Visie op Vastgoed Gemeente Gorinchem 2013-2018 Versie 11 september 2013 Afdeling Financiën Team Vastgoed en Belastingen Behandeld door college: 27 augustus 2013 Beleidskaders vastgesteld door raad: PM
Inhoudsopgave Voorwoord... 2 1 Inleiding... 3 2 Wat is vastgoed... 4 2.1 Wat voor vastgoed heeft de gemeente... 4 2.2 Hoe ziet de vastgoedorganisatie van de gemeente er uit?... 5 2.3 Historische ontwikkeling... 5 3 Kaders... 6 3.1 Maatschappelijk rendement... 6 3.2 Overige kaders... 7 4 Visie en beleidskaders... 8 5 Doorkijk... 10 5.1 Vastgoednota 2013-2018: wat betekent dit?... 10 5.2 Vastgoed en duurzaamheid... 10 Visie op Vastgoed gemeente Gorinchem 2013-2018 1
Voorwoord VISIE OP VASTGOED GEMEENTE GORINCHEM 2013 2018 Het is in het belang van onze klanten (de gebruikers en huurders) en in het belang van de stad als geheel dat wij doelmatig en doelgericht met ons vastgoed omgaan. Wat wíllen we precies met ons vastgoed? Hóe gaan we er in de komende jaren mee om? Wanneer besluiten we om zelf nieuw vastgoed te ontwikkelen? Wanneer laten we dat aan de markt over? En hoe zit het met de huurprijzen? Wanneer verkopen we welke vastgoedobjecten? Welk beleid voeren we t.a.v. gemeentelijk vastgoed? Dit is bij uitstek het moment om al die vragen in samenhang te beantwoorden. Want nu moeten er vragen beantwoord worden over het vastgoedbezit in het kader van de cultuurvisie. Vragen die ook opdoemen in het kader van de visie op welzijnen buurtwerk, sport, economische ontwikkeling. De vraag is welke rol de gemeente voor zichzelf ziet bij het realiseren van maatschappelijke doelstellingen en welke rol het gemeentelijk vastgoed daarbij moet vervullen. In de Visie op Vastgoed krijgen we antwoord op deze vragen. De visie geeft richting aan ons vastgoedbeleid en biedt houvast bij het uitvoeren van dat beleid. Dit houvast is belangrijk voor de vele partijen, zowel binnen de gemeente als uit de private sector, die betrokken zijn bij, respectievelijk belang hebben bij de Gorinchemse vastgoedportefeuille. Deze Visie op Vastgoed biedt duidelijkheid. De koers is helder: Wij bezitten vastgoed indien het als instrument een doeltreffende en doelmatige aanvulling vormt op de middelen en instrumenten die worden gebruikt om maatschappelijke en publieke doelstellingen (op het gebied van cultuur, welzijn, zorg, economie, sport en eigen bedrijfsuitvoering) te behalen. Het bezit van vastgoed is geen doel op zich. Gemeentelijk vastgoed is een instrument om maatschappelijke doelstellingen te bereiken. Het college is ingenomen met deze duidelijkheid. Want daarmee kunnen we ons vastgoed, een van onze belangrijkste instrumenten om in de stad ontwikkelingen te sturen, nog beter en transparanter inzetten dan voorheen. September 2013 College van Burgemeester en Wethouders Visie op Vastgoed gemeente Gorinchem 2013-2018 2
1 Inleiding In 2009 is het beheer van het gemeentelijk vastgoed onder één dak gebracht: bij het team Vastgoed & Belastingen binnen de afdeling financiën. De inzet was daarbij gericht op het organiseren van efficiënt beheer en het opstellen van effectief beleid van vastgoed. De ambitie die gericht is op het efficiënt beheer van het vastgoed zijn grotendeels gerealiseerd. De ambitie om effectief vastgoedbeleid te ontwikkelen krijgt met deze Visie op Vastgoed een eerste aanzet. De visie schetst de gemeentelijke missie en de daaruit voortvloeiende visie en beleidskaders van het vastgoedbeleid. De ambitie om effectief vastgoedbeleid te ontwikkelen komt voort uit de toenemende behoefte om te sturen op inhoud en omvang van de vastgoedportefeuille. De veranderende omgeving, rol en (financiële) positie van de gemeente staan aan de basis hiervan. De gemeente wil sturen op het wel of niet in bezit en beheer hebben van vastgoed. De gemeente wil met het instrument vastgoed maatschappelijke en publieke beleidsdoelstellingen realiseren, die anders niet gerealiseerd zouden kunnen worden. De gemeente wil daarbij inzicht in de kosten, (maatschappelijke) opbrengsten en effecten van het vastgoed. Het besef bestaat dat de rol van de gemeente ten aanzien van vastgoedbezit- en beheer verandert. De gemeente wil niet meer vanzelfsprekend zelf de eigenaar van vastgoed zijn om beleidsdoelstellingen te kunnen realiseren. De rol van de gemeente verschuift van een actieve eigenaarsrol naar een faciliterende en regisserende rol. Het zijn van eigenaar van panden (en andere kapitaalgoederen en objecten) is geen doel op zich. Ze dienen om gemeentelijk beleid en maatschappelijke doelstellingen te realiseren en zijn dus in wezen een uitvoeringsinstrument. Als beleid en doelstellingen wijzigen, kan dat ertoe leiden dat panden kunnen worden afgestoten of een andere functie krijgen. De huidige discussie over hoe invulling te geven aan de bezuinigingen op cultuur en sociaal-cultureel werk, waartoe de raad in de bezuinigingsoperatie AHAD-3 besloten heeft, kan dus gevolgen hebben voor de gemeentelijke panden die op dit moment gebruikt worden door cultuur en sociaalcultureel werk. Panden zijn dus volgend aan het beleid. Genoemde bezuinigingsoperatie, de daarbij vastgestelde visie in rode draden en de veranderende rol die de gemeente wil gaan invullen (minder leidend en meer faciliterend) geven mede aanleiding voor de onderhavige vastgoednota. Het primaire doel, de missie, voor Gorinchem is om een aantrekkelijke stad te zijn voor (nieuwe) inwoners, bezoekers, bedrijven en regio. Het realiseren van deze missie is bij de visie op vastgoed leidend, rekening houdend met de verschillende maatschappelijke behoeften en belangen. De gemeente stimuleert het zelforganiserend vermogen van partijen en zoekt nadrukkelijk de samenwerking met de (regionale)partners. De Visie op Vastgoed schetst de beleidskaders van het vastgoedbeleid. De visie zal verder worden uitgewerkt in de Nota Vastgoedbeleid. Visie op Vastgoed gemeente Gorinchem 2013-2018 3
2 Wat is vastgoed 2.1 Wat voor vastgoed heeft de gemeente Vastgoed wordt ook wel een onroerend goed of een onroerende zaak genoemd. Vastgoed kenmerkt zich door de vereniging met de grond en omvat de grond en de opstal. Het gemeentelijk vastgoed is onder te verdelen in drie categorieën (hierbij laat de gemeente zich leiden door de definities van vastgoed van de commissie BBV): Maatschappelijk vastgoed Het maatschappelijk vastgoed is vastgoed dat overduidelijk is toegewezen aan een maatschappelijke of publieke activiteit. Voorbeelden hiervan zijn het gemeentehuis, de sportaccommodaties, de schoolgebouwen, de buurthuizen, de theaters, het museum en de bibliotheek. Dit vastgoed heeft de gemeente in bezit om maatschappelijke of publieke doelstellingen te kunnen realiseren. Kenmerk van maatschappelijk vastgoed is dat bij negatieve exploitatiesaldi er feitelijk sprake is van het duurzaam verstrekken van een subsidie. Bij maatschappelijk vastgoed is het zaak de beleidsvisies van de raad en het college op cultuur, sport, welzijn en eigen taken doelmatig en doeltreffend door te vertalen naar het juiste vastgoedbezit. Op dit moment is het vertalen van het maatschappelijk beleid naar de wenselijke inzet van maatschappelijk vastgoed in het kader van de visie op cultuur en welzijn een urgente vraag en is er een steeds luidere roep om duidelijke richtlijnen voor deze inzet. Commercieel vastgoed Commercieel vastgoed is vastgoed met een commerciële functie dat de potentie heeft om commercieel geëxploiteerd te worden. Voorbeelden hiervan zijn horecapand de Hoofdwacht, winkelpand de Mandarijn en het kantoorpand de Oude Doelen. Hieronder vallen ook de gronden die niet in exploitatie zijn of worden genomen en die geen openbaar gebied betreffen. Dit vastgoed houdt de gemeente in bezit om bijvoorbeeld ruimtelijke effecten van beleid te kunnen verwezenlijken (het historische aanzicht van de stad bewaren). Commercieel vastgoed kenmerkt zich omdat het aangehouden wordt om bewust winst of waardestijging te realiseren. De gemeente wil in de toekomst alleen nog maar eigenaar blijven van dergelijk bedrijfseconomisch vastgoed als de overname van de rendabele marktexploitatie van dit vastgoed niet mogelijk is en/of het bewaren van de effecten niet gewaarborgd kan worden. Indien inmenging van de gemeente niet meer nodig is zal dit vastgoed worden verkocht. Overig gemeentelijk vastgoed De gemeente heeft nog 28 woningen in haar bezit, maar omdat de verhuur aan particulieren niet tot de kerntaak van de gemeente behoort, heeft het college in 2011 besloten alle inspanningen er op te richten dit vastgoed te verkopen. Ook heeft de gemeente nog enkele zogenaamde strategische panden in bezit, ooit aangekocht om strategische ontwikkelingen mogelijk te maken. Voor zover dit bezit niet meer noodzakelijk is voor het tot stand komen van een gewenste ontwikkeling wordt dit ook verkocht. Visie op Vastgoed gemeente Gorinchem 2013-2018 4
2.2 Hoe ziet de vastgoedorganisatie van de gemeente er uit? De gemeente heeft het vastgoedbezit en het beheer daarvan centraal onder gebracht. De gemeente regelt het vastgoedbeheer en waakt over de kwaliteit van de gebouwen waarbij de wensen van de gebruiker leidend zijn. Er is toenemend behoefte aan het ontwikkelen van een strategische koers en tactische beleid op het gebied van Vastgoed en aan duidelijk geformuleerd vastgoedbeleid. Doordat de vastgoedorganisatie zich op uitvoerend niveau in de afgelopen jaren sterk heeft ontwikkeld (de basis is op orde) is dit het juiste moment om dat te gaan doen. 2.3 Historische ontwikkeling In 2009 is het gemeentelijk vastgoed onder één dak gebracht: bij het team Vastgoed & Belastingen binnen de afdeling financiën. De inzet was daarbij gericht op het organiseren van efficiënt beheer en het opstellen van effectief beleid van vastgoed. Een deel van de ambities, namelijk die gericht zijn op het efficiënt beheer van het vastgoed zijn grotendeels gerealiseerd: binnen het team Vastgoed is het technisch en commercieel beheer van al het gemeentelijk vastgoed ondergebracht. De vastgoedportefeuille is grotendeels in kaart gebracht en bij technisch beheer en commercieel beheer is de administratieve basis grotendeels op orde. Van al het vastgoed zijn meerjaren onderhoudsplannen opgesteld. Aan de kostenkant is meer inzicht en overzicht ontstaan. Er is betere sturing mogelijk op het bezit en op de inzet ervan. Er is gewerkt aan een vastgoedbeheerssysteem, waardoor inzicht en overzicht aan de opbrengstenkant is ontstaan. Gerealiseerde opbrengsten zijn per pand inzichtelijk gemaakt en er is een overzicht van de overige lasten. De ambitie om effectief vastgoedbeleid te ontwikkelen krijgt met deze Visie op Vastgoed een eerste vorm. De visie schetst de gemeentelijke missie en de daaruit voortvloeiende beleidskaders van het vastgoedbeleid. De ambitie om effectief vastgoedbeleid te ontwikkelen komt voort uit de toenemende behoefte om te sturen op inhoud en omvang van de vastgoedportefeuille. De veranderende omgeving en de veranderde rol en (financiële) positie van de gemeente staan aan de basis hiervan. De gemeente wil op het bezit van vastgoed kunnen sturen. De gemeente wil met het instrument vastgoed maatschappelijke en publieke beleidsdoelstellingen realiseren, die anders niet gerealiseerd zouden kunnen worden. De gemeente wil daarbij inzicht in de kosten en (maatschappelijke) opbrengsten en effecten van het vastgoed. Vanuit het besef dat de rol van de gemeente ten aanzien van vastgoedbezit verandert. De gemeente wil niet meer vanzelfsprekend zelf de eigenaar van vastgoed zijn om beleidsdoelstellingen te kunnen realiseren. De rol van de gemeente verschuift van een actieve eigenaarsrol naar een faciliterende en regisserende rol. Visie op Vastgoed gemeente Gorinchem 2013-2018 5
3 Kaders 3.1 Maatschappelijk rendement Hét uitgangspunt van het gemeentelijk vastgoedbeleid is dat de gemeente nooit vastgoed zal bezitten enkel vanuit financieel oogpunt. Het maatschappelijk rendement is leidend. In de basis betekent dit dat vastgoed wordt afgestoten op het moment dat een commerciële exploitatie mogelijk is; de gemeentelijke doelstelling is dan immers behaald. Door het maatschappelijk rendement als uitgangspunt te nemen, onderscheidt de gemeente zich van commerciële vastgoedpartijen. Huurprijzen De stelregel is dat voor maatschappelijk vastgoed kostendekkende huren in rekening worden gebracht. Daar waar de huurder de kostendekkende huur niet kan betalen, zal, mits dit past binnen de maatschappelijke doelstellingen, worden bijbetaald vanuit de verantwoordelijke beleidsafdeling. Zodoende wordt subsidiering via lagere huurprijzen voorkomen en ontstaat transparantie. Voor commercieel vastgoed wordt een marktconforme huurprijs gevraagd. Het gemeentelijke vastgoed vervult een belangrijke rol bij de realisatie van maatschappelijke doelstellingen, ruimtelijke en stedelijke ontwikkelingen en bij de gemeentelijke bedrijfsvoering. Vanuit een efficiënte inzet van vastgoed worden ontwikkelingen gestimuleerd, middelen vrijgespeeld en wordt voorzien in eigen huisvestingsbehoefte. De gemeente heeft dus alleen een actieve eigenaarsrol in vastgoed als het anders onmogelijk is om bepaalde maatschappelijke doelen te bereiken op het gebied van cultuur, welzijn, sport, educatie en stedelijke ontwikkeling. Maatschappelijk vastgoed wordt steeds vaker, zoals bij brede scholen, multifunctioneel ingezet. Aan de ene kant wordt dit ingegeven door kostenbesparing en aan de andere kant door inhoudelijke synergie (kloppend hart in de wijk). De noodzaak om verder na te denken over de te bieden en de gevraagde functies en de invulling daarvan dringt zich hier op. Aan de ene kant is er een maatschappelijke behoefte en aan de andere kant het besef dat wat de gemeente kan leveren en betalen, verandert. Er is behoefte aan het inzicht in de functies van gebouwen die de gemeente wil faciliteren op het gebied van welzijn en cultuur. De gemeente wil een antwoord op de vraag hoe dat moet en wat het mag kosten. In dit kader speelt op dit moment de discussie rondom de cultuurvisie en het welzijnsbeleid. Maar er zijn ook bezuinigingsdoelstellingen geformuleerd. Het maatschappelijk vastgoed speelt hierin een sleutelrol en vormt daarom een belangrijk instrument voor het bereiken van maatschappelijk rendement in de stad. De vraag die beantwoord moet worden is: Welke rol speelt de gemeente bij het voorzien in de vraag naar vastgoed? Dat die rol van de gemeente bij voorkeur geen actieve eigenaarsrol meer is, tenzij hierdoor bepaalde functies onmogelijk worden gemaakt, zal leidend zijn voor de toekomst. Visie op Vastgoed gemeente Gorinchem 2013-2018 6
3.2 Overige kaders Er zijn verschillende raadsopdrachten vastgesteld door de raad, die als gemeenschappelijk doel hebben: Vanuit een nieuwe manier van denken komen tot een aantrekkelijke stad waar inwoners op een prettige manier kunnen wonen in een omgeving die schoon, heel en veilig is en die uitnodigt tot meedoen. De volgende kaders zijn richtinggevend voor de visie op Vastgoed. Beleidskader AHAD3 (rode draden) Beleidskaders cultuurvisie gemeente Gorinchem 2013 2015 1 Beleidskaders welzijn Financiële kaders AHAD3 Nota grondbeleid 1 Vastgesteld door gemeenteraad op 27 juni 2013 Visie op Vastgoed gemeente Gorinchem 2013-2018 7
4 Visie en beleidskaders Gegeven de hierboven omschreven ontwikkelingen en beleidskaders en gekeken naar de huidige vraagstellingen is de volgende visie op Vastgoed bepaald: De gemeente stuurt bij het uitvoeren van het vastgoedbeleid op maatschappelijk rendement, vanuit de drijfveer om maatschappelijke en publieke doelstellingen te effectueren. De gemeente voert ten aanzien van het vastgoedbeheer een efficiënte bedrijfsvoering, waarbij de kosten en opbrengsten van het gemeentelijk vastgoed transparant zijn. Dit betekent het organiseren van afstemming tussen doelstellingen vanuit doelgericht maatschappelijk beleid en de doelstellingen vanuit een doelmatige bedrijfsvoering. Out of the box denken en slimme vastgoedoplossingen kunnen dan de ambities in de stad mede mogelijk gaan maken. De volgende beleidskaders komen daaruit voort: De gemeente heeft geen actieve eigenaarsrol in vastgoed tenzij dit noodzakelijk is voor het bereiken van maatschappelijke of publieke doelstellingen om bijvoorbeeld ruimtelijke effecten van beleid te kunnen verwezenlijken (zoals het historisch aanzicht van de stad), indien dit niet op een andere wijze geregeld kan worden. De gemeente brengt voor het maatschappelijk vastgoed een kostendekkende huur in rekening, eventuele subsidie op deze huur wordt vanuit de beleidsafdelingen bekostigd en gebudgetteerd. Voor het commercieel vastgoed brengt de gemeente een marktconforme huur in rekening. De gemeente voert een efficiënt beheer van gebouwen. Hierbij wordt gezocht naar optimalisaties en wordt verkoop versus huur afgewogen. De gemeente heeft de basisadministratie van al het gemeentelijk vastgoed goed op orde en centraal geregistreerd en aangestuurd. Er zijn meerjarenonderhoudsplanningen en exploitatiebegrotingen, er is inzicht en overzicht in het bezit, kosten en opbrengsten zijn inzichtelijk. De gemeente besluit vanuit strategische overwegingen over aan- en verkoop van vastgoed en voert tactisch portefeuillebeleid voor het gemeentelijk vastgoed. Vastgoedbezit wordt tactisch ingezet voor alle functies en er wordt gezocht naar een optimale match tussen vraag en aanbod. Er wordt gestuurd op bezettingsgraad en voorkoming van leegstand en overaanbod. Er wordt gezocht naar dwarsverbanden tussen veelzijdige gebruikers en er wordt nadrukkelijk aangesloten bij partners binnen de gemeente. Vastgoed wordt verkocht als het de realisatie van beleidsdoelstellingen niet meer dient. Visie op Vastgoed gemeente Gorinchem 2013-2018 8
De gemeente heeft bij het beheer en ontwikkeling van vastgoed duurzaamheid en energiezuinigheid hoog in haar vaandel staan. De besluitvorming over de uitvoering van het vastgoedbeleid binnen de bovengenoemde kaders van de Visie op Vastgoed ligt bij het college. Bij een afwijking van de kaders wordt overleg gevoerd met de raad. Visie op Vastgoed gemeente Gorinchem 2013-2018 9
5 Doorkijk 5.1 Vastgoednota 2013-2018: wat betekent dit? Een andere manier van werken, waarbij actiever wordt ingespeeld op beleid, vraagt een andere kijk op de huurprijsbepaling. Vastgoed gaat in de toekomst uit van een kostendekkende huur voor maatschappelijk vastgoed en een marktconforme huur voor commercieel vastgoed. De kostendekkende systematiek is het uitgangspunt, maar de gemeente wil nadrukkelijk kunnen sturen op de huuropbrengsten. Uitgangspunt is altijd dat de gemaakte kosten voor het vastgoed helder zijn. De gemeente maakt daarmee inzichtelijk wat zij ervoor over heeft om bepaalde functie een vastgoedplek te geven (of niet). 5.2 Vastgoed en duurzaamheid De gemeente zal zich strategisch, tactisch en professioneel ontwikkelen als het gaat om vastgoed. De missie is om dit vanuit een maatschappelijke gedrevenheid te doen, met een efficiënte bedrijfsvoering. De gemeente heeft daarbij duurzaamheid en energiezuinigheid hoog in haar vaandel staan. Visie op Vastgoed gemeente Gorinchem 2013-2018 10