Het huidige regeringsbeleid biedt niet veel perspectief op een verhoging van de nieuwbouwproductie. Door de verhuurdersheffing is het investerend vermogen van de corporaties behoorlijk gedaald. Inkomensafhankelijke huurverhoging In 2015 zal er weer een inkomensafhankelijke huurverhoging gevraagd worden. Voor huishoudens met een
gezamenlijk inkomen onder 34.911 geldt een opslag van 1,5% boven de inflatie, tussen 34.911 en 43.786 2% en boven 43.786 4%. Het inflatiepercentage is de door de CBS vastgesteld op 1%. De huurverhoging per 1 juli 2015 wordt vastgesteld in het overleg tussen de Alliantie en HPdA. HPdA zet in op een huurverhoging gelijk aan het inflatiepercentage van 1% voor alle huurders met als uitzondering de huurders die in de bijstand zitten. De onderbouwing van dit voorstel staat uitvoerig beschreven in de adviezen over de huurverhoging van 2013 en 2014 en in het ongevraagd advies dat door de HPdA inmiddels aan de directeur/bestuurder van de Alliantie is uitgebracht. De Alliantie heeft inmiddels laten weten dit advies in de gesprekken die in het kader van de adviesaanvraag huurverhoging 2015, te willen betrekken. Verandering WoningWaarderingsStelsel (WWS) Het wetsvoorstel wijziging Huurprijzenwet is eind december aangenomen door de Tweede Kamer. Met dit wetsvoorstel worden de Donnerpunten afgeschaft en vervangen door punten op basis van de WOZwaarde van de woning. De WOZ-waarde gaat voor een kwart de hoogte van de huurprijs bepalen. Vooral in woningmarktgebieden waar veel schaarste is zal dit leiden tot sterke stijging van de maximale huur die gevraagd mag worden. De eerste berekeningen van de Alliantie laten zien dat er sprake zal zijn van een gemiddelde daling van de maximale huurprijs in Almere. Voor het huurbeleid van de Alliantie hoeft de verandering geen gevolgen te hebben. De WWS bepaalt wat maximaal gevraagd mag worden. De systematiek van het vaststellen van de maximale huurprijs is gebaseerd op het aftoppen van de maximale huurprijs naar een huurprijs die in relatie staat tot het huishoudeninkomen. De beroepsprocedure wordt wel ingewikkelder. Als de huurder het niet eens is met de vaststelling van de WOZ-waarde dan zal er tegelijkertijd een beroep bij de huurcommissie en bij de gemeente/ rechtbank ingediend moeten worden.de HBV Alliantie Almere zal zich in HPdA inzetten om mogelijke nadelige gevolgen van de invoering van de WOZ in de WWS ongedaan te maken. Vernieuwing participatie Het reorganisatieproces dat de Alliantie in 2012 gestart is en zijn voltooiing zal vinden in 2015 heeft ook gevolgen gehad voor HPdA en de aangesloten huurdersorganisaties. Een van de gevolgen voor HBV Alliantie Almere is de samenvoeging van de regiovestigingen Amsterdam en Almere. Belangrijk kenmerk van het proces dat strategische onderwerpen en zaken die van toepassing zijn voor alle huurders van de Alliantie centraal vastgesteld worden. De bedrijfsprocessen zijn ondergebracht in op zichzelf staande bedrijfsonderdelen waarbij de regiovestigingen duidelijk de positie als opdrachtgever hebben. Binnen HPdA heeft dit ook geleid tot veranderingen zonder dat deze duidelijk benoemd zijn en een positie hebben gekregen. Er is een duidelijke taakverdeling ontstaan tussen de HPdA en de aangesloten huurdersorganisaties. Het strategisch beleid en de kaders waarbinnen de bedrijfsonderdelen hun werk doen worden besproken op het niveau van de HPdA en het concern Alliantie. De tactische en operationele implementatie en uitvoering van het strategisch beleid is
het werkterrein van de regionale huurdersorganisaties. Eind 2013 is bij HPdA intern een overleg gestart hoe de organisatiestructuur van HPdA en de aangesloten huurdersorganisaties zodanig vernieuwd kan worden dat deze beter aansluit bij de veranderingen van de Alliantie. Maar ook bij de maatschappelijke ontwikkelingen en veranderingen. Midden 2014 dreigde het overleg hierover volledig stuk te lopen. Besloten werd om in september een nieuwe start te maken onder begeleiding van het bureau Vannimwegen. Eind 2014 is overeenstemming bereikt over de basisuitgangspunten van de vernieuwing en zijn er verschillende werkgroepen aan de slag gegaan met de uitwerking van de diverse vraagstukken. De HBV Alliantie Almere neemt volwaardig deel aan dit vernieuwingsproces. Wonen en Zorg Het beleid van de overheid is er op gericht dat mensen zolang mogelijk zelfstandig wonen. Ook als zij door fysieke en/of psychische redenen beperkt zijn in de mogelijkheden om dit te doen. De beperkingen kunnen aangeboren zijn, veroorzaakt door een ongeval of het gevolg zijn van het vorderen van de leeftijd. Per 1 januari 2015 is de nieuwe Wet Maatschappelijke Ondersteuning van kracht geworden en zijn de gemeenten verantwoordelijk voor de uitvoering van het beleid. De HBV is op twee fronten actief. Binnen HPdA verband is er overleg met de Alliantie over de ontwikkeling en uitvoering van het beleid. Met de Alliantie is overeenstemming over de kaders van het beleid. Bij de uitwerking hiervan wordt HPdA nauw betrokken. De gemeente heeft een werkgroep ingesteld waarin de vertegenwoordigers van zorginstellingen deelnemen. De werkgroep is bezig met de invulling van het beleid. HBV zal in 3-HO verband vooral het probleem van de betaalbaarheid van geschikte woningen in het overleg met de gemeente inbrengen. Daarnaast zal er een bijdrage aan het vraagstuk Wonen en Zorg worden geleverd Overleg met de gemeente In de Herziening Woningwet krijgt de gemeente een sterkere positie ten opzichte van de corporaties. Zij zullen veel sterker moeten meewerken aan de plannen die de gemeente neergelegd heeft in de Woonvisie. Belangrijk is dat de huurdersorganisaties bij corporaties in Almere zijn gaan samenwerken in het overleg betreffende de prestatieafspraken. Deze samenwerking heeft geresulteerd in het oprichten van 3HO-Almere. De 3HO-Almere hebben een advies gegeven over de prestatieafspraken die de gemeente gemaakt heeft met de corporaties Op dit moment vinden er, m.b.t. de prestatieafspraken en de nieuwe huisvestingsverordening, gesprekken tussen de gemeente, corporaties en de 3-HO plaats. Het Platvorm werpt zijn vruchten af. Er is een goed overleg met de Gemeente. Hoe groot de invloed van de huurdersorganisaties op het beleid is kan nu nog niet worden vastgesteld, maar de stem vanuit de huurders wordt wel ingebracht en gehoord. Voor 2015 heeft de HBV de ambitie om het samenwerkingsverband te versterken en meer invloed te krijgen op het tot stand komen van het beleid.
Betaalbaarheid Geen van de partijen die betrokken zijn bij de volkshuisvesting ontkent nog langer dat de betaalbaarheid een groot probleem geworden is. Niemand betwist dat 30% van de inkomens in Nederland eigenlijk niet meer de huur kan betalen. Het betalen van de huur betekent dat zij moeten besparen op uitgaven die het deelnemen aan gewone geaccepteerde maatschappelijke activiteiten mogelijk zou moeten maken. Uitgaven voor sport, hobby, het onderhouden van een sociaal netwerk, krant, en dergelijke. Het onderzoek dat de HBV gedaan heeft onder de leden van haar digitale panel bevestigt dit beeld. Uit het onderzoek blijkt dat bijna 70% van de huurders de woonlasten te hoog vindt, terwijl 57% de huur te hoog vindt in relatie tot de kwaliteit van de woning. 66% vreest dat zij, bij ongewijzigd beleid, binnenkort de huur niet meer kan betalen. De afgelopen twee jaar heeft 89% bezuinigd op de uitgaven. Voor een aantal huurders wordt de sociale participatie beperkt, bijvoorbeeld doordat het lidmaatschap van een vereniging is opgezegd (27%) of het abonnement op een krant of een tijdschrift (40%). Mensen bezuinigen ook op de kosten voor gezondheid. 40% stelt het bezoek aan een tandarts, fysiotherapeut of medisch specialist uit. Een kwart heeft een aanvullende zorgverzekering opgezegd. 16% stelt de aankoop van medicijnen uit. 23% van de huurders verwacht dat het inkomen de komende twee jaar zal dalen, 55% verwacht dat het inkomen niet meer zal stijgen. De gemiddelde netto huurprijs voor vrijgekomen sociale huurwoningen steeg in de periode 2010 en 2013 van 448 naar 556, een stijging van 24%. Het gemiddelde bruto-inkomen van de nieuwe huurders neemt in deze periode met 6% af. Ook voor zittende huurders geldt dat de huren sneller gestegen zijn dan het inkomen en het verschil wordt niet gecompenseerd door de huurtoeslag. Het huren van betaalbare woonruimte wordt in toenemende mate onbetaalbaar voor zowel lage als middeninkomens. Huurtoeslag is in vele gevallen niet toereikend om het huren betaalbaar te maken. De Alliantie probeert met haar nieuwe huurbeleid hier aan tegemoet te komen. Maar de vraag is of dit toereikend genoeg is. Van dit beleid zijn de lage middeninkomens uitgesloten. De Alliantie wil hier voor ook beleid ontwikkelen maar slaagt daar tot nu toe niet in. Voor de HBV Alliantie Almere is de betaalbaarheid van het wonen een belangrijk aandachtspunt. Binnen de HPdA zal met de Alliantie overleg gevoerd worden hoe hier op midden lange termijn verbetering in aangebracht kan worden.
2. Communicatie en dienstverlening De HBV heeft verschillende manieren waarop zij met de huurders communiceert en diensten verleent. Het wekelijkse spreekuur De HBV houdt elke dinsdag van de week tussen 10.00 en 12.00 uur een spreekuur op het kantoor van de HBV. Een toenemend aantal huurders weet het spreekuur te vinden, niet alleen via het spreekuur maar ook via e-mail, de Website en de voicemail. Het principe is dat een ieder die via een van deze wegen contact heeft gezocht te woord gestaan wordt. Tijdens het spreekuur wordt bijgehouden welke vragen er binnengekomen zijn. Binnen één week wordt hierop gereageerd. Ook komt er meer aanloop binnen tijdens het spreekuur. Het spreekuur is van belang voor individuele huurders. Als individu is het vaak moeilijk om op eigen kracht een probleem opgelost te krijgen. Het spreekuur geeft ook informatie over hoe het beleid van de Alliantie Almere in de praktijk wordt uitgevoerd. Op grond van deze informatie kan de HBV in overleg met de Alliantie Almere werken aan structurele oplossingen. De Website In 2014 is de Website totaal vernieuwd. De Website is aantrekkelijk en uitnodigend geworden. Het is voor de bezoeker makkelijk om zijn weg te vinden door de Website. De ambitie voor 2015 is er voor te zorgen dat de informatie op de Website actueel blijft. Het is niet gelukt om een werkgroep in te stellen waarin vrijwilligers participeren die geen bestuurslid zijn. Het bestuur blijft aan deze ambitie werken Nieuwsbrief In 2014 is er een nieuwsbrief door de HBV gestuurd naar alle huurders van de Alliantie-Almere. Binnen het bestuur is de vraag gesteld of het nog wel past om in deze tijd met een fysieke nieuwsbrief huurders te informeren en te betrekken. De toekomst ligt meer in digitaal communicatie. Op de digitale nieuwsbrief komen meer reacties dan op de fysieke. Een nieuwsbrief is erg duur om te maken en te verspreiden. In 2015 zal er alleen een fysieke nieuwsbrief uitgegeven worden als daar een duidelijke aanleiding voor is. Het digitale panel In 2014 heeft de HBV met behulp van het Kenniscentrum van de Woonbond een enquête gehouden onder het digitale panel over de betaalbaarheid en beschikbaarheid van het wonen. 1068 huurders namen hier aan deel. De resultaten van de enquête zijn al eerder in dit Werkplan behandeld. Uit de deelnemers is een groep van 125 personen ontstaan die wat vaker willen meedenken over onderwerpen zoals de gewenste kwaliteit van een woning. De resultaten van de enquête zijn belangrijk en goed te gebruiken in het overleg binnen HPdA, de Alliantie en de gemeente. Het digitale panel blijkt een uitstekend middel te zijn om met de huurders te communiceren en informatie te
halen. Het spreekt de huurders aan. Het aantal deelnemers aan de enquête is gestegen van 400 naar 1068. Het bestuur zal ook in 2015 doorgaan met dit middel. HP Palladion Amsterdam heeft inmiddels ook in 2014 een digitaal panel opgericht en ook een enquête gehouden over betaalbaarheid. Beide huurdersorganisaties hebben besloten in 2015 nauw samen te werken met het digitale panel. In 2015 zal de HBV: Doorgaan met het organiseren van communicatie via e-mail, website of voicemail. en zal het spreekuur elke dinsdag tussen 10.00 en 12.00 uur gehandhaafd blijven op het kantoor. Het bestuur zet zich in dat er met een ieder die via één van deze bovengenoemde wegen een vraag stelt binnen één week contact wordt opgenomen; Alleen een fysieke nieuwsbrief uitgeven als daar een duidelijke aanleiding voor is; De Website actueel houden. Op dit gebied samenwerken met HPdA; Zonodig één enquête houden onder het digitale panel. Er zal hierbij samengewerkt worden met HP Palladion. Binnen HPdA streven naar een digitaal panel voor alle aangesloten huurdersorganisaties; Meer bewonerscommissies en huurders betrekken bij projecten van de Alliantie-Almere of HBV; Gebruik maken van de betere mogelijkheden die de nieuwe wet- en regelgeving biedt op het gebied van de participatie. 3. Bewonerscommissies Het bestuur handhaaft het beleid in 2014 om niet zelf initiatieven te nemen om bewonerscommissies op te richten. Wel zullen huurders ondersteund worden, zowel organisatorisch als financieel, als zij aan het bestuur kenbaar maken dat zij een bewonerscommissie willen oprichten. De HBV zal aansluiting zoeken bij huurders die al activiteiten ontplooien in hun buurt en op die manier mogelijk een bewonerscommissie tot stand helpen te brengen. Het bestuur ondersteunt huurders die een bewonerscommissie willen oprichten en op verzoek bestaande bewonerscommissies. Deze ambitie uit het vorige werkplan is praktijk geworden. In 2015 wordt dit beleid voortgezet. De HBV wil wel actief de participatie van de huurders ondersteunen in die complexen en buurten waar de Alliantie bezig is met groot onderhoud, renovatie en/of leefbaarheidsprojecten. In de samenwerkingsovereenkomst is afgesproken dat de Alliantie Almere voor aanvang van zulke projecten een participatieplan maakt. Als er geen bewonerscommissie is dan is de HBV de partij waarmee de Alliantie Almere dit moet doen. De HBV is ook de partij die het proces bewaakt. In 2013 is het gelukt om hier met de Alliantie Almere een begin te maken. Met de gebiedsbeheerder van de Wierden zijn gesprekken gevoerd over de projecten die daar lopen en hoe huurders, met ondersteuning van de HBV, hier actiever bi in 2015 uitgevoerd worden.
In 2015 zal de HBV: Bewoners die een bewonerscommissie willen oprichten organisatorisch en financieel ondersteunen; Relaties opbouwen met huurders die in hun buurt activiteiten ondernemen; De procesafspraken verder ontwikkelen om met de Alliantie Almere de actieve betrokkenheid van de HBV bij groot onderhoud, renovatie en/of leefbaarheidsprojecten, te versterken; inzetten voor het contact met de bestaande bewonerscommissies en nieuwe huurders helpen bij de oprichting van een bewonerscommissie; regelmatig of zo vaak als nodig is overleg voeren met de bewonerscommissies. Er zal in ieder geval met al de bewonerscommissies één keer per jaar overleg gevoerd worden. 4. Onderhoud, renovatie, wijkverbetering en energetische maatregelen De ambitie van de Alliantie en die van de HBV de Alliantie Almere is om goed te investeren in energetische maatregelen en woningen op zijn minst te brengen op het energielabel B. In de praktijk blijkt dat deze doelstelling voor veel complexen niet op een rendabele manier te realiseren is. De Alliantie ziet dan af van het nemen van energetische maatregelen. De HBV vindt dit niet goed. Bekeken moet worden welke labelstappen er wel rendabel genomen kunnen worden. Bij de besluitvorming moeten de kostenbesparing en meer confort voor de huurder een zware rol spelen. De inzet van de HBV is om geïnformeerd te worden over de concrete maatregelen die de Alliantie Almere op dit gebied gaat nemen, hoe hierover gecommuniceerd wordt met de huurders en hoe de HBV hierbij betrokken kan worden. Een belangrijk onderdeel van het energiebeleid is het winnen van het vertrouwen van huurders die in complexen wonen. Bij collectieve ingrepen is het noodzakelijk dat 70% van de huurders instemmen met voorstellen om deze doorgang te laten vinden. Voor het terugdringen van de energiekosten is het van belang dat er niet alleen energiebesparende maatregelen ingevoerd worden, maar dat de huurders ook weten hoe zij hier optimaal gebruik van kunnen maken. Voor het energiebeleid is het ook belangrijk dat initiatieven van huurders door de Alliantie Almere (als het kan) gehonoreerd worden. Belangrijk is ook voorlichting welke initiatieven huurders kunnen nemen om tot energiebesparing en duurzame toepassing van middelen te komen. Een apart punt van overleg is hoe er een energiebesparend beleid ontwikkeld kan worden voor huurders in een Vereniging van Eigenaren. Hier wordt met de Alliantie aan gewerkt. Onderhoud, renovatie en wijkverbetering zijn van groot belang voor de huurders en daarmee ook voor de HBV. Als de Alliantie projecten gaat ontwikkelen of al uitvoert dan wil de HBV hier nauw bij betrokken worden. Van belang is dat de huurders een volwaardige inbreng kunnen hebben en dat zij hierin ondersteund worden door de HBV. De Alliantie is actief in Almere Haven (waaronder een leefbaarheidsprogramma De Werven, Hoven en noordelijk deel van het centrum, een wijkaanpak voor de Wierden dat loopt tot 2020), Almere Poort (project Buurtsignaal onder meer om de veiligheid te vergroten) en Fanny Blankers Koenpark (o.a. aandacht voor een
beheersbaarheid project). Ook zal groot onderhoud gepleegd worden vanuit regulier onderhoud. Over de wijze waarop de HBV hierbij betrokken wordt willen wij afspraken maken. Verder zal de Alliantie sociale duurzaamheid en wijkbeheerprojecten in buurten in Almere Haven, Almere Buiten en Almere Stad ondernemen. In 2014 is door de Alliantie het beleid met betrekking tot leefbaarheid en gebiedsbeheer vastgesteld. Belangrijk onderdeel bij de uitwerking hiervan is het opstellen van buurt- en complexbeheerplannen. Besloten gaat worden welke complexen onder het reguliere beheer vallen en voor welke een beheren op maat beleid gevoerd gaat worden. Een ander onderdeel is het stimuleren van zelfwerkzaamheid en verantwoordelijkheid voor het beheer en onderhoud van het complex en de directe woonomgeving. De HBV gaat nauw betrokken worden bij de implementatie en uitvoering van dit beleid in Almere. In 2015 zal de HBV: Het energetisch programma voor 2015 verder met de Alliantie Amsterdam-Almere doornemen en eventueel een advies over uitbrengen; Met de Alliantie de afspraak maken om 1 keer per jaar de voortgang van het energetisch programma te bespreken; Bij het maken van concrete plannen wil de HBV (en de huurders) nadrukkelijker betrokken worden bij de keuzes die gemaakt kunnen worden. Dat geldt niet alleen voor welke energetische maatregelen genomen kunnen worden, maar ook wat de kostenbesparing betreft in relatie met de (eventuele) huurverhoging; De Alliantie vragen een conceptnotitie communicatieplan energetisch beleid voor te leggen en hier eventueel een advies over uitbrengen; Concrete procesafspraken maken hoe de HBV betrokken gaat worden bij het ontwikkelen, uitvoeren en controleren van projectplannen. De HBV verwacht van de Alliantie Almere een meer proactieve inzet dan zij dat tot nu toe getoond heeft; Actief betrokken zijn bij de implementatie en uitvoering van het beleid met betrekking tot leefbaarheid en gebiedsbeheer. 5. Overleg met de directie Na een moeizaam begin in 2012 is het overleg tussen de HBV en de Alliantie op een goede manier ingericht. Het bestuur wil die werkwijze voortzetten. Er komt echter wel door de samenvoeging van de regiovestigingen Amsterdam en Almere een wijziging in de invulling. Afgesproken is dat de HBV vier keer per jaar een overleg voert met de directie van Alliantie-Almere over onderwerpen die alleen betrekking hebben op Almere. Twee keer per jaar zal er gezamenlijk met HP Palladion een overleg gevoerd worden met de Alliantie over thema s die de gehele regio aangaan. Na 2015 zal geëvalueerd worden of dit bevalt.
In 2015 zal de HBV de in 2013 ingevoerde lijn waarmee het overleg met de Alliantie Almere structureel verbeterd wordt, consequenter doorzetten: Vier keer per jaar overleggen met de directie Alliantie Amsterdam-Almere over onderwerpen die alleen betrekking hebben op Almere. Twee keer gezamenlijk met HP Palladion over zaken die het werkgebied van de gehele regiovestiging aangaan; De inhoudelijke invulling van de overlegstructuur versterken door: Vragen, opvattingen en gedachten die de HBV heeft over belangrijke onderwerpen schriftelijk in te dienen in de vorm van vragen, gespreksnotitie of ongevraagd advies, voorafgaande aan een overleg; Een schriftelijke reactie te verlangen van de Alliantie Almere op onderwerpen die de HBV op bovenstaande manieren inbrengt; Het vragen van een jaarplan 2015 gebaseerd op een evaluatie van het beleid; Het opstellen van een termijnagenda voor het overleg gebaseerd op het jaarplan, de termijnagenda en het werkplan van HBV; Bij een advies wordt ook een termijn vastgesteld waarop het beleid wordt geëvalueerd. 6. De Algemene Ledenvergadering De HBV is een vereniging en is daarom wettelijk verplicht om één keer per jaar een Algemene Ledenvergadering te organiseren. Daarin moet verantwoording afgelegd worden door het bestuur over het beleid van het afgelopen jaar en de plannen voor het toekomstige jaar. Belangrijk is dat de leden een oordeel geven over het jaarverslag en de jaarcijfers. Voor de HBV ligt het zwaartepunt om in contact met de huurders te komen niet in het organiseren van een Algemene Ledenvergadering. Het zwaartepunt wil het bestuur leggen bij het organiseren van concrete activiteiten en van daaruit haar relaties met haar leden/huurders opbouwen. Omdat een Algemene Ledenvergadering gehouden moet worden, heeft het bestuur in 2013 gekozen om bij de uitvoering hiervan weinig tijd in te ruimen voor de formeel verplichte onderdelen. Centraal stond voorlichting te geven over de activiteiten die de HBV doet. Deelnemers konden bij diverse kraampjes met bestuursleden hierover praten. Ook medewerkers en de directeur van de Alliantie Almere waren aanwezig om nadere informatie te geven over zaken die mensen bezig houdt. Er was bewust gezocht naar een aantrekkelijke uitnodigende locatie en ruimte. De deelnemers van het digitale panel waren via de e-mail uitgenodigd en er is een advertentie geplaatst in een lokale krant. In tegenstelling tot de ALV in 2013 is die van 2014 slecht bezocht ondanks dat iedere huurder via de nieuwsbrief een uitnodiging gekregen heeft. Het bestuur zal nader analyseren wat hiervan de oorzaken kunnen zijn en op basis van de analyse bekijken wat de beste manier(en) kan zijn om meer huurders naar de ALV te krijgen.
In 2015 zal de HBV: De ALV op dezelfde wijze organiseren als in 2014; Wederom gebruik maken van het aanbod van de Alliantie Almere om de HBV te ondersteunen bij het werven van huurders en het bieden van een inhoudelijke bijdrage; In maart een concreet stappenplan maken voor de organisatie van de ALV. Het draaiboek van 2014 vormt de basis om hiertoe te komen; Naar wegen zoeken om meer huurders bij de ALV te betrekken. 7. Belanghouders Onder belanghouders verstaan wij alle partijen waar wij mee (willen) samenwerken en wij gemeenschappelijke belangen hebben. Uiteraard zijn de huurders, de HPdA, de Alliantie Almere en de gemeente de belangrijkste belanghouders. Onze belanghouders zijn (hierbij geven wij meteen aan wat de inzet is van de HBV in 2015 met betrekking tot deze Belanghouders): Het Huurders Platform de Alliantie (HPdA). De HBV is lid van dit Platform. Het Platform behartigt de belangen van de huurdersorganisaties actief in de regiovestigingen van de Alliantie en uiteraard die van de huurders op het niveau van het concern de Alliantie. Hier wordt de strategische en deels tactische kaders van het beleid vastgesteld. Belangrijk is dat de regionale huurdersorganisaties in kunnen brengen wat vanuit de lokale situatie belangrijk is en dat de kaders ruim genoeg zijn om invulling te kunnen geven wat voor Almere van belang is: de regionale verankering. De HBV is met twee bestuursleden vertegenwoordigd in het bestuur van de HPdA. Zij zorgen ervoor dat zaken die voor de HBV belangrijk zijn ingebracht worden in de HPdA en voor de terugkoppeling van belangrijke onderwerpen; De Huurderbelangenverenigingen van Ymere en GoedeStede. Gezamenlijk vertegenwoordigen de huurdersorganisaties met de HBV bijna 20.000 huurders van corporatiewoningen in Almere. Er is in 2014 een goed samenwerkingsverband (de 3HO - Almere) ontstaan. Aanleiding is de uitnodiging van de huurdersorganisaties om deel te nemen aan het overleg over de prestatieafspraken. Bij de huurdersorganisaties ontstond het besef dat dit alleen met succes gedaan kan worden als hierin samengewerkt werd. De samenwerking heeft geresulteerd in het oprichten van de 3HO - Almere. In 2015 zal de HBV zich inzetten voor het verder versterken van dit samenwerkingsverband en het overleg met de gemeente en de corporaties;
De Gemeente. De gemeente speelt een belangrijke rol in het vaststellen en uitvoeren van het lokale volkshuisvestingsbeleid. Niet alleen wat urgentie en woningtoewijzing betreffen. Corporaties moeten prestatieafspraken maken met de gemeente over de bijdragen die zij gaan leveren om de Woonvisie van de gemeente waar te maken. Dit wordt versterkt in de Herziene Woningwet. Die schrijft ook voor dat de huurdersorganisaties hier ook beter bij moeten worden betrokken. Het voornemen van de regering is dat zij een nog sterkere rol gaan spelen in het aansturen van corporaties. Het is dus belangrijk om deel te nemen aan de overleggen die de gemeente organiseert met huurders en andere organisaties over het te voeren beleid. Ook op het terrein van Wonen en Zorg gaat de gemeente steeds meer een belangrijke rol spelen. Waar nodig zal ook contact gezocht worden met de politiek en gemeentelijke diensten/ambtenaren. Het in 2013 tot stand gekomen samenwerkingsverband met de twee huurdersorganisaties Ymere en GoedeStede geeft de HBV een positie om op bovengenoemde beleidsterreinen actief te zijn; Het bestuur streeft er naar dat zij in overleggen met de belanghouders met twee bestuursleden vertegenwoordigd is. 8. Deskundigheidsbevordering De volkshuisvestingswereld zit ingewikkeld in elkaar. Het is ook een wereld in beweging waarbij niemand kan zeggen hoe deze wereld er over vijf jaar uit zal zien. Om goed te kunnen functioneren heb je allereerst kennis nodig over praktische zaken zoals; hoe zit het huurrecht in elkaar, het onderhoudsbeleid, renovatie, sloop en nieuwbouw, ZAV-beleid, VvE, enzovoorts. Het gaat daarbij niet om wat je wenselijk vindt maar hoe het feitelijk is vastgelegd in wet en regelgeving en in het beleid van de Alliantie. Maar het is ook van belang dat de kennis geplaatst kan worden in ontwikkeling en de machtsverhoudingen tussen partijen. Kennis kan worden opgedaan door het volgen van een cursus over een specifiek onderwerp, het bezoeken van een werkatelier, een congres, of wat dan ook. Het bestuur heeft een cultuur waarin individuele bestuursleden gestimuleerd worden om via deze wegen hun kennis over onderwerpen en beleid te vergroten. De Alliantie Amsterdam-Almere onderkent het belang hiervan en is bereid dit te financieren en/of te faciliteren. Het bevorderen van deskundigheid is niet alleen van belang voor de bestuursleden maar ook voor huurders die participeren in projecten zoals grootonderhoud of energie of actief zijn binnen de HBV.
In 2015 zal de HBV: De deskundigheidsbehoefte van de bestuursleden in kaart blijven brengen en elkaar stimuleren om gebruik te maken van de diverse methoden en aanbod die hiervoor beschikbaar zijn; Onderdeel van deskundigheidsbevordering is ook kennis te verwerven die nodig is om op HPdA niveau te kunnen participeren. Dat geldt zowel voor de vertegenwoordiging van de HBV in het bestuur van de HPdA als voor het gehele bestuur; Deskundigheidsbevordering is ook van belang voor huurders die betrokken zijn bij projecten van de Alliantie of binnen de HBV. 9. Diversen Programma van eisen voor toekomstig kantoor HBV Het kantoor van de HBV is erg klein. Het is niet mogelijk om bijvoorbeeld overleg te voeren tussen het voltallige bestuur en de directie van de Alliantie of met twee bewonerscommissies. Het ligt ook op de eerste etage waardoor het moeilijk of niet bereikbaar is voor mensen die niet of niet goed kunnen lopen. Het bestuur heeft nu behoefte om binnen een korte termijn een geschikte kantoorruimte te krijgen. In 2015 zal het bestuur een programma van eisen ontwikkelen voor een toekomstige kantoorruimte. In 2015 zal de HBV: Een programma van eisen ontwikkelen voor een nieuwe kantoorruimte en meer actieve stappen hiervoor te zetten.
Slotwoord In dit werkplan hebben wij onze ambities voor 2015 vastgelegd. De geschetste ontwikkelingen die speelden in 2014 lijken ook in 2015 onverminderd van kracht te zijn. Vele huurders merken dit nog steeds: lagere inkomens en hogere huren. De Huurders Belangen Vereniging zal zich blijven inzetten voor goede en betaalbare woningen. Ook de 3 huurdersorganisaties in Almere, verenigd in een platform (3HO - Almere), streven datzelfde doel na. Het is goed te constateren dat dit platvorm door de gemeente en corporaties wordt geaccepteerd en dat hun inbreng wordt gewaardeerd. Wij zien voor toekomst een steeds meer invloedrijke positie voor de 3HO ontstaan. De vier regio gebonden Huurders Belangenverenigingen zijn vertegenwoordigd in de overkoepelde Huurders Organisatie de HPdA. Indien de overlegstructuur en de verantwoordelijkheden tussen de HPdA en de regio besturen wordt aangepast, zal HBV de Alliantie Almere een duidelijke en herkenbare rol voor onze huurders in Almere willen blijven spelen. De Alliantie is als bedrijf bezig om interne processen te uniformiseren. Deze processen zullen,zoals het zich nu laat aanzien,in 2015 zijn afgerond. Bovengenoemde ontwikkeling heeft ook invloed op de organisatiestructuur bij de besturen van de HPdA en de aangesloten huurders organisaties. Voor ons als Huurders Belangen Vereniging blijft natuurlijk belangrijk dat de belangen van onze huurders goed vertegenwoordigd worden en dat een mogelijke nieuwe opzet van de HPdA en huurdersorganisaties voldoet aan het kader van de overlegwet. Met dit werkplan geven wij u inzicht in de activiteiten die wij in 2015 willen ontplooien. Mocht dit werkplan vragen bij u oproepen of aanleiding geven voor opmerkingen en suggesties dan kunt u uiteraard contact opnemen met het bestuur. Tevens kunt u alle informatie en ontwikkelingen rondom huren en wonen vinden op onze website www.huurdersbelangen-alliantie.nl. Wij vertrouwen er op met dit werkplan de belangen van huurders op een goede manier te behartigen. Namens het bestuur van de Huurders Belangen Vereniging de Alliantie - Almere. Reinier Rossen Voorzitter