JAARVERSLAG Stichting Wetland Wonen Groep Weg van Rollecate 11a 8325 CP VOLLENHOVE. Inschrijfnummer KvK:

Transcriptie

1 JAARVERSLAG 2017 Stichting Wetland Wonen Groep Weg van Rollecate 11a 8325 CP VOLLENHOVE Inschrijfnummer KvK: Pagina 1

2 Inhoud 1. BESTUURSVERSLAG Stichting Wetland Wonen Groep Verslag van het bestuur Verslag van de Raad van Commissarissen Volkshuisvestingsverslag Algemeen Samenstelling woningvoorraad Betaalbaarheid Duurzaamheid Onderhoud Leefbaarheid Wonen en zorg Het toewijzen en verhuren van woningen Het verkopen en slopen van woningen Het betrekken van huurders bij beleid en beheer Financieel economisch Ontwikkelingen op termijn KENGETALLEN JAARREKENING Balans per 31 december 2017 (voor resultaatbestemming) Winst- en verliesrekening Kasstroomoverzicht Grondslagen van waardering in de jaarrekening Grondslagen van balanswaardering in de jaarrekening Grondslagen van resultaatbepaling in de jaarrekening Grondslagen voor kasstroomoverzicht Toelichting op de balans Toelichting op de winst- en verliesrekening Toelichting op het kasstroomoverzicht Bezoldiging van bestuurders en commissarissen Ondertekening van de jaarrekening Overige gegevens Openingsbalans DAEB en niet-daeb Pagina 2

3 1. BESTUURSVERSLAG 1.1 Stichting Wetland Wonen Groep Stichting Wetland Wonen Groep (hierna: Wetland Wonen) is een toegelaten instelling die actief is op het terrein van de volkshuisvesting. Wetland Wonen is ingeschreven onder nummer L Verslag van het bestuur Het jaarplan 2017 van Wetland Wonen had als motto Samen en klantgericht. De basis voor onze activiteiten vormt ons beleidsplan Zinvol en efficiënt uit In ons handelen hebben we ons laten leiden door onze kernwaarden betrokken, actief rentmeesterschap en zinvol. In ons beleidsplan hebben we vijf strategische doelen geformuleerd: 1. Tevreden klant op basis van operational excellence. 2. Bieden van een duurzame sociale woningvoorraad in de Kop van Overijssel. 3. Wetland Wonen als vitaal onderdeel van het regionaal maatschappelijk netwerk. 4. Tevreden medewerkers. 5. Het borgen van de financiële continuïteit. We hebben het beleidsplan Zinvol en efficiënt geëvalueerd en vervolgens zijn de zes pijlers voor een nieuw beleidsplan geformuleerd. Deze zijn: - Kwaliteit van dienstverlening als voorwaarde voor maatschappelijke acceptatie - Betaalbaarheid van de woningvoorraad om onze klanten te bedienen en daarmee als voorwaarde voor maatschappelijk legitimatie - Vernieuwing en verduurzaming van de woningvoorraad als maatschappelijke opgave - Participeren in maatschappelijk netwerk voor maatschappelijke verankering - Efficiënte bedrijfsvoering als voorwaarde om te kunnen opereren - Good governance als voorwaarde voor publiekrechtelijke én maatschappelijke legitimatie In 2018 wordt hieraan in samenspraak met belanghouders invulling gegeven. In het afgelopen jaar stonden de verbetering van de onderlinge samenwerking en de intensivering van de samenwerking met leveranciers en belanghouders, alsmede het optimaliseren van de klantrelatie centraal, vandaar het motto samen en klantgericht. Belangrijk doel was en is ook de (bedrijfs)kosten te verlagen en te beheersen. De klantwaardering is in 2017 toegenomen, maar er blijft ruimte voor verdere verbetering met name waar het betreft het afscheid nemen van de vertrekkende huurder en de telefonische bereikbaarheid. Met betrekking tot het laatste punt, de verbetering van de telefonische bereikbaarheid, zijn eind 2017 belangrijke stappen gezet door het herinrichten van ons front-office waar alle telefoonverkeer wordt afgehandeld en er afscheid is genomen van het externe callcenter. De wensportefeuille is in 2017 opnieuw vastgesteld en de beleidscyclus is opgestart en wordt afgerond begin Dit laatste geldt ook voor de kernvisies waarin Wetland Wonen haar visie geeft op de ontwikkeling van de stadjes en dorpen waar wij actief zijn en welke positie wij daarin in (willen) nemen. In samenspraak met onze huurders is aan een aantal projecten nader vormgegeven, zoals de vernieuwing van 12 seniorenwoningen en de bouw van 14 hofwoningen in Sint Jansklooster en de vernieuwing van woonzorgcomplexen de Meente in Genemuiden en Zonnewiede in Giethoorn. Het laatste project is eind 2017 opgeleverd. In Hasselt is een complex van 8 bijna energie neutrale sociale huurwoningen opgeleverd; met de Pagina 3

4 bouw van twee projecten (in Zwolle en Zwartsluis) is gestart. De ombouw van kantoorruimte tot twee appartementen in Hasselt wordt begin 2018 opgeleverd. Een aantal andere vastgoedprojecten is in verschillende stadia van voorbereiding. Planmatig onderhoud wordt met ketenpartners voorbereid en vervolgens op RGS-basis (resultaatgericht samenwerken) uitgevoerd. Het voorgenomen onderhoud is uitgevoerd met uitzondering van 144 woningen in Genemuiden en 12 woningen in Sint Jansklooster. Deze projecten kennen door de omvang van de aanpak een langere voorbereidingstijd. Bij de 144 woningen in Genemuiden gaat het om grootschalige wijkvernieuwing, waarbij het belangrijk is dat de ontwikkelingsrichting door zowel de gemeente als de bewoners wordt onderschreven. Daartoe is een aantal malen overleg geweest met de gemeente om de gezamenlijke ambitie te formuleren. Met beide gemeenten en de huurdersvereniging zijn prestatieafspraken gemaakt en de samenwerkingsovereenkomst met onze huurdersvereniging is vernieuwd. De samenwerking met deze partijen wordt door ons als prettig en constructief ervaren. Met andere belanghouders, zoals zorginstellingen, politieke partijen en verenigingen voor plaatselijk belang zijn er zowel op ambtelijk als bestuurlijk niveau goede contacten onderhouden. De governance is verder in lijn gebracht met wet- en regelgeving en is up to date. Er is intern veel aandacht voor het optimaliseren en vastleggen van processen alsmede het daaraan verbinden van relevante stuurindicatoren en de geautomatiseerde oplevering ervan. Hierin zijn het afgelopen jaar flinke verbeterstappen gezet. Het jaarrekeningtraject over het verslagjaar 2016 is zeer moeizaam verlopen en de jaarrekening en het jaarverslag zijn pas in een zeer laat stadium afgerond. Er is uitstel aangevraagd bij Corpodata voor het aanleveren van de dvi. De interne evaluatie van het proces heeft een aantal verbeteracties opgeleverd dat voor het jaarrrekeningtraject van 2017 wordt geïmplementeerd. De Raad van Commissarissen heeft een nieuwe accountant benoemd voor het verslagjaar In 2017 is er voor Wetland Wonen-begrippen een aantal grote organisatieveranderingen doorgevoerd dat moet bijdragen aan het doel slimmer en klantgerichter werken. De teams klantenservice en vastgoedbeheer zijn samengevoegd en er is een team gevormd dat zich bezighoudt met assetmanagement, beleid en accountmanagement. De business control-functie heeft zich verder ontwikkeld tot een functie die in lijn is met de Woningwet. Eind van het jaar is deze functie vacant geworden. Visitatie De aanbevelingen uit de visitatie van 2016 zijn concreet gemaakt en de opvolging daarvan wordt gemonitord en is besproken in de Raad van Commissarissen. De aanbevelingen hadden onder ander betrekking op - Het delen van onze nuchtere kijk op de regionale bouwopgave met de belanghebbenden en hen daarin meenemen - Het benoemen van een gemeenschappelijke opgave en ambitie en het met anderen vormgeven daaraan middels een 'maatschappelijk bestemmingsplan' - Het zakelijk denken in kansen en daarbij inzetten op co-creatie - Het over het voetlicht brengen wat we hebben bereikt en wat we (gaan) doen - Het in de dienstverlening inzetten op maatwerk waar nodig en mogelijk - Het aandacht blijven houden voor betaalbaarheid - Het oplossingsgericht kijken en handelen ter zake duurzaamheid - Het versterken van de PDCA-cyclus van de RvC. Pagina 4

5 Maak het verschil Het in 2016 gestarte maak het verschil -traject heeft in 2017 een vervolg gekregen. De geïnitieerde verbeteringen m.b.t. de verhoging van de klanttevredenheid en de verlaging van de beïnvloedbare bedrijfskosten zijn doorgezet en hebben geleid tot organisatiestructuur- en procesaanpassingen. Hierbij is er veel aandacht voor de gedragscomponent. Alle medewerkers zijn hierbij betrokken. De belangrijkste organisatieaanpassingen zijn de samenvoeging van de teams klantenservice en vastgoedbeheer tot één afdeling klant en vastgoed en het in het leven roepen van het team asset markt en maatschappij. De functies van manager klantenservice en teamleider klantenservice zijn komen te vervallen. Personele aangelegenheden CAO Op 31 december 2016 liep de CAO Woondiensten af. De onderhandelingen voor een nieuwe CAO duurden in 2017 nog voort en zijn nog niet afgerond. Wet Normering Topinkomens (WNT) De WNT stelt een wettelijk maximum aan de beloning van topfunctionarissen in de (semi)publieke sector. De wet kent een overgangsregime en heeft op dit moment nog geen consequenties voor bestaande beloningsafspraken of ontslagregelingen. Na afloop van het overgangsregime moet het inkomen worden afgebouwd conform een staffel. De overgangsregeling geldt niet voor nieuwe medewerkers en leden van de Raad van Commissarissen. Medewerkers Het aantal FTE ultimo 2017 is 28,0 (2016: 26,7; 2015: 29,6). Vacatures In de loop van het jaar kon in de vacature voor manager FICT worden voorzien alsmede in die voor beleidsmedewerker markt en maatschappij. Eind 2017 zijn er nog vacatures voor de (deeltijd)functies business controller, projectleider nieuwbouw en communicatieadviseur. Onderzocht wordt of de vacatures gezamenlijk met collega-corporatie Vechthorst ingevuld kunnen worden. Ziekteverzuim Het beleid rondom ziekteverzuim is erop gericht om de verzuimduur te verkorten en de verzuimfrequentie te laten afnemen. In 2017 was er ten opzichte van voorgaande jaren sprake van een dalende trend. In enkele gevallen was sprake van langdurig (niet-werk-gerelateerd) ziekteverzuim. Scholing Om de kennis en vaardigheden van onze medewerkers te blijven ontwikkelen hebben wij in 2017 geïnvesteerd in scholing. De scholingskosten hiervan bedroegen Naast scholing om bij te blijven in de functie, vinden wij het ook belangrijk dat medewerkers investeren in hun loopbaan. Hiertoe is, conform CAO, een loopbaanontwikkelingsbudget beschikbaar. Stageplaatsen Wetland Wonen biedt stageplaatsen aan studenten om hen de mogelijkheid te geven (werk)ervaring op te doen. In 2017 hebben wij plekken geboden aan MBO-studenten Bouwkunde en Sociaal Maatschappelijke Dienstverlening. Pagina 5

6 Wet- en regelgeving De statuten, het reglement financieel beleid en beheer zijn aangepast aan de regelgeving. In 2017 zijn het bestuurs- en het rvc-reglement, het investeringsstatuut, het treasurystatuut en de financieringsstrategie (opnieuw) vastgesteld. De primaire financiële instrumenten van Wetland Wonen, anders dan derivaten, dienen ter financiering van haar operationele activiteiten of vloeien uit deze activiteiten voort. Een belangrijke doelstelling van het financieringsbeleid van Wetland Wonen is het voorkomen dan wel spreiden van ongewenste financiële risico s zoals rente- en liquiditeitsrisico s. Ten aanzien van de scheiding van ons vastgoed in DAEB en niet-daeb hebben we gekozen voor het verlicht regime : hieraan is door de minister goedkeuring verleend. Wetland Wonen beschikt vrijwel niet (meer) over niet DAEB-vastgoed. Gevoeligheidsanalyse Om inzicht te geven in de effecten als bepaalde risico s zich voordoen hebben wij de gevolgen op de bedrijfswaarde van een drietal mogelijk scenario s doorgerekend. De totale bedrijfswaarde ultimo 2017 bedraagt 166 miljoen. De scenario s zijn: de huurverhoging daalt met 1,00% ten opzichte van de 2,00% die is ingerekend. de mutatiegraad daalt met 1,00% ten opzichte van de 8,50% die is ingerekend. de disconteringsvoet stijgt met 1,00% ten opzichte van de 5,00% die is ingerekend. Parameter Gehanteerd in bepaling bedrijfswaarde Mogelijke afwijking Effect op bedrijfswaarde in s Effect op bedrijfswaarde in % Huurverhoging 2,00% -/- 1,00% -/ /- 7,83% Mutatiegraad 8,50% -/- 1,00% -/ /- 0,37% Disconteringsvoet 5,00% +/+ 1,00% -/ /- 9,83% Beleidscyclus vastgoed In het kader van het asset-management is onze vastgoedpositie en de wensportefeuille eind 2017 opnieuw in beeld gebracht. In 2018 wordt aan de hand hiervan en de beleidscyclus de veranderopgave voor de komende jaren bepaald. Hierin wordt betrokken de energetische verbetering van woningen en de verbetering van de toegankelijkheid van woningen voor ouderen. Ook de betaalbaarheid van onze woningen is daarbij een belangrijk punt van aandacht: het doel is om voor driekwart van onze woningen een huurprijs te hanteren die onder de aftoppingsgrenzen voor huurtoeslag ligt. Deze opgave is verwerkt in de meerjarenbegroting 2018 e.v. Risicomanagement In 2016 is door de directeur-bestuurder een herziene risicoanalyse vastgesteld en deze is door de Raad van Commissarissen goedgekeurd. Wetland Wonen heeft met de vaststelling van de risicoanalyse een belangrijke stap gezet in vervolg op de in 2014 vastgestelde projectdefinitie implementatie risicomanagement en in 2017 is hieraan verder vorm en inhoud gegeven. De strategische risicoanalyse is tot stand gekomen door een samenwerking tussen het managementteam, de sleutelfunctionarissen en de Raad van Commissarissen. De samenstelling van het team dat betrokken is bij het identificeren van risico s maakt dat het risicomanagement stevig is verankerd in de interne organisatie. Bovendien zijn de uitkomsten van de strategische risicoanalyse en de te nemen beheersmaatregelen gepresenteerd in een medewerkersbijeenkomst ( Stand van Wetland ). Met de komst van een nieuwe (onafhankelijke) business controller zijn in 2017 nieuwe stappen gezet in het monitoren en beheersen van de onderkende risico s. De focus heeft daarbij echter nog Pagina 6

7 wel veelal gelegen op de proces- en compliance risico. Eind 2017 heeft dat geleidt tot de aanschaf van een systeem voor het procesmanagement, waarin vanaf 2018 de belangrijkste processen zullen worden beschreven. Uitgangspunt daarbij is een best-praktisch model voor woningcorporaties gebaseerd op de in de branche gebruikelijke standaarden. In 2018 zal de nieuwe business controller samen met de risico-eigenaren op de overige risico s/risicogebieden een verdere verdieping bewerkstelligen. De interne beheersingsmaatregelen worden daarbij geïdentificeerd en opgenomen in een nieuw op stellen en/of te actualiseren intern controle plan. Doel van risicomanagement Met het toepassen van risicomanagement streeft Wetland Wonen de volgende doelstellingen na: Het voldoen aan wet- en regelgeving; Het realiseren van de strategische doelstellingen door het inzichtelijk maken van de risico s die het realiseren van deze doelstellingen in gevaar brengen; Het mitigeren van benoemde risico s met het doorvoeren van beheersmaatregelen; Het risicobewustzijn van (medewerkers van) de organisatie stimuleren en vergroten; Het maken van verantwoorde keuzes met betrekking tot het al dan niet nemen van risico s; Het voorkomen en/of verkleinen van financiële tegenvallers; Daarbij hanteert Wetland Wonen de volgende uitgangspunten: Risicomanagement draagt bij aan de realisatie van de doelstellingen van de organisatie; Risicomanagement maakt integraal deel uit van alle processen van de organisatie; Risicomanagement is de basis voor goede keuzes en maakt deel uit van de besluitvorming. Aan de hand van de strategische doelstellingen van Wetland Wonen uit het beleidsplan Wetland Wonen, Zinvol én efficiënt is de discussie gevoerd over de risico s die het realiseren van deze doelstellingen in de weg staan. Risicomanagement in de praktijk Op basis van de in 2016 door Wetland Wonen uitgevoerde strategische risicoanalyse zijn een aantal risico s geïdentificeerd met een afwijkende risico-score ten opzichte van de risicobereidheid. Wetland Wonen heeft in 2016 en in 2017 acties ondernemen om deze scores weer in evenwicht te krijgen. Een deel van de acties loopt daarbij over naar Risico Beheersingsmaatregel Risicobereidheid (laag, midden of hoog) Risicoscore (laag, midden of hoog) Strategische risico s Geen optimale samenwerking met de gemeenten en huurdersorganisatie (en onvoldoende professionaliteit van huurorganisatie) Door de toenemende invloed van gemeente en huurdersorganisaties zorgen voor een goede onderlinge samenwerking door regelmatig overleg, heldere eigen visie en het maken van duidelijke afspraken hierover. laag laag Pagina 7

8 Risico Beheersingsmaatregel Risicobereidheid (laag, midden of hoog) Risicoscore (laag, midden of hoog) Het huidig verdienmodel (financieel rendement) is niet toekomstbestendig, gezien de kans op veranderingen in weten regelgeving, waarbij de inkomsten en vermogens van de corporaties verder afgeroomd worden, o.a. door verhoging van de verhuurdersheffing en aanpassing van de regelgeving omtrent vennootschapsbelasting (vpb); Het huurbeleid is geactualiseerd. Wetgeving (hieromtrent) wordt gemonitord en er worden scenarioanalyses gemaakt om de impact van eventuele wijzigingen vast te stellen en maatregelen te benoemen. De transformatieopgave voor bestaand bezit is inzichtelijk gemaakt op kavelniveau. De te nemen maatregelen zijn op hoofdlijnen bekend en financieel doorgerekend en als financieel en organisatorisch haalbaar gekwalificeerd. laag hoog Woningmarktrisico: huidige woningvoorraad voldoet niet aan toekomstige woonbehoefte Aanbod zo goed mogelijk afgestemd op de vraag zodat op basis van de passendheidscriteria een evenwichtige toewijzing van de sociale huurwoningen kan plaatsvinden. laag laag Geen focus houden op Het volgen van externe ontwikkelingen die van invloed kunnen zijn op de doelstellingen van Wetland, zodat binnen onze mogelijkheden tijdig kan worden geanticipeerd op mogelijke risico's. laag midden Operationele activiteiten Fiscale risico s Kennis- en bewustzijn bevorderen d.m.v. sessies. laag midden Intern verantwoordelijken benoemen voor de diverse fiscale aandachtsgebieden. Gebruik/inhuur van externe deskundigheid. Medewerkers niet op gewenst kwaliteitsniveau krijgen en houden Met het programma maak het verschil wordt ingezet op de ontwikkeling van de laag hoog Pagina 8

9 Risico Beheersingsmaatregel Risicobereidheid (laag, midden of hoog) Risicoscore (laag, midden of hoog) medewerkers en het sturen op resultaat. Middels persoonlijke ontwikkelingsplannen worden medewerkers gefaciliteerd om op het door de medewerkers zelf én het management voor de functie noodzakelijk geachte niveau te blijven. Medewerkers die niet kunnen en of willen worden desgewenst begeleid van werk naar werk. Processen Procesbeschrijvingen met taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden en interne beheersmaatregelen zijn digitaal aanwezig. laag hoog Interne compliance risico s Integriteitscode laag laag Klokkenluidersregeling Ontwikkelingsrisico s Opstellen/actualiseren van het investeringsstatuut en het toetsen op nalevering daarvan. laag midden Besluitvormingsproces conform investeringsstatuut (fasedocumenten, met juiste mandatering en risicoparagraaf) Informatiseringsrisico Databeveiliging d.m.v. toegangsbevoegdheden. laag laag Continuïteit waarborgen daar vastgestelde overeenkomsten met leveranciers. Leveranciersrisco s Inkoop- en aanbestedingsbeleid laag laag Toetsing en monitoring kredietwaardigheid (bijvoorbeeld d.mv. Graydon). Financiële positie Financieringsrisico s Opstellen treasurystatuut laag laag Pagina 9

10 Risico Beheersingsmaatregel Risicobereidheid (laag, midden of hoog) Risicoscore (laag, midden of hoog) Maximaal renterisico 15% Sturen op ratio s WSW en interne financiële ratio s. De toekomst (zorg)vastgoed, gegeven de omvang van de huuromzet voor Wetland Wonen (ca. 15%), de gewijzigde wet- en regelgeving, de positie van de zorginstellingen als gevolg daarvan en het streven van de overheid naar het langer thuis laten wonen van mensen met een zorgbehoefte. Er is een risicoanalyse gemaakt omtrent zorgvastgoed en de strategie van zorgpartijen. De meest risicovolle contracten zijn gedetecteerd en met deze contractanten vinden gesprekken plaats. De inkomsten uit huurcontracten met zorgaanbieders zijn (in de begrotingen vanaf 2017) verwerkt volgens contractduur. laag hoog Door het assetmanagement voor zorgvastgoed te integreren met het assetmanagement voor ons reguliere vastgoed zijn de ontwikkelingen van en rondom het zorgvastgoed voortdurend in beeld. Er is een werkgroep opgericht op dit risico continue te monitoren. (Financiële) verslaglegging Externe compliance risico s Het inbedden van de positie van de (onafhankelijk) controller in de organisatie. laag midden Helder toezicht- en toetsingskader voor de Raad van Commissarissen Visitatie Procuratierisico s Procuratieregeling en inkoopbeleid laag laag Wet- en regelgeving Het niet voldoen aan (veranderingen in) wet- en regelgeving Strak proces voor toewijzingen aan de doelgroep en monitoring t.o.v. de 95% norm. laag laag Pagina 10

11 Risico Beheersingsmaatregel Risicobereidheid (laag, midden of hoog) Risicoscore (laag, midden of hoog) Het inbedden van de positie van de (onafhankelijk) controller, waarbij de controller borgt dat veranderingen in wet- en regelgeving worden nageleefd. Op basis van de jaarlijkse begroting worden separaat gevoeligheidsanalyses opgesteld om risico s die samenhangen met ons beleid en marktontwikkelingen zichtbaar te maken en vast te stellen of we deze risico s financieel kunnen dragen. In de kwartaalrapportages is de voortgang van de implementatie van de benoemde beheersmaatregelen gemonitord. Samenwerking Een van de manieren om de kwetsbaarheid van onze organisatie te verminderen is het aangaan van samenwerkingsverbanden in diverse vormen. Zo wordt planmatig onderhoudswerk uitgevoerd volgens het principe van resultaatgericht samenwerken, waarbij de door ons geselecteerde aannemers op basis van door ons aangereikte kaders planmatig onderhoud voorbereiden, scenario s ontwikkelen en vervolgens na onze goedkeuring en in onze opdracht het werk uitvoeren. Het gaat hierbij in principe om langdurige relaties. Bij nieuwbouw kiezen we voor (varianten op) Design Build Maintenance (DBM) oplossingen en worden werken veelal uitgevoerd op basis van UAV-GC (Uniforme Administratieve Voorwaarden voor Geïntegreerde Contractvormen). Ter ontlasting van ons systeembeheer en om uitvalrisico s te reduceren is het beheer van onze software-systemen uitbesteed aan een externe partij. Kleinere (lean-georganiseerde) corporaties hebben behoefte aan specifieke kennis waaraan voldaan kan worden door samen te werken met collega-corporaties. Wetland Wonen huurde in 2017 een nieuwbouwprojectleider in van collega-corporatie Vechthorst. Onderzocht wordt of meerdere functies gezamenlijk bemenst kunnen worden. Met Woningstichting De Veste hebben we een gezamenlijke geschillencommissie. Met de gemeente Steenwijkerland en een aantal zorginstellingen zijn de mogelijkheden voor projecten in het kader van inclusief wonen besproken. Met de Huurdersvereniging Zwartewaterwiede en de beide gemeenten (Zwartewaterland en Steenwijkerland) zijn prestatieafspraken gemaakt op basis van de beide woonvisies. Met de Huurdersvereniging Zwartewaterwiede hebben we goed overleg. In 2017 is de samenwerkingsovereenkomst vernieuwd. Opgeleverde nieuwbouw- en verbeterprojecten In 2017 zijn 8 sociale huurwoningen in Hasselt opgeleverd. In Giethoorn is het woonzorg-complex Zonnewiede vernieuwd. Het geplande onderhoud is grotendeels uitgevoerd. Twee projecten hebben echter een andere invulling gekregen, waardoor zij later in tijd worden uitgevoerd. Het betreft de vernieuwing van 12 seniorenwoningen in Sint Jansklooster en de wijkvernieuwing in Genemuiden (144 eengezinswoningen). Pagina 11

12 Nieuwbouw- en verbeterprojecten in uitvoering In 2017 is een aantal projecten in uitvoering genomen waarvan de oplevering in 2018 zal plaatsvinden. Het betreft de nieuwbouw van 35 appartementen in Zwolle (De Esdoorn) en de nieuwbouw 7 sociale huurwoningen in Zwartsluis. De ombouw van kantoorruimte tot twee appartementen in Hasselt is in 2017 nagenoeg afgerond; oplevering vindt plaats begin Nieuwbouw- en verbeterprojecten in voorbereiding Voorbereid zijn in 2017 in Zwolle de nieuwbouw van 81 sociale huurappartementen aan de Koppels in samenwerking met zorginstelling InteraktContour en 16 sociale huurappartementen in Berkum in combinatie van de overname van 11 zorgplaatsen van deltawonen in samenwerking met zorginstelling Philadelphia. In Genemuiden is de verdere vernieuwing van woonzorgcentrum De Meente voorbereid. Het betreft o.m. de sloop van 41 huurappartementen en de vervangende nieuwbouw van 28 sociale huurappartementen. Dit geschiedt in samenwerking met de gemeente, de zorginstellingen, de welzijnsorganisatie en de bewoners. Met de gemeente is een start gemaakt met de voorbereidingen voor de herstructurering van een jaren 60-wijk (vernieuwing van 144 eengezinswoningen). Er zijn diverse onderzoeken gedaan naar de mogelijke herontwikkeling van een locatie aan de Julianastraat. Dit heeft vooralsnog geleid tot een schetsontwerp voor beneden-bovenwoningen. In Sint Jansklooster is in het kader van de gebiedsvernieuwing Molenbuurt Monnikenweg een start gemaakt met de voorbereiding van de vernieuwing van 12 seniorenwoningen.. De nieuwbouw van 14 hofwoningen is in RO-procedure gebracht. In Hasselt is de wijkvernieuwing Mulertstraat e.o. verkend: het betreft o.a. sloop met vervangende nieuwbouw. Zwartsluis is anticiperend onderzoek gedaan naar de alternatieve aanwendbaarheid van het FRION-complex na een mogelijk gedeeltelijk vertrek van FRION uit het gebouw aan de Fortresselaan. Voor de nieuwbouw van 20 sociale huurwoningen aan de Doeveslag en de Wheeme in Vollenhove is de RO-procedure in gang gezet. De realisatie van de doelstelling om de CO2-uitstoot te reduceren staat onder druk als gevolg van niet-deelname onder onze huurders. Daarom is een inhaalslag voor de verduurzaming voorbereid voor zo n 400 woningen die in 2018 en 2019 wordt uitgevoerd. Huisvesting van huishoudens met een verblijfsstatus In verband met de toegenomen behoefte aan huisvesting van huishoudens met een verblijfsvergunning hebben wij de verkoop van onze huurwoningen gematigd. In totaal zijn 11 sociale huurwoningen verkocht, waar er oorspronkelijk 15 waren gepland. Met de gemeenten Steenwijkerland en Zwartewaterland is er regelmatig overleg over de aan de gemeenten door de provincie opgelegde taakstelling. Toekomst Ook 2018 belooft weer een jaar te worden waarin we voor de nodige uitdagingen komen te staan. Om deze ook de komende jaren aan te kunnen gaan, stellen we een nieuw beleidsplan op. Voorop staat dat wij een organisatie zijn die midden in de samenleving staat met een duurzaam woningaanbod voor huishoudens die het moeilijk hebben op de woningmarkt in de gemeenten Zwolle, Steenwijkerland en Zwartewaterland. Pagina 12

13 Wij verwachten aan het landelijke politieke front enige rust voor wat betreft nieuwe wet- en regelgeving. Waar nodig zullen nog documenten, zoals onze statuten, worden aangepast. De gemeenteraadsverkiezingen brengen wellicht wat verschuivingen in het politieke landschap teweeg, maar wij verwachten dat, gezien de goede relatie en de meerjaren(prestatie)afspraken, de goede en constructieve samenwerking met de gemeentebesturen wordt voortgezet. De gesprekken met de gemeente Steenwijkerland en met de collega-corporaties over de investeringen in de volkshuisvesting in de noordelijke kernen van de gemeente worden voortgezet en het vooruitzicht is dat hierover medio 2018 definitieve afspraken worden gemaakt. In 2018 wordt ons eerste bouwproject in Zwolle opgeleverd en is de prognose dat er hier twee projecten in uitvoering kunnen gaan. We maken in 2018 een inhaalslag voor de verduurzaming van ons vastgoed. Wij streven ernaar middels de samenwerking met collega-corporatie Vechthorst in de vacatures voor business controller, projectleider nieuwbouw en communicatieadviseur kunnen voorzien. De financiële basis van Wetland Wonen is solide. Ook in de nabije toekomst is het van belang om, ook op lange termijn invulling te kunnen geven aan onze kernwaarden: zinvol, betrokken en actief rentmeesterschap, om onze financiële continuïteit te waarborgen en in de toekomst financierbaar te blijven. Een gezonde financiële positie is een voorwaarde om onze doelstellingen te kunnen realiseren. De onzekerheden vanuit de omgeving vormen een bedreiging die de financiële positie kan beïnvloeden. Voorbeelden daarvan zijn de saneringssteun, vennootschapsbelasting en de verhuurderheffing. Wetland Wonen ziet de toekomst met vertrouwen tegemoet. Wetland Wonen staat open voor kansen die zich voordoen om invulling te geven aan haar volkshuisvestelijke opgave. Financieel resultaat De opbouw van het financieel resultaat 2017 ten opzichte van 2016 kan als volgt worden weergegeven: Verschil Resultaat uit bedrijfsvoering overig / Resultaat uit hoofde van waardering -/ / / vastgoed Resultaat uit hoofde van waardering / embedded derivaat Vpb -/ / Totaal -/ / Het resultaat 2017 is 19,1 mln. minder dan over Dit is in belangrijke mate te wijten aan de fors negatieve waardeontwikkeling van het woningbezit. Over 2016 bedroeg deze waardeontwikkeling 3 mln. negatief en over mln. negatief. De marktwaarde van het DAEB en niet-daeb vastgoed conform de jaarrekening bedraagt ultimo mln. In operationele zin heeft Wetland Wonen in financieel opzicht wederom een goed jaar gehad. Het netto resultaat uit de exploitatie van ons vastgoed zoals blijkt uit de winst- en verliesrekening bedroeg ca. 9 mln. Dit resultaat dient ter dekking van de rentelasten en overige bedrijfslasten en biedt ons de mogelijkheid om de huren te matigen en te blijven investeren in de volkshuisvesting in de gemeenten Zwartewaterland, Steenwijkerland en Zwolle. Pagina 13

14 Al met al hebben we door de inzet van onze medewerkers goede resultaten geboekt en kijken we positief terug op Beleidsmatige beschouwing bedrijfswaarde - marktwaarde Tot en met 2015 werd het bezit van Wetland Wonen nog op bedrijfswaarde gewaardeerd. Vanaf 2016 waarderen wij, op grond van de nieuwe Woningwet, ons bezit op marktwaarde in verhuurde staat. Deze beschouwing gaat over het verschil in waardering tussen marktwaarde en bedrijfswaarde en de realiseerbaarheid van de waarde van de onroerende zaken in exploitatie. De marktwaarde is een optelsom van netto contant gemaakte toekomstige kasstromen. Terwijl de bedrijfswaarde is opgebouwd uit beleidsconforme kasstromen, is de marktwaarde opgebouwd uit marktconforme kasstromen. Dat is uiteraard een wezenlijk verschil; het beleid van corporaties is immers niet geheel marktconform vanwege de taken in het sociale domein. Het verschil tussen de marktwaarde en bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie van Wetland Wonen bedraagt per 31 december ,7 mln. Dit verschil wordt onder andere verklaard door de volgende factoren: Bij de berekening van de marktwaarde worden op complexniveau steeds twee scenario s berekend: het scenario van doorexploiteren en het scenario van uitponden. De marktwaarde is de hoogste van die twee scenario s. Bij BOG, MOG en intramuraal zorgvastgoed is alleen het scenario van doorexploiteren van toepassing. In de marktwaardeberekening wordt bij 184 van de 209 complexen uitgegaan van het uitpondscenario (88%), bij de bedrijfswaarde wordt slechts een heel beperkt deel per jaar verkocht (uitgepond): ca. 20 woningverkopen per jaar; Bij de marktwaardeberekening wordt een taxateur ingeschakeld om de waarde van BOG, MOG en intramuraal zorgvastgoed te bepalen. Dit maatwerk levert in de praktijk een hogere waarde van het vastgoed op dan de bedrijfswaardeberekening, die bij dit type vastgoed vooral gebaseerd wordt op de (vaak lagere) WOZ-waarden; Bij de marktwaardeberekening wordt met de (vaak hogere) markthuur gerekend na afloop van het huidige huurcontract. Dit levert een hogere waarde op dan waardering volgens de bedrijfswaardeberekening, die gebaseerd is op het streefhuurbeleid (gemiddeld 70% van de maximale huur) van Wetland Wonen. De omzetting van bedrijfswaarde naar marktwaarde in verhuurde staat heeft ertoe geleid dat de waarde op de balans nagenoeg verdubbeld is. Die waardesprong komt tot uitdrukking in een toename van de ongerealiseerde herwaarderingsreserve op de balans. Het begrip ongerealiseerd moet in dit geval letterlijk worden genomen. Als sociale verhuurder is Wetland Wonen niet van plan om haar totale bezit aan een belegger te verkopen. De herwaarderingsreserve zal normaal gesproken nooit gerealiseerd worden. Per 31 december 2017 is in totaal 23,3 mln. aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen begrepen (2016: 9,4 mln.). Deze herwaardering vloeit direct voort uit de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten zoals die golden ten tijde van het opmaken van de jaarverslag. Wetland Wonen heeft voorlopig gekozen voor de basisversie van waarderen voor het woningbezit en parkeergelegenheden. Hierdoor is er geen vrijheid om voor verschillende parameters af te wijken van de parameters in het handboek. Voor de waardering van het bedrijfsmatig- en maatschappelijk onroerend goed en het zorgvastgoed was Wetland Wonen verplicht de fullversie toe te passen. In dat geval is inschakeling Pagina 14

15 van een externe taxateur verplicht en is maatwerk op onderdelen in de waardering mogelijk. De realisatie van de ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Wetland Wonen. De mogelijkheden om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Wetland Wonen heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van de herwaarderingsreserve dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de bedrijfswaarde van het DAEB-bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa 147,4 mln. Dit impliceert dat circa 59% van het totale eigen vermogen niet of pas op zeer lange termijn realiseerbaar is. Dit vermogen ligt vast in onze stenen die we zullen blijven verhuren. Vollenhove, 2018 Drs. Marcel M. Timmerman MGM, directeur-bestuurder Pagina 15

16 1.3 Verslag van de Raad van Commissarissen Inleiding De Raad van Commissarissen voert het interne toezicht uit op het bestuur en op het functioneren van Wetland Wonen in het licht van haar maatschappelijke taak. Zij beschikt daartoe over een drietal instrumenten: goedkeuren, informeren en adviseren. Aan de hand van het vastgestelde toetsingskader beoordeelt de RvC besluiten van het bestuur, laat zij zich informeren door het bestuur, het MT, de OR, de Huurdersvereniging Zwartewaterwiede, de accountant en anderen uit de omgeving van Wetland Wonen, zowel actief als passief. Bovendien adviseert de RvC het bestuur gevraagd en ongevraagd inzake het beleid van de maatschappelijke onderneming. Zo nodig wordt over voorgenomen besluiten geadviseerd. De Raad zal zijn visie op toezicht in 2018 nader expliciteren: daarvoor is in 2017 een basis gelegd. De Raad van Commissarissen verantwoordt zich in haar Jaarverslag dat samen met het verslag van het bestuur, het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening deel uitmaakt van het Jaarverslag van Wetland Wonen Groep. Samenstelling Naam en Functie Aftredend Aangetreden Beroep en nevenfuncties en expertise J. Stekelenburg, (1965), Voorzitter, vrouw 2019* februari 2011 (herbenoemd) Zelfstandig adviseur Lid op voordracht van de huurders Lid Raad van Commissarissen woningstichting Woonborg Voorzitter Raad van Toezicht van Zorggroep Noorderboog Voorzitter Raad van Toezicht van stichting Kinderopvang (tot 1 maart 2017) Expertise: wonen, welzijn, zorg en leefbaarheid PE-punten: 27 Ing. E. Pathuis (1961), lid man februari 2015 Zelfstandig ondernemer Pathuis en Partners, partner in maatschappelijk vastgoed Lid op voordracht van de huurders Lectoraat Stenden, Alfa College, Kennisnetwerk Noord Nederland, multidisciplinaire samenwerkingsverbanden (werkgroep toerisme, wonen, zorg en diensten); Mede-oprichter en lid van het bestuur bierbrouwerij Maallust Veenhuizen, Lid bestuur stichting Veenhuizen Boeit. Expertise: volkshuisvesting, projectontwikkeling PE-punten: 28 Pagina 16

17 Mr. C.J. Netjes (1953), vicevoorzitter, man 2017* maart 2013 (herbenoemd); afgetreden i.v.m. zittingstermijn per 26 maart Directeur/eigenaar Nicias 3o - Bestuur, Management en Strategie Partner NewFuture ruimtemakers Voorzitter Raad van Toezicht De Vogellanden, Centrum voor Revalidatie en Bijzondere Tandheelkunde - Zwolle Lid Sociaal Economische Raad SER Overijssel Lid Bestuurlijk overleg Samen werkt Beter - Provincie Overijssel Lid ledenraad Menzis Zorgverzekeraar - Wageningen; Lid Algemeen bestuur waterschap Drents Overijsselse Delta, Zwolle Lid Raad van Toezicht Hondsrug College Emmen Lid Raad van Toezicht CSG Reggesteyn - Nijverdal Lid Familieraad Noord Philadelphia Zorg - Amersfoort Expertise: ruimtelijke ontwikkeling, proces-, project- en contractmanagement, juridische zaken, aanbestedingsrecht, politiek en bestuur. Drs. G. Aukema (1947), Lid, lid auditcommissie, man 2019* november 2011 (herbenoemd) Gemachtigde College Sanering Zorginstellingen te Utrecht Directeur Aukema Advies Voorzitter Raad van Toezicht SSVO, scholen voor VO te Steenwijk en Wolvega; Lid commissie van beroep Actiz, branche organisatie sector VVT, te Utrecht; Bestuurslid KAE, alumnivereniging Economische Faculteit UvA; Lid Raad van Toezicht The New School, HBO communicatie/marketing, te Amsterdam. Bestuurslid AUV, Amsterdamse Universiteits Vereniging Voorzitter stichting Dorpshuis Dwarsgracht Expertise: governance, bedrijfseconomie en zorg PE-punten: 13 Pagina 17

18 Drs. P. Albracht (1962), Lid, voorzitter auditcommissie, man februari 2015 Interim directeur-bestuurder Zelfstandig adviseur Expertise: risicomanagement en bedrijfseconomie PE-punten: 12 M.A.J. van der Tas (1958), Vice-voorzitter, vrouw april 2017 Vennoot vof TasK 4 You Voorzitter FREE Nature, Foundation for Restoring European Ecosystems Bestuurslid Veilig Verkeer Nederland Plaatsvervangend voorzitter Commissie MER (Milieu Effect Rapportage) Expertise: volkshuisvesting, politiek en bestuur en juridische zaken *) niet herbenoembaar PE-punten: 25 Namens de huurders hebben op voordracht van de Huurdersvereniging Zwartewaterwiede zitting de leden Stekelenburg en Pathuis. Er is een auditcommissie ingesteld (per 8 juni 2017) met als leden de heren Albracht (voorzitter) en Aukema. In 2017 heeft zich een wijziging voorgedaan in de samenstelling van de Raad. De heer Netjes is afgetreden vanwege het aflopen van de zittingstermijn. Mevrouw Van der Tas is benoemd als lid / vicevoorzitter met als profiel volkshuisvesting, politiek en bestuur en juridische zaken. De wervingsprocedure is begeleid door een extern adviesbureau. Een interne selectiecommissie bestaande uit de voorzitter en een lid van de Raad en de directeur-bestuurder als adviseur, heeft een voordracht gedaan die door de overige leden is overgenomen. Er heeft geen assessment plaatsgevonden. Bestuur Naam Bestuurder Geboortejaar Aangetreden bij Wetland Wonen In huidige functie aangetreden Relevante nevenfuncties Drs. M.M. Timmerman MGM, Man Voorzitter Rekenkamercommissie Emmen Het bestuur wordt gevormd door de heer Timmerman die tevens de directeur is. Pagina 18

19 Positionering De Raad onderschrijft de Governance Code voor Woningcorporaties. De RvC evalueert haar functioneren jaarlijks op basis van deze code. De Raad beschikt over een eigen reglement dat in lijn is gebracht met de wet- en regelgeving en dat begin 2017 door de Raad is vastgesteld. Integriteit Wetland Wonen beschikt over een integriteitscode, klokkenluidersregeling, een vertrouwenspersoon, een in 2017 vernieuwde procuratieregeling waarin transactielimiteringen zijn opgenomen en een uitgebreide beschrijving van de Administratieve Organisatie. De Raad constateert met genoegen dat er ruim aandacht is voor integriteit binnen de organisatie. Voor 2017 zijn er geen zaken geconstateerd die mogelijk kunnen duiden op niet integer handelen van leden van de Raad, het bestuur en de medewerkers. De externe accountant heeft evenmin zaken geconstateerd die mogelijk strijdig zijn met integer handelen. Het functioneren van de externe accountant wordt jaarlijks door de Raad geëvalueerd. Zakenpartners worden door Wetland Wonen gescreend op kredietwaardigheid en integriteit. Bij vastgoedtransacties wordt de historie van voorgaande transacties in beeld gebracht. Risicoanalyses worden gemaakt en geëvalueerd op macro- en projectniveau. Er is geen sprake geweest van transacties en of besluiten waarbij sprake zou kunnen zijn van tegenstrijdige belangen. Visie Wetland Wonen zet haar middelen in voor de volkshuisvesting in de Kop van Overijssel: het betreft de gemeenten Steenwijkerland, Zwartewaterland en Zwolle. De Raad verwacht dat Wetland Wonen met de investeringen in sociale woningbouw in Zwolle haar vastgoedportefeuille in kwaliteit en kwantiteit op peil kan houden; bovendien draagt zij bij in de realisatie van de volkshuisvestingsdoelen van de gemeente Zwolle. Investeringen in Zwolle belemmeren de benodigde investeringen in de gemeenten Steenwijkerland en Zwartewaterland niet: de opgave in deze gemeenten richt zich vooral op de verduurzaming en het betaalbaar houden van het bestaande bezit; uitbreiding van het sociale huurwoningenbestand in deze gemeenten acht de Raad gezien de marktontwikkeling niet wenselijk. De RvC voorziet een geringe mate van krimp van het woningbestand van Wetland Wonen in de zuidelijke kernen van de gemeente Steenwijkerland en een in aantal gelijkblijvend bestand in de gemeente Zwartewaterland. De Raad volgt daarbij de zienswijzen van beide gemeenten. De Raad staat positief kritisch ten opzichte van de investeringen in de volkshuisvesting in de noordelijke kernen van de gemeente Steenwijkerland door Wetland Wonen. De Raad onderschrijft de zes pijlers voor een nieuw beleidsplan dat in 2018 verder vorm krijgt: - Kwaliteit van dienstverlening als voorwaarde voor maatschappelijke acceptatie - Betaalbaarheid van de woningvoorraad om onze klanten te bedienen en daarmee als voorwaarde voor maatschappelijk legitimatie - Vernieuwing en verduurzaming van de woningvoorraad als maatschappelijke opgave - Participeren in maatschappelijk netwerk voor maatschappelijke verankering - Efficiënte bedrijfsvoering als voorwaarde om te kunnen opereren - Good governance als voorwaarde voor publiekrechtelijke én maatschappelijke legitimatie De Raad hecht er aan dat de organisatie handelt op basis van haar kernwaarden actief rentmeesterschap, zinvol en betrokken. Pagina 19

20 Thema s Belangrijke thema s voor de Raad van Wetland Wonen dit jaar waren de ontwikkelingen in de sector, het in lijn brengen van reglementen en andere documenten met de wet- en regelgeving, good governance, de betaalbaarheid van het wonen, de financiële positie van de corporatie, organisatieontwikkeling, de relatie met belanghouders, het inventariseren en beheersen van risico s, de positionering van Wetland Wonen in Zwolle en de prestatieafspraken met de gemeenten en de Huurdersvereniging Zwartewaterwiede. De leden van de Raad hebben zich in hun voortdurende kennisbehoefte en -ontwikkeling laten informeren over diverse ontwikkelingen die Wetland Wonen en het zijn van lid van de Raad van Commissarissen betreffen. Besluitvorming De Raad is negen keer in vergadering bijeen geweest, waarvan in acht vergaderingen formele besluitvorming aan de orde was. In een informele vergadering heeft de Raad zich laten informeren over recente ontwikkelingen met betrekking tot de Woningwet en de Governance Code en over aspecten inzake de marktwaardering en financiële sturing. Tijdens de jaarlijkse studiedag kwamen de thema s duurzaamheid, schuldhulpverlening en verantwoord investeren aan de orde. Formele besluitvorming had o.m. betrekking op de jaarstukken 2016, de begroting 2018, de meerjarenbegroting, het Treasury Jaarplan 2018, het financieel reglement, het nieuwe Treasury Statuut, het RvC- en het Bestuursreglement, het investeringsstatuut, de biedingen aan de gemeente inzake de prestatieafspraken, projectinvesteringen, de financieringsstrategie en diverse beleidsdocumenten. De Raad heeft daarvoor zijn toetsingskader gehanteerd en het commentaar van de business controller in zijn besluitvorming meegewogen. De Raad betreurt ten zeerste het moeizaam tot stand komen van de jaarstukken 2016 en de daarmee gepaard gaande oplopende accountantskosten. Een door de organisatie opgestelde evaluatie heeft de Raad goed inzicht gegeven in de oorzaken en de punten die verbetering behoeven. Aan het actieplan daartoe heeft de RvC haar goedkeuring verleend. De Raad heeft besloten afscheid te nemen van EY als accountant en heeft Baker Tilly Berk als nieuwe accountant aangesteld. De Raad heeft zich laten informeren door de directeur-bestuurder, en waar nodig door de manager FICT en andere leden van het MT, onder meer middels de kwartaalrapportages, interne nota s en de projectenupdates over de financiële positie, de voortgang van diverse (bouw)projecten en de organisatieontwikkeling. De Raad heeft kennis genomen van correspondentie van en namens de minister, van rapportages van diverse instanties en haar accountant. Het bestuur heeft de Raad regelmatig mondeling op de hoogte gesteld van de frequentie en de inhoud van de overleggen met de belangrijkste belanghouders van Wetland Wonen. Het jaarlijks overleg tussen de Raad en de Ondernemingsraad heeft begin 2018 plaatsgevonden. De leden van de Raad die zitting hebben op voordracht van de huurdersvereniging hebben periodiek overleg met het bestuur van de vereniging. De leden van de Raad zijn lid van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). Audit-commissie De Raad heeft voor een proef periode van een jaar een Audit-commissie ingesteld, waarin twee leden van de Raad zitting hebben. Pagina 20

21 De Commissie is één keer in vergadering bijeen geweest. Op de agenda stond de keuze van een nieuwe accountant. De Commissie heeft de Raad geadviseerd in deze. De Raad heeft het advies overgenomen en Baker Tilly Berk aangesteld als nieuwe accountant. Honorering De Raad van Commissarissen volgt voor haar vergoedingen de Honoreringscode Commissarissen van de VTW ( ). Naam Functie Honorering 2017 J. Stekelenburg Voorzitter C.J. Netjes Vicevoorzitter M.A.J. van der Tas Vicevoorzitter G. Aukema Lid B. Pathuis Lid P.A. Albracht Lid Totaal Voor de bezoldiging inzake de WNT verwijzen wij u naar de toelichting op de jaarrekening. Het salaris van de directeur-bestuurder van Wetland Wonen is gebaseerd op het advies De arbeidsvoorwaarden van de Statutair Directeur (commissie Peters) uit Het salaris bestaat in zijn geheel uit een vaste component. Mede op grond van de WNT is de honorering van de directeur-bestuurder bevroren. Het overgangsrecht is van toepassing. Naam Functie Honorering 2016 Honorering 2017 M.M. Timmerman Bestuurder Fiscaal belastbaar loon Pensioenpremie (wg-deel) Er is geen ontslagvergoeding overeengekomen. Voor de bezoldiging inzake de WNT verwijzen wij u naar de toelichting op de jaarrekening. Beoordeling directeur-bestuurder De voorzitter en de vicevoorzitter hebben een eindejaar functionering- en beoordelingsgesprek gevoerd met de directeur-bestuurder. De Raad heeft vastgesteld dat de directeur-bestuurder heeft gehandeld in lijn met de gemaakte afspraken en het beleidsplan en de kernwaarden van Wetland Wonen. Daarnaast is besproken de relatie met gemeenten, huurdersvereniging, zorg- en welzijnsorganisaties en collega-corporaties. Zelfevaluatie De Raad heeft een interne zelfevaluatie gehouden dit jaar zonder externe begeleiding. Belangrijke thema's die aan de orde zijn gekomen zijn de diversiteit in inhoud, de samenwerking, het kritisch vermogen, governance, beschikbaarheid en betrokkenheid. Gebleken is dat met name de beschikbaarheid en betrokkenheid blijvend aandacht behoeven. 1 Tussentijds afgetreden i.v.m. aflopen zittingstermijn. 2 Tussentijds aangetreden. Pagina 21

22 Externe contacten De leden die in de Raad zitting hebben namens de huurders wonen regelmatig bestuursvergaderingen bij van de Huurdersvereniging Zwartewaterwiede en laten zich daarmee informeren over wat er onder de huurders(vertegenwoordigers) leeft. De leden van de Raad nemen regelmatig deel aan regionale en nationale themabijeenkomsten en ontmoeten daar lokale en regionale belanghouders. Educatie De Raad acht het beschikken over en het ontwikkelen van kennis voor zichzelf, het bestuur en de medewerkers van de organisatie van groot belang en volgen daarvoor diverse cursussen en informatiebijeenkomsten. Risicobeheersing Wetland Wonen is een zelfstandige maatschappelijke onderneming. Leidraad voor haar handelen vormen het wettelijk kader en haar beleidsvisie Wetland Wonen, Zinvol én Efficiënt. Wetland Wonen gaat op verantwoorde wijze om met haar financiële middelen. In deze turbulente tijden is het zaak om de risico s te signaleren en daarop te anticiperen. De directeur-bestuurder heeft de belangrijkste risico s in kaart laten brengen, en specifiek die te maken hebben met zorgvastgoed en op grond daarvan mitigerende maatregelen genomen. De Raad heeft de directeur-bestuurder geadviseerd inzake risicobeperking aangaande Wetland Wonen in het algemeen en specifiek ten aanzien van bepaalde projecten en bepaalde risicovelden: de directeur-bestuurder heeft gehandeld conform deze adviezen. Er is een planning & controlsysteem dat voortdurend wordt geoptimaliseerd. Tot slot spreekt de Raad haar waardering uit voor de inzet van de medewerkers en hetgeen er afgelopen jaar is gerealiseerd. Pagina 22

23 2. Volkshuisvestingsverslag 2.1 Algemeen De beheer- en onderhoudsactiviteiten van Wetland Wonen zijn gebaseerd op haar strategisch voorraadbeleid (SVB). In het kader van het realiseren van de in het SVB geformuleerde strategische doelstellingen zijn de activiteiten van Wetland Wonen gericht op: beheer, onderhoud, nieuwbouw, verkoop en eventueel sloop van woningen. Wetland Wonen heeft de ambitie om haar bezit te verduurzamen teneinde de woonlasten voor haar huurders betaalbaar te houden. De doelstelling die in het SVB geformuleerd is betreft een woningbezit in 2020 met een gemiddelde energie index van 1,3 (voorheen energielabel B). De woningvoorraad van Wetland Wonen is in 2017 afgenomen met 2 woningen tot een totaal aantal van (ultimo 2016: woningen). De verdeling van de woningvoorraad per gemeente kan als volgt weergegeven worden: De gemiddelde mutatiegraad in 2017 bedroeg 7,9% (244 mutaties) ten opzichte van 8,8% (273 mutaties) in Pagina 23

24 2.2 Samenstelling woningvoorraad De ontwikkeling van de woningvoorraad in 2017 kan als volgt weergegeven worden: Kwantitatieve ontwikkeling Aantal per Mutaties 2017 Nieuwbouw Verkoop Sloop Aantal per Belt-Schutsloot Blokzijl Giethoorn Sint Jansklooster Vollenhove / Wanneperveen / Totaal gemeente Steenwijkerland / Hasselt / Genemuiden / Zwartsluis / Totaal gemeente Zwartewaterland / Totaal Wetland Wonen / De in 2017 gerealiseerde nieuwbouw betreft 8 BENG-woningen in Hasselt. Kwalitatieve ontwikkeling De verdeling van het bezit naar type vastgoed kan als volgt weergegeven worden: Ultimo 2017 Ultimo 2016 Gemeente SWL Gemeente ZWL Totaal Gemeente SWL Gemeente ZWL Totaal Mutatie totaal Appartement met lift Appartement zonder lift Galerijwoning Portiekwoning Rijwoning /-2 Rijwoning nultrede ^1 kapwoning Overig Totaal /-2 Pagina 24

25 2.3 Betaalbaarheid Betaalbaarheid van de woningvoorraad is een belangrijke strategische doelstelling. Om deze doelstelling te kunnen halen hebben wij voortdurend inzicht in de samenstelling van onze woningvoorraad per huurprijsklasse. Wij investeren gericht in onze woningvoorraad om onder meer de betaalbaarheid goed te houden. 100,0% 90,0% 80,0% 70,0% 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% Verdeling woningbezit naar huurprijsklasse Duur Betaalbaar Goedkoop Wetland Wonen Groep heeft per 1 juli 2017 de volgende huurverhoging doorgevoerd: Inkomensklasse Inflatie Wettelijk maximum Keuze WWG < ,3% 2,8% (2,5% + 0,3%) 0,3% ,3% 2,8% (2,5% + 0,3%) 0,3% > ,3% 4,3% (4,0% + 0,3%) 0,3% 2.4 Duurzaamheid Wetland Wonen streeft naar verduurzaming van haar bezit. De strategische doelstelling is om in 2020 een gemiddelde energie-index van 1,3 te hebben. Op termijn streeft Wetland Wonen naar een energieneutraal bezit. Pagina 25

26 De ontwikkeling van de energie index van het bestaande bezit kan als volgt weergegeven worden: Energie-index 2,00 1,80 1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0, Onderhoud Reparatie onderhoud Het reparatie onderhoud wordt voor een groot deel uitgevoerd door onze eigen onderhoudsdienst. In 2017 zijn in totaal (2016: 4.328) reparatieverzoeken behandeld. De kosten hiervan bedroegen (2016: ), derhalve gemiddeld 225 per reparatieverzoek (2016: gemiddeld 190). 71% van de reparatie opdrachten is uitgevoerd door de eigen onderhoudsdienst. De kosten van reparatie onderhoud van 2017 zijn beduidend lager dan in 2016 als gevolg van minder meldingen Mutatie onderhoud Het mutatie onderhoud wordt deels uitgevoerd door onze eigen onderhoudsdienst en deels uitbesteed aan externe aannemers. In 2017 zijn in totaal 483 mutatieverzoeken geregistreerd en uitgevoerd. De kosten hiervan bedroegen , derhalve gemiddeld per mutatie (2016: gemiddeld per mutatie). De kosten van mutatie onderhoud van 2017 zijn beduidend hoger dan in 2016 als gevolg van asbestwerkzaamheden. Bij mutaties wordt ook onderhoud uitgevoerd dat kwalificeert als planmatig onderhoud (2017: ) of als verbetering (ruim ) Planmatig onderhoud, contractonderhoud en investeringen De onderhoudswerkzaamheden zijn uitgevoerd op basis van het strategisch voorraadbeheer (SVB) en de meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) die daarvan afgeleid is. Realisatie van de onderhoudsbegroting vindt plaats door middel van uitvoering van planmatig onderhoud, investeringen en contractonderhoud. Planmatig en contractonderhoud zijn reguliere onderhoudswerkzaamheden om het vastgoed in stand te houden. Investeringen zijn maatregelen die worden genomen om de levensduur te verlengen of het betreft te activeren onderhoud, door bijvoorbeeld het aanbrengen van isolerende maatregelen en de aanleg van centrale verwarming. De onderhoudsbegroting 2017 is vastgesteld op 10,1 mln., waarvan ca. 5,5 mln. aan verplichtingen is aangegaan en ca. 5,3 mln. Is gefactureerd. De afwijkingen ten opzichte van de begroting zijn op hoofdlijnen: Pagina 26

27 Toevoeging posten 1. Vernieuwen bezit 65 won. wijk Binnenlanden-west, Genemuiden, kavel +/ , aangepast naar aanleiding van vastgesteld projectplan (TAMbesluit ) 2. Project aanpassing Zonnewiede, Giethoorn, kavels en 13201, naar +/ aanleiding TAM-besluit Servicekosten die rechtstreeks in grootboek worden geboekt -/ Diverse toevoegingen vastgoedbeheer +/ Vervallen posten / andere boeking / overloop 5. Vernieuwen bezit 12 won. Bonkenhaveweg e.o., Sint Jansklooster, kavel 14061, uitvoering in Vernieuwen bezit 65 won. wijk Binnenlanden-west Genemuiden, kavel 29701, terug naar visieontwikkeling, uitvoering gepland in 2020 (TAMbesluit medio 2017) 7. Zonwering + besturing vervangen in Vierhoek, Blokzijl en Perelaar, -/ / / Wanneperveen van 2017 naar Overige wijzigingen, als gevolg van niet-deelname en prijsverschillen -/ Overloop facturen + correctie van projecten uit / Nog te ontvangen facturen -/ Totaal -/- 5,31 mln Toelichting bij bovenstaande posten Ad. 4.: Betreft in hoofdlijnen vooronderzoeken voor projecten 2018 ev (asbest, natuur en visieontwikkeling bijna ), brandveiligheid (ruim ), legionellabestrijding (ruim ), aanpassing besturing zonwering Vierhoek, Perelaar (bijna ) en enkele bouwkundige aanvullingen (ruim ). Ad. 8.: De post overige wijzigingen betreffen een combinatie van (soms hoog percentage) nietdeelname (aan met name isolerende maatregelen tegen huurverhoging) en prijswijzigingen. Ad. 9.: Overloop betreft posten die wel in 2016 begroot waren maar als gevolg van omstandigheden niet in 2016 uitgevoerd konden worden. Bereikte resultaten Het planmatig onderhoud betrof onder meer 257 woningen en 30 garages schilderwerk. In totaal gaat het planmatig onderhoud en aanbrengen van isolaties om 2,0 mln. Groot onderhoud is o.a. uitgevoerd in Van Ommenstraat, 4 won. en J. Reesstraat, 7 won. te Sint Jansklooster, Karel Doormanstraat e.o., 28 won. te Hasselt, Klaas Benninkstraat, 4 won., Binnenlanden-zuid-west, 23 won. te Genemuiden. In totaal gaat het om Verder is de Zonnewiede te Giethoorn, kavels en 13201, aangepast door de afdeling ontwikkeling. De totale uitgaven waren Het contractonderhoud is tweede helft 2016 opnieuw aanbesteed en begin 2017 zijn nieuwe contracten afgesloten voor werktuigbouwkundige installaties (o.a. centrale verwarming en mechanische ventilatie) en elektrotechniek (o.a. brandmeldinstallaties en automatische deuropeners). Naast deze contracten zijn er nog contracten voor liftinstallaties, bitumen dakbedekking etc. De totale uitgaven aan contractonderhoud in 2017 waren Het verschil met vorig jaar wordt veroorzaakt doordat storingen en preventief onderhoud nu ook in de 2 nieuwe contracten zijn opgenomen. Pagina 27

28 2.6 Leefbaarheid Beleid Wetland Wonen hecht veel waarde aan een leefbare woonomgeving. Leefbaarheid Budget 2017 Realisatie 2017 Vrouwenopvang Overijssel Opvang daklozen Zwolle Bijdrage leefbaarheidsactiviteiten Wikafonds Totaal Projecten Medewerkers van de stichting In Balans, een organisatie die mensen met een achterstand tot de arbeidsmarkt helpt re-integreren, worden ingezet in het kader van buurt- en wijkbeheer. Vernieuwing buurten en wijken De vernieuwing van buurten en wijken versterkt de leefbaarheid van kernen. In vrijwel alle kernen vindt herstructurering van ons bezit plaats. Ten behoeve van de uitvoering van projecten geldt het met de Huurdersvereniging Zwartewaterwiede overeengekomen sociaal statuut. Zo nodig wordt met de gemeente een samenwerkings- en/of realisatieovereenkomst gesloten, waarin taken, verantwoordelijkheden en kostenverdeling met betrekking tot het openbaar gebied worden geregeld. Ter ondersteuning van duurzame leefbaarheidsinitiatieven door huurders in de kernen is het Wikafonds door Wetland Wonen in het leven geroepen. Jaarlijks is hiervoor beschikbaar. Overlast Eventuele overlastsituaties worden behandeld volgens het standaardprotocol. 2.7 Wonen en zorg Beleid Onze inzet is mensen zo lang mogelijk in hun eigen vertrouwde omgeving te laten wonen. Wetland Wonen werkt daarin samen met zorgpartijen in ons werkgebied. Verder is Wetland Wonen vertegenwoordigd in diverse overlegcommissies inzake wonen en zorg. In 2017 had Wetland Wonen inzake de gemaakte (prestatie)afspraken veelvuldig contact met de volgende belanghouders/zorginstellingen: woonzorgconcern IJsselheem, Zorggroep Oude en Nieuwe Land, thuiszorg Icare, Philadelphia Zorg, JP van den Bent stichting, FRION, InteraktContour, zorggroep Noorderboog en de Zonnehuis groep. Verpleeghuiszorg Wetland Wonen beschikt over de volgende verpleeghuisplaatsen: Complex Kern Aantal plaatsen Zorgpartij Nieuw Clarenberg Vollenhove 24 ZONL De Zaaier Blokzijl 12 ZONL De Meente Genemuiden 31 IJsselheem De Hazelaar Hasselt 31 IJsselheem Totaal 98 Pagina 28

29 Verzorgingshuiszorg Wetland Wonen beschikt over de volgende verzorgingshuisplaatsen: Complex Kern Aantal plaatsen Zorgpartij Nieuw Clarenberg Vollenhove 50 ZONL Zonnewiede Giethoorn 20 ZONL De Hazelaar Hasselt 30 IJsselheem Totaal 100 Gehandicaptenzorg Wetland Wonen verhuurt aan zorginstelling FRION in Zwartsluis 48 appartementen voor mensen met een verstandelijke beperking. Aan de JP van den Bent stichting wordt als onderdeel van de Hazelaar in Hasselt een woonvoorziening verhuurd bestemd voor meervoudig gehandicapten. In Hasselt bevindt zich tevens een dagvoorziening voor mensen met een handicap. In Vollenhove zijn cliënten van de JP van den Bent stichting gehuisvest in aanleunwoningen in het woonzorg complex Nieuw Clarenberg. In Zwartsluis verhuurt Wetland Wonen aan Philadelphia Zorg woonvoorzieningen voor meervoudig gehandicapte huurders. In woonzorgcentrum De Meente worden ouderen met een verstandelijke beperking gehuisvest. 2.8 Het toewijzen en verhuren van woningen Beleid Woningzoekenden behorend tot de doelgroep van beleid worden door Wetland Wonen met voorrang gehuisvest. Tot de doelgroep worden gerekend huishoudens die niet zelfstandig in hun eigen woningbehoefte kunnen voorzien. Wetland Wonen dient minimaal 80% van de beschikbare woningen toe te wijzen aan mensen woningzoekenden met een inkomen tot Maximaal 10% van de woningen mogen toegewezen worden aan woningzoekenden met een inkomen tot , en maximaal 10% mag toegewezen worden aan woningzoekenden met een hoger inkomen. Wetland Wonen heeft in 2017 ruim 91% van de woningen toegewezen aan huishoudens met een inkomen lager dan Woningzoekenden Aantal woningzoekenden ultimo Gemeente Steenwijkerland Gemeente Zwartewaterland Geen voorkeur Totaal Mutaties en acceptatiegraad Mutatiegraad Gemeente Steenwijkerland 7,5 9,9 10,2 7,7 9,3 7,3 Gemeente Zwartewaterland 8,4 7,8 9,5 9,4 8,5 8,4 Totaal 8,0 8,8 9,8 8,7 8,8 7,9 Pagina 29

30 Reactiegraad Gemeente Steenwijkerland 10 7, ,2 8,4 Gemeente Zwartewaterland 18 11, ,8 12,8 Totaal 14 9, ,5 10,9 Verhuur aan bijzondere doelgroepen Voor het verlenen van sociale of medische urgentie zijn interne richtlijnen opgesteld en vindt altijd een gesprek met een woonconsulent plaats. Als urgentie wordt toegekend krijgt een woningzoekende extra punten waarmee hij zelf op een woning kan reageren. Verkregen urgenties Sociaal Medisch Zakelijke verhuringen De zakelijke verhuur maakt slechts een beperkt gedeelte uit van de vastgoedportefeuille van Wetland Wonen. Het betreft voornamelijk praktijk- en kantoorruimten die onderdeel uitmaken van woonzorg complexen. 2.9 Het verkopen en slopen van woningen Beleid Het verkopen, slopen, aankopen en nieuwbouwen van woningen en ander vastgoed vindt plaats in het kader van het strategisch voorraadbeleid, het SVB. Verkopen Huurwoningen worden verkocht als deze in de huurmarkt niet meer aansluiten op de behoefte, om investeringsruimte te creëren, om gedifferentieerde wijkopbouw te realiseren of om starters te bedienen. Wetland Wonen verkoopt woningen op basis van vigerende wet- en regelgeving. De woningverkopen 2017 kunnen als volgt weergegeven worden: Realisatie 2017 Begroting 2017 Aantal woningverkopen Totaal opbrengst 1,375 mln. 2,2 mln Opbrengst per woning In 2017 is er een woning (2016: 0) aangekocht. In 2017 zijn geen woningen (2016: 11) gesloopt. Pagina 30

31 Opleveringen In 2017 zijn 8 woningen opgeleverd, te weten het project BENG-woningen/Santvoirt (Karel Doormanstraat /Prinses Marijkestraat, te Hasselt). Wetland Wonen heeft in 2017 geen koopwoningen ontwikkeld of opgeleverd. Het aantal opleveringen kan als volgt nader weergegeven worden: Jaar Huurwoningen Zorgwoningen Koopwoningen Het betrekken van huurders bij beleid en beheer Beleid Wetland Wonen betrekt huurders bij haar beleid volgens de regels die daaromtrent in wet- en regelgeving zijn vastgelegd. Geschillencommissie Als klanten zich onheus bejegend voelen door Wetland Wonen of door één van haar medewerkers en het bestuur heeft in de ogen van de klant in haar nadeel beslist, dan kan het geschil voorgelegd worden aan de geschillencommissie. Wetland Wonen heeft samen met Woningstichting De Veste een gezamenlijke geschillencommissie. De commissie werkt volgens een reglement. De samenstelling van de geschillencommissie is als volgt: Naam Functie J. Liese Voorzitter P. de Haan Lid P. Klaver Lid A. Last Lid In 2017 is een geschil aan de geschillencommissie voorgelegd inzake het passend toewijzen van een woning. Het geschil is opgelost, waarbij het advies van de geschillencommissie is gevolgd. Huurdersvereniging Zwartewaterwiede De Huurdersvereniging Zwartewaterwiede (HVZ) is de erkende overlegpartner van Wetland Wonen. Op basis van de Wet op het overleg huurders verhuurder is er een samenwerkingsovereenkomst gesloten, welke op 3 mei 2017 is vernieuwd. Er is periodiek bestuurlijk en operationeel overleg over o.a. begroting en jaarstukken. In 2017 is de HVZ actief betrokken geweest bij de totstandkoming van de prestatie afspraken met de beide gemeenten. Wetland Wonen draagt bij in de kosten van de HVZ. Twee leden van de Raad van Commissarissen zijn op voordracht van de HVZ benoemd. Pagina 31

32 Bewonerscommissies In het kader van huurdersparticatie heeft Wetland Wonen, in samenwerking met Huurdersvereniging Zwartewaterweide, naast de bestaande bewonerscommissies in 2017 een drietal nieuwe bewonerscommissies opgericht. Wetland Wonen heeft daarmee 9 bewonerscommissies voor 11 complexen. Samenwerking andere partijen Wetland Wonen voert regelmatig overleg en organiseert bijeenkomsten voor allerhande belangengroepen. Overige diensten Wetland Wonen voert de administratie van VVE Den Heuvel in Genemuiden. Daarnaast coördineert en verzorgd Wetland Wonen de verslaglegging van VVE De Klampe in Zwartsluis Financieel economisch Treasury Wetland Wonen heeft voor 2017 een treasury jaarplan opgesteld. Dit plan is goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. In dit plan is ondermeer een inschatting opgenomen van de ontwikkeling van de leningportefeuille en het gemiddelde rentepercentage. Het treasurystatuut is als gevolg van de meeste recente wijzigingen in de Woningwet aangepast en opnieuw vastgesteld en goedgekeurd. Wetland Wonen heeft eind 2017, naar aanleiding van een advies van het WSW, een financieringsstrategie opgesteld. Dit instrument is toegevoegd aan het beheersingskader en heeft tot doel de vastgoedstrategie te vertalen naar een financieringsstrategie. Huurachterstanden Het beleid van Wetland Wonen is erop gericht om huurachterstanden zo veel mogelijk te voorkomen. De huurachterstanden kunnen als volgt weergegeven worden: Huurachterstand 0,98% 1,20% 1,10% 1,20% 0,70% 0,69% Het doel de huurachterstand te beperken tot maximaal 1,0% is ruimschoots gehaald. Actieve monitoring en sturing heeft hieraan bijgedragen. Ontruimingen en vonnissen Het aantal ontruimingen kan als volgt weergegeven worden: Gemeente Steenwijkerland Gemeente Zwartewaterland Totaal De oorzaak van de ontruiming in 2017 was een noorderzon. Pagina 32

33 Het aantal vonnissen kan als volgt weergegeven worden: Gemeente Steenwijkerland Gemeente Zwartewaterland Totaal Huurderving De derving wordt voor een beperkt deel veroorzaakt door frictie leegstand als gevolg van herstructurering. Ook leegstand als gevolg van verkoop draagt bij aan derving. De huurderving kan als volgt worden weergegeven: Huurderving 1,4% 1,7% 1,9% 1,1% 1,8% 2,7% De huurderving 2017 is opnieuw hoger dan in Dit is het gevolg van leegstand vanwege toekomstige sloop/ nieuwbouw van het complex De Meente (betreft 1,57%). Huurtoeslag Huurtoeslag wordt jaarlijks via de belastingdienst automatisch gecontinueerd zonder tussenkomst van Wetland Wonen. Verbindingen In maart 2002 is door Wetland Wonen in het kader van het uitvoeren van bepaalde nevenactiviteiten Wetland Wonen Ontwikkeling BV opgericht. De doelstelling van deze verbinding is: koop en verkoop, huur en verhuur en de exploitatie van onroerend goed alsmede de projectmatige ontwikkeling van terreinen, bestemd voor de burgerlijke en utiliteitsbouw en het optreden als bestuurder cq administrateur van verenigingen van eigenaren. Aangezien er geen activiteiten werden verricht in de BV is deze eind 2017 opgeheven en uitgeschreven als onderneming bij de Kamer van Koophandel. Jaarresultaat 2017 Wetland Wonen is in 2017 uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting actief geweest. Uitgaven zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting. Het resultaat 2017 na belastingen bedraagt -/- 17,6 mln. ten opzichte van 1,5 mln. over Het jaarresultaat 2017 is derhalve ca. 19,1 mln. minder dan het jaarresultaat Het verschil in het jaarresultaat kan als volgt nader geanalyseerd worden: Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille Hogere onderhoudslasten a.g.v. meer uitgevoerd onderhoud -/- 0,3 mln. Netto resultaat verkoop vastgoedportefeuille Resultaat 2017 nagenoeg gelijk aan resultaat Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Verschil in waardeverandering 2017 ten opzichte van /- 20,6 mln. Kosten en opbrengsten overige activiteiten Resultaat in 2016 hoger a.g.v. een eenmalige opbrengst -/- 0,4 mln. Pagina 33

34 Financiële baten en lasten / vennootschapsbelasting Lagere financiële lasten a.g.v. waardeverandering derivaat Lagere vpb last a.g.v. wijziging waardering latenties TOTAAL Totaal afwijking resultaat 2017 ten opzichte van ,5 mln. 0,7 mln. 2,2 mln. -/- 19,1 mln Ontwikkelingen op termijn Begroting In de RvC vergadering van november 2017 is de begroting 2018 goedgekeurd en hebben de commissarissen kennis genomen van de meerjarenbegroting Investeringen / desinvesteringen In de begroting 2018 en meerjarenbegroting zijn de navolgende investeringen ingerekend (eventueel bekende aanpassingen met besluitvorming komen niet meer voor in onderstaand overzicht): Nieuwbouw Project Kern Aantal Verwachte oplevering Besto terrein 2 e fase Zwartsluis Baangracht Hasselt Doeveslag / Wheeme Vollenhove Molenbuurt fase 1 Hof St. Jansklooster Molenbuurt fase 3 St. Jansklooster Molenbuurt fase 5 St. Jansklooster Esdoorn locatie Zwolle De Koppels Zwolle Molenberg / Clarenberg Vollenhove De Meente, Akkerties Genemuiden TOTAAL 218 Pagina 34

35 Verbeteringen en levensduurverlenging Project Kern Aantal Herstructurering: Zonnewiede Giethoorn Vernieuwing Bonkenhaveweg St. Jansklooster Marijkestraat, Steenbergenstraat e.o. Genemuiden /2021 G. Schenkstraat, Cartouwe Vollenhove Cartouwe Vollenhove Zwanebloem e.o. Zwartsluis Groot onderhoud Van Ommenstraat St. Jansklooster 4 Reesstraat St. Jansklooster 7 K. Doormanstraat e.o. Hasselt 28 K. Benninkstraat Genemuiden 4 Admiraal de Ruyterstraat e.o. Genemuiden 19 Frisostraat e.o. Genemuiden 4 Sloop Project Kern Aantal Verwacht jaar De Meente, Akkerties Genemuiden Clarenberg / Molenberg Vollenhove Molenbuurt fase 2 St. Jansklooster Molenbuurt fase 4 St. Jansklooster TOTAAL 69 Pagina 35

36 Financiële kengetallen De belangrijkste financiële kengetallen kunnen als volgt weergegeven worden: Solvabiliteit De solvabiliteit geeft de financiële gezondheid van Wetland Wonen weer. De solvabiliteit betreft het weerstandsvermogen ten opzichte van het totale vermogen. Onderstaande grafiek toont aan dat de verwachte solvabiliteit ruim boven de door Wetland Wonen intern gestelde norm blijft Solvabiliteit Norm Wetland Wonen Loan to value De Loan to value geeft de verhouding weer tussen de waarde van de leningportefeuille ten opzichte van de waarde van het vastgoed. Met andere woorden, deze indicator meet in hoeverre de kasstroom genererende capaciteit van de geëxploiteerde vastgoedportefeuille op lange termijn in een gezonde verhouding staat tot de schuldpositie. Deze verhouding mag maximaal een normpercentage bedragen om te kunnen spreken van een gezonde financiering Loan to Value Norm WSW Pagina 36

37 Interest Coverage Ratio De Interest Coverage Ratio (ICR) geeft aan in welke mate Wetland Wonen in staat is om uit de operationele kasstroom aan haar renteverplichtingen te voldoen. 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0, ICR Norm WSW Debt Service Coverage Ratio De Debt Service Coverage Ratio (DSCR) geeft aan in welke mate Wetland Wonen in staat is om uit de operationele kasstroom naast de renteverplichtingen ook te voldoen aan een fictieve aflossingsverplichting. 3 2,5 2 1,5 1 DSCR Norm WSW 0, Pagina 37

38 3. KENGETALLEN Verhuureenheden in exploitatie: Woningen Zorgcentra: Verzorgingshuisplaatsen Verpleegplaatsen Gehandicaptenplaatsen Totaal woongelegenheden Garages Carports Overige (bedrijfs)ruimten Totaal niet-woongelegenheden Totaal verhuureenheden in exploitatie Huurwoningen per huurprijsklasse Goedkoop Betaalbaar Duur Niet-DAEB Totaal Prijs/ kwaliteit verhouding Gemiddeld aantal WWS punten Gemiddelde netto huurprijs per maand Verhuur van woningen Mutatiegraad 7,9% 8,8% 8,7% 9,8% 8,8% Huurachterstand 0,69% 0,70% 1,20% 1,10% 1,20% Huurderving 2,66% 1,80% 1,12% 1,93% 1,70% Pagina 38

39 JAARREKENING 2017 Pagina 39

40 4 JAARREKENING Balans per 31 december 2017 (voor resultaatbestemming) Ref (x 1.000) (x 1.000) VASTE ACTIVA Materiële vaste activa DAEB vastgoed in exploitatie Niet-DAEB vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa Financiële vaste activa Deelnemingen 0 17 Latente belastingvorderingen Overige vorderingen Totaal financiële vaste activa SOM DER VASTE ACTIVA VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Grondposities Overige voorraden Totaal voorraden Vorderingen Huurdebiteuren Belastingen en premies sociale verzekering Overige vorderingen Overlopende activa Totaal vorderingen Liquide middelen SOM DER VLOTTENDE ACTIVA TOTAAL ACTIVA Pagina 40

41 Ref (x 1.000) (x 1.000) Eigen vermogen Herwaarderingsreserve Overige reserve Resultaat boekjaar -/ Totaal Eigen vermogen Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen - - Voorziening latente belastingverplichtingen Overige voorzieningen Totaal voorzieningen Langlopende schulden Schulden/ leningen overheid Schulden/ leningen kredietinstellingen Overige schulden Totaal langlopende schulden Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Schulden aan maatschappijen waarin wordt 0 12 deelgenomen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden 8 55 Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden TOTAAL PASSIVA Pagina 41

42 4.2 Winst- en verliesrekening (x 1.000) (x 1.000) Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Lasten servicecontracten -/ /- 650 Lasten verhuur- en beheeractiviteiten -/ / Lasten onderhoudsactiviteiten -/ / Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -/ / Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille Marktwaarde verkochte vastgoedportefeuille -/ / Verkoopkosten -/- 22 -/- 48 Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen -/ / vastgoedportefeuille Waardeveranderingen vastgoedportefeuille / / Opbrengst overige activiteiten Kosten overige activiteiten / /- 250 Leefbaarheid / /- 293 BEDRIJFSRESULTAAT -/ Waardeverandering financiële vaste activa 498 -/- 747 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 9 58 Rentelasten en soortgelijke kosten -/ / Saldo financiële baten en lasten / / RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN -/ Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening / / RESULTAAT NA BELASTINGEN -/ Pagina 42

43 4.3 Kasstroomoverzicht 2017 Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode (x 1.000) (x 1.000) OPERATIONELE ACTIVITEITEN Ontvangsten: Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen - - Overige bedrijfsontvangsten Saldo ingaande kasstroom Uitgaven: Personeelsuitgaven -/ / Onderhoudsuitgaven -/ / Overige bedrijfsuitgaven -/ / Rente uitgaven -/ / Verhuurdersheffing -/ / Vennootschapsbelasting Saldo uitgaande kasstroom -/ / KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN (DES)INVESTERINGSACTIVITEITEN MVA ingaande kasstroom: Verkoopontvangsten bestaande huur-, woon- en nietwoongelegenheden Verkoopontvangsten nieuwbouw huur-, woon- en niet-woongelegenheden Tussentelling ingaande kasstroom MVA MVA uitgaande kasstroom: Nieuwbouw huur-, woon- en niet-woongelegenheden -/ / Woningverbetering woon- en nietwoongelegenheden -/ /- 581 Aankoop woongelegenheden -/ Investeringen overige -/ /- 70 Externe kosten bij verkoop -/- 23 -/- 45 Tussentelling uitgaande kasstroom MVA -/ / KASSTROOM (DES)INVESTERINGSACTIVITEITEN -/ /- 600 Pagina 43

44 FINANCIERINGSACTIVITEITEN Ingaand: Nieuwe door WSW geborgde leningen - - Uitgaand: Aflossing door WSW geborgde leningen -/ / KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN -/ / MUTATIE LIQUIDE MIDDELEN -/ / Liquide middelen per 1 januari Mutatie boekjaar -/ / Liquide middelen per 31 december Pagina 44

45 4.4 Grondslagen van waardering in de jaarrekening Regelgeving Wetland Wonen heeft de jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 35 van de Woningwet. Het eerste lid van dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Behalve de Woningwet zijn tevens het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing. Verder zijn de Beleidsregels van toepassing en de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector ( WNT ) en de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2016) in het bijzonder. De jaarrekening is opgemaakt op 30 april Stelselwijziging In het verleden zijn woningen fiscaal afgewaardeerd naar lagere bedrijfswaarde. Bij een stijging van de WOZ-waarde dient de afwaardering in zoverre teruggenomen te worden. Gezien het blijvende herstel van de woningmarkt is de verwachting dat de WOZ-waarde voorlopig zal blijven stijgen hetgeen op termijn tot uitdrukking zal komen in een te betalen bedrag aan vennootschapsbelasting. Voor het opwaarderingspotentieel is in 2017 een latentie gevormd. Dit betreft een wijziging ten opzichte van 2016, waarbij de latentie in het beginvermogen is gecorrigeerd. Deze aanpassing is derhalve als een stelselwijziging verwerkt Oordelen en schattingen Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van de stichting diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten Schattingswijziging Wetland Wonen waardeerde haar onroerende zaken in exploitatie in 2016 op basis van marktwaarde tegen marktwaarde in verhuurde staat, bepaald overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor onroerende zaken in exploitatie, specifiek de basisversie. Ook voor 2017 waardeert Wetland Wonen haar onroerende zaken in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat, bepaald overeenkomstig de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, echter wordt er bij de bepaling van de herwaarderingsreserve geen rekening meer gehouden met afschrijvingen. Wetland Wonen is van mening dat er door geen rekening te houden met deze afschrijvingen een beter inzicht ontstaat in de daadwerkelijke waarde van de herwaarderingsreserve. Deze aanpassing is verwerkt als schattingswijziging. Ten aanzien van het DAEB en niet-daeb vastgoed in exploitatie is sprake van een waarderingsverschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde. Het waarderingsverschil ultimo 2017 wordt niet volledig gewaardeerd, omdat rekening is gehouden met tijdelijke verschillen voor zover hier passieve latenties tegenover staan én beschikbare toekomstige winst waarschijnlijk is. Dit vindt zijn uiting in het waarderen van tijdelijke verschillen op woongelegenheden die in de komende vijf jaar, naar verwachting, worden verkocht. Tevens is rekening gehouden met de afschrijving van wooneenheden in de komende 10 jaren. Voor de overige woningen komen de tijdelijke verschillen pas dermate laat tot uiting, dat waarschijnlijkheid van toekomstige winsten, onvoldoende zeker is. De latentie is tegen de contante waarde opgenomen. Ook deze aanpassing is verwerkt als een schattingswijziging. Pagina 45

46 4.4.5 Consolidatiegrondslagen In de jaarrekening zijn opgenomen de financiële gegevens van Wetland Wonen en haar groepsmaatschappijen per 31 december van het boekjaar. Groepsmaatschappijen zijn rechtspersonen en vennootschappen waarin beslissende zeggenschap kan worden uitgeoefend. Vanwege de beperkte omvang van de groepsmaatschappij en daarmee de beperkte financiële impact is consolidatie in de jaarrekening achterwege gebleven. Eind 2017 zijn er geen groepsmaatschappijen meer aanwezig Salderen Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover: Een deugdelijke juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen: en Het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen, effecten en schulden, als afgeleide financiële instrumenten verstaan. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. Voor de waardering en verwerking van de afgeleide instrumenten wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf Derivaten en hedge accounting. Pagina 46

47 4.5 Grondslagen van balanswaardering in de jaarrekening Materiële vaste activa Vastgoed in exploitatie Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar DAEB (sociaal) en niet-daeb (commercieel) vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het sociaal vastgoed de woningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens) op contractdatum, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december Het commercieel vastgoed omvat volgens de eerder genoemde criteria de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens) op contractdatum, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Complexindeling Het sociaal vastgoed en het commercieel vastgoed is opgedeeld naar waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat kan worden verkocht. Een waarderingscomplex kan daarom worden gedefinieerd als een aaneengesloten blok verhuureenheden van dezelfde bouwperiode. Alle verhuureenheden van Wetland Wonen maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex. Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit sociaal en commercieel vastgoed. In dat geval wordt, nadat de waarde van het waarderingscomplex is bepaald, de waarde opgesplitst in een deel dat aan het sociaal vastgoed, respectievelijk aan het commerciële deel kan worden toegerekend. Waardering bij eerste verwerking sociaal en commercieel vastgoed Bij de eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie en het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden ten laste van het resultaat verantwoord in het jaar dat de exploitatie door sloop wordt beëindigd. Waardering na eerste verwerking Onroerende zaken in exploitatie worden op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt waardering plaats tegen de marktwaarde. Het Besluit actuele waarde is niet van toepassing. Op grond van artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering tegen marktwaarde plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 ( Handboek modelmatig waarderen marktwaarde ). Pagina 47

48 Op basis van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 wordt bij de waardering onderscheid gemaakt naar de volgende categorieën: Woongelegenheden Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed (BOG en MOG) Parkeergelegenheden (parkeerplaatsen en garages) Intramuraal zorgvastgoed Wetland Wonen hanteert de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor de gehele vastgoedportefeuille met uitzondering van BOG, MOG en ZOG. Dit betreft een modelmatige waardering, waarbij inherent aan het gebruik van de basisversie, sprake is van het risico dat deze waardering in een bepaalde bandbreedte (+/- 10%) kan afwijken van de waardering op basis van de full versie van het handboek (waarbij vrijheidsgraden mogen worden aangepast en een taxateur betrokken is). Voor de BOG, MOG en ZOG wordt gewaardeerd gebruik makend van de full versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde omdat de huursom van dit vastgoed meer bedraagt dan 5% van de totale huursom. Bij de waardering van het vastgoed wordt een doorexploiteer- en een uitpondscenario onderscheiden. De marktwaarde is de hoogste van beide waarderingen. Het handboek volgt de netto contante waarde methode, de DCF-methode. Via de DCF-methode worden de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen contant gemaakt naar het heden aan de hand van een disconteringsvoet, inclusief de eindwaarde die de geschatte opbrengstwaarde is van het vastgoed aan het einde van de DFC-periode. Hierbij wordt verondersteld dat de jaarbedragen medio het jaar ontvangen, respectievelijk betaald worden. De berekening van de netto contante marktwaarde wordt bij alle typen vastgoed uitgevoerd voor een exploitatieperiode van 15 jaar. De bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vindt bij woongelegenheden en parkeergelegenheden plaats aan de hand van twee scenario s: enerzijds op basis van het doorexploiteerscenario en anderzijds op basis van het uitpondscenario. Bij BOG, MOG en intramuraal zorgvastgoed is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing. Na eerste verwerking wordt een waardevermindering of vermeerdering van de marktwaarde van onroerende zaken in exploitatie verantwoord in de winst- en verliesrekening van de periode waarin de wijziging zich voordoet. De waardevermindering of vermeerdering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als Niet-gerealiseerde waardeveranderingen. Deze waardevermindering- of vermeerdering bestaat uit aanpassingen in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde en uit ontwikkelingen van de woningmarkt en huurportefeuille van Wetland Wonen. Tevens is bij toepassing van de basisversie sprake van een portefeuillewaardering in plaats van de complexwaardering, waardoor er tevens een bepaalde onnauwkeurigheid kan bestaan in de allocatie binnen het eigen vermogen tussen de herwaarderingsreserve en de overige reserves. Voor de berekeningswijze van de mutatiegraad wijkt Wetland Wonen zowel bij de waardering per 31 december 2017 als 31 december 2016 af van het Handboek. Als gevolg van een deels ontbrekende historie in combinatie met een wijziging van de complexindeling is de mutatiegraad over de afgelopen vijf jaar op complexniveau niet op een betrouwbare wijze vast te stellen. Wetland Wonen rekent derhalve met een mutatiegraad van 8% per complex, waarbij in geval van nieuwbouw met 2% wordt gerekend. De mutatiegraad 8% is berekend aan de hand van het gewogen gemiddelde in het betreffende jaar. Aangezien niet aan de voorschriften van het Handboek wordt voldaan, kan er sprake zijn van een afwijking in de waardering van de marktwaarde. Een afwijking van 1% hoger danwel 1% lager per complex heeft respectievelijk een effect van circa 6,2 mln. hogere marktwaarde danwel 7,1 mln. lagere marktwaarde. Pagina 48

49 Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van het complex aangaande het sociaal en commercieel vastgoed, die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd tegen kostprijs en vervolgens getoetst aan het verschil in marktwaarde van het complex vóór en na deze uitgaven. Het marktwaardeverschil wordt in het actief verwerkt als een waardevermindering of vermeerdering en in het resultaat verantwoord als niet-gerealiseerde waardeveranderingen. Herwaarderingsreserve Jaarlijks wordt op balansdatum de marktwaarde van onroerende zaken in exploitatie opnieuw bepaald. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van het onroerend goed worden verantwoord in de winst- en verliesrekening. Voor het positieve verschil in de marktwaarde van het waarderingscomplex en de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs, zonder rekening te houden met enige afschrijving of waardevermindering, wordt een herwaarderingsreserve gevormd. Het expliciet opnemen van een herwaarderingsreserve in de balans als onderdeel van het eigen vermogen benadrukt voor de gebruiker van de jaarrekening dat een deel van het eigen vermogen op waarderingsmoment nog niet gerealiseerd is. Afschrijvingen Op de onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd op marktwaarde wordt niet afgeschreven. Buitengebruikstelling als gevolg van sloop Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op de waardepeildatum 31 december 2017 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing is, wordt hier bij de waardering rekening mee gehouden. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering, zie hiervoor tevens de grondslag onder uitgaven na eerste verwerking hiervoor). De waardering bij eerste verwerking is tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten. De waardering na eerste verwerking van het vastgoed in ontwikkeling is tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde. De marktwaarde wordt bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen op basis van aannames zoals hiervoor toegelicht onder vastgoed in exploitatie onder Waardering na eerste verwerking. Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen de lagere marktwaarde van het project in het bestaande ontwikkelstadium gewaardeerd en wordt het nadelige verschil in het resultaat verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen. In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de marktwaarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening voor onrendabele investeringen gevormd. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil wordt in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Pagina 49

50 Vastgoed in ontwikkeling herclassificeert naar vastgoed in exploitatie op het moment van eerste ingebruikname. Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en koopprojecten. Aangezien nog geen inzicht bestaat in de aard, omvang en samenstelling van deze projecten worden de grondposities beschouwd als vastgoedbeleggingen. De grondposities worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs en bijkomende kosten. Na eerste verwerking worden de grondposities gewaardeerd tegen de kostprijs of lagere marktwaarde, welke de huidige verhoudingen omtrent de verwachte woningbouwwaarde van de grond weerspiegelt. De veranderingen in de marktwaarde worden in het resultaat verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen kostprijs (verkrijgings- of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingen. De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of op nihil gewaardeerd wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen waarin Wetland Wonen invloed van betekenis kan uitoefenen, zijn gewaardeerd tegen netto vermogenswaarde. Indien geen invloed van betekenis uitgeoefend kan worden zijn de deelnemingen gewaardeerd tegen historische aanschafwaarde. De deelneming Wetland Wonen Ontwikkeling BV is gezien haar omvang van te verwaarlozen betekenis en is op grond van artikel 407 lid 1a BW2 Titel 9 derhalve niet meegeconsolideerd Overige financiële vaste activa Latente belastingvorderingen Voor de waardering en verwerking van latente belastingvorderingen wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf Belastingen. Overige vorderingen De initiële reële waarde van de swaption is op het afsluitmoment bepaald. De waarde van beide swaptions op afsluitmoment (ontvangen premie) wordt opgenomen onder de balanspost Financiële vaste activa, onderdeel Overige vorderingen en de premie wordt gedurende de looptijd van de swaption geamortiseerd ten laste van het resultaat gebracht. Pagina 50

51 4.5.3 Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Dit betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen bestemd voor verkoop. De waardering van de opgeleverde nieuwbouwwoningen is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop Overige voorraden De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere marktwaarde Kortlopende vorderingen De verstrekte leningen en overige vorderingen die geen onderdeel zijn van de handelsportefeuille, worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde vermeerderd met transactiekosten en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs minus benodigde voorziening voor oninbaarheid. De post te vorderen vennootschapsbelasting betreft de naar verwachting te vorderen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten Liquide middelen Onder liquide middelen worden verstaan kasmiddelen en de tegoeden op bankrekeningen. Liquide middelen worden gewaardeerd op basis van nominale waarde. Deposito s worden onder liquide middelen opgenomen indien zij in feite zij het eventueel met opoffering van rentebaten ter onmiddellijke beschikking staan. Liquide middelen die (naar verwachting) langer dan twaalf maanden niet ter beschikking van de Wetland Wonen staan, worden als financiële vaste activa gerubriceerd Bijzondere waardevermindering van financiële activa Wetland Wonen beoordeelt op elke balansdatum of een financieel actief bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Voor alle categorieën financiële activa die tegen (geamortiseerde) kostprijs worden gewaardeerd, wordt bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardevermindering, de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardevermindering bepaald en in de winst- en verliesrekening verwerkt. Bij financiële activa gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van het verlies bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contact gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een voorheen opgenomen waarderingsverlies wordt teruggenomen, indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking, tot maximaal het bedrag dat benodigd is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs ten tijde van de terugname als geen sprake zou zijn geweest van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies dient in de winst- en verliesrekening te worden verwerkt. Pagina 51

52 4.5.7 Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de jaarrekening als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de juridische realiteit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument Voorzieningen Een voorziening wordt gevormd indien Wetland Wonen op balansdatum een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft waarvan het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de omvang betrouwbaar is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Tenzij anders wordt vermeld, worden voorzieningen gewaardeerd tegen nominale waarde. Indien het waarschijnlijk is dat voor uitgaven die noodzakelijk zijn om een voorziening af te wikkelen een vergoeding van een derde zal worden ontvangen, wordt deze vergoeding gepresenteerd als een afzonderlijk actief Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de aan deze investeringsverplichting toe te rekenen marktwaarde per balansdatum op basis van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterende bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen. De afwaardering tot nihil en de vorming van de voorziening wordt in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Daarnaast wordt deze voorziening gevormd voor bijzondere waardeverminderingen inzake nieuwbouwwoningen in ontwikkeling die bij oplevering aan derden worden overgedragen onder een verkoop onder voorwaarden regeling Latente belastingschulden Voor de waardering en verwerking van latente belastingschulden wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf Belastingen Overige voorzieningen De overige voorzieningen zijn gevormd voor respectievelijk jubileumuitkeringen aan personeel en loopbaanontwikkeling. De voorziening voor jubileumuitkeringen aan personeel is gevormd voor in de toekomst uit te betalen jubileumuitkeringen aan personeel op grond van CAO-bepalingen uitgaande van het personeelsbestand ultimo boekjaar. Bij de bepaling van de omvang van de voorziening is rekening gehouden met verwachte salarisstijgingen, een geschatte blijfkans en leeftijd. De voorziening is tegen contante waarde opgenomen. De voorziening voor loopbaanontwikkeling is gevormd ter dekking van toekomstige verplichtingen op het gebied van loopbaanontwikkeling, waarvoor medewerkers van Wetland Wonen op grond van de CAO-bepalingen budgetrechten hebben opgebouwd. Bij het bepalen van deze voorziening wordt uitgegaan van het personeelsbestand ultimo boekjaar. De voorziening is tegen nominale waarde opgenomen. Pagina 52

53 4.5.9 Langlopende schulden Bij de eerste opname van langlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. Uitzondering hierop betreft de lening met een embedded derivaat zoals toegelicht in paragraaf De langlopende schulden worden na eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Winst of verlies worden in de winst- en verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces Kortlopende schulden Bij de eerste opname van kortlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De kortlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Winst of verlies worden in de winst- en verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces Derivaten In een contract besloten ( embedded ) derivaten Indien in enig contract zodanige bepalingen en afspraken zijn opgenomen die voldoen aan de kenmerken van een derivaat ( embedded derivaat ) stelt Wetland Wonen vast of deze bepalingen en afspraken van het contract afgescheiden dienen te worden; afscheiding vindt plaats als: Er geen nauw verband bestaat tussen de economische kenmerken en risico s van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico s van het basiscontract; en Een afzonderlijk instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat zou voldoen aan de definitie van een derivaat; en Het samengestelde instrument niet tegen reële waarde wordt gewaardeerd met verwerking van de reële waardeveranderingen in het resultaat Voor zover het afgescheiden derivaat niet kan worden aangewezen als onderdeel van een hedgerelatie en hedge-accounting kan worden toegepast wordt het afgescheiden derivaat geclassificeerd als Overige derivaten. In een enkele lening overeenkomst zijn bepalingen opgenomen waarbij de lening verstrekker het recht heeft om op een tijdstip in de toekomst de rentevoet vast te stellen op een vast rentepercentage of de op dat moment geldende marktrente. Geconcludeerd is dat dit recht kwalificeert als een embedded derivaat (geschreven optie) met eigen kenmerken die niet voldoende aansluiten op de kenmerken van de lening overeenkomst en afgescheiden worden. Dit betekent dat het derivaat niet kwalificeert voor een hedge respectievelijk hedge-accounting: het derivaat wordt verwerkt als Overige derivaten Overige derivaten Van opgenomen leningen afgescheiden embedded derivaten worden op het moment van eerste verwerking van de lening de reële waarde van het embedded derivaat bepaald. De initieel bepaalde reële waarde is de kostprijs voor de door de Wetland Wonen toegepaste waardering van embedded derivaten tegen kostprijs of lagere marktwaarde. De initiële waardering van de lening (zonder embedded derivaat) wordt bepaald als het verschil tussen de reële waarde van het gehele contract en de initiële waarde van het embedded derivaat. Het verschil tussen het nominaal af te lossen lening bedrag en de reële waarde van de lening wordt door middel van de effectieve rente geamortiseerd over de looptijd van de lening. Pagina 53

54 Op elke balansdatum wordt de reële waarde van het embedded derivaat opnieuw bepaald. Is sprake van een waardedaling (in de zin van een toegenomen negatieve waarde) dan wordt het waardeverschil ten laste van het resultaat verwerkt. Een afname van de waardedaling op een later tijdstip wordt in dat betreffende boekjaar teruggenomen tot het bedrag van de kostprijs van het embedded derivaat. De initieel negatieve waarde van het embedded derivaat wordt lineair geamortiseerd over de looptijd van het derivaat Reële waarde van derivaten De reële waarde van de derivaten die op actieve markten worden verhandeld per de verslagdatum, wordt bepaald op basis van genoteerde beurskoersen, zonder aftrek van transactiekosten Niet langer in de balans opnemen van derivaten Een derivaat wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico s met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen Belastingen Acute belastingen De belastingen worden berekend op basis van het verantwoorde resultaat uitgaande van het geldende belastingtarief, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten, de vaststellingsovereenkomst (VSO) en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. Belastingvorderingen en verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering Latente belastingen Voor alle belastbare tijdelijke verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaardering wordt een latente belastingverplichting opgenomen. Voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie wordt een latente belastingvordering opgenomen voor zover er latente verplichtingen tegenover staan, of het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De latente belastingvorderingen en verplichtingen worden opgenomen onder de financiële vaste activa respectievelijk de voorzieningen. De waardering van latente belastingvorderingen en verplichtingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door de groep per balansdatum voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva. Latente vorderingen worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten zullen zijn die voor realisatie van het tijdelijk verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Hierbij wordt uitgegaan van het geldende belastingtarief. De latente belastingverplichtingen worden gewaardeerd tegen contante waarde. De latente belastingvorderingen en verplichtingen worden gesaldeerd indien Wetland Wonen een in rechte afdwingbaar recht heeft om actuele belastingvorderingen te salderen met actuele belastingverplichtingen en de uitgestelde belastingvorderingen en de uitgestelde belastingverplichtingen verband houden met winstbelastingen die betrekking hebben op dezelfde fiscale eenheid en door dezelfde belastingautoriteit worden geheven. Pagina 54

55 4.6 Grondslagen van resultaatbepaling in de jaarrekening Algemeen Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen. Bijzondere baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, worden op grond van aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk toegelicht teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van Wetland Wonen en met de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zo veel mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk toegelicht Huuropbrengsten Opbrengsten uit hoofde van levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestatie. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van Wetland Wonen, rekening houdend met door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid Opbrengsten servicecontracten De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor levering van diensten (zoals energie, water, huismeester, schoonmaakkosten, glasverzekering). De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten Lasten verhuur en beheeractiviteiten Hier worden zowel de directe lasten voor de verhuur en beheeractiviteiten als de indirecte lasten via de kosten verdeelstaat verantwoord Lasten onderhoudsactiviteiten De werkelijke onderhoudskosten voor dagelijks- en mutatieonderhoud en planmatig onderhoud worden ten laste van de exploitatie gebracht. Het dagelijks- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in de kosten van derden en de kosten van eigen dienst. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare uitgaven wanneer geen sprake is van waardevermeerdering van het actief. Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de Niet in de balans opgenomen verplichtingen. Pagina 55

56 4.6.6 Overheidsheffingen Wetland Wonen verwerkt de overheidsheffingen zoals onroerendzaakbelasting op het moment dat aan alle voorwaarden voor de overheidsheffing is voldaan Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Hieronder worden verantwoord de verhuurdersheffing, de kosten gerelateerd aan het niet kunnen incasseren van vorderingen op huurders anders dan huur en andere exploitatiekosten die niet tot een meer specifieke kostensoort behoren Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille De post Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus toerekenbare verkoop- en organisatiekosten en de geactiveerde waarde met betrekking tot het vastgoed. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van vastgoed in exploitatie onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. De boekwaarde is op basis van de marktwaarde. Daarnaast wordt hieronder verantwoord de verkoopopbrengst van onder voorwaarden teruggekochte en vervolgens zonder voorwaarden doorverkochte woningen onder aftrek van de boekwaarde. De boekwaarde is de marktwaarde op terugkoopmoment onder aftrek van de contractuele korting. Gerealiseerde verkoopresultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Hieronder zijn begrepen de overige waardeveranderingen en de waardeveranderingen met betrekking tot de vastgoedportefeuille bestaande uit vastgoed in exploitatie, vastgoed in ontwikkeling, vastgoed verkocht onder voorwaarden en vastgoed bestemd voor verkoop. Nietgerealiseerde waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van het vastgoed in het verslagjaar Overige organisatiekosten De opbrengsten en kosten die niet toerekenbaar zijn (ook niet na toerekening van indirecte kosten), worden opgenomen onder Overige organisatiekosten. Voorbeelden hiervan zijn (een deel van) de (salaris)kosten van het management en de Raad van Commissarissen Leefbaarheid Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel, leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, schuldsanering etc.etc. Pagina 56

57 De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties etc.etc. en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken etc.etc Rentebaten en rentelasten Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst- en verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden Belastingen De belastingen over het resultaat worden berekend op basis van het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en schulden uit hoofde van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. Pagina 57

58 4.7 Grondslagen voor kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. De ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties waarbij geen ruil van kasmiddelen plaatsvindt, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. Pagina 58

59 4.8 Toelichting op de balans Materiële vaste activa De specificatie is als volgt: (bedragen x 1.000) 31 december december 2016 DAEB vastgoed in exploitatie Niet-DAEB vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal DAEB en niet-daeb vastgoed in exploitatie Het verloop is als volgt: DAEB vastgoed in exploitatie Niet-DAEB vastgoed in exploitatie (bedragen x 1.000) Boekwaarde 1 januari Mutaties: Opleveringen Investeringen Desinvesteringen -/ / / /- 975 Aanpassingen marktwaarde -/ / /-148 -/- 81 Totaal van mutaties -/ / / / Boekwaarde per 31 december Inbegrepen ongerealiseerde herwaardering DAEB vastgoed in exploitatie / niet-daeb vastgoed in exploitatie Bij de berekening van de parameters zijn de voorgeschreven parameters zoals deze blijken uit het Handboekboek Modelmatig Waarderen zoals opgenomen in bijlage 2 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 gebruikt. Woongelegenheden Disconteringsvoet Risicovrije rentevoet 0,33% Vastgoed specifieke opslag 5,63% Regio Oost 0,45% Pagina 59

60 Disconteringsvoet naar bouwjaar < >2005 Bouwjaarklasse 0,00% 0,13% -0,06% -0,25% -0,50% Disconteringsvoet naar type EGW -0,28% MGW 0,00% Studenteneenheid 0,00 % Parkeergelegenheden Disconteringsvoet Risicovrije rentevoet 0,33% Vastgoed specifieke opslag 5,63% Regio Oost 0,25% Disconteringsvoet naar type Parkeerplaats 0,00% Garagebox 0,09% Inschakeling taxateur Het gehele Bedrijfsmatig Onroerend Goed, Maatschappelijk Onroerend Goed en Zorgvastgoed is getaxeerd door onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateurs, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT De taxatierapporten en de taxatiedossiers waarin de waardering en de daarbij gehanteerde aanpassingen ten opzichte van de basisvariant zijn onderbouwd en vastgelegd, zijn op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties. De taxateur heeft bij de waardering gebruik gemaakt van een aantal vrijheidsgraden, zoals opgenomen in bijlage Overzicht portefeuille toegepaste vrijheidsgraden Stichting Wetland Wonen Groep 2017 van het taxatierapport (kenmerk CVT maart 2017), te weten: Zorg 2017 Disconteringsvoet 3,07 % tot 9,00% Exit Yield 2,95% tot 6,90% Markthuur (per eenheid per jaar) 62 tot 172 Ten aanzien van de markthuur voor het intramurale gedeelte is aansluiting gezocht bij de Normatieve Huisvesting Component (NHC). Op basis van de beoogde zorgexploitatie en het aantal zorgplaatsen is door taxateur een inschatting gemaakt van het huisvesting budget wat jaarlijks gedragen kan worden uit de exploitatie ten behoeve van huisvesting. Ten aanzien van de extramurale eenheden is aansluiting gezocht bij het Woonwaarderingsstelsel (WWS). Hierbij is eveneens comparatief gekeken naar transacties van reguliere woningen in de omgeving van het getaxeerde. BOG 2017 Disconteringsvoet 0,60% tot 23,00% Exit Yield 0,80% tot 15,50% Markthuur (per eenheid per jaar) 31 tot 353 Pagina 60

61 Schattingselementen bepaling marktwaarde De schattingen met betrekking tot de marktwaardebepaling welke inherent zijn aan deze waarderingsgrondslag, zijn van bijzonder belang door hun invloed op de jaarrekening. Wellicht dat toekomstige gebeurtenissen (significant) afwijken van deze schattingen en daarmee een effect hebben op de waardering van de vastgoedportefeuille. Om inzicht te geven in de effecten van mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de marktwaarde is onderstaande gevoeligheidsanalyse uitgevoerd: Parameter Gehanteerd in bepaling marktwaarde Mogelijke afwijking Effect op marktwaarde in s Effect op marktwaarde in % Huurverhoging 2,00% -/- 1,00% -/ /- 5,41% Mutatiegraad 7,90% -/- 1,00% -/ /- 2,27% Disconteringsvoet 7,76% +/+ 1,00% -/ /- 3,64% Voor de berekeningswijze van de mutatiegraad wijkt Wetland Wonen zowel bij de waardering per 31 december 2017 als 31 december 2016 af van het Handboek. Als gevolg van een deels ontbrekende historie in combinatie met een wijziging van de complexindeling is de mutatiegraad over de afgelopen vijf jaar op complexniveau niet op een betrouwbare wijze vast te stellen. Wetland Wonen rekent derhalve met een mutatiegraad van 8% per complex, waarbij in geval van nieuwbouw met 2% wordt gerekend. De mutatiegraad 8% is berekend aan de hand van het gewogen gemiddelde in het betreffende jaar. Aangezien niet aan de voorschriften van het Handboek wordt voldaan, kan er sprake zijn van een afwijking in de waardering van de marktwaarde. Een afwijking van 1% hoger danwel 1% lager per complex heeft respectievelijk een effect van circa 6,2 mln. hogere marktwaarde danwel 7,1 mln. lagere marktwaarde. Bedrijfswaarde informatie De specificatie is als volgt: (bedragen x 1.000) 31 december december 2016 Sociaal vastgoed Commercieel vastgoed Totaal Om inzicht te geven in de effecten van mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de bedrijfswaarde is onderstaande gevoeligheidsanalyse uitgevoerd: Parameter Gehanteerd in bepaling bedrijfswaarde Mogelijke afwijking Effect op bedrijfswaarde in s Effect op bedrijfswaarde in % Huurverhoging 2,00% -/- 1,00% -/ /- 7,83% Mutatiegraad 8,50% -/- 1,00% -/ /- 0,37% Disconteringsvoet 5,00% +/+ 1,00% -/ /- 9,83% Uitgangspunten bedrijfswaarde In de Woningwet is opgenomen dat toegelaten instellingen volkshuisvesting hun bezit op marktwaarde moeten waarderen. Door de waardering van de onroerende zaken in exploitatie tegen marktwaarde wordt inzicht gegeven in de mogelijke verdiencapaciteit van de Pagina 61

62 vastgoedportefeuille van Wetland Wonen. De marktwaarde geeft, rekening houdend met de uitgangspunten van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, het bedrag op balansdatum weer waartegen het vastgoedbezit op de vrije markt kan worden vervreemd tussen ter zake goed geïnformeerde partijen die tot een transactie bereid zijn. Omdat de doelstelling van Wetland Wonen is om te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien en op relatief beperkt aantal woningen verkocht zullen worden, betekent dit dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde in de toekomst zal worden gerealiseerd. De bedrijfswaarde sluit aan op het beleid van Wetland Wonen en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed uitgaande van dit beleid. In het bestuursverslag is een beleidsmatige beschouwing opgenomen over het verschil tussen de marktwaarde en de bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie. De bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van de toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende exploitatieperiode van de complexen. De bedrijfswaarde is bepaald overeenkomstig de voorgeschreven parameters en richtlijnen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De bedrijfswaarde is gebaseerd op doorexploitatie van de onroerende zaken totdat het vastgoed door sloop teniet gaat. Hierbij wordt een restwaarde voor de grond ingerekend afgeleid van de huidige bestemming van het vastgoed. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van zijn beleid en de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende economische levensduur van het complex. Deze veronderstellingen zijn nader geconcretiseerd in de onderstaande uiteenzetting van de gehanteerde uitgangspunten. De kasstroomprognoses zijn voor de eerste vijf jaar gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjarenbegroting waarbij voor de verwachte kosten van contractueel aangegane onderhoudsverplichtingen, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar de contractperiode is ingerekend. De kosten van planmatig en groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende conditie van het vastgoed. Voor latere jaren worden de kasstroomprognoses geschat door extrapolatie van de meerjarenbegroting gebruikmakend van een vast groeipercentage voor inflatie en huurstijging. Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: e.v. Prijsinflatie 1,40% 1,50% 1,60% 1,60% 1,80% 2,00% Loonstijging 2,20% 2,30% 2,30% 2,30% 2,30% 2,50% Bouwkostenstijging 2,20% 2,30% 2,30% 2,30% 2,30% 2,50% Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: Stijgingsparameters: jaarlijkse huurverhoging volgt prijsinflatie (1,4% oplopend tot 2,0% lange termijn) (2016: 0,6% oplopend tot 2,0% lange termijn); jaarlijkse huurharmonisatie conform huurbeleid uitsluitend voor de eerste vijf jaar (conform voorgaand jaar); jaarlijkse huurderving van 0,8% als gevolg van leegstand,(conform voorgaand jaar); Pagina 62

63 mutatiegraad van gemiddeld 8,5%; (2016: gemiddeld 8,0% + op basis van de inschattingen/ervaringen wordt hier vanaf geweken met gegronde redenen) jaarlijkse stijging van de onderhouds- en overige exploitatie-uitgaven van 2,2% oplopend tot 2,5% (2016: 1,4% oplopend tot 2,5% ) Volumeparameters: klachtenonderhoud 195 per eenheid en mutatieonderhoud 928 per mutatie kosten van planmatig groot onderhoud, conform onderhoudsbegroting, waarbij de laatste 3 jaar het onderhoud op nul wordt gesteld; -jaarlijkse stijgingen van de vastgoed gerelateerde variabele lasten conform inflatie. Variabele lasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) per verhuureenheid, zijn gerelateerd aan de goedgekeurde meerjarenbegroting. heffing van overheidswege gekoppeld aan het vastgoed in exploitatie (verhuurdersheffing) is ingerekend op basis van het wettelijk kader; 2018 en ,591% van de WOZ-waarde, 2020 en ,592% van de WOZ-waarde, ,593% van de WOZ-waarde en 2023 e.v. 0,567% van de WOZ-waarde. saneringssteun: van 2018 tot en met % van de huursom ingerekend. Discontering: disconteringsvoet van 5% voor woningen (2016: 5%); disconteringsmoment: medionummerando; contantmakingsperiode: geschatte resterende economische levensduur van het complex met een minimum van 15 jaar voor complexen waarvoor geen concrete sloop-, renovatie- of verkoopplannen aanwezig zijn. Overige aspecten: Er wordt rekening gehouden met de volgende verdeling van kosten: woningen factor 1,00 garages factor 0,25 carports factor 0,10 zorgeenheden factor 0,33 woonwagens factor 0,25 standplaatsen factor 0,20 bedrijfsruimtes factor 1,00 Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt (conform RJ645) geen rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt niet meegerekend in de bedrijfswaardeberekening. Toekomstige investeringen (verbeteringen en nieuwbouw) worden niet meegerekend in de bedrijfswaardeberekening. Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie bestemd voor verkoop Wetland Wonen heeft voor de eerstkomende jaren een verkoopplan opgesteld waarin 400 woningen bestemd zijn voor verkoop. Hiervan zullen naar verwachting 23 woningen in het komende boekjaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt in totaal 2,6 mln. Pagina 63

64 Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht (recht van pand/ hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van Wetland Wonen betreffende de door het WSW geborgde financiering. Van de door het WSW verstrekte borgstelling heeft Wetland Wonen een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de balans vermeld onder de Niet in de balans opgenomen verplichtingen. Pagina 64

65 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft alleen DAEB projecten. Het verloop is als volgt: (bedragen x 1.000) 31 december december 2016 Boekwaarde per 1 januari Foutieve verwerking activa in ontwikkeling Gecorrigeerde stand per 1 januari Mutaties: Opleveringen -/ / Investeringen Overige waardeveranderingen -/ Totaal van mutaties Boekwaarde per 31 december Inbegrepen ongerealiseerde herwaardering - - In het kader van de ontwikkeling van vastgoed bestemd voor eigen exploitatie maakt een inschatting van de reëel waarde van de ontwikkeling onderdeel uit van het besluitvormingsproces. Als gevolg van een foutieve verwerking van de activa in ontwikkeling eind 2015 heeft een correctie van plaatsgevonden die een aanpassing in de stand per 1 januari 2016 tot gevolg heeft. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Het verloop is als volgt: 31 december december 2016 (bedragen x 1.000) Stand per 1 januari: Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen -/ / Boekwaarde Mutaties: Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen -/-173 -/- 174 Totaal van mutaties -/ /- 105 Stand per 31 december: Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen -/ / Boekwaarde Pagina 65

66 Afschrijvingen De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de eigen exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode rekening houdend met een eventuele restwaarde en gebaseerd op de volgende verwachte gebruiksduur: Kantoorpand en werkplaats: 30 jaar Inventarissen: 5 jaar Vervoermiddelen: 5 jaar Automatisering 5 jaar Actuele waarde De actuele waarde van het kantoorpand bedraagt (2016: ) Financiële vaste activa Deelnemingen Het verloop is als volgt: (bedragen x 1.000) Boekwaarde per 1 januari: Vereffening rekening-courant -/ Toename kortlopende (overige) vorderingen -/- 5 - Resultaat boekjaar - - Boekwaarde per 31 december 0 17 De deelneming betreft een 100% belang in Wetland Wonen Ontwikkeling BV gevestigd te Vollenhove. Het geplaatst kapitaal van Wetland Wonen Ontwikkeling BV bedraagt De rechtspersoon Wetland Wonen Ontwikkeling BV is ontbonden en beëindigd met ingang van 30 november Wetland Wonen Ontwikkeling BV heeft over het boekjaar 2017 een jaarrekening, met daarin de financiële afwikkeling van de ontbinding, opgemaakt. Als gevolg van deze afwikkeling resteert een vordering van Wetland Wonen ten hoogte van het saldo van de liquide middelen op Wetland Wonen Ontwikkeling BV. Deze vordering is opgenomen onder de kortlopende (overige) vorderingen. Latente belastingen Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder is sprake van fiscaal compensabele verliezen. De hieruit voortvloeiende latente belastingvorderingen- en schulden worden hierna toegelicht: a. Vastgoed in exploitatie (vordering) Ten aanzien van het DAEB en niet-daeb vastgoed in exploitatie is sprake van een waarderingsverschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde. De marktwaarde van het vastgoed in exploitatie bedraagt ultimo ,3 miljoen. De fiscale boekwaarde bedraagt ultimo ,6 miljoen. Het totale waarderingsverschil ultimo 2017 van 31,3 miljoen wordt niet volledig gewaardeerd omdat rekening is gehouden met tijdelijke verschillen voor zover hier passieve latenties tegenover staan én beschikbare toekomstige winst waarschijnlijk is. Pagina 66

67 Dit vindt zijn uiting in het waarderen van tijdelijke verschillen op woongelegenheden die in de komende vijf jaar, naar verwachting, worden verkocht. Tevens is rekening gehouden met de afschrijving van wooneenheden in de komende 10 jaren. Voor de overige woningen komen de tijdelijke verschillen pas dermate laat tot uiting, dat waarschijnlijkheid van toekomstige winsten, onvoldoende zeker is. De latentie is tegen de contante waarde opgenomen. b. Projecten in ontwikkeling (vordering) Bij projectontwikkeling kan de fiscale waardering afwijken van de commerciële waardering vanwege voor de sector geldende fiscale waarderingsvoorschriften volgens de Vaststellingsovereenkomsten VSO 1 en 2. Voor het waarderingsverschil is in de jaarrekening geen actieve/passieve latentie gevormd aangezien er naar verwachting geen realisatie plaatsvindt. c. Leningen o/g en u/g (verplichting) In de jaarrekening is voor de leningenportefeuille een latente belastingverplichting tegen de contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. reële waarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen. d. Derivaten (vordering) In de jaarrekening is voor de gewaardeerde derivaten (afgescheiden embedded derivaten of derivaten waarbij geen kostprijs hedge-accounting is toegepast) een verschil tussen de waardering die de fiscus toepast en de waardering als toegepast in de jaarrekening. De latentie loopt af over de resterende looptijd van de derivaten en is tegen contante waarde verantwoord. e. Fiscaal verrekenbare verliezen (vordering) Er wordt een latente belastingvordering uit hoofde van fiscaal compensabele verliezen gevormd voor zover er voldoende sterke aanwijzingen zijn dat er in de toekomst voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn ter realisatie van de latente vordering. In de jaarrekening is hiervoor een latente belastingvordering tegen de contante waarde verantwoord. f. Opwaarderingspotentieel (verplichting) In het verleden zijn woningen fiscaal afgewaardeerd naar lagere bedrijfswaarde. Bij een stijging van de WOZ-waarde dient de afwaardering in zoverre teruggenomen te worden. De verwachting is dat de WOZ-waarde voorlopig zal blijven stijgen hetgeen op termijn tot uitdrukking zal komen in een te betalen bedrag aan vennootschapsbelasting. Voor het opwaarderingspotentieel is in 2017 een latentie gevormd. Dit betreft een wijziging ten opzichte van 2016, waarbij de latentie in het beginvermogen is gecorrigeerd. De gehanteerde netto-disconteringsvoet bedraagt 4,43% (2016: 4%). De gemiddelde looptijd van de tot waardering gebrachte latente belastingverplichtingen is maximaal 10 jaar. Van de voorziening wordt een bedrag van 2 miljoen naar verwachting binnen één jaar gerealiseerd. Pagina 67

68 Stand latente belastingvorderingen tot waardering gebracht De latente belastingvorderingen opgenomen in de balans en de hiermee samenhangende latente belastinglasten/-baten in de winst-en-verliesrekening zijn als volgt te specificeren: Balans Winst- en verlies (bedragen x 1.000) Latente belastingvorderingen: Beschikbare voorwaartse verliescompensatie / / Verrekenbare/belastbare tijdelijke verschillen uit hoofde van marktwaarde waardering Verrekenbare/belastbare tijdelijke verschillen uit hoofde van afschrijvingspotentieel Verrekenbare/belastbare tijdelijke verschillen uit hoofde van derivaten / Totaal latente belastingvordering / / Onder de Latente belastingvordering is een post opgenomen uit hoofde van beschikbare voorwaartse verliescompensatie ter grootte van 3,9 miljoen (2016: 5,6 miljoen). Dit is het gevolg van het verlies geleden in de jaren 2012 tot en met 2014, waarbij het waarschijnlijk is dat er voldoende toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn om het verlies te compenseren voor de expiratiedatum. Verloop latente belastingvorderingen tot waardering gebracht De latente belastingvorderingen opgenomen in de balans en de hiermee samenhangende latente belastinglasten/-baten in de winst-en-verliesrekening zijn als volgt te specificeren: Het verloop is als volgt: (bedragen x 1.000) Boekwaarde per 1 januari: Dotaties ten laste van het resultaat 0 0 Onttrekkingen -/ / Toevoeging aan het resultaat (afschrijvingspotentieel en marktwaarde) Rentetoevoeging 0 0 Boekwaarde per 31 december Pagina 68

69 Overige vorderingen De specificatie is als volgt: (bedragen x 1.000) 31 december december 2016 Overige vorderingen De overige vorderingen betreft de optiepremie in verband met het derivaat. De optiepremie is het verschil tussen de contractueel overeengekomen rente en de marktrente op het moment van het afsluiten van de extendible lening tot aan het renteherzieningsmoment voor het tweede tijdvak. Omdat op het moment van afsluiten van de extendible lening de contractuele rente lager lag dan de marktrente heeft Wetland Wonen een (tijdelijk) voordeel behaald. Dit voordeel over het eerste rentetijdvak is gekapitaliseerd en als optiepremie op de balans opgenomen. Jaarlijks valt een gedeelte vrij ten laste van het resultaat. De overige vordering is niet binnen 1 jaar opeisbaar Voorraden De specificatie is als volgt: (bedragen x 1.000) 31 december december 2016 Grondposities in ontwikkeling Overige voorraden Totaal De grondposities in ontwikkeling betreffen locaties waar in het verleden woningen hebben gestaan die gesloopt zijn ten behoeve van toekomstige herontwikkeling. Als gevolg van marktomstandigheden zijn de destijds gemaakte plannen gewijzigd. Op dit moment zijn er enkele plannen in ontwikkeling. De verwachting is dat in de toekomst op deze locaties nieuwbouwplannen ontwikkeld zullen worden. De overige voorraden betreft voorraad onderhoudsmaterialen in het magazijn en de servicewagens Vorderingen De specificatie is als volgt: (bedragen x 1.000) 31 december december 2016 Huurdebiteuren Belastingen en premies sociale verzekering Overige vorderingen Overlopende activa Totaal Pagina 69

70 Huurdebiteuren De vordering op huurdebiteuren omvat naast de huren ook te vorderen servicekosten, herstelkosten en incassokosten. In de vorderingen op vertrokken huurders zijn tevens kosten van mutatieonderhoud voor rekening van de huurder begrepen. In de post Huurdebiteuren is een voorziening voor mogelijke oninbaarheid opgenomen van (2016: ) Belastingen en premies sociale verzekering De specificatie is als volgt: (bedragen x 1.000) 31 december december 2016 Vennootschapsbelasting Liquide middelen De specificatie is als volgt: (bedragen x 1.000) 31 december december 2016 Rabobank, rekening courant Rabobank, bedrijfsbonusrekening ABN AMRO Bank, rekening courant Totaal Het saldo op de spaarrekening is direct opeisbaar. Pagina 70

71 4.8.6 Eigen vermogen De specificatie is als volgt: (bedragen x 1.000) 31 december december 2016 Herwaarderingsreserve Overige reserve Stelselwijziging belastinglatentie 0 -/ Resultaat boekjaar -/ Totaal Herwaarderingsreserve Het verloop is als volgt: (bedragen x 1.000) Sociaal vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie Totaal Stand per 1 januari Gerealiseerde waardemutatie door -/ / desinvesteringen Mutatie herwaardering -/ / Stand per 31 december Stand per 1 januari Correctie a.g.v. schattingswijziging -/ / Gecorrigeerde stand per 1 januari Gerealiseerde waardemutatie door -/ /- 795 desinvesteringen Mutatie herwaardering -/ /-139 -/ Stand per 31 december De herwaarderingsreserve sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie betreft het positief verschil tussen de boekwaarde op basis van de marktwaarde (op basis van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde) en de verkrijgingsprijs exclusief afschrijvingen. Voor de realiseerbaarheid van de waarde van de onroerende zaken in exploitatie en het hiermee samenhangende deel van de herwaarderingsreserve verwijzen wij naar het verslag van het bestuur. Wetland Wonen heeft in de boekjaren 2015 en 2016 bij de bepaling van de herwaarderingsreserve 2015 en 2016 deels rekening gehouden met afschrijvingen. In de toelichting bij de herwaarderingsreserve in de jaarrekening over het boekjaar 2016 is per abuis toegelicht dat er geen rekening is gehouden met de afschrijvingen. Vanaf het boekjaar 2017 worden bovengenoemde werkwijze gehanteerd. De cumulatieve correctie is verwerkt in Pagina 71

72 Overige reserve Het verloop is als volgt: (bedragen x 1.000) Stand per 1 januari Foutieve verwerking activa in ontwikkeling Gecorrigeerde stand per 1 januari Toevoeging resultaat voorgaand boekjaar / Correctie a.g.v. schattingswijziging -/ Nieuwe stand per 1 januari Realisatie uit herwaarderingsreserve Stand per 31 december Voorgesteld wordt het resultaat 2017 te doteren aan de overige reserves. Dit voorstel is nog niet in de jaarrekening verwerkt. Als gevolg van een foutieve verwerking van de activa in ontwikkeling eind 2015 heeft een correctie van plaatsgevonden die een aanpassing in de stand per 1 januari 2016 tot gevolg heeft Voorzieningen De specificatie is als volgt: (bedragen x 1.000) 31 december december 2016 Voorziening onrendabele investeringen - - Voorziening latente belastingverplichtingen Overige voorzieningen Totaal Voorziening onrendabele investeringen Het verloop van de voorziening onrendabele investeringen is als volgt: (bedragen x 1.000) Sociaal vastgoed in ontwikkeling Stand per 1 januari Toevoeging (overige waardeveranderingen) 365 Onttrekking/vrijval -/- 365 Stand per 31 december Pagina 72

73 Voorziening latente belastingschulden Stand latente belastingschulden tot waardering gebracht De latente belastingschulden opgenomen in de balans en de hiermee samenhangende latente belastinglasten/-baten in de winst-en-verliesrekening zijn als volgt te specificeren: Balans Winst- en verlies (bedragen x 1.000) Latente belastingschulden: Verrekenbare/belastbare tijdelijke verschillen uit hoofde van opwaarderingspotentieel Verrekenbare/belastbare tijdelijke verschillen uit hoofde van disagio van leningen /-28 Totaal latente belastingschuld /- 28 Onder de Latente belastingvorderingen (4.8.2) is een post opgenomen uit hoofde van beschikbare voorwaartse verliescompensatie ter grootte van 3,8 miljoen (2016: 5,6 miljoen). Dit is het gevolg van het verlies geleden in de jaren 2012 tot en met 2014, waarbij het waarschijnlijk is dat er voldoende toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn binnen de fiscale eenheid om het verlies te compenseren voor de expiratiedatum. Verloop latente belastingschulden tot waardering gebracht De latente belastingvorderingen opgenomen in de balans en de hiermee samenhangende latente belastinglasten/-baten in de winst-en-verliesrekening zijn als volgt te specificeren: Het verloop is als volgt: (bedragen x 1.000) Boekwaarde per 1 januari: Dotaties ten laste van het resultaat 0 28 Onttrekkingen 0 0 Vrijval ten gunste van het resultaat -/ Dotatie a.g.v. verwachte WOZ stijging* Rentetoevoeging 0 0 Boekwaarde per 31 december * Wetland Wonen heeft in het verleden fiscaal gezien een afwaardering ten laste van haar resultaat gebracht. Bij een stijging van de WOZ, dient in zoverre een deel van de afwaardering teruggenomen te worden. Aangezien de verwachting is dat dit zich de komende jaren gaat voordoen, is een latentie gevormd voor de toekomstige afdracht aan vennootschapsbelasting. Pagina 73

74 De latenties uit hoofde van tijdelijke verschillen, zijn gebaseerd op de volgende nominale waarderingsverschillen ultimo 2017: Jaarrekening Fiscaal Verschil 25% (bedragen x 1.000) Waarde van vastgoed in exploitatie Waarde van derivaten -/ Waarde van leningen (disagio) -/ / / / De hiervoor genoemde fiscale boekwaarde per ultimo 2017 van het vastgoed is bepaald op basis van diverse factoren, waaronder WOZ ontwikkelingen, fiscale afschrijvingen en opgeleverde projecten. Overige voorzieningen Het verloop is als volgt: (bedragen x 1.000) Jubileumuitkeringen Loopbaan ontwikkeling Totaal Stand per 1 januari Dotatie Onttrekking 0 -/- 14 -/- 14 Vrijval /- 8 Stand per 31 december Langlopende schulden De specificatie is als volgt: (bedragen x 1.000) Rente % 2017 Looptijd < 1 jaar Looptijd < 5 jaar Looptijd > 5 jaar Totaal Schulden/ leningen overheid 3,19% Schulden/ leningen kredietinstellingen 4,43% Overige schulden Totaal Langlopende schulden met een resterende looptijd van minder dan één jaar, waaronder de aflossingsverplichtingen voor komend jaar, zijn verantwoord onder de kortlopende schulden. Onder de leningen is voor een bedrag van 8,0 mln. een zogenaamde extendible lening opgenomen. Bij deze lening betaalt Wetland Wonen gedurende het eerste tijdvak van 20 jaar een vaste rente. Wetland Wonen heeft de tegenpartij het recht verkocht om bij het begin van het tweede tijdvak te bepalen of de lening dan in het geheel wordt afgelost of dat er voor een nieuwe periode van 20 jaar de huidige rente (4,86%) wordt afgesproken. Pagina 74

75 De waarde op balansdatum van het embedded swaptions staat vermeld onder de overige schulden. Voor een toelichting op het renterisico wordt verwezen naar het hoofdstuk Financiële Instrumenten (bedragen x 1.000) Rente % Looptijd < 1 jaar Looptijd < 5 jaar Looptijd > 5 jaar Totaal Schulden/ leningen overheid 2,80% Schulden/ leningen kredietinstellingen 4,23% Overige schulden Totaal Verloopoverzicht langlopende leningen Het verloop van de langlopende leningen kan als volgt weergegeven worden: Overheid Kredietinstellingen Totaal (bedragen x 1.000) Stand per 1 januari Nieuwe leningen Aflossingen -/-530 -/ / Stand per 31 december Marktwaarde leningen De marktwaarde van de langlopende leningen bedraagt ultimo ,7 mln. (2016: 103,0 mln.). Voor de bepaling van de disconteringsvoet (gebruikt voor de bepaling van de marktwaarde) is geen rekening gehouden met een eventuele kredietopslag. Zekerheden Van de leningen overheid en kredietinstellingen is 67,4 mln. (2016: 74.0 mln.) geborgd door het WSW. Tevens is voor een bedrag van 5,8 mln. (2016: 6,1 mln.) garantie verstrekt door gemeente Steenwijkerland. Aflossingssysteem De leningen worden afgelost op basis van het lineaire, annuïtaire dan wel het fixe systeem. Pagina 75

76 4.8.9 Kortlopende schulden De specificatie is als volgt: (bedragen x 1.000) 31 december december 2016 Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Schulden aan maatschappijen waarin wordt 0 12 deelgenomen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden 8 55 Overlopende passiva Totaal Belastingen en premies sociale verzekeringen De specificatie is als volgt: (bedragen x 1.000) 31 december december 2016 Omzetbelasting Sociale verzekeringen Totaal Overlopende passiva De specificatie is als volgt: (bedragen x 1.000) 31 december december 2016 Nog niet vervallen rente Vooruit ontvangen huur Diverse te betalen zakelijke lasten Totaal Pagina 76

77 Financiële instrumenten Algemeen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van de risico s die verbonden zijn aan zowel de in de balans als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten. De primaire financiële instrumenten van Wetland Wonen, anders dan derivaten, dienen ter financiering van haar operationele activiteiten of vloeien uit deze activiteiten voort. Een belangrijke doelstelling van het financieringsbeleid van Wetland Wonen is het voorkomen dan wel spreiden van ongewenste financiële risico s zoals rente- en liquiditeitsrisico s. Kredietrisico Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens Wetland Wonen kunnen voldoen. Verder wordt hieronder vermeld het risico van oninbaarheid bij huurdebiteuren. Wetland Wonen maakt gebruik van meerdere banken om dit risico te beperken. Verder handelt Wetland Wonen enkel met kredietwaardige partijen en heeft zij procedures opgesteld om de kredietwaardigheid vast te stellen (rating) en de omvang van het kredietrisico bij elke partij te beperken. Voor Wetland Wonen is het risico inzake huurdebiteuren relatief laag. Ultimo boekjaar is een voorziening getroffen voor mogelijke oninbaarheid. Liquiditeitsrisico Dit betreft het risico dat Wetland Wonen over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Renterisico Wetland Wonen loopt renteprijs- en rentekasstroomrisico s over de rentedragende vorderingen (met name begrepen on de financiële vaste activa) en liquide middelen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen) Voor vastrentende langlopende leningen loopt Wetland Wonen het risico dat de reële waarde van de leningen zal dalen respectievelijk stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. prijsrisico). Voor deze schulden worden geen financiële derivaten uit hoofde van veranderingen in de marktrente afgesloten. Marktrisico Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake van de leningenportefeuille. Niet in de balans opgenomen verplichtingen WSW obligoverplichting Leningen van toegelaten instellingen, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de lening verplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van 3,85% over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan toegelaten instellingen als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2017 heeft Wetland Wonen een aangegane Pagina 77

78 obligoverplichting van (2016: ). Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSWdeelnemers over te nemen. Heffing voor saneringssteun Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft aan de corporatiesector een heffing voor saneringssteun opgelegd. Het CFV heeft bij de opvraag van de prognose-informatie aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in de jaren tot en met 2022 van 1% van de jaarlijkse huursom. Op basis van deze percentages en de geschatte jaarlijkse huursom verwacht Wetland Wonen dat de heffing de komende jaren als volgt zal zijn: 2018: : : : : Deze heffing is niet als verplichting in de balans opgenomen. Investeringsverplichtingen Wetland Wonen is per ultimo 2017 geen majeure investeringsverplichtingen aangegaan die in deze jaarrekening dienen te worden vermeld. Onderhoudsverplichtingen Wetland Wonen is per ultimo 2017 geen majeure onderhoudsverplichtingen aangegaan die in deze jaarrekening vermeld dienen te worden. Prestatieafspraken Wetland Wonen heeft zowel met de gemeente Steenwijkerland als met de gemeente Zwartewaterland prestatie afspraken gemaakt. Deze prestatieafspraken hebben betrekking op de volkshuisvesting in beide gemeenten en de bijdrage die Wetland Wonen daaraan wil leveren. In de prestatie afspraken zijn zaken geregeld rondom: betaalbaarheid, beschikbaarheid, kwaliteit van woningen, wonen, zorg, welzijn en leefbaarheid. Niet in de balans opgenomen activa Tot en met 31 december 2017 zijn 14 woningen onder een VOV-regeling verkocht, welke kwalificeren als verkooptransactie (2016: 15). Omdat de verkoop van deze woningen kwalificeert als een verkooptransactie, zijn deze woningen na verkoop niet meer in de balans opgenomen. De regeling die van toepassing is op de verkopen onder voorwaarden is bekend als de fijn kiezen regeling. In de verkoopovereenkomsten tussen Wetland Wonen en kopers is ondermeer de volgende bepaling opgenomen: Bij een voornemen tot vervreemding van het verkochte door de koper of zijn rechtsopvolger(s) is koper dan wel zijn rechtsopvolger(s) verplicht het verkochte aan Wetland Wonen aan te bieden, zulks onder de volgende voorwaarden. Wetland Wonen heeft derhalve een kooprecht en is niet verplicht om in het verleden verkochte woningen terug te kopen. Pagina 78

79 4.9 Toelichting op de winst- en verliesrekening Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille Huuropbrengsten De specificatie is als volgt: (bedragen x 1.000) Woningen en woongebouwen DAEB Woningen en woongebouwen niet-daeb Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen niet- DAEB Huurderving wegens leegstand -/ /- 358 Totaal De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2017 bedroeg 0,3% (1 juli 2016: 1,0%) Opbrengsten servicecontracten De specificatie is als volgt: (bedragen x 1.000) Vergoedingen van huurders voor leveringen en diensten Derving wegens oninbaarheid -/- 86 -/- 52 Totaal Lasten servicecontracten De specificatie is als volgt: (bedragen x 1.000) Servicecontracten Totaal De bedragen die in rekening worden gebracht voor leveringen en diensten, en overige onroerende en roerende zaken zijn gebaseerd op geraamde cq werkelijke kosten. Deze ramingen worden jaarlijks, indien noodzakelijk aangepast. Jaarlijks vindt met de huurders afrekening plaats met betrekking tot de leveringen en diensten van het voorgaande jaar. Pagina 79

80 Lasten verhuur en beheeractiviteiten De specificatie is als volgt: (bedragen x 1.000) Toegerekende organisatiekosten Mutatie oninbare vorderingen 171 -/- 38 In rekening gebrachte inschrijfkosten -/- 21 -/- 16 Overig 4 26 Totaal De toegerekende organisatiekosten aan verhuur en beheeractiviteiten volgen uit de kosten verdeelstaat. Daarin worden de organisatiekosten, waaronder begrepen lonen en salarissen en overige bedrijfskosten, op basis van een interne schatting van de urenbesteding naar activiteiten verdeeld. Hierbij wordt op hoofdlijnen onderscheid gemaakt naar exploitatie, projectontwikkeling, verkoop en leefbaarheid. In 2017 valt de verhuurdersheffing onder de post 'Overige directe operationele lasten exploitatie bezit' volgens de handleiding van het ministerie (in 2016 viel deze heffing onder de post 'Lasten verhuur en beheeractiviteiten'). Lonen en salarissen De kosten uit hoofde van lonen en salarissen kunnen voor Wetland Wonen als volgt weergegeven worden: (bedragen x 1.000) Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Overige personeelskosten Totaal Bij Wetland Wonen waren ultimo ,0 werknemers (FTE s) in dienst (2016; 26,7). Deze medewerkers waren in 2017 allen in Nederland werkzaam (2016: idem) De uitsplitsing van het gemiddeld aantal medewerkers naar organisatie onderdeel kan als volgt worden weergegeven: FTE s Bestuur 1,0 1,0 Organisatieondersteuning 2,7 1,9 Financiën en ICT 4,1 4,3 Project- en accountmanagement 2,0 2,0 Vastgoedbeheer 5,7 4,7 Klantenservice 12,5 12,8 Totaal 28,0 26,7 Pagina 80

81 Pensioenlasten De gehanteerde pensioenregeling van Wetland Wonen is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn: Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen Er is sprake van een middelloonregeling De pensioenleeftijd is afhankelijk van de AOW-pensioenleeftijd De regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis Voor het ouderdoms-, partner- en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast met een maximum van 25% van de ouderdomspensioengrondslag, respectievelijk 25% van de ouderdomspensioengrondslag gecorrigeerd met de deeltijdfactor Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, past het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aan, overeenkomstig de consumentprijsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening plaatsvindt. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast. De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn: Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van de woningcorporatie De woningcorporatie is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting Er is geen sprake van recht op teruggave/ premiekorting. Met ingang van 31 december 2014 moeten pensioenfondsen iedere maand de zogenaamde dekkingsgraad aan DNB rapporteren. De beleidsdekkingsgraad wordt berekend als het voortschrijdende gemiddelde van de dekkingsgraden over het afgelopen jaar. De beleidsdekkingsgraad wordt vanaf 2015 onder andere gehanteerd om te bepalen of een pensioenfonds zich in een tekortsituatie bevindt. Ook kunnen pensioenfondsen deze dekkingsgraad als basis gebruiken bij beleidsbeslissingen (bijvoorbeeld toeslagverlening). Door beleidsbeslissingen te baseren op de gemiddelde dekkingsgraad van het afgelopen jaar, hebben kortstondige schommelingen in de markt minder invloed op het beleid. De beleidsdekkingsgraad van SPW bedraagt eind december ,4% (2016: 104%). De vereiste dekkingsgraad ligt op 125%. Het fonds heeft dus een reservetekort. SPW heeft voor 1 april 2017 een geactualiseerd herstelplan bij de toezichthouder (DNB) ingediend waarmee wordt aangetoond dat SPW binnen de geldende termijn uit het reservetekort kan komen. Pagina 81

82 Lasten onderhoudsactiviteiten De specificatie is als volgt: (bedragen x 1.000) Planmatig onderhoud Reparatie onderhoud Mutatie onderhoud Onderhoudscontracten Overige onderhoudskosten Toegerekende organisatiekosten Totaal Overige directe operationele lasten exploitatie bezit De specificatie is als volgt: (bedragen x 1.000) Verhuurderheffing Belastingen en verzekeringen Overige kosten woningen Bijdrageheffing Autoriteit Woningcorporaties Totaal In 2017 valt de verhuurdersheffing onder de post 'Overige directe operationele lasten exploitatie bezit' volgens de handleiding van het ministerie (in 2016 viel deze heffing onder de post 'Lasten verhuur en beheeractiviteiten'). Toegerekende organisatiekosten De toegerekende organisatiekosten aan verhuur en beheeractiviteiten volgen uit de kosten verdeelstaat. Daarin worden de organisatiekosten, waaronder begrepen lonen en salarissen en overige bedrijfskosten, op basis van een interne schatting van de urenbesteding naar activiteiten verdeeld. Hierbij wordt op hoofdlijnen onderscheid gemaakt naar exploitatie, projectontwikkeling, verkoop en leefbaarheid Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille Voor het verkochte sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie is de boekwaarde de marktwaarde in verhuurde staat. Het in de winst- en verliesrekening verantwoorde verkoopresultaat is derhalve beperkt, gezien het geringe verschil tussen de opbrengstwaarde en de boekwaarde. Pagina 82

83 De specificatie is als volgt: (bedragen x 1.000) Verkoopopbrengst Marktwaarde verkocht vastgoed -/ / Verkoopkosten -/- 22 -/- 48 Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille De verkoopopbrengst betreft 12 verhuureenheden, zijnde 11 woningen en 1 bedrijfsruimte (2016: 19 verhuureenheden). De door verkoop in 2017 gerealiseerde waardestijging ten opzichte van de boekwaarde begrepen in de herwaarderingsreserve in het eigen vermogen, bedraagt (2016: ) Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De specificatie is als volgt: (bedragen x 1.000) Waardeveranderingen sociaal vastgoed in exploitatie Terugname waardeverandering sociaal vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie Terugname waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie / / / / Totaal -/ / Pagina 83

84 Netto resultaat overige activiteiten Opbrengst overige activiteiten De specificatie is als volgt: (bedragen x 1.000) Verrekening omzetbelasting inzake pro rata regeling Onderhoudsabonnementen Overige opbrengsten Totaal Kosten overige activiteiten De specificatie is als volgt: (bedragen x 1.000) Kosten ten aanzien van jaarverslaggeving Overige kosten Totaal Leefbaarheid De specificatie is als volgt: (bedragen x 1.000) Kosten sociale voorzieningen Kosten diverse leefbaarheidsinitiatieven Toegerekende organisatiekosten Overige leefbaarheidsuitgaven 7 10 Totaal Saldo financiële baten en lasten De specificatie is als volgt: (bedragen x 1.000) Waardeveranderingen overige schulden 597 -/- 580 Waardeveranderingen financiële vaste activa -/-99 -/- 167 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 9 58 Rentelasten en soortgelijke kosten: Rente op langlopende leningen -/ / Overige kosten -/- 12 -/- 20 Totaal -/ / Pagina 84

85 4.9.8 Belastingen Schattingen De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door de groep gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn. Belastingdruk winst- en verliesrekening De belastinglast/-bate over het resultaat in de winst-en-verliesrekening bestaat uit de volgende componenten: (bedragen x 1.000) Mutatie latente belastingen Totaal Aansluiting toepasselijk en effectieve belastingtarief Het toepasselijk (wettelijk) belastingtarief bedraagt 25% (2016: 25%). Het effectieve belastingtarief, zijnde de belastinglast in de winst-en-verliesrekening uitgedrukt als % van het jaarresultaat voor belastingen, bedraagt 7% (2016: 47%). De aansluiting tussen het effectieve belastingtarief en het toepasselijk belastingtarief is als volgt: % % Toepasselijk belastingtarief Correcties conform herleiding naar fiscaal resultaat (25) (25) Toekomstige afwijkende fiscale resultaten i.v.m. verkopen (3) (2) Mutatie fiscaal compensabele verliezen Latentie i.v.m. fiscaal toekomstige opwaarderingen (11) 0 Fiscaal geen vrijval latentie derivaten en disagio (0) (3) Inzake latentie toekomstige afschrijvingen (5) 0 Acute vennootschapsbelasting 0 0 Effectief belastingtarief 8 47 Het verschil in effectief belastingtarief ontstaat met name door de afname van de compensabele verliezen en door de latentie voor het opwaarderingspotentieel dat voor het eerst in 2017 is gevormd op basis van voortschrijdend inzicht in uitleg van de regelgeving rondom de jaarverslaggeving. Pagina 85

86 4.10 Toelichting op het kasstroomoverzicht Samenstelling geldmiddelen (bedragen x 1.000) Liquide middelen per 1 januari Mutatie geldmiddelen in boekjaar -/ / Liquide middelen per 31 december Toelichting op kasstromen De belangrijkste mutaties in de geldmiddelen in 2017 worden veroorzaakt door: Kasstroom uit operationele activiteiten: +/ Aflossing langlopende leningen: -/ Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben geen belangrijke mutaties in het eigen vermogen na het einde van het boekjaar plaatsgevonden. Er zijn geen fusies en overnames gerealiseerd na balansdatum. Er hebben zich geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum en die nadere informatie geven over de toestand per balansdatum, voorgedaan. Pagina 86

87 Bezoldiging van bestuurders en commissarissen Op 1 januari 2013 is de Wet normering topinkomens (WNT) in werking getreden. De WNT is van toepassing op Wetland Wonen. Het voor Wetland Wonen toepasselijke bezoldigingsmaximum is in , het bezoldigingsmaximum voor de woningcorporaties klasse E. Leidinggevende topfunctionaris bedragen x 1 M.M. Timmerman Functiegegevens Directeur-bestuurder Aanvang en einde functievervulling in /01 31/12 Deeltijdfactor in fte 1,0 Gewezen topfunctionaris? nee (Fictieve) dienstbetrekking? ja Bezoldiging Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Subtotaal Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum /- Onverschuldigd betaald bedrag N.v.t. Totale bezoldiging Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan Het overgangsrecht is van toepassing Gegevens 2016 Aanvang en einde functievervulling in /01 31/12 Deeltijdfactor 2016 in fte 1,0 Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totale bezoldiging De beloning van de heer M.M. Timmerman is ten opzichte van de vastgestelde WNTverantwoording 2015 en 2016 gewijzigd doordat in de gecertificeerde jaarrekeningen over de afgelopen jaren in de WNT-bezoldiging ten onrechte geen pensioencompensatie als bezoldiging was meegenomen. Hertoetsing van de aangepaste cijfers aan de geldende wet- en regelgeving leidt niet tot onverschuldigde betalingen. De wijzigingen kunnen als volgt weergegeven worden: Jaar WNT-verantwoording oud WNT-verantwoording nieuw Pagina 87

88 Toezichthoudende topfunctionarissen bedragen x 1 J. M.A.J. van C.J. Netjes Stekelenburg der Tas Functiegegevens Voorzitter Lid Lid Aanvang en einde functievervulling in /01 31/12 01/01 16/03 18/04 31/12 Bezoldiging Bezoldiging Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum /- Onverschuldigd betaald bedrag N.v.t. N.v.t. N.v.t. Totale bezoldiging Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan N.v.t. N.v.t. N.v.t. Gegevens 2016 Aanvang en einde functievervulling in /01 31/12 01/01 31/12 Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totale bezoldiging bedragen x 1 G. Aukema B. Pathuis P.A. Albracht Functiegegevens Lid Lid Lid Aanvang en einde functievervulling in /01 31/12 01/01 31/12 01/01 31/12 Bezoldiging Bezoldiging Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum /- Onverschuldigd betaald bedrag N.v.t. N.v.t. N.v.t. Totale bezoldiging Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan N.v.t. N.v.t. N.v.t. Gegevens 2016 Aanvang en einde functievervulling in /01 31/12 01/01 31/12 01/01 31/12 Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totale bezoldiging Pagina 88

89 Accountantskosten De ten laste van het boekjaar gebrachte kosten van de externe accountant en de accountantsorganisatie en het gehele netwerk waartoe deze accountantsorganisatie behoort, zijn als volgt voor Wetland Wonen: 2017 BTB Overig BTB Totaal Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controlediensten Totaal Ernst & Young Accountants LLP Overig EY Totaal Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controlediensten Totaal Bovenstaande honoraria voor onderzoek van de jaarrekening is gebaseerd op de totale honoraria voor het onderzoek van de jaarrekening in het bewuste jaar, ongeacht of deze werkzaamheden ook allemaal in dat jaar verricht zijn. Pagina 89

90 Ondertekening van de jaarrekening Bestuur De jaarrekening van Stichting Wetland Wonen Groep is opgesteld door het bestuur op 30 april 2018 Drs. M.M. Timmerman MGM Directeur-bestuurder Raad van commissarissen De jaarrekening van Stichting Wetland Wonen Groep is vastgesteld door de raad van commissarissen op 30 april 2018 J. Stekelenburg Voorzitter M.A.J. van der Tas Vice-voorzitter Ing. B. Pathuis Lid Drs. G. Aukema Lid Drs. P.A. Albracht Lid Pagina 90

91 Overige gegevens Resultaatbestemming In de statuten van Stichting Wetland Wonen Groep zijn geen bepalingen opgenomen ter zake van de resultaatbestemming. DAEB en niet-daeb openingsbalans In de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting artikel 15 lid 6 is opgenomen dat bij de jaarrekening over het verslagjaar 2017 worden de op de eindbalans van dat jaar gebaseerde beginbalansen voor het jaar 2018 gevoegd, waarbij onderscheid wordt aangebracht tussen de activa en passiva die samenhangen met de werkzaamheden die behoren tot de diensten van algemeen economisch belang en de overige activa en passiva. Pagina 91

92 Openingsbalans DAEB en niet-daeb Wetland Wonen valt onder het verlicht regime en derhalve is er geen aparte balans opgemaakt voor het DAEB en het niet-daeb deel. Alleen met betrekking tot het vastgoed in exploitatie wordt dit onderscheid in de onderstaande openingsbalans wel gemaakt (x 1.000) VASTE ACTIVA Materiële vaste activa DAEB vastgoed in exploitatie Niet-DAEB vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen Overige vorderingen Totaal financiële vaste activa SOM DER VASTE ACTIVA VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Grondposities Overige voorraden 37 Totaal voorraden Vorderingen Huurdebiteuren 41 Overige vorderingen 38 Overlopende activa 504 Totaal vorderingen 583 Liquide middelen SOM DER VLOTTENDE ACTIVA TOTAAL ACTIVA Pagina 92

93 (x 1.000) Eigen vermogen Herwaarderingsreserve Overige reserve Resultaat boekjaar -/ Totaal Eigen vermogen Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen - Voorziening latente belastingverplichtingen Overige voorzieningen 205 Totaal voorzieningen Langlopende schulden Schulden/ leningen overheid Schulden/ leningen kredietinstellingen Overige schulden Totaal langlopende schulden Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen 74 Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen 490 Overige schulden 8 Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden TOTAAL PASSIVA Pagina 93

94 Accountants ~AKER TILLY BERK Baker Tilly Berk N.V. Burgemeester Roelenweg Postbus AM Zwolle T: +31 (0) F: +31 (0) E: KvK: CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT Aan: de Raad van Commissarissen van Stichting Wetland Wonen Groep A. Verklaring over de in het jaarverslag opgenomen jaarrekening 2017 Ons oordeel Wij hebben de jaarrekening 2017 van Stichting Wetland Wonen Groep te Vollenhove gecontroleerd. Naar ons oordeel geeft de in het jaarverslag opgenomen jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Wetland Wonen Groep op 31 december 2017 en van het resultaat over 2017 in overeenstemming met artikel 35 lid 1 en 2 van de Woningwet, artikel 30 en 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, artikel 14 en 15 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, de bepalingen van en krachtens de Wet normering topinkomens (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. De jaarrekening bestaat uit: 1. De balans per 31 december 2017; 2. De winst- en verliesrekening over 2017; en 3. De toelichting met een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. De basis voor ons oordeel Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens het Nederlands recht, waaronder ook de Nederlandse controlestandaarden, en rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vallen. Onze verantwoordelijkheden op grond hiervan zijn beschreven in de sectie 'Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening'. An independent member of Baker Tilly International Alle diensten worden verricht op basis van een overeenkomst van opdracht, gesloten met Baker Tilly Berk N.V., waarop van toepassing zijn de algemene voorwaarden, gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel onder nr In deze voorwaarden is een beperking van aansprakelijkheid opgenomen.

95 Accountants ~AKER TILLY BERK Wij zijn onafhankelijk van Stichting Wetland Wonen Groep zoals vereist in de Wet toezicht accountantsorganisaties, de Verordening inzake de onafhankelijkheid van accountants bij assurance-opdrachten (ViO) en andere voor de opdracht relevante onafhankelijkheids-regels in Nederland. Verder hebben wij voldaan aan de Verordening gedrags- en beroepsregels accountants (VGBA). Wij vinden dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Benadrukking van de waarderingsgrondslag van een deel van het vastgoed in exploitatie Wij vestigen de aandacht op de grondslagen voor balanswaardering op pagina 47 tot en met 49 van de jaarrekening, waarin staat beschreven dat Stichting Wetland Wonen Groep een deel van haar vastgoed in exploitatie op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet in overeenstemming met bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 in het huidige en het voorgaande boekjaar waardeert tegen actuele waarde onder toepassing van de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Daarnaast vestigen wij de aandacht op pagina 60 en 61 waarbij is vermeld dat niet voldaan kan worden aan de eisen inzake de mutatiegraad zoals beschreven in het Handboek en wat hiervan de mogelijke invloed is op de waardering. Ons oordeel is niet aangepast als gevolg van deze aangelegenheden. B. Verklaring over de in het jaarverslag opgenomen andere informatie Naast de jaarrekening en onze controleverklaring daarbij, omvat het jaarverslag andere informatie, die bestaat uit: Bestuursverslag; Overige gegevens. Op grond van onderstaande werkzaamheden zijn wij van mening dat de andere informatie: Met de jaarrekening verenigbaar is en geen materiële afwijkingen bevat; Alle informatie bevat die op grond van artikel 35 en 36 van de Woningwet is vereist. Wij hebben de andere informatie gelezen en hebben op basis van onze kennis en ons begrip, verkregen vanuit de jaarrekeningcontrole of anderszins, overwogen of de andere informatie materiële afwijkingen bevat. Met onze werkzaamheden hebben wij voldaan aan de vereisten in rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 en de Nederlandse Standaard 720. Deze werkzaamheden hebben niet dezelfde diepgang als onze controlewerkzaamheden bij de jaarrekening. An independent member of Baker Tilly International 2/4

96 Accountants :,;AKER TILLY BERK Het bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van de andere informatie, waaronder het bestuursverslag en de overige gegevens in overeenstemming met artikel 35 en 36 van de Woningwet. C. Beschrijving van verantwoordelijkheden met betrekking tot de jaarrekening Verantwoordelijkheden van het bestuur en de Raad van Commissarissen voor de jaarrekening Het bestuur is verantwoordelijk voor het opmaken en getrouw weergeven van de jaarrekening in overeenstemming met artikel 35 lid 1 en 2 van de Woningwet, artikel 30 en 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, artikel 14 en 15 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, de bepalingen van en krachtens de WNT en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. In dit kader is het bestuur tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing die het bestuur noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fouten of fraude. Bij het opmaken van de jaarrekening moet het bestuur afwegen of de toegelaten instelling in staat is om haar werkzaamheden in continuïteit voort te zetten. Op grond van genoemd artikel 35 van de Woningwet moet het bestuur de jaarrekening opmaken op basis van de continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuur het voornemen heeft om de toegelaten instelling te liquideren of de activiteiten te beëindigen of als beëindiging het enige realistische alternatief is. Het bestuur moet gebeurtenissen en omstandigheden waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de toegelaten instelling haar activiteiten in continuïteit kan voortzetten, toelichten in de jaarrekening. De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor het uitoefenen van toezicht op het proces van financiële verslaggeving van de toegelaten instelling. Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening Onze verantwoordelijkheid is het zodanig plannen en uitvoeren van een controleopdracht dat wij daarmee voldoende en geschikte controle-informatie verkrijgen voor het door ons af te geven oordeel. Onze controle is uitgevoerd met een hoge mate maar geen absolute mate van zekerheid waardoor het mogelijk is dat wij tijdens onze controle niet alle materiële fouten en fraude ontdekken. Afwijkingen kunnen ontstaan als gevolg van fraude of fouten en zijn materieel indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat deze, afzonderlijk of gezamenlijk, van invloed kunnen zijn op de economische beslissingen die gebruikers op basis van deze jaarrekening nemen. De materialiteit beïnvloedt de aard, timing en omvang van onze controlewerkzaamheden en de evaluatie van het effect van onderkende afwijkingen op ons oordeel. An independent member of Baker Tilly International 3/4

97 Accountants ~AKER TILLY BERK Wij hebben deze accountantscontrole professioneel kritisch uitgevoerd en hebben waar relevant professionele oordeelsvorming toegepast in overeenstemming met de Nederlandse controlestandaarden, rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, ethische voorschriften en de onafhankelijkheidseisen. Onze controle bestond onder andere uit: Het identificeren en inschatten van de risico's dat de jaarrekening afwijkingen van materieel belang bevat als gevolg van fouten of fraude, het in reactie op deze risico's bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden en het verkrijgen van controleinformatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Bij fraude is het risico dat een afwijking van materieel belang niet ontdekt wordt groter dan bij fouten. Bij fraude kan sprake zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van de interne beheersing; Het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle met als doel controlewerkzaamheden te selecteren die passend zijn in de omstandigheden. Deze werkzaamheden hebben niet als doel om een oordeel uit te spreken over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling; Het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en het evalueren van de redelijkheid van schattingen door het bestuur en de toelichtingen die daarover in de jaarrekening staan; Het evalueren van de presentatie, structuur en inhoud van de jaarrekening en de daarin opgenomen toelichtingen; en Het evalueren of de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de onderliggende transacties en gebeurtenissen. Wij communiceren met de Raad van Commissarissen onder andere over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante bevindingen die uit onze controle naar voren zijn gekomen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing. Zwolle, 30 april 2018 Baker Tilly Berk N.V. Was getekend drs. E.H.J.D. Damman RA An independent member of Baker Tilly International 4/4