Grondprijzennota 2013 Gemeente Stein Afdeling Maatschappelijk en Ruimtelijk Beleid december 2012
1. INLEIDING De grondprijzennota wordt opgesteld binnen de door de Raad vastgestelde kaders van de Nota Grond- en vastgoedbeleid 2010-2014. Uitgangspunt bij het vaststellen van grondprijzen is dat grond en vastgoed wordt verkocht tegen marktconforme prijzen. Er wordt geen (versluierde) subsidie verleend via de verkoopprijzen. 1.1 ALGEMENE UITGANGSPUNTEN In deze nota wordt gekozen voor het vaststellen van (marktconforme) vaste grondprijzen. Deze vaste grondprijzen zijn tot stand gekomen door een marktconforme grondwaarde te berekenen op basis van de daarvoor meest geëigende rekenmethodiek. Deze benadering geeft invulling aan een aantal doelstellingen: duidelijkheid naar het gemeentebestuur; eenduidig en transparant handelen naar verschillende partijen (particulieren, marktpartijen etc.); vastlegging van uitgangspunten in onderhandelingssituaties; vastlegging van grondprijzen die de input vormen voor de opstelling van exploitatiebegroting ten behoeve van het exploitatieplan Alle genoemde grondprijzen in deze nota zijn exclusief BTW en kosten koper. De prijzen die in de nota genoemd worden, zijn richtprijzen en worden in iedere exploitatie en bij iedere uitgifte concreet vastgesteld op basis van het programma, de ligging, de oppervlakte en de dan geldende marktsituatie. De genoemde prijzen voor grond zijn bestemd voor intern gebruik en zijn indicatief voor de gemeente Stein bij door of namens haar te voeren onderhandelingen met derden. Derden kunnen op geen enkele wijze enig recht ontlenen aan de in deze nota genoemde prijzen. 1.2 GESTANDDOENINGSTERMIJN De gemeente respecteert de bestaande overeenkomsten en voorbereidende gesprekken om te komen tot kaveluitgifte waarin grondprijzen zijn genoemd. Bij onderhandelingen, prijsafspraken, grondreserveringen en dergelijke wordt door de gemeente duidelijk vermeld, welk prijspeil de grondprijzen hebben. Indien van toepassing wordt gemeld op welke wijze de grondprijs vanaf 1 januari van het volgende jaar voor de betreffende gronduitgifte zal worden berekend. 1
1.3 HERZIENING De Grondprijzennota wordt elk jaar herzien. Hierdoor kan tijdig worden gereageerd op marktontwikkelingen. Indien zich binnen een jaar substantiële marktontwikkelingen voordoen wordt hierover tussentijds gerapporteerd. 2
2. WONINGBOUW 2.1 INLEIDING De woningbouw kan op verschillende wijze worde gecategoriseerd. Voor het grondprijsbeleid wordt de volgende categorisering gehanteerd: Sociale woningbouw Vrije sector geschakelde projectmatig Vrije sector vrijstaand In de onderstaande paragrafen worden deze categorieën afzonderlijk toegelicht in relatie tot de grondprijzen voor 2013. 2.2 SOCIALE woningbouw Voor definitie van een sociale huurwoning wordt aangesloten bij de nieuwe Bro, art. 1.1.1 die, te samen met de nieuwe Wro, met ingang van 1-7-2008 van kracht is geworden. Een sociale huurwoning is een woning, waarbij de aanvangshuurprijs ligt onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de Huurtoeslag, waarvan de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor tenminste tien jaar na ingebruikname is verzekerd. De bedoelde grens in de definitie is de zogenaamde liberalisatiegrens en deze bedraagt 1 januari 2012 664,66 per maand. Alle woningen met een hogere huur vallen onder de markthuur. 2.2.1 Kavelprijs sociale woningbouw Onder deze categorie vallen zowel de sociale huurwoningen cq. appartementen alsmede woonzorgcomplexen met zorgappartementen die als zelfstandige eenheden beneden de liberalisatiegrens worden verhuurd. Voor 2013 geldt een vaste grondkostencomponent van 19.500 per kavel/appartement. Sinds 2009 heeft geen wijziging in de kavelprijs plaatsgevonden. Gelet op de huidige woningmarkt wordt de nullijn voor 2013 gecontinueerd. 3
2.2.2 Kavelprijs woonwagenstandplaats In de openbare vergadering van 3 juli 2008 heeft de gemeenteraad van Stein besloten tot intensivering van de verkoop van woonwagenstandplaatsen aan de huidige huurders. Voor woonwagenstandplaatsen geldt per 1 januari 2013 een vaste grondcomponent van 16.020 per woonwagenstandplaats. Gezien het feit dat het niet courante kavels betreft blijft de kavelprijs ongewijzigd aan de in 2008 vastgestelde prijs. 2.3 Vrije sector geschakeld projectmatig Onder vrije sector geschakeld projectmatig worden alle geschakelde koopwoningen (rijwoningen, tweeonder-een-kapwoningen) verstaan die in het marktsegment worden ontwikkeld door een professionele ontwikkelaar, hieronder wordt ook verstaan een woningcorporatie indien deze voor de vrije sector geschakeld bouwt. Het gaat om seriematige bouw, consumentgericht bouwen of medeopdrachtgeverschap. Bij deze drie vormen van zeggenschap heeft de koper een toenemende mate van invloed, maar koopt de ontwikkelaar de grond en houdt de ontwikkelaar de regie. Voor deze categorie woningen geldt voor 2013 een minimale grondprijs van 180,- p/m². De grondprijs voor deze categorie is bepaald aan de hand van een in 2009 door extern bureau uitgevoerde residuele grondwaardemethodiek voor een twee-onder-een-kap woning. Sinds 2009 heeft geen verhoging van de grondprijs plaatsgevonden. Gezien de huidige woningmarkt wordt de nullijn voor 2013 gecontinueerd. Er wordt geen grondprijs vastgesteld voor gestapelde bouw aangezien de gemeente geen uitgeefbare kavels heeft waarop gestapelde bouw mogelijk is. Bij een nieuwe exploitatie waarbij sprake is van gestapelde bouw zal de uitgifte prijs worden vastgesteld op basis van de dan geldende marktsituatie. Momenteel heeft de gemeente geen direct uitgeefbare projectbouwkavels (voor laagbouw of gestapelde bouw). Bij een nieuwe exploitatie zal de uitgifte prijs concreet worden vastgesteld op basis van de dan geldende marktsituatie. 4
2.4 Vrije sector vrijstaand Onder de vrije sector vrijstaand worden kavels ten behoeve van vrijstaande projectbouw door projectontwikkelaars verstaan en particulier-collectief of individueel opdrachtgeverschap waarbij de koper zelf de eindverantwoordelijkheid heeft voor de bouw van de woning. Hij koopt zelf de bouwgrond (vrije kavel). Voor deze categorie woningen geldt voor 2013 een grondprijs van 250,- p/m². Ter vaststelling van de grondprijs in 2012 heeft referentieonderzoek plaatsgevonden en is gebruik gemaakt van de residuele grondwaardemethodiek. Voor 2013 wordt gezien de huidige woningmarkt de nullijn gehanteerd. 5
3. BEDRIJVEN 3.1 ALGEMEEN Voor gronduitgifte voor bedrijfsruimte wordt in de prijsstelling vaak onderscheid gemaakt tussen verschillende soorten bedrijven en de ligging. 3.2 GRONDPRIJZEN De gemeente heeft geen bedrijfsterrein te koop. Aangezien de grondprijs afhankelijk is van vele factoren; de locatie, de centrale ligging, de goede ontsluiting en de aard van het te vestigen bedrijf moet voor de grondprijsbepaling maatwerk worden geleverd. Gezien vorenstaande (geen uitgeefbare percelen bedrijfsterrein en de afhankelijkheid van de diverse factoren) zal geen uitgifteprijs vastgesteld worden. 6
4. MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN 4.1 Algemeen Onder maatschappelijke voorzieningen vallen verschillende functies, zoals onderwijs, zorg en sport. De verschijningsvorm en exploitatie van deze functies is divers. Er kan een onderverdeling plaatsvinden in maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk en maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk. Onderstaand wordt per functie de (minimale) grondprijzen genoemd. Indien in een voorziening diverse maatschappelijke functies worden gehuisvest zal de verkoopprijs worden vastgesteld op basis van de in de voorziening aanwezige functies. 4.2 Maatschappelijke voorziening zonder winstoogmerk Onder de functie maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk worden uitgiften geschaard die een ideële en/of publieke functie dienen en waarbij de bedrijfsvoering zonder winstoogmerk plaatsvindt. Onder maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk worden onder meer verstaan: Sociaal-culturele en maatschappelijke voorzieningen Onderwijs-, sport- en recreatieve voorzieningen Zorginstellingen 4.2.1 Sociaal-culturele en maatschappelijke voorzieningen Bij de sociaal culturele en maatschappelijke voorzieningen moet gedacht worden aan bibliotheken, buurthuizen, niet-commerciële peuterspeelzalen, religieuze voorzieningen, brandweerkazerne en politiebureau. Voor deze categorie instellingen geldt een minimale grondprijs van 102,- p/m 2 bvo. Gezien de huidige economische situatie heeft voor 2013 geen prijsstijging plaatsgevonden. 7
4.2.2 Onderwijs-, sport en recreatieve voorzieningen Het betreft niet-commerciële voorzieningen voor sport en recreatie en onderwijs. Hieronder vallen onder meer het gemeentelijk zwembad, de gemeentelijke sporthallen en sportvelden en de voorzieningen ten behoeve van het primaire en voortgezet onderwijs. Voor deze voorzieningen geldt een minimale grondprijs van 80,- p/m². Gezien de huidige economische situatie heeft voor 2013 geen prijsstijging plaatsgevonden. 4.2.3 Zorginstellingen Tot de categorie van zorginstellingen behoren de ziekenhuizen, verpleeg- en verzorgingshuizen en instelling voor geestelijke- en gehandicaptenzorg etc. Als basis heeft de in 2008 beëindigde regeling College Bouw Zorginstellingen (CBZ) gediend. Voor de zorginstellingen geldt een minimale grondprijs van 130,- p/m² bvo. Gezien de huidige economische situatie heeft voor 2013 geen prijsstijging plaatsgevonden. 4.3 Maatschappelijke voorziening met winstoogmerk Een groeiend aantal maatschappelijke voorzieningen wordt, ondermeer als gevolg van de toenemende marktwerking in de zorg, commercieel geëxploiteerd. Er is sprake van een bedrijfsuitvoering met winstoogmerk als de organisatie een onderneming is in de zin van de Wet op de Omzetbelasting. De grondprijs is afhankelijk van de toekomstige bestemming c.q. functie die wordt opgericht en geëxploiteerd. Tot deze categorie worden onder andere gerekend: (para)medische beroepen die solitair zijn gevestigd dan wel zijn gevestigd in een medisch centrum dat niet door een stichting zonder winstoogmerk wordt geëxploiteerd, particuliere peuterspeelzalen en kinderdagverblijven, sportscholen, commerciële sportcomplexen, medische en paramedische functies zoals artsen, fysiotherapeuten, apothekers en dergelijke. In 2013 wordt voor dit vastgoedsegment een minimale grondprijs gehanteerd van 200,- p/m 2 bvo. 8
Afhankelijk van de residuele berekening zal hier bovenop nog (mogelijk) een verrekening plaatsvinden. Zodoende wordt vermeden dat commerciële ontwikkelingen indirect via de grondprijs worden gesubsidieerd. Gezien de huidige economische situatie heeft voor 2013 geen prijsstijging plaatsgevonden. 5. RESTPERCELEN EN OVERIG GROEN De uitgifte en prijs van restpercelen en overige groen is geregeld in de Beleidsnota Grondenbeheer 2012-2015. 6. SAMENVATTING In onderstaande tabel zijn de grondprijzen voor 2013 voor de diverse functie samengevat. Hierbij moet worden opgemerkt dat de grondprijzen per m 2 terrein,per m 2 bvo dan wel per kavel worden berekend. Per m 2 Per m 2 bvo kavelprijs Sociale woningbouw Woningen/appartementen (incl. zorgwoningen) Woonwagenstandplaatsen Vrije sector geschakeld projectmatig 180,- Vrije sector vrijstaand 250,- Maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk Sociaal-culturele en maatschappelijke voorzieningen 102,- Onderwijs-, sport- en recreatieve voorziening 80,- Zorginstellingen 130,- Maatschappelijke voorziening met winstoogmerk 200,- 19.500 16.020 9