Onze visie op zorgvastgoed ontwikkeling uitvoering onderhoud
Wat kunnen wij voor u betekenen? Trebbe biedt meerwaarde op verschillende momenten in het ontwikkel- en bouwproces. Afhankelijk van uw wens kunnen wij onze dienstverlening hierop afstemmen. Onze ervaring in zorgvastgoed In 1936 kregen we onze eerste bouwopdracht in de zorg: de verbouw van de wascherij en stoomerij van het Universitair Medisch Centrum Groningen (UMCG). En we zijn er niet meer weggegaan. Nog steeds zijn we de vaste bouwpartner van het UMCG en zijn we dagelijks in het ziekenhuis te vinden. Ik ga de bouwvakkers straks echt missen Inge van Drongelen is manager van het dialysecentrum van het Scheper Ziekenhuis in Emmen. Rick Bouwhuis is werkvoorbereider/ uitvoerder bij Trebbe. Tot voor kort onbekenden van elkaar, maar tegenwoordig spreken ze elkaar elke dag. Trebbe verzorgt namelijk de nieuw- en verbouw van het dialysecentrum. Een bijzondere klus, omdat de patiëntenzorg ondertussen gewoon doorgaat. Onze kernkwaliteiten zijn ontwikkelen, bouwen en onderhouden van zorggebouwen en zorgwoningen. We kennen de zorgwereld en weten waar de kansen en risico s liggen. Zorgvastgoed is uitgegroeid tot één van onze specialismen: van ontwikkelen, bouwen tot en met onderhouden. Voor ziekenhuizen en woonzorggebouwen. Dat doen we met zorg voor: - de omgeving - de bewoners - de medewerkers - kwaliteit - flexibiliteit - details - een prettige samenwerking Onderling begrip en flexibiliteit; dat is het succes van de samenwerking tussen Trebbe en het dialysecentrum. In september 2014 moet de laatste fase van het gebouw worden opgeleverd. Door nauw overleg en elkaar hier en daar wat ruimte te geven, is de bouwtijd aanzienlijk verkort. Rick streeft zelfs naar een oplevering voor de bouwvak. Wat maakt zorgvastgoed zo bijzonder? Er staan vele (woon)zorggebouwen in ons land, tussen de tien en twintig jaar oud, die functioneel al zijn afgeschreven. Waarom is het ontwikkelen, bouwen en vervolgens beheren van zorgvastgoed zo ingewikkeld? Het gebouw huisvest een combinatie van wonen en werken. Woonwensen en werkomstandigheden veranderen voortdurend. Dit komt door: - veranderende regelgeving en vergoedingen - beschikbaarheid nieuwe hulpmiddelen en technieken (domotica) - specifieke (zorgvragende) doelgroep. De grootte van de doelgroep is afhankelijk van de demografische schommelingen en veranderingen van de zorgbehoefte - gezondheidsontwikkelingen (mensen worden ouder) - veranderende visie zorgverlening (bijvoorbeeld healing environment) - welvaartsontwikkeling - etnische achtergronden Over het algemeen is vastgoed dat specifiek voor één doelgroep of functie wordt gebouwd gevoelig voor leegstand als de vraag naar dit type vastgoed daalt. Tenzij er zekerheid bestaat dat de doelgroep en haar specifieke vraag tot in lengte van jaren niet gaat verdwijnen. Overleg op de werkvloer Het geheim van de samenwerking? De korte lijnen, stelt Rick. Plannen rond routing en logistiek bespreken we met elkaar, hier aan tafel. Dit leidt tot tijdsbesparing doordat er geen zaken onnodig heen en weer gaan. Oplossingsgerichte werkwijze En ook op andere vlakken proberen Trebbe en het dialysecentrum elkaar zoveel mogelijk te helpen. Inge: Stofschotten plaatsen die vervolgens twee dagen later weer moeten worden afgebroken, dat is jammer. Dat is veel werk en kost tijd. Soms voorkom je dat niet, maar vaak ook wel. In dergelijke gevallen steken we altijd even de koppen bij elkaar. Kunnen we het ook anders oplossen? Daar is Rick bij gebaat, maar wij ook. Want hoe eerder wij ons nieuwe centrum klaar hebben, hoe beter! Duidelijke regels op de bouw Aan alle mensen van de bouw, ook de onderaannemers en leveranciers, zijn heel duidelijk de regels gecommuniceerd. De patiënten staan centraal en we willen hen zo min mogelijk overlast bezorgen. Dat is het doel, legt Rick uit. Dat betekent voeten vegen, de werkplek netjes achterlaten en op de afdeling ben je te gast! Rick Bouwhuis (Trebbe) en Inge van Drongelen (dialysecentrum Emmen) Nauwe band tussen bouwvakkers, patiënten en verpleging Tussen een aantal patiënten en de mensen van Trebbe is in de loop der tijd echt een band ontstaan. Onze patiënten komen hier drie tot zes keer per week, vertelt Inge. Sommigen hebben zelf een bouwachtergrond en dan haal ik er wel eens een bouwvakker bij die uitleg geeft over wat er gebeurt. En ook Inge zelf heeft een band met de mensen van de bouw gekregen. Ik durf nu al wel te zeggen dat ik de bouwvakkers straks ga missen. De reuring, de mensen, de goede contacten. Het zal best even wennen zijn zonder ze. Zorgvastgoed, onze visie Onze visie op zorgvastgoed is helder: het moet prettig zijn om er te wonen, verblijven en werken. En het gebouw moet een zodanige flexibiliteit in zich hebben dat het in een bepaalde mate kan meebewegen met toekomstige ontwikkelingen. 2 3
Herbestemming of renovatie? Voorafgaand aan de keuze voor een nieuw gebouw, wordt vaak gekeken of het gebouw kan worden gerenoveerd. Wij voeren graag een renovatiescan uit waarbij we zowel de techniek als de kosten onder de loep nemen. Blijkt renovatie geen geschikte optie, dan ligt nieuwbouw voor de hand. Bij nieuwbouw is er de keuze tussen: - bouwen op de bestaande plek (dus eerst slopen) - bouwen op een nieuwe locatie (de huidige huisvesting komt leeg te staan) Wij zijn in staat om in een heel kort tijdsbestek de waarde van de eventueel vrijkomende locatie te berekenen. We hebben ervaring in zowel nieuwbouw als renovatie. Ontwikkeling In de ontwikkelingsfase zijn tijd, planning en budget uiteraard belangrijke thema s. Maar heeft u al aan de volgende zaken gedacht: 1. Flexibiliteit en alternatieve aanwend baarheid (op termijn) van het gebouw. 2. Wat is de (toekomstige) vraag van de beoogde gebruikers? 3. Een traditionele aanbestedingsvorm, bouwteam of design & build? De architect Het is van groot belang te werken met een architect gespecialiseerd in zorg en zorgvastgoed. Onze aanpak is niet gebonden aan een (vaste) architect. Wij maken graag samen met u de keuze! Samenwerking Financiering Er zijn verschillende manieren van samenwerking mogelijk bij de ontwikkeling van een zorggebouw. Elke samenwerkingsvorm heeft zijn voor- en nadelen. De traditionele samenwerkingsvorm (opdrachtgever maakt bestek en tekeningen) is steeds minder gangbaar. Voorop staat dat een vorm wordt afgesproken waarbij iedereen zich prettig voelt. Dit is vaak de beste garantie voor succes. De Klokkenbelt in Almelo: verzorgingshuis krijgt tweede leven Jeroen Gietema (r) is gewend projecten van het begin tot het eind te begeleiden. Zorgvastgoed is in de loop der jaren een specialisme van hem geworden. Uiteraard werkt hij samen met een team van specialisten dat op maat wordt samengesteld voor het betreffende project. Jeroen Gietema (Trebbe) Eén van de moeilijkste opgaves is het vinden van de juiste financiering. Wil een bank geld lenen of is een samenwerking met een corporatie mogelijk? Trebbe heeft vanuit haar netwerk mogelijkheden om een bijdrage te leveren aan het financieringsvraagstuk. Concepten/co-makers Trebbe maakt bij de ontwikkeling en bouw van woningen en appartementen gebruik van woonconcepten: Trebbe Basiswonen en Trebbe Hoogwonen. Deze concepten zijn prima toepasbaar bij de bouw van zorgwoningen en -gebouwen. De bouw kundige techniek is vergelijkbaar met die van woongebouwen, echter bij zorggebouwen is het aandeel installaties veel groter. Vanzelfsprekend maken wij gebruik van de nieuwste procestechnieken en methoden zoals BIM, Lean en ketenintegratie. Wij denken graag met u mee! Graag denken wij vrijblijvend met u mee over de verschillende mogelijk heden en scenario s. Wij kunnen door onze ervaring snel doorrekenen wat de mogelijkheden zijn. Nieuwbouw woonzorgappartementen Aaboer in Almelo Als ontwikkelaar adviseren wij u over de herontwikkeling van eventueel leeg komende gebouwen en/of terreinen. Dit kan gezamenlijk, maar ook geheel voor onze rekening en ons risico. Als bouwer pakken wij uw bouwproject op met een combinatie van vakmanschap en passie. En wij houden (technische) ontwikkelingen nauwlettend in de gaten. Kunnen ze iets voor u als klant opleveren? Dan delen we ze uiteraard graag met u! 4 5
Samen optrekken als zorgpartij en bouwer Trebbe ontzorgt Het meest bijzondere aan zorgvastgoed? Dat is toch wel dat het alweer achterhaald is wanneer het klaar is. Toch denk ik dat we in Delden dankzij de flexibele kamers een mooi, toekomstbestendig gebouw neerzetten. Aan het woord is Ton Oude Voshaar, Intern Coördinator Bouw Carintreggeland. Trebbe bouwt voor deze partij twee nieuwe woonzorgcentra in Delden en Almelo. Ton Oude Voshaar heeft jarenlange ervaring in de zorg, weet wat cliënten en zorgverleners willen en bekijkt de bouw van woonzorgcentrum St. Elisabeth in Delden voortdurend vanuit dat oogpunt. Door als bouwer en zorgpartij heel nauw met elkaar op te trekken, kom je tot een efficiënter proces en beter eindresultaat. Daar ben ik van overtuigd. Dat Trebbe ervaring heeft in zorgvastgoed merk je. Ze stellen vragen, denken mee, weten hoe een gebouw als dit in elkaar zit en kunnen snel schakelen. Dat heb ik als erg plezierig ervaren. Minder tijd tussen planvorming en realisatie Tips voor wat betreft zorgvastgoed heeft Ton Oude Voshaar ook. Uit de praktijk leer je het meest. Zo zou ik aanbevelen de tijd tussen de planvorming en realisatie te verkorten en de functionele uitvoerbaarheid en zorgtechniek leidend te maken. In ons geval is een ontwerp gemaakt op basis van de eerste plannen en bleef dit gedurende het gehele proces leidend. Door de snelle ontwikkelingen binnen de zorg, sluiten de gewenste techniek en het ontwerp vervolgens niet altijd even goed op elkaar aan. Zorg voor de omgeving Bouwen in en nabij zorginstellingen is een vak apart. Denk aan de veelal krappe bouwterreinen en grote groep omwonenden met wie je te maken hebt. Bovendien is het van groot belang dat de omgeving geen onnodige overlast ondervindt van de bouwwerkzaamheden. Een eerste vereiste is dan ook: zo snel mogelijk klaar, maar zonder dat de kwaliteit eronder lijdt! De realisatie en exploitatie van een omvangrijk complex in een dicht bebouwde en kwetsbare omgeving vraagt bijzondere aandacht voor bewoners, omwonenden en medewerkers van de bestaande huisvesting. Zorg voor de kwaliteit Voor al onze projecten maken wij een Project Management Plan (PMP). Dit plan omschrijft de procedures en (proces)afspraken gedurende het bouwteam of de ontwikkelings- en de uitvoeringsfase. Het PMP is per definitie niet een statisch, maar een dynamisch document. Het doel van dit plan is te komen tot concrete maatregelen. Uitvoering U kunt rekenen op ons vakmanschap. Door onze jarenlange ervaring met de bouw van zorggebouwen, kunnen wij garanderen dat wij onze afspraken nakomen! Zorg voor communicatie Een goede bouwer zijn, dat is één. En dat is Trebbe, daar kunt u van op aan. Maar kunnen bouwers ook communiceren? Onze mensen Onze medewerkers worden niet alleen geselecteerd op hun bouwvakmanschap. Hun creativiteit, planningsinzicht, logistiek inzicht en sociale vaardigheden met onder meer de buurtbewoners zijn van even groot belang. Beperking van overlast vullen zij in op papier, maar letterlijk ook in de dagelijkse bouwpraktijk. Dan gaat het met name ook over de ongeschreven opstelling en houding van onze vakmensen. Uiteraard dient ons personeel zich te houden aan de gedragsregels die door de opdrachtgever en onszelf zijn bepaald. Trebbe beschikt over een eigen gedragsprotocol. Betrokkenen Goede informatievoorziening richting alle betrokkenen krijgt onze aandacht. Zij moeten weten waar ze aan toe zijn en niet voor verrassingen komen te staan. Wij zorgen ervoor dat er zo weinig mogelijk overlast voor hen is. Korte lijnen tussen ons en de betrokkenen vormen in onze aanpak een cruciale schakel. Betrek de medewerkers/bewoners Een andere tip is betrek de medewerkers/bewoners. In ons geval hebben we dat zeer zeker gedaan. Al moet ik wel zeggen dat dat vaak op het laatste moment gebeurde. Door vooraf gezamenlijke beslismomenten heel duidelijk in te plannen, kun je deze momenten optimaal benutten. Vooraf inzichtelijk maken product Voor St. Elisabeth geldt dat eerst een modelwoning werd gerealiseerd en dat daarna pas de bouw van de overige woningen van start ging. Dat was een schot in de roos. We hebben aan de hand van deze woning nog best veel aangepast, waardoor het eindresultaat beter is geworden. Ook 3D-beelden kunnen helpen om het product te verbeteren. Ton Oude Voshaar (Carintreggeland) Erik Fokkink (Trebbe) in gesprek met een bewoner 6 7
Nieuwbouw multifunctioneel woonzorgcentrum Berkumstede Zwolle Iedere bouwlocatie is anders, maar een aangrenzende locatie die tijdens de bouw 24 uur per dag door moet draaien, vraagt toch extra planning, aandacht en flexibiliteit. Bij de renovatie en nieuwbouw van het nieuwe multifunctionele woonzorgcentrum Berkumstede in Zwolle was communicatie dan ook essentieel. Onze bewoners in de aangrenzende bestaande bouw moesten zo min mogelijk overlast hebben. En te allen tijde moet het verstrekken van zorg natuurlijk worden voortgezet - 24 uur per dag, 7 dagen per week, vertelt de directeur van de Stichting Berkumstede en mede-opdrachtgever van het project. De opdrachtgever, directeur van de Stichting De Wissel Vastgoed, vult aan: Bovendien bevindt onze bouwlocatie zich midden in een woonwijk. Ook omwonenden moesten tijdens de bouwperiode zo weinig mogelijk overlast ondervinden. Nieuwbouw Berkumstede door de ogen van 95-jarige opzichter We spraken een bewoner van woonzorgcentrum Berkumstede in Zwolle tijdens de nieuwbouw van het woonzorgcentrum. Hij had destijds een kamer op de bovenste verdieping van de tijdelijke huisvesting. Niet voor niets want vanaf daar kon hij de bouw van het nieuwe woonzorgcentrum nauwlettend in de gaten houden. Een wens van hem vanwege zijn jarenlange werkervaring in de bouw. Overlast? Daarvan is volgens de bewoner geen sprake. Integendeel: s Ochtends om 7.00 uur hoor ik de eerste geluiden vanaf de bouw. Dan open ik de gordijnen en kijk ik door het raam. Daar geniet ik echt van. Wat is er de afgelopen dertig jaar veranderd? De verschillen met dertig jaar geleden zijn volgens de bewoner goed zichtbaar. Het is me opgevallen dat de bouw zo goed is georganiseerd. Alle bouwplaatsmedewerkers weten exact wat ze moeten doen, het benodigde materiaal is precies op tijd aanwezig, er gebeurt heel veel op een dag zonder dat er onrust ontstaat. Ook de vormgeving van de gebouwen is tegenwoordig heel anders. Het ziet er veel speelser uit. Een voorbeeld daarvan zijn de wisselende gemetselde wanden tussen de woon- en slaapvertrekken. Gemengde gevoelens over oplevering De oplevering ziet hij met gemengde gevoelens tegemoet: Aan de ene kant wil ik natuurlijk graag mijn nieuwe kamer betrekken, dus daar kijk ik naar uit. Maar dit uitzicht, de levendigheid buiten en de bouwgeluiden: dat ga ik vast en zeker missen! Toetsen, inregelen en validatie Na oplevering moet het gebouw werken zoals is bedacht. Wij toetsen voor de ingebruikname, en houden tijdens de gebruiksfase een vinger aan de pols. Wat kunt u van ons verwachten? - Wij werken met deugdelijke en betrouwbare partijen. - Met behulp van BIM-methoden stemmen wij werkzaamheden op elkaar af. Alles klopt in het werk, improvisatie is niet meer nodig. - Wij toetsen, keuren en meten in de fabriek en op de bouwplaats, voorafgaand aan een volgende fase. - Wij maken mock-ups en proefopstellingen. - Wij toetsen de verwachtingen van u als opdrachtgever en de gebruikers. - Wij organiseren ons voorbereidings- en uitvoeringsproces Lean. Dit wil zeggen dat wij bijzonder veel aandacht besteden aan de raakvlakken tussen de verschillende disciplines die betrokken zijn bij de realisatie van het project. Met als gevolg dat we sneller en beter kunnen bouwen. - Wij bieden een gegarandeerde en zeer goede kwaliteit bij oplevering en tijdens de gebruiksfase. - Wij kunnen ook het onderhoud en beheer van uw vastgoed verzorgen. - Wilt u weten wat wij nog meer voor u kunnen betekenen? Wij gaan graag met u in gesprek. Het slaan van de eerste paal van het nieuwe woonzorgcentrum Berkumstede werd samen met de bewoners gevierd 8 9
Carla Bokdam (Trebbe) Onderhoud Een project kan niet zonder onderhoud. Ook daarin voorziet Trebbe. Om uw specifieke wensen voor nazorg en mogelijk kleine aanpassingen na ingebruikname te vervullen, hebben wij een onderhoudsdienst. Dit is een zelfstandig opererende serviceorganisatie voor (kleinere) verbouwingen, onderhoudswerkzaamheden, tweede opleveringen en klachtenen mutatieonderhoud. De afdeling Service, Onderhoud en Nazorg is er speciaal op gericht snel te kunnen handelen in onverwachte situaties en snel klachten te verhelpen. Zij beschikt dan ook over een eigen werkplaats met alle materialen die nodig zijn om spoedklussen efficiënt uit te voeren. Onderhoudskosten Wij maken meerjarenonderhoudsbegrotingen voor onze projecten. Onze kennis van de gebouwen en de installaties, samen met uw kennis over het onderhoud van de huidige gebouwen, vormt een goede basis om de ontwerpen te optimaliseren met betrekking tot de onderhouds- en vervangingskosten. Levensduurkosten (LCC) Wist u dat de kosten van het exploiteren en onderhouden van een gebouw, gerekend over de hele levensduur, vijf maal zo hoog zijn als de initiële investering? De kosten van de organisatie dat het pand gebruikt, met inbegrip van salariskosten en de productiviteit van het personeel, zijn 200 maal de kapitaallasten. In de ontwerpfase wijzen wij u voortdurend op mogelijke exploitatievoordelen. Denk hierbij aan een slim toezichtsysteem voor in de nacht, waardoor minder mensen in de nachtdienst nodig zijn. Wij adviseren u tijdens de exploitatie de geleverde prestaties periodiek te toetsen en met alle betrokkenen te evalueren. Op deze wijze bereikt de dienstverlening een voortdurend hoger niveau en wordt het principe lerend werken volledig benut. De patiënt in de hoofdrol Carla Bokdam is hoofd Trebbe Kleinbouw. Voor haar is zorgvastgoed bekend terrein. Zo verbouwde zij onlangs een vleugel van verzorgingshuis De Klokkenbelt in Almelo, voor de tijdelijke opvang van de bewoners van woonzorgcentrum Eugeria. Verder voerde Trebbe Kleinbouw een groot aantal verbouwingen uit voor AriënsZorgpalet in Enschede en verzorgen ze al jarenlang het onderhoud van het Medisch Spectrum Twente (MST). (Ver)bouw en onderhoud in de zorg is volgens Carla echt een vak apart. Zo kun je bijvoorbeeld niet middenin een ziekenhuis gaan zagen. Elk latje dat moet worden gezaagd, nemen we mee naar buiten. Dat kost ons wel meer tijd, maar daar gaat het hier niet om. Het gaat om de patiënt en om de zorg. Die moeten zo min mogelijk overlast van ons ondervinden. Wat verder van belang is, is een goede samenwerking. Wij hebben voortdurend een vakman bij het MST rondlopen die nauwe contacten heeft met de afdeling Onderhoud van het ziekenhuis en de verpleging. Zo iemand moet niet alleen bouwtechnisch onderlegd zijn, maar ook goed kunnen communiceren en zich kunnen verplaatsen in de opdrachtgever en zijn klanten. Werkkleding met cementvlekken bijvoorbeeld past niet in een ziekenhuis. Ook een bouwradio is uit den boze. En het is van belang je precies aan afspraken en tijden te houden. Duurzaamheid Een duurzaam gebouw is meer dan alleen een energiezuinig gebouw. Met behulp van GPR gebouw of Breeam berekenen wij het duurzaamheidsprofiel van het bestaande of nieuwe gebouw. Trebbe werkt volgens de CO 2 prestatieladder en wij zijn bijvoorbeeld FSC en PEFC gecertificeerd. 10 11
Onbezorgd leven Vestigingen Trebbe Oost & Noord B.V. Tubantiasingel 63 7514 AB Enschede Trebbe Oost & Noord B.V. Faradaystraat 7 8013 PH Zwolle Trebbe West B.V. Marconibaan 65 3439 MR Nieuwegein Telefoon 088 259 00 00 Website www.trebbe.nl Social media Twitter: @Trebbe100 Facebook: Trebbe LinkedIn: Trebbe Meer weten? Bel of mail met Jeroen Gietema 088 259 00 37 gietema@trebbe.nl Ontwerp en realisatie Morskieft Ontwerpers van Visuele Identiteit