ONDERBOUWING LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING ZANDZOOM HEILOO AUGUSTUS 2016

Status: Eindrapportage Datum: 16 augustus 2016 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020-625 42 67 www.stedplan.nl amsterdam@stedplan.nl Team Ruimtelijke Ordening en Wonen Drs. Frans Wittenberg Tim Polman MSc. Voor meer informatie: Tim Polman MSC., tp@stedplan.nl In opdracht van: Gemeente Heiloo De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV. Projectnummer: 2016.G.296 Referentie:Eindrapportage 2016.G.296 Heiloo LDV Zandzoom 160816

INLEIDING 5 1 INLEIDING... 6 1.1 AANLEIDING EN DOEL 1.2 VRAAGSTELLING 1.3 LEESWIJZER 2 AFBAKENING REGIONALE WONINGMARKT EN ONDERZOEKSPERIODE... 7 3 LOCATIE EN PROJECTBESCHRIJVING... 10 3.1 LOCATIEGEGEVENS 3.2 PROJECTGEGEVENS 4 BELEIDSKADER... 12 5 VRAAG... 14 5.1 HUISHOUDENSPROGNOSE 5.2 DEMOGRAFISCHE ONTWIKKELINGEN 5.3 GEWENSTE WONINGTYPEN 6 AANBOD... 18 6.1 BESTAANDE WONINGVOORRAAD 6.2 HUIDIG AANBOD 6.3 TOEKOMSTIGE AANBOD 7 ACTUELE REGIONALE WONINGBEHOEFTE (TREDE 1 LADDER)... 23 7.1 KWANTITATIEVE WONINGBEHOEFTE 7.2 KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE 7.3 TREDE 2 EN 3 VAN DE LADDER 7.4 CONCLUSIES BIJLAGE 1 BIJLAGE: BEGRIPPENLIJST BIJLAGE 2 BIJLAGE: LITERATUURLIJST

6 INLEIDING 1 INLEIDING 1.1 AANLEIDING EN DOEL De gemeente Heiloo is voornemens het bestemmingsplan voor het ontwikkelgebied Zandzoom te herzien. Het vigerende plan is in 2006 goedgekeurd. In het nieuwe plan wordt, in navolging van het vigerende plan, woningbouw mogelijk gemaakt in het gebied dat aan de zuidzijde van de gemeente Heiloo ligt. Het nieuwe plan zal ook moeten voldoen aan de vereisten van de Ladder van Duurzame Verstedelijking. Omdat het hier gaat om een ontwikkeling die al in het bestaande plan is opgenomen, is alleen een onderbouwing van Trede 1 noodzakelijk. Dit lichten wij verder toe in paragraaf 7.3. 1.2 VRAAGSTELLING Centrale onderzoeksvraag: Is er sprake van een kwantitatieve en kwalitatieve regionale behoefte aan de woningen die worden voorzien in het nieuwe bestemmingsplan voor Zandzoom? Deelvragen: 1. Wat is de begrenzing van de regionale woningmarkt? 2. Wat zijn de kenmerken en de kwaliteiten van de locatie en het project? 3. Wat zijn de regionale ontwikkelingen van vraag en aanbod? 4. Wat is de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan woningen in de regio? 5. Passen de in het project opgenomen woningen binnen de regionale behoefte (Trede 1 van de Ladder)? 6. Zijn Trede 2 en 3 van de Ladder wel of niet noodzakelijke voor Zandzoom? 1.3 LEESWIJZER Hoofdstuk 2 beschrijft de afbakening van het onderzoeksgebied. Hoofdstuk 3 geeft een beknopte beschrijving van het planconcept en de locatie. Hoofdstuk 4 gaat in op het provinciale en gemeentelijke beleidskader. In hoofdstuk 5 en 6 zijn de resultaten opgenomen van de analyse van de vraag en het aanbod. In hoofdstuk 7 wordt ten slotte de regionale behoefte aan woningen in beeld gebracht.

AFBAKENING REGIONALE WONINGMARKT EN ONDERZOEKSPERIODE 7 2 AFBAKENING REGIONALE WONINGMARKT EN ONDERZOEKSPERIODE Deze behoefteraming heeft betrekking op de periode 2017-2027. Dit is tevens de planperiode voor de 1.100 woningen in Zandzoom. Daarmee wordt aangesloten op de gebruikelijke planhorizon van een bestemmingsplan van tien jaar. De begrenzing van het onderzoeksgebied is gebaseerd op het functioneren van de regionale woningmarkt en vastgesteld met behulp van de verhuisbewegingen tussen gemeenten (CBS, 2016 1 ). Het primaire onderzoeksgebied betreft de gemeente Heiloo (Figuur 1). FIGUUR 1 AFBAKENING PRIMAIR EN SECUNDAIR ONDERZOEKSGEBIED Bron: CBS Statline (2016), bewerking Bureau Stedelijke Planning Een groot deel van de verhuizingen in Heiloo vindt plaats binnen de eigen gemeente. Van alle personen die verhuizen in Heiloo blijft 42% binnen de gemeente (Tabel 1). 1 Som over de periode 2011-2014

8 AFBAKENING REGIONALE WONINGMARKT EN ONDERZOEKSPERIODE TABEL 1 VERHUISDE PERSONEN BINNEN EN UIT HEILOO (2011-2014) AANTAL VERHUISDE PERSONEN AANDEEL IN TOTAAL AANTAL VERHUIZINGEN Verhuisde personen uit Heiloo naar andere gemeente 3.312 58% Verhuisde personen binnen Heiloo 2.394 42% Totaal verhuisde personen in Heiloo 5.706 100% Bron: CBS Statline (2016) De gemeenten in de regio waar Heiloo de sterkste verhuisrelatie mee heeft, zijn Alkmaar, Bergen en Castricum. Deze gemeenten vormen dan ook het secundair onderzoeksgebied. Deze gemeenten maken allen deel uit van de RAP-regio Alkmaar. De gemeente Heerhugowaard, ook onderdeel van de RAP regio Alkmaar, is niet opgenomen in het secundaire onderzoeksgebied. Dit is gedaan omdat de verhuisrelatie tussen de gemeenten Heiloo en Heerhugowaard gering is. In de periode 2011-2014 was ruim 40% van de instromers in Heiloo afkomstig uit deze gemeenten (Tabel 2). Vooral met buurgemeente Alkmaar heeft Heiloo een zeer sterke verhuisrelatie, meer dan een kwart van de instromers in Heiloo is afkomstig uit Alkmaar. TABEL 2 VERHUISDE PERSONEN NAAR HEILOO (2011-2014) VERTREKGEMEENTE AANTAL VERHUISDE PERSONEN AANDEEL IN TOTALE INSTROOM Alkmaar 871 26% Bergen 285 8% Castricum 281 8% Totaal verhuisde personen naar Heiloo 3.397 100% Bron: CBS Statline (2016)

AFBAKENING REGIONALE WONINGMARKT EN ONDERZOEKSPERIODE 9 Verder kent Heiloo een behoorlijke instroom vanuit Amsterdam (circa 10% van de jaarlijkse instroom is afkomstig uit Amsterdam) Bij elkaar vormen het primaire en het secundaire onderzoeksgebied de totale woningmarktregio waarbinnen de woningbehoefte is onderzocht op basis van een confrontatie van vraag en aanbod.

10 LOCATIE EN PROJECTBESCHRIJVING 3 LOCATIE EN PROJECTBESCHRIJVING 3.1 LOCATIEGEGEVENS De projectlocatie bevindt zich ten zuiden van de kern Heiloo en ten noorden van Limmen (gemeente Castricum). De nieuwbouw sluit aan op de geplande nieuwbouwwijk Zuiderloo. Het plangebied wordt nu gekenmerkt door kleinschalige agrarische bedrijvigheid en heeft reeds de bestemming wonen (Figuur 2). FIGUUR 2 HUIDIGE SITUATIE ZANDZOOM Bron: Gemeente Heiloo De locatie is centraal gelegen tussen Heiloo en Limmen (Figuur 3). Het centrum van Heiloo ligt zeer nabij en is met de auto en fiets goed in minder dan 10 minuten te bereiken. Ook het uitgebreide voorzieningenaanbod in Alkmaar ligt op circa 20 autominuten van de planlocatie.

LOCATIE EN PROJECTBESCHRIJVING 11 FIGUUR 3 LIGGING PLANLOCATIE ZANZOOM Bron: PDOK-achtergrondkaart, bewerking Bureau Stedelijke Planning 3.2 PROJECTGEGEVENS In totaal zijn op locatie Zandzoom 1.100 woningen gepland. Al deze woningen zijn als grondgebonden woning gepland. Een flink deel van het programma bestaat uit vrije kavels. Het volledige woningprogramma voor Zandzoom staat beschreven in Tabel 3. TABEL 3 MAXIMAAL WONINGPROGRAMMA ZANDZOOM WONINGTYPE EN -SEGMENT WONINGEN (AANTAL) Woningen in de sociale huur- en koopsector (grondgebonden) 2 300 Koop- en vrijesectorhuurwoningen in het middensegment (grondgebonden) 580 Vrije kavels 220 Totaal 1.100 Bron: Gemeente Heiloo 2 Dit zijn huurwoningen met een maandelijkse huurprijs lager dan 710,68 en koopwoningen met een koopprijs lager dan 225.000

12 BELEIDSKADER 4 BELEIDSKADER In dit hoofdstuk komt het woonbeleid zoals dit door de provincie en gemeente is geformuleerd in hun woonvisies aan bod. Daarbij wordt ook aangegeven in hoeverre de woningplannen voor Zandzoom aansluiten bij het beleid. Provinciale Woonvisie 2010-2020 De provincie Noord-Holland noemt drie speerpunten van het woonbeleid: Verbeteren van de afstemming tussen vraag en aanbod voor alle consumenten, en specifiek voor doelgroepen die minder kansen hebben op het vinden van een geschikte woning. Verbeteren van de mate waarin voorzieningen in de woonomgeving aansluiten bij de vraag van bewoners. Verbeteren van de duurzaamheid van het woningaanbod en de woonomgeving. Deze speerpunten uiten zich onder meer in het zorgen voor voldoende gevarieerd, volwaardig en betaalbaar aanbod aan woningen voor starters en jongeren. Onder meer door te zorgen voor realisatie van betaalbare koop- en huurwoningen (zowel sociaal als vrijesectorhuur). Door het deel van de woningen dat in de sociale sector wordt gerealiseerd, draagt Zandzoom bij aan het provinciale beleidsdoel om te zorgen voor meer betaalbaar aanbod. Tevens wordt gebouwd in een gewild groen en dorps woonmilieu, vraag en aanbod worden dus beter afgestemd. Woonvisie gemeente Heiloo 2007-2012 De gemeente Heiloo richt zich in het woonbeleid op: Behoud en versterking van het dorpse karakter van Heiloo. In Heiloo blijft het fijn wonen in een groene omgeving; Een divers woningprogramma dat aansluit bij de wensen van de woonconsument; Voorzien in de woningbehoeften van starters, gezinnen en senioren Woningbouw van hoge kwaliteit die duurzaam is en toekomstbestendig. Bevorderen doorstroming op de woningmarkt, zodat iedereen (ook starters) een wooncarrière kan maken; Minimaal 40% sociale (huur en koop) woningbouw; Stimuleren van particulier opdrachtgeverschap Door het creëren van een nieuw, groen woonmilieu in een dorpse omgeving, draagt Zandzoom bij aan diversificatie van het woningaanbod in Heiloo. Ook het gemeentelijk woonbeleid voorziet in realisatie van sociale woningbouw, zoals gepland is op locatie Zandzoom.

BELEIDSKADER 13 Ladderbeleid De provincie Noord-Holland werkt haar ruimtelijk beleid uit in de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV). Hierin kunnen regels worden opgenomen over de inhoud van gemeentelijke bestemmingsplannen. Bestemmingsplannen mogen niet in strijd zijn met de regels in de PRV. Is dit wel het geval dan is de PRV leidend en heeft de provincie verschillende mogelijkheden om de toepassing van haar beleid in het bestemmingsplan af te dwingen. In de PRV Noord-Holland zijn algemene regels van de Ladder uitgewerkt naar de provinciale situatie. Onder meer door het opnemen van een definitie voor bestaand stedelijk gebied (BBG). Als gevolg van de strengere definitie van de provincie, zijn extra eisen gesteld aan bouwen in het landelijk gebied. Op 15 januari 2016 is de meest recente PRV van kracht geworden. De PRV wordt in de komende periode in etappes gewijzigd. De planning is dat wijzigingen in de PRV m.b.t. de Ladder op 3 oktober 2016 worden vastgesteld door de Provinciale Staten. Als het bestemmingsplan voor locatie Zandzoom na die tijd wordt vastgesteld, moet het bestemmingsplan voldoen aan de eisen die in de nieuwe PRV worden gesteld met betrekking tot de Ladder. Overigens verwachten we geen grote wijzigingen. Het is vooral de bedoeling de PRV beter af te stemmen op de Rijksladder.

14 VRAAG 5 VRAAG In dit hoofdstuk is de vraagzijde van de woningmarkt in beeld gebracht: de huishoudensprognose, de ontwikkeling van de samenstelling van de bevolking, migratie en inkomen. Daarnaast is de kwalitatieve woningvraag in beeld gebracht op basis van woonwensenonderzoek (Ministerie van BZK, 2015). 5.1 HUISHOUDENSPROGNOSE Voor de komende jaren wordt in Heiloo en de rest van de woningmarktregio nog een flinke toename van het aantal huishoudens verwacht. Vooral in het nabij Heiloo gelegen Alkmaar groeit de bevolking de komende jaren sterk.(tabel 4). Dit duidt op een extra woningvraag (bovenop de bestaande harde plancapaciteit) van 3.890 in de woningmarktregio in de periode 2017-2027. TABEL 4 HUISHOUDENSONTWIKKELING IN DE WONINGMARKTREGIO (2017-2027) GEMEENTE AANTAL HUISHOUDENS (2017) AANTAL HUISHOUD ENS (2027) ONTWIKKELING AANTAL HUISHOUDENS (2017-2027) Heiloo 10.050 10.740 690 Alkmaar 51.180 53.370 2.190 Bergen 13.820 14.100 280 Castricum 15.390 16.120 730 Woningmarkregio 90.440 94.330 3.890 Bron: Huishoudensprognose Provincie Noord-Holland (2015), bewerking Bureau Stedelijke Planning

VRAAG 15 5.2 DEMOGRAFISCHE ONTWIKKELINGEN In de jaren voor crisis en in het begin van de crisis, kende Heiloo een zeer hoog positief migratiesaldo (Figuur 4). Door een afname van het nieuwbouwaanbod is dit in de jaren daarna sterk gedaald en fluctueert het migratiesaldo de laatste jaren rond de nul. FIGUUR 4 BINNENLANDS MIGRATIESALDO IN AANTAL PERSONEN GEMEENTE HEILOO (2000-2014) Bron: CBS Statline (2016) In de komende tien jaar vergrijst Heiloo: de leeftijdsgroepen tussen de 60 en 80 jaar nemen in aandeel toe. Opvallend is echter ook dat de groepen in de leeftijd tot 40 jaar ook sterk toenemen: Heiloo blijft dus ondanks de vergrijzing relatief jong (Figuur 5). Dezelfde ontwikkeling is merkbaar als wordt gekeken naar de ontwikkeling van de verschillende huishoudensgroepen. Naast de sterke stijging van de groep alleenstaanden, valt de groei van de groep samenwonend zonder kinderen op (Figuur 6). Deze groep emptynesters wil bovengemiddeld vaak een grondgebonden woning, zowel in het hogere segment als in de sociale sector. De groep samenwonend met kinderen neemt weliswaar af, maar dit blijft een grote en belangrijke groep, die bovengemiddeld verhuisgeneigd is.

16 VRAAG FIGUUR 5 ONTWIKKELING LEEFTIJDSGROEPEN GEMEENTE HEILOO (2016-2026) Bron: CBS Statline (2016) FIGUUR 6 ONTWIKKELING HUISHOUDENTYPEN GEMEENTE HEILOO (2016-2026) Bron: CBS Statline (2016) Het gemiddelde besteedbare jaarinkomen per huishouden ligt in de gemeente Heiloo 5.000 hoger dan in Nederland als geheel en bedraagt 35.500 (CBS, 2012). Heiloo heeft een grote aantrekkingskracht op hogere inkomens.

VRAAG 17 5.3 GEWENSTE WONINGTYPEN De gewenste woningtypen zijn voor de woningmarktregio in beeld gebracht met het meest recente landelijke woonwensenonderzoek (Ministerie van BZK, 2015). Hierbij is uitgegaan van het woningtype dat in Zandzoom worden gerealiseerd: grondgebonden woningen. Tevens is gekeken naar woningen in de sociale sector en koop en vrijesectorhuur in het middensegment (Tabel 5). Op basis van de woonwensen in de woningmarktregio is de vraag naar woningtypen en - segmenten berekend. Rekening houdend met een huishoudensgroei van 3.890 in de woningmarktregio bedraagt de totale vraag naar grondgebonden woningen circa 2.700. TABEL 5 VRAAG NAAR WONINGTYPEN EN -SEGMENTEN IN DE WONINGMARKTREGIO IN DE PERIODE 2017-2027 VRAAG (AANDEEL) VRAAG Totale woningvraag 3.890 Waarvan grondgebonden woningen 70% 2.720 Waarvan woningen in de sociale huur- en koopsector 54% 2.100 Waarvan koop- en vrijesectorhuurwoningen in het middensegment 55% 2.140 Waarvan vrije kavels 12% 470 Bron: Huishoudensprognose Provincie Noord-Holland (2015), WoON2015, bewerking Bureau Stedelijke Planning

18 AANBOD 6 AANBOD In dit hoofdstuk is de aanbodzijde van de woningmarktregio in beeld gebracht: de bestaande woningvoorraad, het huidige aanbod en het toekomstig aanbod (de plancapaciteit). 6.1 BESTAANDE WONINGVOORRAAD De gemeente Heiloo kent in totaal ruim 10.000 woningen. Een hoog percentage hiervan betreft een grondgebonden woning (Figuur 7). In totaal bestaat circa 75% van de woningvoorraad in Heiloo uit grondgebonden woningen, terwijl dit in heel Nederland slechts 70% is. Heiloo kent relatief weinig woningen van na 2001 (8% tegenover 12% in Nederland als geheel) (Figuur 8). De woningvoorraad in Heiloo is dus enigszins verouderd ten opzichte van het Nederlands gemiddelde FIGUUR 7 BESTAANDE WONINGVOORRAAD HEILOO NAAR TYPE EN SEGMENT Bron: Syswov (2016)

AANBOD 19 FIGUUR 8 WONINGVOORRAAD HEILOO NAAR BOUWJAAR Bron: Syswov (2016) 6.2 HUIDIG AANBOD In Heiloo staan 200 woningen in de bestaande voorraad te koop, waarvan 160 grondgebonden woningen en 40 appartementen. Het percentage koopwoningen dat te koop staat, ligt in Heiloo fors lager dan in Nederland als geheel (2,8% tegenover 4,2%). Ook het aandeel beschikbare grondgebonden koopwoningen ligt aanzienlijk lager (2,5% tegenover 3,8%). Sinds 2013 is het aantal actief woningzoekenden in de sociale huursector in Heiloo licht afgenomen 3. 6.3 TOEKOMSTIGE AANBOD In de woningmarktregio bestaat een hard planaanbod van ruim 2.500 woningen om tegemoet te komen aan de verwachte huishoudensgroei (Tabel 6). Vooral Alkmaar en Heiloo kennen relatief veel plancapaciteit. Voor het bepalen van de totale plancapaciteit is tevens een inventarisatie gemaakt van het aanbod aan vrije kavels. Hiervoor is gekeken op gemeentesites en landelijke aanbodsites voor vrije kavels. 3 Sociale Verhuurders Noord KennemerLand (2015)

20 AANBOD TABEL 6 PLANAANBOD WONINGMARKTREGIO TOTALE HARDE PLANCAPACITEIT (2017-2027 Heiloo 960 Alkmaar 940 Bergen 100 Castricum 520 Woningmarktregio 2.520 Bron: Monitor plancapaciteit provincie Noord-Holland (2016), analyse beschikbare vrije kavels, bewerking Bureau Stedelijke Planning Naast harde plannen, bestaan er ook veel zachte plannen in de woningmarktregio. Dit betreffen in totaal 1.090 woningen. Of en wanneer deze zachte plannen ontwikkeld zullen worden is echter onzeker. Alleen de harde plancapaciteit is daarom in de behoefteraming meegerekend. Woningen opgenomen in vastgestelde (ontwerp)bestemmingsplannen vormen de harde plancapaciteit. Verdere analyses en berekeningen in deze onderbouwing richten zicht dus op de harde plancapaciteit in Heiloo en de rest van de woningmarkregio Woningtypen en -segmenten Op basis van de bekende plancapaciteit is het aantal geplande woningen in de verschillende segmenten die op locatie Zandzoom worden gerealiseerd in beeld gebracht (Tabel 7).

AANBOD 21 TABEL 7 HARDE PLANCAPACITEIT IN DE WONINGMARKTREGIO, ONDERVEELD NAAR DE TE REALISEREN WONINGTYPEN -EN SEGMENTEN HARDE PLANCAPACITEIT IN WONINGMARKTREGIO 2017-2027 Grondgebonden woningen 1.540 Sociale huur- en koopsector 970 Koop en vrijesectorhuur in het middensegment 780 Vrije kavels 60 Bron: Monitor plancapaciteit provincie Noord-Holland (2016), analyse beschikbare vrije kavels, bewerking Bureau Stedelijke Planning De grootste projecten in de harde plancapaciteit in de woningmarkregio (naast Zandzoom) zijn: Zuiderloo in Heiloo. Dit is naast Zandzoom de tweede uitbreidingslocatie ten zuiden van Heiloo (Figuur 9). Zuiderloo heeft vanaf 2017 nog maximaal 420 woningen. FIGUUR 9 VISUALISATIE ZUIDERLOO IN HEILOO Bron: www.heiloo-zuiderloo.nl Vroonermeer-Noord in Alkmaar. In verschillende projecten binnen deze uitbreidingswijk wordt een mix van huur en koop gerealiseerd, voornamelijk grondgebonden. In totaal betreft het circa 750 woningen in de periode 2017-2027.

22 AANBOD FIGUUR 10 VISUALISATIE VROONERMEER-NOORD IN ALKMAAR Bron: www.woneninvroonermeer.nl

ACTUELE REGIONALE WONINGBEHOEFTE (TREDE 1 LADDER) 23 7 ACTUELE REGIONALE WONINGBEHOEFTE (TREDE 1 LADDER) In dit hoofdstuk komt de actuele regionale behoefte aan bod: de kwantitatieve woningbehoefte, de kwalitatieve woningbehoefte en tot slot conclusies over de actuele regionale behoefte. Tevens analyseren wij de noodzaak van Trede 2 en 3 van de Ladder. 7.1 KWANTITATIEVE WONINGBEHOEFTE Op basis van de plancapaciteit en de verwachte huishoudensgroei is de regionale behoefte aan woningen berekend (Tabel 8). Er is in de woningmarktregio een actuele regionale behoefte van in totaal 1.370 woningen. De 1.100 woningen gepland in Zandzoom passen hier ruimschoots binnen. TABEL 8 KWANTITATIEVE WONINGBEHOEFTE IN DE WONINGMARKTREGIO HUISHOUDENSGROEI (2017-2027) PLANCAPACITEIT (2017-2027) KWANTITATIEVE BEHOEFTE Woningmarktregio 3.890 2.520 +1.370 Bron: Monitor plancapaciteit provincie Noord-Holland (2016), analyse beschikbare vrije kavels, huishoudensprognose provincie Noord-Holland (2015), bewerking Bureau Stedelijke Planning 7.2 KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE Behoefte aan in Zandzoom geplande woningtypen en -segmenten Met behulp van het woonwensenonderzoek is de kwalitatieve vraag naar de geplande woningen in Zandzoom berekend (Tabel 9). Hierbij is uitgegaan van de vraag naar woningen de sociale sector, koop- en vrijesectorhuurwoningen in het middensegment en vrije kavels.

24 ACTUELE REGIONALE WONINGBEHOEFTE (TREDE 1 LADDER) TABEL 9 KWALITITATIEVE WONINGBEHOEFTE IN DE WONINGMARKTREGIO VRAAG HARDE PLANCAPACITEIT IN WONINGMARKTREGIO 2017-2027 KWALITATIEVE BEHOEFTE Grondgebonden woningen 2.720 1.540 +1.180 Woningen in de sociale huur- en koopsector 2.100 970 +1.130 Koop- en vrijesectorhuurwoningen in het middensegment 2.140 780 +1.360 Vrije kavels 470 60 +410 Bron: Monitor plancapaciteit provincie Noord-Holland (2016), analyse beschikbare vrije kavels, WoON2015,huishoudensprognose provincie Noord-Holland (2015), bewerking Bureau Stedelijke Planning De 1.100 woningen die zijn gepland op locatie Zandzoom passen ruim binnen de geconstateerde kwalitatieve behoefte in de woningmarktregio. Naar grondgebonden woningen is veel meer vraag dan dat er aanbod is. De geplande 1.100 grondgebonden woningen in Zandzoom passen hier binnen. Ook aan woningen in de sociale huur- en koopsector en aan koop- en vrijesectorhuurwoningen in het middensegment is meer vraag dan aanbod. De respectievelijk 300 en 580 woningen die in deze segmenten zijn voorzien in Zandzoom vallen ruimschoots binnen de geconstateerde behoefte. Naar vrije kavels is minder aanbod dan vraag. Daarmee zijn de geplande 220 vrije kavels Laddertechnisch haalbaar. 7.3 TREDE 2 EN 3 VAN DE LADDER Trede 2 (analyse mogelijke alternatieve locaties binnen bestaand stedelijk gebied) en 3 (motivering multimodale ontsluiting van de locatie) zijn alleen noodzakelijk als het een nieuwe ontwikkeling betreft buiten bestaand stedelijk gebied. De provincie Noord-Holland hanteert de volgende definitie van bestaand stedelijk gebied: de bestaande of de bij een op het moment van inwerkingtreding van de verordening geldend bestemmingsplan toegelaten woon- of bedrijfsbebouwing, uitgezonderd bebouwing op agrarische bouwpercelen en kassen.

ACTUELE REGIONALE WONINGBEHOEFTE (TREDE 1 LADDER) 25 Omdat de locatie Zandzoom als sinds 2006 de planologisch-juridische bestemming wonen heeft, geldt de locatie als bestaand stedelijk gebied en is alleen Trede 1 van de Ladder noodzakelijk. 7.4 CONCLUSIES Binnen de woningmarktregio is sprake van een kwantitatieve regionale behoefte aan 1.790 woningen (bovenop de harde plancapaciteit) De 1.100 woningen die zijn gepland op locatie Zandzoom passen ruim binnen de kwantitatieve regionale woningbehoefte. Er is sprake van een actuele regionale behoefte aan 1.180 grondgebonden woningen. Verder is er ruimte voor 1.130 woningen in de sociale huur- en koopsector, 1.360 koop- en vrijesectorhuurwoningen in het middensegment en 410 vrije kavels. De geplande woningen op locatie Zandzoom passen ruimschoots binnen deze actuele regionale behoeften. Voor de geplande woningontwikkeling op locatie Zandzoom is op basis van de vereisten van Trede 1 de Ladder ruim voldoende actuele regionale behoefte. Zowel in kwantitatief als kwalitatief opzicht.

26 ACTUELE REGIONALE WONINGBEHOEFTE (TREDE 1 LADDER) BIJLAGE 1 BIJLAGE: BEGRIPPENLIJST Woningvoorraad Alle gerealiseerde woningen. Huidig aanbod Woningen in de woningvoorraad die te koop of te huur staan. Toekomstig aanbod / plancapaciteit Alle woningen die in de onderzoeksperiode gerealiseerd worden in het onderzoeksgebied. Deze zijn verdeeld in harde plannen die juridischplanologisch zijn vastgelegd in minimaal een vastgesteld ontwerpbestemmingsplan, en zachte plannen in de ideefase tot en met een voorontwerpbestemmingsplan. Woningbehoefte / marktruimte De uitbreidingsruimte in de markt voor nieuwe woningen. De marktruimte betreft de vraag minus de plancapaciteit en leegstaande woningen. Een positief cijfer betekent dat er een vraag is naar additionele woningen; een negatief cijfer impliceert overaanbod. De kwantitatieve marktruimte betreft het totaal aantal woningen en de kwalitatieve marktruimte de kenmerken van de woningen zoals: type en segment Onderzoeksgebied Afbakening van het gebied waarbinnen de regionale behoefte is vastgesteld. In het primaire onderzoeksgebied is het belangrijkste deel van de vraag gesitueerd. De gemeenten met een sterke verhuisrelatie met het primaire gebied vormen het secundair onderzoeksgebied. Tezamen is dit een weerspiegeling van de regionale woningmarkt. Met de regionale woningmarkt wordt in dit onderzoek de combinatie van het primaire en secundaire onderzoeksgebied bedoeld.

ACTUELE REGIONALE WONINGBEHOEFTE (TREDE 1 LADDER) 27 BIJLAGE 2 BIJLAGE: LITERATUURLIJST CBS 2016, Statline.nl. Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) 2015, WoON-onderzoek. Provincie Noord-Holland Goed wonen in Noord-Holland, provinciale woonvisie 2010-2020. Woonvisie 2007-2012, gemeente Heiloo Provincie Noord-Holland 2015 Provinciale huishoudensprognose Provincie Noord-Holland 2016 Monitor plancapaciteit Rijksoverheid 2016a, Primos.datawonen.nl. Rijksoverheid 2016b, Syswov.datawonen.nl. Sociale Verhuurders Noord Kennemerland, Rapportage Woonruimteverdeling Noord Kennemerland 2011-2015