Jaarrapportage Woonruimtebemiddeling Halderberge 15 Juni 16 Opdrachtgever: Woonkwartier, Karin van Spijk Auteur: Franceline Visser Datum: 24 juni 16 Versie: definitieve versie F r a n c e l i n e V i s s e r A d v i e s e n P r o j e c t e n
Inhoud 1. Inleiding 3 2. Managementsamenvatting 4 3. Beschikbaarheid en betaalbaarheid van huurwoningen 6 3.1 Verhuringen 6 3.2 Verhuringen naar huurprijsklasse 6 3.3 Verhuringen naar inkomensgroep 7 3.4 Verhuringen naar leeftijdsgroep 11 3.5 Verhuringen naar herkomst nieuwe huurder 14 3.6 Verhuringen naar woningtype 14 3.7 Verhuringen naar model 15 4. Inschrijftijd en weigeringen 16 4.1 Inschrijftijd naar inkomensgroep 16 4.2 Inschrijftijd naar leeftijdsgroep 17 4.3 Inschrijftijd naar woningtype 17 4.4 Inschrijftijd naar model 18 4.5 Weigeringen 19 5. Rechtstreekse bemiddeling voor bijzondere doelgroepen 21 6. Definities van inkomensgroepen en huurprijsklassen 23 Bijlage 1: Kengetallen woonruimtebemiddeling voor Halderberge, Moerdijk en het hele werkgebied van Klik voor Wonen 24 Jaarrapportage Woonruimtebemiddeling Halderberge 15 2
1 Inleiding De woningen van Woonkwartier in de gemeente Halderberge worden sinds december 12 bemiddeld via het regionale woonruimtebemiddelingssysteem Klik voor Wonen, net als enkele woningen die Woonstichting Etten-Leur in de gemeente Halderberge bezit. Jaarlijks verzorgt Klik voor Wonen een rapportage over de ontwikkelingen op de markt voor corporatiehuurwoningen in haar werkgebied. De rapportage die u nu leest is een verbijzondering van de regionale jaarrapportage en gaat specifiek in op de woonruimtebemiddeling in de gemeente Halderberge. Deze rapportage kan los van de regionale rapportage worden gelezen. Daarmee mist men wel de informatie over de samenstelling en ontwikkeling van het woningzoekendenbestand. Deze informatie is immers niet plaatsgebonden en kan dus niet apart voor Halderberge in beeld worden gebracht. Ook een volledig overzicht van gebruikte definities is alleen te vinden in de regionale rapportage. Deze rapportage begint met een managementsamenvatting in hoofdstuk 2. Hoofdstuk 3 gaat over de beschikbaarheid en betaalbaarheid van corporatiewoningen in de gemeente Halderberge. Hier is te lezen hoeveel woningen in 15 werden verhuurd in de verschillende huurprijsklassen en aan de verschillende doelgroepen. In hoofdstuk 4 staan we stil bij de druk op de huurwoningmarkt in de gemeente Halderberge, gemeten aan de hand van de gerealiseerde inschrijfduur van woningzoekenden die een woning hebben geaccepteerd. In hoofdstuk 5 staan de rechtstreekse bemiddelingen centraal: de niet-geautomatiseerde koppelingen van woningen aan bijzondere doelgroepen en andere rechtstreekse koppelingen. De rapportage eindigt met de definities van huurprijsklassen en inkomensgrenzen in hoofdstuk 6. In deze rapportage wordt teruggekeken op de periode 13 t/m 15. In de komende jaren wordt in Klik voor Wonen verdere historie opgebouwd over de woonruimtebemiddeling in de gemeente Halderberge, waardoor steeds duidelijkere trends waarneembaar zullen zijn. Een vergelijkbare rapportage is gemaakt voor de gemeente Moerdijk. In bijlage 1, achter in deze rapportage, zijn de belangrijkste kengetallen van de woonruimtebemiddeling in 15 in een vergelijkende tabel gezet voor Halderberge, Moerdijk en het hele werkgebied van Klik voor Wonen. Jaarrapportage Woonruimtebemiddeling Halderberge 15 3
2 Managementsamenvatting 1. In 15 zijn er in Halderberge 255 bestaande woningen verhuurd via Klik voor Wonen. Er werden geen nieuwbouwwoningen opgeleverd. 2. Van alle verhuringen vond 16,5% plaats in de goedkope huurprijsklasse en 52,9% in het betaalbare segment. In beide huurprijsklassen was het aantal verhuringen groter dan in 13 en 14. Daar stond een afname in de hogere huurprijsklassen tegenover. 3. Van alle vrijkomende woningen werd 76% verhuurd aan de primaire inkomensgroep en bijna % aan de secundaire inkomensgroep. Beide inkomensgroepen profiteerden van de toegenomen beschikbaarheid van goedkope en betaalbare woningen. In totaal 76% van alle verhuringen aan de primaire doelgroep was passend volgens de regels die gelden per 1 januari 16. 4. In vergelijking tot 13 en 14 werden in het afgelopen jaar veel woningen verhuurd aan jongeren tot 23 jaar (10%) en aan woningzoekenden van 23 tot 65 jaar (84%). Zij profiteerden ervan dat er meer eengezinswoningen en veel meer appartementen zonder lift beschikbaar kwamen dan in andere jaren. Het aantal en aandeel verhuringen aan senioren was in 15 zeer beperkt (16 woningen; 6% van alle verhuringen). Dit heeft te maken met het feit dat er in 15 veel minder appartementen met lift beschikbaar kwamen dan in voorgaande jaren, vooral door het ontbreken van nieuwbouw. Bovendien zijn senioren zeer kritisch en weinig verhuisgeneigd. Terwijl de verhuur van het vrijkomende woningaanbod voor deze doelgroep moeizaam verloopt, bouwen velen inschrijftijd op om op termijn in aanmerking te komen voor bepaalde populaire complexen. In Oudenbosch werden 10 woningen aan de doelgroep 65+ers verhuurd, in de kleinere woonkernen slechts 1 of 2. 5. In 15 werd 44% van de vrijkomende woningen verhuurd aan inwoners van de gemeente Halderberge en 56% aan woningzoekenden van buiten de gemeente. In 13 lag deze verhouding nog ongeveer op 50%/50%. We zien hier het effect van een regionaal woonruimteverdelingssysteem en de huisvesting van meer statushouders. 6. Gemiddeld stonden woningzoekenden die in 15 een woning accepteerden daarvoor 3,5 jaar ingeschreven. In 13 was dit 3,7 jaar, in 14 3,1 jaar. Bij de primaire doelgroep was de gemiddelde inschrijftijd met 3,2 jaar iets lager dan in voorgaande jaren en bij de secundaire doelgroep met 4,2 jaar juist iets hoger. 7. De gemiddelde inschrijftijd van jongeren was met 0,8 jaar zeer kort en de gemiddelde inschrijftijd van woningzoekenden tussen 23 en 65 jaar was met 3,4 jaar ongeveer even lang als in voorgaande jaren. Bij de senioren was de gemiddelde inschrijftijd met 8,5 jaar juist extreem hoog. Er was wel degelijk woningaanbod voor deze doelgroep, maar zij kiezen er bewust voor om inschrijftijd op te bouwen, zodat zij op termijn in aanmerking komen voor de meer gewilde woningen. 8. De inschrijftijd varieert sterk per model. Bij de bemiddelingen op volgorde van inschrijfduur nam de inschrijftijd toe van 5,1 jaar in 13 tot 5,9 jaar in 15. Jaarrapportage Woonruimtebemiddeling Halderberge 15 4
9. Woningen werden in 15 gemiddeld 1,3 keer geweigerd, voordat een woningzoekende het woningaanbod accepteerde. De meeste woningzoekenden weigerden vanwege persoonlijke omstandigheden (38%) of omdat de woning of woonomgeving niet helemaal beviel (30%). Bij % van de geregistreerde weigeringen reageerde de woningzoekende niet op het aanbod. 10. Er werden in 15 31 woningen met voorrang verhuurd aan bijzondere doelgroepen. In gevallen ging het om het verhuringen aan statushouders. Van alle verhuurde woningen ging in 15 7,8% naar deze doelgroep. In 14 was dit 2,0%. Binnen het goedkope en betaalbare segment bedroeg het aandeel verhuringen aan statushouders in 15 9,6%. Jaarrapportage Woonruimtebemiddeling Halderberge 15 5
3 Beschikbaarheid en betaalbaarheid van huurwoningen 3.1 Verhuringen Er zijn in de gemeente Halderberge in 15 255 woningen verhuurd via Klik voor Wonen: 254 door Woonkwartier (fusiepartner Brabantse Waard) en 1 door Woonstichting Etten-Leur. Het ging alleen om bestaande woningen, want er werden geen nieuwbouwwoningen opgeleverd. In 14 werden er via Klik voor Wonen in de gemeente Halderberge 237 woningen verhuurd en in 13 247 woningen. Het totale aantal verhuringen schommelde de afgelopen 3 jaar rond 245. In figuur 1 is het aantal verhuringen over de periode 13 t/m 15 uitgesplitst naar de woonkernen van de gemeente Halderberge. Opvallend daling van het aantal verhuringen in Bosschenhoofd en de stijging in Hoeven. De overige kernen tonen een wat wisselend beeld. In 15 zijn in complex De Halderberg in Hoeven 15 woningen opnieuw verhuurd na een renovatieproject. In Oud-Gastel werden 15 leegstaande woningen in t Sluiske opgeknapt en opnieuw verhuurd. Figuur 1: Aantal verhuringen per woonkern, 13 t/m 15 1 1 164 150 158 1 24 15 21 10 38 31 34 38 29 4 12 11 BOSSCHENHOOFD HOEVEN OUD GASTEL OUDENBOSCH STAMPERSGAT 3.2 Verhuringen naar huurprijsklasse Zeker zo interessant als het aantal verhuringen per jaar, is de samenstelling van de vrijgekomen woningvoorraad naar huurprijsklasse en de ontwikkeling daarvan door de jaren heen. In tabel 1 zijn de verhuringen over 13 t/m 15 weergegeven. De definities van de vier huurprijsklassen staan in hoofdstuk 6. Tabel 1: Verhuringen Halderberge naar huurprijsklasse, 13-15 goedkoop betaalbaar bereikbaar vrije sector totaal 13 23 (9,3%) (48,6%) 79 (32,0%) 25 (10,1%) 247 (%) 14 19 (8,0%) 114 (48,1%) 79 (33,3%) 25 (10,6%) 237 (%) 15 42 (16,5%) 135 (52,9%) 65 (25,5%) 13 (5,1%) 255 (%) Ongeveer de helft van alle verhuringen in de gemeente Halderberge heeft betrekking op het betaalbare segment. Ook het bereikbare segment is groot met een kwart tot een derde van alle verhuringen. Jaarrapportage Woonruimtebemiddeling Halderberge 15 6
In 15 verdubbelde het aantal verhuringen in het goedkope segment ruim ten opzichte van 14. Ook was er een toename in het betaalbare segment. In het bereikbare segment werden wat minder woningen verhuurd dan in voorgaande jaren, terwijl het aantal verhuringen in de vrije sector halveerde. Voor het eerst sinds de aansluiting bij Klik voor Wonen was het aantal verhuringen in het goedkope segment in 15 een stuk groter dan het aantal verhuringen in de vrije sector. 3.3 Verhuringen naar inkomensgroep Als het gaat over betaalbaarheid, dan is ook de verdeling over de inkomensgroepen van belang. De definities van de vier inkomensgroepen staan in hoofdstuk 6. Ruim driekwart van alle woningen werd in 15 verhuurd aan de primaire inkomensgroep. Dat is meer dan in 13 en 14. Ook aan de secundaire inkomensgroep werden wat meer woningen verhuurd (bijna %). Aan de midden- en hogere inkomens daarentegen werden veel minder woningen verhuurd dan in voorgaande jaren. Tabel 2: Verhuringen Halderberge naar inkomensgroep, 13-15 primaire inkomens secundaire inkomens middeninkomens hogere inkomens totaal 13 171 (69,2%) 46 (18,6%) 16 (6,5%) 14 (5,7%) 247 (%) 14 164 (69,2%) 39 (16,5%) 15 (6,3%) 19 (8,0%) 237 (%) 15 193 (75,7%) 50 (19,6%) 8 (3,1%) 4 (1,6%) 255 (%) In figuur 2 t/m 5 is per inkomensgroep het aantal verhuringen over 13 t/m 15 uitgesplitst naar huurprijsklasse. Primaire inkomensgroep Figuur 2 laat zien, dat de toename van het aantal verhuringen in de goedkope en bereikbare huurprijsklasse bijna geheel ten goede is gekomen aan de primaire inkomensgroep. In totaal 76% van alle verhuringen aan woningzoekenden met de laagste inkomens betrof een goedkope of betaalbare woning. Volgens de regels passend toewijzen moet dit aandeel in 16 stijgen naar 95%. Figuur 2: Primaire inkomens: verhuringen naar huurprijsklasse, 13 t/m 15 109 91 92 0 59 54 38 46 19 18 2 goedkoop betaalbaar bereikbaar vrije sector Jaarrapportage Woonruimtebemiddeling Halderberge 15 7
Secundaire inkomensgroep Bij de secundaire inkomensgroep (figuur 3) is geen duidelijke trend waarneembaar. Het aantal verhuringen per huurprijsklasse is wisselend (betaalbare segment), stabiel (bereikbare segment) of te klein (goedkope segment en vrije sector) om van een trend te kunnen spreken. Figuur 3: Secundaire inkomens: verhuringen naar huurprijsklasse, 13 t/m 15 0 25 25 19 16 17 15 3 1 4 2 2 6 goedkoop betaalbaar bereikbaar vrije sector Middeninkomens Bij de middeninkomens (figuur 4) halveerde het totaal aantal verhuringen. De daling van het aantal verhuringen in de vrije sector springt in het oog. Figuur 4: Middeninkomens: verhuringen naar huurprijsklasse, 13 t/m 15 0 10 1 3 3 2 4 8 1 4 3 goedkoop betaalbaar bereikbaar vrije sector Hogere inkomens Figuur 5 laat zien dat aan de hogere inkomens in 15 uitsluitend nog vrije sector woningen werden verhuurd, in totaal niet meer dan 4 woningen. Jaarrapportage Woonruimtebemiddeling Halderberge 15 8
Figuur 5: Hogere inkomens: verhuringen naar huurprijsklasse, 13 t/m 15 0 11 15 1 2 4 4 goedkoop betaalbaar bereikbaar vrije sector Woonkernen In figuur 6 is voor de vijf woonkernen binnen de gemeente Halderberge het aantal verhuringen per inkomensgroep in beeld gebracht over de periode 13 t/m 15. Figuur 6: Aantal verhuringen per inkomensgroep uitgesplitst naar de woonkernen, 13 t/m 15 Figuur 6a: Verhuringen naar inkomensgroep Bosschenhoofd 1 18 8 6 3 2 3 1 1 3 4 primaire inkomens secundaire inkomens middeninkomens hogere inkomens Jaarrapportage Woonruimtebemiddeling Halderberge 15 9
Figuur 6b: Verhuringen naar inkomensgroep Oud Gastel 1 27 21 28 4 4 8 2 3 1 1 1 1 primaire inkomens secundaire inkomens middeninkomens hogere inkomens Figuur 6c: Verhuringen naar inkomensgroep Hoeven 1 14 25 31 5 5 7 2 1 primaire inkomens secundaire inkomens middeninkomens hogere inkomens Figuur 6d: Verhuringen naar inkomensgroep Oudenbosch 1 111 101 31 25 30 12 11 10 13 5 3 primaire inkomens secundaire inkomens middeninkomens hogere inkomens Jaarrapportage Woonruimtebemiddeling Halderberge 15 10
Figuur 6e: Verhuringen naar inkomensgroep Stampersgat 1 9 8 1 3 3 2 1 primaire inkomens secundaire inkomens middeninkomens hogere inkomens 3.4 Verhuringen naar leeftijdsgroep In figuur 7 zijn de verhuringen aan jongeren, senioren en de grote groep tussen 23 en 65 jaar apart in beeld gebracht. De afname van het aantal verhuringen aan 65+ers sinds 13 is opvallend. De doelgroep senioren is zeer kritisch en weinig verhuisgeneigd. Velen kiezen ervoor om inschrijftijd op te bouwen. Daarmee komen zij op langere termijn in aanmerking voor de specifieke woningen die zij wensen, op het moment dat zij dat wensen. In 13 en 14 werden relatief veel nieuwbouwappartementen met lift opgeleverd. In 15 was er geen nieuwbouw. Er kwamen wel bestaande woningen beschikbaar die geschikt zijn voor senioren, maar de verhuur hiervan aan deze doelgroep verloopt zeer moeizaam. Aan de grote middengroep werden de afgelopen drie jaar juist steeds meer woningen verhuurd. Ook het aantal verhuringen aan jongeren nam sterk toe. In tegenstelling tot voorgaande jaren werden in 15 meer woningen aan jongeren dan aan senioren verhuurd. Jongeren en woningzoekenden tussen 23 en 65 jaar profiteerden van de toegenomen beschikbaarheid van appartementen zonder lift en eengezinswoningen (zie par. 3.6). Figuur 7: Verhuringen naar leeftijdsgroep, 13 t/m 15 250 0 179 196 214 150 50 0 53 15 25 31 10 16 tot 23 jaar van 23 tot 65 jaar vanaf 65 jaar Jaarrapportage Woonruimtebemiddeling Halderberge 15 11
Woonkernen In figuur 8 is voor de vijfwoonkernen binnen de gemeente Halderberge het aantal verhuringen per leeftijdsgroep in beeld gebracht over de periode 13 t/m 15. In alle kernen is sprake van een stabiel of toegenomen aantal verhuringen aan jongeren. De toename van het aantal verhuringen aan de grote middengroep blijkt zich te hebben geconcentreerd in Hoeven, Oud Gastel en Stampersgat. In alle kernen was sprake van minder verhuringen aan senioren in 15. Vooral in Hoeven en Stampersgat nam dit aantal zeer sterk af vergeleken met 14. Figuur 8: Aantal verhuringen naar leeftijdsgroep per woonkern, 13 t/m 15 Figuur 8a: Verhuringen naar leeftijdsgroep Bosschenhoofd 1 1 1 6 12 8 18 2 1 tot 23 Jaar vanaf 23 tot 65 jaar 65 jaar en ouder Figuur 8b: Verhuringen naar leeftijdsgroep Hoeven 1 1 13 19 35 8 12 2 tot 23 Jaar vanaf 23 tot 65 jaar 65 jaar en ouder Jaarrapportage Woonruimtebemiddeling Halderberge 15 12
Figuur 8c: Verhuringen naar leeftijdsgroep Oud Gastel 1 1 1 4 23 32 13 5 2 tot 23 Jaar vanaf 23 tot 65 jaar 65 jaar en ouder 1 Figuur 8d: Verhuringen naar leeftijdsgroep Oudenbosch 134 131 130 16 7 18 14 12 10 tot 23 Jaar vanaf 23 tot 65 jaar 65 jaar en ouder Figuur 8e: Verhuringen naar leeftijdsgroep Stampersgat 1 4 11 9 1 1 1 tot 23 Jaar vanaf 23 tot 65 jaar 65 jaar en ouder Jaarrapportage Woonruimtebemiddeling Halderberge 15 13
3.5 Verhuringen naar herkomst nieuwe huurder Vanaf 13 is het aandeel verhuringen aan woningzoekenden van buiten de gemeente Halderberge geleidelijk wat toegenomen tot 56% in 15 (figuur 9). Net als in de meeste gemeenten in het werkgebied van Klik voor Wonen is deze beweging enerzijds het gevolg van de door Klik voor Wonen meer transparante regionale woningmarkt en anderzijds van de huisvesting van meer statushouders vanuit AZC s door het hele land. % 50% Figuur 9: Aandeel verhuringen naar herkomst nieuwe huurder, 13 t/m 15 49% 51% 55% 56% 45% 44% % 30% % 10% 0% Uit gemeente Halderberge Niet uit gemeente Halderberge 3.6 Verhuringen naar woningtype Figuur 10 laat zien, dat er in 15 meer eengezinswoningen en veel meer appartementen zonder lift werden verhuurd dan in voorgaande jaren. Een belangrijke oorzaak is de verkoopstop die in de loop van 15 werd ingevoerd voor alle eengezinswoningen en vrijwel alle appartementen. Alle woningen die werden opgezegd kwamen vanaf dat moment weer beschikbaar voor verhuur. Tegelijkertijd zien we een forse afname van het aantal beschikbare appartementen met lift. Deze wordt vooral veroorzaakt doordat in 15 geen nieuwbouw werd opgeleverd, in tegenstelling tot voorgaande jaren. Figuur 10: Verhuringen naar woningtype, 13 t/m 15 1 1 0 135 122 117 71 67 59 36 30 27 26 26 23 Eengezinswoning Appartement zonder lift Appartement met lift Beganegrondwoning Jaarrapportage Woonruimtebemiddeling Halderberge 15 14
3.6 Verhuringen naar model In figuur 11 is te zien dat een groot deel van de verhuringen (43%) in 15 tot stand kwam via het aanbodmodel. Deze verhuringen gingen op volgorde van inschrijfduur, net als de 4 verhuringen in het optiemodel. Van alle woningen werd 17% via loting bemiddeld en 12% via direct te huur. In 15 kwamen 68 verhuringen (27%) tot stand via het bemiddelingsmodel. Via dit model worden woningen rechtsreeks gekoppeld aan bijzondere doelgroepen. Ook als een bemiddeling niet meer is dan een administratieve handeling (bijvoorbeeld bij een interne verhuizing in hetzelfde complex of bij woningruil), wordt dit model gebruikt. Via heb bemiddelingsmodel zijn in 15 30 verhuringen in de Halderberg in Hoeven en t Sluiske in Oud-Gastel administratief verwerkt, nadat voor deze projecten via een verzameladvertentie kandidaten waren gevonden. Dit verklaart voor een deel de sterke toename van het gebruik van dit model in 15. In hoofdstuk 5 staan we nader stil bij de verhuringen via het bemiddelingsmodel. Figuur 11: Verhuringen naar model, 13 t/m 15 1 1 0 135 113 109 68 42 35 29 32 23 23 17 16 12 15 6 4 Aanbodmodel Bemiddeling Loting Direct te huur Nieuwbouwmodel Optiemodel Jaarrapportage Woonruimtebemiddeling Halderberge 15 15
4 Inschrijftijd en weigeringen De gemiddelde periode dat woningzoekenden ingeschreven stonden voordat zij in 15 een woning accepteerden, was 3,5 jaar. In 13 was dit 3,7 jaar, in 14 3,1 jaar. De totale gemiddelde inschrijftijd zegt niets over de kansen van verschillende doelgroepen op de woningmarkt. Deze kansen verschillen sterk per inkomensgroep en per leeftijdsgroep. De gemiddelde inschrijfduur is van veel verschillende factoren afhankelijk. Natuurlijk hebben schaarste en gewildheid van de vrijkomende woningtypen invloed op de gemiddelde inschrijftijd, evenals het feit dat een deel van de woningzoekenden haast heeft bij het zoeken naar een woning en een ander deel er juist bewust voor kiest om inschrijftijd op te bouwen, om op termijn betere slaagkansen te hebben. Ook het gebruik van de verschillende modellen is van belang. Hoe minder woningen worden bemiddeld op volgorde van inschrijfduur (aanbodmodel, nieuwbouwmodel en optiemodel), hoe korter de gemiddelde inschrijftijd zal zijn. Verder speelt ook het toeval een rol. Een paar woningzoekenden met extreem lange inschrijftijden kunnen een gemiddelde flink omhoog trekken, zeker als het in totaal om niet meer dan enkele tientallen verhuringen gaat. Het voert te ver om in deze rapportage de precieze invloed van deze factoren op de inschrijftijd en de samenhang daartussen te analyseren. Wel splitsen we de gemiddelde inschrijftijd in de onderstaande paragrafen uit naar de verschillende doelgroepen, woningtypen en gebruikte modellen. Waar mogelijk benoemen we verklaringen voor wat we zien. 4.1 Inschrijftijd naar inkomensgroep In figuur 12 is de inschrijftijd uitgesplitst naar de vier inkomensgroepen. De inschrijftijd voor de primaire inkomensgroep is tussen 13 en 15 afgenomen van 3,5 naar 3,2 jaar. Bij de secundaire inkomensgroep schommelt de gemiddelde inschrijftijd rond de 3,5 tot 4 jaar. Met 4,2 jaar was de inschrijftijd voor deze doelgroep in 15 aan de hoge kant. Bij de midden- en hogere inkomens zien we een sterk wisselend beeld. Aan deze inkomensgroepen worden weinig woningen verhuurd (in 15 slechts 8 resp. 4), waardoor het toeval een grote rol speelt. 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 3,5 Figuur 12: Inschrijftijd in jaren naar inkomensgroep, 13 t/m 15 4,0 3,4 3,2 3,4 4,2 4,3 4,3 Primaire inkomens Secundaire inkomens Middeninkomens Hogere inkomens Totaal 2,1 7,6 0,8 2,6 3,7 3,1 3,5 Jaarrapportage Woonruimtebemiddeling Halderberge 15 16
4.2 Inschrijftijd naar leeftijdsgroep In figuur 13 is de inschrijftijd uitgesplitst naar de drie leeftijdsgroepen. Jongeren tot 23 jaar staan gemiddeld veel korter ingeschreven dan de andere leeftijdsgroepen, omdat zij minder veeleisend zijn. Ook kunnen zij per definitie nooit heel lang ingeschreven staan (van 18 tot 23 jaar). Veel senioren zijn kritisch bij het accepteren van een andere woning en reageren veel minder op vrijkomend aanbod (actief zoeken) dan andere woningzoekenden. Zij kiezen er bewust voor om een lange inschrijftijd op te bouwen. De inschrijftijd van jongeren was met 0,8 jaar in 15 zeer kort, net als in 14. Bij de grote middengroep zien we een stabiel gemiddelde van ca. 3,4 jaar. De gemiddelde inschrijftijd voor 65+ers was met 8,5 jaar extreem hoog in 15. Het betreft hier slechts 16 verhuringen, dus het toeval kan een grote rol spelen. 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 2,1 Figuur 13: Inschrijftijd in jaren naar leeftijdsgroep, 13 t/m 15 0,8 0,8 3,5 3,3 tot 23 jaar 23 tot 65 jaar vanaf 65 jaar 3,4 4,9 3,7 8,5 4.3 Inschrijftijd naar woningtype In figuur 14 is de inschrijftijd per woningtype weergegeven. De inschrijftijd voor eengezinswoningen is tamelijk stabiel. Bij de andere woningtypen schommelt de inschrijftijd sterk. Opvallend in 15 was de korte gemiddelde inschrijftijd voor appartementen zonder lift (2 jaar). Het ligt voor de hand dat deze korte inschrijftijd samenhangt met het grote aantal verhuringen van dit woningtype in 15. Bij de appartementen met lift zien we een lange inschrijftijd van 4,2 jaar. Hier zal juist de beperkte beschikbaarheid van dit woningtype in 15 een rol spelen. Jaarrapportage Woonruimtebemiddeling Halderberge 15 17
Figuur 14: Inschrijftijd in jaren naar woningtype, 13 t/m 15 5,0 4,0 3,0 3,5 3,6 3,3 3,3 3,0 3,9 4,2 3,4 4,7 3,0 2,0 2,0 1,8 1,0 0,0 Eengezinswoning Appartement zonder lift Appartement met lift Begane grondwoning 4.4 Inschrijftijd naar model In figuur 15 is voor alle modellen de gemiddelde inschrijftijd weergegeven. De gemiddelde inschrijfduur voor het aanbod- en optiemodel is duidelijk veel langer dan voor de modellen die niet op volgorde van inschrijfduur gaan. Via het optiemodel worden slechts enkele woningen per jaar bemiddeld, omdat het alleen nog wordt gebruikt voor enkele zeer gewilde (senioren-)complexen. De wachttijden voor deze woningen zijn lang. Figuur 15: Inschrijftijd in jaren naar model, 13 t/m 15 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 4,9 5,0 5,9 4,1 7,5 6,9 5,3 3,0 2,0 1,0 2,3 1,5 0,9 1,1 1,1 1,3 1,1 1,1 2,1 1,5 0,0 Aanbodmodel Bemiddeling Loting Direct te huur Nieuwbouwmodel Optiemodel In figuur 16 is de ontwikkeling van de gemiddelde inschrijftijd opnieuw weergegeven, maar nu geclusterd naar drie typen modellen: met inschrijfduur (aanbod-, nieuwbouw- en optiemodel), zonder inschrijfduur (direct te huur en loting) en rechtstreekse bemiddeling. Hiermee wordt duidelijk hoe de inschrijftijd van reguliere bemiddelingen zich ontwikkelt en krijgen we tevens zicht op de invloed van het gebruik van verschillende modellen op de gemiddelde inschrijftijd. Onder reguliere bemiddelingen verstaan we alle verhuringen behalve de verhuringen via rechtstreekse bemiddeling. Dat zijn bijzondere bemiddelingen. Jaarrapportage Woonruimtebemiddeling Halderberge 15 18
Figuur 16: Inschrijftijd in jaren voor reguliere en bijzondere bemiddelingen, 13 t/m 15 7 6 5 4 3 2 1 0 5,9 5,1 4,8 3,7 3,5 3,1 2,3 1,6 1,5 1,1 1,1 0,9 Alle verhuringen Inschrijfduur Geen inschrijfduur Bemiddelingen De totale gemiddelde inschrijftijd van alle verhuringen bedroeg in 15 3,5 jaar. Bij de modellen op volgorde van inschrijfduur zien we een veel langere gemiddelde inschrijftijd van 5,9 jaar. Van alle reguliere bemiddelingen vond in 15 % plaats via deze modellen, dus een groot deel van de reguliere woningzoekenden (m.n. wensverhuizers) had te maken met gemiddeld zeer lange wachttijden. De gemiddelde inschrijftijd van de modellen zonder inschrijfduur was in 15 wat hoger dan in voorgaande jaren en bedroeg 1,6 jaar. Deze modellen werden in 15 ingezet voor % van de reguliere bemiddelingen. Deze bemiddelingen hebben een drukkend effect op het totale gemiddelde. De gemiddelde inschrijftijd van de rechtstreekse bemiddelingen was in 15 een stuk lager dan in 14, als gevolg van veel meer verhuringen aan statushouders zonder enige inschrijftijd (zie ook hoofdstuk 5). Ook dit heeft een drukkend effect op het totale gemiddelde. De gemiddelde inschrijftijd van alle verhuringen samen geeft al met al een wat vertekend beeld van de werkelijke wachttijd voor reguliere woningzoekenden. 4.5 Weigeringen Lang niet altijd wordt een woningaanbod geaccepteerd door de eerste kandidaat die de woning krijgt aangeboden. Klik voor Wonen registreert de aantallen weigeringen en de weigeringsredenen (figuur 17). Jaarrapportage Woonruimtebemiddeling Halderberge 15 19
Figuur 17: Weigeringsredenen, 13 t/m 15 50% % 44% 42% 38% 30% % 29% 30% 26% 21% % % 10% 9% 9% 9% 0% Woning gerelateerd Persoon gerelateerd Huurprijs gerelateerd Niet gereageerd Gemiddeld werd een woning in de gemeente Halderberge in 15 1,3 keer geweigerd. In 13 en 14 was dit 1,1 resp. 1,5 keer. Veel woningzoekenden (38% in 15) weigeren een woningaanbod vanwege persoonlijke omstandigheden. Het woningaanbod komt bijvoorbeeld niet op een goed moment of er is sprake van een verandering in het huishouden. In 30% van de gevallen werd een woningaanbod in 15 geweigerd vanwege de woning, het woongebouw en/of de woonomgeving. Het aandeel persoon-gerelateerde weigeringen nam in de afgelopen drie jaar wat af, terwijl er juist wat vaker werd geweigerd vanwege de woning, het woongebouw en/of de woonomgeving. De huurprijs is een relatief weinig genoemde reden om een woningaanbod te weigeren (stabiel aandeel van 9%). In ca. % van de gevallen laten woningzoekenden niet weten waarom zij niet op een woningaanbod ingaan. Dit wordt geregistreerd als niet gereageerd. Jaarrapportage Woonruimtebemiddeling Halderberge 15
5 Rechtstreekse bemiddeling voor bijzondere doelgroepen Het systeem Klik voor Wonen is ingericht op automatische koppeling van woningen en woningzoekenden via verschillende modellen. Naast geautomatiseerde koppelingen vinden ook rechtstreekse bemiddelingen plaats via het zgn. bemiddelingsmodel. Rechtstreekse bemiddeling vindt plaats bij bijzondere doelgroepen met een urgente huisvestingsvraag, zoals statushouders, woningzoekenden uit maatschappelijke en gezondheidsinstellingen, woningzoekenden met een medische urgentieverklaring (WMO-kandidaten) of een sociale urgentieverklaring en herstructureringskandidaten. In tabel 3 staan de rechtstreekse bemiddelingen over de periode 13 t/m 15 uitgesplitst naar de verschillende doelgroepen. Er werden in 15 31 woningen verhuurd aan bijzondere doelgroepen, 17 meer dan in 14. Naast de woningen voor bijzondere doelgroepen werden nog 37 woningen via dit model bemiddeld. Het betreft o.a. vrije sector woningen waarvoor buiten Klik voor Wonen om een kandidaat is gevonden en interne opschuivingen. Via heb bemiddelingsmodel zijn ook 30 woningen verhuurd in de Halderberg in Hoeven en t Sluiske in Oud-Gastel, nadat hiervoor via een verzameladvertentie kandidaten waren gevonden. Meestal worden bemiddelingen op basis van een verzameladvertentie in een van de andere modellen geregistreerd. Tabel 3: Rechtstreeks bemiddelde woningen in de gemeente Halderberge, 13-15 herstructurerinpelijke opvang houders kandidaten urgenten bijz. doelg. overige totaal maatschap- status- WMO- sociaal subtotaal 13 14 5 3 6 28 13 41 14 5 5 4 14 7 21 15 3 3 5 31 37 68 Herstructureringskandidaten Mensen die vanwege de sloop van hun corporatiewoning moeten verhuizen, kunnen voorrang krijgen op andere woningzoekenden. In de gemeente Halderberge is in 15 van deze regeling geen gebruik gemaakt. Maatschappelijke opvang In Halderberge maakt een aantal sociaal-maatschappelijke en gezondheidsinstellingen gebruik van de Regionale Voorrangsregeling West-Brabant, zodat hun cliënten met voorrang extramuraal kunnen worden gehuisvest in de regio. In 15 zijn via deze regeling 3 huishoudens in Halderberge met voorrang gehuisvest. Statushouders Jaarlijks dient de gemeente Halderberge een door het Ministerie van Justitie bepaald aantal asielzoekers met een verblijfsvergunning te huisvesten. Woonkwartier zorgt voor de uitvoering hiervan. In het kader van de taakstelling 15 zijn woningen verhuurd aan statushouders. In deze cijfers zijn gezinsherenigingen binnen al eerder toegewezen woningen en overloop van de taakstelling 14 of voorschotten op de taakstelling 16 niet meegerekend. De meeste statushouders zijn gehuisvest in Oudenbosch en een enkel huishouden in de kleinere kernen binnen de gemeente Halderberge. Ten opzichte van voorgaande jaren nam het aantal huisvestingen van statushouders zeer sterk toe. Van alle verhuurde woningen ging in 15 7,8% naar deze doelgroep. In 14 was dit 2,0%. Binnen het goedkope en betaalbare segment bedroeg het aandeel verhuringen Jaarrapportage Woonruimtebemiddeling Halderberge 15 21
aan statushouders in 15 9,6%. De huisvesting van statushouders heeft invloed op de beschikbaarheid van woningen voor andere woningzoekenden. Het is niet mogelijk om aan te geven in hoeverre de huisvesting van statushouders nu leidt tot langere wachttijden voor reguliere woningzoekenden. Daarvoor is de wachttijd afhankelijk van teveel verschillende factoren, zoals we zagen in hoofdstuk 4. WMO-kandidaten Dit betreft de rechtstreekse bemiddelingen voor mensen met een lichamelijke beperking, die op basis van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning recht hebben op voorrang voor een gelijkvloerse of aangepaste woning. In 15 werden 3 woningen met voorrang aan deze doelgroep verhuurd. Sociale urgenties Sociale urgentie wordt alleen in zeer uitzonderlijke gevallen verleend, bij noodsituaties en calamiteiten (levensbedreigende situatie, ernstig zedenmisdrijf gerelateerd aan de woning en dakloosheid door brand). In 15 werd voorrang verleend aan 5 huishouden met een urgentieverklaring. Jaarrapportage Woonruimtebemiddeling Halderberge 15 22
6 Definities van inkomensgroepen en huurprijsklassen Inkomensgroepen Primair Huishouden heeft inkomen tot de huurtoeslaggrens en komt in aanmerking voor huurtoeslag (op basis van de regels voor inkomen, aantal personen en leeftijd) Secundair Huishouden heeft inkomen boven de huurtoeslaggrens (krijgt geen huurtoeslag) maar verdient niet meer dan de EU-norm Middeninkomen Huishoudinkomen ligt tussen de EU-norm en 44.658 (peil 15) Hoog inkomen Huishoudinkomen ligt boven 44.658 (peil 15) De grenzen van het inkomen worden elk jaar geïndexeerd. De cijfers in de tabellen worden op basis van de in dat jaar geldende grenzen gerapporteerd. Huurprijsklassen Niet geliberaliseerd Goedkoop Betaalbaar Bereikbaar Huurprijs tot en met de kwaliteitskortingsgrens van de huurtoeslag Huurprijs vanaf kwaliteitskortingsgrens tot en met eerste of tweede aftoppingsgrens (afhankelijk van huishoudensgrootte) Huurprijs vanaf eerste of tweede aftoppingsgrens (afhankelijk van huishoudensgrootte) tot en met maximale huurtoeslaggrens Geliberaliseerd Vrije sector Huurprijs boven de maximale huurtoeslaggrens De huurprijsgrenzen worden ieder kalenderjaar door de overheid bepaald. De cijfers in de tabellen worden op basis van de in dat jaar geldende grenzen gerapporteerd. In de periode 11-15 golden de volgende huurprijsgrenzen uit onderstaande tabel. Huurprijsgrenzen kwaliteitskortingsgrens eerste aftoppingsgrens tweede aftoppingsgrens maximale huurtoeslaggrens 11 361,66 517,64 554,76 652,52 12 366,37 524,37 561,98 664,66 13 374,44 535,91 574,35 681,02 14 389,05 556,82 596,75 699,48 15 3,06 576,87 618,24 710,68 Jaarrapportage Woonruimtebemiddeling Halderberge 15 23
Bijlage 1 Kengetallen woonruimtebemiddeling voor Halderberge, Moerdijk en het hele werkgebied van Klik voor Wonen Halderberge Moerdijk Werkgebied Klik voor Wonen 15 ontwikkeling* 15 ontwikkeling* 15 ontwikkeling* Verhuringen 255 stabiel 254 stabiel 3904 % goedkoop 17% sterk gestegen 22% gestegen 13% gestegen % betaalbaar 53% gestegen 49% stabiel 44% stabiel Verhuringen primaire doelgroep 193 gestegen 198 gestegen 2835 % van alle verhuringen 76% gestegen 78% gestegen 73% gestegen % 'passend' verhuurd 76% 78% 66% Verhuringen secundaire doelgroep 50 gestegen 31 gedaald 621 % van alle verhuringen % gestegen 12% gedaald 16% gedaald Verhuringen naar leeftijd en herkomst % verhuringen aan jongeren 10% sterk gestegen 7% stabiel 10% gestegen % verhuringen aan senioren 6% fors gedaald 15% gedaald 12% stabiel % verhuringen aan inwoners eigen gemeente 44% gedaald 53% gestegen 69% gedaald Verhuringen aan statushouders 26 269 % van alle verhuringen 8% sterk gestegen 10% gestegen 7% sterk gestegen % van goedkope en betaalbare verhuringen 10% n.b. 12% n.b. n.b n.b. Inschrijftijd in jaren 3,5 wisselend 3,2 gedaald 3,8 stabiel primaire doelgroep 3,2 gedaald 3,2 stabiel n.b. secundaire doelgroep 4,2 gestegen 3,8 wisselend n.b. jongeren 0,8 gedaald 1,0 sterk gedaald n.b. senioren 8,5 sterk gestegen 6,1 sterk gestegen n.b. Aantal weigeringen per woning 1,3 wisselend 1,3 sterk gestegen 2,5 gedaald % niet gereageerd % vrij stabiel 17% sterk gedaald 18% gedaald *Ontwikkeling betreft de periode 13 t/m 15 Jaarrapportage Woonruimtebemiddeling Halderberge 15 24