Jaarverslag 2015 gewoon fijn geregeld
Inhoud Voorwoord... 3 Algemene toelichting... 3 Verslag van de Raad van Commissarissen... 6 Volkshuisvestingsverslag... 14 Wonen en zorg... 18 Het toewijzen en verhuren van woningen... 19 Zakelijke verhuringen... 22 Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer... 23 Overige diensten... 24 Relaties met de overheid... 24 Relaties met collega-corporaties... 24 Financieel-economische zaken... 24 Verbindingen... 26 Financieel beleid en beheer... 27 Ontwikkelingen middellange en korte termijn... 30 Nieuwbouw huur... 30 Verkoop... 30 Sloop... 30 Onderzoek jaarstukken door de Raad van Commissarissen... 32 Kengetallen... 33 Jaarrekening 2015... 35 1. Balans per 31 december 2015... 37 2. Winst- en Verliesrekening 2015 (en 2014)... 39 3. Kasstroomoverzicht volgens de indirecte methode... 40 4. Waarderingsgrondslagen en grondslagen voor de resultaatbepaling... 41... 50 6. Toelichting op de Winst-en-Verliesrekening... 62 7. Overige informatie... 68 8. Overige gegevens... 71 Jaarverslag 2015 Wetland Wonen Groep Pagina 2
Voorwoord Wij leggen met dit jaarverslag 2015 verantwoording af over onze maatschappelijke en volkshuisvestelijke prestaties. Achtereenvolgens treft u aan het directieverslag, het verslag van de Raad van Commissarissen, het beredeneerd verslag, de verwachte ontwikkelingen op middellange termijn, gevolgd door de jaarrekening 2015. Het jaarverslag is te downloaden van onze website www.wetlandwonen.nl. Algemene toelichting Algemeen Stichting Wetland Wonen Groep is een stichting met de status van op grond van de Woningwet (2015). De statutaire vestigingsplaats is Steenwijkerland, de feitelijke vestigingsplaats is Weg van Rollecate 11a te Vollenhove. De activiteiten bestaan uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. De nieuwe Woningwet is per 1 juli 2015 van kracht geworden. Dit heeft gevolgen voor onze activiteiten. Wij richten ons nog uitsluitend op het huisvesten van de doelgroep zoals vastgelegd in de wet. Vastgoed dat niet tot de sociale woningvoorraad behoort (het zgn. niet-daeb vastgoed), wordt in principe zo mogelijk door verkoop afgestoten. Het werkgebied van Wetland Wonen beslaat de gemeenten Steenwijkerland en Zwartewaterland; er wordt vooruitlopend op de definitieve vaststelling van de woningmarktregio toelating aangevraagd in de gemeente Zwolle. De governance wordt in lijn gebracht met de nieuwe wetgeving. In 2016 worden de statuten gewijzigd. Jaarverslag 2015 Wetland Wonen Groep Pagina 3
Bestuursverslag handelen hebben we ons laten leiden door onze kernwaarden betrokken, actief rentmeesterschap en zinvol. In ons beleidsplan hebben we vijf strategische doelen geformuleerd: 1.. 2. Bieden van een duurzame sociale woningvoorraad in de kop van Overijssel. 3. WWG als vitaal onderdeel van het regionaal maatschappelijk netwerk. 4. Tevreden medewerkers. 5. Het borgen van de financiële continuïteit. In het afgelopen jaar hebben we grote en kleine acties uitgevoerd die hebben bijgedragen aan de realisatie van de strategische doelstellingen. De speerpunten waren, naast het realiseren van de ongoing business: Ontwikkeling van onze medewerkers Er is geïnvesteerd in de ontwikkeling van onze medewerkers door trainingen, cursussen en opleidingen wetende dat zij het succes bepalen van Wetland Wonen. De leidinggevenden hebben op basis van de tools die hun zijn aangereikt de medewerkers begeleid in het ontwikkelen van hun competenties. Hiermee willen we de doelen tevreden medewerkers en tevreden klanten helpen realiseren. Implementeren van een nieuw primair systeem De implementatie van Tobias AX als ons nieuwe primaire systeem is succesvol verlopen. Mede door het in een vroegtijdig stadium betrekken van de medewerkers bij de keuze én de implementatie van het nieuwe systeem is de invoering vrij vlekkeloos verlopen. Met worden. Het uitvoeren van de beleidscyclus ten behoeve van ons assetmanagement De beleidscyclus was eind van het jaar vrijwel afgerond. We hebben een helder beeld gekregen van de mate waarin ons vastgoed nog aansluit op de behoefte nu en in de toekomst. De vervolgstap is om de maatregelen te formuleren en deze financieel door te rekenen. Op basis hiervan moet een verdere verduurzaming van ons vastgoed worden gerealiseerd. Concreet investeringsplan voor Zwolle Aan het eind van 2015 hebben we twee concrete projecten in voorbereiding in Zwolle. We hebben een verklaring van geen bezwaar ontvangen van de gemeente Steenwijkerland om te investeren in Zwolle en inmiddels (2016) hebben we die verklaring ook van de gemeente Zwolle gekregen. We hebben een aanvraag ingediend bij minister Blok voor uitbreiding van ons werkgebied met de gemeente Zwolle. Uitbreiding van ons werkgebied zorgt er voor dat we grip houden op ons vermogen zodat we ook in de toekomst over voldoende investerend vermogen en organisatorische kwaliteit blijven beschikken om onze opgave in ons oorspronkelijke werkgebied te kunnen uitvoeren. Jaarverslag 2015 Wetland Wonen Groep Pagina 4
Een aantal beleidsvelden is waar nodig aangepast aan het beleidsplan. Het betreft o.m. het hrmbeleid, het communicatiebeleid, het inkoop- en het verkoopbeleid en het beleid voor sociaal beheer. Het Treasury Statuut is aangepast op grond van de nieuwe wet- en regelgeving. Onze visie op onze kernen waar we woningbezit hebben, hebben we herijkt en geactualiseerd. Extra aandacht was er uiteraard nodig voor de gevolgen van de nieuwe Woningwet, zoals het passend toewijzen van onze woningen op basis van huurprijs en inkomen van de nieuwe huurder. De nieuwe Woningwet geeft ons het kader om ons volledig te richten op onze kerntaak: het zorgen voor goede en betaalbare woningen voor huishoudens die daarin zelf niet kunnen voorzien. Bijzondere aandacht was er voor de huisvesting van mensen met een verblijfsstatus. Om deze groep tijdig van passende huisvesting te kunnen voorzien, hebben we in het vierde kwartaal onze verkopen van sociale huurwoningen getemporiseerd. Met de gemeente Zwartewaterland zijn vooruitlopend op de woonvisie van de gemeente werkafspraken voorbereid die begin 2016 zijn ondertekend. Samen wordt in 2016 een woonbehoefteonderzoek opgestart. Met de gemeente Steenwijkerland is een prestatieovereenkomst Wonen & Leefbaarheid gesloten. Met deze gemeente en de twee collega-corporaties is in 2015 een woonbehoefteonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek zal mede basis zijn voor het opstellen van een woonvisie door de gemeente. Met de Huurdersvereniging Zwartewaterwiede hebben we goed overleg. Zij heeft onder andere geadviseerd over het huurbeleid 2015 en is betrokken bij het opstellen van de prestatieovereenkomsten met beide gemeenten. Onze goede financiële positie liet een gematigde huurstijging toe. Het planmatig onderhoud is grotendeels uitgevoerd conform begroting. Een beperkt aantal projecten heeft een andere invulling gekregen dan was voorzien. Zo is het onderhoud aan de complexen Weidegreven (Genemuiden) en Schrijverswegje (Hasselt) gecombineerd en samengevoegd met vernieuwingsinvesteringen. Deze zijn in het verslagjaar opgeleverd. We hebben een aantal nieuwbouwprojecten in voorbereiding genomen. We hebben de herontwikkeling van een aantal appartementen voor cliënten van de JP van den Bentstichting aan het Schrijverswegje in Hasselt afgerond. De uitkomsten van de Aedes-benchmark waren voor wat betreft de klanttevredenheid onder onze 7, maar blijven daarmee wel achter op het gemiddelde van de sector. Dit is voor ons reden om voor 2016 nogmaals extra aandacht te besteden aan onze klantgerichtheid. belastinglatenties door de waardeontwikkelingen die niet als zodanig waren begroot. Dit heeft een huurwoningen verkocht dan we hadden begroot. Het biedt ons de mogelijkheid om te blijven investeren in de volkshuisvesting in de gemeente Zwartewaterland en Steenwijkerland. Vollenhove, mei 2016 Drs. Marcel M. Timmerman MGM, directeur-bestuurder Jaarverslag 2015 Wetland Wonen Groep Pagina 5
Verslag van de Raad van Commissarissen Inleiding De Raad van Commissarissen voert het interne toezicht uit op het bestuur en op het functioneren van Wetland Wonen in het licht van haar maatschappelijke taak. Zij beschikt daartoe over een drietal instrumenten: goedkeuren, informeren en adviseren. Aan de hand van het statuut beoordeelt zij besluiten van het bestuur, laat zij zich informeren door het bestuur, het MT, de OR, de Huurdersvereniging Zwartewaterwiede, de accountant en anderen uit de omgeving van Wetland Wonen, zowel actief als passief. Bovendien adviseert zij het bestuur gevraagd en ongevraagd inzake het beleid van de onderneming. Zo nodig wordt over voorgenomen besluiten geadviseerd. De Raad van Commissarissen verantwoordt zich in haar Jaarverslag dat samen met het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening deel uitmaakt van het Jaarverslag van Wetland Wonen Groep. Samenstelling Naam en Functie J.Stekelenburg, (1965), Voorzitter, vrouw Aftredend Aangetreden Beroep en nevenfuncties en expertise 2019* 2011 15 februari 2011 (herbenoemd) Zelfstandig adviseur Lid op voordracht van de huurders Voorzitter Raad van Toezicht PCBO Meppel (tot 1 augustus) Lid Raad van Commissarissen woningstichting Woonborg Lid Raad van Toezicht van stichting De Stouwe Lid Raad van Toezicht van stichting KinderopvangPlus Expertise: wonen, welzijn, zorg en leefbaarheid PE-punten: 16 Ing. B. Pathuis (1961), lid man 2019 2015 1 februari 2015 Zelfstandig ondernemer Pathuis Partners, partner in maatschappelijk vastgoed Lid op voordracht van de huurders Lid Werkveldadviescommissie opleiding Vastgoed en Makelaardij, Hanzehogeschool Lid instellingsadviesraad, Alfa College Groningen, Drenthe, Overijssel Lectoraat Stenden, Kennisnetwerk Noord Nederland, Alfa College, multidisciplinaire samenwerkingsverbanden (werkgroep toerisme, wonen, zorg en diensten); Mede-oprichter bierbrouwerij Maallust Veenhuizen, Lid Jaarverslag 2015 Wetland Wonen Groep Pagina 6
bestuur stichting Veenhuizen Boeit Expertise: volkshuisvesting, projectontwikkeling PE-punten: 12 Mr. C.J. Netjes (1953), vicevoorzitter, man 2017* 2009 26 maart 2013 (herbenoemd) Directeur/eigenaar Nicias 3o - Bestuur, Management en Strategie NewFuture - Partner Voorzitter Raad van Toezicht De Vogellanden, Centrum voor Revalidatie en Bijzondere Tandheelkunde - Zwolle Lid Sociaal Economische Raad SER Overijssel Lid Bestuurlijk overleg Samen werkt Beter - Provincie Overijssel Lid ledenraad Menzis Zorgverzekeraar; Lid Algemeen bestuur waterschap Reest & Wieden, Meppel Lid Raad van Toezicht Hondsrug College Emmen Secretaris Stichting Sail Giethoorn Expertise: ruimtelijke ontwikkeling, proces-, project- en contractmanagement, juridische zaken, aanbestedingsrecht, politiek en bestuur. PE-punten: 14 Drs. G. Aukema (1947), Lid, man 2019* 2011 29 november 2011 (herbenoemd) Gemachtigde College Sanering Zorginstellingen te Utrecht Zelfstandig adviseur Voorzitter Raad van Toezicht SSVO, scholen voor VO te Steenwijk en Wolvega; Lid commissie van beroep Actiz, branche organisatie sector VVT, te Utrecht; Bestuurslid KAE, alumnivereniging Economische Faculteit UvA; Bestuurslid Vereniging Dorpsbelangen Dwarsgracht; Lid Raad van Toezicht The New School, HBO communicatie/marketing, te Amsterdam; Bestuurslid Stichting Steunfonds Sedidea, hulp aan gehandicapte kinderen in Serengeti, Tanzania Bestuurslid AUV, Amsterdamse Universiteits Vereniging Expertise: bedrijfseconomie en zorg PE-punten: 12 Drs. P. Albracht (1962), Lid, man 2019 2015 1 februari 2015 Zelfstandig adviseur Jaarverslag 2015 Wetland Wonen Groep Pagina 7
Expertise: risicomanagement en bedrijfseconomie PE-punten: 12 *) niet herbenoembaar Namens de huurders hebben op voordracht van de Huurdersvereniging Zwartewaterwiede zitting de leden Stekelenburg en Pathuis. Er zijn geen kerncommissies samengesteld. De Raad is van mening dat alle leden kennis moeten nemen van de beschikbare en aangereikte informatie op alle voor de Raad relevante terreinen. In 2015 zijn twee nieuwe leden aangetreden als gevolg het aflopen van de zittingstermijn van vicevoorzitter de heer Kamp en als gevolg van het aanvaarden van het wethouderschap in de gemeente Meppel door de heer Ten Hulscher. De heer Netjes is benoemd tot vicevoorzitter. De wervingsprocedure voor de twee nieuwe leden is begeleid door een adviesbureau. Een interne selectiecommissie bestaande uit de resterende leden en de directeur-bestuurder als adviseur, heeft aan de hand van het profiel (met nadruk op resp. bedrijfseconomie en vastgoed) een definitieve keuze gemaakt. Er heeft geen assessment plaatsgevonden. De heer Bestuur Naam Bestuurder Geboortejaar Aangetreden bij Wetland Wonen In huidige functie aangetreden Relevante nevenfuncties Drs. M.M. Timmerman MGM, Man 1958 2000 2001 Lid van het bestuur van de Overijsselse Vereniging voor Kleine Kernen PE-punten: 12 Voorzitter Rekenkamercommissie Emmen Bestuur, 2015 Het bestuur wordt gevormd door de heer Timmerman die tevens de directeur is. Positionering De Raad onderschrijft de Governance Code voor Woningcorporaties. Zij evalueert haar functioneren jaarlijks op basis van deze code. De Raad beschikt over een eigen reglement. Jaarverslag 2015 Wetland Wonen Groep Pagina 8
Integriteit Wetland Wonen beschikt over een integriteitscode, klokkenluidersregeling, een vertrouwenspersoon, een procuratieregeling waarin transactielimiteringen zijn opgenomen, en een uitgebreide beschrijving van de Administratieve Organisatie. De Raad constateert met genoegen dat er ruim aandacht is voor integriteit binnen de organisatie. Voor 2015 zijn er geen zaken geconstateerd die mogelijk kunnen duiden op niet integer handelen van leden van de Raad, het bestuur en de medewerkers. De externe accountant heeft evenmin zaken geconstateerd die mogelijk strijdig zijn met integer handelen. Het functioneren van de externe accountant wordt jaarlijks door de Raad geëvalueerd. Zakenpartners worden door Wetland Wonen gescreend op kredietwaardigheid en integriteit. Bij vastgoedtransacties wordt de historie van voorgaande transacties in beeld gebracht. Risicoanalyses worden gemaakt en geëvalueerd op macro- en projectniveau. Er is geen sprake geweest van transacties en of besluiten waarbij sprake zou kunnen zijn van tegenstrijdige belangen. Visie Wetland Wonen zet haar middelen in voor de volkshuisvesting in de Kop van Overijssel: het betreft de gemeenten Steenwijkerland, Zwartewaterland en Zwolle. De Raad verwacht dat Wetland Wonen met de investeringen in sociale woningbouw in Zwolle haar vastgoedportefeuille in kwaliteit en kwantiteit op peil kan houden; bovendien draagt zij bij in de realisatie van de volkshuisvestingsdoelen van de gemeente Zwolle. Investeringen in Zwolle belemmeren de benodigde investeringen in de gemeenten Steenwijkerland en Zwartewaterland niet: de opgave in deze gemeenten richt zich vooral op de verduurzaming en het betaalbaar houden van het bestaande bezit; uitbreiding van het sociale huurwoningenbestand in deze gemeenten acht de Raad gezien de marktontwikkeling niet wenselijk. De activiteiten in Zwolle dragen bij aan een evenwichtiger portefeuille stad-platteland. De Raad ziet de koers zoals verwoord in het beleidsplan Wetland Wonen, Zinvol en Efficiënt als de juiste weg om te anticiperen op de wet- en regelgeving en andere omgevingsontwikkelingen. Zij ziet de toekomst van Wetland Wonen op grond daarvan met vertrouwen tegemoet. De Raad hecht er aan dat de organisatie handelt op basis van haar kernwaarden actief rentmeesterschap, zinvol en betrokken. sector, waaronder de nieuwe Woningwet, de uitwerking en implementatie van het nieuwe beleidsplan, de betaalbaarheid van het wonen, de financiële positie van de corporatie, organisatieontwikkeling, de relatie met belanghouders, het inventariseren en beheersen van Code. De leden van de Raad hebben zich in hun voortdurende kennisbehoefte en ontwikkeling laten informeren over diverse ontwikkelingen die Wetland Wonen en het zijn van lid van de Raad van Commissarissen betreffen. Jaarverslag 2015 Wetland Wonen Groep Pagina 9
Besluitvorming De Raad is acht keer in vergadering bijeen geweest, waarvan vier formele vergaderingen en vier zijn uitgediept. In de formele vergaderingen zijn onder meer de jaarstukken 2014 en de begroting 2016, de meerjarenbegroting, het Treasury Jaarplan 2016 en diverse beleidsdocumenten goedgekeurd. De accountant heeft aan de Raad van Wetland Wonen een toelichting gegeven op de actuele ontwikkelingen in de volkshuisvesting en op de jaarstukken 2014. De Raad heeft de voornoemde besluiten bij unanimiteit goedgekeurd aan de hand van door het bestuur ingebrachte documenten. Haar besluiten heeft zij getoetst aan wet- en regelgeving, de beleidsvisie en de jaarbegroting en meerjarenbegroting, alsmede aan het Treasury Jaarplan. De Raad heeft zich laten informeren door de directeur-bestuurder, en waar nodig door de manager de projectenupdates over de financiële positie, de voortgang van diverse (bouw)projecten en de organisatieontwikkeling. De Raad heeft kennis genomen van correspondentie van en namens de minister, van rapportages van diverse instanties en haar accountant. De RvC heeft de directeurextern getoetst door Finance Ideas. Het bestuur heeft de Raad regelmatig mondeling op de hoogte gesteld van de frequentie en de inhoud van de overleggen met de belangrijkste belanghouders van Wetland Wonen. Het jaarlijks overleg tussen de Raad en de Ondernemingsraad heeft in december 2015 plaatsgevonden. De leden van de Raad zijn lid van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). Honorering De Raad van Commissarissen volgt voor haar vergoedingen de Honoreringscode Commissarissen van de VTW (1-7-2010). Naam Functie Honorering 2015 J. Stekelenburg Voorzitter 12.252 C.J. Netjes Vicevoorzitter 10.321 G. Aukema Lid 8.391 B. Pathuis Lid 7.692 P. A. Albracht Lid 7.692 Totaal 46.348 Honorering Raad van Commissarissen Voor de bezoldiging inzake de WNT verwijzen wij u naar de toelichting op de jaarrekening. Het salaris van de directeur- Het salaris bestaat in zijn geheel uit een vast component. Mede op grond van de WNT is de honorering van de directeur-bestuurder bevroren. Jaarverslag 2015 Wetland Wonen Groep Pagina 10
Naam Functie Honorering 2015 Honorering 2014 M.M. Timmerman Bestuurder Fiscaal belastbaar loon 133.668 135.428 Pensioenpremies (werkgever ) 21.614 36.928 Premie vroegpensioen 9.624 9.624 Honorering directeur-bestuurder Er is geen ontslagvergoeding overeengekomen. Voor de bezoldiging inzake de WNT verwijzen wij u naar de toelichting op de jaarrekening. Beoordeling directeur-bestuurder De voorzitter en de vicevoorzitter hebben een eindejaar functionering- en beoordelingsgesprek gevoerd met de directeur-bestuurder. De Raad heeft vastgesteld dat de directeur-bestuurder heeft gehandeld in lijn met de gemaakte afspraken en het beleidsplan en de kernwaarden van Wetland Wonen. Daarnaast is besproken de relatie met gemeenten, huurdersvereniging, zorg- en welzijnsorganisaties en collega-corporaties. Zelfevaluatie De Raad heeft een zelfevaluatie gehouden met externe begeleiding. Belangrijke thema's die aan de orde zijn gekomen zijn de diversiteit in inhoud, de samenwerking, het inwerkprogramma, het kritisch vermogen, governance en beschikbaarheid. Gebleken is dat met name de inwerkprocedure nog aandacht behoeft. Er is wel een inwerkprogramma aangeboden, maar nog niet uitgevoerd door de nieuwe leden van de Raad. Afgesproken is dat dit opgepakt wordt en dat er door de voorzitter op toegezien wordt. Externe contacten De leden die in de Raad zitting hebben namens de huurders wonen regelmatig bestuursvergaderingen bij van de Huurdersvereniging Zwartewaterwiede en laten zich daarmee informeren over wat er onder de huurders(vertegenwoordigers) leeft. De Raad heeft enkele leden van beide colleges van B&W uitgenodigd voor een door haar georganiseerde studiebijeenkomst over wonen en zorg. Het college van B&W van Steenwijkerland heeft aan deze uitnodiging gehoor gegeven. De leden van de Raad nemen regelmatig deel aan regionale en nationale themabijeenkomsten en ontmoeten daar lokale en regionale belanghouders. Educatie De Raad acht het beschikken over en het ontwikkelen van kennis voor haarzelf, het bestuur en de medewerkers van de organisatie van groot belang. De leden van de Raad hebben o.a. deelgenomen aan een zelf georganiseerde studiebijeenkomst over wonen en zorg. De directeur-bestuurder volgt de AOG-leergang Bestuurlijk Leiderschap. Risicobeheersing Jaarverslag 2015 Wetland Wonen Groep Pagina 11
Wetland Wonen is een zelfstandige maatschappelijke onderneming. Leidraad voor haar handelen Wetland Wonen gaat op verantwoorde wijze om met haar financiële middelen. In deze turbulente signaleren en daarop te anticiperen. De Raad heeft de directeurbestuurder geadviseerd inzake risicobeperking aangaande Wetland Wonen in het algemeen en specifiek ten aanzien van bepaalde projecten en bepaalde risicovelden: de directeur-bestuurder heeft gehandeld conform deze adviezen. Er is een planning & control-systeem. De Raad heeft samen met het managementteam en een aantal medewerkers de strategische in 2016 het risicomanagement opnieuw vormgegeven. Organisatiestructuur Personeel en Organisatie De bestuurlijke organisatie van Wetland Wonen Groep is ingericht volgens het tweelagenmodel: er is een Raad van Commissarissen en een Directeur-Bestuurder. Het managementteam vervult een adviesfunctie ten behoeve van het bestuur. Een en ander is vastgelegd in een bestuursdocument. Organisatiestructuur Wetland Wonen Groep per 31 december 2015 Jaarverslag 2015 Wetland Wonen Groep Pagina 12
De organisatiestructuur zag er in het verslagjaar (net als voorgaand jaar) als bovengenoemd uit. Kwaliteitsbeleid Als het gaat om klantgerichtheid en het voldoen aan de wensen en behoeften van bewoners en woningzoekenden dan worden hiervoor instrumenten ingezet als klantenpanel, woonbehoefteonderzoeken en het kwaliteitslabel KWH. (zie: www.kwh.nl) Personeelsbeleid en -samenstelling Het personeelsbeleid is een afgeleide van de CAO-woondiensten en van onze beleidsvisie. Dit beleid is verwoord in een HRM-beleidsplan. Er zijn convenanten met brancheorganisaties voor leerlingbouwplaatsen en er worden regelmatig stagiaires binnen het bedrijf geplaatst. Per 31 december 2015 heeft Wetland Wonen Groep 35 medewerkers in dienst. aagt per ultimo 2015 29,6. Integriteit Er is een integriteitcode. In 2015 zijn er geen zaken geweest die in strijd werden bevonden met de code. Bovendien is er een klokkenluidersregeling en een vertrouwenspersoon. ARBO en ziekteverzuim Er wordt gehandeld conform de ARBO-regelgeving. Wetland Wonen beschikt over gecertificeerde BHV-ers. Het verzuimpercentage was hoog nl. 6,4%. Het verzuim was niet werk gerelateerd. Ondernemingsraad Functie Naam Ondernemingsraad Voorzitter A. Pouwels Secretaris H. Laarman Lid L. Bruins Samenstelling ondernemingsraad 31 december 2015 Er is regelmatig constructief overleg geweest met de OR over het beleidsplan en de verdere uitwerking daarvan. Jaarverslag 2015 Wetland Wonen Groep Pagina 13
Woningmarktontwikkelingen 2015 Volkshuisvestingsverslag Het woningbezit in exploitatie van Wetland Wonen Groep is in 2015 afgenomen tot 3.107 woningen. De mutatie in het woningbezit is als volgt verklaard: - Oplevering nieuwbouw woningen : - - Toevoeging vanuit voorraad koopwoningen : +4 - Slopen / uit exploitatie nemen : -3 - Aankoop eengezinswoningen : - - Verkoop eengezinswoningen : -36 Er waren 272 mutaties ofwel 8,7%. Dit is een daling ten opzichte van het voorgaande jaar (307 mutaties, 9,8%). Er zijn 36 huurwoningen verkocht waarvan 1 niet-daeb woning en 6 woningen verkocht aan de gemeente Steenwijkerland die waren bestempeld als te slopen woningen. Begroot was de verkoop van 20 woningen. Kwaliteit en instandhouding van het woningbezit Beleid De bouw- en onderhoudsactiviteiten van Wetland Wonen Groep zijn gebaseerd op haar strategisch voorraadbeheerbeleid (SVB). Instrumenten die door Wetland Wonen Groep worden ingezet zijn onder meer verkoop, sloop, nieuwbouw, (groot)onderhoud. Duurzaamheid Wetland Wonens ambitie om in 2020 de woningvoorraad op gemiddeld energielabel B te hebben is in de begrotingen verwerkt. Nieuwbouwwoningen hebben een energielabel dat voldoet aan het Bouwbesluit. Ontwikkelingen in de huurwoningvoorraad Kwantitatieve ontwikkeling Voorraad Nieuwbouw Verkoop Omzetting Sloop / uit Aankoop Voorraad van Koop exploitatie 1-1-2015 2015 2015 naar Huur 2015 2015 31-12-2015 Belt-Schutsloot 19 0 0 0 0 0 19 Blokzijl 137 0 1 0 0 0 136 Giethoorn 256 0 2 0 0 0 254 Sint Jansklooster 135 0 3 0 0 0 132 Vollenhove 689 0 13 4 0 3 677 Wanneperveen 138 0 2 0 0 0 136 Steenwijkerland 1.374 0 21 4 0 3 1.354 Zwartsluis 586 0 3 0 0 0 583 Jaarverslag 2015 Wetland Wonen Groep Pagina 14
Hasselt 603 0 9 0 0 0 594 Genemuiden 579 0 3 0 0 0 576 Zwartewaterland 1.768 0 15 0 0 0 1.753 Totaal 3.142 0 36 4 0 3 3.107 Ontwikkeling en samenstelling van de woningvoorraad, 1-1-2015 31-12-2015 In Belt-Schutsloot is geen mutatie in het bezit geweest. In Blokzijl is een woning verkocht. In zowel Giethoorn, Sint Jansklooster als Wanneperveen is de voorraad verminderd als gevolg van verkoop van respectievelijk, 2, 3 en 2 woningen. In Vollenhove zijn 4 woningen toegevoegd aan de huurvoorraad. Deze woningen maken deel uit waren gebouwd voor de verkoop. Vanuit het bestaande bezit zijn 7 huurwoningen verkocht. Daarnaast zijn 6 woningen verkocht aan de gemeente. In Hasselt zijn er 9 woningen verkocht. Een complex met seniorenappartementen aan het Schrijverswegje is gereed gemaakt voor mensen met een beperking. Met de verkoop van 3 woningen is het aantal woningen in Zwartsluis verminderd. In 2015 zijn in Genemuiden 3 woningen verkocht. - Ontwikkelingen in woningtypologie Aangep aste woning Aanleun woning Apparte ment Eengezi nswonin g Kleine woonee nheid Seniore nappart ement Stand plaats Verzorgi ng Woonw agen met standpl aats BELT- 1 12 6 19 SCHUTSLOOT BLOKZIJL 1 96 11 28 136 GIETHOORN 3 35 4 152 60 254 SINT 2 111 19 132 JANSKLOOSTER VOLLENHOVE 8 78 20 498 38 31 3 1 677 WANNEPERVEEN 1 12 84 7 32 136 Totaal 16 113 36 953 141 91 3 0 1 1354 ZWARTSLUIS 1 56 70 416 32 8 583 HASSELT 4 30 41 407 63 37 12 594 GENEMUIDEN 5 151 37 291 86 3 3 576 10 237 148 1114 181 45 3 12 3 1753 Eindtotaal 26 350 184 2067 322 136 6 12 4 3107 Aantal woningen naar verhuurtype per 31-12-2015, Naast woningen verhuurt Wetland Wonen zorgcentra, zorgplaatsen, verpleegplaatsen, bedrijfspanden, winkels, kantoorruimten en garages. Jaarverslag 2015 Wetland Wonen Groep Pagina 15
- Ontwikkelingen in huurprijs Wetland Wonen heeft per 1 juli een huurverhoging doorgevoerd lager dan de grenzen van wat wettelijk is toegestaan. Inkomensklasse Inflatie Huurverhogingspercentage WWG Max toegestane huurverhoging 1% 1% 2,5% 1% 1% 3% 1% 2% 5% De ontwikkeling van de huurprijzen is als volgt: Steenwijkerland goedkoop % Betaalbaar % Duur % Totaal 31-12-2015 210 15,5 1.019 75,3 125 9,2 1.354 31-12-2014 201 14,6 1.040 75,7 133 9,7 1.374 31-12-2013 220 15,8 1.041 74,8 131 9,4 1.392 31-12-2012 255 18,6 964 70,3 153 11,1 1.372 31-12-2011 283 20,5 1.004 72,6 95 6,9 1.382 Samenstelling woningvoorraad naar huurprijscategorie, 2011-2015 Zwartewaterland goedkoop % Betaalbaar % Duur % Totaal 31-12-2015 255 14,5 1.285 73,3 213 12,12 1.753 31-12-2014 243 13,8 1.264 71,6 258 14,6 1.765 31-12-2013 256 14,6 1.255 71,7 240 13,7 1.751 31-12-2012 329 18,2 1.166 64,6 310 17,2 1.805 31-12-2011 351 19,4 1.202 66,6 252 14,0 1.805 Samenstelling woningvoorraad naar huurprijscategorie, 2011-2015 Als gevolg van verkoop en huurharmonisatie daalt het aantal goedkope woningen. Ook zijn verschuivingen te zien als gevolg van de aftopping van huurprijzen bij huurverhoging. Klachten- en serviceonderhoud Het klachten- en serviceonderhoud wordt grotendeels uitgevoerd door onze medewerkers van de eigen dienst. Het aantal geregistreerde verzoeken in 2015 bedroeg 4.130. Het totaalbedrag op repar Serviceonderhoud (KOP) geregistreerd In de begroting 2015 was 703.000 bestaande uit 3.800 verzoeken. Mutatieonderhoud Deels wordt het mutatieonderhoud uitgevoerd door onze eigen dienst, deels wordt het uitbesteed. Het totaalbedrag geregistreerd 143.000 Dit is een gevolg van minder verhuizingen dan verwacht en gemiddeld lagere kosten per mutatie. Bij mutaties wordt ook onderhoud uitgevoerd dat kwalificeert als planmatig onderhoud of als verbetering. Planmatig onderhoud, contractonderhoud en investeringen Jaarverslag 2015 Wetland Wonen Groep Pagina 16
De onderhoudswerkzaamheden zijn uitgevoerd op basis van het strategisch voorraadbeheer (SVB) en de meerjarenonderhoudsbegroting die daarvan is afgeleid. Realisatie van de onderhoudsbegroting vindt plaats door uitvoering van planmatig onderhoud, investeringen en contractonderhoud. Planmatig- en contractonderhoud zijn reguliere onderhoudswerkzaamheden om het vastgoed in stand te houden. Investeringen zijn maatregelen die worden genomen om de levensduur te verlengen of het betreft te activeren onderhoud, door het aanbrengen van isolerende maatregelen eventueel in combinatie met aanbrengen van centrale verwarming. De onderhoudsbegroting voor 2015 is vastgesteld op 4 miljoen waarvan ruim 3 miljoen aan verplichtingen is aangegaan en gefactureerd. Het positief resultaat van 976 duizend euro is als volgt te verklaren: Vervallen posten / andere boeking - naar aanleiding TAM besluiten (Schrijverswegje, Weidegreven, Meente) - installatiewerkzaamheden diverse complexen - onderhoud tuinen, goten, straatwerk (administratieve verwerking) Overloop - eind 2015 opgestarte onderzoeken in kader van legionellabeheer - vervanging BMI de Meente / brandveiligheidsonderzoeken - nog te ontvangen factureren Niet deelname - bij planmatig- grootonderhoudswerkzaamheden/ investeringen en levensduursduur verlengende maatregelen (interieur- en isolerende maatregelen) Inkoop - inkoop- en btw voordeel in verband met overheidsregeling Planmatig onderhoud + investeringen bij p.o. Het planmatig onderhoud betrof onder meer het volledig schilderen van 401 volledige woningen en bij 86 woningen is lijstwerk geschilderd. In 55 woningen is planmatig de c.v.-ketel vervangen. In was gemiddeld 91% en de investeringen daaraan gekoppeld was 9%. Groot-onderhoud + investeringen bij g.o. + levensduurverlenging Grootonderhoud is o.a. uitgevoerd in Blokzijl aan 15 woningen, in Sint Jansklooster aan 16 woningen en in Hasselt aan 24 woning -onderhoud was gemiddeld 45%, de investeringen 16% en levensduurverlenging 39%. De gemiddelde kosten Contractonderhoud Het contractonderhoud betreft o.a. onderhoud aan c.v.-, mechanische ventilatie, lift- en 156 per woning. Niet-deelname Niet deelname aan onderhoudswerkzaamheden onder huurders komt met name door niet deelnemen aan isolerende maatregelen. De gemiddelde deelname op basis van kosten is 60%. Bij groot-onderhoud is dat 63% en bij planmatig onderhoud 56%. Bij de overige geplande werkzaamheden was de deelname 90%. Jaarverslag 2015 Wetland Wonen Groep Pagina 17
Leefbaarheid Beleid Wetland Wonen Groep hecht veel waarde aan een leefbare woonomgeving. Herstructurering van onze wijken is voor ons één van de middelen om dit te bereiken. Realisatie 2015 Begroot 2015 Vrouwenopvang Overijssel 19.447 19.363 Opvang daklozen Zwolle 10.995 11.444 Bijdrage leefbaarheidsactiviteiten derden t.b.v. huurders Wetland Wonen 27.016 40.300 Lidmaatschap en overig 6.333 8.193 Totaal 63.791 79.300 Leefbaarheid 2015 Projecten Medewerkers van de stichting In Balans, een organisatie die mensen met een achterstand tot de arbeidsmarkt helpt te re-integreren, worden ingezet in het kader van buurt- en wijkbeheer. Vernieuwing van buurten en wijken De vernieuwing van buurten en wijken versterkt de leefbaarheid van kernen. In vrijwel alle kernen vindt herstructurering plaats van ons bezit. Ten behoeve van de uitvoering van projecten geldt het met de Huurdersvereniging Zwartewaterwiede overeengekomen sociaal statuut. Zo nodig wordt met de gemeente een samenwerkings- en of realisatieovereenkomst gesloten, waarin taken, verantwoordelijkheden en kostenverdeling m.b.t openbaar gebied worden geregeld. Ter ondersteuning van duurzame leefbaarheidsinitiatieven door huurders in de kernen is het 12.500 beschikbaar. Overlast Overlastsituaties worden behandeld volgens het standaardprotocol. Wonen en zorg Beleid Onze inzet is mensen zolang mogelijk in de vertrouwde omgeving te laten wonen. Wetland Wonen werkt daarin samen met zorgleveranciers in ons werkgebied. Verder is Wetland Wonen vertegenwoordigd in diverse overlegcommissies inzake wonen en zorg. In 2015 had Wetland Wonen contacten met de volgende zorginstellingen: Woonzorgconcern IJsselheem, Zorggroep Oude en Nieuwe Land, Thuiszorg Icare, Philadelphia Zorg, JP van den Bentstichting, FRION, InteraktContour en de Zonnehuis Groep. Verpleeghuiszorg Jaarverslag 2015 Wetland Wonen Groep Pagina 18
Wetland Wonen Groep verhuurt in Hasselt ten behoeve van woonzorgconcern IJsselheem een verzorging- en verpleeghuis van resp. 30 en 31 plaatsen. In Genemuiden heeft Wetland Wonen Groep 31 verpleegplaatsen die worden verhuurd aan Woonzorgconcern IJsselheem. In Vollenhove zijn er 24 verpleegplaatsen in het woon-zorgcomplex Nieuw Clarenberg, die worden geëxploiteerd door Zorggroep Oude en Nieuwe Land. In Blokzijl worden 12 verpleegplaatsen aan Zorggroep Oude en Nieuwe Land verhuurd. Verzorgingshuiszorg Wetland Wonen is eigenaar van Nieuw Clarenberg (50 verzorgingsplaatsen in Vollenhove) en van Zonnewiede (20 verzorgingsplaatsen in Giethoorn) en De Hazelaar (30 verzorgingsplaatsen in Hasselt). Zie ook hiervoor. Gehandicaptenzorg Aan zorginstelling FRION verhuurt Wetland Wonen in Zwartsluis 48 appartementen voor mensen met een verstandelijke beperking. Wetland Wonen verhuurt aan de JP van den Bentstichting een woonvoorziening voor meervoudig gehandicapten als onderdeel van de Hazelaar in Hasselt en een gelijksoortige woonvoorziening in Genemuiden. In Hasselt is een dagbesteding voor mensen met een handicap. In Vollenhove zijn cliënten van JP van den Bentstichting gehuisvest in aanleunwoningen in het woonzorg-complex Nieuw Clarenberg. Aan Philadelphia Zorg worden woonvoorzieningen voor meervoudig gehandicapte kinderen verhuurd in Zwartsluis en Genemuiden. Ouderen met een verstandelijke beperking worden gehuisvest in het woonzorgcentrum de Meente. Het toewijzen en verhuren van woningen Beleid Woningzoekenden behorend tot de doelgroep van beleid worden door Wetland Wonen Groep met voorrang gehuisvest. Tot de doelgroep worden gerekend huishoudens die niet zelfstandig in hun eigen woningbehoefte kunnen voorzien. De inkomensgrens voor woningzoekenden om in Wetland Wonen heeft 94,1% van de beschikbaar gekomen woningen toegewezen aan deze inkomensgroep. Woningzoekenden Totaal Totaal Totaal Totaal Totaal Aantal 2011 2012 2013 2014 2015 woningzoekenden: Steenwijkerland 519 514 642 585 431 Zwartewaterland 728 807 988 988 776 Geen voorkeur 167 406 420 317 509 Totaal 1.414 1.727 2.050 1.890 1716 Woningzoekenden Wetland Wonen per 31 december 2011-2015 Jaarverslag 2015 Wetland Wonen Groep Pagina 19
Inkomensverdeling 2011 2012 2013 2014 2015 Woningzoekenden* < 21.950 50% 50% 53% 53% 58% 21.950-34.911 36% 39% 34% 30% 24% > 34.911 Onbekend 14% 13% 13% 17% 12% 6% Inkomensverdeling woningzoekenden, 2011-2015 * deze grenzen schuiven jaarlijks op; weergegeven wordt het percentage van de inkomensgrenzen zoals in dat betreffende jaar van toepassing was. Met ingang van 1 juli 2015 is de woningwet van toepassing en geldt voor het toewijzen van woningen de 80-10-10 regel. Dit houdt in dat ten minste 80% van de woningen toegewezen 10% mag toegewezen worden aan huishoudens met een inkomen tussen 34.911 en 38.950 euro en de overige 10% is vrije ruimte. Deze moet met voorrang worden ingezet voor huishoudens die vanwege psychische of lichamelijke beperkingen woonruimte nodig hebben. Wetland Wonen heeft in het tweede halfjaar van 2015 ten minste 80% van de woningen Inkomen onbekend betekent dat de woningzoekende zijn inkomen niet correct heeft ingevuld(het gaat bijvoorbeeld om extreme bedragen). Dit inkomen wordt gebruikt voor rapportagedoeleinden en om een eerste selectie van kandidaten te maken. Zodra er sprake is van een woningtoewijzing wordt inkomensbescheiden altijd gecontroleerd en wordt gebruik gemaakt van juiste gegevens. Mutaties en acceptatiegraad Acceptatiegraad, vanaf 2012 reactiegraad 2011 2012* 2013 2014 2015 Steenwijkerland 2,2 10 7,6 4 4 Zwartewaterland 2,1 18 11,0 6 9 Totaal 2,2 14 9,3 5 7 Reactiegraad, 2011-2015 * Vanwege de introductie van het aanbodmodel medio 2011 is de acceptatiegraad niet langer vergelijkbaar met de voorgaande jaren. Vanaf 2012 wordt de reactiegraad weergegeven. Voor 2011 zijn de gegevens tot augustus weergegeven. Het aantal reacties op een woning is in ons werkgebied laag. Mutatiegraad 2011 2012 2013 2014 2015 Steenwijkerland 9,0 7,5 9,9 10,2 7,7 Zwartewaterland 5,5 8,4 7,8 9,5 9,4 Totaal 7,0 8,0 8,8 9,8 8,7 Mutatiegraad, 2011-2015 Jaarverslag 2015 Wetland Wonen Groep Pagina 20
Het passend toewijzen van woningen Aanhangsel E uit het BBSH laat zien de mate waarin Wetland Wonen Groep woningzoekenden passend huisvest op basis van leeftijd, inkomen en gezinssamenstelling en de huurprijs van de woning. Wetland Wonen streeft er bij het verhuren van haar woningen naar, dat door huurders in een zo gering mogelijke mate een beroep wordt gedaan op bijdragen op grond van de Wet op de Huurtoeslag. Passende verhuur eenpersoons huishouden Totaal gehuisvest Goedkoop Betaalbaar 1 Betaalbaar 2 Duur Jonger dan 23 inkomen onder ht grens 10 6 4 Jonger dan 23 inkomen boven ht grens 0 Tussen 23 en 65 inkomen onder ht grens 65 6 42 10 7 Tussen 23 en 65 inkomen boven ht grens 43 1 19 8 15 65 of ouder inkomen onder ht grens 37 2 29 4 2 65 of ouder inkomen boven ht grens 18 1 13 3 1 2 persoons huishouden Totaal gehuisvest Goedkoop Betaalbaar 1 Betaalbaar 2 Duur Jonger dan 23 inkomen onder ht grens 1 1 Jonger dan 23 inkomen boven ht grens 0 Tussen 23 en 65 inkomen onder ht grens 24 2 12 1 9 Tussen 23 en 65 inkomen boven ht grens 10 1 2 7 65 of ouder inkomen onder ht grens 18 11 4 3 65 of ouder inkomen boven ht grens 2 1 1 3 of meerpersoons huishouden Totaal gehuisvest Goedkoop Betaalbaar 1 Betaalbaar 2 Duur Jonger dan 23 inkomen onder ht grens 1 1 Jonger dan 23 inkomen boven ht grens 0 Tussen 23 en 65 inkomen onder ht grens 25 7 7 11 Tussen 23 en 65 inkomen boven ht grens 2 2 65 of ouder inkomen onder ht grens 0 65 of ouder inkomen boven ht grens 0 Verhuur aan instanties 16 1 7 8 Eindtotaal 272 19 147 39 67 Van alle verhuringen zijn 56 inkomen (13%). d in verhouding tot het Inkomensnorm bij woningtoewijzing Vanaf 2011 geldt er een maximum van 10% van het aantal toewijzingen boven de inkomensnorm. Aandeel toewijzingen boven 2011 2012 2013 2014 2015 6,8% 6,5% 7,4% 6,3% 5,9% Jaarverslag 2015 Wetland Wonen Groep Pagina 21
Met ingang van 1 juli 2015 is de woningwet van toepassing en geldt voor het toewijzen van woningen de 80-10-10 regel. Dit houdt in dat ten minste 80% van de woningen toegewezen moet 10% mag toegewezen worden aan huishoudens met een inkomen tussen 34.911 en 38.950 en de overige 10% is vrije ruimte. Deze moet met voorrang worden ingezet voor huishoudens die vanwege psychische of lichamelijke beperkingen woonruimte nodig hebben. Wetland Wonen heeft in het tweede halfjaar van 2015 ten minste 80% van de woningen Verhuur aan bijzondere doelgroepen Voor het verlenen van medische of sociale urgentie zijn richtlijnen opgesteld en volgt altijd een gesprek met de woonconsulent. Als urgentie wordt verkregen krijgt de woningzoekenden extra punten waarmee hij zelf op een woning kan reageren. Verkregen Urgenties 2011 2012 2013 2014 2015 Sociaal 16 10 13 12 13 Medisch 4 3 4 4 8 Verleende urgenties 2011-2015 Naast bovenstaande urgenties zijn er 4 urgenties verleend in het kader van herstructurering. Wetland Wonen heeft in het verslagjaar 22 woningen verhuurd aan vergunninghouders (9 in Steenwijkerland, 13 in Zwartewaterland). Zakelijke verhuringen De zakelijke verhuur maakt slechts een beperkt deel uit van de vastgoedportefeuille van Wetland Wonen. Het betreft hoofdzakelijk praktijk- en kantoorruimte die veelal deel uitmaken van woonzorg-complexen. Het verkopen, ontduplexen en slopen van woningen Beleid Het verkopen, slopen, ontduplexen, aankopen en opleveren van woningen en ander vastgoed vindt plaats in het kader van het strategisch voorraadbeheerbeleid (SVB). Verkopen Huurwoningen worden verkocht als zij in de verhuurmarkt niet meer voldoen, om investeringsmiddelen te genereren, om gedifferentieerde wijkopbouw te realiseren en om starters te bedienen. Wetland Wonen verkoopt haar woningen volgens de geldende regelgeving. Realisatie 2015 Begroting 2015 Aantal verkopen 30 20 Jaarverslag 2015 Wetland Wonen Groep Pagina 22
Verkoopbedrag 3.667 2.384 gemiddeld bedrag 122 117 Overzicht verkopen woningen 2015, bedragen Naast de verkoop van 30 sociale huurwoningen aan woningzoekenden zijn 6 woningen verkocht aan de gemeente Steenwijkerland. Dit om een herstructureringsprogramma van de gemeente mede mogelijk te maken. Deze woningen waren door Wetland Wonen bestempeld voor sloop als voorbereiding op nieuwbouwplannen. Tot en met 2020 verwachten we nog ruimt 100 sociale huurwoningen te verkopen. Dit aantal kan worden bijgesteld als gevolg van gewijzigde woningmarktomstandigheden, bijvoorbeeld door de komst van vergunninghouders. Aankopen In het verslagjaar is geen aankoop gedaan. Slopen Sloop vindt plaats in het kader van het SVB. In het verslagjaar zijn 3 woningen gesloopt in Vollenhove in een herstructureringsprogramma. De komende jaren tot en met 2020 verwachten we nog ca. 130 woningen door sloop uit exploitatie te nemen. Opleveringen - Huurwoningen Er zijn 4 woningen aan de voorraad toegevoegd in Vollenhove. Deze woningen in het project waren in 2014 opgeleverd als koopwoningen. - Koopwoningen Er zijn geen nieuwbouw koopprojecten opgeleverd of in aanbouw. Wel verwachten we tot en met 2020 ca. 150 sociale huurwoningen op te leveren. - Overige opleveringen Jaar Aantal huur Aantal zorg Aantal koop 2015 - - - 2014 2 - - 2013 22-16 2012 7 60 9 2011 14-7 Opleveringen 2011-2015 Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer Beleid Wetland Wonen Groep betrekt huurders bij haar beleid volgens de wet- en regelgeving. Jaarverslag 2015 Wetland Wonen Groep Pagina 23
Geschillencommissie Als klanten zich onheus bejegend voelen door de corporatie of door één van haar medewerkers en het bestuur heeft uiteindelijk in de ogen van de klant in zijn nadeel beslist, kan de klant dit geschil voorleggen aan de Geschillencommissie. Woningstichting De Veste en Wetland Wonen hebben samen een geschillencommissie. De commissie werkt volgens een reglement. Positie J. Liese Voorzitter P. de Haan Lid P. Klaver Lid A. Last Lid Samenstelling Geschillencommissie In 2015 is er geen geschil voorgelegd. Huurdersvereniging Zwartewaterwiede De Huurdersvereniging Zwartewaterwiede (HVZ) is de erkende overlegpartner van Wetland Wonen Groep. Met haar is er een samenwerkingsovereenkomst op basis van de WOHV. Er is regelmatig bestuurlijk en operationeel overleg o.a. over de meerjarenbegroting en jaarstukken. De corporatie draagt bij in de kosten van de HVZ. Twee leden van de Raad van Commissarissen zijn op voordracht van de HVZ namens de huurders lid. Bewonersorganisaties, ouderenorganisatie en plaatselijke vertegenwoordigingen Er zijn diverse bijeenkomsten geweest met vertegenwoordigende organisaties. Overige diensten WWG voert, als mede-eigenaar, de administratie voor de VVE Den Heuvel in Genemuiden. WWG coördineert en verzorgt, als mede-eigenaar de verslaglegging van VVE De Klampe in Zwartsluis. Relaties met de overheid De relaties met de diverse overheden zijn goed en conform de wet- en regelgeving. Met beide gemeenten (Zwartewaterland en Steenwijkerland) wordt nauw samengewerkt om te komen tot nieuwe prestatieafspraken conform de nieuwe Woningwet. Met de gemeente Zwolle zijn gesprekken gevoerd over toelating in deze gemeente. Relaties met collega-corporaties Wetland Wonen onderhoudt samenwerkingsrelaties met een aantal collega-corporaties in de regio. Financieel-economische zaken Beleid Jaarverslag 2015 Wetland Wonen Groep Pagina 24
Er is een Treasurystatuut goedgekeurd en vastgesteld. Er is tevens een financieel sturingskader. Er is door het bestuur conform gehandeld. Treasury Het Treasury Jaarplan is vastgesteld en door de Raad van Commissarissen goedgekeurd. De ontwikkeling van de totale leningenportefeuille en het gemiddelde rentepercentage is als volgt: 2015 87,7 mln 4,08% 2014 4,55% 2013 95,1 mln 4,60% 2012 mln 4,65% 2011 mln 4,71% Huren - Huurbeleid De jaarlijkse huurprijsaanpassing is in belangrijke mate afhankelijk van het rijksbeleid. De afgelopen jaren is er sprake van een inkomensafhankelijke huurverhoging. Begroot en toegestaan zijn beide opgebouwd op basis van inflatie plus 1%. De inflatie was hoger dan begroot. - Huurachterstand Wetland Wonen Groep-beleid is gericht op het voorkomen van achterstanden. 2013 2012 2011 WWG 1,20 1,10 1,20 0,98 0,99 Huurachterstanden als percentage van de jaarhuur, 2011 2015 Het doel de huurachterstand te beperken tot 1,0% van de jaarhuur is niet gerealiseerd. Aantal vonnissen 2013 2012 2011 Steenwijkerland 20 17 20 20 21 Zwartewaterland 18 28 17 24 21 Totaal 38 45 37 44 42 Aantal ontruimingen 2013 2012 2011 Steenwijkerland 3 5 3 1 4 Zwartewaterland 4 5 0 6 2 Totaal 7 10 3 7 6 Aantal vonnissen en ontruimingen, 2011-2015 Van de ontruimingen in het verslagjaar was er een als gevolg van overlast. De rest van de ontruimingen vond plaats vanwege huurachterstand. Bij een ontruiming werd een hennepplantage aangetroffen. - Huurderving De derving is naast een beperkte frictieleegstand het gevolg van herstructurering. Ook leegstand als gevolg van verkoop draagt bij aan de derving. De derving was in het verslagjaar lager dan begroot. Jaarverslag 2015 Wetland Wonen Groep Pagina 25
2013 2012 2011 Derving 1,1 1,9 1,7 1,4 1,3 Huurderving in procenten van de bruto jaarhuur 2011 2015 - Huurtoeslag Huurtoeslag wordt jaarlijks via de belastingdienst automatisch gecontinueerd zonder tussenkomst van de corporatie. Verbindingen Wetland Wonen Ontwikkeling bv Ten behoeve van het uitvoeren van bepaalde nevenactiviteiten is in maart 2002 door Wetland Wonen Groep een ontwikkelings-b.v. opgericht; Wetland Wonen Ontwikkeling B.V. Als doelstelling is o.m. geformuleerd de koop en verkoop, huur en verhuur en de exploitatie van onroerende zaken alsmede de projectmatige ontwikkeling van terreinen, bestemd voor de burgerlijke en utiliteitsbouw en het optreden als bestuurder c.q. administrateur van verenigingen van eigenaren In het verslagjaar zijn er geen activiteiten verricht. -. Jaarverslag 2015 Wetland Wonen Groep Pagina 26
Financieel beleid en beheer Algemeen Alle uitgaven in het verslagjaar zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting. Het jaarresultaat over 2015 bedraagt 10.576.000 positief en daarmee 6.910..000 ) hoger dan begroot. De verklaring van dit verschil op hoofdlijnen is als volgt : De huren en vergoedingen zijn 165.000 (0,7%) hoger dan begroot. Deze stijging wordt grotendeels verklaard door het doorvoeren van de inkomensafhankelijke huurverhoging. De verkopen zijn 413.000 hoger dan begroot. Er zijn namelijk meer woningen verkocht. De bedrijfslasten zijn 2.633.000 lager dan begroot. Onderstaand wordt de mutatie op hoofdlijnen toegelicht. - 1.235.000 lager dan begroot als gevolg van het verlengen van de afschrijvingstermijn. - 28.000 lager dan berekend in de begroting. - 47.000 hoger dan in de begroting opgenomen mede door een herclassificatie van de functies waarvan een aantal met terugwerkende kracht. - De onderhoudskosten vallen door een gunstige aanbesteding en lagere deelname 252.000 lager uit dan begroot. - De overige bedrijfslasten zijn lager dan begroot. Dit wordt vooral veroorzaakt door overige.000) en uitstel van de afbouw van - 3.896.000. Dit is het gevolg van de fiscale (her)waardering van het derivaat en de WOZwaardering. 31-12-2015 31-12-2014 Vaste activa 166.231 171.659 Vlottende activa 15.846 12.391 Totaal activa 182.077 184.050 Eigen Vermogen 88.020 86.078 Voorzieningen 565 741 Schulden lang 89.678 93.473 Schulden kort 3.814 3.758 Totaal passiva 182.077 184.050 Tabel: Financiële verhoudingen Realisatie 2015 Begroting 2015 Realisatie 2014 Bedrijfsopbrengsten 24.884 24.304 23.206 Bedrijfslasten 15.140 17.882 14.487 Saldo baten en lasten 9.744 6.422 8.719 Niet gerealiseerde waardeverandering 71 818-111 Renteresultaat -3.125-3.564-6.262 Resultaat deelneming 0 0-3 Vennootschapsbelasting 3.896 0 4.394 Jaarresultaat 10.586 3.676 6.736 Jaarverslag 2015 Wetland Wonen Groep Pagina 27
Treasury Het Treasury Statuut is in 2015 aangepast aan de laatst bekende wet- en regelgeving en goedgekeurd en vastgesteld. In het Treasurystatuut wordt het gebruik van derivaten niet toegestaan. In 2009 is een lening afgesloten met een embedded derivaat. Er wordt gebruik gemaakt van een extern adviseur die deel uitmaakt van de Treasurycommissie. Voor derivaten aangegaan na 1 augustus 2013 geldt dat Wetland Wonen zich volgens haar Treasury statuut onverkort houdt aan de Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting. Prijsrisico aangezien deze niet aanwezig zijn. financiële vaste activa Valutarisico Er is geen sprake van instrumenten ter beheersing van valutarisico's, aangezien Wetland alleen werkzaam is in Nederland. Kredietrisico Kredietrisico's worden gereduceerd door alleen zaken te doen met derden met een hoge kredietwaardigheid en interne beheersing van huurincasso. Limieten zijn formeel vastgelegd in het Treasurystatuut en naleving daarvan wordt voortdurend gemonitord. Liquiditeitsrisico Wetland Wonen heeft een positief banksaldo en geen kredietfaciliteit. Eerst na 2015 wordt het aantrekken van nieuwe financiering voorzien. Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Wetland Wonen zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. De vervalkalender van de bestaande leningenportefeuille wordt constant gemonitord. Beschikbaarheidsrisico De (voorgenomen) maatregelen rondom de Verhuurdersheffing vanuit de landelijke overheid en de omvangrijke saneringssteun door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting leiden tot een significante aantasting van de operationele kasstroom van woningcorporaties. Wetland Wonen heeft haar financiële meerjarenplan zodanig aangepast op deze maatregelen dat de beschikbaarheid van faciliteiten voor financiering en herfinanciering gecontinueerd wordt. Wetland Wonen voldoet in de meerjarenplanning aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en ander financiële stakeholders worden gehanteerd. Wetland Wonen beschikt over positieve operationele kasstroom en de aanzienlijke kasstromen verkopen uit bestaand bezit. De verwachting is dat Wetland Wonen ook in 2016 de investeringen uit eigen middelen kan financieren en voor haar DAEB financiering kan volstaan met het aantrekken van WSW geborgde financiering. Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Beleggingen De reserves worden risicoloos belegd conform het Treasury Statuut. Jaarverslag 2015 Wetland Wonen Groep Pagina 28