Ruimtelijke onderbouwing realisatie van een huisartsenpraktijk met fysiotherapie op het perceel Grasland 26 te Drachten 1. Inleiding 1.1 Aanleiding Er is een omgevingsvergunning aangevraagd voor de realisatie van een huisartsenpraktijk met fysiotherapie op het perceel Grasland 26 te Drachten. De aanvraag past niet binnen het vigerende bestemmingsplan De Trisken-Himsterhout en partiële herziening Wonen-werken en Werk aan huis. Om de beoogde bouw toch mogelijk te maken en een omgevingsvergunning te kunnen verlenen, kan worden afgeweken van het vigerende bestemmingsplan op grond van artikel 2.12 lid 1 sub a.3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). 1.2 Plangebied Het plangebied is gelegen aan de wijkontsluitingsweg "Het Grasland" van het woonwijk Himsterhout. Deze woonwijk is gelegen in het zuidwesten van Drachten. In onderstaande figuur is het plangebied aangegeven. Figuur 1: Plangebied 1.3 Leeswijzer Hoofdstuk 2 gaat kort in op de huidige en toekomstige situatie van het plangebied. Hoofdstuk 3 behandelt het van toepassing zijnde beleid waarna hoofdstuk 4 ingaat op de relevante planologische aspecten. Hoofdstuk 5 behandelt tenslotte de uitvoerbaarheid van het plan. 2. Huidige situatie 2.1 Huidige situatie Het perceel betreft een nog braakliggende woon-werk kavel. In figuur 2 en 3 is de huidige situatie te zien.
Figuur 2: aanzien perceel Grasland 26 vanaf het Aardappelland Figuur 3: aanzien perceel Grasland vanaf het Grasland 2.2 Toekomstige situatie Vanuit planologisch en stedenbouwkundig oogpunt verandert er niet veel, behalve dat er geen woning zal worden gerealiseerd. Het gebouw zal bestaan uit één bouwlaag en een huisartsenpraktijk met fysiotherapie doet geen functionele afbreuk aan de wijk. Op eigen terrein zal 18 parkeerplaatsen voor bezoekers en 4 parkeerplaatsen voor eigen personeel worden gerealiseerd. De totale oppervlakte van het gebouw bedraagt 350 m2. Gekozen is om de bebouwing zoveel op de punt neer te zetten waar het Grasland en Aardappelland bij elkaar komen. Aan de noordelijke kant van het perceel zullen de parkeerplaatsen worden ingericht. Alle
parkeerplaatsen worden op eigen terrein gerealiseerd. In figuur 4 is een overzichttekening opgenomen. Figuur 4: overzichttekening nieuwe situatie. 3. Beleidskader 3.1 Vigerend bestemmingsplan Het perceel Grasland 26 ligt binnen het plangebied van het bestemmingsplan "De Trisken- Himsterhout" welke is vastgesteld op 8 september 2009. Op 17 maart 2015 is de partiële herziening "Wonen-werken en Werk aan huis" vastgesteld, welke ook van toepassing is voor onderhavig plan. Het perceel Grasland 26 heeft de bestemming "Gemengd-1". Op grond van de partiële herziening "Wonen-werken en Werk aan huis" geldt voortaan dat wonen al dan niet in combinatie met de toegestane bedrijfsactiviteiten is toegestaan. Hierbij is onder ander ook het begrip werk aan huis van toepassing. Hieronder zijn ook medische en therapeutische dienstverlening toegestaan. De activiteiten dienen in een woning te worden uitgeoefend en mogen geen onevenredige afbreuk doen aan het woon- en leefmilieu in de directe omgeving.
Op grond hiervan is een fysiotherapie en huisartsenpraktijk mogelijk op basis van de partiële herziening "Wonen-werken en Werk aan huis". Het plan is strijdig omdat er geen combinatie is met de functie wonen. Figuur 5: Fragment verbeelding bestemmingsplan "De Trisken-Himsterhout" waarbij de blauwe contour het plangebied betreft. In het bovengenoemde bestemmingsplan is het mogelijk een gebouw te realiseren binnen het bouwvlak. Hierbij mag het bouwvlak met maximaal 60% worden bebouwd. De oppervlakte van het bouwvlak bedraagt circa 1140 m². De oppervlakte van het te realiseren gebouw bedraagt circa 350 m². Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan het maximum bebouwingspercentage. %. Daarnaast geldt een maximale goot- en bouwhoogte van 11 meter. Het plan voldoet hieraan omdat het bouwplan voorziet in een maximale goot- en bouwhoogte van 4,41 meter. Het ingediende plan past daarom binnen de bebouwingsbepalingen van het bestemmingsplan. Gezien het geringe bouwvolume heeft het plan minimale impact op de directe omgeving. 3.2 Beeldkwaliteit Het bouwplan past binnen de nu geldende welstandscriteria, die voor het gebied gelden. 3.3 Welstand Het plan is beoordeeld door de welstandscommissie en akkoord bevonden.
4. Planologische aspecten 4.1 Archeologie Wet- en regelgeving In het kader van het Verdrag van Malta is het noodzakelijk om bij nieuwe ontwikkelingen onderzoek te verrichten naar het mogelijk verstoren van archeologische waarden in het plangebied. De provincie heeft op haar website een kaart (de Cultuurhistorische kaart) geplaatst, waarop staat aangegeven in welke gebieden een bepaald soort onderzoek dient te worden uitgevoerd en in welke gevallen dit onderzoek achterwege kan blijven. Onderzoek Voor het onderhavige plangebied is op de cultuurhistorische kaart van de provincie Fryslân (FAMKE) het volgende aangegeven: Steentijd-bronstijd Voor de periode steentijd-bronstijd is alleen onderzoek noodzakelijk is bij grote ingrepen van groter dan 2,5 hectare. In figuur 6 is een kaartfragment van FAMKE opgenomen voor deze periode. Figuur 6: Kaartfragment FAMKE Steentijd-bronstijd IJzertijd-Middeleeuwen Voor deze periode is het gebied aangegeven als karterend onderzoek 3. In deze gebieden kunnen zich archeologische resten bevinden uit de periode midden-bronstijd vroege Middeleeuwen. De provincie beveelt aan om bij ingrepen van meer dan 5.000m² een karterend archeologisch onderzoek (van minimaal 6 boringen) uit te laten voeren. Het gebied is minder groot dan 5.000 m². Daarom is onderzoek niet nodig. In figuur 7 is een kaartfragment van FAMKE opgenomen voor deze periode.
Figuur 7: kaartfragment FAMKE IJzertijd-Middeleeuwen Conclusie Het voorliggende plan voorziet niet in dergelijke omvangrijke ingrepen. Nader archeologisch onderzoek is in het kader van het voorliggende plan dan ook niet aan de orde. 4.2 Luchtkwaliteit Deze nieuwe ontwikkeling is getoetst aan de Wet luchtkwaliteit. Ten aanzien van de toetsing kan worden opgemerkt dat er op geen enkele locatie in onze gemeente, ook niet op de plaatsen met een hoge verkeersbelasting, grenswaarden of plandrempels uit de Wet luchtkwaliteit worden overschreden. Geconcludeerd kan worden dat er geen consequenties met betrekking tot de Wet luchtkwaliteit aanwezig zijn. 4.3 Externe veiligheid Algemeen: Externe veiligheid gaat om het beperken van de kans op en het effect van een ernstig ongeval voor de omgeving door ondermeer: - het gebruik, de opslag en productie van gevaarlijke stoffen (inrichtingen); - het transport van gevaarlijke stoffen (buisleidingen, over de weg); Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het beperken van de risico s voor de burger door bovengenoemde activiteiten. Toetsing: In de omgeving van deze locatie zijn geen aspecten met betrekking tot externe veiligheid aanwezig. Conclusie: Geconcludeerd kan worden dat er geen normen met betrekking tot externe veiligheid worden overschreden. 4.4 Ecologie Het perceel wordt jaarlijks frequent gemaaid. Het heeft geen bijzondere vegetaties. Ook gezien het feit dat er al een bouwtitel ligt op het gebied (als woon-werk kavel) worden er geen negatieve gevolgen met betrekking tot ecologie verwacht voor het plangebied.
4.5 Water Ten behoeve van het plan is een watertoets uitgevoerd d.m.v. het gebruikmaken van de digitale watertoets. Het Wetterskip heeft meegedeeld, dat de korte watertoets van toepassing is. Dit betekent dat de beperkte invloed van het plan kan worden opgevangen met standaard maatregelen. Zie hiervoor de bijlage. 4.6 Bodem Eerder is voor het plangebied een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Op 10 november 2011 is namelijk een bodemonderzoek uitgevoerd. Het resultaat van dit onderzoek is dat de onderzochte grond een bodemkwaliteit heeft dat geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling en er is op basis van dit onderzoek geen noodzaak tot aanvullend onderzoek. De conclusie van dit onderzoek is in de bijlage van deze ruimtelijke onderbouwing opgenomen. 4.7 Verkeer Ontsluiting Het Grasland vormt de centrale ontsluiting van Himsterhout. Het gemotoriseerde verkeer komt langs deze zijde de wijk in en gaat langs deze zijde ook weer de wijk uit. De ontsluiting van het perceel wordt vanaf het Grasland ontsloten. Hiermee kan het gemotoriseerde verkeer vlot afgewikkeld worden. De positie van de ontsluiting is gekoppeld aan de inrit van de woningen aan de overzijde van de straat. Dit heeft onder andere te maken met het uitrijden, waarbij de koplampen van het uitrijdend verkeer zo min mogelijk in de woningen aan de overzijde schijnen. Parkeren Er worden vijf behandelkamers gerealiseerd in de te bouwen huisarstenpraktijk met fysiotherapie. Op grond van de beleidsnota Parkeernormen dienen in totaal 3 parkeerplaatsen per behandelkamer op eigen terrein te worden gerealiseerd. Voor dit plan geldt dat er in totaal 15 parkeerplaatsen op eigen terrein dienen te worden gerealiseerd. Er worden in totaal 18 parkeerplaatsen voor bezoekers gerealiseerd en 4 parkeerplaatsen voor personeel. Dat betekent dat er 22 parkeerplaatsen worden gerealiseerd en voldoet het plan ruimschoots aan de parkeerbehoefte. 4.8 Bedrijven en (milieu)hinder Wet en regelgeving Bedrijven (of andere milieubelastende bedrijvigheid) in de directe omgeving van woningen (of (andere) milieugevoelige gebieden) kunnen daar (milieu)hinder vanwege geur, stof, geluid, gevaar en dergelijke veroorzaken. Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening, zoals die uitgangspunt is van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), is het waarborgen van voldoende afstand tussen bedrijven en woningen noodzakelijk. Onderzoek Het perceel Grasland 26 ligt midden in de wijk Himsterhout. Het perceel grenst aan de weg Grasland, met een bestemming Gemengd I. De bestemming van de bebouwing aan de weg Aardappelland is Wonen 2. In de VNG-publicatie "Bedrijven en milieuzonering"(2009) wordt onderscheid gemaakt in een (rustige) woonwijk en een gebied met functiemenging. In de VNGpublicatie is o.a. een huisartsenpraktijk opgenomen (SBI-2008, codering 8621). Het betreft hier een milieucategorie 1 bedrijvigheid met een richtafstand van 10 meter voor het aspect geluid als het gaat om een rustige woonwijk. Als het gaat om een gebied met functiemenging is de richtafstand 0 meter. De afstand tussen de praktijk en de dichtstbijzijnde woning met de bestemming Wonen 2 voldoet aan de richtafstand van 10 meter. De afstand tussen de praktijk en de dichtstbijzijnde woning met de bestemming Gemengd I voldoet ook aan de richtafstand van 10 meter. De gehanteerde afstand betreft hier de afstandsnorm inzake geluid.
Daarnaast dient de praktijk te voldoen aan het Besluit algemene regels voor inrichtingen Milieubeheer. Ook wordt in de VNG-publicatie de verkeersaantrekkende werking van bedrijven en voorzieningen benoemd. Dit aspect kan niet worden vertaald naar afstanden en is daarom weergegeven met een kwalitatieve index die loopt van 1 t/m 3, met de volgende betekenis, waarbij onderscheid is gemaakt tussen goederenvervoer (G) en personenvervoer (P): 1. Potentieel geringe verkeersaantrekkende werking; 2. Potentieel aanzienlijke verkeersaantrekkende werking; 3. Potentieel zeer grote verkeersaantrekkende werking. Een huisartenspraktijk is aangeduid als "potentieel geringe verkeersaantrekkende werking". Met betrekking tot de aanduiding "potentieel geringe verkeersaantrekkende werking" kan worden geoordeeld dat het betreffende perceel langs de wijkontsluitingsweg is gelegen, nabij de in- en uitgang van de woonwijk Himsterhout. Inhoudelijk kan hierbij worden verwezen naar paragraaf 4.7 van deze ruimtelijke onderbouwing. Onaanvaardbare hinder van de huisartsenpraktijk op de naastgelegen woon-werkpercelen (bestemming Gemengd I ) en woningen (bestemming Wonen 2 ) wordt dan ook niet verwacht. Conclusie De woon-werkpercelen en woningen nabij het perceel Grasland 26 wordt door de realisatie van het huisartsenpraktijk met fysiotherapie niet onaanvaardbaar belemmerd. 5. Uitvoerbaarheid 5.1 Economisch De kosten die samenhangen met de bouw van het huisartsenpraktijk met fysiotherapie zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De gronden worden door de gemeente verkocht en de ontwikkelaar betaald de realisatie van het project. De kosten van grondexploitatie zijn met andere woorden anderszins verzekerd en om die reden kan worden afgezien van het opstellen van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 Wro. Derhalve kan het plan als economisch haalbaar worden bestempeld. 5.2 Maatschappelijk De aanvraag is voor het overleg ex artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening verzonden aan de volgende instanties: - Wetterskip Fryslân. Van het Wetterskip Fryslân is wateradvies gevraagd. Het advies is overgenomen. Inhoudelijk wordt verwezen naar paragraaf 4.5 van deze ruimtelijke onderbouwing. Voorliggende ruimtelijke onderbouwing is inmiddels verstuurd naar het Wetterskip ter informatie. Bijlagen - Resultaat watertoets - Bodemgegevens 1996 - Verkennend bodemonderzoek Grasland 26 te Drachten
BODEMGEGEVENS 1996 Adres Bronnenbestand + verdachte locaties Bodemonderzoeken Milieu Informatie omgeving Ondergrondse tanks perceel aan Grasland_BBG03-F- 3075 (deels) in Drachten (Himsterhout) Geen Ja* Geen Ja** Geen gegevens * In verband met de wijziging van het bestemmingsplan Himsterhout is op 22 april 1996 in opdracht van gemeente Smallingerland een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het bodemonderzoek, vermeld onder projectnaam Himsterhout, bestemmingsplan, rapportnummer 10289-79496, is door ingenieursbureau Oranjewoud B.V. uitgevoerd. Er zijn tijdens dit onderzoek geen zintuiglijk verontreinigingen waargenomen. Uit het onderzoek (bekend bij ons onder projectnummer P. 768) is gebleken dat er in de grond en het grondwater licht tot matig verhoogde gehalten aan enkele zware metalen en vluchtige aromaten zijn gemeten. Het onderzoek is echter ouder dan 5 jaar, daarom kunnen de onderzoeksresultaten niet meer worden geaccepteerd voor een omgevingsvergunning i.v.m. een bouwactiviteit en/of de afvoer van grond (acceptatietermijn gemeente Smallingerland voor bodemonderzoeken is maximaal 5 jaar). Zie op onderstaande printscreen de gele markering voor de onderzoekslocatie. Betreffende bodemonderzoek ligt ter inzage bij de afdeling Interne Zaken van het gemeentehuis. Inzage is mogelijk op werkdagen tijdens kantooruren. Hiervoor kunt u contact opnemen met het archief, telefoonnummer 0512-581 234.
Onderstaande zijn gegevens uit ons bodeminformatiesysteem (BIS4ALL) over het uitgevoerde onderzoek:
Conclusies uit het onderzoek:
** In de omgeving van het bovengenoemde perceel zijn diverse bodemonderzoeken uitgevoerd, zie onderstaande printscreen voor de onderzoekslocatie. Betreffende bodemonderzoeken liggen ter inzage bij de afdeling Interne Zaken van het gemeentehuis. Record: 1 Projectnr 734 Projectnaam Grasland, perceel Status VOLT Soort 5 Startdatum 3/20/2002 Einddatum 4/9/2002 Rapportnr Z.02.0113.RG Record: 2 Projectnr 575 Projectnaam Himsterhout Status VOLT Soort 6 Startdatum 10/14/1999 Einddatum 11/4/1999 Rapportnr VN-21397 Record: 3 Projectnr 768 Projectnaam Himsterhout, bestemmingsplan Status VOLT Soort 6 Startdatum 2/1/1996 Einddatum 4/22/1996 Rapportnr 10289-79496 Record: 4 Projectnr 1679 Projectnaam herinrichting Galhoeke - Sanbuorren, Boornbergum (ISV) Status VOLT Soort 2 Startdatum Einddatum 10/12/2004 16546-149063 * Easterbuorren 97: wagenmakerij. 1991: IO: vml. school + OG-tank. GR+GW: niets Rapportnr noemenswaardig. Slib: Cu, Zn, Pb, EOX, PAK licht. 1991: tank verwijderd + putbodem opgeschoond en opgevuld.
Verkennend bodemonderzoek Grasland 26 te Drachten, 10 november 2011 Royal Haskoning
RESULTATEN WATERTOETS (WATERADVIES WETTERSKIP FRYSLAN)