Aan de Gemeenteraad. Raadsvergadering : 26 januari 2012 Nummer : 14 Commissie : Commissie Grondgebied Portefeuillehouder : wethouder T. Kokke Afdeling : Bouwen en Wonen Opsteller : M. Schipper Productiedatum : 29 november 2011 Vaststellingsdatum : 13 december 2011 B&W Fatale datum : Registratienummer : 2011055593 Reg.nrs(s) bijlage(n) : 2011051043 (bijlage 1 en 2 geheim), 2011056793, 2011056470, 2011056663 Onderwerp : Stedenbouwkundig plan en Projectplan Haringbuys Korte inhoud voorstel Het project Haringbuys is thans in het stadium waarin moet worden gekomen tot een nieuw bestemmingsplan en het verkopen van bouwkavels. Burgemeester en wethouders stellen de raad voor: 1. kennis te nemen van het evaluatierapport van het participatietraject tot aan de zomer van 2011; 2. in te stemmen met het Stedenbouwkundig Plan Haringbuys en het Projectplan Haringbuys; 3. hiervoor een raadskrediet 1 te verstrekken van 2.532.000,- en; 4. de geheimhouding op de eerste twee bijlagen bij het projectplan, gelet op de financiële belangen van de gemeente, te bekrachtigen. 1. Aanleiding In 2009 heeft uw raad een Plan van Aanpak vastgesteld, in maart 2010 een Stedenbouwkundig Programma van Eisen en in mei 2011 heeft uw raad gekozen voor een stedenbouwkundige oplossingsrichting. De uitwerking van deze oplossingsrichting wordt met het stedenbouwkundig plan aan uw raad gepresenteerd en dient als onderlegger voor een nieuw bestemmingsplan voor het gebied. Om te komen tot een nieuw bestemmingsplan en het verkopen van 21 bouwkavels is een projectplan opgesteld waarmee inzicht wordt verschaft in de toekomstige uitgaven tot en met de oplevering van de woningen en het openbaar gebied. In het projectplan is ook aandacht voor participatie van omwonenden en potentiële kopers. De gekozen participatievorm is mede gestoeld op het evaluatierapport (2011056470) dat is opgesteld over de afgelopen periode waarin samen met omwonenden gewerkt is aan de stedenbouwkundige oplossingsrichting. 2. Probleem-en doelstelling/oplossingen/effecten In opdracht van uw raad wordt het Haringbuysterrein in particulier opdrachtgeverschap ontwikkeld. Dit betekent dat de gemeente in de rol van ontwikkelaar kruipt en de hieruit voortvloeiende risico s draagt. Het plan dat er nu ligt, is afgestemd met potentiële kopers en omwonenden en het projectplan houdt rekening met deze risico s (zie hiervoor bijlage 2 van het projectplan). In de grondexploitatie is rekening gehouden met een lange beroepsprocedure en met grondprijzen conform de huidige markt. Een verdere daling van deze grondprijs zal echter leiden tot een negatieve grondexploitatie. Er zal dan moeten worden bezien of herontwikkeling van het Stedenbouwkundig plan nodig is. 1 Prijspeil 1 december 2011
-2- Stedenbouwkundig plan In juni 2011 is buro Lubbers gestart met het maken van het stedenbouwkundig plan. In juli 2011 is het aanjaagteam gestart met zijn werkzaamheden. De opdracht aan het aanjaagteam was om de markt inzichtelijk te maken en potentiële kopers te interesseren voor dit project. Het aanjaagteam heeft buro Lubbers gevoed met kopersbehoeften. Buro Lubbers heeft op 8 september 2011 twee bijeenkomsten georganiseerd om de wensen van omwonenden te inventariseren. Daar zijn alle omwonenden uitgenodigd die uitkijken op het plangebied. Dezelfde dag heeft deze inventarisatie ook plaatsgevonden onder potentiële kopers. Op 21 september 2011 is onder dezelfde groepen verslag gedaan van deze inventarisatie. In een aantal daarop volgende bijeenkomsten is met de Klankbordgroep en de Stichting Haringbuys verder gesproken over het ontwerp. Stedenbouwkundig zijn de belangrijkste uitkomsten dat er kavels van verschillende formaten in het plan zitten en dat ontsluiting via de Klapheklaan alleen geschikt is voor voetgangers en fietsers. Het plan is als bijlage gevoegd bij dit raadsvoorstel. Het advies van het stedenbouwkundig bureau en de wens van potentiële kopers en omwonenden hebben hierin de doorslag gegeven, terwijl ons college via een volwaardige ontsluiting via de Klapheklaan als de beste oplossing aanmerkte. Ons college wil 2 de Haringbuys een verbinding geven met de bestaande wijk, zodat uitwisseling van (sociaal) verkeer mogelijk wordt en de Haringbuys niet geïsoleerd komt te liggen. Dit hoeft niet perse een autostraat te zijn, een langzaam verkeersverbinding kan deze functie ook vervullen. En vanuit verkeerskundig perspectief heeft ons college de voorkeur voor geen of zo weinig mogelijk T-aansluitingen op de drukke Zandvoorterweg, vanwege de verkeersveiligheid. Deze uitgangspunten leidden tot het voorgestelde gemeentelijke model waar de Klapheklaan en de Zandvoorterweg elk een volwaardige ontsluiting krijgen. Ondanks de voorkeur van ons college liggen beide ontsluitingsmogelijkheden qua verkeersveiligheid vrij dicht bij elkaar (gelet op het geringe aantal woningen), zodat ze beide voor ons acceptabel zijn. Als uw raad dit overneemt, volgt de gemeente dan de keuze die een maximaal draagvlak oplevert. Stichting Dol-fijn heeft aangegeven zich te willen vestigen op het Marinehospitaalterrein conform afspraken met de projectontwikkelaar. Mocht de stichting Dol-fijn (ook) een vestiging op het Haringbuysterrein willen hebben dan bestaat daartoe fysiek de mogelijkheid in de zuid-west hoek van het plangebied. Projectplan en grondexploitatie De exploitatie sluit neutraal zoals afgesproken met uw raad. Planeconomisch is rekening gehouden met een licht dalende markt voor bouwgrond. Kadastrale transacties van het afgelopen jaar en het advies van een lokale makelaar zijn daarin meegenomen. Daarnaast heeft STEC groep (planeconomisch adviesbureau) een positieve second opinion afgegeven op de grondexploitatie. In de grondexploitatie is rekening gehouden met een beroepsprocedure tot aan de Raad van State (en als consequentie hiervan een vertraging van 1 tot 1,5 jaar) en er is een post onvoorzien van 10 % opgenomen voor het nog te lopen risico op plankosten en bouw- en woonrijp maken. Het nu voorliggende projectplan beschrijft de processen, stappen en werkzaamheden die moeten worden uitgevoerd in de periode na vaststelling van het stedenbouwkundig plan door uw raad en maakt de investeringbehoefte zichtbaar. Het projectplan is als bijlage bij dit raadsvoorstel gevoegd. De eerste twee bijlagen van het projectplan hebben wij vanwege de financiële belangen van de gemeente geheim verklaart. Op grond van artikel 25 lid 3 van de gemeentewet dient uw raad deze geheimhouding te bekrachtigen. 3. Financiële aspecten/risico s In de uitvoering van het project zijn vier investeringsbeslissingen te benoemen die cruciaal zijn voor het project: 1. Opstarten bestemmingsplanprocedure en projectorganisatie: 332.300,-op basis van een door uw raad goedgekeurd stedenbouwkundig plan. 2. Start verkoop kavels: 66.000,-. Op basis van de ingediende zienswijzen op het ontwerp bestemmingsplan wordt beoordeeld of gestart kan worden met de verkoop van de bouwkavels. 3. Ontwerp/realisatiefase woningen: 85.000,-. Indien gestart wordt met de verkoop van de kavels, wordt aan de kopers de mogelijkheid 2 Pagina 13, 4.1, Notitie Stedenbouwkundige oplossingsrichting Haringbuys, corsanr 2011000323
-3- geboden om te starten met het ontwerp van hun woning. 4. Start Bouw- en woonrijp maken: 2.048.680,-,. Als ten minste 50% van bouwkavels is verkocht en het bestemmingsplan is vastgesteld, wordt gestart met het bouw- en woonrijpmaken. Het raadskrediet kan alleen in deze tranches en onder vervulling van voorwaarden zoals benoemd in het projectplan worden aangewend. Om (een vorm van) sociale woningbouw veilig te stellen heeft uw raad ons met een amendement opgedragen te onderzoeken of de Stichting Dol-Fijn een plek kan krijgen in het plangebied. Fysiek is de plek beschikbaar. Als de grond -nadat Stichting Dol-Fijn op het Marinehospitaalterrein geen onderkomen heeft weten te vinden- kan worden verkocht aan stichting Dol-Fijn, dan zal de gemeente een bijdrage van 22.600,- per woning bijdragen aan het plan. Indien de stichting Dol-Fijn niet op het Haringbuysterrein wordt gehuisvest, stellen wij voor om de verplichte bouw van sociale woningen af te kopen door middel van een bijdrage aan de reserve sociale woningbouw. Dit komt neer op 1/3 x 21 woningen x 22.698,-= 158.823,-. Financieel gezien is de exploitatie behoudend opgesteld en voorzien van de nodige waarborgen. Echter, de huidige markt en de specifieke doelgroep die dit project bediend en de doelstelling om het project budget neutraal uit te voeren, kunnen als de verslechtering van de markt doorzet, aanleiding geven het stedenbouwkundig plan en het projectplan te herzien. Volgens de reguliere P&C cyclus zal tussentijds verantwoording worden afgelegd aan uw raad. 4. Voorstel Wij stellen u voor: 1. kennis te nemen van het evaluatierapport van het participatietraject tot aan de zomer van 2011; 2. in te stemmen met het Stedenbouwkundig Plan Haringbuys en het Projectplan Haringbuys ; 3. hiervoor een raadskrediet te verstrekken van 2.532.000,- en; 4. de geheimhouding op de eerste twee bijlagen bij het projectplan, gelet op de financiële belangen van de gemeente, te bekrachtigen. 5. Uitvoering De uitvoering van het Projectplan om te komen tot wijziging van de bestemming, de verkoop van de bouwkavels en het bouw- en woonrijpmaken van het plangebied ligt bij de afdeling Bouwen en Wonen. Burgemeester en wethouders van Bloemendaal, R.Th.M. Nederveen, burgemeester. A.Ph. van der Wees, secretaris. Advies Commissie Vanuit de commissie worden een groot aantal opmerkingen gemaakt over de fietsroute, de fietsbrug, de financieringsfases en de vervolg participatie. Een meerderheid van de fracties is tegen de fietsbrug en fietsroute. De PvdA stemt niet in met het plan. De voorzitter concludeert dat de commissie overwegend positief is over het plan. Wel zijn een groot aantal amendementen aangekondigd (VVD, GL, CDA, D66) aangaande, fietsroute, fietsbrug, het formaat kavels, sociale woningen en een dubbel fietspad. Het onderwerp wordt als bespreekpunt geagendeerd voor de raad van 26 januari 2012.
De raad der gemeente Bloemendaal; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 13 december 2011; b e s l u i t: 1. kennis te nemen van het evaluatierapport van het participatietraject tot aan de zomer van 2011; 2. in te stemmen met het Stedenbouwkundig Plan Haringbuys en het Projectplan Haringbuys; 3. hiervoor een raadskrediet te verstrekken van 2.532.000,- en; 4. de geheimhouding op de eerste twee bijlagen bij het projectplan, gelet op de financiële belangen van de gemeente, te bekrachtigen. Met inachtneming van amendement A accent en motie 1 accent Amendement A accent: Aanpassing Stedebouwkundigplan Haringbuys Corsanummer: 2011055593 Van: VVD / CDA Aan: Onderwerp: de voorzitter van de gemeenteraad van Bloemendaal Vaststellen Stedebouwkundig Plan en Projectplan Haringbuys Behorende bij het raadsvoorstel: 2011055593 - Vaststellen Stedebouwkundig Plan en Projectplan Haringbuys De raad van de gemeente Bloemendaal, in vergadering bijeen op 26 januari 2012, Overwegende / constaterende dat Er geen duidelijke voordelen zijn voor een verbindingsbruggetje naar de Klapheklaan, eerder nadelen; Er geen duidelijke voordelen zijn voor een fietsroute tussen de wijk Vogelpark en de oude trambaan, eerder nadelen. Een alternatief voor een fietsroute kan zijn het realiseren van een tweerichtingenfietspad aan de zuidzijde van de Zandvoorterweg tussen de grens met Heemstede en de ovatonde. De Raad expliciet het recht moet hebben het krediet voor Start- en bouwrijpmaken van 2.048.680,- toe te wijzen; Wijzigt het besluit Behorend bij het raadsvoorstel door: Bij punt 2 de bestaande zin aan te vullen: en geen verbindingsbrug te maken met de Klapheklaan, en geen doorlopende fietsroute aan te leggen tussen de wijk Vogelpark en de westelijke aansluiting op de oude trambaan. Bij punt 3 de bestaande tekst te vervangen door: Hiervoor nu een raadskrediet te verstrekken van 533.300,-. namens VVD P.J.A. Boeijink CDA A.J.G. Burger Besluit raad: aangenomen Stemmen voor: CDA, VVD, LB Stemmen tegen: D66, Grl, PvdA Afwezig: 1 CDA, 1 D66 Motie 1 accent Stedenbouwkundig plan en Projectplan Haringbuys Van: D66
Raadsvergadering: 26 januari 2012-2- Corsanummer -.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.- De raad van de gemeente Bloemendaal, constaterende dat: het Projectplan Haringbuys voorziet in eerste instantie in de verkoop en bestemming van 21 grote kavels en de mogelijkheid om na negen maanden geen verkoop, in de verkoop en bestemming van 41 kleine kavels te voorzien, er vanuit de markt de vraag is gekomen naar kleinere kavels voor seniorenwoningen, verzoekt het college: -naar eigen inzicht bij verkoop de kavels samen te voegen of te splitsen Jerker Westphal D66 Besluit: aangenomen Stemmen voor: VVD, D66, LB, Gr L Stemmen tegen: PvdA, CDA Afwezig: 1 CDA, 1 D66 Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad der gemeente Bloemendaal, gehouden op 26 januari 2012., voorzitter, griffier