Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Gemeente Landerd Locatie in Reek, algemene uitgangspunten en randvoorwaarden Januari In dit document zijn de algemene uitgangspunten en randvoorwaarden opgenomen met betrekking tot het CPO project in Reek. Deze hebben onder andere betrekking op de locatie, het proces, begeleiding, achtervang en grondtransacties. Overige voorwaarden worden opgenomen in de deelnemersovereenkomst, de koopovereenkomsten en het bestemmingsplan. Inhoud 1 Definities 2 Locatie 3 Inschrijven en start project 4 Vereniging, begeleiding en provinciale subsidie 5 Verkavelingsplan 6 Achtervangpartij 7 Verkoop grond en grondtransacties 8 Planologisch procedure en omgevingsvergunning(en) 9 Overige bepalingen Bijlagen I Plangebied II Algemene ruimtelijke en stedenbouwkundige randvoorwaarden
1 DEFENITIES Achtervangpartij: Bouwkavel: CPO-begeleider: CPO project: CPO vereniging: Deelnemer(s): Het Plan: Koopstarter: een rechtspersoon die de (nog) niet verkochte kavels verwerft, woningen daarvoor ontwikkelt en laat bouwen conform de ontwerpuitgangspunten die de CPO vereniging heeft opgesteld, die een actieve bijdrage levert aan de werving van kopers hiervoor en een kavel/woning overdraagt zodra met een (nieuwe) koper overeenstemming is bereikt. de op het Verkavelingsplan aangeduide grond die door de individuele deelnemer wordt gekocht ten behoeve van de realisatie van zijn eigen woning. een door de Deelnemers geselecteerde professionele rechtspersoon die de CPO vereniging begeleidt bij de realisatie van het CPO-project en zelf geen direct belang heeft bij de realisering van het CPO-project. een groep particulieren georganiseerd in een CPO vereniging welke in eigen beheer met zelf gekozen partners en het Plan ontwikkelt en dit realiseert binnen de door de gemeente gestelde publiekrechtelijke kaders en met inachtneming van de uitgangspunten zoals vermeld in dit document. de door de Deelnemers op te richten vereniging ten behoeve van de realisering van het CPO project, die onder andere optreedt als opdrachtgever naar architect en aannemer. diegene(n) die met de gemeente voor het CPO project een deelnameovereenkomst zijn aangegaan. de bouw van maximaal 8 eengezinswoningen aan de in Reek natuurlijk persoon die voor het eerst een koopwoning wil aanschaffen. Plangebied: terrein gelegen aan de in Reek, zie bijlage I. Verkavelingsplan: indeling van het Plangebied met maximaal 8 Bouwkavels. 1
2 LOCATIE 2.1 De gemeente stelt een Plangebied aan de in Reek beschikbaar voor de bouw van maximaal 8 grondgebonden eengezinswoningen voor Koopstarters, te realiseren in collectief particulier opdrachtgeverschap. Het Plangebied heeft een totale oppervlakte van circa 1.827m². 2.2 Het gehele Plangebied dient voor de individuele Bouwkavels gebruikt te worden. De CPO vereniging maakt daarvoor met elkaar een Verkavelingsplan waarin zowel de woningen als de bijbehorende gedeelde ruimten (zoals bijvoorbeeld brandgangen, parkeerruimte en/of opritten) zijn opgenomen. Het Plangebied omvat geen openbare ruimte. 2.3 De CPO vereniging heeft de regie bij de ontwikkeling van het Verkavelingsplan voor het Plangebied. Voor wat betreft de aansluiting van het Verkavelingsplan op de openbare ruimte, behoeft het Verkavelingsplan de goedkeuring van de gemeente. De gemeente stelt het Verkavelingsplan vervolgens vast. 2.4 Voor het Plangebied zijn ruimtelijke en stedenbouwkundige uitgangspunten van toepassing, zoals vermeld in bijlage II. 2.5 De grond zal door de gemeente aan de Deelnemers verkocht worden met de bestemming Wonen. Daarvoor wordt een planologische procedure gevoerd. De bestemmingsplanregels zijn verbindend voor de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het Plangebied. 2.6 Het Plangebied is bouwrijp en voorzien van een gescheiden rioolstelsel. Voor het Plangebied zijn 6 rioolaansluitingen aangelegd. Elke Bouwkavel dient een eigen rioolaansluiting te krijgen. 2.7 Het Plangebied sluit aan de noordzijde aan op 3 gerealiseerde woonkavels en wordt aan de west-, zuid- en oostzijde begrensd door openbare ruimte. Deze is/wordt ingericht ten behoeve van verkeer en groen met de daarbij behorende bouwwerken. De openbare ruimte langs de westzijde van het Plangebied is uitsluitend toegankelijk voor langzaam verkeer en niet toegankelijk voor autoverkeer. In het voorlopig ontwerp van de openbare ruimte voor de is voorzien in een aaneengesloten parkeerstrook aan de noordzijde. 2.8 De openbare ruimte rondom het Plangebied wordt op een voor de gemeente gebruikelijk uitvoeringsniveau ontworpen en aangelegd en wordt ingericht ten behoeve van verkeer(s)afwikkeling en groen en met de daarbij behorende bouwwerken. 2
3 INSCHRIJVEN EN START PROJECT 3.1 Via het inschrijfformulier kunnen belangstellenden zich in groepsverband inschrijven voor dit CPO project. 3.2 Een groep bestaat uit minimaal 7 belangstellenden voor een individuele Bouwkavel. Belangstellenden die zich beiden inschrijven als (toekomstig) gezamenlijk huishouden voor één Bouwkavel gelden als één belangstellende. 3.3 Iedereen die zich inschrijft dient in eerste inschrijfronde Koopstarter te zijn. 3.4 Wanneer binnen de inschrijftermijn meer groepen inschrijven die voldoen aan de gestelde criteria zal worden geloot door een door de gemeente aan te wijzen notaris. 3.5 Het CPO project start uitsluitend als zich een groep heeft ingeschreven die voldoet aan de gestelde criteria. 3.6 De gemeente sluit met de Deelnemers van de groep een deelnameovereenkomst, waarin de randvoorwaarden voor de ontwikkeling en realisatie van de woningen op de CPO locatie zijn vastgelegd en in beginsel een recht van koop ontstaat voor het Plangebied. 3.7 De ondertekening van de deelnameovereenkomst is de start het project. 3
4 VERENIGING, BEGELEIDING EN PROVINCIALE SUBSIDIE 4.1 De groep is verplicht zich in een formele CPO vereniging te organiseren. Als deze vereniging nog niet is opgericht, wordt deze vereniging alsnog door de Deelnemers gezamenlijk opgericht. 4.2 Alle Deelnemers dienen lid te worden van de CPO vereniging. 4.3 De statuten van de CPO vereniging dienen door de CPO vereniging aan de gemeente ter goedkeuring voorgelegd te worden. 4.4 Als de groep bestaat uit meer Deelnemers dan de maximaal 8 Bouwkavels in het plangebied voorziet het statuut in ieder geval in een regeling voor loting of toewijzing van de Bouwkavels. 4.5 De CPO vereniging dient een overeenkomst te sluiten met een door hen geselecteerde professionele CPO begeleider die de CPO vereniging begeleidt tot en met realisatie van de woningen. 4.6 De afspraken tussen de CPO vereniging en de CPO begeleider dienen ter goedkeuring aan de gemeente aangeboden te worden. 4.7 De gemeente verstrekt een instemmings- en medewerkingsverklaring ten behoeve van de aanvraag voor de Subsidieregeling collectief particulier opdrachtgeverschap Noord-Brabant, nadat de CPO verenging is opgericht en deze een overeenkomst heeft gesloten met een door hen geselecteerde professionele CPO begeleider. 4
5 VERKAVELINGSPLAN 5.1 De CPO vereniging legt een voorstel voor een Verkavelingsplan neer bij de gemeente. 5.2 De gemeente levert voor het Verkavelingsplan een digitale ondergrond aan de CPO vereniging. 5.3 De ligging en afmeting van de maximaal 8 bouwkavels worden door de gemeente in een definitief Verkavelingsplan vastgesteld. 5.4 De Bouwkavels worden genummerd en de CPO vereniging verdeeld de Bouwkavels onder de Deelnemers en stelt de gemeente op de hoogte van de toedeling. 5
6 ACHTERVANGPARTIJ 6.1 De CPO vereniging moet in het belang van de continuïteit en voortgang van het project afspraken maken met een partij die tijdelijk wil optreden als koper voor woningen die niet zijn verkocht. 6.2 De zogenaamde Achtervangpartij levert een actieve bijdrage aan de werving van een nieuwe koper en draagt zijn aandeel in het project met alle rechten en plichten over aan de nieuwe koper zodra de Achtervangpartij met de nieuwe koper overeenstemming heeft bereikt. 6.3 Achtervang dient geregeld te zijn voordat de koopovereenkomsten van de grond worden aangeboden. 6.4 De afspraken tussen de vereniging en de Achtervangpartij dienen ter goedkeuring aan de gemeente aangeboden te worden. 6.5 Bouwkavels/Woningen van de Achtervangpartij kunnen nog tot zo laat mogelijk in het proces door particulieren worden gekocht, zodat particulieren zo lang mogelijk de gelegenheid hebben een woning te kunnen kopen. 6
7 VERKOOPGROND EN GRONDTRANSACTIES 7.1 Het Plan wordt door de CPO vereniging ontwikkeld. De Bouwkavels op de locatie worden door de gemeente verkocht aan de individuele Deelnemers van de CPO vereniging. 7.2 De grondprijs per vierkante meter bedraagt 267,00 exclusief BTW (prijspeil ). 7.3 De prijs van de afzonderlijke Bouwkavels wordt bepaald naar rato van hun oppervlakte op basis van het door de gemeente vastgesteld Verkavelingsplan, op het moment van het aanbieden van de koopovereenkomst; 7.4 De definitieve grondprijs en voorwaarden waaronder de grondtransactie tussen de gemeente en individuele deelnemers plaatsvindt, worden vastgelegd in de koopovereenkomst van de grond. 7.5 De koopovereenkomst van de grond wordt niet eerder aan de individuele Deelnemers aangeboden dan dat: 1 De CPO vereniging een overeenkomst heeft gesloten met een door hen geselecteerde CPO begeleider die de CPO vereniging begeleidt tot en met realisatie van de woningen; 2 De CPO vereniging een overeenkomst heeft gesloten met een door hen geselecteerde achtervangpartij die zorg draagt voor ontwikkeling en realisatie van de woningen op kavels waarvoor nog geen deelnemers zijn of deelnemers afvallen; 3 De CPO vereniging een overeenkomst heeft gesloten met een door hen geselecteerde architect; 4 De gemeente een definitief Verkavelingsplan heeft vastgesteld op basis van het door de CPO vereniging aangedragen verkavelingsvoorstel; 5 Er voor alle woningen met inachtname van een eventueel aandeel van een achtervangpartij een koper is. 7.6 De levering van de grond vindt niet eerder plaats dan dat de Deelnemer(s) een (individuele) aannemingsovereenkomst is/zijn aangegaan voor de realisatie van zijn/haar woning middels CPO en de omgevingsvergunning is verleend; 7.7 De Deelnemers dienen de notariële akte ten behoeve van de grondafname te laten passeren bij een door de gemeente aan te wijzen projectnotaris. 7.8 Deelnemers zijn vrij in het bepalen bij welke notaris zij hun hypotheekakte laten passeren. 7.9 In geval van ingrijpende omstandigheden, zoals bij ontbinding van het huwelijk of samenlevingsvorm van de koper door (echt)scheiding of overlijden, of wanneer er in de situatie van ontslag of aangescherpte eisen van banken geen hypotheek verkregen kan worden, kan de gemeente de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden en/of teruglevering van de Bouwkavel vorderen. Ook kan de gemeente zich bereid verklaren mee te werken aan een doorverkoop van de Bouwkavel aan een nieuwe Deelnemer en dus af te zien van ontbinding dan wel af te zien van teruglevering. De aangevoerde ingrijpende omstandigheden dienen schriftelijke aangetoond moeten worden. Voorwaarde voor de toestemming is dat sluitende afspraken met de CPO begeleider en de CPO vereniging zijn gemaakt over de betaling van de al gemaakte kosten. Daarnaast zullen afspraken en verplichtingen door de nieuwe Deelnemer overgenomen moeten te worden. 7
8 PLANOLOGISCHE PROCEDURE EN OMGEVINGSVERGUNNING(EN) 8.1 Voor het Plangebied geldt het bestemmingsplan Kern Reek zoals dat op 26 januari 12 is vastgesteld door de gemeenteraad van Landerd. Specifiek voor het Plangebied is de bestemming Wonen - Uit te werken (W-U) van toepassing. Voor deze bestemming geldt een bouwverbod totdat burgemeester en wethouders het plan hebben uitgewerkt conform de vastgelegd uitwerkingsregels. Er is geen directe titel voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen van woningen. 8.2 In het geval de invulling van het Plangebied maximaal 6 Bouwkavels (woningen) omvat werken Burgemeester en wethouders het bestemmingsplan uit conform de uitwerkingsregels. In het geval er meer dan 6 (en maximaal 8) Bouwkavels in het Plangebied komen is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. 8.3 De uitwerking of herziening heeft tot doel de bestemming Wonen op het plangebied te krijgen. Voor de invulling van die bestemming wordt aangesloten bij de ruimtelijke en stedenbouwkundige randvoorwaarden en het Verkavelingsplan voor het Plangebied. 8.3 De kosten voor de uitwerking of herziening van het bestemmingsplan zijn voor rekening van de gemeente. 8.4 De gemeente start de planologische procedure nadat het Verkavelingsplan is vastgesteld. 8.5 Voor de woningen is een omgevingsvergunning nodig. Deze dient te voldoen aan het bestemmingsplan zoals dat na uitwerking of herziening zal gelden. Indien de aanvraag wordt ingediend nadat het bestemmingsplan in werking is getreden wordt deze in principe binnen 8 weken afgehandeld, gerekend vanaf het moment dat de aanvraag compleet is. 8.6 De kosten die samenhangen met de omgevingsvergunning(en) zijn voor de aanvrager(s). 8
9 OVERIGE BEPALINGEN 9.1 Indien de CPO vereniging besluit om zonder instemming van de gemeente te kiezen voor afspraken die niet overeenkomen c.q. die afwijken van de in dit stuk genoemde uitgangspunten, is de gemeente gerechtigd de deelnameovereenkomst met daaraan verbonden het recht op koop van maximaal 8 bouwkavels in het CPO project buitengerechtelijk te ontbinden. De door de Deelnemers reeds gemaakte kosten komen voor eigen rekening. De kosten die de gemeente reeds heeft gemaakt, worden bij de Deelnemers in rekening gebracht. Als de koopovereenkomsten al zijn gesloten, is dit op de koopovereenkomsten van overeenkomstige toepassing, d.w.z. de koopovereenkomsten kunnen alsdan door de gemeente eenzijdig buitengerechtelijk ontbonden worden en de kosten zullen als bovenomschreven worden toegerekend. 9.2 Als blijkt dat een Deelnemer door het verstrekken van onjuiste en/of onvolledige informatie bij de inschrijving voordeel heeft genoten bij de loting/toewijzing van de deelnemersplaatsen is de gemeente te harer beoordeling gerechtigd de deelnameovereenkomst en/of koopovereenkomst met deze deelnemer buitengerechtelijk te ontbinden. 9.3 Deelnemers dienen geen financiële consequenties te ondervinden van uit- of instappende Deelnemers. 9.4 Elke Deelnemer is verantwoordelijk/schadeplichtig voor de kosten die al dan niet in verenigingsverband tot op dat moment ten behoeve van zijn aandeel in het project zijn uitgegeven. 9.5 Als het CPO project geheel of gedeeltelijk stopt voordat de woningen zijn opgeleverd, blijven de gemaakte kosten geheel voor rekening van de Deelnemers/kopers. 9.6 De kosten voor de aansluitingen op en aanleg van (extra) nutsvoorzieningen zijn voor rekening van de Deelnemers/kopers. 9
10 BIJLAGE I PLANGEBIED 7 77 3 5 55 37 37 37 37 37 1 1a 1a 1a 1a 1a 1 4 44 4 4 3 1 2 31 31 31 31 31 5 55 2 28 28 28 28 28 27 27 27 27 27 7 77 3 5 55 1 6 66 39 39 39 39 39 30 30 30 30 30 2 9 99 26 26 26 26 26 29 29 29 29 29 32 32 32 32 32 9 9 9 99 28a 28a 28a 28a 28a 35 35 35 35 35 5 55 7 77 24 24 24 24 24 a a a a a 1 7 77 6 66 2 2 4 44 12 12 12 12 12 8 88 3 3 Hop Hop Hop Hop Hop Langstraat Langstraat Langstraat Langstraat Langstraat Kanneke Kanneke Kanneke Kanneke Kanneke Brouwerhof Brouwerhof Brouwerhof Brouwerhof Brouwerhof sportveld bos bos 86 87 108 3 96 98 77 78 79 80 53 90 91 92 55 56 57 58 59 80 81 07 08 09 2 0 24 29 24 26 27 28 29 40 41 43 44 45 27 28 90 91 92 93 94 95 96 24 66 97 65 68 69 9 7 90 91 92 De afbeelding is niet op schaal, aan de maatvoering kunnen geen rechten worden ontleend. Circa 1.827m 2
BIJLAGE II ALGEMENE RUIMTELIJKE EN STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN Algemeen Voor het Plangebied geldt het bestemmingsplan Kern Reek, zoals dat op 26 januari 12 is vastgesteld door de gemeenteraad van Landerd. Voor het Plangebied is de bestemming Wonen - Uit te werken van toepassing. De uitwerkingsregels maken het mogelijk om het plangebied uit te werken conform de reguliere bestemming Wonen zoals dat in artikel van het bestemmingsplan Kern Reek is opgenomen. De invulling van het Plangebied is nog niet concreet, in de uit te werken bestemming is nog geen bouwvlak c.q. bouwvlakken en een zone voor bijgebouwen gedefinieerd. De invulling van het Plangebied en verdeling van de maximaal 8 woningen is de opdracht is voor de CPO vereniging. Voor die opgave is het gewenst dat in deze fase de nodige flexibiliteit en vrijheid wordt gelaten aan de CPO vereniging. Ontwerpenderwijs zal in het proces tot een specifieke invulling worden gekomen. Anderzijds ligt het plangebied in een bebouwde omgeving en is om die reden enige kaderstelling vooraf over de invulling van de locatie nodig. Daarbij vormen de (uitwerkings)regels van het bestemmingsplan Kern Reek een basis. Uitgangpunten Maximaal 8 grondgebonden woningen, uitsluitend van het type aaneengebouwd of twee aaneen, vrijstaande woningen zijn niet toegestaan; De woningen dienen geheel te worden gerealiseerd in het (fictieve) bouwvlak. Dit fictieve bouwvlak ligt op 4 meter uit de kavelgrenzen die liggen aan openbaar gebied en heeft een diepte van maximaal meter. Zie voor globale ligging van dit bouwvlak de bijgevoegde afbeelding; De voorgevel van de woningen moet zijn gericht op de weg en worden gesitueerd op of binnen 1 meter van de bouwgrens (zuidzijde bouwvlak); De goothoogte van de woningen bedraagt maximaal 6,5 meter, de bouwhoogte maximaal meter; Bijgebouwen zijn alleen toegestaan op minimaal 1 meter achter (het verlengde van) de voorgevel van de woning; Voor parkeren geldt in beginsel een norm van 1,8 parkeerplaats per woning. Een deel van de parkeerbehoefte kan worden opgevangen in de voorgenomen inrichting van de openbare ruimte, voor een deel zal op eigen terrein moeten worden voorzien; Voor de overige maatvoering van de woningen, de maatvoering en situeringeisen van bijgebouwen en bouwwerken geen gebouw zijnde zijn de bepalingen van artikel van het bestemmingsplan Kern Reek van toepassing.
4 m 4 m m 4 m 4 m Globale ligging van het bouwvlak waarbinnen maximaal 8 woningen kunnen worden gerealiseerd. De tekening is niet op schaal, aan de getekende inrichting van de openbare ruimte kunnen geen rechten worden ontleend. 12